Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai hà nội huyện đan phượng

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------------

NGUYỄN VĂN NGHĨA

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HÀ NỘI
HUYỆN ĐAN PHƯỢNG GIAI ĐOẠN 2011 - 2015
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Lan

Thái Nguyên - 2016


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa từng được công bố.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 07 tháng 12 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Nghĩa


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự
quan tâm giúp đỡ của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
Phòng Đào tạo, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp, cơ quan và gia đình.
Trước tiên tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới người hướng dẫn khoa
học PGS.TS Đỗ Thị Lan đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận
văn này.
Đồng thời tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới toàn thể các thầy giáo, cô giáo giảng
dạy chuyên ngành Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
đã giúp đỡ hoàn thiện bản luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành nhất tới tất cả bạn
bè, đồng nghiệp, cơ quan, gia đình và người thân đã quan tâm động viên tôi
trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn./.
Thái Nguyên, ngày 07 tháng 12 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Nghĩa


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii

MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................3
2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................3
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................3
3. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài ....................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ......4
1.1.1. Đăng ký đất đai/bất động sản ............................................................................4
1.1.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .............................................................7
1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK ..............................................7
1.2.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính ..........7
1.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK ...........................................8
1.3. Mô hình đăng ký đất đai và VPĐKQSDĐ một số nước ....................................10
1.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch ở Cộng hòa Pháp....................................................10
1.3.2. Đăng ký quyền ở Liên bang Úc ......................................................................13
1.3.3. Đăng ký quyền sử dụng đất ở Trung Quốc .....................................................14
1.3.4. Quy tắc đăng ký đất đai Trung Quốc (1995) ..................................................15
1.4. Hệ thống đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở
Việt Nam ...................................................................................................................16
1.4.1. Hệ thống đăng ký đất đai ................................................................................16
1.4.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ...........................................................18
1.4.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở
Việt Nam ...................................................................................................................24


iv

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...............................30
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................30
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................30
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................30
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................30
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................31
2.3.1. Phương pháp điều tra, khảo sát .......................................................................31
2.3.2. Phương pháp thống kê, so sánh .......................................................................31
2.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan. ...............................................31
2.3.4. Phương pháp chuyên gia .................................................................................31
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................32
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Huyện Đan Phượng, Hà Nội ................32
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên. ..........................................................................32
3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội ..........36
3.1.3. Đánh giá thực trạng quản lý đất đai huyện Đan Phượng ................................39
3.2. Thực trạng tình hình hoạt động của Chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà
Nội huyện Đan Phượng .............................................................................................44
3.2.1. Tổ chức bộ máy của Chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội huyện
Đan Phượng ...............................................................................................................44
3.2.2. Cơ chế hoạt động của VPĐKQSD đất ............................................................48
3.2.3. Kết quả hoạt động của VPĐKQSD đất ...........................................................51
3.3. Đánh giá chung về hoạt động của Chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội
huyện Đan Phượng ....................................................................................................60
3.3.1. Mức độ công khai thủ tục hành chính .............................................................60
3.3.2. Thời gian thực hiện các thủ tục. ......................................................................62
3.4. Đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội
huyện Đan Phượng ....................................................................................................63
3.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất .....................................................................................................68

v

3.5.1 Đề xuất các giải pháp điều chỉnh các qui định của thành phố, Chính phủ đối
với công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận. .................................................68
3.5.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ...........................................75
3.5.3. Giải pháp về trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ................................................................................77
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................................79
1. Kết luận .................................................................................................................79
2. Đề nghị ..................................................................................................................80
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................81


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Chú giải

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

HSĐC

Hồ sơ địa chính

GCN

Giấy chứng nhận

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

SDĐ

Sử dụng đất

KTXH

Kinh tế xã hội

QSH

Quyền sở hữu

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

NXB

Nhà xuất bản

VPĐK

Văn phòng đăng ký


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 : Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp cả nước ................................25
Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ các cấp cả nước ................................26
Bảng 1.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất cả nước...................................28
Bảng 3.1: Các loại đất của huyện Đan Phượng ........................................................34
Bảng 3.2. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất thành huyện Đan Phượng năm 2015 ............40
Bảng 3.3: Kết quả chung về cấp các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất
Huyện Đan Phượng giai đoạn 2011 - 2015 ...............................................................51
Bảng 3.4 : Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất 5 năm (2011 - 2015) tại Huyện Đan Phượng ..............53
Bảng 3.5. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Đan Phượng (giai
đoạn 2011 - 2015) .....................................................................................................54
Bảng 3.6: Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký chuyển quyền về đất đai trong 5 năm
2011 - 2015 tại Huyện Đan Phượng..........................................................................55
Bảng 3.7: Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động khác (giao dịch đảm bảo, cấp
lại, cấp đổi GCN) trong 5 năm 2011 - 2015 tại Huyện Đan Phượng ........................56
Bảng 3.8. Kết quả hồ sơ địa chính theo CT 299/TTg trên địa bàn ...........................57
Bảng 3.9: Kết quả lập hồ sơ địa chính chính quy .....................................................58
Bảng 3.10 : Kết quả công tác giải quyết thủ tục hành chính năm 2015....................59

