Nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam

1 
CHƯƠNG 1 
GIỚI THIỆU 
1.1  BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU 
1.1.1  Bối cảnh thực tiễn 
Trong  giai  đoạn từ  năm 2000  đến  2008, bất động sản  (BĐS) là  một trong 
những ngành kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao qua hầu hết các chỉ tiêu thể hiện quy 
mô cũng như hiệu quả. Theo Tổng cục Thống kê (2010a), trong giai này tốc độ tăng 
trưởng  bình  quân  về  số  lượng  doanh  nghiệp  là  41,4%/năm,  vốn  kinh  doanh  là 
36%/năm.  Hầu hết  các  chỉ tiêu  căn bản  thể  hiện  quy  mô  và  hiệu  quả  của  doanh 
nghiệp ngành BĐS đều tăng với tốc độ cao hơn mức trung bình của các ngành kinh 
tế khác, chẳng hạn như tốc độ phát triển bình quân giai đoạn 2000­2008 của ngành 
BĐS  cao  hơn  mức  trung  bình  của  các  ngành  kinh  tế  trong  cả  nước  về  số  lượng 
doanh nghiệp là 20%, số lao động là 11%, nguồn vốn đầu tư là 15%, tài sản cố định 
là 6%, doanh  thu thuần là 14%,  lợi nhuận trước thuế là 182%, thuế và các  khoản 
nộp ngân sách là 29% (Tổng cục Thống kê, 2010a). Các chỉ tiêu đo lường hiệu quả 
hoạt động kinh doanh của  ngành BĐS có tốc độ tăng trưởng cao hơn so với mức 
trung bình của cả nước, đặc biệt là chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận trên vốn kinh doanh và 
tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu cao hơn mức chung của cả nước lần lượt là 150% 
và 82% (Tổng cục Thống kê, 2010a). Tốc độ  tăng trưởng cao là động lực thu hút 
đầu tư trực tiếp nước ngoài vào ngành lớn nhất cả nước, theo Tổng cục Thống kê 
(2010b) ngành BĐS thu hút 33,8% tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt 
Nam trong năm 2009. 
Cũng giống như các ngành kinh tế khác ở Việt Nam, các giai đoạn phát triển 
của ngành BĐS phụ thuộc nhiều vào các  giai  đoạn cải  cách thể chế của quốc gia. 
Xem xét các văn bản pháp luật hướng dẫn có liên quan, Đào Anh Kiệt (2010) chia 
quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam làm ba giai đoạn là trước năm 1993, 
từ 1993­2003, và từ năm 2003 đến nay. Các đặc điểm và bối cảnh nền kinh tế của 
các giai đoạn trong quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam được tóm tắt ở 
Bảng 1.1.
2 

Bảng 1.1: Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam 
Giai đoạn  Bối cảnh và khung pháp lý  Đặc điểm 
Trước 
năm 1993 
Hiến pháp năm 1980; luật đất đai 
năm  1987:  Người  sử  dụng  đất 
chỉ có quyền sử dụng, không có 
quyền  chuyển  nhượng  và  các 
quyền khác 
­  Chủ  yếu  là  các  giao  dịch  phi  chính 
thức. 
­  Rất ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS. 
­  Sản  phẩm BĐS rất thô sơ, chủ yếu là 
quyền sử dụng đất. 
­  Giao dịch chủ yếu bằng vàng. 
Từ năm 
1993 đến 
2003 
Luật đất đai năm 1993: người sử 
dụng  đất  có  5  quyền  là  chuyển 
nhượng,  thừa  kế,  cho  thuê,  thế 
chấp  và  góp  vốn;  Pháp  lệnh 
1994: tất cả các tổ chức sử dụng 
đất  vào  mục  đích  kinh  doanh 
chuyển sang hình  thức  thuê  đất; 
Khủng  hoảng  kinh  tế  khu  vực 
châu  Á  1997;  thí  điểm  chính 
sách  giao  đất  tại  TP.HCM  vào 
năm 2000. 
­  Chính  thức  xuất  hiện  ngành  kinh 

doanh BĐS tại Việt Nam. 
­  BĐS chủ yếu là các giao dịch thứ cấp. 
­  Ngoài sản phẩm đất thô, còn có thêm 
hình  thức  phân  lô  bán  nền  rất  phát 
triển. 
­  Khu vực nước ngoài bắt đầu quan tâm 
đến thị trường BĐS Việt Nam với các 
hình thức BOT, BT và liên doanh với 
trong  nước  để  phát  triển  sản  phẩm  ở 
trình  độ  cao  như  cao  ốc  căn  hộ,  văn 
phòng  cho  thuê,  hạ  tầng  khu  công 
nghiệp, bến bãi. 
Giai đoạn 
2003 đến 
nay 
Nhiều  văn  bản  pháp  luật  ra  đời 
để  điều  chỉnh  thị  trường:  Luật 
đất đai 2003, luật xây dựng, luật 
nhà  ở,  luật  kinh  doanh  BĐS; 
Việt  Nam  gia  nhập  WTO;  thị 
trường chứng khoán phát triển. 
Từ  năm  2008  đến  nay,  Chính 
phủ  áp  dụng  chính  sách  tiền  tệ 
thắt chặt để kiềm chế lạm phát. 
­  Sàn giao dịch BĐS ra đời. 
­  Sản phẩm BĐS đa dạng từ thô sơ đến 
cao cấp. 
­  Có  mối  liên  hệ  khắn  khít  với  thị 
trường  tài  chính,  chính sách tài  chính 
ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS. 

­  Với  chính  sách  tiền  tệ  thắt  chặt  của 
Chính  phủ  từ  năm 2008  làm  hạn  chế 
giao dịch trên thị trường BĐS. 
Nguồn: Tổng kết từ tham khảo Đào Anh Kiệt (2010).
3 
Trải  qua  các  giai  đoạn  hình  thành  và phát  triển, đến  nay  ngành BĐS  Việt 
Nam hình thành các sản phẩm kinh doanh đa dạng và thị trường đã hình thành nhiều 
dịch  vụ hỗ trợ  cho hoạt động của  ngành như dịch vụ tư vấn pháp lý, quỹ đầu tư, 
thẩm định giá  trị BĐS. Tuy  nhiên,  ngành BĐS  Việt Nam  còn một số  tồn tại xuất 
phát từ chính sách điều tiết  của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp BĐS như 
sau: 
Đối với chính sách điều tiết thị trường BĐS của Chính phủ: 
Bảng 1.1 cho thấy các chính sách điều tiết của Chính phủ có tác động rất lớn 
đối  với đặc trưng và sự phát triển  của thị trường BĐS Việt Nam. Với tốc độ phát 
triển nhanh của thị trường BĐS đòi hỏi Chính phủ phải ban hành nhiều chính sách 
để điều tiết thị trường. Từ năm 2008 đến 2010, Chính phủ Việt Nam đã ban hành 
tổng số 49 văn bản luật  và  dưới luật để điều tiết thị trường BĐS 
1 
. Tuy  nhiên, các 
chính sách ban hành (nói chung cho cả nền kinh tế, trong đó có ngành BĐS) ít dựa 
trên cơ sở  liên kết giữa các chủ thể tham gia thị trường  như  doanh nghiệp, người 
tiêu dùng, các định chế tài chính và các cơ quan quản lý nhà nước lẫn nhau (Ohno, 
2009; Porter & các cộng sự, 2010). Điều này hàm ý Chính phủ chưa nhận thức đầy 
đủ tầm quan trọng của các mạng lưới liên kết trong vấn đề hoạch định chính sách. 
Hệ quả là nhiều văn bản pháp luật ban hành còn rườm rà và chồng chéo (Porter & 
các cộng sự, 2010). 
Mặc dù Chính phủ khá nhạy bén trong ban hành các chính sách điều tiết thị 
trường BĐS, nhưng vẫn còn thiếu các chính sách tạo ra các công cụ hỗ trợ vốn cho 
thị trường, đặc biệt là các kênh huy động vốn dựa trên sự liên kết giữa các chủ thể 
trên thị trường. Trong bối cảnh lạm phát, Chính phủ đang ngày càng ban hành nhiều 

