Đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố sơn la, tỉnh sơn la

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

VŨ CÔNG THÀNH

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ SƠN LA, TỈNH SƠN LA

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. HOÀNG XUÂN PHƯƠNG

Hà Nội, 2020


i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng năm 2020

Người cam đoan

Vũ Công Thành


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và nghiên cứu đề tài, ngoài sự cố gắng nỗ lực của
bản thân, tơi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình và những lời chỉ bảo chân tình của
các thầy cơ giáoViện Quản lý Đất đai và Phát triển nông thôn. Tôi xin bày tỏ lịng
biết ơn tới các Thầy, các Cơ và Nhà trường đã dành cho tôi sự giúp đỡ q báu đó.
Để hồn thành được bản luận văn này, trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu
sắc đến thầy giáo, Tiến sĩHồng Xn Phương, người đã tận tình hướng dẫn,giúp đỡ
tơi mọi mặt để tơi hồn thành đề tài.
Tôi xin cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng sau đại học, ViệnQuản
lý đất đai và Phát triển nông thôn,trường Đại Học Lâm Nghiệp đã đào tạo, giúp đỡ
tôi trong thời gian học tập, thựchiện đề tài và hồn thành khóa luận.
Tơi xin cảm ơn UBND thành phố Sơn La, phịng Tài ngun và Mơi trường
thành phố Sơn La, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Sơn La, chi nhánh văn phòng
đăng ký đất đai thành phố Sơn La đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình
nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tơi xin cảm ơn gia đình, bè bạn và đồng nghiệp đã động viên, tạo điều kiện
giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên tôi hoàn thành luận văn.
Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2020
Tác giả luận văn

Vũ Công Thành

iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ...............................................................................vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU .................................................................................... vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................5
1.1. Cơ sở lý luận về văn phòng đăng ký đất đai.....................................................5
1.1.1. Khái niệm về đất đai...................................................................................5
1.1.2. Văn phòng đăng ký đất đai .........................................................................6
1.1.3. Đăng ký đất đai ..........................................................................................7
1.2. Mơ hình văn phịng đăng ký đất đai ở một số nước thên thế giới ..................10
1.2.1. Mơ hình văn phịng đăng kí đất đai ở Vương quốc Anh .......................... 10
1.2.2. Mơ hình văn phịng đăng ký đất đai của Hoa Kỳ .....................................11
1.2.3. Mơ hình văn phịng đăng kí đất đai của Thụy Điển .................................13
1.2.4. Bài học rút ra từ kinh nghiệm các nước cho Việt Nam ............................ 14
1.3. Văn phòng đăng ký đất đai ở việt nam ........................................................... 15
1.3.1. Khái quát văn phòng đăng ký đất đai ......................................................15
1.3.2. Văn phòng đăng ký đất đai .......................................................................18
1.4. Hệ thống văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam ..........................................20
1.4.1. Khái quát về văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam ............................... 20
1.4.2. Mối quan hệ giữa văn phòng đăng ký đất đai với các cơ quan và chính
quyền địa phương ............................................................................................... 29
1.4.3. Đánh giá về tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai ...........30
Chương 2. ĐẶNG

ĐIỂM ĐỊA

BÀN, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG

PHÁPNGHIÊN CỨU .............................................................................................. 32
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố sơn la, tỉnh sơn la ...................32
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................32
2.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội ...........................................................................34


iv
2.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................38
2.2.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .....................................................38
2.2.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp........................................................39
2.2.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp ............................................................. 40
2.2.4. Phương pháp phân tích, so sánh, xử lý số liệu.........................................40
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................41
3.1. Thực trạng tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sơn La.44
3.1.1. Hiện trạng sử dụng đất .............................................................................41
3.1.2. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 ...........................................42
3.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ........................................................... 45
3.3. Tình hình hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn
La, tỉnh Sơn La ......................................................................................................48
3.3.1. Cơ cấu tổ chức, nguồn nhân lực của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất
đai thành phố Sơn La .........................................................................................48
3.3.2. Cơ sở vật chất của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Sơn
La, tỉnh Sơn La ...................................................................................................51
3.3.3. Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chi nhánh văn phòng đăng ký đất