Bảng 3.11. Mức độ công khai thủ tục hành chính ....................................................61
Bảng 3.12. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK .........................................62


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của nhân
loại. Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết đi cũng trở về với đất, vì
vậy đất đai gắn bó máu thịt với mỗi con người, mỗi gia đình và mỗi quốc gia.
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo
đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất
của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi
ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của mỗi công dân.
Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài
sản; thuế chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển
khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao
dịch đất đai; Phục vụ quy hoạch sử dụng đất; Phục vụ công tác quản lý trật tự an
ninh xã hội.
Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự đảm bảo an toàn về chủ quyền đối
với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng thế chấp quyền
sử dụng đất; Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; Giảm các vụ tranh chấp về đất đai.
Hệ thống đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất hiện tại của Việt Nam đang
chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất
động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
(sau đây viết tắt là GCN) đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì
ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính

pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu
địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều
khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên GCN, vì vậy mặc dù có những chuyển
biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều
hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 việc đăng ký đất đai, cấp GCN


2

được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) Tuy nhiên, hệ thống
VPĐKQSDĐ các cấp hiện nay, đặc biệt là VPĐKQSDĐ cấp huyện còn một số hạn
chế như chưa thực hiện đầy đủ và đúng các yêu cầu nhiệm vụ mà pháp luật đất đai
đã phân cấp thực hiện, đặc biệt là việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính; tổ chức bộ
máy của VPĐKQSDĐ ở nhiều địa phương chưa hoàn chỉnh, không thống nhất;
nhân lực còn rất thiếu, một số nơi Giám đốc VPĐKQSDĐ cấp huyện do một lãnh
đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường kiêm nhiệm nên hoạt động thường bị chi phối
bởi các nhiệm vụ cấp bách khác của địa phương, nhất là việc bồi thường khi thu hồi
đất, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về đất đai…
Huyện Đan Phượng là một huyện có vị trí thuận lợi trong phát triển kinh tế
của thủ đô. Theo quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô đến năm 2030 và
tầm nhìn đến năm 2050, Huyện Đan Phượng nằm trong vành đai phát triển đô thị. Sự
biến động này làm Huyện Đan Phượng chịu ảnh hưởng sâu sắc của quá trình đô thị
hóa dẫn đến các quan hệ sử dụng đất diễn ra phức tạp, đối tượng sử dụng đất biến
động thường xuyên, theo đó là khối lượng lớn công việc đăng ký, cấp giấy chứng
nhận như cấp giấy chứng nhận lần đầu, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính
mà chủ yếu là do chuyển mục đích sử dụng đất, chia tách, chuyển quyền sử dụng đất
và biến động do thực hiện các dự án. Từ một huyện, kinh tế sản xuất nông nghiệp là
chủ yếu, quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế dẫn đến nhiều biến động về sử dụng
đất, nhu cầu đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây viết tắt là GCN) ngày càng tăng, đòi hỏi cơ
quan quản lý nhà nước về đất đai càng phải nâng cao tinh thần trách nhiệm, hoạt
động có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật. Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai
trên địa bàn, đáp ứng nhu cầu về đăng ký, cấp GCN của người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất thì việc nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ
có vai trò rất quan trọng.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học
ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tôi thực hiện đề tài
“Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng
đăng kí đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng” nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất


3

các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ đáp ứng
mọi nhu cầu giao dịch về đất đai của người sử dụng đất tiến tới xây dựng một hệ
thống quản lý đất đai hiệu lực, hiệu quả và bền vững.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội
huyện Đan Phượng Giai đoạn 2011 – 2015 để rút ra các giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả hoạt động của văn phòng trong giai đoạn tới.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Thực trạng tình hình hoạt động của Chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội
huyện Đan Phượng.
- Đánh giá chung về hoạt động của Chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội
huyện Đan Phượng.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn
phòng, đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng.
3. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài

- Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về hoạt động của Chi nhánh
văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của
Chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.1.1. Đăng ký đất đai/bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
a) Đăng ký Nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính pháp lý, tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính.
b) Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai.
- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Quản lý Nhà nước về đất đai một cách có hệ thống, chính xác và hiệu quả;
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế

thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;


5

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.1.1.2. Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản
a) Hồ sơ đăng ký đất đai/ bất động sản;
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu
chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thề có chủ quyền đối
với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi
ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản
lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
toàn và với một chi phí thấp.
b) Nguyên tắc đăng ký đất đai/ bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
c) Đơn vị đăng ký - Thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong


6

hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng
ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng
chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ
địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc. [8]
1.1.1.3. Đăng ký pháp lý đất đai/bất động sản
- Đăng ký quyền
Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các

Văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa bất động sản và nguời có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng
ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
- Đăng ký giao dịch
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thồng đăng ký Văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các Văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua
phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất
mà mình mua.
- Hình thức đăng ký Văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các


7

nước theo xu huớng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây
Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các
quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi và
Châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký
Văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn
pháp lý và hiệu quả hoạt động. [8]
1.1.1.4. Đăng ký đất đai và bất động sản
- Đăng ký lần đầu thực hiện đối với các trường hợp:
+ Đăng ký, cấp GCN đối với người đang sử dụng đất, chưa được cấp GCN.
+ Đăng ký, cấp GCN đối với người được giao đất, cho thuê đất 01/7/2004 trở đi.

+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Đăng ký biến động thực hiện đối với các trường hợp:
+ Chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,
góp vốn ...
+ Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp.
+ Người sử dụng đất đổi tên, giảm diện tích do thiên tai, thay đổi hạn chế về
quyền, thay đổi nghĩa vụ tài chính;
+ Chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất
+ Chuyển mục đích sử dụng đất,
+ Gia hạn sử dụng đất.
+ Thay đổi, bổ sung về tài sản gắn liền với đất.
+ Chia tách, sáp nhập quyền sử dụng đất; tách thửa, hợp thửa ...
1.1.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện
nhiệm vụ đăng ký đất đai với chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống
nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
1.2.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001), đã
xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng


8

bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong đó có
giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp. “Đổi mới và hoàn
thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và
sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc”. [9].
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ
về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và

tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng
Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước
giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch,
vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá. Nhiệm vụ này được xác định là một trong
ba giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng
Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành
chính Nhà nước ở địa phương. [8].
1.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
a. Luật Đất đai năm 2003
Luật Đất đai 2003 quy định:
- “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐK trong các
trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN; Người sử dụng đất thực
hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người
sử dụng đất đã có GCN được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên,
chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử
dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền đã được thi hành”. [18].
- “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công
thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người
sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ ”. [23].


9

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập VPĐK

thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPĐK tại các địa bàn cần thiết; UBND
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên
địa bàn quyết định thành lập VPĐK thuộc Phòng TN&MT. [7].
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách
tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTN&MT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của
liên Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức
của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi
chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK
gắn liền với công tác cải cách hành chính. [5].
b. Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký
quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụ thể bao
gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm
chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở
hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và
nghĩa vụ của mình về BĐS hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và
cơ quan có thẩm quyền. [19].
c. Nhận xét chung về cơ sở pháp lý
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK
trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được
xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các
VPĐK đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn
những hạn chế như:
- Thông tư 05/2010/TTLT-BTN&MT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Liên
Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính quy định không rõ ràng (cho phép các địa

10

phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô
hình VPĐK đang bị “bỏ ngỏ”.
- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ
biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ.
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của
tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vào hoạt
động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ
phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập.
1.3. Mô hình đăng ký đất đai và VPĐKQSDĐ một số nước
1.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch ở Cộng hòa Pháp
1.3.1.1. Cơ sở pháp luật
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng
tư sản Pháp. Những nội dung chính của pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự
1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao
quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác
là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghiã vụ giữa các
bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ
thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không
thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng
làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn).
Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch
giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký
theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
Theo hệ thống pháp luật thế giới, pháp luật đất đai/ bất động sản Cộng hòa
Pháp thuộc nhánh Luật Lục địa (Continental Law) bắt nguồn từ Luật La Mã;

Quyền sở hữu đất đai/ bất động sản . [10]
a) Sở hữu Nhà nước: Nhà nước sở hữu những vùng đất nhất định vì mục


