Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Quản lý công: Thể chế quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
…………/…………

BỘ NỘI VỤ
...…/……

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

PHẠM THỊ THƢƠNG

THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý công
Mã số: 60 34 04 03

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ CÔNG

HÀ NỘI – NĂM 2017


Cơng trình đƣợc hồn thành tại:
HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. VŨ ĐỨC ĐÁN

Phản biện 1:………………………………………………...…
……………………………………………………
Phản biện 2:………………………………………………..…
……………………………………………………

Luận văn được bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ, Học viện
Hành chính Quốc gia
Địa điểm: Phòng họp …...., Nhà...... - Hội trường bảo vệ luận văn
thạc sĩ, Học viện Hành chính Quốc gia
Số 77 Nguyễn Chí Thanh, Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội
Thời gian: vào hồi 17 giờ ngày 12 tháng 4 năm 2018


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại
thị trường đã hình thành và phát triển, trong đó có thị trường bất động sản
(TTBĐS). Tuy mới hình thành nhưng sự phát triển của TTBĐS gắn bó mật
thiết với sự tăng trưởng của nền kinh tế, với giá trị tài sản của thị trường
chiếm 50-70% trong tổng tài sản quốc gia [31]. TTBĐS tác động vào hầu
hết các lĩnh vực của nền kinh tế, có ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế, chính
trị, đời sống văn hố, xã hội, của người dân, góp phần vào việc thúc đẩy
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông
thôn, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố - hiện đại hoá.
Đồng thời, TTBĐS cũng là thị trường đặc biệt và liên hệ mật thiết với các
thị trường khác như thị trường tài chính, lao động, khoa học cơng nghệ và
hàng hóa dịch vụ.
Bên cạnh những mặt tích cực, TTBĐS cũng bộc lộ một số hạn chế
như: Phát triển thiếu lành mạnh, thông tin thị trường thiếu minh bạch, thị
trường có lúc bất ổn và trải qua nhiều biến động, quy mơ thị trường vẫn
cịn khá khiêm tốn trong tương quan với các nước. TTBĐS vẫn phụ thuộc
kênh tín dụng ngân hàng, tính minh bạch thấp do chưa hình thành được hệ
thống chỉ số đo lường và phản ánh biến động thị trường; Ngoài ra, đầu tư
kinh doanh bất động sản (KDBĐS) còn mang yếu tố tâm lý, đám đông và
phong trào mà phần lớn nguyên nhân là do các quy định về quy hoạch phát

triển kinh tế - xã hội, xây dựng, đất đai... thiếu công khai và phân tán. Vấn
đề đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản chưa hoàn thiện, hệ
thống thông tin đất đai không rõ ràng và minh bạch ảnh hưởng đến cung cầu
và giao dịch BĐS trên thị trường, khiến cho các chi phí giao dịch BĐS tăng
cao (mà chủ yếu là các chi phí phi chính quy), gây trở ngại, hạn chế đầu tư
và phát triển BĐS. Vấn đề hiệu lực và hiệu quả trong thực thi thể chế, chính
sách TTBĐS cịn thấp, trong khi các chính sách lại thay đổi nhanh và khó
dự báo, đơi khi các văn bản hướng dẫn giữa các luật còn chồng chéo nhau.
BĐS nói chung, đặc biệt là nhà đất chưa được khai thác, sử dụng có hiệu
quả, cịn lãng phí, thất thoát lớn. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan
đến BĐS đang gây bất bình trong xã hội, làm giảm lòng tin của nhân dân.
Nhiều yếu tố quan trọng có tính quyết định cho việc hình thành và vận
hành TTBĐS như dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn, định giá bất động
1


sản, dịch vụ quản lý bất động sản... chưa thực sự phát triển lành mạnh và
vận hành bình thường. Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng,
ngân hàng vào các giao dịch và TTBĐS còn nhiều hạn chế cả về số lượng
và nghiệp vụ, chưa đóng vai trò hậu thuẫn về vốn cho TTBĐS phát triển.
Để khắc phục được những điểm yếu của TTBĐS và tăng cường công
tác quản lý của Nhà nước (QLNN) đối thị trường này, Nhà nước đã thi
hành rất nhiều chính sách về đất đai và KDBĐS như: Luật Đất đai 1993,
2003 và 2013, Luật KDBĐS 2006, 2014. Nhưng trong quá trình triển khai
các văn bản pháp luật này để quản lý TTBĐS vẫn còn nhiều bất cập, hệ
thống các quy định chưa thực sự đầy đủ và thống nhất. QLNN đối với
TTBĐS còn nhiều hạn chế, hiệu quả chưa cao, chưa đáp ứng được yêu cầu
của thực tế, đặc biệt là đối với thành phố Hà Nội, nơi tập trung đông dân
cư và là một trong những nơi TTBĐS diễn ra sôi động và thu hút một
nguồn vốn đầu tư cho BĐS cực lớn nhưng cũng đầy rủi ro và mạo hiểm.

Với nhận thức và những lý do nêu trên, tôi đã lựa chọn đề tài: “Thể chế
quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản từ thực tiễn Thành phố
Hà Nội”.
2. Tổng quan về tình hình nghiên cứu đề tài
Qua tìm đọc các tài liệu, cũng như hiểu biết thực tế tơi nhận thấy rằng:
Để việc KDBĐS có hiệu quả, cần phải có thể chế chính sách phù hợp,
minh bạch, cũng như công tác quản lý của cơ quan nhà nước được thực
hiện đúng vai trò, chức năng. Đối với KDBĐS cả nước nói chung, cũng
như KDBĐS Hà Nội nói riêng thì để đạt được mục tiêu, tiêu chí ban đầu
cần phải tuân thủ quy định chính sách về KDBĐS cũng như Nhà Nước
phải quản lý tốt hoạt động KD này. Việt Nam là một nước đang phát triển,
có rất nhiều dự án BĐS đang được đầu tư vào, nhất là nhà ở phân khúc
thấp và trung cấp. Thực tế đã có nhiều cơng trình nghiên cứu về thể chế
KDBĐS như luận án LA 12.0766.3 “Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở
Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” tác giả Vũ Anh, nơi bảo vệ
Học viện Khoa học xã hội, ngày bảo vệ 06/6/2012. Trong luận văn này, tác
giả đã trình bày những vấn đề lý luận về Pháp luật KDBĐS ở Việt Nam.
Nghiên cứu thực trạng, định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về
KDBĐS ở Việt Nam. Luận văn thạc sỹ “Hoàn thiện quản lý Nhà nước đối
với TTBĐS trong quá trình CNH, HĐH qua thực tế quận Thanh Xuân - TP
Hà Nội” (2008) của tác giả Nguyễn Mạnh Lam. Luận văn này phân tích
2


tình hình thực hiện chính sách tín dụng, chính sách thuế, chính sách đất
đai… các chính sách liên quan đến TTBĐS
với TTBĐS quận Thanh Xuân, đồng thời chỉ ra những thành tựu, cũng