đai thành phố Sơn La .........................................................................................52
3.3.4. Đánh giá kết quả một số hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất
đai thành phố Sơn La giai đoạn 2017-2019 .......................................................56
3.4. Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai qua ý
kiến của người dân và cán bộ quản lý ...................................................................66
3.4.1. Đánh giá của người dân về hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký
đất đai thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La ............................................................... 66
3.4.2. Đánh giá về hoạt động của mơ hình ........................................................70
3.4.3. Đánh giá của cán bộ chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn
La, tỉnh Sơn La ...................................................................................................71
3.4.4. Đánh giá chung về hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng đất đai
thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La ...........................................................................74
3.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng
đăng ký đất đai thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La ....................................................77


v
3.5.1. Giải pháp về con người, nguồn nhân lực .................................................77
3.5.2. Giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt động ...................................................78
3.5.3. Giải pháp về cơ sở vật, chất kỹ thuật .......................................................79
3.5.4. Giải pháp về cơ chế phối hợp giữa các cơ quan ......................................79
3.5.5. Giải pháp về thông tin tuyên truyền, tập huấn cán bộ, người dân...........80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................84
PHỤ LỤC


vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Nghĩa tiếng Việt

Từ viết tắt
BĐS

Bất động sản

BNV

Bộ Nội vụ

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

BTP

Bộ Tư pháp

CHXHCN

Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa

CNH - HĐH

Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa

CNTT

Cơng nghệ thơng tin

CP

Chính phủ

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

ĐKTK

Đăng ký thống kê

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HSĐC

Hồ sơ địa chính

NĐ

Nghị định

QSHNO

Quyền sở hữu nhà ở

QĐ

Quyết định

QSD

Quyền sử dụng

TSKGLVĐ

Tài sản khác gắn liền với đất

TN&MT

Tài nguyên và Mơi trường

TT

Thơng tư

TTBĐS

Thị trường bất động sản

TTg

Thủ tướng Chính phủ

TTHC

Thủ tục hành chính

TTLT

Thơng tư liên tịch TW Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1.Hiện trạng sử dụng đất thành phố Sơn La, Tỉnh Sơn La ........................... 41
Bảng 3.2. Biến động diện tích đất nơng nghiệp giai đoạn 2017 – 2019 ..................44
Bảng 3.3. Biến động đất phi nông nghiệp giai đoạn 2017 – 2019 ............................ 45
Bảng 3.4. Thống kê nhân lực, trình độ chun mơn, thời gian cơng tác của Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Sơn La ..............................................50
Bảng 3.5. Trang thiết bị của CNVPĐKĐĐthành phố Sơn La năm 2019 .................51
Bảng 3.6. Kết quả thực hiện một số nhiệm vụ của chi nhánh văn phòng phòng đăng
ký đất đai thành phố Sơn La giai đoạn 2017– 2019 ..................................................56
Bảng 3.7. Tình hình cấp GCNQSD đấtThành phố Sơn La giai đoạn 2017–2019 ....58
Bảng 3.8. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn Thành phố Sơn La giai
đoan 2017 - 2019 .......................................................................................................60
Bảng 3.9. Kết quả cập nhật chỉnh lý biến động giai đoạn 2017 - 2019 ....................61
Bảng 4.10. Kết quả đăng ký đất đai giai đoạn 2017 - 2019 ......................................63
Bảng 3.11. Kết quảcung cấp thông tin đất đai giai đoạn 2017 - 2019 ......................63
Bảng 3.12. Hiện trạng hệ thống bàn đồ Thành phố Sơn La ......................................64
Bảng 3.13. Tình hình ứng dụng các phần mềm trong quản lý tại CNVPĐKDĐ thành
phố Sơn La ................................................................................................................65
Bảng 3.14. Mức độ công khai thủ tục hành chính tại chi nhánh Văn phịng đăng ký
đất đai thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La ......................................................................66
Bảng 3.15. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của CNVPĐKDĐ thành phố Sơn La,
tỉnh Sơn La ................................................................................................................67