11

đích quốc gia hoặc công cộng. Sở hữu đất đai của Nhà nước được hình thành thông
qua những hình thức chủ yếu như: Quyền ưu tiên mua đất; cụ thể mua dần những
thửa đất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn của chủ đất; ngăn chặn
sự tăng giá BĐS; Trưng dụng đất: Đây là một hình thức chuyển nhượng quyền sở
hữu dựa trên quyền lực công để chiếm đoạt đất đai sau khi đã bồi thường cho chủ sở
hữu, vì lợi ích công cộng;
b) Sở hữu tư nhân: phần lớn đất đai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân. Người dân
có quyền sở hữu đối với đất đai. Hiến pháp quy định quyền sở hữu tài sản (trong đó
có đất đai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có quyền buộc người
khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp vì mục đích công cộng.
1.3.1.2. Chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản
a) Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản của Pháp đã được đưa vào
Bộ luật Dân sự năm 1804. Ngày 28 tháng 3 năm 1895, việc đăng ký tất cả các
quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp và một số quyền
đối nhân liên quan đến bất động sản đã được Luật hóa thành một hệ thống thống
nhất và được chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần, bởi nhiều văn bản, cụ thể.
b) Các nguyên tắc đăng ký bất động sản là bắt buộc đối với tất cả các hoạt
động đăng ký, giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo tính xác thực và hợp pháp của
hợp đồng, giao dịch cũng như đảm bảo đầy đủ các thông tin cũng như công bố công
khai mọi thông tin liên quan đến đối tượng của hợp đồng, giao dịch đăng ký.
c) Các tác nhân tham gia trong đăng ký bất động sản bao gồm: Công chứng
viên; Văn phòng đăng ký đất đai và thế chấp, hoặc thẩm phán phụ trách địa bộ ở
Vùng; Cơ quan địa chính.
d) Trình tự Đăng ký Bất động sản: Việc đăng ký bất động sản được thực

hiện thông qua các mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên đăng ký thuộc
Văn phòng đăng ký - Cơ quan địa chính.
1.3.1.3. Nguyên tắc giao dịch:
a) Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện
tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công


12

quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc
tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng
cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể
thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
b) Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính nối tiếp trong việc đăng ký: mọi hợp
đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của
sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để
thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một
cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó. Nguyên tắc
này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản
nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền
về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh
hiệu đối với người thứ ba.
c) Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai điều hành một vị trí
quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một hợp đồng,
văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm
sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá
nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia

thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều
phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở , thông tin đăng ký kinh doanh
của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của
pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng,
văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên.
d) Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ
thông tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối
với cùng một bất động sản thì thông tin đó phải luôn luôn giống nhau. Đối với một
bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho


13

tặng, đi tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin
trích lục từ hồ sơ địa chính.
Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin
sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ
địa chính. Bên cạnh các thông tin này,trong thực tiễn, người ta còn ghi thêm: tính
chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán
cây sồi,…).
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân
chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia
giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong hợp đồng,
giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình
trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ
chia lô (nếu là đất chia lô) [10]
1.3.2. Đăng ký quyền ở Liên bang Úc
1.3.2.1. Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales.
Ở Bang New South Wales việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai

của bang thực hiện.
Hệ thống Tonens được đưa vào Bang New South Wales theo Luật BĐS
1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy
định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của Bang New South
Wales gồm 2 loại song hành là hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 1961 và hồ sơ mới được lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng
tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới
không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được
đăng ký vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư
liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ
tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được
lập dưới dạng sổ. Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ
thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký
quyền tích hợp năm 1999. Đây là Hệ thống Tonens được tin học hoá đầu tiên trên


14

thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 200l mục lục tên chủ mua trên Microfiche được
tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động.
1.3.2.2. Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:
Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan đăng
ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958. Cơ quan
đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông
tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên
trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký
quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển
quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các
bất động sản liên quan.
2.3.2.3. Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory.
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của

Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền
đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông
tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký
tại Northem Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Toffens. Trong hệ
thống Tonens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại
là bản lưu của Giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ
thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các Giấy chứng nhận này.
Từ ngày 0l tháng 12 năm 2000, bản lưu Giấy chứng nhận không còn được in ra
dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra
để phục vụ cho giao dịch thế chấp [10].
1.3.3. Đăng ký quyền sử dụng đất ở Trung Quốc
1.3.3.1. Cơ sở pháp luật
Trung quốc thực hiện chế độ đất đai công hữu bao gồm: chế độ sở hữu toàn
dân và chế độ sở hữu tập thể. Trước năm 1988 Hiến pháp Trung Quốc quy định: cá
nhân và tổ chức không được chiếm dụng, mua bán đất đai và bất cứ hình thức
chuyển nhượng đất đai khác trái pháp luật (khoản 4 Điều 10). Từ tháng năm 1988
đã bổ sung: “ Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể


15

chuyển nhượng theo đúng pháp luật”.
Luật Quản lý Đất đai nước CHND Trung Hoa 1986, có hiệu lực từ
1/1/1987quy định cụ thể chế độ quản lý và sử dụng đất đai; Luật sửa đổi, bổ sung
Luật Quản lý đai đai lần 1 (1988) đã cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp về “
Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng
theo đúng pháp luật;
Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý đai đai lần 2 (1998) với trọng tâm là
quản lý đất đai theo mục đích sử dụng và bảo vệ đất canh tác; kiểm soát chặt chẽ
việc chuyển đất nông nghiệp sang các mục đích sử dụng phi nông nghiệp, thực hiện

chế độ bảo hộ đất canh tác nông nghiệp, chế độ bồi thường khi thu hồi đất;
Trong giai đoạn Cải cách từ 1988 đến nay, Trung Quốc tập trung xây dựng
và phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản (thị trường
nhà đất) đô thị; Thị trường quyền sử dụng đất nông thôn còn trong giai đoạn nghiên
cứu, hoàn thiện về khung pháp lý.
1.3.4. Quy tắc đăng ký đất đai Trung Quốc (1995)
Theo quy định của Luật quản lý đất đai nước CHNDT: “Luật quản lý nhà đất
đô thị nước CHNDTH” để xây dựng chế độ đăng ký đất đai, duy trì và bảo hộ chế
độ công hữu XHCN về đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người có
quyền lợi về đất đai, nay ban hành bản quy chế này.
Đăng ký đất đai là việc nhà nước tổ chức đăng ký theo pháp luật về quyền sử
dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, quyền sở hữu tập thể về đất đai, quyền sử dụng đất
đai thuộc sở hữu tập thể và các quyền lợi khác về đất đai.
Quyền lợi khác về đất đai nói trong bản quy tắc này là nói về những quyền
lợi khác ngoài quyền sử dụng và quyền sở hữu, bao gồm quyền thế chấp, quyền cho
thuê và những quyền lợi về đất đai khác mà pháp quy hành chính quy định phải
đăng ký.
Đăng ký đất đai chia ra đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất
đai. Đăng ký đất đai ban đầu lại gọi là tổng đăng ký, có nghĩa là trong một thời gian
nhất định, tiến hành đăng ký một cách phổ biến đất đai trong các khu trực thuộc
hoặc khu vực được quy định; Đăng ký biến động đất đai là nói đến việc đăng ký


16

ngoài việc đăng ký ban đầu, bao gồm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất
và các quyền khác theo thời hạn, đăng ký biến động về tên, địa chỉ, mục đích sử
dụng, đăng ký hủy bỏ đất đai…
Người sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, người sở hữu đất đai tập thể,
người sử dụng đất đai tập thể, người có quyền khác về đất đai, phải xin đăng ký đất

đai theo bản quy tắc này.
Đăng ký đất đai được tiến hành theo các bước sau đây:
- Xin phép đăng ký đất đai;
- Điều tra về địa chính (địa tịch, địa hộ-ND).
- Thẩm định thuộc quyền;
- Ghi sổ đăng ký;
- Phân phát hoặc đổi giấy chứng nhận đất đai.
Cục quản lý đất đai quốc gia chủ quản công tác đăng ký đất đai toàn quốc.
Cơ quan địa chính thuộc UBND từ cấp huyện trở lên chủ quản công tác đăng ký đất
đai trong địa phương mình. [10]
1.4. Hệ thống đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.4.1. Hệ thống đăng ký đất đai
1.4.1.1. Đăng ký đất đai trước khi có Luật Đất đai 1987
- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ "về việc đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng đất" đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất
nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.4.1.2. Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai 1987 đến trước khi có Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai 1987 quy định "Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử
dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước
- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã
thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng
ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính".
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-ĐKTK ngày
14/711989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thống tư số 302-


17

ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201-ĐKTK đã tạo ra

một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam".
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý
đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
- Luật Đất đai năm 1993 quy định.
"Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng
đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất".
"Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã,
phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa
chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất".
- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chỉnh quyền các cấp ở địa phương đã nhận
thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với
công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
1.4.1.3. Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai 2003 đến khi Luật Đất đai 2013 ra đời
Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê
đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước giao,
cho thuê.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: "Đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất". "Đăng
ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa
đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất".(Quốc Hội, 2003, Luật Đất đai) [16]
Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất". " Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử