Luận văn thạc sĩ kinh tế phát triển (FULL) tác động của các yếu tố vĩ mô đến giá thuê văn phòng hạng a trên địa bàn thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

----------------

LÂM QUỐC TRUNG

TÁC ĐỘNG CỦA CÁC YẾU TỐ VĨ MƠ ĐẾN GIÁ
TH VĂN PHỊNG HẠNG A TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤCVÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LÂM QUỐC TRUNG

TÁC ĐỘNG CỦA CÁC YẾU TỐ VĨ MƠ ĐẾN GIÁ
TH VĂN PHỊNG HẠNG A TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ)
MÃ SỐ: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS NGUYỄN QUỲNH HOA

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ "Tác động của các yếu tố vĩ mô đến giá
thuê văn phòng hạng A trên địa bàn TP.HCM" là kết quả của quá trình học tập,
nghiên cứu khoa học độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của TS Nguyễn
Quỳnh Hoa.
Các số liệu được nêu trong luận văn được trích dẫn nguồn rõ ràng và được
thu thập từ thực tế, đáng tin cậy, được xử lý trung thực và khách quan.
Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.
TPHCM, ngày 06tháng 08 năm
2015
Học viên thực hiện luận văn

LÂM QUỐC TRUNG


MỤC LỤC
Lời cam
đoan Mục
lục
Danh mục từ viết tắt
Danh mục các bảng biểu
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU....................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu....................................................................................... 2
1.3. Câu hỏi nghiên cứu......................................................................................... 2

1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................... 2
1.5. Phương pháp nghiên cứu................................................................................ 3
1.6. Kết cấu của luận văn....................................................................................... 3
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN............................................................................... 5
2.1. Tổng quan về văn phòng cho thuê.................................................................. 5
2.1.1. Khái niệm văn phòng cho thuê..................................................................... 5
2.1.2. Phân loại văn phòng cho thuê...................................................................... 6
2.1.3. Cung cầu và giá cả trên thị trường văn phòng cho thuê...............................8
2.1.3.1. Cầu văn phòng cho thuê............................................................................ 8
2.1.3.2. Cung văn phòng cho thuê........................................................................ 10
2.1.3.3. Giá thuê văn phòng trên thị trường......................................................... 12
2.2. Những yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến giá th văn phịng cho th.......................16
2.2.1. Chính sách của Nhà nước.......................................................................... 16
2.2.2. Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương...............................17
2.3. Lý thuyết về mơ hình véctơ tự hồi quy (VAR – Vector Autoregression Model)..19
2.4. Lược khảo các nghiên cứu có liên quan............................................................... 23
2.4.1. Lược khảo nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mơ đến giá
bất động sản nói chung............................................................................... 23
2.4.2. Lược khảo nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến giá


th văn phịng.....................................................................................................26
Kết luận chương 2................................................................................................ 30
CHƯƠNG 3: MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU................................................................ 31
3.1. Khung phân tích............................................................................................ 31
3.2. Mơ hình nghiên cứu đề xuất......................................................................... 32
3.2. Dữ liệu nghiên cứu........................................................................................ 37
Kết luận chương 3................................................................................................ 37
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................ 39
4.1. Tổng quan thị trường văn phòng cho thuê hạng A ở TP.HCM............................. 39

4.2. Tổng quan về sự thay đổi của các yếu tố kinh tế vĩ mô....................................... 41
4.3. Kết quả nghiên cứu thực nghiệm về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mơ đến
giá th văn phịng hạng A.................................................................................. 50
4.3.1. Thống kê mô tả.......................................................................................... 50
4.3.2. Kiểm định nghiệm đơn vị.......................................................................... 51
4.3.3. Lựa chọn độ trễ tối ưu trong mô hình........................................................ 52
4.3.4. Kết quả ước lượng mơ hình VAR............................................................... 53
4.3.5. Kiểm định nhân quả Granger..................................................................... 55
4.3.6. Hàm phản ứng đẩy..................................................................................... 56
Kết luận chương 4................................................................................................ 58
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................... 60
5.1. Kết quả nghiên cứu....................................................................................... 60
5.2. Hạn chế của nghiên cứu................................................................................ 61
5.3. Kiến nghị...................................................................................................... 62
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Phụ lục