chính sách thắt chặt các kênh huy động vốn từ khách hàng (Vũ Đình Ánh, 2010). 
Trong khi đó, kênh huy động vốn dưới hình thức các hình thức liên kết các chủ thể 
tham gia thị trường thì chưa có ở Việt Nam. Chẳng hạn như quỹ tín thác BĐS (Real 
Estate Investment Trust – REIT) chỉ bắt đầu nhận thức ở mức độ khái niệm tại Việt 
Nam,  chủ  yếu  là  các  quỹ ở  nước  ngoài  đầu  tư  vào  thị trường trong  nước  nhưng 
1 
Thống kê của tác giả luận án trên website: www.luatvietnam.vn (truy cập ngày 12/03/2011).
4 
không đáng kể (Trần Kim Chung, 2010); chưa có hệ thống tín dụng nhà ở như Thái 
Lan (là hệ thống nhận tiền đặt cọc để cung cấp vốn vay xây dựng nhà ở); chưa có hệ 
thống tiết kiệm nhà ở bắt buộc như ở Singapore (Bộ Xây dựng, 2010). 
Bởi vì các cộng cụ huy động vốn còn hạn chế, nên thị trường BĐS Việt Nam 
phụ thuộc rất nhiều vào thị trường tín dụng, khi lạm phát xảy ra (từ năm 2008 đến 
nay) Chính phủ áp đặt chính sách tiền tệ thắt chặt làm đe dọa sự tồn tại của nhiều 
doanh nghiệp BĐS. Do vậy, vấn đề cấp bách hiện nay đối với Chính phủ là cần phải 
đa dạng các kênh huy động vốn ngoài ngân hàng với các hình thức dựa trên sự liên 
kết các chủ thể tham gia thị trường có thể là một lựa chọn thay thế. Muốn làm được 
điều này cần phải có một khung lý thuyết về sự liên kết xã hội để làm nền tảng. 
Đối với hành vi của doanh nghiệp bất động sản: 
Thứ nhất, trong công tác tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án ưu thế nghiêng về 
các doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước (Porter  & các cộng sự, 2010). Điều này 
được  nhiều chuyên  gia (danh sách đính kèm phụ lục 2) giải  thích một phần là do 
yếu tố lịch sử để lại vì nguồn gốc đất đai trong nền kinh tế phần lớn thuộc sở hữu 
quốc dân trước đây, hoặc là do các doanh nghiệp nhà nước được sự hỗ trợ từ các cơ 
quan quản lý nhà nước. Mặt khác, tính minh bạch của các thông tin trên các loại thị 
trường (trong đó có thị trường BĐS) ở  Việt Nam hiện nay  còn rất kém (Porter & 
các cộng sự, 2010), trong khi đó quỹ đất phát triển dự án chủ yếu được thực hiện 
theo quyết định giao đất của cơ quan quản lý nhà nước được phân công (Đào Anh 
Kiệt, 2010). Do vậy, việc lựa chọn doanh nghiệp để giao đất phát triển dự án phụ 
thuộc rất nhiều vào các mối quan hệ cá nhân của chủ doanh nghiệp với cá nhân lãnh 

đạo của cơ quan quản lý nhà nước. 
Bởi vì lợi ích mang lại từ các mối quan hệ với chính quyền được nhận thấy 
rõ ràng, nên phần lớn các doanh nghiệp chủ yếu quan tâm đến việc thiết lập các mối 
quan hệ với chính quyền, mà đánh đổi thời gian để quan tâm đến các lợi ích mang 
lại từ mạng lưới bên trong và các chủ thể bên ngoài khác. Các doanh nghiệp đầu tư 
thời gian, thậm chí tiền bạc vào việc tìm cách móc nối với chính quyền để trục lợi, 
điều này làm các mối quan hệ trở thành nguồn lực có tác động tiêu cực đối với nền
5 
kinh tế (theo  kết quả phỏng vấn  chuyên gia  của luận án năm 2010, danh  sách có 
đính kèm ở phụ lục 2). Với nhận thức như vậy thì doanh nghiệp rất khó có thể khai 
thác hết các lợi ích từ các mối quan hệ để phục vụ cho hoạt động kinh doanh. 
Thứ hai, Doanh nghiệp BĐS Việt Nam phần lớn là doanh nghiệp vừa và nhỏ. 
Trong thời gần đây, quy mô vốn của doanh nghiệp BĐS có xu hướng tăng, nhưng 
tính đến năm 2007 có đến 88% các doanh nghiệp BĐS có quy mô dưới 50 tỷ đồng 
(con  số  này  tính  chung  cho  các  ngành  kinh  tế  cả  nước  là  95%,  xem  Hình  1.1), 
khoảng 72% doanh nghiệp có quy mô lao động dưới 9 người (con số này tính chung 
cho các ngành kinh tế cả nước là 55%, xem Hình 1.2). Các doanh nghiệp có quy mô 
nhỏ rất khó tham gia tạo sản phẩm vì đặc trưng của ngành BĐS là ngành thâm dụng 
vốn, nếu các doanh nghiệp này sử dụng các mối quan hệ cá nhân để dành quyền sử 
dụng quỹ đất thì cũng không có khả năng triển khai. Lúc đó tất yếu sẽ dẫn đến hiện 
tượng chuyển  nhượng dự án trên giấy tờ, làm đẩy giá thành và giá bán BĐS ở thị 
trường Việt Nam lên cao tương đối so với một số nước Châu Á (xem Hình 1.3). 
Hình 1.1: Số doanh nghiệp BĐS theo quy mô vốn 
0% 
5% 
10% 
15% 
20% 
25% 
30% 

35% 
40% 
45% 
50% 
Dưới 
0,5 tỷ 
đồng 
Từ 0,5 
đến 
dưới 1 
tỷ  đồng 
Từ 1 
đến 
dưới 5 
tỷ  đồng 
Từ 5 
đến 
dưới 10 
tỷ  đồng 
Từ 10 
đến 
dưới 50 
tỷ  đồng 
Từ  50 
đến 
dưới 
200 tỷ 
đồng 
Từ  200 
đến 

dưới 
500 tỷ 
đồng 
Từ 500 
tỷ  đồng 
trở lên 
T ỷ tron g  do anh  ng hiệp  th eo q uy  m ô v ốn 
Cả nước  Bất động sản 
Hình 1.2: Số doanh nghiệp BĐS theo quy mô lao động 
0% 
5% 
10% 
15% 
20% 
25% 
30% 
35% 
40% 
45% 
Dưới 
5 
người 
5­9 
người 
10­49 
người 
50­ 
199 
người 
200­ 

299 
người 
300­ 
499 
người 
500­ 
999 
người 
1000­ 
4999 
người 
5000 
người 
trở lên 
Tỷ lệ số doanh nghiệp theo quy mô lao động 
Cả nước  Bất động sản 
Nguồn: Tính toán từ dữ liệu điều tra doanh nghiệp năm 2007 của Tổng cục Thống kê (2010a).
6 
Hình 1.3: Giá bán và cho thuê căn hộ hạng sang tại thị trường Châu Á năm 2010 
Nguồn: Townsend (2011), trang 8. 
Tuy nhiên, các doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ có thể phát triển dự án bằng 
cách huy động vốn từ bên ngoài. Nhưng trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay các 
kênh huy động  vốn rất hạn chế, các doanh nghiệp  chủ  yếu vay vốn từ ngân hàng 
thương mại và sử dụng vốn ứng trước của khách hàng để phát triển dự án. Điều này 
thể hiện rất rõ trong thời gian từ năm 2007 đến nay, khi Chính phủ kiềm chế lạm 
phát bằng  chính sách tiền tệ thắt chặt đã tạo áp lực chi phí lãi vay lên  các  doanh 
BĐS. Trước bối cảnh đó, buộc các doanh nghiệp tập trung huy động vốn từ khách 
hàng bằng  cách  hạ giá các sản phẩm bất động sản trên  giấy tờ  (xem Hình 1.4 và 
Hình 1.5) để có vốn hoàn thiện dự án, nhằm giảm áp lực lãi vay. 
Hình 1.4: Giá chào bán căn hộ  Hình 1.5: Giá cho thuê mặt bằng TTTM 

