Luận văn thạc sĩ Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản tại tỉnh Bến Tre

TP. H Chí Minh – Nm 2013
B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH






OÀN TH THANH HUYN





PHÂN TÍCH CÁC NHÂN T NH HNG N
QUYT NH U T BT NG SN TI TNH BN TRE




LUN VN THC S KINH T

TP. H Chí Minh – Nm 2013

PGS. TS. NGUYN VN S
NGI HNG DN KHOA HC:


LUN VN THC S KINH T



Mã s: 60340201
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

QUYT NH U T BT NG SN TI TNH BN TRE
PHÂN TÍCH CÁC NHÂN T NH HNG N




OÀN TH THANH HUYN



B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH

LI CAM OAN

Tôi xin cam đoan, Lun vn thc s Kinh t vi đ tài “Phân tích các nhân t
nh hng đn quyt đnh đu t bt đng sn ti tnh Bn Tre” là kt qu ca quá
trình hc tp, nghiên cu khoa hc đc lp và nghiêm túc. Các thông tin s dng
trong lun vn đáng tin cy và trung thc.

oàn Th Thanh Huyn








MC LC
LI CAM OAN
DANH MC T VIT TT
DANH MC BNG BIU
DANH MC HÌNH VÀ  TH
MC LC
LI M U 1 U
1. Vn đ nghiên cu 1
2. Mc tiêu nghiên cu 1
3. i tng và phm vi nghiên cu 2
4. Phng pháp nghiên cu 2
5. B cc ca lun vn 2
CHNG 1 – C S LÝ LUN 3
1.1 u t kinh doanh BÐS 3
1.1.1 Khái nim 3
1.1.2 c đim 3
1.1.3 Nhng nhân t tác đng đn đu t BÐS 4
1.2 Kinh nghim thu hút đu t vào th trng BÐS  M 5
1.3 Tng quan v các nghiên cu có liên quan 7
1.4 Tóm tt các nhân t nh hng đn đu t BÐS 9

1.4.1 Mô hình lý thuyt - Mô hình PEST trong nghiên cu môi trng v mô 9
1.4.2 Mô hình nghiên cu các yu t nh hng đn quyt đnh đu t BS. 10
1.5 Các gi thuyt nghiên cu và mô hình nghiên cu 11
1.5.1 Các gi thuyt nghiên cu 11
1.5.2 Mô hình nghiên cu 11
Kt lun chng 1 13
CHNG 2 – THIT K NGHIÊN CU 14 U
2.1 Phng pháp nghiên cu 14
2.1.1 Nghiên cu s b 14
2.1.2 Nghiên cu chính thc 14
2.1.2.1 Xác đnh mu nghiên cu 15
2.1.2.2 Quy trình nghiên cu 15
2.2 Phng pháp phân tích d liu 15
2.2.1 Thu thp d liu: 15
2.2.2 Các phng pháp phân tích s dng trong đ tài nghiên cu 16
2.2.2.1 Kim đnh Cronbach’s Alpha đi vi các thang đo lý thuyt 16
2.2.2.2 Phng pháp phân tích nhân t khám phá 16
2.2.2.3 Phng pháp phân tích hi quy tuyn tính bi 17
2.3 Trình bày thang đo 17
2.3.1 Các nhân t nh hng đn đu t BÐS (bin đc lp) 17
2.3.2 Nhân t v quyt đnh đu t BÐS (bin ph thuc) 20
Kt lun chng 2 21


CHNG 3 – PHÂN TÍCH KT QU NGHIÊN CU 22 U
3.1 Thc trng th trng BÐS ti Bn Tre trong thi gian qua 22
3.1.1 Th trng quyn s dng đt: 23
3.1.2 Th trng nhà  23
3.1.2.1 Th trng nhà  t nhân 23
3.1.2.2 Th trng nhà  thuc s hu nhà nc 23

3.1.2.3 Th trng nhà  theo d án 24
3.1.3 Th trng BÐS khu công nghip 24
3.1.4 Th trng trung tâm thng mi 25
3.1.5 Th trng khách sn, du lch 26
3.1.6 Thun li, khó khn trong vic thu hút đu t BS 26
3.2 Phân tích kt qu nghiên cu 30
3.2.1 Thng kê s b các bin ca 5 thành phn 30
3.2.1.1 Các yu t chính tr pháp lý 30
3.2.1.2 Các yu t ca nn kinh t 30
3.2.1.3 Các th trng liên quan đn th trng BÐS 31
3.2.1.4 Các yu t vn hóa, xã hi 31
3.2.1.5 Các yu t c hi đu t BÐS 32
3.2.2 ánh giá đ tin cy ca thang đo 32
3.2.2.1 Kt qu thang đo các nhân t nh hng đn đu t BÐS 32
3.2.2.2 Kt qu thang đo nhân t quyt đnh đu t BÐS 34
3.2.3 Phân tích nhân t khám phá EFA 34
3.2.3.1 Phân tích nhân t đi vi thang đo nh hng đn đu t BÐS 34
3.2.3.2 Phân tích nhân t đi vi thang đo quyt đnh đu t BÐS 36
3.2.4 Phân tích mô hình hi quy 36
3.2.4.1 Xây dng ma trn tng quan gia bin đc lp và bin hi quy 36
3.2.4.2 Xác lp mô hình hi quy 38
Kt lun chng 3 44
CHNG 4 – MT S GII PHÁP  XUT 45
4.1 nh hng thu hút đu t BÐS trên đa bàn tnh Bn Tre 45
4.2 Các gii pháp đy mnh thu hút đu t BÐS ti tnh Bn Tre 45
4.2.1 i vi các nhà đu t, kinh doanh bt đng sn 45
4.2.2 Nhóm gii pháp v các yu t ca nn kinh t 46
4.2.3 Nhóm gii pháp v các yu t th trng liên quan đn đu t BÐS 47
4.2.4 Nhóm gii pháp v các yu t c hi đu t BÐS 49
4.2.5 Nhóm gii pháp v các yu t vn hóa, chính tr, xã hi 50