Bảng 3.16. Đánh giá thái độ, hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ tại
CNVPĐKDĐ thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La .......................................................... 69
Bảng 3.17. Đánh giá hoạt động mơ hìnhCNVPĐKĐĐ thành phố Sơn La ...............70
Bảng 3.18. Tổng hợp ý kiến của cán bộ làm việc tại CNVPĐKĐĐ thành phố Sơn
La và các cán bộ khác có liên quan đánh giá về số lượng ........................................71
Bảng 3.19. Tổng hợp ý kiến của cán bộ làm việc tại CNVPĐKĐĐ thành phố Sơn
La và các cán bộ khác có liên quan đánh giá về cơ sở vật chất ................................ 72
Bảng 3.20. Sự phối hợi của CNVPĐKDĐ thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La với các cơ
quan có liên quan ......................................................................................................73
Bảng 3.21. Đánh giá về thời gian làm việc ............................................................... 74


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý đất
đai ở Việt Nam ..........................................................................................................30
Hình 3.1. Sơ đồ tổ chức của chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Sơn
La, tỉnh Sơn La ..........................................................................................................49


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực quan trọng thúc đẩy quá trình phát
triển kinh tế - xã hội, giữ vững ổn định tình hình chính trị - xã hội, đảm bảo an ninh,
quốc phòng và là thành quả tạo lập, bảo vệ của nhiều thế hệ người dân.
Ở các thời đại lịch sử tất cả các quốc gia trên thế giới, đất đai ln được quan
tâm một cách đặc biệt. Nó là cơ sở phân định ranh giới giữa các quốc gia và vùng
lãnh thổ, là nguồn nội lực cho sự phát triển kinh tế xã hội của mọi đất nước. Đất đai
ngày càng gắn bó với con người hơn bởi nó đã trở thành tài sản đặc biệt với các

giao dịch trong thị trường bất động sản.
Vấn đề quản lý và sử dụng đất đai lại càng trở nên quan trọng hơn trong bối
cảnh hiện nay, donguồn tài nguyên ngày cành cạn kiệt. Một đất nước muốn có nền
kinh tế phát triển bền vững bao gồm cả thị trường bất động sản thì một trong những
yếu tố có ảnh hưởng tích cực là hệ thống quản lý đất đai và bất động sản là công cụ
hết sức quan trọng, thiết thực, là phương tiện hữu ích giúp cơng tác quản lý và sử
dụng đất đai có hiệu quả và tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai của đất nước, điều
tiết hoạt động của thị trường bất động sản và là công cụ không thể thiếu được để xác
định các nguồn thu từ đất đai.
Hiện nay, mỗi quốc gia đều thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai riêng cho
mình. Việt Nam cũng đã có một số cơng trình đề cập đến hệ thống đăng ký đất đai
và đăng ký bất động sản ở các góc độ và mức độ chi tiết khác nhau. Luật đất đai
năm 2013 ra đời tạo điều kiện cho việc thiết lập hệ thống đăng ký đất đai thống nhất
cả nước thông qua một cơ quan dịch vụ hành chính cơng: Văn phịng đăng ký đất
đai một cấp (VPĐKĐĐ) được lập ở cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW trực thuộc
Sở tài nguyên và Môi trường. Tại các thành phố có các chi nhánh của văn phòng
đăng ký đất đai. Tuy mới được đưa vào hoạt động được 4 năm nhưng VPĐKĐĐ đã
gặt hái không ít thành công, được người dân chấp nhận và hưởng ứng bởi
VPĐKĐĐ ra đời đã khắc phục những tồn tại yếu kém khơng chỉ trong q trình
quản lý dữ liệu, hồ sơ địa chính, cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai… Bên cạnh
những thành tựu đạt được thì VPĐKĐĐ vẫn còn những điểm hạn chế cần phải khắc


2
phục trong quá trình hoạt động như: Vướng mắc khi áp dụng Luật đất đai vào thực
tế công việc, vật chất kỹ thuật cịn hạn chế…
Trước tình hình kinh tế - xã hội phát triển, việc sử dụng đất có nhiều biến
động đòi hỏi nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai rất được coi trọng. Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La được thành lập trên cơ sở Quyết định
số 3317/QĐ-UBND ngày 25/12/2015 của UBND Tỉnh Sơn La, bắt đầu đi vào hoạt

động nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và đảm bảo quyền lợi của người dân về thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, đặc biệt là vấn đề đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận, các hoạt động liên quan đến quyền của người sử dụng đất, công tác giao dịch
bảo đảm...
Từ năm 2017 đến năm 2019 Văn phòng đăng ký đất đai Tỉnh Sơn La chi
nhánh Thành phố Sơn La đã tiến hành giải quyết được 7065trường hợp đến giao
dịch tại chi nhánh. Trong đó chủ yếu đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất... Trực
tiếp người dân đến giao dịchcác thủ tục hành chính tại bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả nên việc đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai thành
phố Sơn La chúng tơi tiến hành nghiên cứu tập chung vào các giao dịch đăng ký
biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký giao dịch đảm bảo. Bên cạnh đó hoạt động
của Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai thành phố Sơn La vẫn còn một số hạn
chế như giải quyết các thủ tục hành chính cịn chậm, cơng tác cập nhật chỉnh lý biến
động cịn chưa cao, chưa đảm nhận được cơng tác thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản
đồ hiện trạng... Xuất phát từ các yêu cầu thực tiễn trên, được sự nhất trí của Viện
Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn-Trường Đại học Lâm Nghiệp và sự hướng
dẫn của TS Hồng Xn Phương chúng tơi thực hiện nghiên cứu đề tài“Đánh giá
hoạt động củachi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Sơn La, Tỉnh
Sơn La ”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất
đai thành phố Sơn La trong giai đoạn 2017 - 2019.


3
- Đề xuất một số giải pháp đẩy mạnhcác hoạt động của Chi nhánh văn
phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La, tỉnh Sơn Lađể hoàn thành tốt các
nhiệm vụ được giao.

3. Đối tượng và Phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng đất đai thành phố Sơn La;
+ Tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất
đai thành phố.
+ Cơ sở vật chất, nguồn nhân lực của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
thành phố.
+ Việc thực hiện các nhiệm vụ được giao giai đoạn 2016-2019
- Công chức, viên chức đang làm việc tại chi nhánh văn phòng đăng đất đai
thành phố Sơn La.
- Người dân đến thực hiện TTHC tại chi nhánh văn phòng đăng đất đai thành
phố Sơn La.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Nghiên cứu thực hiện trên phạm vi khơng gian hành chính
Thành phố Sơn La.
- Về thời gian: Nghiên cứu được thực hiện với chi nhánh văn phòng đăng ký
đất đai thành phố và các hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Sơn Latừ
01/2017- 12/2019.
- Việc điều tra thực hiện từ tháng 7/2018 đến tháng 12/2019.
4. Nội dung nghiên cứu
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La.
- Tình hình quản lý và sử dụng đất đai thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La.
- Hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La giai
đoạn 2017 - 2019.
+ Tổ chức nhân sự, bộ máy của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành
phố Sơn La.
+ Cơ sở vật chất của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La.


4

+ Kết quả thực hiện các nhiệm vụ chủ yếu của chi nhánh văn phòng đăng ký
đất đai thành phố Sơn La.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn
phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
5.1. Ý nghĩa khoa học
- Đề tài cung cấp cơ sở thực tiễn về hoạt động của văn phịng đăng ký đất đai
theo mơ hình một cấp.
- Kết quả nghiên cứu đã đánh giá được tình quản lý sử dụng đất, kết quả hoạt
động của Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La.
5.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đề tài đưa ra một số giải pháp phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai
tại tại địa phương và phục vụ cho công tác hoạt động của chi nhánh VPĐKĐĐ
thành phố hoạt động có hiệu quả hơn, thực hiện tốt nhiệm vụ chính trị được giao
như trong chức năng nhiệm vụ của văn phòng đăng ký đất đai.
- Làm tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên cũng như những nhà quản
lý đất đai nghiên cứu về hoạt động của các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.


5
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về văn phòng đăng ký đất đai
1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá không thể tái tạo, là tài sản vô cùng
quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: Đất đai là nơi ở, nơi xây
dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. “Với nghĩa chung
nhất, đó là lớp vỏ trái đất, lớp thổ nhưỡng hoặc là cả quả địa cầu, bao gồm đồng
ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng cây, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá. Với
nghĩa hẹp hơn thì “đất đai” biểu hiện khối lượng và tính chất của tài sản mà con