TTBĐS

TTBĐS. Luận văn thạc sỹ “Phát triển
–

phát triển TTBĐS
Việt Nam hội nhập kinh tế quốc
tế. Nghiên cứu cũng đưa ra đánh giá hiện trạng phát triển của TTBĐS
đánh giá đối với sự phát triển của TTBĐS Hà Nội. Trên
cơ sở những nghiên cứu đó
các kiến nghị biện pháp
nhằm góp phần phát triển TTBĐS
QLNN về KDBĐS. Tuy nhiên chưa
có một cơng trình
sáctgv h nhà nước về KDBĐS. Do đó tác giả đã lựa chọn đề tài “Thể chế
quản lý nhà nước về kinh doanh Bất động sản từ thực tiễn Thành phố Hà
Nội” để nghiên cứu một cách hệ thống về thể chế chính sách nhà nước về
KDBĐS.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn
- Mục tiêu:
Từ nghiên cứu làm rõ cơ sở lý luận của KDBĐS và thể chế QLNN đối
với KDBĐS. Phân tích nội dung, trách nhiệm của QLNN đối với KDBĐS.
Làm rõ thực trạng và đánh giá thể chế QLNN về KDBĐS trên địa bàn
thành phố Hà Nội.
Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện thể chế QLNN về KDBĐS nói chung
và đối với KDBĐS tại Hà Nội nói riêng.
- Nhiệm vụ:
Hệ thống hố cơ sở lý luận của thể chế QLNN về KDBĐS.
Nghiên cứu thực trạng thể chế QLNN đối với KDBĐS ở nước ta hiện
nay, tìm hiểu những tồn tại những hạn chế, những đổi mới, những mặt tích
cực và tiêu cực của vấn đề từ thực tiễn Hà Nội.
Đưa ra đưa ra một số giải pháp hoàn thiện thể chế QLNN đối với

KDBĐS.
3


4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
4.1 Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là các quy định của pháp luật về công tác quản
lý, các công cụ điều tiết KDBĐS của nhà nước, các tài liệu nghiên cứu,
đánh giá, tổng kết của các đơn vị liên quan về KDBĐS, TTBĐS. Những
tác động của nó lên sự vận động của TTBĐS ở nước ta hiện nay.
4.2 Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Mục đính của luận văn là đánh giá thực trạng pháp luật
và thực tiễn áp dụng pháp luật về KDBĐS 2006, 2014 và đề xuất phương
hướng, giải pháp hồn thiện. Vì KDBĐS là ngành nghề kinh doanh có
nhiều lĩnh vực hoạt động như mơi giới giao dịch BĐS, tư vấn, bán, cho
thuê, mua, cho thuê lại...và BĐS là khái niệm rộng. Hoạt động KDBĐS
được quy định ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật trong nhiều giai đoạn
của nước ta. Vì vậy, nội dung nghiên cứu của tác giả là tập trung chủ yếu
một số hoạt động KDBĐS như: Sàn giao dịch, môi giới KDBĐS... theo
luật KDBĐS 2006, 2014 và công tác các nội dung QLNN với các hoạt
động KDBĐS như: Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp
luật về kinh doanh BĐS. Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển
TTBĐS, kế hoạch thực hiện các dự án BĐS. Xây dựng và công bố các chỉ
số đánh giá TTBĐS. Xây dựng hệ thống thông tin về TTBĐS. Thanh tra,
kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS,
tình hình triển khai thực hiện dự án BĐS. Phổ biến, giáo dục pháp luật về
KDBĐS.
Về không gian: Trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Về thời gian: Thời gian thực hiện nghiên cứu từ tháng 6 năm 2017 đến
tháng 11 năm 2017.

5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận văn
- Phương pháp luận: Để thực hiện mục đích nghiên cứu, giải quyết
nhiệm vụ nghiên cứu mà luận văn đưa ra, luận văn được thực hiện trên cơ
sở phép biện chứng duy vật, các quan điểm lý luận về nhà nước, pháp luật,
từ đó nghiên cứu, xác định nội dung và yêu cầu điều chỉnh pháp luật về
KD BĐS.
- Phương pháp nghiên cứu:
+ Phương pháp phân tích tổng hợp
+ Phương pháp logic
4


+ Phương pháp biện chứng lịch sử
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Chỉ ra được những tồn tại, lỗ hổng trong chính sách, cơ chế QLNN
đối với KDBĐS, đồng thời đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý và
thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của KDBĐS trong thời gian tới.
TTBĐS nước ta hiện nay đang trong quá trình hình thành và phát triển
cùng với sự phát triển nền kinh tế thị trường. Việc nâng cao vai trò quản lý
của Nhà nước đối với TTBĐS nói chung, KDBĐS nói riêng là vấn đề hết
sức quan trọng. Đánh giá chung về thể chế QLNN về KDBĐS từ thực tiễn
thành phố Hà Nội từ đó đưa ra các giải pháp để hoàn thiện thể chế QLNN
đối với KDBĐS ở thành phố Hà Nội.
7. Kết cấu của luận văn
Gồm 2 phần:
Chương 1: Những vấn đề lý luận của thể chế quản lý nhà nước về Kinh
doanh bất động sản.
Chương 2: Thực trạng thể chế quản lý nhà nước về Kinh doanh bất động
sản và giải pháp hoàn thiện Thể chế quản lý nhà nước về Kinh doanh bất động
sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội.

Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản, thị trƣờng bất động sản,
kinh doanh bất động sản
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản
Thứ nhất, tính cá biệt và khan hiếm
Thứ hai, tính bền lâu
Thứ ba, tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Thứ tư, tính thích ứng
Thứ năm, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.
Thứ sáu, phụ thuộc yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của thị trƣờng bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm về thị trƣờng bất động sản
5


1.1.2.2. Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản
BĐS
đặc điểm:
Thứ nhất, TTBĐS có sự cách biệt giữa hàng hố với địa điểm giao dịch.
Thứ hai, TTBĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc.
Thứ ba, TTBĐS là thị trường không hoàn hảo.
Thứ tư, TTBĐS, cung phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và
giá cả.
Thứ năm, TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Thứ sáu, TTBĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút lui đều khó
khăn, phức tạp.