4.3 Các gii pháp h tr 51
4.3.1 Hoàn thin c ch chính sách 51
4.3.2 Xây dng, hoàn thin h thng thông tin, d liu v đt đai, BS 54
4.3.3 ào to ngun nhân lc 54
Kt lun chng 4 56
KT LUN 58
TÀI LIU THAM KHO 60
DANH SÁCH CÁC PH LC 63


DANH MC CÁC CH VIT TT

1. BS: Bt đng sn
2. EFA: Exploratory Factor Analysis (Phân tích nhân t khám phá)
3. KCN: Khu công nghip
4. NT: Nhà đu t
5. UBND: y ban Nhân dân



DANH MC HÌNH V

Hình
1.1: Mô hình nghiên cu đ xut 12
Hình 2.1: Quy trình nghiên cu 15
Hình 3.1: Mô hình nghiên cu hoàn chnh 4
3

DANH MC BNG BIU

Bng 2.1: Thng kê kt qu d liu thu thp 16
Bng 2.2: Thang đo Các yu t chính tr pháp lý 17
Bng 2.3: Thang đo Các yu t ca nn kinh t 18
Bng 2.4: Thang đo Các th trng liên quan đn th trng BÐS 18
Bng 2.5: Thang đo Các yu t vn hóa, xã hi 19
Bng 2.6: Thang đo Các yu t c hi đu t BÐS 19
Bng 2.7: Thang đo Quyt đnh đu t BÐS 20
Bng 3.1: Bng giá đt nn mt s d án vào tháng 12/2012 24
Bng 3.2: Kt qu thng kê nhân t Các yu t chính tr pháp lý 30
Bng 3.3: Kt qu thng kê nhân t Các yu t ca nn kinh t 31
Bng 3.4: Kt qu thng kê nhân t Các th trng liên quan th trng BÐS 31

Bng 3.5: Kt qu thng kê nhân t Các yu t vn hóa, xã hi 31
Bng 3.6: Kt qu thng kê nhân t Các yu t c hi đu t BÐS 32
Bng 3.7: Bng kim đnh Cronbach’s Alpha ca các nhân t nh hng đn đu
t BÐS ti tnh Bn Tre 32
Bng 3.8: Bng kim đnh Cronbach’s Alpha ca nhân t quyt đnh đu t BÐS
ti tnh Bn Tre 34
Bng 3.9: Kt qu EFA ca các nhân t nh hng đn đu t BÐS ti Bn Tre 34
Bng 3.10: KMO and Bartlett's Test ca nhân t quyt đnh 36
Bng 3.11: Ma trn h s Pearson gia các khái nim nghiên cu 37
Bng 3.12: Kt qu phân tích hi quy 38



1
LI M U
1. Vn đ nghiên cu
Bt đng sn (BS) là ngun tài nguyên vô cùng quý giá và chim t trng
ln trong c cu ca ci ca các quc gia. Th trng BÐS là mt trong các th
trng thu hút ngun vn ln và có nh hng quan trng đi vi nn kinh t và đi
sng xã hi. S ra đi ca Lut đt đai 2003, Lut Nhà  nm 2005, Lut kinh
doanh bt đng sn nm 2006 và h thng vn bn pháp quy liên quan trong thi
gian qua đã to ra mt hành lang pháp lý tng đi đy đ và thun li cho th
trng BÐS Vit Nam phát trin. Chính th trng này đã bc đu bin BÐS tr
thành ngun lc quan trng trong quá trình đi mi và phát trin kinh t - xã hi,
đy mnh công nghip hóa, hin đi hóa đt nc.
Trong bi cnh đó, th trng BÐS ti các đa phng đã tng bc đc hình
thành và phát trin. Th trng bt đng sn tnh Bn Tre tuy nh bé nhng đã có
nhng đóng góp đáng k cho s phát trin kinh t xã hi ca tnh vi vai trò huy
đng vn thúc đy sn xut phát trin, đóng góp vào tng thu ngân sách ca tnh và
n đnh đi sng xã hi.

Tuy nhiên, bên cnh nhng kt qu tích cc đã đt đc, th trng BÐS tnh
Bn Tre còn bc l mt s hn ch cn sm có các gii pháp tha đáng khc phc.
Giá tr BÐS cha phn ánh đúng giá tr tht ca nó, nn đu c tích tr đt đai vn
gia tng, các nhà đu t BÐS gp nhiu khó khn v vn, th tc hành chính phc
tp, nhiu quy đnh pháp lý còn là rào cn đ doanh nghip kinh doanh BÐS phát
trin, cha tht s thu hút đu t vào th trng BÐS.
Vic nghiên cu các nhân t nh hng đn đu t BÐS có ý ngha quan trng
trong phát trin th trng BÐS ti Bn Tre, giúp các nhà qun lý hoàn thin công
tác thu hút đu t vào th trng BÐS Bn Tre cng nh giúp các nhà đu t có mt
tm nhìn sâu sc hn trên tng th tác đng t các yu t ca nn kinh t, chuyên
nghip hn trong chin lc kinh doanh đ đt đc li nhun k vng ca mình,
góp phn làm cho th trng BS phát trin ngày càng bn vng.
2. Mc tiêu nghiên cu