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
1

BĐS

Bất động sản

2

VAR

Vector Auto Regression

3

GDP

Gross Domestic Product

4

FDI

Foreign Direct Investment

5

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

6

AR (1)

Auto Regression (Quá trình tự hồi quy bậc 1)

7

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

8

GSO

Tổng cục thống kê

9

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

10

CPI

Chỉ số giá tiêu dùng

11

WTO

World Trade Organization


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
 Bảng 2.1: Tóm tắt mơ hình nghiên cứu ở một số quốc gia......................................27
 Hình 3.1: Khung phân tích của nghiên cứu.............................................................32
 Bảng 3.2: Tóm tắt các biến trong mơ hình...............................................................33

 Biểu đồ 4.1. Biến động giá th văn phịng hạng A bình qn tại thành phố Hồ Chí
Minh giai đoạn Quý 4/2006 đến Quý 1/2015..........................................................39
 Biểu đồ 4.2. Tăng trưởng kinh tế giai đoạn 1990-2014...........................................41
 Biểu đồ 4.3. Tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội theo quý.........................42
 Biểu đồ 4.4. Thay đổi chỉ số giá tiêu dùng theo quý................................................43
 Biểu đồ 4.5. Tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài...........................44
 Biểu đồ 4.6. Chỉ số VN – Index...............................................................................46
 Biểu đồ 4.7. Tăng trưởng tín dụng và lãi suất tái cấp vốn.......................................48
 Bảng 4.8. Thống kê mô tả mẫu khảo sát..................................................................51
 Bảng 4.9. Kiểm định tính dừng các biến theo tiêu chuẩn ADF................................52
 Bảng 4.10. Lựa chọn độ trễ tối ưu cho mơ hình VAR..............................................52
 Bảng 4.11. Kết quả ước lượng mơ hình VAR..........................................................53
 Bảng 4.12. Kiểm định nhân quả Granger.................................................................55
 Hình 4.13. Phản ứng của giá th văn phịng trước cú sốc của các biến kinh tế vĩ
mô 58


8

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.
Hiện nay, với chính sách mở cửa nền kinh tế, cụ thể, Việt Nam đã là thành
viên chính thức của các tổ chức quốc tế như: AFTA và WTO. Số lượng doanh
nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam do đó cũng gia tăng. Một mặt là các doanh
nghiệp mới được thành lập trong nước, mặt khác là các doanh nghiệp nước ngồi
vào Việt Nam. Nhu cầu về văn phịng cho th cũng tăng nhanh, trong điều kiện
nguồn cung văn phòng cho th bị giới hạn, giá th văn phịng do đó bị ảnh
hưởng, biến động thường xuyên. Tác động của cung cầu, các yếu tố vi mô làm thay
đổi giá thuê văn phịng thường dễ nhận biết. Tuy nhiên ngồi ảnh hưởng của cung
cầu, các yếu tố vi mô cũng như các bất động sản thương mại khác, giá thuê văn

phòng cịn bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố vĩ mơ khác.
Một thực tiễn có thể nhìn nhận rằng, nhiều tổ chức kinh doanh dịch vụ văn
phòng cho thuê tại Việt Nam hầu như chưa quan tâm đến tác động của các yếu tố vĩ
mơ đến biến động giá văn phịng cho thuê trong khi các nghiên cứu về lĩnh vực này
đều được thực hiện tại các nước phát triển trên thế giới thơng qua các mơ hình định
lượng. Tại Việt Nam, theo tác giả, hiện tại vẫn chưa có nghiên cứu nào ứng dụng
mơ hình VAR để nghiên cứu tác động của các yếu tố vĩ mô đến giá thuê văn phịng.
Các yếu tố vĩ mơ như tổng sản phẩm quốc nội (GDP), lạm phát, lãi suất ngân
hàng, tăng trưởng tín dụng, vốn đầu tư nước ngồi, chỉ số chứng khốn…ảnh hưởng
đến thu nhập rịng trung bình trong tương lai của tài sản. Các khoản thu nhập ròng
trong tương lai thông thường được ước lượng cho một giai đoạn nhất định thơng
qua hai tiêu chí cơ bản là doanh thu và chi phí dự báo, sau đó sẽ được chiết khấu
với một tỷ suất chiếc khấu nhất định để tính giá trị tài sản. Do đó, việc xác định ảnh
hưởng của các yếu tố vĩ mô đến việc xác định giá trị của BĐS thương mại nói
chung và giá thuê văn phịng nói riêng trở thành một đề tài được quan tâm.
Có nhiều nghiên cứu đã chỉ ra những nguyên nhân chính làm cho giá bất
động sản thay đổi bất thường. Theo George Soros: “Để gây ra một sự bùng vỡ, phải
có một dạng tín dụng hay địn bẩy nào đó, vừa có một dạng ngộ nhận hay lý giải sai


