Đánh giá hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai theo mô hình một cấp tại huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 2019 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN HẢI

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI
NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THEO
MƠ HÌNH MỘT CẤP TẠI HUYỆN PHÚ BÌNH,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN HẢI

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI
NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THEO
MƠ HÌNH MỘT CẤP TẠI HUYỆN PHÚ BÌNH,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn

Thái Nguyên - 2020


i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong
bất kì cơng trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hải


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp
đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý
báu của tập thể và cá nhân trong và ngồi Trường Đại học Nơng Lâm Thái
Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Nguyễn Thế Huấn là
người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài
và hồn thành luận văn. Tơi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Chi
nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện Phú Bình và các cơ quan ban ngành khác
có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để
thực hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận
tình, q báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hải


iii

DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

STT

TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

NGUYÊN NGHĨA

1

ĐKĐ Đ

Đăng ký đất đai

2

HSĐC

Hồ sơ địa chính

3

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4

KT - XH

Kinh tế - xã hội

5

TN&MT

Tài ngun và Mơi trường

6

UBND

Ủy ban nhân dân

7

VPĐKĐĐ

Văn phịng đăng ký đất đai

8

VPĐK QSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


iv
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Nguồn nhân lực của VPĐK Việt Nam .....................................................24
Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế huyện Phú Bình giai đoạn 2010 – 2015 ...........................32
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Bình năm 2018 .................................44
Bảng 3.3 : Kết quả cấp GCN QSD, QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu trên địa
bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019 .......................................51
Bảng 3.4 : Kết quả cấp GCN QSD, QSH nhà ở và tài sản........................................53
gắn liền với đất do biến động trên địa bàn huyện Phú Bình, ....................................53
tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019 ..................................................................53
Bảng 3.5 : Kết quả đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất .................................56
trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019...................56
Bảng 3.6 : Kết quả xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất ........................................57
trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019...................57
Bảng 3.7: Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính trên địa bàn ...................................59
huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên ...........................................................................59
Bảng 3.8: Hiện trạng các loại sổ trong hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phú Bình,
tỉnh Thái Nguyên .......................................................................................................61
Bảng 3.9: Tình hình cập nhật, chỉnh lý các loại tài liệu trong ..................................64
Hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Ngun ............................64
Bảng 3.10: Tình hình cung cấp thơng tin, số liệu địa chính .....................................65
trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Ngun .......................................................65
Bảng 3.11. Mức độ cơng khai thủ tục hành chính ....................................................66
Bảng 3.12: Đánh giá thời gian giải quyết hồ sơ so với thời gian cho phép ..............67
theo quy định của pháp luật tại CN. VPĐK đất đai ..................................................67
Bảng 3. 13: Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục tại CN.

VPĐKĐĐ ..................................................................................................................68
Bảng 3.14: Kết quả đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh văn phịng đăng
ký đất đai huyện Phú Bình thông qua ý kiến của các cán bộ ....................................70


v
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................3
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ....................................................3
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................................3
Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ...... Error! Bookmark not defined.
1.1. Đất đai, bất động sản ...........................................................................................4
1.1.1. Đất đai ...............................................................................................................4
1.1.2. Bất động sản ......................................................................................................4
1.2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................5
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..............5
1.2.2. Vai trị, lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai ..............................................6
1.2.3. Cơ sở đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..........................6
1.2.4. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ...................................7
1.3. Văn phòng đăng ký đất đai...................................................................................9
1.3.1. Khái quát về hệ thống văn phòng đăng ký đất đai Việt Nam ...........................9
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng Đăng ký ...................12
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK đất đai ........................................................15
1.4. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới................................18
1.4.1. Mơ hình đăng ký đất đai ở Malaysia ...............................................................18
1.4.2. Mơ hình đăng ký đất đai ở Thụy Điển ............................................................19
1.4.3. Mơ hình đăng ký đất đai tại Australia .............................................................21

1.5. Thực trạng hoạt động của VPĐK đất đai ở Việt Nam .......................................23
1.5.1. Tình hình thành lập VPĐK đất đai ..................................................................23
1.5.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai ..............................................23
1.5.3. Nguồn nhân lực của VPĐK đất đai .................................................................24
1.5.4. Về việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK đất đai .............25


vi
1.6. Đánh giá chung về tổng quan .............................................................................25
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26
2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................26
2.2. Phạm vi nghiên cứu ...........................................................................................26
2.2.1. Không gian nghiên cứu ...................................................................................26
2.2.2. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................26
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................26
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Phú Bình,
tỉnh Thái Nguyên .......................................................................................................26
2.3.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Bình, tỉnh Thái Nguyên .............................................................................................26
2.3.3. Thực trạng và kết quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
huyện Phú Bình .........................................................................................................26
2.3.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động
của Chi nhánh VPĐK đất đai ....................................................................................26
2.4 Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................26
2.4.1. Phương pháp thu thập các số liệu thứ cấp .......................................................26
2.4.2. Phương pháp điều tra các số liệu sơ cấp .........................................................27
2.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ..............................................................28
2.4.4. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan Error! Bookmark not defined.
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................29
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh

Thái Nguyên ..............................................................................................................29
3.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................................29
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................31
3.2. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Phú Bình,
tỉnh Thái Nguyên .......................................................................................................35
3.2.1. Tình hình thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai của huyện Phú
Bình, tỉnh Thái Nguyên .............................................................................................35
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên................43


vii
3.3. Thực trạng và kết quả hoạt động của CN. VPĐK đất đai huyện Phú Bình ................45
3.3.1. Thực trạng động của CN. VPĐK đất đai ........................................................45
3.3.2. Kết quả hoạt động của chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ........................49
3.3.3. Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai ....65
3.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động
của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ...............................................................72
3.4.1. Thuận lợi .........................................................................................................72
3.4.2. Khó khăn, tồn tại và nguyên nhân ...................................................................73
3.4.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn
phòng đăng ký đất đai ...............................................................................................74
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................77
1. Kết luận .................................................................................................................77
2. Đề nghị ..................................................................................................................77
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................79


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong quản lý nhà nước về đất đai, việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến động đất
đai, và các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, trong đó dữ liệu địa chính
có có ý nghĩa rất quan trọng nó được đảm bảo, nhất quán, tập trung và thống nhất.
Mặt khác, đăng ký đất đai cũng là một công cụ để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi
ích xã hội và lợi ích của người sử dụng đất.
Cụ thể, đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản,
thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; Cung cấp tư liệu phục vụ các
chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai
cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch đất đai; Phục vụ quy hoạch;
Phục vụ quản lý trật tự trị an.
Lợi ích đối với công dân (người sử dụng đất): Tăng cường sự an tồn về chủ
quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay
vốn (thế chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; Giảm tranh chấp đất đai.
Hiện nay, hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức
ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành, nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày
càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý,
liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính.
Luật Đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: “Cơ quan quản
lý đất đai ở địa phương có Văn phịng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực
thuộc sở Tài ngun và Mơi trường có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với
đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ
liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai ; cung cấp thông ti đất đai theo quy định cho các
tổ chức, cá nhân có nhu cầu”
Sự hình thành của hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai cùng với việc thực

2
hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”,“một cửa liên
thơng” đã góp phần đổi mới nâng cao chất lược công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng cơng khai, minh bạch, giảm thời gian và
chi phí cho các chủ sử dụng đất đã phát được huy hiệu quả góp phần nâng cao hiệu
lực quản lý Nhà nước về đất đai; Tuy nhiên hoạt động của VPĐK đất đai còn nhiều
bất cập, việc cung cấp các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hiện vẫn là một trong những vấn đề bức xúc, đặc biệt là khu vực đơ thị có số lượng
giao dịch bất động sản ngày càng cao.
Là một huyện trung du nằm ở phía đơng nam tỉnh Thái Ngun, Phú Bình
hiện có 20 đơn vị hành chính cấp xã, bao gồm: 1 thị trấn, 19 xã. Trong q trình đơ
thị hóa, cơng nghiệp hóa đã dẫn đến nhiều biến động mạnh mẽ về sử dụng đất. Mặt
khác, các bộ phận đăng ký đất ở cấp huyện khắc phục tình trạng quá tải thì ở cấp xã,
thị trấn đang trong tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan đến việc đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai.
Chính vì lý do trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp
Thạc sĩ ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tác giả lựa
chọn thực hiện đề tài “Đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phịng
đăng ký đất đai theo mơ hình một cấp tại huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai
đoạn 2016 - 2019” nhằm nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp
nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK đất đai, góp phần cải
cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn huyện Phú Bình.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Phú
Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019.
- Đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Phú Bình,
tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019.
- Xác định nhưng thuận lợi, khó khă và đề xuất một số giải pháp nâng cao
hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Phú Bình, tỉnh Thái
Nguyên trong giai đoạn tới.

3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Bổ sung những kiến thức đã học , tiếp nhận những kiến thức, kinh nghiệm
thực tế và hiểu rõ hơn về cơng tác quản lí Nhà nước về đất đai, cụ thể là các hoạt
động quản lý Nhà nước về đất đai của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được những thuận lợi, khó khăn khi
thực thiện các giao dịch tại Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Phú Bình, đồng thời rút
ra những bài học và đề xuất một số giải pháp khắc phục, góp phần nâng cao hiệu
quả khi cán bộ và người dân thực hiện các giao dịch tại Chi nhánh VPĐK đất đai
huyện Phú Bình nói riêng và trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Đất đai, bất động sản
1.1.1. Đất đai
Đất đai là tiền đề ban đầu, là cái nôi và là cơ sở quan trọng nhất của sự tồn
tại và phát triển của xã hội loài người, Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi
với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản
xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu khơng có đất
đai thì khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản
xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nịi giống đến ngày nay.
Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa (CHXHCN)
Việt Nam có ghi:“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn

phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và
quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu
mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay” (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 1993)
Ngoài ý nghĩa về kinh tế, đất đai cịn có ý nghĩa về mặt chính trị, vốn đất đai
mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể
hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất
đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an tồn về tài
chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ...
1.1.2. Bất động sản
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản
(BĐS) là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất
đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm
khác nhau về những tài sản “gắn liền“ với đất đai được coi là BĐS
- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản“. Tương tự, quy định


5
này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài
Gòn cũ.
- Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn
liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn
với đất (Nguyễn Đình Bồng, 2014)
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là “gắn liền với đất đai” được gọi là BĐS; thứ hai, khơng giải thích rõ về khái
niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước CHXHCN Việt Nam, tại Điều 174
có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn

liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 2005)
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về bất động sản
trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật
kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động
sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, khơng di chuyển được, tính lâu bền,
tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng
lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Quốc
hội nước CHXHCN Việt Nam, 2014).
Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý nghĩa đảm bảo các quyền về đất đai
được nhà nước cơng nhận, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,


6
thống nhất của dữ liệu địa chính. Đem lại những lợi lợi ích khơng chỉ cho người sử
dụng mà cả cho nhà nước và xã hội.
1.2.2. Vai trị, lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi
ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân. Trong đó lợi ích đối với nhà nước và xã
hội được thể hiện trong các lĩnh vực sau (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng,
2005]:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng.

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS.
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật.
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
Đăng ký quyền sử dụng đất cũng đem lại những lợi ích đối với công dân như sau:
+ Tăng cường sự an tồn về chủ quyền đối với BĐS.
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân.
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.2.3. Cơ sở đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.3.1. Hồ sơ đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Hồ sơ đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi là hồ sơ địa chính)
là tài liệu chứa đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hồ sơ đất đai, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục
vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
tồn và với một chi phí thấp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)
1.2.3.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản


7
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất dựa trên những
nguyên tắc (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005):
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Ngun tắc cơng khai;
- Ngun tắc chun biệt hố;

- Nguyên tắc đồng thuận.
1.2.3.3. Đơn vị đăng ký đất đai
Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất, thửa đất được hiểu là một phần bề mặt
trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất
và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có
một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là
vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn
Đình Bồng, 2005).
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đất trong đăng ký
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định. Lý do
của việc này là trong sổ đăng ký, các thông tin đăng ký được ghi sổ một cách độc
lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả
ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ
thống đăng ký giao dịch nâng cao đã có địi hỏi cao hơn về nội dung mơ tả thửa đất,
khơng chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận
dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc
đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mơ
thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ
địa chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong
phạm vi toàn quốc. Trong hệ thống HSĐC của Việt Nam quy định: “Thửa đất là
phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô
tả trên hồ sơ” (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
1.2.4. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.4.1. Đăng ký văn tự giao dịch


8
Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan
đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa
vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên

bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng, và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác.
(Nguyễn Đình Bồng,Tơn Gia Hun, 2007).
1.2.4.2. Đăng ký quyền
Quyền được hiểu và tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và người có chủ quyền đối với
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đó.
Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín vào
bảo hiểm (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.4.3. Các trường hợp đăng ký và người phải đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (hay đăng ký quyền sử dụng đất) được hiểu là việc ghi nhận
quyền sử dụng đất (QSDĐ) hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào HSĐC
nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm 2 nhóm hoạt động:
Đăng ký QSDĐ lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất.
Đăng ký QSDĐ lần đầu được thực hiện khi người sử dụng đất được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc đang sử dụng mà thửa đất đó chưa
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Sau khi đăng ký được
ghi nhận, người sử dụng đất sẽ được cấp GCNQSDĐ, được thừa nhận và bảo vệ
quyền, lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất của mình.
Theo Luật Đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhưng thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng
đất mà trao đất đai và QSDĐ thay mình khai thác đất đai thông qua việc giao đất,
cho thuê đất và công nhận QSDĐ cho những người đang sử dụng ổn định. Theo đó,
QSDĐ của người sử dụng đất được xác lập khi có quyết định giao đất, quyết định


9

cho thuê đất hay quyết định công nhận QSDĐ bằng việc cấp GCNQSDĐ cho người
sử dụng đất ổn định. Kể từ thời điểm này, người sử dụng đất chính thức có các
quyền và nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, để thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ,
người sử dụng đất phải tiến hành thủ tục tiếp theo là đăng ký QSDĐ để được cấp
GCNQSDĐ, chính thức được ghi vào hồ sơ của Nhà nước những thông tin cần thiết
đối với việc phát sinh quyền và sử dụng quyền, cũng như công bố thông tin về
quyền. Chỉ sau khi đăng ký, được cấp GCNQSDĐ, người sử dụng đất mới đáp ứng
điều kiện thực hiện các giao dịch QSDĐ (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
2013).
Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện khi người sử dụng đất đã
được cấp GCNQSDĐ, nhưng có sự thay đổi trong sử dụng đất. Sau khi đăng ký,
GCNQSDĐ và HSĐC sẽ được điều chỉnh hoặc GCNQSDĐ được cấp mới theo sự
thay đổi đó.
Những thay đổi trong sử dụng đất phải được đăng ký bao gồm các trường
hợp cụ thể: người sử dụng đất thực hiện quyền giao dịch QSDĐ (chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng
QSDĐ); người sử dụng đất được phép đổi tên; có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện
tích thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất …
Người phải đăng ký QSDĐ là người sử dụng đất và những tổ chức được Nhà
nước giao để quản lý. Họ có thể ủy quyền bằng văn bản cho người khác thay mặt
mình đăng ký QSDĐ.
1.3. Văn phòng đăng ký đất đai
1.3.1. Khái quát về hệ thống văn phòng đăng ký đất đai Việt Nam
1.3.1.1. Giai đoạn trước khi có Luật đất đai
Sau khi hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất đai.
Chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “Về cơng tác đo đạc,
phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký
cho toàn bộ đất nơng nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
(Đặng Anh Quân, 2011)
1.3.1.2. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 1987 đến Luật đất đai 1993

10

- Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử
dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước
- UBND quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập,
giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người sử dụng đất và tự mình đăng ký đất
chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1987)
Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị số 299/TTg,
Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201QĐ/ĐKTK ngày
14/7/1989 về việc cấp GCNQSDĐ và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989
hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- QĐ/ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn
đối với hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý
đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp (Nguyễn Đình
Bồng và Tơn Gia Hun, 2007).
1.3.1.3. Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi có Luật Đất
đai 2003
Luật Đất đai 1993 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1994) quy định:
“Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng
đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp GCNQSDĐ”.
“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã,
phường, thị trấn đó - UBND xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng
ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất”
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận

thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với
cơng tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này
(Đặng Anh Quân, 2011).
1.3.1.4. Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai 2003 đến trước khi có Luật Đất đai
năm 2013


11

Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc
ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào HSĐC
nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 2004).
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng
cơ bản có hiệu lực cơ bản thống nhất một loại GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại GCNQSDĐ, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng đã cấp tách biệt
với QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trước đây; và giao cho cơ quan quản lý tài
nguyên và môi trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình
UBND cấp Giấy chứng nhận mới này (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009).
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý
và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử
dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại: đăng ký ban đầu, đăng ký biến động.
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp
GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân; đăng ký quyền sở hữu tài sản hợp pháp…
+ Đăng ký biến động: đăng ký những biến động đất đai trong q trình sử
dụng đất do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp …), do thay đổi
mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về QSDĐ.
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có

VPĐKQSDĐ là đơn vị sự nghiệp cơng thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc,
chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa
vụ (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
1.3.1.5. Đăng ký đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013
Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào HSĐC” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2014).


12

Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối
với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị
pháp lý như nhau.
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký
được ghi vào Sổ địa chính, được cấp GCN nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo
quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp
đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCN hoặc chứng nhận

biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Các trường hợp đăng ký biến động thì trong thời hạn khơng q 30 ngày, kể
từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động;
trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ
ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký vào sổ địa chính (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2014).
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng Đăng ký
1.3.2.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội đại biểu tồn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2001), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong
sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện
cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính cơng quyền với


13

tổ chức sự nghiệp: “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết
chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc”.
Nghị quyết số 38/1994/NQ-CP ngày 04/5/1994 của Chính phủ về cải cách một
bước thủ tục hành chính trong việc giải quyết cơng việc của cơng dân và tổ chức.
Quyết định số 136/2001/QĐ-TTG ngày 17/9/2001 của Thủ tướng Chính phủ
phê duyệt chương trình tổng thể cải cách hành chính nhà nước giai đoạn 2001-2010
với mục tiêu là: xây dựng một nền hành chính dân chủ, trong sạch, vững mạnh,
chuyên nghiệp, hiện đại hóa, hoạt động có hiệu lực, hiệu quả theo nguyên tắc của
Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa dưới sự lãnh đạo của Đảng; xây dựng đội
ngũ cán bộ, cơng chức có phẩm chất và năng lực đáp ứng yêu cầu của công cuộc
xây dựng, phát triển đất nước.
Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng Chính phủ
về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại cơ quan hành chính nhà

nước ở địa phương.
Thơng báo 347/TB-VPCP ngày 27/8/2014 của Văn phịng Chính phủ thơng
báo kết luận của Thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính
trong lĩnh vực quản lý đất đai.
Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/8/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường: Về việc cơng bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức
năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
1.3.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK đất đai
Luật Đất đai 2003 quy định:
+ Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐKQSDĐ trong các
trường hợp sau đây: Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ; Người sử
dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê,
cho thuê lại QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của
Luật này; Người nhận chuyển quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có
GCNQSDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục
đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới
thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,


14

quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
+ Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ
công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ
người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 2004).
Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ: Hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát

triển quỹ đất có quy định:
“VPĐKQSDĐ cấp tỉnh thuộc Sở TN&MT, do UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở TN&MTvà
Giám đốc Sở Nội vụ; chịu sự quản lý về tổ chức, biên chế và cơng tác của Sở
TN&MT.
VPĐKQSDĐ cấp huyện thuộc Phịng TN&MT, do UBND cấp huyện quyết
định thành lập theo đề nghị của Trưởng Phòng TN&MT, Trưởng Phòng Nội vụ Lao động, Thương binh và Xã hội; chịu sự chỉ đạo, quản lý của Phòng TN&MT
theo phân cấp quản lý của UBND cấp huyện.
VPĐKQSDĐ hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có con dấu riêng,
được mở tài khoản theo quy định hiện hành” (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ
Nội vụ, 2004).
Luật Đất đai 2013 quy định: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được
thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh; tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo
quy định của Chính phủ.
Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 quy định: Thực hiện dịch vụ trong lĩnh vực đất
đai có VPĐKĐĐ với quy định (Chính phủ, 2014):
“VPĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở TN&MT do UBND cấp
tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất VPĐKQSDĐ trực thuộc Sở
TN&MT và các VPĐKQSDĐ trực thuộc Phịng TN&MT hiện có ở địa phương; có


15

tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo
quy định của pháp luật.
VPĐKĐĐ có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền
với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và cơ sở dữ liệu đất
đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ

chức, cá nhân có nhu cầu;
VPĐKĐĐ có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Chi nhánh VPĐKĐĐ được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của
VPĐKĐĐ theo quyết định của UBND cấp tỉnh;
Kinh phí hoạt động của VPĐKĐĐ thực hiện theo quy định của pháp luật về
tài chính đối với đơn vị sự nghiệp cơng lập” (Chính phủ, 2014).
- Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK
trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được
xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các
VPĐK đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn
những hạn chế như:
+ Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ
biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ do vậy tình
trạng hoạt động chồng lấn hay phụ thuộc vào Phòng TN&MT là cơ bản.
+ Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trị, vị trí và tác dụng của
tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hồn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vào
hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng
đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước.
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK đất đai
1.3.3.1. Chức năng của Văn phịng đăng ký đất đai
Thơng tư liên tịch Số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 4/4/2015 đã
quy định chức năng của văn phòng đăng ký đất đai, cụ thể như sau (Bộ TN&MT,
Bộ Nội Vụ, Bộ Tài Chính, 2015):


16

VPĐK đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp cơng trực thuộc Sở Tài ngun và
Mơi trường có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, có chức

năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý,
cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê,
kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân
có nhu cầu, thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định
của pháp luật.
1.3.3.2. Nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai
Tại Điều 2 Thông tư liên tịch Số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày
4/4/2015 đã quy định chức năng và quyền hạn của văn phòng đăng ký đất đai, cụ
thể như sau (Bộ TN&MT, Bộ Nội Vụ, Bộ Tài Chính, 2015):
1. Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy
chứng nhận).
3. Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý,
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản
lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
5. Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản
lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật.
6. Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng
đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính.
7. Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận.
8. Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.