Khái niệm, đặc điểm của kinh doanh bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản
1.1.3.2. Đặc điểm kinh doanh bất động sản
Thứ nhất, KDBĐS là hoạt động có vốn đầu tư lớn và lâu dài.
Thứ hai, KDBĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ
của chính sách
Thứ ba, KDBĐS là hoạt động đa ngành và là hoạt động KD đặc thù.
Thứ tư, đối tượng KD là một loại hàng hóa đặc biệt.
Thứ năm, là loại hình KD mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cũng
rất nhiều.
1.2. Những vấn đề chung của thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất
động sản
1.2.1. Khái niệm thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm về quản lý nhà nƣớc
1.2.1.2. Khái niệm về thể chế quản lý nhà nƣớc
Từ khái niệm thể chế QLNN thì khái niệm thể chế QLNN về KDBĐS
được hiểu là đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về
KDBĐS được cụ thể hóa bằng các văn bản quy phạm pháp luật như: Hiến
pháp, Bộ luật, luật, nghị định, thông tư, các văn bản hướng dẫn thi hành về
KDBĐS. Bao gồm các bộ phận hợp thành sau:
Chủ thể tham mưu và ban hành thể chế QLNN về KDBĐS gồm các
Cơ quan QLNN về KDBĐS theo quy định của pháp luật bao gồm: Chính
phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài ngun và Mơi trường, Bộ Tài chính, Ngân
6


hàng Nhà nước Việt Nam, Các bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi chức
năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ
Xây dựng tổ chức quản lý, kiểm tra, thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS, và
UBND tỉnh, thành phố. Và hệ thống các giải pháp để bảo đảm thi hành cơ

chế chính sách thể chế QLNN về KDBĐS.
1.2.2.Nội dung quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản
Nhà nước ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý
BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ KT - XH, do vậy có rất nhiều các
quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động của
TTBĐS.
Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển TTBĐS, kế hoạch thực hiện
các dự án BĐS.
Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá TTBĐS.
Xây dựng hệ thống thông tin về TTBĐS.
Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về
KDBĐS,
Phổ biến, giáo dục pháp luật về KDBĐS và Giải quyết khiếu nại, tố
cáo, xử lý vi phạm pháp luật KDBĐS.
Thành lập và kiểm sốt hệ thống giao dịch BĐS
1.2.3. Vai trị của quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản
Nhà nước tạo lập môi trường pháp lý cho TTBĐS.
Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đúng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản. Cung cấp dịch vụ và tư vấn pháp luật.
Thực hiện các chính sách vĩ mơ nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát
triển của TTBĐS.
Nhà nước hồn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, về giao
lưu dân sự, về xây dựng, về giao thông, về xây dựng kết cấu hạ tầng, về
mơi trường… về các chính sách và pháp luật khác có liên quan đến sự hình
thành và phát triển của TTBĐS.
1.2.4. Hệ thống bộ máy quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản
Bộ máy QLNN về KDBĐS là hệ thống các cơ quan từ Trung ương
đến địa phương do nhà nước thành lập để thực hiện các hoạt động QLNN
đối với KDBĐS. Chính phủ thống nhất QLNN về KDBĐS.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, QLNN về TTBĐS được giao

cho nhiều bộ, ngành quản lý. Trong đó Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm
7


trước Chính phủ thực hiện chức năng QLNN về KDBĐS trên phạm vi cả
nước.
Sơ đồ 1. Bộ máy quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
Chính phủ

Bộ xây dựng

Cục QLN và TT
BĐS

Bộ Tài chính

Ngân hàng Nhà
nước Việt Nam

Các Cục Vụ
chuyên môn

Các Cục Vụ liên
quan

Bộ KH&ĐT, TN và MT,
Công thương

Các Cục Vụ
chuyên môn

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương

Sở Xây dựng

Sở Tài chính

Ngân hàng Nhà
nước tỉnh

Các sở chun mơn
liên quan

Các phịng, ban quản lý, chun mơn nghiệp vụ thuộc các sở ngành chuyên môn

1.2.5. Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến quản lý nhà nƣớc về
kinh doanh bất động sản
Hệ thống QLNN về KDBĐS gồm các văn bản quy phạm pháp luật điều
chỉnh các hàng hoá BĐS, các giao dịch và dịch vụ liên quan đến TTBĐS,
QLNN đối với TTBĐS. Hệ thống văn bản pháp lý này điều chỉnh từ giai
đoạn giao đất, cho thuê đất, xây dựng, tạo lập BĐS đến giao dịch trên thị
trường và bảo hộ tài sản là BĐS. Văn bản pháp luật quan trọng nhất là
Chính phủ chỉ đạo Luật Đất đai (1987, 1993, 1998, 2001, 2003, 2013), Luật
Xây dựng (2003), Luật Đầu tư, Luật Nhà ở (2005, 2014), Luật KDBĐS
(2006, 2014), Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật Cư trú … Các
văn bản càng về sau càng xác định rõ hơn, đơn giản, minh bạch hơn mối
quan hệ giữa các chủ thể kinh tế với nhau và với cơ quan QLNN. Một số
văn bản pháp lý như Nghị định 181, 197, 198/2004/NĐ-CP, Nghị định 69,
88/2009/NĐ-CP, Nghị định 153/2007, NĐ 71/2010… đã được xã hội hoan

nghênh do đáp ứng được yêu cầu trong thực tiễn.
Các Bộ ngành hướng dẫn thực hiện về chuyên môn nghiệp vụ theo
chức năng, nhiệm vụ Chính phủ giao (Thơng tư, Quyết định).
8


UBND các cấp: Tổ chức thực hiện theo chỉ đạo của Chính phủ, hướng
dẫn của các Bộ ngành (Chỉ thị, Quyết định).
1.3. Các yếu tố tác động đến quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
Tư duy nhận thức quản lý KDBĐS: Năng lực quản lý, điều hành của
các cơ quan QLNN từ Trung ương đến các địa phương có ý nghĩa quan
trọng trong xây dựng các cơ chế chính sách QLNN về KDBĐS và thực thi,
đưa các chính sách đi vào thực tế cuộc sống.
Những nhân tố về cung, cầu và sự QLNN đối với TTBĐS.
Nhu cầu về BĐS: bao gồm BĐS nhà ở dân cư; BĐS thương mại dịch
vụ; BĐS văn phịng; BĐS cơng nghiệp; BĐS nông nghiệp...
Nguồn cung BĐS: Khả năng chủ động về sản phẩm BĐS để cung cấp
cho thị trường.
Giá cả BĐS trên thị trường.
1.4. Thể chế quản lý nhà nƣớc đối với kinh doanh bất động sản ở một
số quốc gia trên thế giới và bài học kinh nghiệm
1.4.1 Thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản của một
số nƣớc trên thế giới
Hàn Quốc, Nhật Bản, và Trung Quốc
1.4.2 Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
Những kinh nghiệm về quản lý TTBĐS để tránh rơi vào tình trạng
“bong bóng” giá BĐS và bài học từ Nhật Bản và Trung Quốc:
Một là, cần hiểu về đặc tính của bong bóng BĐS.
Hai là, việc đánh giá tình hình kinh tế trên quan điểm vĩ mô và trung
lập là đặc biệt quan trọng.