người có thể chiếm hữu đối với đất. Nó có thể bao gồm mọi tài sản hoặc lợi ích trên
đất cả về mặt pháp lý và sự bình đẳng cũng như về quyền địa dịch và về di sản
thiêng liêng. Đất đai là một mặt còn tài sản trên đất là một mặt khác, vì tài sản trên
đất là có thời hạn hoặc đất là được sử dụng cho các tài sản đó trong một thời hạn
nhất định” (West Publishing Co, 1991). [36]
Tại Điều 17 Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,
nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước
đầu tư vào các xí nghiệp, cơng trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa,
xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác
mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam, 1992). [21]
a. Đặc điểm
Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn được hiểu như là khái
niệm pháp lý về bất động sản. Tài sản hợp pháp được định nghĩa là không gian bên
trên, dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số cơng trình xây dựng về mặtvật
chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tịa nhà. Khái niệm đất đai cũng bao
gồm các khu vực có nước bao phủ (Tommy Österberg, 2011). [35]
Đất là tài sản cố định, là nguồn nội lực của quốc gia, cộng đồng, gia đình:
Đất là cơ sở để hình thành bất động sản (đất đai và tài sản trên đất); đất và các


6
quyền đất đai là nguồn vốn khi tham gia thị trường bất động sản. Đất như là môi
trường sống: Đất là bộ phận của môi trường sinh thái; mọi tác động đến môi trường
đất đều ảnh hưởng đến môi trường nước, khơng khí, đa dạng sinh học và ngược lại
(Đỗ Hậu và Nguyễn Đinh Bồng, 2012 ). [15]
b. Vai trò của đất đai
Đối với đời sống của con người, đất đai có những chức năng quan trọng, đó
là chức năng “vật mang” - là cơ sở tồn tại của mọi sinh vật và vật thể phi sinh vật (vật

kiến trúc, đường sá...), nơi tồn giữ khoáng sản, là vật mang của hệ thống sinh thái, văn
hóa và tự nhiên để cung cấp cảnh quan cho con người; là chức năng dưỡng dục khi trở
thành tư liệu sản xuất và nguồn sống của mn lồi, nhờ đó mà khi trở thành tài sản, nhu
cầu xã hội làm cho giá đất tăng lên không ngừng, đất đai trở thành nơi đầu tư để tích
trữ vốn và gia tăng giá trị (Tơn Gia Huyên, 2009). [16]
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng”(Quốc
hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993). [22]
1.1.2. Văn phòng đăng ký đất đai
1.1.2.1. Khái niệm
Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên
cơ sở hợp nhất Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trường và các Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Phịng Tài
ngun và Mơi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con
dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật (Chính
phủ, 2014). [9]
1.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của văn phòng đăng ký đất đai
Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng, nhiệm vụ thực hiện đăng ký đất đai
và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ
sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin
đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu (Bộ Tài ngun và Mơi
trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính, 2015). [2]


7
1.1.3. Đăng ký đất đai
1.1.3.1. Đăng ký nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện đối

với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực
hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết
với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống.
Đăng ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm
cả đất chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất
phải thực hiện trong mọi trường hợp như: Đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới
được Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi
mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung chuyển
quyền sử dụng đất đã đăng ký khác.
Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các cơng việc nhằm thiết
lập HSĐC đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường,
thị trấn trong cả nước và cấp GCN QSDĐ cho những người sử dụng đất đủ điều
kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ tồn bộ đất đai theo đúng pháp luật.
1.1.3.2. Vai trị, ý nghĩa của đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai có ý nghĩa đảm bảo các quyền về đất đai được Nhà nước
bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Trong đó lợi
ích đối với Nhà nước và xã hội được thể hiện trong các lĩnh vực sau:
+ Đảm bảo phát triển kinh tế, xã hội;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS.
- Đăng ký quyền sử dụng đất cũng đem lại những lợi ích đối với cơng dân
như sau:
+ Đảm bảo quyền của người sử dụng đất;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