nào đó” (Soros, 2009). Nếu như “dạng tín dụng hay đòn bẩy” trong phát biểu ở trên
liên quan đến sự tăng trưởng quá mức, thì “sự ngộ nhận” lại liên quan đến tâm lý
của nhà đầu tư, và “sự lý giải sai nào đó” thì được dùng để đề cập đến các chính
sách khơng hợp lý. Nghiên cứu thực nghiệm trên thị trường Singapore,
Subramaniam Pillay chỉ ra rằng, có 4 nguyên nhân chính tác động đến giá bất động
sản là: tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi suất cho vay và chỉ
số chứng khoán, trong đó tốc độ tăng trưởng tín dụng là ngun nhân chính
(Subramaniam, 2005).
Trên cơ sở thực tiễn đó, tác giả lựa chọn đề tài “Tác động của các yếu tố vĩ
mô đến giávăn phòng cho thuê hạng A trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”

làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu.
Luận văn có các mục tiêu nghiên cứu sau:
Luận giải và kiểm định mối quan hệ nhân quả giữa biến giá văn phòng cho
thuê hạng A tại thành phố Hồ Chí Minh và các biến kinh tế vĩ mô.
Đưa ra kiến nghị nhằm phát triển thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại
Thành phố Hồ Chí Minh.
1.3. Câu hỏi nghiên cứu.
Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thơng qua các câu hỏi sau:
Đầu tiên là nguyên nhân nàodẫn đến biến động giávăn phịng cho th hạng
A tại Thành phố Hồ Chí Minh? Sau khi trả lời được câu hỏi này, tác giả tiến trả lời
câu hỏi về tác động của các biến kinh tế vĩ mơ đến giá văn phịng cho thuê hạng A
tại Thành phố Hồ Chí Minh như thế nào? Trên cơ sở kết quả lượng hóa tác động
của các biến kinh tế vĩ mơ đến giá văn phịng cho thuê hạng A tại thành phố Hồ Chí
Minh, tác giả tiến hành đề xuất các kiến nghịcần thực hiện nhằm phát triển thị
trường văn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh.
1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
 Về đối tượng nghiên cứu
Các yếu tố vĩ mơ ảnh hưởng đến giá văn phịng cho th hạng A trên địa bàn


Thành Phố Hồ Chí Minh.
 Về phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là biến độnggiá văn phịng cho th trên
địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn Quý 4/2006–Quý 1/2015.
1.5. Phương pháp nghiên cứu.
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp phân tích tổng hợp được sử dụng nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý
luận về giá văn phòng cho thuê và sự ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô đến giá văn
phịng cho th.

Phương pháp thống kê mơ tả nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình thị
trường văn phòng cho thuê, các yếu tố kinh tế vĩ mơ có mối quan hệ tương tác với
thị trường văn phịng cho th hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Phương pháp nghiên cứu định lượng được sử dụng nhằm mơ hình hóa mối
quan hệ giữa các biến vĩ mơ và giá thuê văn phòng hạng A trên cơ sở lý thuyết đã
được phân tích, đánh giá. Từ đólượng hóa các tác động của biến vĩ mơ đến biến
giávăn phịng cho thuê làm cơ sở để đề xuất kiến nghị.
1.6. Kết cấu của luận văn
Bài luận văn này được chia thành năm chương, cụ thể:
Chương 1: Giới thiệu
Trình bày về cơ sở hình thành đề tài nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, phạm
vi nghiên cứu, ý nghĩa đề tài nghiên cứu và kết cấu bài nghiên cứu.
Chương 2: Cơ sở lý luận
Giới thiệu khái quát các lý thuyết phục vụ cho nghiên cứu. Tác giả cũng tiến
hành lược khảo các nghiên cứu liên quan đến đề tài này trong chương 2,làm cơ sở
để đề xuất mơ hình nghiên cứu phù hợp với thực tế.
Chương 3: Mơ hình phân tích
Trình bày khung phân tích, mơ hình nghiên cứu, cỡ mẫu, các đặc điểm của
mẫu, phương pháp chọn mẫu, phương pháp thu thập dữ liệu, phương pháp phân tích
số liệu, quy trình thực hiện nghiên cứu.


