Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai hà nội chi nhánh huyện mỹ đức

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

VŨ XUÂN LƢỢNG

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÕNG ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI HÀ NỘI CHI NHÁNH HUYỆN MỸ ĐỨC

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. HOÀNG XUÂN PHƢƠNG

Hà Nội – 2019


i
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan, đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong
bất cứ cơng trình nghiên cứu nào khác.
Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ cơng trình nghiên
cứ nào đã cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận

đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.
Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2019
Ngƣời cam đoan

Vũ Xuân Lƣợng


ii
LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập, nghiên cứu, để hồn thành luận văn này tơi xin
bày tỏ sự kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc tới:
Thầy giáo hướng dẫn: TS. Hoàng Xuân Phương - Trường Đại học Lâm
Nghiệp.
Các thầy, cô giáo trong Trường Đại học Lâm nghiệp đã chỉ bảo, hướng
dẫn và giúp đỡ tận tình trong quá trình tơi thực hiện luận văn này.
Sự giúp đỡ của gia đình, bạn bè đã ln quan tâm, động viên và tạo
điều kiện cho tơi trong q trình thực hiện.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày……tháng……năm 2019
Tác giả

Vũ Xuân Lƣợng


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................... iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ...................................................................... vi

DANH MỤC BẢNG ................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
Chƣơng 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................... 4
1.1. Khái quát về đất đai, bất động sản ........................................................ 4
1.1.1. Đất đai ........................................................................................... 4
1.1.2. Bất động sản .................................................................................. 4
1.1.3. Thị trường bất động sản ................................................................. 5
1.2. Đăng ký đất đai, đăng ký bất động sản ................................................. 5
1.2.1. Khái niệm đăng ký đất đai .............................................................. 5
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai..................................................................... 6
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai ................................................................. 8
1.3. Mơ hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới ...... 9
1.3.1. Mơ hình của Anh ............................................................................ 9
1.3.2. Mơ hình của Thụy Điển ................................................................ 12
1.4. Đăng ký đất đai và văn phòng đăng ký đất đai.................................... 13
1.4.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam .......................... 13
1.4.2. Tình hình đăng ký đất đai tại thành phố Hà Nội ........................... 17
1.4.3. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất
đai .......................................................................................................... 22
1.4.4. Mối quan hệ giữa VPĐKĐĐ với các cơ quan liên quan và chính
quyền địa phương .................................................................................. 25


iv
1.5. Thực trạng của Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam ..................... 27
1.5.1. Tình hình thành lập ...................................................................... 27
1.5.2. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký đất đai .......................... 29
1.5.3. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai............................ 30
1.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai .................. 30

1.5.5. Đánh giá về tình hình hoạt động của Văn phịng đăng ký đất đai . 31
Chƣơng 2. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 33
2.1. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 33
2.2. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 33
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................... 33
2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Mỹ Đức ... 33
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Mỹ Đức.......................... 33
2.3.3. Hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện
Mỹ Đức giai đoạn 2015 – 2018 ............................................................. 33
2.3.4. Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà
Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức ................................................................. 34
2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 34
2.4.1. Phương pháp thu thập số số liệu thứ cấp..................................... 34
2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ............................................ 34
2.4.3. Phương pháp thống kê ................................................................. 36
2.4.4. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ........................................... 36
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 37
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác quản lý Nhà
nước về đất đai trên địa bàn huyện Mỹ Đức thành phố Hà Nội ................. 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................ 37
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.............................................................. 41
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức...... 45


v
3.2. Tình hình hoạt động của Văn phịng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh
huyện Mỹ Đức .......................................................................................... 47
3.2.1. Cơ sở pháp lý và cơ cấu tổ chức................................................... 47
3.2.2. Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai
Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức ........................................................... 48

