các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại công ty tnhh mtv địa ốc minh trần

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

KHÓA LU ẬN TỐT NGHIỆP
CÁC NHÂN T Ố ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT NỀN CỦA KHÁCH HÀNG TẠI
CƠNG TY TNHH MTV ĐỊA ỐC MINH TRẦN

HỒNG TH Ị BÉ

Khóa h ọc: 2016 - 2020


ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

KHÓA LU ẬN TỐT NGHIỆP
CÁC NHÂN T Ố ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT NỀN CỦA KHÁCH HÀNG

TẠI CÔNG TY ĐỊA ỐC MINH TRẦN

Họ và tên sinh viên: Hồng Th ị Bé
Lớp: K50A – QTKD
Niên khóa: 2016 -2020

Huế, tháng 5 năm 2020

Khóa lu ận tốt nghiệp

Lời Cám Ơn
Trong q trình thực tập và hoàn thành đề tài : “Các nhân t ố ảnh hưởng đế n ý
định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng t ại Công ty TNHH MTV Đị a Ốc
Minh Trần”, em đã nh ận được sự giúp đỡ rất nhiệt tình của tất cả mọi người.
Trước hết em xin gửi lời cám ơn sâu sắc đến tất cả quý thầy, cô giáo trong
trường Đại Học Kinh Tế Huế, đặc biệt là nh ững thầy cô Khoa Qu ản tr ị kinh doanh
đã truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm và chia s ẻ những bài h ọc quý báu trong quá
trình bốn năm em ngồi trên giảng đường đại học. Kiến thức mà em thu nh ận được
không ch ỉ là n ền tảng cho q trình thực hiện nghiên cứu này mà ịn là hành trang
thi ết thực trong q trình cơng tác và làm vi ệc của em sau này.
Em xin bày t ỏ lòng bi ết ơn sâu sắc đế n thầy TS. Hồng Tr ọng Hùng , người đã
tận tình chỉ dạy, trực tiếp hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thi ện đề

tài này.
Em xin chân thành cám ơn B n lãnh đạo, các phòng ban, các b ộ phận và tồn
thể anh chị tại Cơng ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần đã t ạo mọi điều kiện giúp đỡ,
hỗ trợ em trong quá trình thự c tập.
Em cũng xin gửi lời cám ơn đến gia đình, người thân và nh ững người bạn bè đã
bên cạnh giúp đỡ em trong quá trình em thực hiện đề tài này.
Do thời gian cũng như kinh nghiệm có nhi ều hạn chế nên đề tài khơng tránh kh
ỏi một số sai sót và khi ếm khuyết. Vì vậy rất mong nhận được sự góp ý c ủa mọi
người, đặc biệt là quý th ầy cô giáo để em có th ể hồn thi ện đề tài này.
Xin chân thành cám ơn!
Thành ph ố Huế, tháng 04 năm 2020
Sinh viên thực hiện
Hoàng Th ị Bé

SVTH: Hoàng Th ị Bé

i


Khóa lu ận tốt nghiệp

DANH MỤC CÁC CH Ữ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

MTV

Một thành viên

TTBĐS

Thị trường bất động sản

BĐS

Bất động sản

SVTH: Hoàng Th ị Bé

ii

Khóa lu ận tốt nghiệp

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN................................................................................................................................................. i

DANH MỤC CÁC CH Ữ VIẾT TẮT................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................................................... iii
DANH MỤC BẢNG............................................................................................................................... vi
DANH MỤC MƠ HÌNH, S Ơ ĐỒ.................................................................................................... vii
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ..................................................................................................................... vii
1: Lý do ch ọn đề tài.................................................................................................................................. 1
2: Mục tiêu nghiên cứu............................................................................................................................ 2
2.1: Mục tiêu tổng quát............................................................................................................................ 2
2.2: Mục tiêu cụ thể................................................................................................................................... 2
3: Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................................................... 2
4: Phạm vi nghiên cứu.............................................................................................................................. 2
5.1: Quy trình nghiên cứu:...................................................................................................................... 3
5.2: Phương pháp nghiên cứu:............................................................................................................... 3
5.2.1: Phương pháp thu thập dữ liệu:.................................................................................................. 3
5.2.2: Phương pháp xử lý và phân tích số liệu:............................................................................... 4
PHẦN II: NỘI DUNG VÀ K ẾT QUẢ NGHIÊN C ỨU...................................................... 8
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LU ẬN VÀ TH ỰC TIỄN.............................................................. 8
1.1.Vấn đề liên quan đế thị trường bất động sản và đầu tư bất động sản.............................. 8
1.1.1. Khái niệm liên quan đến bất động sản................................................................................... 8
1.1.2. Đặc điểm và phân lo ại bất động sản, bất động sản đất nền.......................................... 9
1.1.2.1.Đặc điểm bất động sản.............................................................................................................. 9
1.1.2.2.Phân loại bất động sản............................................................................................................ 11
1.1.2.3: Phân loại và đặc điểm của bất động sản đất nền.......................................................... 12

1.1.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản................................................................................. 12
1.2. Một số lý luận về hành vi tiêu dùng......................................................................................... 14
1.2.1. Khái niệm về hành vi người tiêu dùng................................................................................ 14
1.2.2: Mơ hình hành vi mua của người tiêu dùng........................................................................ 15
1.2.3. Mơ hình các nhân tố ảnh hưởng đến hành vi của người tiêu dùng...........................16