Chương 4: Kết quả nghiên cứu
Trình bày thực trạng biến động giá văn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố
Hồ Chí Minh trong trong giai đoạn Qúy 4/2006 – Qúy 1/2015.
Kiểm định mối quan hệ nhân quả giữa biến giá văn phòng cho thuê hạng A
tại thành phố Hồ Chí Minh và các biến kinh tế vĩ mơ.
Chương 5: Kết luận và kiến nghị
Trình bày những kết luận rút ra từ nghiên cứu, những hạn chế của nghiên
cứu và đề xuất kiến nghị cũng như hướng nghiên cứu tiếp theo.

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1. Tổng quan về văn phòng cho thuê.
2.1.1. Khái niệm văn phòng cho thuê.
Ở nhiều nước trên thế giới văn phòng cho thuê đã xuất hiện từ lâu nhưng ở
Việt Nam khái niệm văn phòng cho thuê còn rất mới mẻ. Dù vậy, hoạt động của thị
trường cho th văn phịng diễn ra rất sơi động, nhất là trong những năm gần đây.
Văn phòng cho thuê cũng là một loại bất động sản tạo thu nhập cùng lúc đạt được
các mục tiêu của chủ sở hữu, mà vẫn luôn luôn giữ được giá trị của bất động sản.
Theo từ điển Cambridge (2015), văn phòng cho thuê là một tòa nhà hoặc một
phần của tòa nhà được sử dụng như một văn phịng với mục đích cho thuê.
Hiện tại ở Việt Nam chưa có định nghĩa chính thức về văn phịng cho th.
Một số tổ chức khác như CBRE, Savills (2015) cho rằng: Văn phòng cho thuê là
một phòng hoặc nhiều phòng trong một tòa nhà dùng để cho thuê trong đó cung cấp
các dịch vụ nhất định, người thuê có quyền sử dụng phần diện tích, khoảng khơng
gian và các trang thiết bị dùng chung như hành lang, thang máy, vòi nước chung, lối
đi chung… Mọi người th trong tịa nhà đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau
trong việc sử dụng và quản lý phần diện tích và các thiết bị dùng chung đó.
Theo quan điểm của tác giả có thể hiểu văn phịng cho th như sau:
Văn phịng cho th là cơng trình có mái, có tường bao quanh, cửa ra vào
được cho thuê bởi một hay nhiều cá nhân hoặc tổ chức nhất định để làm nơi giao
dịch, sinh hoạt văn hóa – xã hội hoặc cất giữ vật chất.Văn phòng cho th được
hiểu là một phần hoặc tồn bộ tịa nhà cơng trình được cho th để thực hiện một
hoặc nhiều chức năng trên mà không dùng để ở. Người thuê có quyền sử dụng phần
diện tích, khoảng khơng gian và các trang thiết bị dùng chung như hành lang, thang
máy, vòi nước chung, lối đi chung,… Mọi người thuê trong tịa nhà đều có quyền và
nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng và quản lý phần diện tích và các thiết bị
dung chung đó.