3.3. Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh
huyện Mỹ Đức .......................................................................................... 59
3.3.1. Thời gian thực hiện các thủ tục .................................................... 60
3.3.2. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ .................................... 61
3.3.3. Các khoản lệ phí phải đóng .......................................................... 62
3.3.4. Đánh giá của cán bộ văn phòng đăng đất đai Hà Nội chi nhánh
huyện Mỹ Đức ........................................................................................ 64
3.3.5. Đánh giá chung về hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội
chi nhánh huyện Mỹ Đức ....................................................................... 67
3.4. Đề xuất các giải pháp năng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức ..................................... 69
3.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật ................................................ 70
3.4.2 Giải pháp về tổ chức ..................................................................... 71
3.4.3 Giải pháp về nhân lực ................................................................... 72
3.4.4 Giải pháp về nghiệp vụ.................................................................. 72
3.4.5 Giải pháp về cơ sở vật chất kỹ thuật .............................................. 73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 78
PHỤ LỤC


vi
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT

Ký hiệu

Nội dung

1

ĐBSCL

Đồng bằng sông Cửa Long

2

ĐBSH

Đồng bằng sơng Hồng

3

HSĐC

Hồ sơ địa chính

4

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở

5

QSHNOVTSKGLVĐ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

6

UBND

Ủy ban nhân dân

7

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

8

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

9

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

10

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường


vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐKĐĐ các cấp tính đến năm 2018 ................ 28
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ của cả nước tính đến năm 2018 ........ 29
Bảng 3.1. Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Mỹ Đức 2015 – 2018 ... 42
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 ........................................................ 45
Bảng 3.3. Tổng hợp tình hình cấp GCNQSDĐ huyện Mỹ Đức - Thành phố Hà
Nội giai đoạn 2015 – 2018 ................................................................................... 52
Bảng 3.4. Kết quả tiếp nhận và xử lý hồ sơ ......................................................... 53
Bảng 3.5. Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Mỹ Đức .............................. 56
Bảng 3.6. Danh mục các khoản thu tại VPĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ
Đức ....................................................................................................................... 58
Bảng 3.7. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc đánh giá hoạt động của Văn
phòng ĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức ................................................. 59
Bảng 3.8. Ý kiến của cán bộ Văn phòng ĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ
Đức ....................................................................................................................... 64


viii

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý đất
đai ở Việt Nam ..................................................................................................... 26
Hình 3.1. Sơ đồ tổ chức của Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện
Mỹ Đức................................................................................................................. 48

1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong mọi thời đại lịch sử ở tất cả các quốc gia trên thế giới, đất đai luôn
giành được một sự quan tâm đặc biệt. Nó là cơ sở cho sự phân định ranh giới
giữa các quốc gia và vùng lãnh thổ, là nguồn nội lực to lớn cho sự phát triển
của mọi đất nước. Theo thời gian đất đai ngày càng gắn bó với con người hơn,
bởi nó đã dần trở thành tài sản đặc biệt với các giao dịch trong thị trường bất
động sản.
Đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nhưng cần phân
bổ và sử dụng hợp lý là chìa khố đảm bảo cho cho sự tồn tại của con người.
Vấn đề quản lý và sử dụng đất lại càng trở nên quan trọng hơn trong bối cảnh
bùng nổ dân số, cạn kiệt tài nguyên, suy thái môi trường do các hoạt động của
con người trên phạm vi toàn cầu như hiện nay. Một đất nước muốn có nền
kinh tế thị trường phát triển bền vững bao gồm cả thị truờng bất động sản thì
một trong những yếu tố có ảnh hưởng tích cực là hệ thống quản lý đất đai và
bất động sản là công cụ cốt lõi, thiết thực, phương tiện hữu ích giúp cơng tác
quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả và tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai
của đất nước, điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản và là công cụ
không thể thiếu được để xác định các nguồn thu từ đất đai và bất động sản.
Trong xu thế chung của thế giới mỗi nước đều thiết lập một hệ thống
đăng ký đất đai riêng cho mình, Việt Nam cũng đã có một số cơng trình đề
cập đến hệ thống đăng ký đất đai và đăng ký bất động sản ở các góc độ và
mức độ chi tiết khác nhau. Luật đất đai năm 2013 ra đời tạo điều kiện cho
việc thiết lập hệ thống đăng ký đất đai thống nhất cả nước thông qua một cơ
quan dịch vụ hành chính cơng: Văn phịng đăng ký đất đai một cấp
(VPĐKĐĐ) được lập ở cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW trực thuộc Sở tài
nguyên và Môi trường. Tại các quận, huyện có các chi nhánh của văn phòng