SVTH: Hoàng Th ị Bé


Khóa lu ận tốt nghiệp
1.3. Q trình ra quyết định mua của khách hàng....................................................................... 24
1.4. Khái quát chung về thị trường bất động sản......................................................................... 27
1.4.1. Khái quát chung về tình hình bất động sản cả nước....................................................... 27
1.4.2. Khái quát chung tình hình bất động sản tại Đà Nẵng.................................................... 29
1.5. Một số mơ hình nghiên cứu:....................................................................................................... 30
1.5.1. Các mơ hình nghiên cứu liên quan:...................................................................................... 30
1.5.2. Mơ hình nghiên cứu đề xuất:.................................................................................................. 32
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC NHÂN T Ố ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT

ĐỘNG SẢNĐẤT NỀN CỦA KHÁCH HÀNG T ẠICÔNGTYĐỊA ỐC MINH TRẦN
......................................................................................................................................................................... 36

2.1. Tổng quan về công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần................................................... 36
2.1.1 Giới thiệu chung về công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần.................................... 36
2.1.1.1. Tầm nhìn và sứ mệnh............................................................................................................. 37
2.1.1.2 Hoạt động cộng đồng:............................................................................................................. 37
2.1.1.3. Các Công ty thành viên......................................................................................................... 39
2.1.1.4. Các dự án đất nền nổi bật:.................................................................................................... 41
2.1.1.5. Cơ cấu tổ chức quản lý của Công ty:............................................................................... 45
2.1.2: Cơ cấu và tình hình laođộng tại Cơng ty Địa Ốc Minh Trần giai đoạn 2017-2019

......................................................................................................................................................................... 49

2.1.3: Tình hình kết quả kinh doanh củ Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần trong giai
đoạn 2017-2019........................................................................................................................................ 52
2.1.4. Tình hìnhđầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần

trong thời gian qua................................................................................................................................... 53
2.2. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách
hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần................................................................................................. 54
2.2.1 Đặc điểm mẫu nghiên cứu......................................................................................................... 54
2.2.2. Đặc điểm hành vi của khách hàng v ề đầu tư bất động sản......................................... 56
2.2.3. Đánh giá độ tin cậy của thang đo.......................................................................................... 58
2.2.4. Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysic – EFA)......................... 60
2.2.4.1: Kiểm định KMO và Bartlett’s biến độc lập................................................................... 60
2.2.4.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA đối với biến độc lập.............................................. 60
2.2.4.3. Kiểm định KMO và Bartlett’s Test biến phụ thuộc.................................................... 62
2.2.5. Kiểm định sự phù hợp của mơ hình..................................................................................... 63
2.2.5.1: Kiểm định sự tương quan giữa biến độc lập và biến phụ thuộc.............................63


SVTH: Hoàng Th ị Bé

iv


Khóa lu ận tốt nghiệp
2.2.5.2: Đánh giá sự phù h ợp của mơ hình................................................................................... 64
2.2.5.3. Xem xét sự tương quan, đa cộng tuyến........................................................................... 65
2.2.5.4: Kiểm định sự phù h ợp của mơ hình................................................................................ 65
2.2.5.5: Phương trình hồi quy các nhân t ố ảnh hưởng đến ý định đầu tư.......................... 65

2.2.6. Đánh giá của khách hàng về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất

nền của khách hàng t ại Công ty Địa Ốc Minh Trần.................................................................. 69
2.2.6.1. Đánh giá của khách hàng đối với yếu tố thương hiệu................................................ 69
2.2.6.2. Đánh giá của khách hàng đối với yếu tố giá.................................................................. 70
2.2.6.3. Đánh giá của khách hàng đối với yếu tố sản phẩm..................................................... 71
2.2.6.4. Đánh giá của khách hàng đối với yếu tố chăm sóc khách hà g.............................. 71
2.2.6.5. Đánh giá của khách hàng đối với yếu tố ý định đầu tư............................................. 72
CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG

SẢN ĐẤT NỀN CỦA KHÁCH HÀNG T
MINH

ẠI CÔNG TY TNHH MTV ĐỊA ỐC

TRẦN........................................................................................................................................................... 73
3.1. Định hướng của Công ty TNHH MTV Địa Ốc Mình Trần trong thời gian tới........73
3.2. Một số giải pháp nâng cao quyết định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng t ại

Công Ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần...................................................................................... 73
3.2.1: Nhóm gi ải pháp về thương hiệu........................................................................................... 73
3.2.2: Nhóm gi ải pháp về giá............................................................................................................. 74
3.2.3: Nhóm gi ải pháp về sản phẩm................................................................................................ 75
3.2.4: Nhóm gi ải pháp về chăm sóc khách hàng................................................................................ 75
3.2.5: Nhóm gi ải pháp về nhân viên bán hàng.................................................................................. 76
3.2.6: Nhóm gi ải pháp về phương thức thanh toán…………………………………………...76

PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KI ẾN NGHỊ................................................................................ 78
3.1. Kết luận............................................................................................................................................... 78
3.2. Kiến nghị............................................................................................................................................ 79

3.2.1. Đối với nhà nước......................................................................................................................... 79
3.2.2. Đối với Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần.......................................................... 79
DANH MỤC TÀI LI ỆU THAM KHẢO................................................................................... 80
PHỤ LỤC................................................................................................................................................... 81