Ba là, cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động KD.
Bốn là, cần cải thiện cơ chế, chính sách giám sát tín dụng.
Năm là, xác lập cơ chế cho việc phá sản ngân hàng.
Sáu là, tái cơ cấu bên đi vay là một biện pháp xử lý nợ xấu phát sinh
sau khi vỡ bong bóng BĐS.
Kết luận chƣơng 1
Trong chương 1 luận văn đã làm rõ những khái niệm chính liên quan
đến đề tài như: BĐS, KD BĐS, QLNN về KD BĐS. Từ đó luận văn đưa ra
quan niệm về thể chế QLNN về KDBĐS là toàn bộ các văn kiện pháp luật:
Hiến pháp, luật, Bộ luật, văn bản dưới luật để tạo thành khuôn khổ pháp
9


luật để Bộ máy nhà nước thực hiện chức năng QLNN về KDBĐS đối với
toàn xã hội, để cá nhân, tổ chức sống và làm việc theo pháp luật. Trên cơ
sở đó luận văn phân tích đặc điểm, nội dung của thể chế QLNN đối với
hoạt động KDBĐS.
Ngoài ra, trong chương này luận văn đã nghiên cứu việc QLNN đối
với hoạt động KDBĐS và các quy định pháp luật đối với KDBĐS ở một số
quốc gia trên thế giới trong đó có khu vực châu Á như: Hàn Quốc, Nhật
Bản, Trung Quốc từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
Chƣơng 2
THỰC TRẠNG THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THỂ CHẾ QUẢN LÝ
NHÀ NƢỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tác động đến thể chế
quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố
Hà Nội
2.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Hà Nội

2.1.2. Sản xuất công nghiệp
2.1.3 Vốn đầu tƣ
2.1.4. Tín dụng ngân hàng
2.2.Thực trạng thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản tại
thành phố Hà Nội
2.2.1. Thực trạng hệ thống các cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với kinh
doanh bất động sản tại thành phố Hà Nội
UBND Thành phố Hà Nội:

đẩy phát triển các thị trường khác, cũng như tăng cường hiệu quả cơng tác
kiểm sốt, điều tiết TTBĐS phát triển đúng hướng, UBND thành phố đã và
đang nghiên cứu, xây dựng Chiến lược phát triển TTBĐS trên cơ sở quán
triệt các quan điểm khoa học và đưa ra các giải pháp đồng bộ phù hợp với
điều kiện thực tiễn của Hà Nội.
Những chính sách mới của thành phố Hà Nội gần đây 'chuyển mình'
rất tốt, đặc biệt những chính sách liên quan đến đô thị như cây xanh, chiếu
10


sáng, trang trí thành phố… đáp ứng được nhu cầu của người dân. UBND
TP. Hà Nội có chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc xây dựng chương trình
phát triển đơ thị, điều này cho thấy thành phố đã có định hướng rõ khu vực
phát triển.
Sở Xây dựng: Sở Xây dựng là cơ quan chuyên môn thuộc UBND
thành phố thực hiện chức năng tham mưu, giúp UBND thành phố QLNN
về các lĩnh vự TTBĐS. .
2.2.2. Thực trạng các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản tại
thành phố Hà Nội
Hiện nay, các chủ thể tham gia hoạt động trong TTBĐS ngày càng đa
dạng. Hoạt động KDBĐS không chỉ là lĩnh vực độc quyền của các doanh

nghiệp nhà nước mà đã được khuyến khích, mở rộng đối với nhiều thành
phần kinh tế khác nhau (doanh nghiệp tư nhân, công ty TNHH, cơng ty cổ
phần, hợp tác xã, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi...).
- Dịch vụ mơi giới BĐS
- Định giá BĐS
- Sàn giao dịch BĐS
- Dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS
2.2.3. Thực trạng các quy định về kinh doanh bất động sản trên
địa bàn thành phố Hà Nội
Thời gian qua, thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản pháp lý
để cụ thể hoá các văn bản luật, pháp lệnh, nghị định, quyết định của cấp
trên để điều tiết thị trường BĐS. Nhờ có hệ thống văn bản pháp lý này,
TTBĐS ở thành phố Hà Nội đã dần đi vào trật tự, ổn định; quy mô, chủng
loại hàng hoá ngày càng tăng lên, các giao dịch BĐS đi vào nề nếp, chính
quy hơn.
Luật KDBĐS 2006 ra đời đã góp phần thể chế hóa đường lối, chủ
trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi mới tồn
diện đất nước theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng thời thể
hiện rõ các quan điểm của Đảng về phát triển TTBĐS ở nước ta theo
hướng: chủ động phát triển vững chắc TTBĐS, có sự tham gia của nhiều
thành phần kinh tế; khuyến khích các thành phần kinh tế trong và ngoài
nước tham gia đầu tư xây dựng và KDBĐS.
- Về ban hành và thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về
KDBĐS
11


- Các Quyết định, quy định về xây dựng, ban hành chiến lược phát
triển TTBĐS, kế hoạch thực hiện các dự án BĐS.
Về xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá TTBĐS.

Về xây dựng hệ thống thông tin về TTBĐS
Về thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về
KDBĐS, tình hình triển khai thực hiện dự án bất động sản.
Về phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2.3. Kết quả Quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản thành phố
Hà Nội
Từ năm 2000, sự phục hồi và triển vọng tăng trưởng của nền kinh tế
đã đẩy cầu về nhà đất gia tăng dẫn đến cơn sốt giá nhà đất vào năm 2001 2003.
Từ năm 2006 TTBĐS nước ta nói chung, Hà Nội nói riêng chính thức
được hình thành và phát triển, một số dự án khu đô thị mới có quy mơ lớn
bắt đầu được triển khai như khu đô thị mới Bắc Linh Đàm, khu Trung Hịa
– Nhân Chính, khu đơ thị mới Văn Qn... Trong thời kỳ này các dự án
BĐS nhà ở chủ yếu bán cho người có nhu cầu mua nhà để ở. Luật nhà ở
2005 có quy định chủ đầu tư dự án được bán nhà hình thành trong tương
lai khi làm xong móng, quy định này đã tạo cho doanh nghiệp cơ hội huy
động vốn rộng rãi trong nhân dân. Thời kỳ này các khu đô thị bắt đầu triển
khai xây dựng nhiều chung cư cao tầng, nhiều đô thị hiện đại ra đời đã làm
thay đổi bộ mặt đô thị của Thủ đô.
Năm 2007, cùng với việc Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế
giới, sự bùng nổ dòng tiền do tăng trưởng tín dụng đã dẫn đến cơn sốt giá
nhà đất. Cơn sốt này diễn khi nền kinh tế đang trong đà tăng trưởng mạnh,
dòng vốn đầu tư nước ngồi đổ vào lớn và tăng trưởng tín dụng cao. Năm
2007 tại Hà Nội, chủ đầu tư bán nhỏ giọt, người mua nhà phải bốc thăm,
mua chênh hàng trăm triệu đồng và xếp hàng từ lúc nửa đêm để có suất
mua nhà.
Giai đoạn 2009 - 2010, Chính phủ thực hiện một loạt các giải pháp
kích cầu đã có tác động tích cực đến TTBĐS. Chính phủ đầu tư cho nhà ở
xã hội, thơng qua các cơ chế chính sách nhằm thúc đẩy, phát triển nhà ở
cho học sinh, sinh viên, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp tập
trung, nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo Nghị quyết số