Nguồn:  Công ty CBRE (trích trong Townsend, 2011) 
Thứ ba,  các hoạt động phân phối  sản phẩm trên thị trường BĐS Việt Nam 
diễn biến phức tạp và nhiều cấp độ. Theo ước tính của Vũ Đình Ánh (2010) thì có
7 
khoảng 80% các giao dịch trên thị trường BĐS là phi chính thức. Trước năm 2007, 
thị trường BĐS cùng với chứng khoán là một trong những kênh đầu tư phổ biến của 
người dân (Vũ Đình Ánh, 2010), người mua BĐS  cũng đồng thời đóng vài trò là 
nhà đầu tư BĐS nên đẩy giá BĐS lên cao (xem Hình 1.3). 
Mặt  khác, theo thống kê của Công ty  CBRE  (trích  trong Townsend, 2011) 
trước năm 2007, trung bình mỗi dự án có đến 95% khách hàng của CBRE ở thành 
phố Hồ Chí Minh mua nhà ở bằng nguồn vốn vay. Do vậy, từ năm 2007 đến nay, 
chính sách tiền tệ thắt chặt được Chính phủ sử dụng để kiềm chế lạm phát, làm cho 
cầu BĐS giảm đi đáng kể (Nguyễn Trọng Hoài & Huỳnh Thanh Điền, 2011). 
Tóm lại, hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS là  chính sách điều tiết 
của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp có liên quan đến việc nhận thức chưa 
đầy  đủ  về  lợi  ích  và  tác  hại  của  các  mối  quan  hệ  giữa  các  chủ  thể  tham  gia  thị 
trường, nên chưa hoạch định được chính sách sử dụng các mối quan hệ tối ưu. Đối 
với chính sách điều tiết vĩ mô, Chính phủ chưa quan tâm đúng mức đến sự liên kết 
giữa các chủ thể trên thị trường nên dẫn đến hiệu ứng của chính sách không cao; 
mặc dù các chính sách điều tiết thị trường được ban hành nhiều nhưng chưa tạo ra 
sự đa dạng về các công cụ hỗ trợ thị trường, đặc biệt là các công cụ huy động vốn 
cho doanh nghiệp BĐS. Đối với doanh nghiệp BĐS thì chịu sự chi phối nhiều bởi 
mối quan hệ cá nhân của lãnh đạo doanh nghiệp với các  cá nhân cơ quan quản lý 
nhà nước trong việc tiếp cận quỹ đất, nên doanh nghiệp nhận thức về vai trò của các 
mối quan hệ bị lệch lạc và chưa khai thác tối ưu và chưa sử dụng các mối quan hệ 
để phục vụ cho các họat động kinh doanh. 
Bởi vì hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam có liên quan đến 
mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, nên rất cần một khung lý thuyết 
giúp doanh nghiệp và các nhà hoạch định chính sách nhận thức và lượng hóa được 
nguồn lực tồn tại trong các  mối quan hệ của  doanh nghiệp, cũng như chỉ ra đóng 

góp của chúng trong các hoạt động của doanh nghiệp. Từ đó, làm căn cứ khoa học 
và thực tiễn giúp doanh nghiệp BĐS nhận diện và hoạch định các chương trình phát 
triển và sử dụng các mối quan hệ phục vụ hoạt động kinh doanh; đồng thời qua đó
8 
cũng xác định được luận cứ khoa học và thực tiễn về mối liên kết giữa các chủ thể 
tham gia thị trường, nhằm giúp Chính phủ hoạch định các chính sách điều tiết thị 
trường BĐS. 
1.1.2  Bối cảnh lý thuyết 
Nguồn lực tồn tại trong các mối quan hệ là một dạng nguồn lực vô hình được 
đề cập đến  với tên gọi là vốn xã hội. Vốn xã hội được nhiều nhà nghiên cứu như 
Coleman  (1988,  1990),  Putnam  (1995,  2000),  và  Nahapiet  & Ghosal  (1998)  định 
nghĩa là một dạng nguồn lực tồn tại trong các mạng lưới quan hệ có chất lượng (như 
sự tín nhiệm, chia sẻ, hỗ trợ) giữa các chủ thể tham gia. Các lý thuyết kinh tế thừa 
nhận vốn xã hội là nền tảng ra quyết định của các chủ thể trong nền kinh tế, chúng 
chi phối hành  vi của doanh nghiệp,  người tiêu dùng và  các chính sách vĩ mô  của 
Chính phủ, và các quy luật kinh tế (Wilson, 2000; Wills & các cộng sự, 2004). Do 
vậy, vốn xã hội được nghiên cứu dưới nhiều cấp độ khác nhau như quốc gia, cộng 
đồng, doanh nghiệp (Woolcock & Narayan, 2000). 
Ở cấp độ doanh nghiệp, vốn xã hội của doanh nghiệp được đề cập đến như là 
chất lượng các  mối  quan  hệ  của lãnh đạo  doanh  nghiệp;  mối  quan  hệ  của  doanh 
nghiệp với các chủ thể bên ngoài; chất lượng mối quan hệ giữa các cá nhân, bộ phận 
chức năng bên trong doanh nghiệp. Các nghiên cứu vốn xã hội trong doanh nghiệp 
đề cập đến từng khía cạnh riêng biệt kể trên, có thể tổng kết một vài nghiên cứu tiêu 
biểu như sau: 
Đối với vốn xã  hội của lãnh đạo doanh nghiệp: Các nghiên cứu gần đây 
như  McCallum  &  O'Connell  (2009),  Truss  &  Gill  (2009),  Paré  &  các  cộng  sự 
(2008),  Wharton  &  Brunetto (2009),  Cialdini  &  các  cộng  sự  (2001),  Tushman & 
O’Reilly III (1997), Acquaah (2007) có đề cập đến vốn xã hội của lãnh đạo doanh 
nghiệp như là chất lượng của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo: tình hữu nghị, hỗ 
trợ  lẫn nhau,  quyền  lực, sự công nhận  của  xã  hội  và  sự  cam  kết.  Tuy nhiên,  các 

nghiên cứu này chưa xây dựng được thang đo chất lượng cho từng mạng lưới quan 
hệ của lãnh đạo, nên không tạo ra được các gợi ý xây dựng, phát triển và đánh giá 
vốn xã hội.
9 
Đối với vốn xã hội bên ngoài: Các nghiên  cứu của Jansen  & các  cộng sự 
(2011), Yang & các cộng sự (2011), Landry & các cộng sự (2000) đề cập đến vốn 
xã hội bên ngoài doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa doanh nghiệp với 
các chủ thể trong mạng lưới chiều ngang (khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp, 
các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh 
tranh trong cùng ngành) và mạng lưới chiều dọc (chính quyền các cấp và các công 
ty  mẹ ­ con trong  cùng tập đoàn). Các  nghiên  cứu  này  không  xây  dựng thang đo 
chất lượng mối quan hệ cho từng chủ thể trong mạng lưới, mà thay vào đó là đề cập 
đến chất lượng của mối quan hệ giữa doanh nghiệp với các chủ thể bên ngoài nói 
chung.  Với  các  thang  đo  được  xây  dựng  như  vậy  thì rất  khó  có  thể  giúp  doanh 
nghiệp phát triển và đánh giá vốn xã hội bên ngoài. 
Đối với vốn xã hội bên trong: Có những nghiên cứu đề cập đến vốn xã hội 
bên trong của doanh nghiệp thể hiện qua mối quan hệ giữa các cá nhân và bộ phận 
chức  năng,  chẳng  hạn  như  nghiên  cứu  của  Schenkel  &  Garrison  (2009),  Nisbet 
(2007),  Goyal  &  Akhilesh (2007),  Cheng  &  các  cộng  sự (2006). Các  nghiên  cứu 
này tiếp cận vốn xã hội bên trong doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa 
nhân viên và giữa các bộ phận chức năng với nhau. Nhưng các nghiên cứu này chưa 
xây dựng thang đo và đánh giá tác động của chúng đến kết quả các hoạt động của 
doanh nghiệp, nên chưa gợi ý được cách thức xây dựng và sử dụng vốn xã hội cho 
doanh nghiệp. 
Các  nghiên  cứu  kể  trên  chỉ  đề  cập  đến  từng  khía  cạnh  về  vốn  xã  hội  của 
doanh nghiệp, chứ không đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp bao hàm cả ba khía 
cạnh mạng lưới lãnh đạo, bên ngoài và bên trong doanh nghiệp. Điều này dẫn đến 
kết quả nghiên cứu rất khó có thể xây dựng các chỉ tiêu đo lường và đánh giá vốn xã 
hội một cách toàn diện. Do vậy, rất cần thiết phải có một nghiên cứu xây dựng các 
thang  đo  vốn  xã  hội  bao  hàm  cả  ba  khía  cạnh  bên  ngoài,  bên trong  và  lãnh  đạo 