SVTH: Hoàng Th ị Bé

v


Khóa lu ận tốt nghiệp

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1: Tình hình laođộng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần ......................................
Bảng 1.2: Tình hình kết quả kinh doanh của Cơng ty Địa Ốc Minh Trần giai đoạ n
2017-2019 ......................................................................................................................
Bảng 1.3: Đặc điểm mẫu điều tra ..................................................................................
Bảng 1.4: Công ty đầu tư bất động sản .........................................................................
Bảng 1.5: Phương án đầu tư ..........................................................................................
Bảng 1.6: Thời gian tham gia bất động sản ...................................................................
Bảng 1.7: Kết quả kiểm định độ tin cậy của các biến độc l ậ p .......................................
Bảng 1.8: Kết quả kiển định độ tin cậy của biến phụ thuộ ..........................................
Bảng 1.9: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s biến độc lập .....................................
Bảng 1.10: Kết quả phân tích nhân tố khám p á EFA bi ến độc lập .............................
Bảng 1.11: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s biến phụ thuộc ...............................
Bảng 1.12: Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA bi ến phụ thuộc .........................
Bảng 1.13: Kết quả phân tích tương qu n Pearson .......................................................
Bảng 1.14: Kết quả đánh giá sự phù h ợp của mơ hình..................................................
Bảng 1.15: Kết quả kiểm đị nh ANOVA .......................................................................
Bảng 1.16: Hệ số phân tích hồi quy ..............................................................................

Bảng 1.17: Đánh giá của khách hàng đối với nhân tố “Thương hiệu”..........................
Bảng 1.18: Đánh giá của khách hàng đối với nhân tố “Giá” ........................................
Bảng 1.19: Đánh giá của khách hàng đối với nhân tố “Sản phẩm” ..............................
Bảng 1.20: Đánh giá của khách hàng đối với nhân tố “Chăm sóc khách hàng” ...........
Bảng 1.21: Đánh giá của khách hàng đối với nhân tố “Ý định đầu tư” ........................

SVTH: Hoàng Th ị Bé

vi


Khóa lu ận tốt nghiệp

DANH MỤC MƠ HÌNH, S Ơ ĐỒ
Sơ đồ 1.1: Quy trình nghiên cứu.......................................................................................................... 3
Sơ đồ 1.2: Cơ cấu tổ chức Công ty Địa Ốc Minh Trần............................................................. 45
Mơ hình 1.1: Mơ hình hành vi người tiêu dùng........................................................................... 16
Mơ hình 1.2: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua của khách hàng........................ 16
Mơ hình 1.3: Tháp nhu cầu theo Maslow (Philip Kotler, 2005)............................................ 21
Mơ hình 1.4: Quyết định mua của khách hàng............................................................................. 24
Mơ hình 1.5: Mơ hình nghiên cứu đề xuất..................................................................................... 32

SVTH: Hoàng Th ị Bé


Khóa lu ận tốt nghiệp

PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
1: Lý do chọn đề tài
Thị trường bất động sản ngày càng có v ị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc

dân, góp ph ần thúc đẩy q trình hiện đại hóa và đơ thị hóa, mang l ại nhiều giải pháp
nhà ở cho nhiều tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn đầu tư, mang lạ i
nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.
Trong đó, bất động sản đất nền đang có xu hướng phát triển sơi động. Các dự án
pháp lý t ốt vẫn đang không ngừng tăng giá đồng thời kết quả bán hà g v ẫn luôn khá
tốt. Theo nhận định của giới chuyên môn, nhu c ầu tăng cao trong khi nguồn cung đất
nền thì vẫn hạn chế, do đó hứa hẹn một thị trường bất độ ng sản đất nền đầy sôi động
sẽ diễn ra trong tương lai.
Tại Việt Nam, các dự án bất động sản đất nền ở nhiều địa phương đã được hình
thành và t ừng bước phát triển. Trong đó, Đà Nẵng là một “điểm nóng” nhận được sự
quan tâm của nhiều giới đầu tư. Chính vì thế , t ại Thành phố Đà Nẵng, bất động sản
trở thành nguồn đóng góp đáng kể cho sự phát triển kinh tế xã hội của Thành phố với
vai trò huy động vốn thúc đẩy sả n xuất phát triển, đóng góp vào việc tăng thu ngân
sách của Thành phố và ổn định đời sống xã hội. Tại đây, các Công ty v ề bất động sản
liên tục mọc lên ngày cà g hi ề u tạ o nên sự nhộn nhịp cho thị trường bất động sản.
Đồng thời, cũng đã có nh ữ g sự thăng hoa khi liên tục thiết lập những bảng giá mới.
Đặc biệt, là phân khúc đất nền với nhiều triển vọng, đem lại nguồn lợi nhuận to lớn
cho giới đầu tư bởi tính thanh khoản cao và có kh ả năng tự chủ trong xây dựng.
Hiện nay, Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần là một trong những Công ty
bất động sản hàng đầu tại Đà Nẵng được nhiều nhà đầu tư lựa chọn với nhiều loại hình
đa dạng và nổi bật là các s ản phầm đất nền, đây là ngu ồn đem lại doanh thu lớn nhất
cho Cơng ty tính đến thời điểm này. Tuy nhiên, để đáp ứng tốt hơn nhu cầu và giữ chân
khách hàng , tạo nên một lợi thế cạnh tranh với nhiều công ty khác v ề bất động sản tại
Đà Nẵng, Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần cần phải nắm bắt được tiêu chí lựa
chọn và hành vi mua đất nền của khách hàng . Hiểu được điều này, Cơng ty đã có nh
ững nghiên cứu và phân tích về nhu cầu cũng như thị trường bất động sản. Tuy
SVTH: Hoàng Th ị Bé