2.1.2. Phân loại văn phịng cho th.
Mỗi quốc gia có tiêu chuẩn phân loại văn phòng cho thuê khác nhau. Như ở
Úc chú trọng đến vấn đề môi trường, ở Nhật chú trọng tới các chỉ số an toàn (động
đất, núi lửa,…). Tuy có nhiều cách phân loại khác nhau nhưng văn phòng cho thuê
được phân loại chủ yếu theo các cách sau:
 Theo Hiệp hội sở hữu và quản lý cao ốc quốc tế (BOMA – Building Owners
& Managers Associate International):
Cao ốc văn phòng được phân ra 3 hạng chính A, B và C. Tùy theo thói quen,
tập qn vùng miền và sự phát triển công nghệ mà việc phân loại hạng cũng thay
đổi theo từng quốc gia, châu lục và BOMA cũng sử dụng các phân lớp này để thực
hiện kiểm kê thị trường văn phòng 1 năm 2 lần. Mặc dù các cách phân loại tòa nhà
văn phòng của các thành phố khác nhau là khác nhau, nhưng theo BOMA việc phân
hạng thường có các đặc điểm chung như sau:
Tòa nhà hạng A: những tòa nhà được xếp hạng A là những tịa nhà hiện đại,
cơng ty quản lý chuyên nghiệp, uy tín trong giao dịch. Những tòa nhà này được cho
thuê với mức giá cao hơn giá trung bình trong khu vực. Tịa nhà có tiêu chuẩn chất
lượng cao, đảm bảo tính nghệ thuật tổng thể tịa nhà, hoặc có một hướng tiếp cận
trong xây dựng đặc biệt.
Tòa nhà hạng B: những tòa nhà văn phòng được xếp hạng B được cho thuê
với mức giá trung bình trong khu vực. Tịa nhà có tiêu chuẩn chất lượng tốt trong
khu vực, đầy đủ hệ thống thiết bị cần thiết. Việc xây dựng không thể so sánh với tòa
nhà hạng A tại cùng một mức giá.
Tòa nhà hạng C: những tòa nhà văn phòng được xếp hạng C được xây dựng
và trang bị hệ thống cần thiết để phục vụ cho người thuê với mức giá thấp hơn giá
trung bình.
Từ các tiêu chí phân hạng văn phịng cho thuê được BOMA đề xuất, các tổ
chức khác như CBRE, Savills,… đã tiến hành đưa ra các cách phân hạng văn phịng
khác nhau. Tuy tiêu chí phân hạng văn phịng cho thuê đến nay vẫn chưa thực sự rõ
ràng và phụ thuộc chủ quan vào đơn vị phân hạng nhưng có thể tổng hợp việc phân

hạng này như sau:
Tòa nhà hạng A: Tòa nhà hiện đại, điều kiện đi lại thuận tiện, các trang thiết
bị đạt tiêu chuẩn chất lượng cao, bố trí sàn linh hoạt, diện tích lớn sàn khơng cột,
sàn nâng, trần treo, hệ thống điều hịa khơng khí và sưởi ấm hiệu quả. Có trình độ
quản lý quốc tế, hạ tầng chỗ đỗ xe đạt tiêu chuẩn. Có tổng diện tích trên 20.000 m2,
diện tích sàn tối thiểu là 1.000 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 25 W/m2 đối với
các thiết bị của khách thuê, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy cao nhất là 25
giây hoặc thấp hơn.
Tịa nhà hạng B:Cùng tiêu chí hạng A nhưng ở vị trí trung tâm và chất
lượng thấp hơn. Ngồi ra, có tổng diện tích trên 10.000 m2, diện tích sàn tối thiểu là
600 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 15 W/m2 đối với các thiết bị của khách
thuê, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 30 giây hoặc thấp hơn.
Tòa nhà hạng C: Chất lượng và vị trí kém hơn hạng B. Nhưng yêu cầu
cường độ ánh sáng tối thiểu là 10 W/m2, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy
là 35 giây hoặc thấp hơn, tuy nhiên vẫn cần thẻ ra vào 24h trong ngày, chìa khóa
điều khiển hệ thống điều hịa sau giờ làm việc, không gian chất lượng tốt.
Đối với mỗi lĩnh vực khác nhau thì người ta sẽ chọn cho mình một văn
phịng làm việc hợp lý về diện tích giá cả, chất lượng.Ví dụ:các văn phịng đại diện
ở Việt Nam của các tổ chức lớn thế giới như Ngân hàng Thế giới (WB), Liên minh
châu Âu (EU), Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF)… đều chọn văn phịng của mình đó là
tồ nhà hạng A cao cấp.Hay các cơng ty vừa và nhỏ, thì người ta lại lựa chọn cho
mình những văn phòng giá cả hợp lý,vừa đủ cho nhu cầu của cơng ty đó là những
văn phịng hạng B hay C.
 Phân loại theo hình thức văn phịng cho thuê:
Các tòa nhà, cao ốc văn phòng: nhiều tổ chức, doanh nghiệp sẽ cùng thuê
văn phòng tại cùng một tòa nhà. Mỗi tầng hay mỗi phịng sẽ có một tổ chức, doanh
nghiệp thuê và tòa tháp được thuê bởi rất nhiều doanh nghiệp khác nhau. Chính vì
sự đa dạng đó nên việc quản lý các cao ốc văn phòng rất phức tạp.