18/NQ-CP ngày 20/4/2009, các Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg....Các
12


chính sách đã có tác động tích cực đến TTBĐS Hà Nội. TTBĐS phục hồi
và phát triển mạnh mẽ trong năm 2009 và 2010. Nhiều dự án nhà ở được
khởi công rầm rộ, như Khu đô thị Dương Nội, khu Mỗ Lao, Khu đô thị
Văn Khê, Văn Phú, tại các quận Cầu Giấy, Từ Liêm....
Thời kỳ này các doanh nghiệp đổ xô đầu tư BĐS, vốn cho các dự án
chủ yếu từ ngân hàng và huy động của người dân. Các chủ đầu tư huy động
vốn rầm rộ bằng nhiều hình thức hợp tác kinh doanh, vay vốn, góp vốn,
bán nhà hình thành trong tương lai để triển khai dự án. Nhiều doanh nghiệp
đã huy động vốn trái pháp luật, nhiều dự án hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ
cũng huy động vốn, người dân kỳ vọng vào lợi nhuận đã vay tiền ngân
hàng, huy động của người thân để đầu tư vào TTBĐS. Đến giai đoạn 2011
- 2013, đầu tư KDBĐS được coi là lĩnh vực phi sản xuất, các ngân hàng đã
siết chặt nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS, ngay lập tức thị trường rơi
vào tình trạng trầm lắng, “đóng băng”. Giá cả BĐS nhà ở sụt giảm ở hầu
hết các phân khúc của thị trường (giảm trung bình từ 20-30%) các biệt có
những dự án giảm giá tới 50% so với thời kỳ 2009-2010 [31]; số lượng
giao dịch thành công giảm mạnh; tồn kho BĐS tăng cao; cơ cấu hàng hóa
BĐS mất cân đối, lệch pha cung cầu... Xác định được các nguyên nhân dẫn
đến tính trạng “đóng băng” của TTBĐS, Chính phủ đã đề ra các nhóm giải
pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường được đánh giá là phù hợp với tình
hình thực tế, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Tại Hà Nội, TTBĐS đóng băng làm cho nhiều doanh nghiệp BĐS, doanh
nghiệp KD dịch vụ BĐS thực sự gặp khó khăn, nhất là các doanh nghiệp
vừa và nhỏ. Đồng thời ảnh hưởng đến thanh khoản ngân hàng và làm gia
tăng nợ xấu, đồng thời gây đình trệ sản xuất cho các ngành vật liệu xây
dựng, xây lắp...do chủ đầu tư khơng cịn khả năng tiếp tục dự án. Nhiều dự

án BĐS phải ngừng thi cơng, bỏ hoang gây lãng phí đất đai, ảnh hưởng xấu
đến cảnh quan môi trường. Một số doanh nghiệp KDBĐS rơi vào tình
trạng kinh doanh thua lỗ, phá sản, ảnh hưởng lớn đến tình hình KT-XH.
Chi tiết một số dự án như bảng 2.4.

13


Bảng 2.4: Danh mục các dự án có dấu hiệu đầu tƣ không hiệu quả
ĐVT: Tỷ đồng
Tổng mức đầu
tƣ (TMĐT)
TT

Tên cơ quan/đơn vị

I

CT TNHH MTV Hà
Thành

1

Dự án KĐT tại Mê Linh

TCT Thành An
Dự án Khu nhà ở, dịch
vụ thương mại và văn
2.1
phịng làm việc tại

Phường Nhân Chính,
Thanh Xn
Dự án tổ hợp văn phòng,
dịch vụ thương mại và
2.2
nhà ở Thành An Tower
tại 21 Lê Văn Lương
Tổng công ty truyền
III
thông đa phƣơng tiện

Ghi chú

510,47

Dự án tạm dừng, dở
510,47 dang, chưa
hoàn thiện đầu tư

694,4

694,4

Dự án tạm dừng, dở
dang, chưa
hoàn thiện đầu tư

804

804

Dự án tạm dừng, dở
dang, chưa
hoàn thiện đầu tư

1678

1678

II

3

Các dự án đã được
đầu tư xong và đưa
vào sử dụng nhưng
chưa đạt tối đa công
Dự án xây dựng trụ sở
suất, công năng sử
Đài truyền hình kỹ thuật
624
624
dụng thấp có nguy cơ
số
giảm hiệu quả, lãng
phí nếu q trình bàn
giao tài sản giữa VTC
và Đài Truyền hình kỹ
thuật số VTC kéo dài
Nguồn: Tổng hợp từ các công ty và tổng công ty nhà nước, 2017

14


Giai đoạn 2009 - 2014 quỹ nhà ở của thành phố tăng từ 134,2 triệu/m2
lên 166,8 triệu/m2, diện tích bình quân nhà ở tăng từ 20,8 m2/người lên
23,6 m2/người [34]. Chất lượng nhà ở ngày càng được nâng cao, nhiều khu
nhà ở mới khang trang đã và đang dần dần thay thế các khu nhà ở cũ bị
xuống cấp, hư hỏng. Nhiều khu dân cư mới, tuyến phố mới được hình
thành, góp phần vào việc chỉnh trang bộ mặt đơ thị. Mơ hình nhà ở chung
cư cao tầng phát triển ngày càng đa dạng từ quy mô, chất lượng, đến đa
chức năng sử dụng, tạo nên những khu vực dân cư với môi trường sống
văn minh, tiện lợi và hiện đại như các khu: Royal City, Times City của Tập
đoàn Vingroup...
Sau một thời gian “đóng băng”, thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu
khởi sắc từ nửa cuối năm 2013, trong giai đoạn 2014-2016 và 6 tháng đầu
năm 2017 tiếp tục đà phục hồi tích cực, thể hiện qua các nhiều mặt. Lượng
giao dịch tăng ổn định chủ yếu tại phân khúc căn hộ có diện tích vừa và
nhỏ, các dự án đã hoàn thành, dự án tại khu vực có đầy đủ các cơng trình
hạ tầng. Nhiều dự án được triển khai trở lại như dự án Khu ngoại giao
đoàn, các dự án dọc đường Tố Hữu, Lê Văn Lương, các dự án tại khu vực
Tây Hồ, Thanh Xuân, Long Biên...Nhiều dự án trước kia chủ đầu tư tạm
dừng do thiếu vốn nay được triển khai trở lại, các chủ đầu tư uy tín như
Vingroup, Sungroup, Gleximco, Nam Cường... triển khai đầu tư nhiều dự
án lớn với tiến độ nhanh đã lấy lại niềm tin của khách hàng.
Các thông tin về các dự án điển hình trong phân đoạn TTBĐS tại Hà
Nội được thể hiện ở bảng 2.5 dưới đây:

15

Bảng 2.5: Một dự án điển hình trong thị trƣờng bất động sản tại Hà
Nội
Tên dự
án

Quy
Chủ đầu
Địa
hoạch
tƣ
điểm
dự án

Golden Tập đoàn
Weslake Tungshinh
Phân
đoạn
Landmark Tập đồn
Tower Keangnam

Vinhome
Vinhome
Riverside

Biệt
thự
Đường
và 2
Hồng
tịa

Hoa
tháp
Thám
23
tầng
Tịa
nhà
cao 70
Đường
tầng,
Phạm
cùng
Hùng
2 tịa
cao 47
tầng
Biệt
thự

Liên doanh
UDIC và
Biệt
Nam Cty Thanh
thự,
Thăng viên DPIP
chung
Long thuộc Tập
cư
Phân
đồn

đoạn
CIPUTRA
bậc
Biệt
trung
Cơng ty CP thự,
cao
đầu tư và nhà
Ecopark phát triển vườn
đô thị Việt và
Hưng chung
cư
Biệt
Phân
Đô thị
Tổng cơng thự,
đoạn
mới Linh
ty HUD nhà
bậc
Đàm
vườn
trung

Long
Biên

Tổng diện Tổng Giá bán DA
tích xây vốn
đã hồn

dựng đầu tƣ
thành
(Triệu Triệu/m2
(ha)
(m2)
USD) hoặc USD/m2

Quy
mơ

3.500-4.000
USD/m2 (nhà
chung cư)

2

4,6

183,5

579.000

720.000

1.050

2.600-3500
USD/m2

Biệt thự 3.0004.000 USD tùy

455
thuộc loại biệt
thự

1.500
Đường
USD/m2 (nhà
Lạc
chung cư);
394,135 2.817.600 2.100
Long
4.800Quân
5.600USD/m2
(biệt thự)
Văn
Giang,
500ha
Hưng
Yên,
Tứ
Hiệp,
Hoàng
Mai
16

200

Biệt thự 4.800
800
USD/m2

990.000

*

16-19 triệu/m2
(nhà chung
cư); 50-80
triệu/m2 (nhà


và
chung
cư
Biệt
thự,
Mỹ
Đơ thị Tổng cơng nhà
Đình,
mới Mỹ ty Sơng vườn
36
Từ
Đình
Đà
và
Liêm
chung
cư
Khu
Đơ thị

n
Tổng cơng nhà ở
Nam
Hịa,
ty
tái
56,4
Trung
Cầu
HADINCO định
Phân
n
Giấy
cư
đoạn
bậc
Khu
Khu Đơ
thấp
Tổng cơng nhà ở Đường
thị Trung
ty
tái Lê Văn 30
Hịa Nhân
HADINCO định Lương
Chính
cư

thấp tầng)

bình

229.490

380.000

137.893

18-25 triệu/m2
( chung
cư); 75-115
400
triệu/m2 (đất
biệt thự, nhà
vườn)

82

19-21 triệu/m2
(nhà chung cư)

40

18-20 triệu/m2
(nhà chung cư)

Nguồn: Tổng hợp thông qua các sàn giaodịch BĐS và các Trung tâm môi
giới nhà đất trên địa bàn Hà Nội
TTBĐS năm 2016 và đầu năm 2017 tiếp tục tăng trưởng ổn định. Các
giao dịch thành công trên thị trường sơ cấp chủ yếu là các dự án căn hộ

chung cư trung cấp và cao cấp. Các dự án có số lượng giao dịch tăng và giá
tăng trong thời gian gần đây đều nằm tại các khu vực đã và đang hoàn
thiện tạ tầng giao thông tại các quận, huyện vùng ven, có quy hoạch tốt,
gần trung tâm như quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Hà Đơng, Hồng
Mai...Điều đáng chú ý là phần lớn người mua nhà để ở, lượng mua đầu cơ
giảm đáng kể. Cơ cấu hàng hóa BĐS được điều chỉnh hợp lý hơn 60 dự án
đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; gần 90 dự án
đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp hơn với nhu cầu thị
trường... Các dự án mới đã được thiết kế, phê duyệt phù hợp hơn với nhu
cầu của thị trường (diện tích từ 50-70m2, giá bán dưới 2 tỷ đồng).
Nhóm các dự án trong phân khúc thị trường dành cho người thu nhập
thấp và nhà ở chính sách. Phân đoạn nhà chính sách và nhà cho người thu
nhập thấp có ít cơng ty tham gia do hiện tại đầu tư vào mảng này mang lại
hiệu quả không cao.
17


Bên cạnh đó, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của
TTBĐS đã từng bước được hoàn thiện, hình thành khung pháp lý, tạo điều
kiện để TTBĐS phát triển, mơi trường đầu tư ngày càng thơng thống và
thuận lợi cho cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.
2.4. Đánh giá chung về Thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh
bất động sản từ thực tiễn thành phố Hà Nội
Sau khi có Luật KDBĐS 2014 thì bộ máy QLNN về KDBĐS đã và
đang dần hoàn thiện và chặt chẽ, phù hợp với TTBĐS nói chung và lĩnh
vực KDBĐS nói riêng, cụ thể phân cơng chi tiết đến từng phòng ban thuộc
các sở, ban ngành....
Thứ hai, nguồn vốn cho TTBĐS nói chung cũng như dịng sản phẩm
giá rẻ, nhà ở cho người thu nhập thấp còn hạn chế, chưa đáp ứng phù hợp
với thực tế.