1

Khóa lu ận tốt nghiệp
nhiên chưa có nghiên cứu nào cụ thể về nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền của
khách hàng .
Vì vậy, trong thời gian thực tập tại công ty, tác gi ả quyết định lựa chọn đề tài
“Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng t ại
Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần” làm khóa luận tốt nghiệp của mình.
2: Mục tiêu nghiên cứu
2.1: Mục tiêu tổng quát
Tìm hiểu các nhân t ố ảnh hưởng đến ý định đầu tư BĐS đất nền c ủa khách hàng
tại Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần. Đề xuất các giải pháp đối v ới Công ty
TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần nhằm thu hút khách hàng và đáp ứng những nhu cầu
của khách hàng m ột cách tốt nhất.
2.2: Mục tiêu cụ thể
Hệ thống hóa các v ấn đề lý lu ận và thực tiễn về ý định và hành vi c ủa khách
hàng

-

Xác định các nhân t ố ảnh hưởng đế n ý định đầu tư BĐS đất nền của khách

hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần
- Xác định mức độ tác động của các nhân t ố đến ý định đầu tư BĐS đất nền
của
khách hàng t ại Công t y Địa Ốc Minh Trần
-Đề xuất giải pháp, ki ế n nghị nhằm nâng cao ý định đầu tư BĐS đất nền của
khách hàng t ại công ty Địa Ốc Minh Trần
3: Đối tượng ghiên cứu
- Ý định đầu tư của khách hàng vào bất động sản đất nền của Công ty Địa
Ốc

Minh Trần tại thành phố Đà Nẵng
-

Đối tượng khảo sát: Khách hàng đã, đang và có ti ềm năng đầu tư bất động sản

tại Công ty Địa Ốc Minh Trần.
4: Phạm vi nghiên cứu
- Về thời gian:
 Số liệu thứ cấp nghiên cứu liên quan giai đoạn 2017 – 2019
 Số liệu sơ cấp khảo sát trong vòng 3 tháng , từ tháng 1/2020 –
3/2020 - Về không gian: Địa bàn thành ph ố Đà Nẵng


SVTH: Hoàng Th ị Bé

2


Khóa lu ận tốt nghiệp
- Về nội dung: Xác định những nhân tố tác động đến ý định đầu tư bất động
sản
đất nền của khách hàng t ại Công ty Địa Ốc Minh Trần.
5: Quy trình và phương pháp nghiên cứu:
5.1: Quy trình nghiên cứu:
Sơ đồ 1.1: Quy trình nghiên cứu
Cơ sở lý thuy ết và
thực tiễn

Lập bảng hỏi

Điều tra thử

hợp

Điều chỉ nh
bảng hỏi

Bảng hỏi

chính thức

Viết báo cáo

Tiến hành
điều tra

Xử lý và

phân tích số
liệu

5.2: Phương pháp nghiên cứu:
5.2.1: Phương pháp thu thập dữ liệu:
 Đối với dữ liệu thứ cấp:
- Các tài li ệu, sách báo, t ạp chí và các đề tài nghiên c ứu khác có liên quan.
-

Thơn g tin, số liệu liên quan đến hoạt động của cơng ty t ừ website, các phịng

ban của cơng ty cung c ấp.

SVTH: Hoàng Th ị Bé

3


Khóa lu ận tốt nghiệp
 Đối với số liệu sơ cấp:
Tiến hành thu thập thông tin b ằng cách điều tra bằng bảng hỏi khách hàng đã,
đang và có ti ềm năng đầu tư bất động sản đất nền của Cô ng ty Địa Ốc Minh Trần.
Phương pháp xác định kích cỡ mẫu:
Theo Hair & các cộng sự (1998): để tiến hành phân tích nhân tố khám phá (EFA)
kích thước mẫu tối thiểu để đảm bảo tính đại diện cho tổng thể theo nguyên tắc cỡ mẫ
u được chọn phải gấp 5 lần số biến độc lập.
Theo nghiên cứu của Hoàng Trọng Chu & Chu Nguyễn Mộng Ng ọc - 2005 “số
quan sát (cỡ mẫu) ít nhất phải bằng 4 hay 5 số lần biến trong phân tích ân tố”.
Ngồi ra theo Tabachnick & Fidell (1991), để phân tích hồ quy đạt kết quả tốt
nhất thì kích thước mẫu phải thỏa mãn công th ức n >= 8m + 50. Trong đó n là kích
thước mẫu và m là s ố biến độc lập của mơ hình. Như vậ y theo công th ức này với số
biến độc lập của mơ hình là m = 6 thì cỡ mẫu sẽ là 8x6 +50 = 98.
Như vậy, từ những phương pháp xác đị nh kích cỡ mẫu nêu trên, nghiên c ứu này
được thực hiện trên 26 biến quan sát nên s ố mẫu điều tra theo nghiên cứu này là 4 x 26

= 104 (khách hàng).
Để đảm bảo chất lượng mẫu, hạn chế rủi ro trong quá trình điều tra và loại bỏ các
bảng hỏi khơng h ợp lệ thì mẫu điều tra được tăng lên 120 mẫu.
Phương pháp chọn m ẫu:
Do điều kiện thực tế cần phải khảo sát các khách hàng đã, đang và có tiềm năng
đầu tư bất động sản đất nền tại Công ty , đồng thời việc tiếp cận với khách hàng khó
khăn nên tác giả đã tiến hành chọn mẫu theo phương pháp phi ngẫu nhiên.