8
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội;
+ Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản.
- Đối với chủ thể sử dụng đất và các chủ thể liên quan: Lợi ích đầu tiên được
thể hiện rõ ràng là sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đối
với một diện tích xác định. Bởi vì dữ liệu đăng ký thể hiện chủ quyền chỉ của duy
nhất một người thì chỉ người đó mới có thể định đoạt đối với quyền sử dụng và
những lợi ích trên đất, và quyền lợi của họ sẽ được Nhà nước đảm bảo trước sự xâm
phạm của chủ thể khác. Đăng ký đất đai còn cung cấp một sự bảo vệ phù hợp cho
tất cả những người liên quan đối với thửa đất không phải chủ sử dụng đất đối với
các thửa đất liền kề về lối đi, các tiện ích cơng cộng như điện, nước, cống rãnh,...
hạn chế mục đích sử dụng đất, xây dựng cơng trình trên đất.
- Đối với Nhà nước: Thông tin đất đai đáng tin cậy và luôn được cập nhật là
cơ sở để thực hiện nhiệm vụ bảo vệ lãnh thổ, chủ quyền quốc gia, thực thi nhiệm vụ
của một chủ thể quản lý xã hội và sau đó là bảo vệ quyền sở hữu đất đai của Nhà
nước. Thông tin đất đai có trong hệ thống đăng ký là cơ sở đảm bảo hoạt động cho
thị trường đất đai và BĐS, làm tăng ngân sách thông qua các nguồn thu từ thuế; hỗ
trợ cho hoạt động quy hoạch đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế (Đỗ Hậu và
Nguyễn Đình Bồng, 2012). [15]
1.1.3.3. Cơ sở đăng ký đất đai
a. Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là tài liệu chứa đựng thơng tin về hiện trạng và tình hình
pháp lý của việc quản lý và sử dụng đất đai để phục vụ yêu cầu quản lý của nhà
nước về đất đai và cung cấp thông đất đai cho tổ chức cá nhân khi có nhu cầu.
Hồ sơ địa chính, được lập để phục vụ việc quản lý của nhà nước và thực hiện
các quyền, nghĩa vụcủa người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
(1). Đối với nhà nước: Để thực hiện việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát
triển đất đai một cách hợp lý, hiệu quả.
(2). Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an tồn

và với một chi phí thấp.


9
b. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng
ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng
chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ
địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). [31]
c. Nguyên tắc Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: một biến động về quyền đối với đất đai, đặc
biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được
đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai.
- Nguyên tắc đồng thuận: người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với
quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các

thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.
- Nguyên tắc công khai: Nguyên tắc công khai: Hồ sơ đăng ký đất đai được
công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thơng tin đăng ký phải chính
xác và tính pháp lý của thơng tin phải được pháp luật bảo vệ.


10
- Nguyên tắc chuyên biệt hóa: Trong đăng ký đất đai, chủ thể (người có
quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một
cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai
thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt những
khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai.
1.1.3.4. Phân loại đăng ký đất đai
a. Đăng ký giao dịch
Đăng ký giao dịch là đăng ký nội dung về các giao dịch về đất đai và bất
động sản được thể hiện trong các văn tự giao dịch. Đăng ký giao dịch về việc một
vụ giao dịch đã được thực hiện nhưng không khẳng định chủ quyền đất đai – đối
tượng của vụ giao dịch – có hồn tồn hợp pháp hay khơng. Có thể nói một cách
khái qt rằng việc đăng ký giao dịch chính là đăng ký sự kiện pháp lý.
b. Đăng ký quyền
Đăng ký quyền chỉ đăng ký những thông tin về chủ mới, các quyền của
người đó đối với đất và các thơng tin về thửa đất mà không đăng ký nội dung giao
dịch. Đăng ký những quyền và lợi ích của những người khơng phải chủ đất nhưng
được thực hiện một số quyền và hưởng một số lợi ích đối với thửa đất cụ thể. Xét về
tính lơgic và tính hệ thống thì đây cũng là quyền dù được đăng ký và lập hồ sơ riêng
nhưng vẫn được hiểu là một phần của đăng ký chủ quyền. Đăng ký văn tự giao dịch
nâng cao với việc sử dụng hệ thống bản đồ thửa đất và việc thẩm định nội dung giao
dịch một cách chặt chẽ, có hệ thống, được duy trì liên tục trong khoảng thời gian dài
(hàng trăm năm) cũng có thể bảo đảm trên thực tế mức độ an toàn pháp lý đối với

chủ quyền đất đai như hồ sơ đăng ký quyền.
1.2. Mơ hình văn phịng đăng ký đất đai ở một số nước thên thế giới
1.2.1. Mơ hình văn phịng đăng kí đất đai ở Vương quốc Anh
Văn phịng đăng ký đất đai của Anh có hệ thống đăng ký bất động sản (đất
đai và tài sản khác gắn liền với đất) được thực hiện đăng ký theo một hệ thống
thống nhất có Văn phịng chính tại Ln Đơn và 14 văn phòng khác phân theo khu
vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh. Mọi hoạt động của hệ