doanh nghiệp, để từ đó gợi ý các chỉ tiêu đo lường và đánh giá vốn xã hội của doanh 
nghiệp một cách toàn diện. Hơn nữa, các nghiên cứu kể trên được thực hiện không 
phải thực hiện đối với ngành BĐS. 
Comment [D1]: Hoán đổi thứ tự
10 
Như vậy, với các lý thuyết hiện tại thì chưa giải quyết được vấn đề thực tiễn 
đặt ra đối với doanh nghiệp BĐS Việt Nam là cần một khung lý thuyết giúp doanh 
nghiệp và các nhà hoạch định chính sách nhận thức và lượng hóa được nguồn lực 
tồn tại trong các mối quan hệ (vốn xã hội) của doanh nghiệp, cũng như chỉ ra đóng 
góp  của vốn  xã hội  trong các  hoạt động  của doanh  nghiệp để  thông qua  đó  giúp 
doanh nghiệp nhận diện và hoạch định các chương trình nhằm phát triển vốn xã hội 
phục vụ hoạt động kinh doanh. Do vậy, rất cần phải nghiên cứu về vốn xã hội đóng 
góp vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam. 
1.2  MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 
Như  đã  giới  thiệu,  hai  khía  cạnh  tồn tại  trên  thị trường BĐS  Việt  Nam  là 
chính sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp liên quan đến việc 
chưa nhận thức đầy đủ về lợi ích và tác hại của các mối quan hệ giữa các chủ thể 
tham gia thị trường, hay nói cách khác là liên quan đến vốn xã hội. Trong khi đó, 
các lý thuyết  về vốn xã hội trong doanh nghiệp chỉ được nghiên cứu riêng lẻ từng 
khía  cạnh  vốn xã  hội bên ngoài, bên trong và lãnh đạo, và  chúng được thực hiện 
không phải đối  với ngành BĐS  Việt Nam,  nên  chưa  giải quyết  được vấn đề thực 
tiễn  đặt  ra.  Nghiên  cứu  đóng  góp  của  vốn  xã  hội  vào  các  hoạt  động  của  doanh 
nghiệp BĐS Việt Nam được thực hiện nhằm góp phần đáp ứng yêu cầu từ thực tiễn, 
với các mục tiêu nghiên cứu của luận án như sau: 
1.  Khám phá và đo lường cấu trúc của vốn xã hội và các hoạt động trong quá 
trình kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam. 
2.  Xây dựng mô hình lý thuyết về đóng góp vốn xã hội vào các hoạt động của 
doanh nghiệp BĐS Việt Nam. 
3.  Kiểm  định  thang  đo  và  mô  hình  lý  thuyết  cho  trường  hợp  điển  hình:  các 
doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh. 

4.  Đề xuất những gợi ý chính sách giúp doanh nghiệp BĐS thành phố Hồ Chí 
Minh nâng cao kết quả các  hoạt động thông qua sử dụng vốn xã hội. Đồng
11 
thời gợi ý chính sách giúp các nhà hoạch định chính sách và Chính phủ hỗ 
trợ doanh nghiệp BĐS Việt Nam phát triển các hình thức liên kết xã hội tích 
cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội tiêu cực. 
1.3  CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 
Các mục tiêu nghiên cứu nêu trên nhằm giúp doanh nghiệp BĐS nhận dạng 
cấu trúc vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, cũng như chỉ ra đóng 
góp  của  chúng  vào  các  hoạt  động  của  doanh  nghiệp.  Qua  đó  giúp  doanh  nghiệp 
nhận thức và hoạch định chiến lược sử dụng vốn xã hội phục vụ cho các hoạt động 
kinh doanh, cũng như thông qua đó làm cở sỡ để Chính phủ hoạch định các chính 
sách vĩ mô  nhằm  hạn chế các hình thức liên kết các hội tiêu cực và hỗ trợ doanh 
nghiệp BĐS phát triển vốn xã hội. Luận án nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào 
các hoạt động của doanh  nghiệp BĐS Việt Nam được thực hiện với các  mục tiêu 
trên, nhằm trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau: 
1.  Vốn xã hội và các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS Việt Nam được nhận 
diện và đo lường như thế nào? 
2.  Vốn xã hội đóng góp vào các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS Việt Nam 
như thế nào? 
3.  Nếu vốn xã hội có đóng góp vào các  hoạt động của doanh nghiệp BĐS, thì 
những gợi ý chính sách nào nhằm nâng  cao  hiệu quả  hoạt động cho doanh 
nghiệp BĐS thông qua sử dụng vốn xã hội; cũng như gợi ý chính sách nào 
giúp  Chính phủ điều  tiết  thị trường  BĐS  theo  hướng  hỗ trợ  doanh  nghiệp 
phát triển các hình thức liên kết xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên 
kết xã hội tiêu cực? 
1.4  PHẠM VI VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 
Phạm vi nghiên cứu: 
Như đã nêu trên, vốn xã hội được  nghiên cứu dưới  nhiều cấp độ như quốc 
gia, cộng đồng dân sự và doanh nghiệp. Trong luận án này chủ yếu nghiên cứu vốn 

xã hội dưới cấp độ doanh nghiệp trong một ngành cụ thể là ngành BĐS. 
Comment [D2]: Có sự hoán đổi vị trí
12 
Đối tượng nghiên cứu: 
Đối tượng nghiên cứu là các doanh nghiệp BĐS có đồng thời hai chức năng 
kinh  doanh:  tạo  sản  phẩm  và  phân  phối  sản  phẩm BĐS.  Đối  tượng để  xây  dựng 
thang đo  và  các  giả thuyết nghiên  cứu  là  các  doanh  nghiệp  BĐS  Việt  Nam.  Các 
thang đo và mô hình nghiên cứu được kiểm định cho trường hợp điển hình là  các 
doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh. 
1.5  PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 
Nghiên cứu của luận án được thực hiện gồm hai giai đoạn là: (1) xây dựng 
thang đo và mô hình lý thuyết; và (2) kiểm định thang đo và mô hình lý thuyết cho 
trường hợp điển hình, cụ thể như sau: 
Giai đọan một: Lược khảo lý thuyết có liên quan để thiết  kế dàn bài thảo 
luận tay đôi phục vụ cho nghiên cứu định tính lần thứ nhất nhằm khám phá cấu trúc 
và phát  triển  thang  đo  sơ  bộ  của  vốn xã  hội  và  các  hoạt  động của  doanh  nghiệp 
BĐS. Đối tượng thảo luận tay đôi là các giám đốc hoặc phó giám đốc doanh nghiệp 
BĐS ở Việt Nam bằng phương pháp chọn theo mục tiêu. 
Sau đó thực hiện nghiên cứu định lượng sơ bộ trên mẫu gồm 150 quan sát là 
các giám đốc  doanh nghiệp BĐS thành phố Hồ Chí Minh theo phương pháp chọn 
mẫu phân tầng phi xác suất (phân theo loại hình sở hữu doanh nghiệp) để đánh giá 
sơ bộ về tính nhất quán và cấu trúc thang đo. Hai công cụ sử dụng trong nghiên cứu 
định lượng sơ bộ là (1) hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha) và phân tích nhân tố khám 
phá (Exploratary  Factor  Analysis, ký hiệu là EFA). Nghiên cứu sơ bộ sẽ sàng lọc 
thang đo và xác định được cấu trúc thang đo dùng cho nghiên cứu chính thức ở giai 
đoạn hai. 
Sau khi nghiên cứu định lượng sơ bộ giúp định hình được cấu trúc thang đo 
để làm cơ sở cho việc định nghĩa rõ ràng về các khái niệm nghiên cứu. Công việc 
tiếp theo là thiết kế dàn bài thảo luận tay đôi để nghiên cứu định tính lần thứ hai để 
xây dựng mô hình lý thuyết với các giả thuyết về đóng góp của vốn xã hội vào các 

hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam.
13 
Giai đoạn hai: Kiểm định thang đo và các giả thuyết trong mô hình nghiên 
cứu cho trường hợp các doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh trên cỡ mẫu 
khảo sát  là  216  doanh  nghiệp  với  đối  tuợng là  giám đốc hoặc  phó  giám  đốc  các 
doanh nghiệp BĐS. Cỡ mẫu nghiên cứu ở giai đoạn hai trên cơ sở kế thừa cỡ mẫu 
của giai đoạn một (do kết quả đánh giá sơ bộ thang đo ở giai đoạn một rất ít biến 
quan sát bị loại), và cũng chọn mẫu theo phương pháp phân tầng phi xác suất (phân 
theo loại  hình sở hữu  doanh nghiệp).  Dữ liệu thu thập  được sử dụng để đánh giá 
thang đo bằng công cụ hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha), phân tích nhân tố khám 
phá (EFA) và phân tích nhân tố khẳng định (Confirmatory Factor Analysis, ký hiệu 
là CFA) để đánh giá độ tương thích với dữ liệu, tính đơn nguyên, giá trị phân biệt, 
giá trị hội tụ để điều chỉnh mô hình nghiên cứu. Cuối cùng là kiểm định mô hình lý 
thuyết bằng công cụ mô hình cấu trúc tuyến tính (Structural Equation Modeling, ký 
hiệu là SEM) để rút ra kết luận về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của 
doanh nghiệp BĐS. Từ đó làm cơ sở cho thảo luận chính sách nâng cao kết quả hoạt 
động của doanh nghiệp thông qua sử dụng vốn xã hội; và  gợi ý chính sách vĩ mô 
cho Chính phủ điều tiết thị trường BĐS theo hướng hỗ trợ doanh nghiệp phát triển 
các hình thức liên kết vốn xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội 
tiêu cực. 
1.6  Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU 
1.6.1  Ý nghĩa khoa học 
Nhiều nhà nghiên cứu đã hoài nghi việc sử dụng khái niệm vốn xã hội trong 
các nghiên cứu kinh tế và quản trị bởi tính khó đo lường của nó. Đã có nhiều nghiên 
cứu nỗ lực trong việc đo lường vốn xã hội trên từng khía cạnh riêng lẻ như mạng 
lưới của lãnh đạo doanh  nghiệp hoặc bên ngoài hoặc bên trong doanh nghiệp nên 
các thang đo vốn xã  hội của doanh nghiệp bị khiếm khuyết. Hơn nữa, các nghiên 
cứu trước đây được thực  hiện  không phải thuộc ngành BĐS  nên vẫn  chưa  chỉ ra 
được đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động doanh nghiệp BĐS. Do vậy, nếu 
mục tiêu nghiên cứu của luận án hoàn thành dự kiến sẽ có những đóng góp như sau:

14 
Thứ nhất, các nghiên cứu trước đây chỉ đề cập đến từng khía cạnh riêng lẻ về 
vốn xã hội của doanh nghiệp nên việc nhận diện chúng còn khiếm khuyết. Với mục 
tiêu nghiên cứu của luận án là xây  dựng thang đo vốn xã hội dựa trên nền tảng lý 
thuyết, kết hợp với nghiên cứu định tính tại Việt Nam và nghiên cứu điển hình tại 
thành phố Hồ Chí Minh, sẽ kỳ vọng đóng góp về mặt khoa học là xây  dựng được 
thang đo vốn xã hội đầy đủ hơn các nghiên cứu trước đó, đảm bảo giá trị nội dung 
và độ tin cậy để có thể kế thừa cho các nghiên cứu tiếp theo có liên quan. 
Thứ hai, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là khám phá và đo lường các 
nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS dựa trên lý thuyết, kết hợp với nghiên cứu 
định tính tại Việt Nam  và  kiểm định điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh, sẽ kỳ 
vọng xây dựng được các thang đo hoạt động của doanh nghiệp BĐS đảm bảo giá trị 
nội dung và độ tin cậy để khẳng định giá trị kế thừa cho các nghiên cứu có liên quan 
tại Việt Nam. 
Thứ ba, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng mô hình lý thuyết 
về đóng góp của vốn xã hội vào các doanh nghiệp BĐS Việt Nam và kiểm định cho 
trường hợp điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh, sẽ kỳ vọng chỉ ra những đóng góp 
trực tiếp,  gián  tiếp  của  vốn  xã  hội  vào  các  nhóm  hoạt động  của doanh  nghiệp  là 
bằng chứng khoa học để khẳng định vốn xã hội là một trong những nguồn lực cần 
được  bổ sung  trong công tác  hoạch định  và  thực hiện chiến lược  kinh  doanh  của 
doanh nghiệp BĐS, cũng như trong công tác hoạch định chính sách vĩ mô điều tiết 
thị trường BĐS.  Hơn  nữa, kết quả  nghiên  cứu  này  sẽ  góp phần  kích thích  những 
nghiên cứu tiếp theo về mối liên hệ giữa vốn xã hội và các hoạt động trong quá trình 
kinh doanh không chỉ ở ngành BĐS mà còn đối với các ngành kinh tế khác. 
1.6.2  Ý nghĩa thực tiễn 
Nếu đạt được  các mục tiêu  nghiên  cứu  và trả  lời được câu hỏi  nghiên  cứu 
nên trên, luận án kỳ vọng có những đóng góp về mặt thực tiễn cho các doanh nghiệp 
BĐS và các cơ quan quản lý nhà nước đối với ngành BĐS của Việt Nam nói chung, 
thành phố Hồ Chí Minh nói riêng như sau:
15 

Thứ  nhất,  với  mục  tiêu nghiên cứu của luận  án là  xây  dựng  và  kiểm  định 
thang đo vốn xã hội, sẽ dùng làm căn cứ để gợi ý các mục tiêu và tiêu chí đo lường 
vốn xã hội với ba khía cạnh là  chất lượng mạng lưới  bên trong, bên ngoài và của 
lãnh đạo doanh nghiệp. Qua đó, giúp doanh nghiệp BĐS nhận dạng được khuôn khổ 
tạo  lập,  duy  trì  và  sử  dụng  vốn  xã  hội  trong  doanh  nghiệp  BĐS.  Từ  đó,  doanh 
nghiệp có thể hoạch định các chương trình phát triển và sử dụng vốn xã hội để nâng 
cao kết quả các hoạt động. 
Thứ hai, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng được các thang đo 
cho các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS, đồng thời chỉ ra chỉ ra được mối 
liên hệ giữa các hoạt động, sẽ là cơ sở để gợi ý các chỉ tiêu đo lường kết quả hoạt 
động đầu  vào, sản  xuất  và  đầu ra  cho  doanh nghiệp  BĐS.  Đóng  góp này  sẽ  giúp 
doanh nghiệp BĐS đánh giá được kết quả của hoạt động trong doanh nghiệp của họ 
được hoàn thiện hơn. 
Thứ ba, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xác định cấu trúc của vốn xã 
hội  và  khẳng  định  sự  đóng  góp  của  chúng  vào  các  hoạt  động  của  doanh  nghiệp 
BĐS, kỳ vọng chỉ ra được tác động tiêu cực và tích cực của các hình thức liên kết 
xã hội của doanh nghiệp ngành BĐS của Việt Nam. Đó  là luận cứ khoa  học  giúp 
cho các cơ quan lập pháp, quản lý nhà nước cấp trung ương và địa phương liên quan 
đến  thị  trường  BĐS  nhận  diện  sự  vận  động  của  nguồn  lực  vốn  xã  hội  trên  thị 
trường. Để từ đó kịp thời có những chính sách phát huy các hình thức liên kết vốn 
xã hội tích cực, đồng thời hạn chế các hình thức liên kết vốn xã hội tiêu cực trong 
thị trường BĐS quốc gia. 
Cuối cùng là kết quả nghiên  cứu của luận án sẽ phục  vụ  cho các  hiệp  hội 
BĐS Việt Nam, hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh nhận diện được sự quan tâm 
của các thành viên khi tham gia hiệp hội, để ban chấp hành các hiệp hội tạo ra được 
các giá trị từ mạng lưới liên kết phục vụ lợi ích của các thành viên tham gia.
16 
1.7  BỐ CỤC LUẬN ÁN 
Kết  cấu  của  luận án  được  trình bày  trong  sáu  chương.  Nội  dung  của từng 
chương như sau: 

Chương 1, giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu bao gồm: vấn đề nghiên 
cứu  (bối  cảnh  thực  tiễn  và  lý  thuyết)  để  nhận  dạng  cơ  hội  nghiên  cứu,  mục tiêu 
nghiên cứu, phạm vi và phương pháp nghiên cứu, và  dự  kiến những đóng góp về 
mặt khoa học và thực tiễn của luận án. 
Chương 2, trình bày cơ sở lý thuyết và khung phân tích về mối liên hệ giữa 
vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Trước hết là lược khảo các lý 
thuyết để xây dựng định nghĩa vốn xã hội sử dụng cho luận án. Kế đến là lược khảo 
các lý thuyết về các hoạt động trong quá trình kinh doanh của doanh nghiệp nhằm 
xác định cấu trúc của vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Từ đó 
chỉ ra khe hổng nghiên cứu và khung phân tích về mối liên hệ giữa vốn xã hội và 
các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. 
Chương  3,  trình  bày  quy  trình  và  phương  pháp  thực  hiện  nghiên  cứu. 
Chương này sẽ nêu ra quy trình thực nghiên cứu gồm hai giai đoạn: Giai đoạn một 
là xây dựng thang đo và mô hình nghiên cứu; Giai đoạn 2 là kiểm định thang đo và 
mô  hình  nghiên  cứu  cho  trường  hợp  điển  hình  tại  thành  phố  Hồ Chí Minh. Giai 
đoạn thứ nhất là từ nghiên cứu định tính lần thứ nhất để xây dựng thang đo sơ bộ, 
kế đến là đánh giá sơ bộ thang đo để hình thành thang đo chính thức, nghiên cứu 
định tính lần thứ hai để hình thành các giả thuyết và mô hình nghiên cứu. Giai đoạn 
thứ hai là trình bày các công cụ sử dụng cho nghiên cứu định lượng nhằm kiểm định 
thang đo như hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha), phân tích nhân tố khám phá (EFA), 
phân tích nhân tố khẳng định (CFA); kiểm định các giả thuyết nghiên cứu bằng mô 
hình  cấu  trúc  tuyến  tính  (SEM).  Bên  cạnh  đó,  chương  này  cũng  trình  bày  các 
phương pháp  chọn mẫu, tiêu  chuẩn xác định cỡ  mẫu trong từng  giai đoạn  nghiên 
cứu. 
Chương 4, xây dựng thang đo và mô hình nghiên cứu cho trường hợp ngành 
BĐS Việt Nam. Trước hết là xây dựng thang đo bằng phương pháp liện hệ lý thuyết
17 
và kết hợp với nghiên cứu định tính lần thứ nhất. Các thang đo được đánh giá sơ bộ 
bằng nghiên cứu định lượng với công cụ sử dụng là Cronbach’s alpha và EFA trên 
150 quan sát. Sau cùng là nghiên  cứu định tính lần thứ hai để  hình  thành các giả 

thuyết và mô hình nghiên cứu. 
Chương 5, trình bày kết quả kiểm định thang đo và các giả thuyết nghiên cứu 
đã xây  dựng ở  chương  4 cho  trường  hợp điển  hình là  các  doanh  nghiệp BĐS  tại 
thành phố Hồ Chí Minh. Chương này xác định đối tượng và cỡ mẫu dùng để kiểm 
định  thang đo.  Kết  quả  kiểm định  thang đo  bằng  các  công  cụ  Cronbach’s  alpha, 
EFA, CFA để đánh mức độ phù hợp của mô hình với dữ liệu, tính đơn nguyên, giá 
trị phân biệt, độ tin cậy tổng hợp và phương sai trích. Sau đó là kiểm định các giả 
thuyết  nghiên  cứu  và  phân tích  đóng  góp của  vốn  xã  hội  vào  các  hoạt động  của 
doanh nghiệp bằng phương pháp mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM). Qua đó đánh 
giá mức độ phù hợp của mô hình lý thuyết được xây dựng và xác định được các căn 
cứ để gợi ý những chính sách ở chương 6. 
Chương 6, tóm tắt kết quả nghiên cứu về đóng góp của vốn xã hội vào các 
doanh  nghiệp BĐS.  Qua đó  gợi ý  một số  chính sách nhằm  góp  phần  giúp  doanh 
nghiệp  nâng cao  kết quả  các  hoạt động thông qua sử  dụng  vốn xã  hội của  doanh 
nghiệp; đồng thời gợi ý các chính sách vĩ mô nhằm hỗ trợ doanh nghiệp BĐS phát 
triển các hình thức liên kết xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội 
tiêu cực trong thị trường BĐS. Cuối cùng là trình bày những đóng góp về mặt khoa 
học và thực tiễn, cũng như những  hạn chế của luận án và định hướng nghiên cứu 
tiếp theo.
Phần cuối  cùng của luận án là danh mục các công trình của tác giả có liên 
quan đến luận án, danh mục các tài liệu tham khảo và các phụ lục.
18 
CHƯƠNG 2 
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH VỀ MỐI LIÊN HỆ GIỮA 
VỐN XàHỘI VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP 
BẤT ĐỘNG SẢN 
Chương 2 sẽ lược khảo các quan điểm tiêu biểu về vốn xã hội để lựa chọn 
các yếu tố cấu thành vốn xã hội sử dụng trong luận án, đồng thời kết hợp với các 
chủ thể trong mạng lưới quan hệ của doanh nghiệp để xây dựng cấu trúc vốn xã hội 
cho  doanh  nghiệp.  Kế  đến  là  xem  xét  các  lý  thuyết  về  quá  trình  hoạt  động  của 

doanh nghiệp BĐS để chỉ ra các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Sau cùng 
là tích hợp hai khía cạnh trên để phát triển khung phân tích về mối liên hệ giữa vốn 
xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. 
2.1  TỔNG KẾT LÝ THUYẾT VỀ VỐN XàHỘI 
2.1.1  Quá trình hình thành khái niệm vốn xã hội 
°  Giai đoạn từ năm 2000 trở về trước: 
Woolcock & Narayan (2000, trang 229) cho rằng: 
“Cụm từ vốn xã hội được sử dụng lần đầu tiên bởi Hanifan (1916), sau đó 
chúng biến mất đi trong vài thập kỷ và tái hiện trở lại vào những năm của thập kỷ 
năm  mươi bởi các nhà xã hội học Seeley, Sim và Loosely (1956), những năm của 
thập kỷ sáu mươi bởi nghiên cứu của Homans (1961), Jacobs (1961), và những năm 
của thập kỷ bảy mươi bởi nhà kinh tế Loury (1977). Không ai trong số các tác giả 
đó trích dẫn các nghiên cứu trước đó, nhưng tất cả đều đề cập đến đóng góp quan 
trọng  của  các  mối  liên  kết,  ràng  buộc  trong  cộng  đồng.  Các  nghiên  cứu  của 
Coleman (1988) về giáo dục và Putnam (1993) về sự tham gia của cộng đồng và thể 
chế đã cung cấp nguồn cảm hứng cho nghiên cứu xung quanh các lĩnh vực: cộng 
đồng; giáo dục; quản trị; y tế và môi trường; và kinh tế phát triển.” 
Mặc dù vậy, các nhà nghiên cứu gần đây phát triển khái niệm vốn xã hội dựa 
trên các khái niệm được đề xuất chủ  yếu bởi các nghiên cứu của Bourdieu (1986),
19 
Coleman  (1988,  1990),  Putnam  (1993,  1995,  2000),  Fukuyama  (1995,  1997),  và 
Nahapiet & Ghosal (1998). 
Theo quan điểm Bourdieu (1986), vốn xã hội là các nguồn lực tồn tại trong 
các mối liên hệ giữa các cá nhân hoặc tổ chức (gọi chung là chủ thể) trong bối cảnh 
xã hội, thông qua đó các chủ thể nhận được lợi ích từ mạng lưới quan  hệ như dễ 
dàng  huy  động  các  nguồn  lực  khác  và  tạo  ra  nguồn  vốn  con  người.  Tuy  nhiên, 
Bourdieu chưa phân loại được cấu trúc của mạng lưới quan hệ của các cá nhân và 
chưa đề cập đến các yếu tố chất lượng các mối quan hệ đó nên rất khó có thể xây 
dựng các tiêu chí đo lường vốn xã hội dựa trên định nghĩa này. 
Cũng tương tự như Bourdieu (1986), Coleman (1988, 1990) cho rằng vốn xã 

hội được thành hình qua những thay đổi trong liên hệ giữa người với người, cụ thể 
là  những  liên  hệ  dễ  dàng  hoá  hành  động.  Điểm  tiến  bộ  hơn  so  với  Bourdieu  là 
Coleman đã chỉ ra được ba khía cạnh biểu hiện chất lượng của vốn xã hội, bao gồm: 
nghĩa vụ, sự kỳ vọng, thông tin lẫn nhau và chuẩn mực tồn tại giữa các quan hệ xã 
hội. Ba khía cạnh trên về sau đã được nhiều nghiên cứu kế thừa để phát triển thang 
đo  về  chất  lượng  của  các  mạng  lưới  xã  hội  như  nghiên  cứu  của  Cohen  &  Field 
(1998), Chou (2003). Tuy nhiên, hạn chế Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986) 
vẫn chưa chỉ ra được cấu trúc của các mạng lưới quan hệ. 
Nahapiet và Ghosal (1998) cũng có quan điểm về vốn xã hội tương tự như 
Bourdieu và Coleman  khi cho rằng vốn xã hội bao gồm các nguồn lực thực tế và 
tiềm ẩn bên trong mạng lưới các mối quan hệ được sở hữu bởi một tổ chức hoặc cá 
nhân trong xã hội (gọi chung là chủ thể), thông qua mạng lưới đó các chủ thể trong 
xã hội huy động được các nguồn lực khác. Nahapiet & Ghosal (1998) còn chỉ ra ba 
khía cạnh của vốn xã hội là (1) khía cạnh cấu trúc mạng lưới: chỉ ra những ai trong 
hệ thống phân cấp mạng lưới, tần suất kết nối giữa các chủ thể, kết cấu trong mạng 
lưới; (2) là khía cạnh quan hệ: biểu hiện chất lượng của các mối quan hệ  như sự tín 
cẩn, kỳ vọng và chia sẻ lẫn nhau giữa các chủ thể trong mạng lưới; và (3) là khía 
cạnh nhận thức: là những quy định về sự chia sẻ, ngôn ngữ, ký hiệu…để giao tiếp 
và hành xử với nhau trong mạng lưới. Thực ra ba khía cạnh đề cập đến vốn xã hội
20 
của  Nahapiet  &  Ghosal  là  cách  lý  giải  khác  về  ba  khía  cạnh  được  đề  cập  bởi 
Coleman  (1988,  1990).  Thực  chất  ba  khía  cạnh  của  vốn  xã  hội  của  Nahapiet  & 
Ghosal (1998) thì khía cạnh cấu trúc đề cập đến sự cấu thành mạng lưới, khía cạnh 
quan  hệ và  nhận thức  đề cập  đến  yếu tố  chất  lượng của  mạng lưới. Về sau được 
nhóm nghiên cứu Landry & các  cộng sự (2000) sử dụng cho phân tích vốn xã hội 
trong doanh nghiệp. Tuy nhiên, cũng giống như Coleman (1988, 1990) và Bourdieu 
(1986), Nahapiet & Ghosal (1998) vẫn chưa  phân loại rõ các loại mạng lưới quan 
hệ. 
Trong các nghiên cứu của Fukuyama (1995, 1997) đã khẳng định tầm quan 
trọng của thuộc tính chất lượng mạng lưới quan hệ là sự tín cẩn ảnh hưởng đến sự 