5.2.2: Phương pháp xử lý và phân tích s ố liệu:
Sau khi tiến hành điều tra phỏng vấn bằng bảng hỏi, nghiên cứu tiến hành thu
thập bảng hỏi, nhập, điều chỉnh, mã hóa và làm s ạch dữ liệu. Tiếp theo sử dụng
phương pháp thống kê mô t ả, kiểm định thang đo, phân tích nhân tố khám phá… bằng
phần mềm SPSS 20.0, Excel để thực hiện phân tích cần thiết cho nghiên cứu. Cụ thể
như sau:
Thống kê mô t ả: Số liệu phân tích xong được trình bày dưới dạng bảng biểu và
đồ thị nhằm minh họa rõ ràng h ơn cho kết quả nghiên cứu. Dựa vào kết quả thống kê
SVTH: Hoàng Th ị Bé

4


Khóa lu ận tốt nghiệp
đó, tổng hợp để biết đặc điểm của đối tượng điều tra thông qua các tiêu chí t ần số
(Frequency), biểu đồ, giá trị trung bình, độ lệch chuẩn, phương sai,…
Kiểm định độ tin cậy của thang đo: Tiến hành kiểm tra độ tin cậy của thang đo
thơng qua h ệ số Cronbach’s Alpha. Theo Hồng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc
(2008, trang 24) “ Nhiều nhà nghiên c ứu đồng ý r ằng khi Cronbach’s Alpha từ 0,8 trở
lên đến gần 1 thì thang đo lường là tốt, từ 0,7 đến gần 0,8 là sử dụng được. Cũng có
nhà nghiên c ứu đề nghị rằng Cronbach’s Alpha từ 0,6 trở lên là có th ể sử dụng được
trong trường hợp khái niệm thang đo lường là mới hoặc đối với người trả lời rong bối
cảnh nghiên cứu”. Cụ thể:
Hệ số Cronbach’s Alpha lớn hơn 0,8 : hệ số tương q uan cao.
Hệ số Cronbach’s Alpha từ 0,7 đến 0,8 : chấp nhận được.
Hệ số Cronbach’s Alpha từ 0,6 đến 0,7 : chấp nhận được nếu thang đo mới.
Bên cạnh đó địi h ỏi hệ số tương quan tổng thể (total correlation) phải lớn hơn
0,3. Các biến có h ệ số tương quan biến tổng (item-t tal correction) nhỏ hơn 0,3 sẽ bị
loại và tiêu chu ẩn chọn thang đo là nó có độ tin cậy Cronbach Alpha từ 0,6 trở lên
(Nunnally & Burnstein, 1994).

Phân tích nhân t ố khám phá: (Exploratory Factor Analysis, gọi tắt là phương
pháp EFA). Phân tích nhân t ố khám phá được sử dụng để rút g ọn tập nhiều biến quan
sát phụ thuộc lẫn nhau thành một tập biến (gọi là các nhân t ố) ít hơn để chúng có ý
nghĩa hơn nhưng vẫ chứa đựng hầu hết thông tin c ủa tập biến ban đầu (theo Hair &
cộng sự, 1998). Mục tiêu của phân tích EFA nhằm rút g ọn những nhóm nhân tố ảnh
hưởng đến ý định đầu tư BĐS đất nền của khách hàng. C ụ thể, nghiên cứu này sử
dụng:
-Kiểm định KMO: Hệ số Kaiser-Mayer-Olkin (KMO) là chỉ số dùng để xem xét
sự thích hợp của phân tích nhân tố. Trị số của KMO lớn (giữa 0,5 và 1) là điều kiện đủ
để phân tích nhân tố là thích hợp, cịn n ếu như trị số này nhỏ hơn 0,5 thì phân tích
nhân tố có kh ả năng khơng thích hợp với các dữ liệu. Đồng nghĩa với việc phân tích
nhân tố chỉ được sử dụng khi hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) có giá tr ị từ 0.5 đến 1.
-Số lượng nhân tố: được xác định dựa trên chỉ số Eigenvalue đại diện cho phần
biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố. Theo tiêu chuẩn Kaiser (Kaiser Criterion),
SVTH: Hoàng Th ị Bé

5


Khóa lu ận tốt nghiệp
các nhân t ố kém quan trọng bị loại bỏ, chỉ giữ lại những nhân tố quan trọng bằng cách
xem xét giá tr ị Eigenvalue. Chỉ có nhân t ố nào có điểm dừng Eigenvalue (đại diện
cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố) lớn hơn 1 và tổng phương sai
trích (Cumulative % Extraction Sums of Squared Loadings) lớn hơn 50% mới được
giữ lại trong mơ hình phân tích. Hệ số tải nhân tố (factor loading) đạt yêu cầu phải
thỏa mãn các điều kiện:

-

•

Một nhân tố phải có ít nhất 2 biến.

•

Hệ số tải nhân tố phải lớn hơn 0.5.

•

Hệ số tải nhân tố lớn hơn 0.5 chỉ trên một nhân tố trong cù g m ột bi ế n.