Thứ ba, hệ thống thông tin, dữ liệu TTBĐS vẫn chưa được cải thiện,
các dự báo về thị trường thiếu và không sát với thực tế. Điều này ảnh
hưởng lớn tới sự điều hành của Chính phủ và các quyết định của Chủ đầu
tư trở nên thiếu chính xác, nhiều rủi ro. Người dân cũng chịu nhiều thiệt
thịi khi khơng đủ thơng tin khi quyết định mua nhà.
Có những điểm yếu và hạn chế trên nguyên nhân do:
Thứ nhất, Việt Nam chưa hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, quy
luật cung cầu vận hành khơng hồn hảo, hiện tượng đầu cơ trục lợi phổ
biến dẫn đến sự méo mó của thị trường, khó khăn trong hoạt động quản lý
nhà nước trong lĩnh vực KDBĐS.
Thứ hai, tư duy đối với nền kinh tế thị trường còn hạn chế dẫn đến
hoạt động quản lý nhà nước còn bất cập, văn bản quản lý nhà nước được
ban hành nhiều nhưng hiệu quả không cao, hệ thống luật pháp chưa ngăn
chặn được tình trạng đầu cơ trục lợi gây mất ổn định của thị trường BĐS;
nhiều chính sách được ban hành khơng phù hợp với Việt Nam trong bối
cảnh mới, chưa tuân thủ theo các quy luật của kinh tế thị trường.
Thứ ba, năng lực quản lý nhà nước còn nhiều hạn chế. Sự yếu kém
trong điều hành thị trường BĐS gây nhiều trở ngại đối với các bên tham
gia thị trường.
Năm 2016, về cơ bản, các thể chế quản lý chính sách nhà nước đã
hồn thành, tuy nhiên cần tiếp tục rà soát những vấn đề còn tồn tại, bất cập
để sửa đổi, bổ sung. Trong đó, đẩy mạnh phân cấp triệt để cho các địa
18


phương, các cơ quan chuyên môn về xây dựng và đẩy mạnh cải cách thủ
tục hành chính trong đầu tư xây dựng. Với TTBĐS, mặc dù vẫn giữ đà
tăng trưởng, nhưng đang tiềm ẩn một số yếu tố rủi ro. Chính vì vậy, năm
2017 sẽ tập trung từ việc rà sốt, đánh giá tồn diện về thị trường, đến
kiểm tra một số dự án BĐS quy mô lớn chiếm nhiều diện tích đất. Đồng

thời, đánh giá về các chính sách liên quan như: tài chính, tín dụng, chính
sách thuế, chính sách đất đai để đề xuất với Chính phủ những cơng cụ quản
lý hữu hiệu, đảm bảo kiểm sốt TTBĐS phát triển ổn định và lành mạnh.
2.5. Quan điểm, giải pháp hoàn thiện thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh
doanh bất động sản.
2.5.1. Quan điểm hoàn thiện thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh
bất động sản
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý; Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định của
pháp luật.
Hồn thiện pháp luật về KDBĐS nhằm nâng cao tính cơng khai, minh
bạch của TTBĐS, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, nâng cao năng lực và khả
năng cạnh tranh cho các doanh nghiệp đầu tư, KDBĐS.
Hoàn thiện pháp luật về KDBĐS nhằm thực hiện chiến lược phát triển
về nhà ở, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân.
Định hướng quan trọng nhất vẫn là tập trung kiên định các giải pháp tái
cấu trúc TTBĐS gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đặc
biệt là đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở
cho các đối tượng chính sách đang gặp nhiều khó khăn về chỗ ở, góp phần
ổn định an sinh xã hội.
2.5.2. Giải pháp hoàn thiện thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh
bất động sản
2.5.2.1. Giải pháp chung hoàn thiện thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh
doanh bất động sản
Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật. Rà sốt những quy
định cịn chồng chéo, những quy định khơng cịn phù hợp với thực tế, hoàn
thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển và quản lý TTBĐS.
Thứ hai, đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế –
xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch phát triển đô thị, nông

19


thơn, bảo đảm TTBĐS phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục
tình trạng phát triển đơ thị, BĐS một cách tự phát.
Thứ ba, tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong khai thác và
sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai nhằm kiểm soát, điều tiết TTBĐS
phát triển bền vững.
Thứ tư, tái cơ cấu TTBĐS, phát triển đa dạng các loại hàng hoá BĐS,
nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc phục lệch pha
cung và cầu hàng hoá trên TTBĐS, chủ động bình ổn thị trường, góp phần
thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội.
Thứ năm, hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát
triển nhằm thu hút các nguồn vốn cho TTBĐS, điều chỉnh chính sách tín
dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia TTBĐS.
Thứ sáu, hồn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới BĐS
để khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS, giao dịch chính thức trên thị
trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng như tăng nguồn thu cho Nhà
nước.
Thứ bảy, hoàn thiện cơ cấu, tổ chức và nâng cao năng lực các chủ thể
tham gia TTBĐS để bảo đảm TTBĐS hoạt động một cách lành mạnh và
chuyên nghiệp.
Thứ tám, xây dựng hệ thống thông tin, dự báo về TTBĐS thống nhất,
tin cậy từ Trung ương đến địa phương làm cơ sở cho hoạch định chính sách,
quản lý TTBĐS; thực hiện cung cấp thơng tin, bảo đảm TTBĐS hoạt động
một cách công khai, minh bạch.
Thứ chín, nâng cao hiệu lực, hiệu quả cơng tác QLNN đối với TTBĐS.
Thứ mười, kiểm sốt hiệu quả dịng vốn đầu tư vào TTBĐS để chống
đầu cơ, nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng TTBĐS.
2.5.2.2. Giải pháp cho thành phố Hà Nội

Bên cạnh các giải pháp chung về thể chế cho TTBĐS và KDBĐS
của cả nước, thành phố Hà Nội cần xây dựng các giải pháp đặc thù riêng
để phát triển TTBĐS và KDBĐS được hiệu quả cao như:
- Sắp xếp, bố trí bộ máy, nhân lực đảm bảo về chất lượng phù hợp
với tình hình của thành phố Hà Nội và xu hướng hội nhập quốc tế.
- Tiếp tục rà sốt, hồn thiện quy hoạch sử dụng đất và có phương án
tích cực xử lý tình trạng các dự án bỏ hoang, khó thu hồi, ảnh hưởng lớn đến
quá trình phát triển KT-XH.
20


- Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đầu tư, lập quy hoạch, phê
duyệt dự án và thủ tục liên quan đến đất đai đối với dự án đầu tư KDBĐS
theo hướng giảm bớt các thủ tục không cần thiết, rút ngắn thời gian phê
duyệt dự án
- Tập trung xây dựng cơ chế quản lý trước và sau khi thực hiện dự án;
qui định về đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê trên địa bàn thành
phố, qui chế quản lý đầu tư và xây dựng khu đô thị mới, qui chế quản lý sử
dụng nhà ở chung đa sở hữu. Chủ đầu tư phải được giao nhiệm vụ thực
hiện đầu tư đồng bộ các cơng trình nhà ở, hạ tầng xã hội và cơng trình dịch
vụ cơng cộng hồn chỉnh cả dự án. Mơ hình quản lý, vận hành tầng 1, tầng
hầm và dịch vụ của nhà chung cư cao tầng cũng như cả khu đơ thị mới
phải được xác định rõ và có quy chế vận hành ngay khi xem xét, cho phép
đầu tư.
- Minh bạch hóa thủ tục đầu tư, lựa chọn nhà thầu đủ năng lực, kinh
nghiệm và khả năng tài chính tham gia đầu tư các dự án phát triển BĐS.
-Tăng cường năng lực quản lý, giám sát bảo vệ lợi ích hợp pháp của
nhà đầu tư và người dân khi tham gia vào TTBĐS. Ban hành quy chế phối
hợp và trách nhiệm trong việc xây dựng quy hoạch đô thị, kế hoạch sử
dụng đất giữa Sở Xây dựng, Quy hoạch kiến trúc, Tài ngun mơi

