Đánh giá vai trò hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai hà nam, chi nhánh huyện lý nhân

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐÀO MINH ĐỨC

ĐÁNH GIÁ VAI TRÒ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HÀ NAM, CHI NHÁNH
HUYỆN LÝ NHÂN

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

i


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổ chức và cá nhân đối
với việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và
các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

Đào Minh Đức

i


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn TS.
Đỗ Thị Đức Hạnh, Cán bộ giảng dạy khoa Quản Lý đất đai Học Viện Nông nghiệp Việt
Nam đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tơi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo tại
khoa Quản lý đất đai, Ban quản lý đào tạo - Học Viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo
điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Lý Nhân,
Văn phịng đăng ký đất đai Hà Nam - Chi nhánh huyện Lý Nhân đã giúp đỡ tôi trong
suốt thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn người dân và cán bộ huyện Lý Nhân, đặc biệt là
những cán bộ, người dân đã tham gia trả lời phỏng vấn đã giúp đỡ tôi trong thời gian
thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng nghiệp
đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tơi trong q trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

Đào Minh Đức

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình, sơ đồ .................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu và yêu cầu nghiên cứu của đề tài ......................................................... 2

1.2.1.

Mục tiêu của đề tài.............................................................................................. 2

1.2.2.

Yêu cầu của đề tài ............................................................................................... 2

1.3.1.

Những đóng góp mới .......................................................................................... 3

1.3.2.

Ý nghĩa khoa học ................................................................................................ 3

1.3.3.

Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và bất động sản .............................................. 4

2.1.1.

Khái quát về đất đai, bất động sản, đăng ký đất đai, bất động sản và thị trường
bất động sản ........................................................................................................ 4

2.1.2.

Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản .................................................. 6

2.1.3.

Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản tại việt nam ...................................... 7

2.2.

Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước ........................ 10

2.2.1.

Australia............................................................................................................ 10

2.2.2.

Cộng hòa Pháp .................................................................................................. 11

2.2.3.

Mỹ ..................................................................................................................... 13

2.2.4.

Trung quốc ........................................................................................................ 14

2.2.5.

Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam ..................................................... 16

2.3.

Văn phòng đăng ký đất đai tại Việt Nam ......................................................... 17

2.3.1.

Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai................ 17

iii


2.3.2.

Vị trí, chức năng, nhiệm vụ và vai trị của văn phòng đăng ký đất đai ............ 18

2.3.3.

Cơ cấu tổ chức .................................................................................................. 21

2.3.4.

Cơ chế hoạt động .............................................................................................. 22

2.3.5.

Mối quan hệ giữa vpđkđđ với các cơ quan liên quan ....................................... 23

Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu .......................................................... 25

3.1.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................... 25

3.1.1.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 25

3.1.2.

Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 25

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 25

3.3.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 25

3.3.1.

Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Lý Nhân ................................... 25

3.3.2.

Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hà Nam - chi nhánh
huyện Lý Nhân ................................................................................................. 26

3.3.3.

Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hà Nam - chi nhánh
huyện Lý Nhân ................................................................................................. 26

3.3.4.

Đề xuất và một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng
ký đất đai tỉnh Hà Nam - chi nhánh huyện Lý Nhân ........................................ 26

3.4.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 26

3.4.1.

Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .................................... 26

3.4.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .................................................. 27

3.4.3.

Phương pháp thống kê, phân tích ..................................................................... 28

3.4.4.

Phương pháp so sánh, đánh giá ........................................................................ 28

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận .................................................................. 29

4.1.

Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Lý Nhân ................................... 29

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 29

4.1.2.

Điều kiện kinh tế -xã hội .................................................................................. 32

4.1.3.

Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Lý Nhân ............................................... 37

4.2.

Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hà Nam - chi nhánh
huyện Lý Nhân ................................................................................................. 40

4.2.1.

Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hà
Nam - chi nhánh huyện Lý Nhân...................................................................... 40

4.2.2.

Kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hà Nam - chi nhánh
huyện Lý Nhân ................................................................................................. 48

iv


4.3.

Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hà Nam – chi nhánh
huyện lý Nhân ................................................................................................... 60

4.3.1.

Mức độ cơng khai thủ tục hành chính .............................................................. 60

4.3.2.

Thời gian giải quyết các thủ tục ....................................................................... 61

4.3.3.

Thái độ phục vụ và mức độ hướng dẫn của cán bộ chi nhánh huyện Lý Nhân 62

4.3.4.

Các khoản lệ phí phải đóng .............................................................................. 64

4.3.5.

Đánh giá chung về thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hà
Nam – chi nhánh huyện Lý Nhân ..................................................................... 65

4.4.

Đề xuất và một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng
ký đất đai tỉnh hà nam – chi nhánh huyện Lý Nhân ......................................... 67

4.4.1.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất, trang thiết bị và kỹ thuật .......................... 67

4.4.2.

Giải pháp về nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ, tạo nguồn nhân lực ... 68

4.4.3.

Giải pháp về tổ chức bộ máy ............................................................................ 68

4.4.4.

Giải pháp về cơ chế hoạt động ......................................................................... 69

Phần 5. Kết luận và kiến nghị...................................................................................... 70
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 70

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 71

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 72

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BCĐ

Ban chỉ đạo

BĐ

Bản đồ

BĐĐC

Bản đồ địa chính

BĐS

Bất động sản

BNV

Bộ Nội vụ

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun Mơi trường

BTP

Bộ Tư pháp

ĐKTK

Đăng ký thống kê

GCN

Giấy chứng nhân

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

SDĐ

Sử dụng đất

STN&MT

Sở Tài ngun và Mơi trường

TCQLĐ

Tổng cục quản lý đất đai

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TTBĐS

Thị trường bất động sản

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Diện tích các loại đất theo phát sinh ........................................................... 31

Bảng 4.2.

Tổng hợp tình hình phát triển kinh tế xã hội của huyện Lý Nhân giai
đoạn 2013-2017 ........................................................................................... 33

Bảng 4.3.

Chỉ tiêu về dân số, lao động và phát triển xã hội huyện Lý Nhân
năm 2017 ..................................................................................................... 35

Bảng 4.4.

Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất của huyện ......................... 39

Bảng 4.5.

Hiện trạng nguồn nhân lực của Chi nhánh huyện Lý Nhân ........................ 42

Bảng 4.6.

Hiện trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị của Chi nhánh huyện Lý Nhân .... 43

Bảng 4.7.

Kết quả cấp GCN lần đầu thực hiện tại Chi nhánh huyện Lý Nhân giai
đoạn 2013 - 2017 ......................................................................................... 49

Bảng 4.8.

Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Lý Nhân ..................................... 51

Bảng 4.9.

Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Lý Nhân ................................ 53

Bảng 4.10. Tình hình thực hiện cơng tác chỉnh lý biến động của Chi nhánh huyện
Lý Nhân........................................................................................................ 55
Bảng 4.11. Kết quả thực hiện công tác đăng ký cấp GCN của Chi nhánh huyện
Lý Nhân........................................................................................................ 56
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm của Chi nhánh huyện Lý
Nhân giai đoạn 2013-2017............................................................................. 58
Bảng 4.13. Tình hình ứng dụng Cơng nghệ thơng tin tại Chi nhánh huyện Lý Nhân .... 59
Bảng 4.14. Mức độ cơng khai thủ tục hành chính .......................................................... 60
Bảng 4.15. Đánh giá thời gian giải quyết hồ sơ tại Chi nhánh huyện Lý Nhân ............. 62

Bảng 4.16. Đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ của cán bộ Chi nhánh huyện Lý Nhân ..... 63
Bảng 4.17. Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ ............................. 64

vii


DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ
Hình 4.1. Vị trí huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam ............................................................. 29
Hình 4.2. Cơ cấu các ngành kinh tế .............................................................................. 33
Sơ đồ 2.1. Vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý đất đai ở
Việt Nam ....................................................................................................... 24
Sơ đồ 4.1. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của Chi
nhánh huyện Lý Nhân ................................................................................... 45
Sơ đồ 4.2. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các trường hợp
đăng ký biến động của Chi nhánh Lý Nhân.................................................. 47

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đào Minh Đức
Tên Luận văn: Đánh giá vai trò hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nam –
Chi nhánh huyện Lý Nhân
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hà Nam Chi nhánh huyện Lý Nhân.

- Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký đất đai tỉnh Hà Nam - Chi nhánh huyện Lý Nhân.
Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp; Phương pháp điều tra thu
thập số liệu sơ cấp; Phương pháp thống kê, phân tích; Phương pháp so sánh, đánh giá.
Kết quả chính và kết luận
- Đối với đất ở trong khu dân cư, tính đến 31/12/2017 trên địa bàn huyện đã
cấp được 52.433 GCN.Đối với đất nông nghiệp đã cấp GCN cho 50.183 hộ gia đình,
cá nhân.
- Xây dựng xong cơ sở dữ liệu 23 xã, thị trấn của huyện Lý Nhân trên cơ sở
chuẩn hóa và cập nhật dữ liệu trên nền tảng phần mềm Elis.
- Giai đoạn 2013- 2017, tổng số GCN được chỉnh lý biến động là 2642 (GCN).
Cơng tác này cịn gặp nhiều khó khăn.
- Cơng tác đăng ký biến động và giao dịch bảo đảm được thực hiện nhanh gọn,
hiệu quả.
- 96,00% ý kiến của người dân cho rằng thủ tục tiếp nhận hồ sơ công khai, minh
bạch, rõ ràng, nhanh gọn, thuận lợi cho người dân.
- 56,50% số ý kiến của người dân cho rằng thời gian giải quyết hồ sơ nhanh.
- 59,00% ý kiến của người dân cho rằng, thái độ của cán bộ là tận tình và chu
đáo, 38,50% là ở mức độ bình thường và chỉ có 2,50% cho rằng chưa tận tình, chu đáo.
- 79,00 % ý kiến đánh giá của người dân là mức độ hướng dẫn của cán bộ là
đầy đủ có trách nhiệm cao; 13,50% có ý kiến đánh giá là chưa đầy đủ; có 7,50% có ý
kiến khác.

ix


- Cơ sở vật chất còn khá hạn chế.
- Chất lượng cán bộ chưa được cao.
- Đề xuất và một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng

ký đất đai tỉnh Hà Nam – Chi nhánh huyện Lý Nhân.
Huyện Lý Nhân là một trong những đơn vị kinh tế trọng điểm của tỉnh Hà Nam,
trong những năm vừa qua, q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ đã dẫn đến nhiều biến
động về sử dụng đất. Việc hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh
huyện Lý Nhân góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai trên địa
bàn huyện. Công tác cải cách thủ tục hành chính đã và đang được các cấp các ngành
quan tâm thực hiện.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Duc Minh Dao
Thesis title: An evaluation on the operation of Land Registration Office, Ly Nhan
district, Ha Nam province.
Major: Land management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Evaluate the current operation of Land Registration Office, Ly Nhan district,
Ha Nam province.
- Suggest several solutions to help improve the operational efficiency of Land
Registration Office, Ly Nhan district, Ha Nam province.
Materials and Methods
- Primary and secondary data collection method; Method of Statistics &
Analysis; Comparison & Evaluation.
Main & Conclusisons
- For residential land, up to 31/12/2017, the district has issued 52,433 land use

right (LUR) certificates. For agricultural land, 50,183 households and individuals have
been granted LUR certificates.
- The district has completed database of 23 communes and towns of Ly Nhan
district on the basis of standardization and updating data on Elis software.
- In the 2013- 2017 period, the adjusted number of LUR certificates is 2642; this
work is relatively difficult.
- The registration of changes and secured transactions is carried out quickly and
efficiently.
- 96,00% of residents agreed that the procedures for receiving public records are
clear, quick and convenient for them.
- 56,50% of residents said that processing documents is quickly implemented.
- 59.00% of residents revealed that the attitudes of officers are caring and
attentive, 38.50% rated it normal and only 2.50% said that the officers were not
yet attentive.

xi


- 79.00% of residents indicated that officers’ guidance during processing documents
is full of responsibility; 13.50% considered it insufficient; 7.50% had other opinion(s).
- There was a limitation in facilities.
- The quality of officers was not yet to be high.
- There were recommendations on measures that can be taken to improve the
operational efficiency of Land Registration Office, Ly Nhan district, Ha Nam province.
Main findings and conclusion
Ly Nhan district is one of the key economic regions of Hanam province; in the
recent years, rapid urbanization has led to fluctuations in land use and management. The
advancement of operational efficiency of Ly Nhan Land Registration Office can partly
tackle existing problems associated with land registration. Administrative reform is
being paid a great deal of attention by local authorities.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố
dân cư, trung tâm chính trị, cơ sở phát triển kinh tế, văn hố đời sống xã hội. Đất
đai có giới hạn về số lượng, cố định về vị trí không gian, không thể di chuyển
theo ý muốn chủ quan của con người (Đồn Cơng Quỳ và cs., 2006). Vì vậy, việc
quản lý, sử dụng đất một cách khoa học, bền vững và có hiệu quả cao là vơ cùng
quan trọng.
Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất
đai, là công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng
như lợi ích của người sử dụng đất. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký
đất đai là đảm bảo tính pháp lý, độ chính xác cao, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên, trong thực tiễn pháp lý về đất đai ở
Việt Nam, vẫn còn nhiều bất cập khi triển khai việc đăng ký quyền sử dụng đất,
lập và quản lý hồ sơ địa chính ở cấp địa phương. Bên cạnh đó, sự phát triển của
thị trường bất động sản đòi hỏi nhu cầu giao dịch đất đai ngày càng cao và nhu
cầu cung cấp thông tin pháp lý về đất đai trong thị trường bất động sản. Từ khi
thực hiện Luật đất đai năm 2013 cùng với việc thực hiện cải cách thủ tục hành
chính theo cơ chế "Một cửa", cơ quan quản lý đất đai ở địa phương với tên gọi
Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức
năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ
người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ. Việc đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với hộ gia đình cá nhân do Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai cấp huyện đảm

nhiệm đã được thực hiện cơng khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho
cơng dân có nhu cầu giao dịch về đất đai và tài sản gắn liền với đất. Trình độ của
cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã
phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này.
Huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam là một địa phương có quá trình đơ thị
hố đang diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu giao dịch về đất đai, nhà ở, bất động sản
ngày càng cao dẫn đến nhiều biến động về quản lý sử dụng đất và bất động

1


sản. Những năm qua, thực hiện đường lối đổi mới, nền kinh tế huyện Lý Nhân
đã có những khởi sắc và đang trên đà phát triển. Cùng với sự phát triển về
kinh tế xã hội, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên.
Trước nhiệm vụ ngày càng khó khăn, phức tạp, ngày 13 tháng 02 năm 2008,
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lý Nhân đã được thành lập, đến
ngày 01 tháng 08 năm 2012 được đổi tên thành Văn phòng Đăng ký đất đai
tỉnh Hà Nam – Chi nhánh huyện Lý Nhân. Từ khi hoạt động đã góp phần thực
hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung và đăng ký,
cấp GCN nói riêng theo hướng cơng khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và
chi phí cho tổ chức, cơng dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên ở một số xã có
tỷ lệ cấp GCN còn thấp, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục
đích sử dụng đất trái phép cịn diễn ra, tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên
quan đến việc đăng ký, cấp GCN ngày càng tăng.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học, ngành Quản lý đất đai, trường Học Viện Nông nghiệp Việt Nam,
tôi lựa chọn thực hiện đề tài:" Đánh giá vai trò hoạt động của Văn phòng đăng
ký đất đai Hà Nam - Chi nhánh huyện Lý Nhân " nhằm góp phần thực hiện tốt
hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đất đai, bất động sản, giải
quyết được một số những hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp

giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn
huyện Lý Nhân.
1.2. MỤC TIÊU VÀ YÊU CẦU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hà
Nam - Chi nhánh huyện Lý Nhân.
- Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký đất đai tỉnh Hà Nam - Chi nhánh huyện Lý Nhân.
1.2.2. Yêu cầu của đề tài
- Phản ánh đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh
Hà Nam - Chi nhánh huyện Lý Nhân theo mơ hình một cấp thuộc Văn phịng
đăng ký đất đai tỉnh Hà Nam.
- Các giải pháp đề xuất phải phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

2


1.3. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.3.1. Những đóng góp mới
Đánh giá được thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh
Hà Nam - Chi nhánh huyện Lý Nhân, xác định được nguyên nhân ảnh hưởng đến
hoạt động của Văn phòng của Văn phòng Đăng ký đất đai làm cơ sở thực tiễn để
nghiên cứu, vận dụng xây dựng mơ hình một cấp của Văn phòng Đăng ký đất đai
hoạt động ngày càng hiệu quả hơn.
1.3.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của Văn phòng
Đăng ký đất đai tỉnh Hà Nam – Chi nhánh huyện Lý Nhân.
1.3.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho
học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai nghiên cứu về

hoạt động của các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hà Nam.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1. Khái quát về đất đai, bất động sản, đăng ký đất đai, bất động sản và
thị trƣờng bất động sản
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Về mặt thổ nhưỡng: Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được
hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh
vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì.
Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật:
vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật
sống, đó là: phát sinh, phát triển, thối hóa và già cỗi (dẫn theo Nguyễn Đình
Bồng và cs., 2012). Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có
thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Về mặt tài nguyên, tài sản: Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài
sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là
nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt.
Theo đó đất đai được định nghĩa như sau: Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt
trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó
gồm có: yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình,
thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho
dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái
định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại tạo ra (Đồn Cơng Quỳ và cs., 2006).
2.1.1.2. Bất động sản
Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,

tại Điều 107 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà ở,
cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do
pháp luật quy định” (Quốc Hội, 2015).
Quy định về bất động sản trong pháp luật Việt Nam là khái niệm mở. Bất
động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời trong

4


đất đai. Bất động sản có những đặc tính sau: có vị trí ổn định, khơng di chuyển
được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính
sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
2.1.1.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a. Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này khơng phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể khơng có người

làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản (BĐS). Hệ thống đăng ký văn tự giao
dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao
dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc
trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua.

5


b. Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng
ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
2.1.1.4. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là cơ chế, trong đó hàng hoá dịch vụ
bất động sản được trao đổi. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các
hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: mua bán, cho thuê,
thừa kế, thế chấp bất động sản. TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm

các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh
vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Đình Bồng, 2005).
TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.
Thị trường Bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị
trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa
học công nghệ.
2.1.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản
2.1.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an tồn và với một chi phí thấp.

6


2.1.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Ngun tắc cơng khai;
- Ngun tắc chun biệt hố
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
cơng khai, thơng tin chính xác và tính pháp lý của thơng tin được pháp luật bảo

vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về
pháp lý.
2.1.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
khơng liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định, các
thơng tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội dung
mơ tả thửa đất, khơng chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng
ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mơ thửa đất có thể từ hàng
chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản
đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc.
2.1.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản tại Việt Nam
2.1.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo

7


đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ
đất nơng nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nơng thơn.
2.1.3.2. Giai đoạn từ từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993

- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc
đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan
Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, phường và UBND
xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình
đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc Hội, 1988).
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự
chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam” (Tổng cục
Quản lý ruộng đất, 1989).
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý
đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
2.1.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2013
a. Luật Đất đai năm 1993 quy định
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước
giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước
cịn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, phường nào thì phải đăng ký
tại xã, phường, phường đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, phường lập và quản lý
sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc
sử dụng đất” (Quốc Hội, 1993).
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực
hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa
được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có
nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra

8


thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua
bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền.
b. Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai
được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa
phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ
đăng ký đất đai với cơng tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo
sát sao nhiệm vụ này.
2.1.3.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2013 đến nay
a. Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2013 quy định “Đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối
với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất” (Quốc Hội, 2013).
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý
và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng
đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình. Theo quy
định của pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban
đầu và đăng ký biến động. Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá
nhân. Cịn đăng ký biến động là đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục
đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
b. Cơ quan đăng ký đất đai
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính

gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ’’ (Quốc Hội, 2003).
Thực hiện Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, Ủy ban nhân dân tỉnh thành lập
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài ngun & Mơi trường
(Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh) và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp

9


huyện thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phịng Tài
ngun & Mơi trường cấp huyện (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện).
Thực hiện Luật Đất đai 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất
đai; theo chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Công văn số
3490/BTNMT-TCQLĐ ngày 19 tháng 08 năm 2014; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thuộc Sở Tài ngun & Mơi trường và các Văn phịng đăng ký quyền sử dụng
đất thuộc Phịng Tài ngun & Mơi trường hiện có tại địa phương về Văn phịng
đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên & Môi trường quản lý và đổi tên
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh thành Văn phòng Đăng ký đất đai
và đổi tên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thành Chi nhánh
Văn phòng Đăng ký đất đai huyện, thành phố.
2.2. MƠ HÌNH TỔ CHỨC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT
SỐ NƢỚC
2.2.1. Australia
Đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ
quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều
phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền Bang và chuyển
sang cơ chế tự trang trải chi trí.

Lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào các
năm 1857 tại Bang Nam Australia là Robert Richard Torrens, sau này được biết
đến là Hệ thống Torrens. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ
thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Australia và New Zealand, và các
nước khác trên thế giới như Ailen, Anh.
Ban đầu GCN được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại VPĐK và 1 bản giao
cho chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp GCN dần chuyển sang dạng số. Bản
gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho
chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phịng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của
BĐS mà mình đang có nhu cầu mua.
Đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của
Australia:
- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước.

10


- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi.
- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ
hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký
biến động lâu dài.
- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho cơng chúng.
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khốn có thể dễ dàng kiểm tra, tham
khảo.
- Giá thành của các hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian
xây dựng.
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ
dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử
dụng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
2.2.2. Cộng hòa Pháp

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa
vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính khơng có hiệu
lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa
được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa cơng bố thì chỉ là cơ sở
để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi (Tổng cục
quản lý đất đai, 2012).
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có
hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền
không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền
sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê
dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng,
giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất
động sản (Tổng cục quản lý đất đai, 2012).
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo
Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập: Đây là điều kiện tiên
quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về
sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức cơng quyền đối với tính xác

11


thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc tính riêng của văn bản
cơng chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này
cịn đem lại sự an tồn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở
hữu của mình mà khơng bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng: Đây chính là nguyên tắc đảm bảo
tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép
đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được

đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra ngun tắc này là vì để thơng tin đầy đủ cho người thứ
ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các
lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó. Ngun tắc này có phạm vi áp dụng
chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó qn đăng ký
quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với
bất động sản đó sẽ khơng được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với
người thứ ba.
- Thông tin về chủ thể: Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất
đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thơng tin về sở hữu chủ. Do vậy cần
xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao
dịch. Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư
trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong
hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp
có mặt hay tham gia thơng qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan
đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở,
thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi
cư trú của người đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân
thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của cơng
chứng viên.
- Thơng tin về bất động sản: Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu
đem đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có
nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thơng tin
đó phải ln giống nhau. Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng,
xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thơng tin về bất động sản
đó phải hồn tồn phù hợp với thơng tin trích lục từ hồ sơ địa chính.
Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thơng

12