Ma trận nhân tố (Compoment Matrix): Ma trận nhân t ố chứa các hệ số biển diễn

các tiêu chu ẩn hóa b ằng các nhân t ố (mỗi biến là một đa thứ c của các nhân t ố). Trong
đó, hệ số tải nhân tố biểu diễn mối tương quan giữa các bi ế n và các nhâ n tố, hệ số này

cho biết các biến và các nhân t ố có liên quan ch ặt chẽ với nhau hay khơng, t ừ đó kết
luận có nên lo ại bỏ biến hay tiếp tục tiến hành các bước phân tích tiếp theo.
Phương pháp xoay nhân tố được ch ọn là Varimax procedure: xoay nguyên g ốc
các nhân tố để tối thiểu hóa s ố lượng biến có h ệ số lớn tại cùng m ột nhân tố nhằm
tăng cường khả năng giải thích nhân tố. Biến nào có h ệ số tải nhân tố < 0,5 sẽ bị loại
khỏi mơ hình nghiên cứu, chỉ nhữ ng biến nào có h ệ số tải nhân tố > 0,5 mới được đưa
vào các phân tích tiếp theo.
Theo lý thuy ết, hệ số tải nhân tố (Factor Loading) phải thỏa mãn điều kiện lớn
hơn hoặc bằng 0,5. Theo Hair & ctg (1998), Factor Loading là chỉ tiêu để đảm bảo
mức ý ngh ĩa thiết thực của EFA, Factor Loading > 0,3 được xem là mức tối thiểu và
được khuyên dùng n ếu cỡ mẫu lớn hơn 350. Factor Loading > 0,4 được xem là quan
trọng, Factor Loading > 0,5 được xem là có ý ngh ĩa thực tiễn. Vì vậy, tác giả chọn giá
trị Factor Loading > 0,5 với cỡ mẫu là 120.
Xây d ựng phương trình hồi quy:

Phân tích hồi quy tuyến tính bội: được sử dụng để mơ hình hố mối quan hệ nhân
quả giữa các biến, trong đó một biến gọi là biến phụ thuộc (hay biến được giải thích)
và các bi ến kia là các bi ến độc lập (hay biến giải thích). Mơ hình này sẽ mơ t ả hình
thức của mối liên hệ và mức độ tác động của các biến độc lập lên biến phụ thuộc. Phân
SVTH: Hoàng Th ị Bé

6


Khóa lu ận tốt nghiệp
tích hồi quy được thực hiện bằng phương pháp hồi quy từng bước với phần mềm
SPSS.
Để phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư của khách hàng vào s ản
phẩm BĐS đất nền của Cơng ty Địa Ốc Minh Trần, mơ hình hồi quy các nhân t ố ảnh
hưởng đến ý định đầu tư của khách hàng vào s ản phẩm BĐS đất nền của Cơng ty Đị a
Ốc Minh Trần có d ạng tổng quát như sau:
Y=β0+β1*X1+β2*X2+β3*X3+β4*X4+β5*X5+β6*X6+ε
Trong đó:
Y: là biến phụ thuộc phản ánh ý định đầu tư của khách hàng
Xi (i=1...7): là các bi ến độc lập, phản ánh các nhân t ố ảnh hưởng đến ý định đầu
tư của khách hàng
βi (i=1...7): Các hệ số hồi quy
Hằng số ε: Sai số
Mức độ phù h ợp của mơ hình được đánh giá bằng hệ số R2 điều chỉnh. Giá trị
R2 điều chỉnh khơng ph ụ thuộc vào độ lệch phóng đại của R2 do đó được sử dụng phù
hợp với hồi quy tuyến tính đa biến.

SVTH: Hồng Th ị Bé

7

Khóa lu ận tốt nghiệp

PHẦN II: NỘI DUNG VÀ K ẾT QUẢ NGHIÊN C ỨU
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LU ẬN VÀ TH ỰC TIỄN
1.1.Vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản và đầu tư bất động sản
1.1.1. Khái ni ệm liên quan đến bất động sản
Khái ni ệm bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã H ội Chủ Nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, n à, cơng trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài s ản gắn liền với nhà, cơ g trình xây d ựng
đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp lu ật quy định”.
Bất động sản hay còn g ọi là địa ốc hay nhà đất là m ột thuật ngữ pháp luật (ở một số
nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, M ỹ và Bahama) có ý ngh ĩa bao gồm đất đai và
những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đấ t. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn
như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên o ặ c dầu khí, mỏ khống chất ở dưới mảnh đất đó.
Những thứ có th ể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động,lều, nhà tạm thì khơng

được xem là bất động sản (Theo Oxford English Dictionary online, trích
)
Khái ni ệm bất động sản đất nền
Đất nền là khái i ệm dùng để chỉ những lô đất hầu như chưa có tác động của con
người, như đào lắp, san đất, vẫn giữ ngun trạng thái ban đầu. Hay nói chính xác hơn, đất
nền là đất chưa xây dựng, chỉ là đất trống, khi mua thì bạn phải xây dựng mới ở được.

Khái ni ệm thị trường bất động sản
hị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê,
thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường và
có s ự quản lý c ủa Nhà nước.

Khái ni ệm đầu tư và đầu tư bất động sản
Hoạt động đầu tư (gọi tắt là đầu tư) là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài
chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài s ản vật chất khác nhằm trực tiếp
hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật
SVTH: Hoàng Th ị Bé

8


Khóa lu ận tốt nghiệp
của nền kinh tế. Xuất phát từ phạm vi phát huy tác d ụng của các kết quả đầu tư, có thể
có nh ững cách hiểu khác nhau về đầu tư.
Đầu tư theo nghĩa rộng là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các
hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai
lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Nguồn lực có th ể là tiề n,
là tài nguyên thiên nhiên, là s ức lao động và trí tuệ. Các kết quả đạt được có th ể là s ự
tăng thêm các tài sản tài chính, tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và nguồn lự c.
Đầu tư theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở
hiện tại nhằm đêm lại cho nền kinh tế - xã hội những kết quả tro g tương lai lớn hơn
các nguồn lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó.
Từ đây có khái niệm về đầu tư như sau: Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn
lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh
trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội.
Đầu tư bất động sản là khái niệm dùng để chỉ những người có ngu ồn vốn, họ
tham gia phát triển các loại hình bất động s ản khác nhau (mua đi bán lại), sau một thời
gian (dài hoặc ngắn), các bất động sản trở thành tài s ản bị động giúp nhà đầu tư thu
được lợi nhuận cao hơn.
Về bản chất, việc đầu tư bất động sản cũng giống như các hoạt động kinh doanh
mua bán thông thường. Bạ n mua bất động sản với một mức giá thấp và bán l ại với giá
cao hơn để thu được lợi huận từ khoản chênh lệch đó.