trường…
- Tăng cường chính sách hỗ trợ để đảm bảo cho người sử dụng đất
thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ. Khuyến khích nhà đầu tư KD,
nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai, nhà ở...
Xây dựng cơ chế chính sách bồi thường thiệt hại và hỗ trợ, tái định cư,
khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố hợp lý hơn do hiện nay giá
tương đối thấp; trong khi nền đất tái định cư giá khá cao. Đưa ra biện pháp
điều tiết giá đất chênh lệch phù hợp tránh bức xúc và bất lợi cho Nhà nước
và người dân.
- Hoàn thiện đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, kết
nối hạ tầng với hệ thống hạ tầng khu vực đô thị nhất là giao thông, trường
học, chợ, trung tâm thương mại…
- Tiếp tục tập trung nguồn lực đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội
trọng điểm như nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu
nhập thấp tại khu vực đô thị; nhà ở cho học sinh, sinh viên; nhà ở cho các
hộ nghèo ở nông thôn đảm bảo an sinh xã hội.
21


- Xóa bỏ hình thức chia lơ, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án
phát triển nhà ở tại đơ thị, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện nhà ở
trước khi bàn giao cho khách hàng; xây dựng chế tài xử phạt các chủ đầu tư
bán nhà xây thô và không thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng
bộ; nghiên cứu ban hành chính sách thuế đủ mạnh để hạn chế tình trạng đầu
cơ nhà, đất mà không đưa vào sử dụng gây lãng phí và làm mất mỹ quan
đơ thị.
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý kịp thời các vi phạm
trong đầu tư và KDBĐS. Các cơ quan QLNN về nhà ở và TTBĐS tại thành
phố Hà Nội cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các
quy định của pháp luật về trình tự thủ tục đầu tư; về huy động vốn và mua

bán, chuyển nhượng của các chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở, khu đô
thị mới để quản lý tốt thị trường...
Kết luận chƣơng 2
Luận văn khái quát về tình hình kinh tế xã hội trên các phương diện về
dân số, cơng nghiệp, vốn đầu tư, tín dụng ngân hàng, những yếu tố này có
mối liên hệ, có ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Ngồi ra tác giả cịn khái
quát điều kiện tự nhiên của thành phố Hà Nội với diện tích lớn tốp 17 thủ
đơ trên thế giới có diện tích rộng nhất với 30 quận, huyện và 577 xã,
phường, thị trấn.
Luận văn khái quát sự phát triển của TTBĐS Hà Nội và thực trạng hệ
thống cơ quan QLNN và thực hiện các văn bản pháp luật QLNN về KDBĐS
từ đó rút ra những ưu điểm, hạn chế của thực trạng. Từ đó tác giả đánh giá
chung về thể chế QLNN về KDBĐS từ thực tiễn thành phố Hà Nội.
Luận văn xây dựng hai nhóm giải pháp chính để hoàn thiện thể chế
QLNN đối với KDBĐS ở thành phố Hà Nội. Cụ thể Giải pháp chung hoàn
thiện thể chế QLNN về KDBĐS gồm: tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp
luật nhằm thúc đẩy và quản lý TTBĐS phát triển ổn định; Đổi mới công
tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát
triển ngành và quy hoạch phát triển đô thị; Tăng cường vai trò quản lý của
Nhà nước trong khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai; Tái cơ
cấu TTBĐS, phát triển đa dạng các loại hàng hố BĐS; Hình thành và tạo
điều kiện để các định chế tài chính phát triển; Hồn thiện chính sách thuế,
phí và lệ phí liên quan tới BĐS; Hồn thiện cơ cấu, tổ chức và nâng cao
22


năng lực các chủ thể tham gia thị trường BĐS; Xây dựng hệ thống thông
tin, dự báo về TTBĐS thống nhất; Nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác
QLNN đối với TTBĐS.
KẾT LUẬN

Luận văn đã làm rõ những khái niệm cơ bản liên quan đến đề tài như:
BĐS, KD BĐS, QLNN về KDBĐS từ đó chỉ ra quan niệm về thể chế
QLNN về KDBĐS là toàn bộ các văn kiện pháp luật: Hiến pháp, luật, Bộ
luật, văn bản dưới luật để tạo thành khuôn khổ pháp luật để Bộ máy nhà
nước thực hiện chức năng QLNN về KDBĐS đối với toàn xã hội, để cá
nhân, tổ chức sống và làm việc theo pháp luật. Trên cơ sở đó luận văn phân
tích đặc điểm, vai trị của thể chế QLNN đối với hoạt động KDBĐS. Luận
văn cũng đã nghiên cứu việc QLNN đối với hoạt động KDBĐS và các quy
định pháp luật đối với KDBĐS ở một số quốc gia trên thế giới trong đó có
khu vực châu Á: Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc từ đó rút ra bài học
kinh nghiệm cho Việt Nam.
Luận văn đã khái quát về tình hình kinh tế xã hội, điều kiện tự nhiên
của thành phố Hà Nội trên các phương diện về dân số, cơng nghiệp, vốn
đầu tư, tín dụng ngân hàng, những yếu tố này có mối liên hệ, có ảnh hưởng
đến thị trường BĐS.
Luận văn khái quát sự phát triển của TTBĐS Hà Nội và thực trạng
hệ thống cơ quan QLNN và thực hiện các văn bản pháp luật QLNN về
KDBĐS từ đó rút ra những ưu điểm, hạn chế của thực trạng. Từ đó tác giả
đánh giá chung về thể chế QLNN về KDBĐS từ thực tiễn thành phố Hà
Nội.
Hiện nay, Luật KDBĐS 2014 đã thể chế hoá đường lối, chủ trương,
chính sách của Đảng, Hiến pháp và pháp luật của Nhà nước, đáp ứng yêu
cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng cơng nghiệp hố, hiện đại hố.
Luật KDBĐS đã quán triệt các quan điểm của Đảng về phát triển TTBĐS
ở nước ta theo hướng: Chủ động phát triển vững chắc TTBĐS bao gồm cả
quyền sử dụng đất, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; chăm lo
giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế
tham gia xây dựng và KD nhà theo hướng dẫn và quản lý của Nhà nước;
từng bước mở TTBĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước
ngoài tham gia đầu tư. Luật KDBĐS đảm bảo tạo môi trường pháp lý đầy

23