11
thống đăng ký hồn tồn trên hệ thống máy tính theo một hệ thống thống nhất được
nối mạng nội bộ (không kết nối với internet, để bảo mật dữ liệu).
Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ thủ công
trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng nội bộ, dùng dữ
liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phịng đăng ký
đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai.
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai
(Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn
chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào
năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất
động sản thuộc (BĐS) địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phịng thuộc địa hạt đó. Tuy
nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động
theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng
đăng ký nào trên lãnh thổ Anh (Nguyễn Trọng Đợi, 2009).
Điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về
đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải
đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp
pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài
sản khác gắn liền với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc

tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hữu tập thể (sở hữu chung,
đồng sở hữu...).
1.2.2. Mơ hình văn phịng đăng ký đất đai của Hoa Kỳ
Các bang ở Hoa Kỳ đều có Luật đăng ký và hệ thống thi hành hồn chỉnh.
Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến
hành đăng ký ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất
đai. Mục đích đăng ký là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu
đất đai. Nếu mua đất khơng đăng ký thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại.
Luật đăng ký bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng
ký. Luật đăng ký đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng ký để


12
chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến
mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng ký trước. Yêu cầu có liên quan về
việc đăng ký là: Về nội dung, có thể đăng ký được bất kì các yếu tố nào có liên
quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh hưởng đến
quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng,
cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc
đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng ký thành phố để
vào sổ đăng ký, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian.
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có
tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có
thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất
hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên
theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang.
Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các
vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia thành 3
loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên
tắc nhận biết và quy định hỗn hợp.

Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký
trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù
cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực
hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự
đăng ký. Người mua nếu khơng biết được (không được thông tin) về các tranh chấp
quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an tồn về pháp lý.
Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển
lôgicvới các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người
mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước.
Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù
theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ
thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người


13
mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều
tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hồn tồn có quyền bán hay
khơng (Bộ Tài ngun và Mơi trường, 2015). [1]
1.2.3. Mơ hình văn phịng đăng kí đất đai của Thụy Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở các văn phòng đăng ký đất đai ở Thụy
Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao
dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống văn phòng ĐKĐĐ ở Thụy Điển cơ bản được
hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hố. Về bản
chất hệ thống này là văn phịng hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens.
Về mơ hình tổ chức, văn phịng ĐKĐĐ và đăng ký bất động sản do các cơ quan
khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan
đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ
Môi trường Thụy Điển.
Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phịng đăng ký bất động sản

đặt tại các địa phương khác nhau. Ngồi ra cịn có một số Văn phịng đăng ký tài
sản trực thuộc chính quyền tỉnh.Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung
ương, trong cơ cấu của Bộ Tư pháp. Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phịng ĐKĐĐ;
mỗi văn phịng đăng ký đất đai trực thuộc Toà án cấp quận. Để phối hợp đồng bộ
thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được
giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và
phát triển. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng
dữ liệu đất đai.
Hệ thống dữ liệu này quản lý tồn bộ thơng tin đăng ký bất động sản và đăng
ký đất đai. Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục
Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Tồ án.Hệ thống địa chính Thụy Điển, có sự chun
mơn hoá rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn
hẹp nhưng trong hoạt động có sự phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng
ký bất động sản, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai
đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. Hệ thống
ngân hàng dữ liệu đất đai có 20.000 cổng thơng tin phục vụ truy cập dữ liệu trực