1.1.2. Đặc điểm và phân lo ại bất động sản, bất động sản đất nền
1.1.2.1.Đặc điểm bất động sản
Tính cá biệt và khan hi ếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính
khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có h ạn. Tính khan hiếm cụ thể của
đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương,
lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và khơng di d ời được của đất đai nên
hàng hố BĐS có tính cá biệt. Trong cùng m ột khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều
có những yếu tố khơng gi ống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hồn tồn
giống nhau vì chúng có v ị trí khơng gian khác nhau kể cả hai cơng

SVTH: Hồng Th ị Bé

9


Khóa lu ận tốt nghiệp
trình cạnh nhau và cùng xây theo m ột thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn
phịng c ũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngồi ra, chính các nhà đầu tư, kiến
trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng ho ặc
thoả mãn sở thích cá nhân v.v..
Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban t ặng, một loại tài nguyê n được xem như
không th ể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói l ở, vùi l ấp. Đồng thời, các v ậ kiến
trúc và cơng trình xây d ựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian s ử dụng
được cải tạo nâng cấp có th ể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậ y, tính bền
lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và cơng trình xây d ự ng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử
dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài h ơn tuổi

thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các k ết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến
trúc và cơng trình xây d ựng bị lão hố và h ư hỏng, khơng th ể tiếp tục an tồn cho
việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu
được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tu ổi thọ vật lý để
“chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thự c tế, các nước trên thế giới đã chứng minh
tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung,
tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạ , hà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà
xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của
hàng hố BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau m ột q trình sử
dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS rất phong
phú và đa dạng, khơng bao gi ờ cạn.
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các cơng
trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá tr ị sử dụng của BĐS trong
khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm v ẻ đẹp và sự hấp dẫn
của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
SVTH: Hoàng Th ị Bé

10


Khóa lu ận tốt nghiệp
Các tính chất khác:
-

Tính thíchứng:

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong q trình sử
dụng có th ể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng

thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong vi ệc thoả mãn nhu c ầ u
sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các ho ạt động khác.
-

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hố BĐS địi h ỏi khả năng và chi phí quản lý cao h ơn so vớ i các hàng
hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớ , th ời gian
dài. Do đó, BĐS địi h ỏi cần có kh ả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã h ội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này m ạnh hơn các hàng hố
thơng thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, m ỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất
khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm
lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tơn gi áo, tâm linh v.v.. chi ph ối nhu cầu
và hình thức BĐS.
1.1.2.2.Phân lo ại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân
thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS khơng đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.


Bất động sả có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và cơng trình

thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm
việc. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài
sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp
rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác
động rất lớn đến q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước cũng như phát triển đơ
thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm đại đa số các giao dịch trên
thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.



Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông

nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghi ệp, đất rừng, đất
nuôi tr ồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, …
SVTH: Hoàng Th ị Bé

11


Khóa lu ận tốt nghiệp


Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di

sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
1.1.2.3: Phân lo ại và đặc điểm của bất động sản đất nền
Đất nền có hai lo ại là đất nền dự án và đất nền thổ cư, trong đó đất nền dự án là
lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, vẫn nguyên trạng thái ban đầ u và
chưa tiến hành xây d ựng. Còn đất nền thổ cư là thửa đất ở của người dân, cũng chưa
xây dựng gì. Hai loại đất này chỉ khác ở chủ sỡ hữu, một là của dự án (chủ đầu tư),
một là của người dân địa phương bình thường
Đặc điểm của bất động sản đất nền
 Tính pháp lý
Đất nền dự án: Yếu tố pháp lý được đảm bảo 100%, b ạ n sẽ hoàn toàn yên tâm v
ề độ an tồn trong việc sở hữu lơ đất. Những lơ đất nền dự án thường đều đã được
kiểm duyệt của cơ quan nhà nước, vì chỉ có như thế t ì chủ đầu tư mới được phép quy
hoạch và kinh doanh bán đất nền.

Đất nền thổ cư: Yếu tố pháp lý có ph ần nguy hiểm và dễ gặp rủi ro hơn so với
đất nền dự án, việc kiểm tra giấy tờ cũng khá phức tạp. Có r ất nhiều trường hợp làm
giả giấy tờ hoặc miếng đất chưa có sổ đỏ riêng, điều này ảnh hưởng rất lớn đến việc sở
hữu mảnh đất này cũng như việ c kinh doanh bán nó.
 Cơ sở hạ tầ g và ti ện ích
Đất nền dự án: Đây là ưu điểm vượt trội của đất nền dự án so với đất nền thổ cư.
Hạ tầng của loại đất này được quy hoạch rõ ràng, đồng bộ với hệ thống điện nước, hệ
thống phòng cháy ch ữa cháy,…cùng tiện ích đa dạng, hiện đại như trung tâm thương
mại, trường học, bệnh viện, công viên,…
Đất nền thổ cư: vì đất nền thổ cư nằm trong khu dân cư nên việc quy hoạch đồng
bộ, hiện đại về cơ sở hạ tầng và tiện ích cơng c ộng không ph ải là việc dễ dàng.
1.1.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
 Tính tách biệt giữa hàng hóa và điểm giao dịch
-

Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau

-

Kiểm tra thực địa, xác định tính có thật và độ chính xác của thơng tin

SVTH: Hồng Th ị Bé

12


Khóa lu ận tốt nghiệp
-

Đăng ký pháp lý đối với BĐS

Chính điều này làm cho quan h ệ giao dịch BĐS thường kéo dài, d ễ gặp các biến
động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý, thay đổi điều kiện mơi trường, …)
 Thị trường BĐS mang tính vùng, khu vực và không t ập trung
Thị trường BĐS thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chấ t
địa phương với quy mơ và trình độ khác nhau, điều này xuất phát từ sự phát tri ể n
không đồng đều giữa các vùng, các mi ền về điều kiện tự nhiên cũng như tr ình độ phát
triển kinh tế - văn hóa - xã hội. Các quan hệ cung cầu, giá cả BĐS hường chỉ ảnh
hưởng trong phạm vi vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưở g o ặ c ảnh hưởng
chậm đến các vùng địa phương khác.
Thị trường BĐS mang tính khơng tập trung mà trải r ộng trên ở mọi vùng trên đất
nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này ũng không thể đem bán ở vùng
khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mơ và
trình độ khác nhau do có s ự phát triển k ông đều giữa các vùng, các mi ền do điều
kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh t ế - văn hóa - xã hội khác nhau dẫn đến quy
mơ và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đơ thị
có quy mơ và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sơi động hơn thị trường ở
nông thôn, mi ền núi.
 Cung và cầu về BĐS ít co giãn và l ạc hậu so với giá cả
Cung về BĐS phả ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá c ả BĐS. Thời
gian tạo ra hàng hoá thường lâu hơn các hàng hoá khác (thông tin về đất đai, dự án đầu
tư, thủ tục xin phép xây d ựng, thủ tục chuyển nhượng, thiết kế thi cơng cơng trình…
Chính sách của Nhà nước có tác động rất mạnh mẽ đến sự bình ổn của thị trường.
TTBĐS có sự thay đổi về cầu, sẽ có s ự thay đổi về giá cả BĐS, cầu tăng sẽ kéo giá
BĐS tăng theo.
 TTBĐS khó thâm nh ập
-

Hàng hóa BĐS thường có giá tr ị lớn

-

Người mua và bán thường ít có kinh nghiệm

- Q trình mua bán thường gồm nhiều thủ tục phức tạp và không ph ải ai
cũng
nắm vững.
SVTH: Hoàng Th ị Bé

13


Khóa lu ận tốt nghiệp
- Tính minh bạch của thị trường không cao d ẫn đến nhiều rủi ro về pháp lý
Việc tham gia và rút kh ỏi thị trường là một vấn đề khó khăn và phức tạp:

-

Thời gian tạo ra hàng hóa BĐS thường lâu hơn các tài sản khác.

Người tham gia tạo nên BĐS thường phải tìm hiểu thông tin, làm th ủ tục

chuyển nhượng hoặc xin cấp đất đai.
-

Để có được BĐS phải lập dự án đầu tư xây dựng, phải làm thủ tục xin phép xây

dựng, tiến hành thiết kế và thi cơng cơng trình, …
Những công vi ệc này cần rất nhiều thời gian và nguồn lực mạnh, vì vậy việc rút
ra khỏi thị trường sẽ rất khó khăn và phức tạp.

 Hoạt động của TTBĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nước
Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào ho ạt động của TTBĐS. Sự
tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là ng ười quản lý th ống nhất các hoạt động
của thị trường này. Để TTBĐS vận hành hiệu quả, Nhà nước cần phải đảm bảo tính
pháp lý cho các hàng hố B ĐS giao dịch và phải kiểm soát được các hoạt động giao
dịch trên TTBĐS…
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính khơng hồn h ảo
của TTBĐS.
1.2. Một số lý lu ận về hành vi tiêu dùng
1.2.1. Khái ni ệm về hành vi người tiêu dùng
Theo GS.TS Trầ Minh Đạo (2009), hành vi người tiêu dùng là toàn b ộ hành
động mà người tiêu dùng b ộc lộ ra trong quá trình điều tra, mua sắm, sử dụng, đánh
giá cho hàng hóa d ịch vụ nhằm thỏa mãn nhu cầu của họ. Cũng có thể coi hành vi
người tiêu dùng là cách th ức mà người tiêu dùng s ẽ thực hiện để đưa ra các quyết
định sử dụng tài sản của mình (tiền bạc, thời gian, công s ức,...) liên quan đến việc
mua sắm và sử dụng hàng hóa, d ịch vụ nhằm thỏa mãn nhu cầu cá nhân.
Theo Philip Kotler (2004), trong marketing, nhà tiếp thị nghiên cứu hành vi người
tiêu dùng v ới mục đích nhận biết nhu cầu, sở thích, thói quen của họ, cụ thể là xem người
tiêu dùng mu ốn mua gì, sao họ lại mua sản phẩm, dịch vụ đó, tại sao họ mua nhãn hiệu
đó, họ mua như thế nào, mua ở đâu, khi nào mua và m ức độ mua ra sao

SVTH: Hoàng Th ị Bé

14