2
đăng ký đất đai. Tuy mới được đưa vào hoạt động nhưng VPĐKĐĐ đã gặt hái
khơng ít thành cơng, được người dân chấp nhận và hưởng ứng bởi VPĐKĐĐ
ra đời đã khắc phục những tồn tại yếu kém không chỉ trong q trình quản lý
dữ liệu, hồ sơ địa chính, cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai … mà nó cịn
bao gồm việc làm trong sạch đội ngũ cán bộ hoạt động trong lĩnh vực đất đai
trên cả nước. Bên cạnh những thành tựu đạt được thì VPĐKĐĐ vẫn còn
những điểm hạn chế cần phải khắc phục trong quá trình hoạt động như:
vướng mắc khi áp dụng Luật đất đai vào thực tế cơng việc, vật chất kỹ thuật
cịn hạn chế …
Trước tình hình kinh tế - xã hội phát triển, việc sử dụng đất có nhiều
biến động địi hỏi nhiệm vụ quản lý phải được coi trọng hơn bao giờ hết. Văn
phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức được thành lập trên
cơ sở Quyết định số 1358/QĐ-UBND ngày 31/3/2015 của UBND thành phố
Hà Nội, bắt đầu đi vào hoạt động ngày 20/4/2015 nhằm đáp ứng yêu cầu quản
lý và đảm bảo quyền lợi của người dân về thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, đặc biệt là vấn đề đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, các hoạt động liên
quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất, công tác giao dịch đảm bảo....
Xuất phát từ các yêu cầu thực tiễn trên,được sự nhất trí của Viện Quản lý đất
đai –Đại học Lâm Nghiệp và sự hướng dẫn của TS. Hoàng Xuân Phương tôi
thực hiên nghiên cứuđề tài “Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký đất
đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức”.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội
chi nhánh huyện Mỹ Đức.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức trong giai đoạn tới.


3

1.3. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Nghiên cứu thực hiện trên phạm vi khơng gian hành
chính huyện Mỹ Đức, các nghiên cứu sâu được thực hiện với các nhóm đối
tượng làm việc tại Văn phịng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ
Đức và các đối tượng có liên quan như cán bộ thuế, cán bộ địa chính các xã
và cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp có các giao dịch với văn phịng.
- Về thời gian: Cơ sở dữ liệu được nghiên cứu về Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai và các hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi
nhánh huyện Mỹ Đức từ giai đoạn 2015 - 2018.
1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Bổ sung cơ sở khoa học cho việc đánh giá hoạt động của Văn phịng
đăng ký đất đai theo mơ hình một cấp.
- Đánh giá được thực trạng hoạt động của 1 Văn phịng đăng ký đất đai
điển hình (Chi nhánh huyện Mỹ Đức).
- Đề xuất được các cơ chế chính sách và giải pháp để VPĐKĐĐ hoạt
động có hiệu quả hơn, thực hiện tốt nhiệm vụ chính trị được giao như trong
chức năng nhiệm vụ của văn phòng.


4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái quát về đất đai, bất động sản
1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ
sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được
định nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt Trái đất, bao gồm tất cả
các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu

gần bề mặt Trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm:
hồ, sơng, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm
sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con
người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá
khứ và hiện tại tạo ra” [5].
1.1.2. Bất động sản
Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định BĐS là đất đai
và những tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, được xác
định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều
86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga,
Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, pháp luật
của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở,
cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác
do pháp luật quy định”.
Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở.


5
BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất
đai và vật kiến trúc. BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, khơng di
chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của
chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau [6].
1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có thể được định nghĩa là cơ chế, trong đó hàng hóa và
dịch vụ BĐS được trao đổi có sự can thiệp của chính phủ và hệ thống chính
trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những người tham
gia trên thị trường.

Thị trường BĐS kết nối cung và cầu đối với BĐS. Thị trường là tổng
hợp các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời
điểm nhất định. Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường
mua bán; thị trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS.
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3
cấp gồm:
- Thị trường cấp I: Là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền SDĐ (còn gọi là thị trường đất đai).
- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng cơng trình để bán, cho th
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại [6].
1.2. Đăng ký đất đai, đăng ký bất động sản
1.2.1. Khái niệm đăng ký đất đai
1.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa đảm bảo các quyền về đất đai
được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đem lại những lợi ích không chỉ cho
người sử dụng mà cả cho nhà nước và xã hội. Khái niệm này được thể hiện
thông qua các đặc điểm sau:
- ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan


6
Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) [3].
1.2.1.2. Vai trị, lợi ích của đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà

nước, lợi ích cộng đồng và lợi ích cơng dân.
- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất.
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản.
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật.
- Lợi ích đối với cơng dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản.
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân.
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
+ Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản.
+ Giảm tranh chấp đất đai [6].
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai
Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu
chứa đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có quyền
đối với đất đai, BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của
nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.


7
1. Đối với nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo
cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý
và hiệu quả.
2. Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người
sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi,
nhanh chóng, an tồn và với một chi phí thấp.

1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ.
- Nguyên tắc đồng thuận.
- Nguyên tắc công khai.
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống ĐKĐĐ
thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt
những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai [6].
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
khơng liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký [4].
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa
đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định,
các thơng tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc khơng.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội
dung mơ tả thửa đất, khơng chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.


8
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể
từ hàng chục mét vng cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa
chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong

phạm vi toàn quốc [20].
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai
1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, quyền BĐS và đất đai được
xác định theo thoả thuận giao dịch giữa các bên. Nội dung cơ bản của văn tự
giao dịch được đăng nhập vào hồ sơ đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai; cơ
quan đăng ký đất đai không thu và lưu giữ các văn tự giao dịch; khi một giao
dịch được đăng ký, bản đăng ký lưu giữ tại cơ quan đăng ký là bằng chứng về
việc giao dịch đó đã xảy ra giữa các bên nhưng nó khơng là bằng chứng về việc
người bán có thực sự có quyền hợp pháp đối với đất đai hoặc BĐS đó hay
khơng.
Để đảm bảo an tồn pháp lý trong trường hợp giao dịch BĐS hoặc
giao dịch đối với một số quyền BĐS nào đó, người mua phải tra cứu ngược
dòng thời gian qua một chuỗi các văn tự giao dịch cho tới khi tìm được
chứng cứ về quyền hợp pháp đối với BĐS hoặc đất đai đó; các chứng cứ hợp
pháp thường phải là các tài liệu do cơ quan công quyền cấp. Thực tế, người
mua phải tạm bằng lòng khi tra cứu ngược dòng thời gian một số năm nào
đó, bởi vì trong đa số các trường hợp, việc tìm lại những chứng cứ hợp pháp
là rất khó khăn hoặc thực ra chúng chưa từng tồn tại. Việc tra cứu như vậy
phải được thực hiện đối với mỗi lần giao dịch, do đó tốn nhiều thời gian và
công sức.
Ngày nay, một số quốc gia đã nâng cấp hệ thống đăng ký văn tự giao
dịch bằng cách lập hồ sơ đất đai. Hồ sơ này được lập cho từng BĐS hiện hữu
với các thông tin được tổng hợp từ tất cả các bản đăng ký giao dịch đã có liên


9
quan tới BĐS đó. Việc nâng cấp này làm cho việc làm cho tra cứu thông tin
được dễ dàng, nhanh chóng hơn nhưng khơng nâng cao được giá trị pháp lý của
các giao dịch đã đăng ký [20].

1.2.3.2. Đăng ký quyền
Trong hệ thống đăng ký quyền, bản thân BĐS được đăng ký, do đó các
thơng tin chi tiết về BĐS và các quyền gắn với BĐS đó được đăng ký vào hồ
sơ đăng ký Nhà nước. Quyền BĐS đã đăng ký được Nhà nước bảo đảm, những
thiệt hại cho bất cứ bên nào gây ra bởi việc đăng ký quyền BĐS do Nhà nước
chịu trách nhiệm bồi thường. Chính vì vậy, khi đăng ký quyền phải có sự kiểm
tra chặt chẽ để xác định các chứng cứ về quyền hợp pháp đối với BĐS được
đăng ký. Đây là việc không phải thực hiện trong hệ thống đăng ký văn tự giao
dịch.
Đăng ký quyền dựa trên 3 nguyên tắc cơ bản là: phản ánh trung thực,
khép kín và bảo hiểm.
Ưu điểm của đăng ký quyền là thuận tiện và an toàn cho mọi giao dịch
đối với BĐS đã đăng ký. Tuy nhiên, việc đăng ký lần đầu trong đăng ký
quyền rất khó khăn vì rất khó xác định chứng cứ về quyền hợp pháp đối với
BĐS, nhất là đối với những BĐS đã có lịch sử chiếm dụng hoặc sử dụng lâu
đời [5].
1.3. Mơ hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nƣớc trên thế giới
1.3.1. Mơ hình của Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản
(đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) được thực hiện đăng ký theo một hệ
thống thống nhất có Văn phịng chính tại Ln Đơn và 14 văn phịng khác
phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh. Mọi
hoạt động của hệ thống đăng ký hồn tồn trên hệ thống máy tính theo một hệ
thống thống nhất được nối mạng nội bộ (không kết nối với internet, để bảo
mật dữ liệu).


10
1.3.1.1 Quy định về đăng ký đất đai
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất

đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có
hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh
sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt
động theo địa hạt. Bất động sản thuộc (BĐS) địa hạt nào thì đăng ký tại Văn
phịng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và
khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng
có thể lựa chọn bất kỳ Văn phịng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.
Điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt
chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ
Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ
quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ thủ
công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng nội bộ,
dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn
phịng đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật
đăng ký và Luật đất đai.
1.3.1.2 Đối đối tượng đăng ký
Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các
tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thơng
tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể
(sở hữu chung, đồng sở hữu...)
Các bang ở Hoa Kỳ đều có Luật đăng ký và hệ thống thi hành hồn
chỉnh. Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó
đều có thể tiến hành đăng ký ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi
cho người sở hữu đất đai. Mục đích đăng ký là nói cho người khác biết người
mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng ký thì có thể bị


11
người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng ký bảo vệ quyền lợi người mua

đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng ký. Luật đăng ký đất yêu cầu người
mua đất lập tức phải tiến hành đăng ký để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã
thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả
việc đi lấy sổ đăng ký trước. Yêu cầu có liên quan về việc đăng ký là: Về nội
dung, có thể đăng ký được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế
chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất
đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp
điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại
diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng ký huyện để
vào sổ đăng ký, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian.
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển
nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện
giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc
liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch
được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được
phát triển ra toàn Liên bang.
Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải
quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật
được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về
quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp.
Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch
đăng ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được
đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị
lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho
trình tự đăng ký. Người mua nếu khơng biết được (không được thông tin) về
các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn
được an tồn về pháp lý.

12
Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát
triển lôgic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên
so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua
sau phải đăng ký trước.
Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ,
dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là
một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các
quyền. Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán
trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hồn
tồn có quyền bán hay khơng [1].
1.3.2. Mơ hình của Thụy Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở
thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp.
Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20
nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ
thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens. Về mơ hình tổ chức, ĐKĐĐ
và đăng ký bất động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống
này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản
lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển. Cơ
quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phịng đăng ký bất động sản đặt
tại các địa phương khác nhau. Ngồi ra cịn có một số Văn phịng đăng ký tài
sản trực thuộc chính quyền tỉnh [16].
Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu
của Bộ Tư pháp. Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phịng ĐKĐĐ; mỗi văn phịng
đăng ký đất đai trực thuộc Toà án cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thông tin về
đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho
Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và
phát triển. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân

13
hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ liệu này quản lý tồn bộ thơng tin đăng ký
bất động sản và đăng ký đất đai. Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương
phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án [16].
Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chun mơn hoá rất cao, mỗi cơ
quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chun mơn hẹp nhưng trong
hoạt động có sự phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động
sản, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều
hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. Hệ thống
ngân hàng dữ liệu đất đai có 20.000 cổng thơng tin phục vụ truy cập dữ liệu
trực tuyến cho các đối tượng khác nhau. Thông tin được cung cấp trực tuyến
hoặc qua điện thoại khơng phải trả phí. Người sử dụng chỉ phải trả phí cho
các tài liệu in.
Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu,
giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi
qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)… Để thực hiện việc đăng
ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất.
Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất
mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký
quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền … do cơ quan đăng ký đất
đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ[16].
1.4. Đăng ký đất đai và văn phòng đăng ký đất đai
1.4.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
1.4.1.1. Giai Đoạn trước khi có Luật Đất đai 1987 có hiệu lực
* Trước khi có Luật Đất đai 1987
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “Về
việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng
ký cho tồn bộ đất nơng nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư
nơng thơn.

14
* Từ khi có Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực đến ngày 15/10/1993
Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng
hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại
cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị
trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho
người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”.
Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK
ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số
302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK
đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của
Việt Nam”.
Thời kỳ này đất đai ít biến động do nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức và với phương
thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai không
phức tạp.
1.4.1.2. Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực đến năm 2003
Luật Đất đai năm 1993 quy định
“Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký
tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và
quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến
động về việc sử dụng đất”.
Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau đường lối đổi
mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật
thừa nhận là hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này đã có nhiều biến

động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật đã xảy ra, đặc biệt


15
là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển
nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền.
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai
được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tích cực. Chính quyền các cấp ở
địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng của nhiệm vụ đăng ký đất
đai với công tác quản lý đất đai.
1.4.1.3. Giai đoạn Luật Đất đến đai năm 2003 có hiệu lựcđến trước khi có
LuậtĐất đai năm 2013 có hiệu lực
Để đáp ứng được yêu cầu thực tiễn và quá trình phát triển kinh tế của
đất nước, Luật đất đai 2003 đã được Quốc hội nước CHXHCNVN thông qua
ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004. Giai đoạn
2004-2009, việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện chủ yếu đối với
quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2003, Nghị định số
181/2004/NĐ-CP của Chính phủ. Đến giai đoạn từ năm 2009 - 2013, việc
đăng ký cấp GCN được thực hiện với các đối tượng là quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu đối với các tài sản khác gắn liền với đất
theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ, Thơng tư số 17/2009/TTBTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Luật Đất đai năm 2003 quy định về cấp giấy tại chương 2 mục 5 gồm 7
Điều và quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai tại
chương 5 gồm 10 Điều theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho
người sử dụng đất thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
Điểm đổi mới lớn nhất của Luật Đất đai 2003 so với các văn bản giai
đoạn trước đó chính là tạo hành lang pháp lý cho sự ra đời của VPĐKĐĐ với
vai trò là cơ quan dịch vụ cơng thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai

cùng với những quy định mới về cấp GCN (tất cả các trường hợp sử dụng đất


16
trước ngày 15/10/1993, giấy tờ mua bán không đảm bảo theo quy định đều
được cấp Giấy chứng nhận QSD đất, không phải nộp tiền) đã đẩy mạnh tiến
độ cấp Giấy chứng nhận trên phạm vi cả nước.
Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại: đăng ký ban đầu, đăng ký biến động.
+ Đăng ký ban đầu: được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, cấp GCNQSD đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân; đăng ký quyền sở
hữu tài sản hợp pháp.
+ Đăng ký biến động: đăng ký những biến động đất đai trong quá trình
sử dụng đất do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở tự nhiên, …), do
thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về QSD đất.
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có
VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSĐC
gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các
quyền và nghĩa vụ [9].
1.4.1.4. Đăng ký đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 đến nay
Kế thừa kết quả đã đạt được của Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013
tiếp tục dành một chương gồm 12 Điều, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của
Chính phủ dành một chương gồm 19 Điều quy định về cấp GCN; Luật Đất
đai dành riêng một chương gồm 03 Điều và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của
Chính phủ dành một chương gồm 18 Điều quy định về các thủ tục hành chính
trong quản lý và sử dụng đất đai. Trong đó có một số nội dung đổi mới như:
- Về cơ quan đăng ký đất đai: Trước đây là VPĐKQSD đất cấp huyện,
cấp tỉnh, nay tên gọi mới là VPĐKĐĐ, chức năng nhiệm vụ: như theo quy
định của Luật Đất đai 2003.
Việc thành lập: UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại VPĐKĐĐ
đấthai cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc tổ chức lại trên cơ sở

hợp nhất các VPĐKQSD đất các cấp.