2
Phân tích, đánh giá ra nhng nhân t có nh hng quan trng đn quyt đnh
đu t vào th trng BÐS ti Bn Tre, t đó đ ra nhng gii pháp phù hp đ thu
hút các nhà đu t đu t vào th trng BÐS, nhm gim thiu đc ri ro trong
kinh doanh BS, qun tr và kim soát tt đc th trng BS.
3. i tng và phm vi nghiên cu
- i tng nghiên cu: các nhân t quan trng nh hng đn quyt đnh đu
t vào th trng BS ti tnh Bn Tre.
- Phm vi nghiên cu: thc trng phát trin th trng BS  Bn Tre trong
thi gian qua và đnh hng phát trin trong thi gian ti.
4. Phng pháp nghiên cu
Tác gi kt hp cht ch các phng pháp thng kê, so sánh, phân tích tng
hp, k tha, chn lc và b sung các kt qu nghiên cu t trc đ phân tích, so
sánh s tác đng ca các nhân t. Các ngun s liu dùng trong phân tích đc thu
thp thông qua các cuc điu tra, kho sát, nghiên cu các thông tin công b ca c
quan Nhà nc liên quan đn lnh vc BS, các nhà đu t, doanh nghip kinh

doanh BS cng nh các công trình nghiên cu đã thc hin trong lnh vc này.
Ngoài ra, còn dùng phng pháp chuyên gia, phng pháp phân tích nhân t (EFA)
đ đánh giá mc đ tác đng ca tng nhân t.
5. B cc ca lun vn
Kt cu ca đ tài bao gm phn m đu và 04 chng
- Phn m đu: Gii thiu tng quan v đ tài nghiên cu
- Chng 1: C s lý lun
- Chng 2: Thit k nghiên cu
- Chng 3: Phân tích kt qu nghiên cu
- Chng 4: Kt lun và gii pháp





3
CHNG 1 – C S LÝ LUN
1.1 u t kinh doanh BÐS
1.1.1 Khái nim
u t kinh doanh BÐS là vic b vn đu t to lp, mua, nhn chuyn
nhng, thuê, thuê mua BÐS đ bán, chuyn nhng, cho thuê, cho thuê li, cho
thuê mua nhm mc đích sinh li.
1.1.2 c đim
- òi hi vn đu t ln: Do đc đim ca BÐS là có giá tr ln, vì vy NT
cn phi phân b chu chuyn, bo toàn vn đ thu đc li nhun cao.
- Thi gian t khi bt đu d án đn kt thúc ca mt d án đu t và đt thành
qu phát huy tác dng thng đòi hi nhiu nm. Trong thi gian đu t đó có
nhiu bin đng, vì vy NT phi có nhng d đoán các bin đng có th xy ra.
- Thi gian thc hin đu t dài, vì vy NT phi phân b vn và huy đng
vn hp lý, có hiu qu.

- Nhng thành qu đu t BÐS to dng tài sn có giá tr s dng lâu dài, đi
sng kinh t ca d án thng dài… Vì vy trong đu t cn phi chú ý cht lng
ca các công trình: t khâu la chn nguyên vt liu, cân đi khon mc thi công
công trình…
- Các thành qu hot đng đu t là công trình xây dng gn lin vi đt có v
trí c đnh, gn lin vi điu kin t nhiên kinh t - xã hi, môi trng nht đnh. Vì
vy các hot đng đu t BÐS phi nm vng đc đim t nhiên, kinh t, môi
trng nh hng đn hot đng đu t cng nh các tác dng sau này vi hot
đng đu t.
- Bt k mt hot đng đu t đc đm bo mang li hiu qu kinh t - xã hi
cao cn làm tt công tác qun lý vì ngun lc phc v cho công tác đu t là rt ln.
NT cn quan tâm đúng mc đn vic chun b cho hot đng đu t.
1


1
Mng các sàn giao dch bt đng sn Vit Nam. Nhng vn đ c bn ca đu t kinh doanh bt đng sn.
<
/>nh-doanh/Nhung_van_de_co_ban_cua_dau_tu_kinh_doanh_bat_dong_san/?print=693715031>.[Ngày truy
cp: 10 tháng 5 nm 2013].


4
1.1.3 Nhng nhân t tác đng đn đu t BÐS
u t BÐS chu s nh hng ca các yu t kinh t, chính tr, xã hi, dân
c…vi nhng đc đim sau:
- Các yu t v chính sách: S thay đi v đng li chính sách ca Nhà
nc và chính quyn s ti có th có nhng tác đng đn hot đng ca th trng
BS nói chung và s đu t vào lnh vc BS nói riêng. C th là:
* Các chính sách có tác đng gián tip: s khuyn khích đu t bên ngoài vào

đa phng có th làm tng nhu cu v BS qua đó làm cho giá BS gia tng.
* Các chính sách có tác đng trc tip:
+ Chính sách đn bù gii phóng mt bng ca Nhà nc.
+ Chính sách cho phép Vit kiu mua BÐS ti Vit Nam.
+ Chính sách tín dng đi vi hot đng đu t vào lnh vc BS.
+ Chính sách tài chính áp dng đi vi nhng ngi đc giao đt, thuê đt.
+ Các chính sách thu ca Nhà nc đi vi BS.
- Các yu t thuc v kinh t v mô:
ó là các yu t kinh t liên quan nh: Tình hình cung cu v BS, mc đ
tng trng GDP hàng nm, thu nhp bình quân hàng nm ca ngi dân, kh nng
đáp ng nhu cu tín dng ca h thng tín dng trong vùng, …
- Các yu t xã hi:
Các yu t xã hi cng tác đng ln đn giá tr ca BS. Nu khu vc mà mt
đ dân s đt nhiên tng cao do tc đ tng ca dân s c hc thì giá tr BS ni đó
s tng lên do cân bng cung cu b phá v. Mt khác, các yu t khác trong vùng
nh: cht lng dch v y t, giáo dc, trình đ dân trí, vn đ an ninh, tp quán
ngi dân trong vùng cng có nh hng đn giá tr ca BS, nhng vn đ liên
quan đn thuyt phong thy, …
Vic xác đnh các yu t tác đng đn thu hút đu t vào th trng BÐS là rt
quan trng, chính thông qua vic phân tích, x lý và đánh giá đúng các yu t này là
c s xác đnh hiu qu đu t vào BÐS đ NT đi đn quyt đnh cui cùng có
đu t vào th trng BÐS hay không?

5
1.2 Kinh nghim thu hút đu t vào th trng BÐS  M
Th trng BÐS  M ngày nay rt phát trin nh vào nhng chính sách thúc
đy th trng. Trong đó, hai chính sách đóng vai trò quan trng nhm kích thích th
trng phát trin là chính sách v thu, chính sách tín dng đ đu t và phát trin
th trng BÐS và chính sách phát trin nhà cho ngi thu nhp thp.
- Thu chuyn nhng BÐS: Khi mua bán BÐS, ngi mua ln ngi bán

phi chu mt s chi phí liên quan và thu chuyn nhng. Ngi bán phi chu chi
phí và thu khi sang nhng quyn s. Còn ngi mua nhà, t đó tr đi, đóng thu
BÐS da theo giá mua có th cao gp nhiu ln so vi giá mua ca ngi ch c.
- Thu BÐS:  M, s hu nhà phi đóng thu BÐS cho đa phng, đó cng
là khan tin đa phng dùng đ trang tri chi phí giáo dc, cnh sát, cu ha, …
Tuy nhiên, t l đóng thu đi vi tng đa phng không ging nhau. Hàng nm,
các đa phng đu đnh giá li nhà đt đ áp thu cho đúng giá th trng. Vic
đnh giá BÐS do mt hi đng t vn mà các thành viên ca hi đng này đc các
vn phòng mua bán BÐS c đi din tham gia hàng nm hoc do các c quan t vn
t nhân nghiên cu th trng ri cho ra giá. Khi đánh thu, các đa phng tham
kho giá này đ quyt đnh giá tính thu. Thu BÐS nm trong mt h thng lut l
mà ngi dân có th khiu ni. Nu thy b áp đt sc thu này quá đáng hay bt
công, ngi dân có th khiu ni vi chính quyn qun ht đa phng. Np đn xin
chính ph cho hoãn np thu BÐS nu thy s tin phi đóng thu là mt gánh nng
không kham ni trong khi li tc có gii hn. Ti mt s tiu bang, có lut cho phép
ngi ch nhà hoãn đóng thu BÐS, mt phn hay toàn b, cho ti khi ch nhà qua
đi hoc bán nhà. Mt s tiu bang tr bt tin thu BÐS li cho dân tùy theo tui
tác và li tc.
- Thu thu nhp t vic bán BÐS: Quy đnh c bn nh sau: Mt cp v chng
bán cn nhà c ng chính có lãi, thì đc hng 500.000 USD tin lãi không tính
thu thu nhp, trong khi ngi đc thân ch hng đc mt na, tc 250.000 USD,
đó là mc n đnh. Tt c s lãi t vic bán nhà cao hn mc quy đnh đu phi chu
thu sut thông thng là 15%. Cá bit, nu li tc chu thu thp, thì ch đóng thu

6
5%. Tuy nhiên đ đc hng mc u đãi trên, ngi bán nhà phi s hu và sng
trong ngôi nhà này ít nht là hai, tr nhng trng hp bt kh kháng nh bnh tt,
thay đi ni c trú do thay đi ch làm, … Ngoài thu BÐS, khi bán nhà có lãi, mà
nhà  cha quá 2 nm, ch nhà còn phi đóng thu thu nhp t khon lãi (chng
15%). Tin hoa hng cho gii đa c (vì mua bán nhà ca  M ít khi thc hin trc

tip) cng khá cao, khong 6% tr giá cn nhà.
- Chính sách tín dng đ đu t phát trin th trng BÐS  M: Vic vay tin
đ mua BÐS  M rt d dàng, ch cn ngi mua có thu nhp gia đình bng ba ln
s tin phi tr hàng tháng cho ngân hàng và ngi mua có đ tin tr trc 20%
giá tr BÐS. Bên cnh đó, đim s tín nhim tín dng cao s đc ngân hàng chp
nhn mc vay cao mà không đòi bt k điu kin nào khác. Vic cm c th chp
BÐS đc tin hành rt đn gin ti vn phòng qun ht mà không cn phi qua
chính quyn thành ph. Bên cnh đó, nh vào các công c tài chính rt đa dng 
M mà khá nhiu b phn dân c vi nhiu mc thu nhp khác nhau có th tham
gia vào th trng BÐS.
- Chính sách phát trin nhà cho ngi có thu nhp thp: Mt trong nhng n
lc trc tiên  M phi k đn là chính sách h tr thu cho các công ty BÐS mi
khi h phát trin các d án nhà cho ngi có thu nhp thp. Vi phn thu đc
gim, các công ty bt đng sn  M có th cung cp nhng sn phm BÐS vi giá
thp hn giá th trng, giúp nhiu tng lp dân c có th s hu nhà trong kh
nng tài chính ca h. Chính sách h tr này đã phát huy đc hiu qu rt ln
trong vic khuyn khích các công ty bt đng sn đu t vào lnh vc nhà cho ngi
có thu nhp thp. Chính sách này đã thu hút đc 7 t USD vn đu t mi nm,
to ra hn 70.000 cn h cho ngi có thu nhp thp.
Mt s bang  M nh Connecticut, Maryland, Minnesota, New Jersey, North
Carolina, Pennsylvania, Virginia còn s dng tr cp TANF đ h tr các tng lp
ân
c có thu nhp thp. Tr cp TANF có th s dng đ h tr vic thuê hoc mua
nhà. Các bang có th xác đnh mc tr cp TANF theo nhiu cách khác nhau, có th
da trên loi bt đng sn nào có th tr cp, đi tng nào đc nhn tr cp. Dù

7
h tr di nhiu hình thc khác nhau, nhng tt c đu có đim chung là tt c h
tr đu nâng cao kh nng s hu nhà ca các tng lp dân c. Nh đó, th trng
nhà cho ngi có thu nhp thp  M sôi đng hn, đng thi kích thích nhiu hn

các d án đu t xây nhà cho ngi có thu nhp thp.
2
1.3 Tng quan v các nghiên cu có liên quan
- Guerts và Jaffe (1996) trong công trình nghiên cu v “Ri ro và đu t
BÐS: Quan đim quc t” đã đa ra khung th ch bao gm 4 nhóm nhân t đc
phân loi nh sau: Các bin đánh giá ri ro (ri ro chính tr, ri ro kinh t, ri ro tín
dng, ri ro tài chính và ch s xp hng BERI); Các bin v quyn s hu (s an
toàn, s chim đot, hi l và tham nhng, hot đng đu t và đi mi trong kinh
doanh, quyn s hu trí tu); Nhng nhân t vn hóa xã hi (tui th trung bình,
nn mù ch, cht lng cuc sng, s hu nhà); Các bin đu t nc ngoài (mc
đ kim soát, ch đ u đãi đi vi nhà đu t nc ngoài). óng góp ca nghiên
cu này v mt lý thuyt đã gii thiu mt danh mc các ri ro mà nhà đu t cn
nm bt đ t đó thc hin nhng chính sách, hot đng kinh doanh, đu t phù
hp.
- Lee (2001) cng đã đa ra các nhân t ri ro mà nhà đu t khi đu t BÐS
nc ngoài cn phi quan tâm bao gm: ri ro đu t (bin đng v li nhun), ri
ro tin t (bin đng t giá hi đoái), ri ro chính tr (rào cn v vn, thu, chim
đot đt đai và kim soát ngoi hi) và ri ro v th ch (th trng  giai đon
trng thành, quy mô, tính thanh khon, các quy đnh và thông tin th trng).

- Hoskin và cng s (2004) đã xác đnh có ba nhân t kinh t v mô nh hng
đn li nhun BÐS mà các NT cn quan tâm trong chin lc kinh doanh là: Tng
sn phm ni đa (GDP), Tht nghip và Lm phát.
- Lee (2005) trong nghiên cu “ánh giá tim nng đu t ca th trng BÐS
quc t” đã đa ra mt s các nhân t mà nhà đu t cn xem xét khi đánh giá tim
nng đu t ca mt quc gia nh: Tc đ tng trng GDP, Ri ro quc gia (ri ro
v chính tr, ri ro kinh t, ri ro th trng BÐS, ri ro pháp lý, ri ro tin t, ),


2

Trn Th Thanh Nh, 2010. Thu hút đu t vào th trng bt đng sn ti TP. H Chí Minh. Lun vn thc
s. i hc kinh t TP. H Chí Minh

8
Tính minh bch ca th trng BÐS và Nhng ri ro đc trng ca th trng BÐS.
Các nhân t này đc kt hp thành ch s tim nng BÐS (REP index) da vào
trng s trung bình s đim ca 04 nhân t. Nhà đu t có th s dng ch s REP
trong 2 lnh vc: xây dng danh mc đu t BÐS và phân loi các quc gia thành
th trng chin lc đ đu t.
- Falkenbach (2009) khi nghiên cu v “S la chn th trng cho đu t
BÐS quc t” cng đã ch ra các nhân t nh hng đn s thu hút ca th trng
đu t bao gm: Li nhun mong đi, Tc đ phát trin kinh t ca khu vc, S an
toàn quyn s hu tài sn, Các dch v trong th trng BÐS, H thng thu, Kh
nng thanh toán ca th trng BÐS, Quy mô th trng, Thông tin th trng, Kh
nng đu t gián tip, Kh nng đa dng hóa li nhun, Mi tng quan ca th
trng BÐS vi các th trng mc tiêu, u t nc ngoài.
Kt qu nghiên cu ca Han (1996) đc trích dn trong bài nghiên cu ca
Falkenbach (2009) đã xác đnh rng Nhng c hi đu t BÐS, Thuc tính nhân
khu hc và Cu trúc th trng là nhng tiêu chun chn la quan trng trng
quyt đnh đu t.
- Lieser và Groh (2011) đã đa ra mô hình nhm xác đnh mi quan h gia
các nhân t tác đng đn đu t BÐS. Mô hình đa ra bin ph thuc là u t
BÐS thng mi thông qua các nhóm bin đc lp là Hot đng kinh t (quy mô
nn kinh t, GDP theo đu ngi, tng trng GDP, lc lng lao đng, lm phát,
s đi mi và công ngh), C hi đu t (c lng nhu cu BÐS, mc đ đô th
hóa, dân s đô th, cht lng c s h tng, s phát trin ca khu vc dch v),
Nng lc và kinh nghim ca th trng vn (tính lu đng ca th trng chng
khoán, hot đng ca th trng IPO, hot đng th trng M&A, th trng tín
dng, c hi s dng vn t nhân, th trng REIT), Khung pháp lý và s bo h
nhà đu t (s bo h nhà đu t, s đm bo quyn s hu, nng lc thc thi pháp

lut, cht lng qun lý), Th tc hành chính và nhng gii hn quy đnh (thu,
giy phép xây dng, đng ký tài sn, kinh doanh, qun lý ngoi hi), Môi trng
vn hóa xã hi và chính tr (s phát trin con ngi, ti phm, hi l và tham nhng,