14
tuyến cho các đối tượng khác nhau. Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua
điện thoại không phải trả phí. Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in.
Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao
dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi qua), quyền
hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)… Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia
thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất. Việc xác định đơn vị đất như
tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc
địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển
quyền… do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ.
1.2.4. Bài học rút ra từ kinh nghiệm các nước cho Việt Nam
Quản lý đất đai ở bất kỳ quốc gia nào cũng là vấn đề quan trọng trong sự

phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng và an ninh. Cho dù đất đai thuộc sở hữu chế
độ nào (Sở hữu nhà nước hay sở hữu tư nhân) nội dung quản lý nhà nước về đất đai
được xác định là quản lý của nhà nước, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Qua nghiên cứu về mơ hình đăng ký đất đai một số nước trên thế giới so sánh với
tình hình thực tiễn của Việt Nam như sau:
- Văn phòng đăng ký đất đai là một tổ chức giúp nhà nước quản lý đất đai ở
địa phương. Mơ hình văn phịng đăng ký giúp cơ quan quản lý nhà nước cập nhật
tình hình sử dụng đất, cung cấp thơng tin đất đai…; người sử dụng đất thuận tiện
trong việc thực hiện các giao dịch về thủ tục hành chính được nhanh, gọn, rút ngắn
thời gian.
- Hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai được phân biệt giữa cơ quan
quản lý nhà nước với cơ quan dịch vụ để giảm sự chồng chéo giữa chức năng,
nhiệm vụ, hoạt động của văn phòng dăng ký đất đai. Hoạt động của Văn Phòng
đăng ký đất đai hướng tới mục tiêu là cơ quan dịch vụ cơng thực hiện cập nhật, duy
trì, cung cấp thơng tin về đất đai được nhanh chóng, chính xác và xuyên suốt.
- Đăng ký đất đai là một nhiệm vụ diễn ra thường xuyên và liên tục. Vì vậy
cần thiết phải có một hệ thống thơng tin hồn chỉnh để đảm bảo việc cập nhật chỉnh
lý được được kịp thời thuận tiện đáp ứng được với nhu cầu phát triển của đất nước
cũng như thời đại công nghệ số hiện nay.


15
1.3. Văn phòng đăng ký đất đai ở việt nam
1.3.1. Khái quát văn phòng đăng ký đất đai
1.3.1.2. Giai đoạn Đất đai chưa có hiệu lực
a. Trước khi có Luật Đất đai 1987
Giai đoạn này chưa có văn phịng đăng ký đất đai mà mới có các quy định về
đăng ký đất đai tại cơ quan quản lý đất đai. Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ
tướng Chính phủ “về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống
hồ sơ đăng ký cho tồn bộ đất nơng nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư

nơng thơn.
b. Từ khi có Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực đến ngày 15/10/1993
Giai đoạn này chưa có văn phịng đăng ký đất đai mà mới có các quy định về
đăng ký đất đai tại cơ quan quản lý đất đai. Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục
đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất
đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn
và UBND xã thuộc thành phố lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và
tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam, 1987).[22]
Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự
chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.
Thời kỳ này đất đai ít biến động do nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn,
chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất
đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai không phức tạp.
1.3.1.2. Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực
Giai đoạn này chưa có văn phịng đăng ký đất đai mà mới có các quy định về
đăng ký đất đai tại cơ quan quản lý đất đai. Luật Đất đai năm 1993 quy định:
“Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng
đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.


16
“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã,
phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính,
đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất” (Quốc
hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993).[21]
Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau đường lối đổi mới

của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là
hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này đã có nhiều biến động, việc chuyển đổi
mục đích sử dụng đất trái pháp luật đã xảy ra, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở
nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện
việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định
về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và
bắt đầu có chuyển biến tích cực. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được
vai trò quan trọng của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai.
1.3.1.3. Đăng ký đất đai từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến năm 2013
Những quy định về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hay văn phòng
đăng ký đất đai và đăng ký đất đai được quy định cụ thể.
Để đáp ứng được yêu cầu thực tiễn và quá trình phát triển kinh tế, xã hội của
đất nước, Luật đất đai 2003 đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua
ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004. Giai đoạn 20042009, việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện chủ yếu đối với quyền sử
dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của
Chính phủ. Đến giai đoạn từ năm 2009 - 2013, việc đăng ký cấp GCN được thực
hiện với các đối tượng là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu đối
với các tài sảnkhác gắn liền với đất theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính
phủ, Thơng tư số 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài ngun và Môi trường.
Luật Đất đai năm 2003 quy định về cấp giấy tại chương 2 mục 5 gồm 7 Điều
và quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai tại chương 5
gồm 10 Điều theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất
thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.