thành công trong các hoạt động kinh tế. Do vậy năm 1997, Ông đã chỉ rõ rằng vốn 
xã hội có thể được định nghĩa đơn giản như sự tồn tại của các giá trị, chuẩn mực xã 
hội giúp các thành viên vận dụng để hợp tác lẫn nhau (Fukuyama, 1997). Trong các 
nghiên  cứu  của Fukuyama đã nhấn mạnh đến tầm quan  trọng của thuộc tính chất 
lượng  của  các  mạng lưới  quan  hệ,  nhưng  cũng  có  những  hạn  chế  giống  các  nhà 
nghiên  cứu trước  đó như  Coleman (1988, 1990) và  Bourdieu (1986),  Nahapiet  & 
Ghosal (1998) là chưa phân loại được cấu trúc của mạng lưới quan hệ. 
Putnam (1993) tiếp tục khẳng định tầm quan trọng của chất lượng mạng lưới 
quan hệ là sự tín cẩn, các chuẩn mực xã hội. Vài năm sau đó, ông (Putnam,1995) bổ 
sung thêm  một luận  điểm  nữa  về chất  lượng  của  mối quan  hệ  là sự  kỳ vọng  của 
những người tham gia mạng lưới. Đến năm 2000, Ông (Putnam, 2000) đã phân biệt 
các hình thức liên kết xã hội là co cụm vào nhau (bonding social capital), loại vươn 
ra bên ngoài (bridging social capital). Loại co cụm vào nhau gây tác động tiêu cực 
cho xã hội; loại  vươn ra ngoài có tác động tích cực cho xã hội. Putnam (2000) đã 
phân loại được cấu trúc của các mạng lưới xã hội thành hai nhóm là nhóm quan hệ 
diễn ra theo chiều ngang và quan hệ diễn ra theo chiều dọc. Cấu trúc liên kết theo 
chiều  ngang một cách tình nguyện dựa trên lòng tin sẽ gia tăng  năng suất cho xã 
hội. Trong những xã hội mà sự tín cẩn không cao, sự tương tác hàng ngang bị thay 
thế bởi các mối quan hệ theo chiều dọc thì không có vốn xã hội tích cực (Putnam,
21 
2000). 
Như  vậy,  điểm  tiến  bộ  hơn  của  Putnam  (2000)  so  với  Bourdieu  (1986), 
Coleman (1988, 1980),  Nahapiet  & Ghosal (1998) và  Fukuyama  (1995,  1997)  về 
vốn xã hội là phân loại được các loại mạng lưới quan hệ theo chiều ngang và chiều 
dọc. Thêm vào đó Putnam (2000) cũng đã chỉ ra được cấu trúc của mối quan hệ có 
tác động tiêu cực (co cụm vào nhau) và tích cực (vươn ra bên ngoài) cho xã hội. 
Khái niệm nghiên cứu về vốn xã hội được hình thành hoàn thiện kể từ khi có 
nghiên cứu của Putnam (2000). Vốn xã hội có thể tổng kết bởi hai đặc trưng là (1) 
chất lượng của các mạng lưới quan hệ (hay gọi là khía cạnh nhận thức) như sự tín 
cẩn, hỗ trợ, kỳ vọng lẫn nhau và các chuẩn mực, quy tắc hành xử, và các hình thức 

liên kết co cụm vào nhau, vươn ra bên ngoài và kết nối; (2) cấu trúc của mạng lưới 
bao gồm cơ cấu trong mạng lưới, tần suất kết nối giữa các chủ thể, nhận diện chủ 
thể tham gia mạng lưới, và cấu trúc quan hệ chiều ngang và chiều dọc. 
°  Giai đoạn sau năm 2000: 
Các nghiên cứu về vốn xã hội sau năm 2000 vẫn chưa thấy bổ sung thêm đặc 
trưng nào về khái niệm vốn xã hội. Các nghiên cứu chủ yếu sử dụng các đặc trưng 
của chất lượng mạng lưới quan hệ trong các mạng lưới khác nhau để xác định vốn 
xã hội. Từ sau năm 2000, các nghiên cứu về vốn xã hội được đo lường dưới nhiều 
cấp độ khác nhau như cấp độ quốc gia, cộng đồng, giữa các công ty và trong nội bộ 
công ty. 
Ở cấp độ quốc gia và cộng đồng thì có nhiều nghiên cứu xây dựng hệ thống 
đo lường vốn xã hội cho quốc gia. Chẳng hạn như Sabatini (2005) đã xây dựng hệ 
thống đo lường vốn xã hội ở Ý; ABS (2004) đo lường vốn xã hội ở Úc; Harper và 
Kelly (2003) đo lường vốn xã hội ở Anh, và Lisakka (2006) đo lường vốn xã hội ở 
Phần Lan. Hầu hết các nghiên cứu đo lường vốn xã hội ở cấp độ quốc gia đều phát 
triển các chỉ số đo lường dựa trên hai yếu tố là chất lượng quan hệ và cấu trúc mạng 
lưới. 
Cũng tương tự, ở cấp độ doanh nghiệp các nhà nghiên cứu phát triển vốn xã 
hội dựa trên hai đặc trưng chất lượng mạng lưới và cấu trúc mạng lưới. Dựa vào cấu
22 
trúc các mạng lưới quan hệ mà các nghiên cứu đề cập đến ba nhóm mạng lưới xã hội 
của doanh nghiệp  là  mạng lưới  quan  hệ của  lãnh đạo,  mạng lưới  bên  ngoài  (giữa 
doanh  nghiệp  với  các  đơn  vị  bên  ngoài)  và  mạng  lưới  bên  trong  (nội  bộ  doanh 
nghiệp) 
+  Ở  khía  cạnh  lãnh  đạo  doanh  nghiệp  có  nghiên  cứu  của  Tushman  & 
O’Reilly III (1997) và Yli­Renko & các cộng sự (2001). Các nghiên cứu này đề cập 
đến vốn xã hội của lãnh đạo dựa trên sức mạnh của mối quan hệ của lãnh đạo với 
các  chủ  thể  như  bạn  bè,  bạn  bè,  nhà  tư  vấn,  chính  quyền  và  các  cơ  quan  truyền 
thông. 
+ Ở khía cạnh bên ngoài doanh nghiệp có nghiên cứu của Landry & cộng sự 