9
h thng chính tr n đnh). Kt qu nghiên cu cho các nhóm bin đc lp tng
quan thun vi bin ph thuc.
Cng trong bài nghiên cu ca Lieser và Groh (2011) có trích dn kt qu
nghiên cu ca Chin và cng s (2006) khi nghiên cu v nhng nhân t quan
trng thu hút đu t trong và ngoài nc ti th trng Châu Á, kt qu cho thy các
nhân t Cu trúc kinh t vng mnh, Nn kinh t n đnh và bn vng, Nhng hn
ch và quy đnh v đu t nc ngoài, H thng chính tr n đnh và Quy đnh pháp
lý là nhng nhân t quan trng nht tác đng đn s thu hút th trng đu t. Tip
theo là các nhân t khác Chính sách thu, Khuôn kh pháp lý, Th trng tài chính
m ca, S chuyn đi và n đnh ca tin t, Tính minh bch ca h thng lut
pháp, C s h tng, Th trng minh bch, Trình đ nghip v, S can thip ca
chính ph, Mc đ tham nhng và Hình thc đô th. Yu t ít quan trng nht là các
yu t v vn hóa.
1.4 Tóm tt các nhân t nh hng đn đu t BÐS
1.4.1 Mô hình lý thuyt - Mô hình PEST trong nghiên cu môi trng v mô.
 tin hành đánh giá s tác đng ca các yu t trong nn kinh t xã hi nh
hng đn đu t BS, tác gi s da vào mô hình lý thuyt là mô hình PEST. Các
yu t đó là:
- Political (Th ch - Lut pháp)
- Economics (kinh t)
- Sociocultural (Vn hoá – Xã hi)
- Technological (Công ngh)
ây là 04 yu t có nh hng trc tip đn ngành kinh t. Các yu t này là
yu t bên ngoài ca doanh nghip và ngành. Các doanh nghip da trên các tác
đng s đa ra nhng chính sách, hot đng đu t và kinh doanh phù hp.

o Các yu t Th ch - Lut pháp: ây là yu t có tm nh hng ti tt c
các ngành kinh doanh trên mt lãnh th, có kh nng uy hip đn kh nng tn ti
và phát trin ca bt c ngành nào. Khi kinh doanh trên mt đn v hành chính, các
doanh nghip s phi bt buc tuân theo các yu t th ch lut pháp ti khu vc đó.

10
o Các yu t v kinh t: Các doanh nghip cn chú ý đn các yu t kinh t c
trong ngn hn, dài hn và s can thip ca chính ph ti nn kinh t. Thông thng
các doanh nghip s da trên yu t kinh t đ quyt đnh đu t vào các ngành, các
khu vc.
o Các yu t v vn hoá xã hi: Mi quc gia, vùng lãnh th đu có nhng
giá tr vn hoá và các yu t xã hi đc trng. Nhng yu t này là đc đim ca
ngi tiêu dùng ti các khu vc đó. Nhng giá tr vn hoá là nhng giá tr làm nên
xã hi, có th vun đp cho xã hi đó tn ti và phát trin.
o Yu t công ngh: C th gii đang trong cuc cách mng ca công ngh,
vi hàng lot công ngh mi đc ra đi và tích hp vào trong sn phm.
3
1.4.2 Mô hình nghiên cu các yu t nh hng đn quyt đnh đu t BS.
Qua phân tích mô hình lý thuyt PEST và tng lc các nghiên cu đã đ cp,
các kt qu - mt cách riêng l - cho thy rng có rt nhiu nhân t nh hng đn
quyt đnh đu t BÐS, tu trung li có th rút ra 3 nhân t quan trng, th hin rõ
nét bao gm: th ch - lut pháp (political), kinh t (economics) và vn hóa xã hi
(cultural). Ngoài ra khi nghiên cu c s lý thuyt v đu t kinh doanh BÐS, mc
dù không hình thành mt công trình nghiên cu hoàn chnh, nhng mt s chuyên
gia trong lnh vc BÐS cng đã đ cp đn mt s nhân t khác cng có nh hng
đn quyt đnh đu t, tác gi sau khi đánh giá đã đa vào thêm 2 nhân t đó là
nhân t th trng (markets) và nhân t c hi đu t (opportunity). Các nhân t
đc tóm tt nh sau:
- Các yu t chính tr pháp lý: chính sách qun lý đt đai, chính sách tài chính,
chính sách tín dng đi vi hot đng đu t BS, các chính sách thu đi vi

BS, chính sách quy hoch và phát trin h tng, th trng minh bch. S thay đi
v đng li chính sách pháp lut ca nhà nc và chính quyn s ti có nhng tác
đng quan trng đn hot đng ca th trng BS nói chung và s đu t vào lnh
vc BS nói riêng. Th trng BS luôn đc bit nhy cm vi nhng c ch,


3
Phm Th Phng Loan, 2011. Phân tích các nhân t tác đng đn đu t bt đng sn ti TP. H Chí
Minh. Lun vn thc s. i hc kinh t TP. H Chí Minh.

11
chính sách pháp lut ca Nhà nc. Do vy, h thng chính sách pháp lut có nh
hng quan trng đn vic thu hút đu t BÐS.
- Các yu t ca nn kinh t: tng trng GDP, c cu kinh t, thu nhp bình
quân đu ngi, sc mua ngi tiêu dùng, lm phát. Nhóm các yu t ca nn kinh
t có liên quan đn giá c và hiu qu đu t BÐS. Các yu t này đóng mt vai trò
rt quan trng trong vic quyt đnh đu t ca các nhà đu t.
- Các th trng liên quan đn th trng BÐS: th trng tín dng, th trng
vn, th trng vàng, th trng ngoi hi, th trng hàng hóa dch v và th trng
lao đng. Nhng yu t này liên quan đn ngun vn cho đu t BÐS, giá c BÐS
và li nhun ca các nhà đu t, vì vy đây cng là mt trong nhng nhóm nhân t
tác đng đn quyt đnh đu t ca các nhà đu t.
- Các yu t vn hóa, xã hi: dân s; môi trng vn hóa, xã hi; vn đ an
ninh, phong tc tp quán ca ngi dân trong vùng. Các yu t này s tác đng đn
cung cu và giá c hàng hóa BÐS, do vy s nh hng đn quyt đnh đu t ti
tng đa phng.
- Các yu t c hi đu t: nhu cu BÐS, mc đ đô th hóa, cht lng c s
h tng, s phát trin ca khu vc dch v.
1.5 Các gi thuyt nghiên cu và mô hình nghiên cu
1.5.1 Các gi thuyt nghiên cu

H1: Các yu t chính tr pháp lý nh hng đn quyt đnh đu t BÐS.
H2: Các yu t chung ca nn kinh t nh hng quyt đnh đu t BÐS.
H3: Các th trng liên quan đn th trng BÐS có tác đng đn ngun vn
cho đu t BÐS và giá c hàng hóa BÐS. Do vy s nh hng đn quyt đnh đu
t BÐS.
H4: Quyt đnh đu t BÐS còn ph thuc vào các yu t vn hóa, xã hi ti
tng đa phng.
H5: Các yu t c hi s nh hng đn quyt đnh đu t BÐS.
1.5.2 Mô hình nghiên cu

12

Hình 1.1
: Mô hình nghiên cu đ xut (Ngun: Tác gi t tng hp)













Các yu t chính tr
pháp lý

Quyt đnh đu t BÐS
H2
H1
H3
H4
H5
Các yu t ca nn kinh
t
Các th trng liên quan
th trng BÐS
Các yu t vn hóa, xã
hi
Yu t c hi đu t
BÐS

13
Kt lun chng 1
Chng 1 ch yu gii thiu tng quan v đu t BS thông qua các khái
nim, đc đim trong đu t BS. Qua nghiên cu c s lý thuyt v đu t kinh
doanh BÐS, phân tích mô hình lý thuyt PEST và các nghiên cu thc nghim trên
th gii, tác gi đ xut các nhân t ch yu nh hng đn quyt đnh đu t BÐS
ti đa phng. Các nhân t bao gm:
- Các yu t chính tr pháp lý
- Các yu t ca nn kinh t
- Các th trng liên quan đn th trng BÐS
- Các yu t vn hóa, xã hi
- Các yu t c hi đu t BÐS
Chng tip theo tác gi s trình bày v thit k nghiên cu, các phng pháp
nghiên cu đ xây dng các thang đo và trình bày v phng pháp đánh giá các
thang đo, kim đnh s phù hp ca mô hình.

14
CHNG 2 – THIT K NGHIÊN CU
Chng 1 đã trình bày c s lý thuyt cùng vi các nghiên cu liên quan cng
nh mô hình nghiên cu. Chng 2 này nhm mc đích gii thiu: Thit k nghiên
cu, trình bày chi tit quy trình nghiên cu gm có nghiên cu khám phá (đnh tính)
và nghiên cu chính thc (đnh lng); Xây dng thang đo, trình bày các thang đo
lng và các khái nim nghiên cu có liên quan.
2.1 Phng pháp nghiên cu
Nghiên cu này đc tin hành thông qua hai giai đon chính: nghiên cu
đnh tính nhm thng kê, thu thp d liu, điu chnh và b sung các thang đo nh
hng đn quyt đnh đu t BÐS ti Bn Tre; nghiên cu đnh lng nhm phân
tích d liu kho sát.
2.1.1 Nghiên cu s b
Tho lun và thit k bng câu hi: Vic tho lun này đc coi là nghiên cu

s b ban đu và s đc thc hin bng phng pháp nghiên cu đnh tính thông
qua tho lun, tham kho ý kin t các chuyên gia trong ngành BS đ thit k
bng câu hi và thang đo phù hp vi các nhân t nh hng đn quyt đnh đu t
BS ti Bn Tre. Bng câu hi sau khi đc điu chnh hoàn chnh vi các ý kin
đóng góp s đc gi đi phng vn. Kt qu nghiên cu đnh tính cho thy các nhân
t nh hng quan trng đn quyt đnh đu t BÐS bao gm:
- Các yu t chính tr pháp lý
- Các yu t ca nn kinh t
- Các th trng liên quan đn th trng BÐS
- Các yu t vn hóa, xã hi
- Các yu t c hi đu t BÐS
2.1.2 Nghiên cu chính thc
Nghiên cu chính thc đc thc hin bng phng pháp nghiên cu đnh
lng thông qua phng pháp tr li bng kho sát gi đn các chuyên gia, các nhà
đu t trong lnh vc BÐS ti tnh Bn Tre bng cách phng vn trc tip và gi
email.

15
2.1.2.1 Xác đnh mu nghiên cu
Kích c mu ph thuc vào phng pháp phân tích, trong nghiên cu này s
dng công c phân tích nhân t khám phá (EFA) vi 28 bin quan sát. Theo Hoàng
Trng và Chu Nguyn Mng Ngc (2008), s lng mu thích hp ít nht phi
bng 4 hay 5 ln s bin trong phân tích nhân t
4
. Da vào s bin quan sát trong
nghiên cu suy ra s lng mu cn thit là 140. Tuy nhiên, đ đt đc mc đ tin
cy cao trong nghiên cu, c mu trong nghiên cu đnh lng chính thc đc
chn là 180 mu.
Chn mu theo phng pháp thun tin cho các chuyên gia, nhà đu t trong
lnh vc BÐS.