(2000), Yang & các cộng sự (2011) đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp dựa trên 
các đặc trưng của chất lượng mối quan hệ với các chủ thể bên ngoài doanh nghiệp. 
Nghiên cứu của Scupola & cộng sự (2009) đo lường vốn xã hội  trong các mối quan 
hệ với các chủ thể trong cùng một khu vực nhằm kỳ vọng có được cơ hội phát triển 
kinh doanh, tiếp cận được các đối tác và các thông tin có liên quan đến công ty và 
các  mối  quan  hệ  cá  nhân  giúp  tiếp  nhận được  sự  tư  vấn  giải  quyết  vấn  đề  kinh 
doanh, tài chính. Kết quả nghiên cứu cho thấy vốn xã hội tác động có ý nghĩa đến 
hiệu suất và khả năng tiếp cận thị trường. 
+ Ở khía cạnh bên trong có nghiên cứu của Brookes & cộng sự (2006), Yang 
& các cộng sự (2011) đo lường vốn xã hội bên trong của doanh nghiệp dựa trên mối 
quan  hệ giữa  các  bộ  phận  chức  năng  và các  cá  nhân. Nghiên  cứu  của Lee  & các 
cộng sự (2001) đo lượng vốn xã  hội bằng sự tương tác giữa các  thành viên trong 
cùng nhóm làm việc biểu hiện qua sự chia sẻ thông tin, kiến thức và kỹ năng; Sự 
tương tác này có vai trò nâng cao năng suất hoạt động nhóm. 
2.1.2  Tổng kết các đặc trưng của khái niệm vốn xã hội 
Các định nghĩa về vốn xã hội như lược khảo trên tuy khác nhau nhưng lại bổ 
sung cho nhau. Tổng  kết các quan điểm này có thể định nghĩa vốn xã hội là tổng 
hợp các nguồn lực của cá nhân hoặc nhóm hoặc tổ chức (gọi chung là chủ thể) tồn 
tại trong các mạng lưới quan hệ có chất lượng. Định nghĩa này bao gồm hai nhóm
23 
đặc trưng là cấu trúc của mạng lưới, chất lượng mạng lưới quan hệ được khái quát 
như Bảng 2.1. 
Bảng 2.1: Tổng kết các đặc trưng của vốn xã hội từ lược khảo lý thuyết 
Tác giả và năm 
Chất lượng mạng lưới  Cấu trúc mạng lưới 
Nhận  thức  mối 
quan  hệ:  Tín  cẩn, 
chia  sẻ,  hỗ  trợ, 
chuẩn  mực,  nghĩa 
vụ  và  sự  kỳ  vọng 

lẫn nhau. 
Sự liên kết: 
Co  cụm 
vào  nhau, 
vươn ra bên 
ngoài  và 
kết nối. 
Sự tham gia vào 
các  tổ  chức  xã 
hội:  tần  suất, 
mức  độ  kết  nối, 
nhận được sự hỗ 
trợ từ mạng lưới 
Các 
kênh 
tương 
tác. 
Cơ 
cấu tổ 
chức 
mạng 
lưới. 
Mối 
quan hệ 
chiều 
ngang, 
chiều 
dọc. 
Buordieu (1986)  X  X 
Coleman (1988)  X  X 

Putnam (1993)  X  X 
Putnam (1995)  X  X 
Fukuyama (1995, 1997)  X  X 
Nahapiet & Ghosal (1998)  X  X  X 
Putnam (2000)  X  X  X  X  X  X 
Harper  &  Kelly,  2003); 
ABS,  (2004);  Sabatini 
(2005); Lisakka (2006). 
X  X  X  X  X  X 
Landry và cộng sự (2000); 
Brookes  &  cộng  sự 
(2006);  Yang,  Alejandro 
&  Boles  (2011);  Lee  & 
Pennings (2001). 
X  X  X  X 
Yli­Renko,  Autio,  & 
Sapienza  (2001);  Scupola 
&  cộng  sự  (2009); 
Tushman  &  O’Reily  III 
(1997). 
X  X 
Nguồn: Tổng kết từ lược khảo lý thuyết.
24 
Thứ nhất, cấu trúc mạng lưới quan hệ thể hiện qua ba khía cạnh: (1) Cơ cấu 
tổ chức mạng lưới cho biết những ai tham gia mạng lưới và vị trí của họ trong mạng 
lưới như thế nào; (2) Các  chủ thể trong  mạng lưới quan hệ với  nhau chiều ngang 
hay chiều dọc; (3) Các kênh tương tác (phương tiện tương tác) của các thành viên 
trong mạng lưới liên hệ với nhau. 
Thứ hai, chất lượng của các mạng lưới quan hệ biểu hiện qua ba khía cạnh là 
(1) nhận thức về mối quan hệ  như sự tín cẩn, kỳ vọng và chia sẻ  kiến thức, kinh 

nghiệm lẫn nhau giữa các chủ thể trong mạng lưới và các chuẩn mực trong các mối 
quan hệ; (2) sự tham gia thể hiện qua tần suất tham gia vào các mạng lưới, mức độ 
kết nối (phụ thuộc lẫn nhau giữa các thành viên trong mạng lưới) và mức độ nhận 
được hỗ trợ từ mạng lưới; (3) sự liên kết thể hiện qua các hình thức liên kết co cụm 
vào nhau, vươn ra bên ngoài và kết nối. 
2.1.3  Vốn xã hội trong các lý thuyết kinh tế học 
Các nhà kinh tế học ít chú trọng đến việc xây dựng thang đo lường vốn xã 
hội, mà chủ yếu tập trung vào việc so sánh vốn xã hội với các loại vốn cổ điển khác 
và sử dụng vốn xã hội như là một nguồn lực giải thích các hiện tượng, quy luật kinh 
tế. 
Hans & Bolton (2003) cho rằng “vốn” là một điều kiện tiên quyết trong hoạt 
động kinh doanh và cần thiết phải có một quan điểm về vốn xã hội để có thể so sánh 
với  vốn  vật  thể.  Khi  so sánh  vốn  xã  hội  với  các  loại  vốn  cổ  điển  khác,  Hans  & 
Bolton (2003) cho thấy có những tương đồng rõ ràng,  cũng như là những sự khác 
biệt  dễ nhận  thấy  giữa  vốn  xã  hội  và  những  loại  vốn  khác.  Vốn  xã hội  có  nhiều 
điểm suy luận tương đồng  như vốn vật chất (bao gồm máy móc, công cụ và thiết 
bị) và vốn nhân lực. Vốn vật chất được tạo ra bởi sự thay đổi trong vật liệu để mang 
lại những công cụ phục vụ sản xuất; vốn nhân lực được tạo ra bởi sự thay đổi trong 
con người mang lại những kỹ năng và khả năng trong các hoạt động; còn vốn xã hội 
có được thông qua những sự thay đổi trong mối liên hệ giữa con người để tạo điều 
kiện thuận lợi cho hoạt động. Nếu vốn vật chất hoàn toàn hữu hình, được thể hiện 
trong hình thức vật liệu có thể quan sát thì vốn nhân lực ít hữu hình, được thể hiện
25 
trong những kỹ năng và kiến thức được cung cấp bởi một cá nhân, còn vốn xã hội ít 
hữu hình nhất vì nó tồn tại trong những mối liên hệ giữa cá nhân với nhau. Giống 
như cả hai vốn vật chất và vốn nhân lực tạo điều kiện để hoạt động có năng suất, 
vốn xã hội cũng vậy (Hans & Bolton, 2003). 
Khi thảo luận về vai trò của vốn xã hội trong các quy luật, hiện tượng kinh 
tế, Wilson (2000) cho rằng vốn xã hội và lòng tin là hai đặc trưng căn bản của nền 
tảng ra  quyết định  của con  người,  chúng chi phối  hầu  hết  các  chủ thể, các  chính 

sách và các hoạt động trong nền kinh tế. Vốn xã hội tác động đến tăng trưởng kinh 
tế  của  quốc  gia  thông  qua  chi  phối  đến  tính  khả  thi  của  chính  sách  vĩ  mô,  môi 
trường kinh doanh, chi phí giao dịch, các rào cản gia nhập ngành (Daut, 2006). Vốn 
xã hội quyết định đến các chính sách của Chính phủ trong việc tạo ra các tính chắc 
chắn hoặc không chắc chắn đối với các loại thị trường, từ đây quyết định khối lượng 
giao dịch hàng hoá trên thị trường (Carey & Lawson, 2011). Còn Wills & các cộng 
sự (2004) thì  cho rằng  vốn xã hội giúp giải quyết tốt các bài toán hợp tác, là  một 
trong những nhân tố quan trọng đóng góp vào tăng năng suất của vốn đầu tư và lao 
động. 
Các luận điểm về vai trò của vốn xã hội trong các quy luật, hiện tường của 
nền kinh tế đã được Wallis & các cộng sự (2004) giải thích dựa vào dựa vào hàm 
năng suất của Hall & Jones (1999) như phương trình 2.1, trong đó yi là sản lượng 
bình quân đầu người của quốc gia i, Yi là tổng sản lượng của quốc gia i, Ki là vốn 
vật thể, Hi là  vốn con người, Li là số lượng lao động, Ai dùng để đo lường trình độ 
công nghệ: 
1 
i i 
i i 
i i 
K H 
y A 
Y L

a
a
-
æ ö æ ö
=
ç ÷ ç ÷
è ø è ø 

(2.1) 
Wallis  &  các  cộng  sự (2004) đưa  ra  kịch bản  là  có  hai quốc  gia  tương  tự 
nhau về vốn vật thể, con người và trình độ công nghệ, sự khác biệt về năng suất có 
thể giải thích bằng sự khác nhau về hiệu quả của thể chế và các chuẩn mực xã hội. 
Vốn xã hội (Si) tham gia vào giải thích năng suất biểu hiện ở phương trình 2.2.