2.1.2.2 Quy trình nghiên cu
Quy trình nghiên cu thc hin nh sau:

Hình 2.1
: Quy trình nghiên cu (Ngun: tác gi t tng hp)
2.2 Phng pháp phân tích d liu
2.2.1 Thu thp d liu:


4
Hoàng Trng, Chu Nguyn Mng Ngc (2008), Phân tích d liu nghiên cu vi SPSS - Tp 2. Nhà xut
bn Hng c, TP. H Chí Minh. Trang 31.

16
i tng kho sát gm các chuyên gia, nhà đu t, kinh doanh trong lnh vc
BÐS ti tnh Bn Tre. Tng hp kt qu kho sát nh sau:
Bng 2.
1: Thng kê kt qu d liu thu thp
STT Ni dung S bng kho sát
1 S bng kho sát gi đi 180
2 S bng kho sát thu v 168
3 S kho sát không hp l 03
4 S bng kho sát hp l 165
(Ngun: Tác gi t x lý tng hp)
2.2.2 Các phng pháp phân tích s dng trong đ tài nghiên cu
2.2.2.1 Kim đnh Cronbach’s Alpha đi vi các thang đo lý thuyt
Các thang đo đc kim đnh đ tin cy bng công c Cronbach’s Alpha.
Công c này cng giúp loi đi nhng bin quan sát, nhng thang đo không đt. Mt
nhân t đc xem là đt cht lng thang đo khi h s Cronbach’s Alpha ln hn
hoc bng 0.6 và h s tng quan bin tng (Corrected Item-Total Correlation)

phi ln hn 0.3. Hoàng Trng và Chu Nguyn Mng Ngc (2008) cho rng “Nhiu
nhà nghiên cu đng ý rng khi Cronbach’s Alpha t 0,8 tr lên đn gn 1 thì thang
đo lng là tt, t 0,7 đn gn 0,8 là s dng đc. Cng có nhà nghiên cu đ ngh
rng Cronbach’s Alpha t 0,6 tr lên là có th s dng đc trong trng hp khái
nim đang đo lng là mi hoc mi đi vi ngi tr li trong bi cnh nghiên
cu”
5
.
2.2.2.2 Phng pháp phân tích nhân t khám phá
6

Phân tích nhân t khám phá phân tích mt tp gm nhiu bin, tìm ra mi liên
quan ca các bin, gom chúng li thành các nhân t đ chúng có ý ngha hn nhng
vn cha đng đc ni dung thông tin ca tp bin ban đu. Vi phng pháp này
cn chú ý các bng kt qu sau:


5
Hoàng Trng, Chu Nguyn Mng Ngc (2008), Phân tích d liu nghiên cu vi SPSS - Tp 2. Nhà xut
bn Hng c, TP. H Chí Minh. Trang 24.
6
Hoàng Trng, Chu Nguyn Mng Ngc (2008), Phân tích d liu nghiên cu vi SPSS - Tp 2. Nhà xut
bn Hng c, TP. H Chí Minh. Trang 30-40.

17
- Bng tr s KMO (Kaiser-Meyer – Olkin): Bng này dùng đ đánh giá s phù
hp ca phng pháp phân tích EFA đi vi các bin đc nghiên cu. Phng
pháp phân tích EFA đc xem là phù hp khi h s KMO có giá tr > 0.5 và mc ý
ngha thng kê (Significance) ca kim đnh Bartlett's phi nh hn mc ý ngha
thng kê cho phép. Trong đ tài nghiên cu này, mc ý ngha thng kê cho phép

đc dùng là 5 hay 0.05.
- i lng Eigenvalue trong bng Total Variance Explained: dùng đ xác
đnh s lng các nhân t nh hng đc gi li và tng các nhân t nh hng
đc gi li đó có ý ngha gii thích là bao nhiêu (điu kin đ gi li các nhân t là
eigenvalue > 1).
- Bng ma trn nhân t (component matrix) và bng ma trn nhân t sau khi
xoay (rotated component matrix): s giúp xác đnh các nhóm nhân t bao gm các
bin có liên quan đn nhau (đ đt yêu cu thì các bin này phi có trng s > 0.5)
và s đc s dng đ phân tích  phng pháp tip theo.
2.2.2.3 Phng pháp phân tích hi quy tuyn tính bi
7

Vi các nhân t đã đm bo h s tin cy Cronbach’s Alpha s đc dùng đ
đánh giá tm quan trng ca tng nhân t nh hng đn quyt đnh đu t BÐS.
Trong đó, vi các nhóm nhân t có giá tr sig rt nh (sig <0.05) s đc gi li,
còn các nhóm nhân t có mc ý ngha gii thích thp (sig > 0.05) s đc loi ra.
ng thi, h s beta chun hóa s đánh giá th t tm quan trng ca các nhóm
nhân t đc gi li.
2.3 Trình bày thang đo
Nhng câu hi theo tng thang đo đc điu chnh, rút gn và b sung t vic
tham kho ý kin các chuyên gia trong lnh vc BS
[Ph lc 1]
. Các thang đo đc
mô t nh sau:
2.3.1 Các nhân t nh hng đn đu t BÐS (bin đc lp)
Thang đo 1: Các yu t chính tr pháp lý
Bng 2.
2: Thang đo Các yu t chính tr pháp lý

7
Hoàng Trng, Chu Nguyn Mng Ngc (2008), Phân tích d liu nghiên cu vi SPSS - Tp 1. Nhà xut
bn Hng c, TP. H Chí Minh. Trang 236.