Văn phòng cho thuê tại nhà dân: hiện nay ở Việt Nam cịn có loại hình văn


phịng cho th tại nhà dân. Diện tích cho th có thể là một phịng, một tầng hoặc
cả căn nhà. Nếu khơng th cả căn nhà thì doanh nghiệp đi thuê sẽ ở cùng chủ nhà
hoặc cùng các doanh nghiệp khác cùng thuê (thuê một phòng, thuê một tầng thường
xảy ra trường hợp này). Với nguồn lợi lớn từ cho thuê văn phòng nên nhiều người
dân đã đầu tư xây dựng nhà rồi cho thuê toàn bộ. Các căn nhà cho th thường nằm
trên các đường chính, giao thơng thuận tiện. Giá thuê tại nhà dân cũng rẻ hơn tại
các cao ốc văn phòng nên được nhiều doanh nghiệp, tổ chức lựa chọn.
2

Văn phòng ảo: còn được gọi là văn phòng cho thuê 0 m với dịch vụ được
cung cấp bao gồm: địa điểm giao dịch của doanh nghiệp với địa chỉ xác định, số
điện thoại, số fax, nhân viên lễ tân, biển hiệu cơng ty, kế tốn báo cáo thuế. Dịch vụ
này đã có từ lâu đời trên thế giới, khi sử dụng, khách hàng không phải chuyển đồ
đạc, trang thiết bị đến mà chỉ đặt biển hiệu, logo của cơng ty mình tại đó. Ngồi ra,
doanh nghiệp khơng cần thiết phải có nhân viên làm việc thường trực. Bộ phận
nhân sự của văn phịng trọn gói sẽ trả lời điện thoại, nhận fax, email và các giấy tờ
liên quan với tư cách thư ký cơng ty. Sau đó các thông tin này sẽ được gửi đến tận
nơi cho khách hàng. Chi phí của văn phịng ảo do đó rất tiết kiệm so với văn phịng
th thơng thường.
2.1.3. Cung cầu và giá cả trên thị trường văn phòng cho thuê.
2.1.3.1. Cầu văn phòng cho thuê.
Cầu là số lượng hàng hóa mà người mua muốn mua tại mỗi mức giá chấp
nhận được (David Begg, 2005). Như vậy, cầu văn phòng cho th là tổng số lượng
hàng hóa văn phịng cho thuê mà người mua sẵn sàng chấp nhận và có khả năng
thanh toán ứng với mỗi mức giá nhất định trên thị trường.
Cầu văn phòng cho thuê phụ thuộc vào các yếu tố sau đây:
+ Sự gia tăng số lượng doanh nghiệp: Sự gia tăng số lượng doanh nghiệp với

tốc độ cao thường xảy ra ở những vùng đô thị, những trung tâm kinh tế - tài chính,
văn hóa – xã hội. Sự gia tăng số doanh nghiệp một mặt thúc đẩy nền kinh tế phát
triển, gia tăng tổng sản phẩm quốc gia,… Tuy nhiên, sự gia tăng này gây áp lực lớn
làm gia tăng nhu cầu về mặt bằng kinh doanh, gia tăng nhu cầu về văn phòng cho


thuê.

+ Thu nhập của doanh nghiệp: Tăng trưởng kinh tế góp phần làm tăng thu

nhập của các thành phần kinh tế, do đó có tác dụng chuyển hóa một lượng lớn nhu
cầu trở thành cầu văn phòng cho thuê. Khi doanh nghiệp có thu nhập ngày càng
tăng, nhu cầu về vị trí kinh doanh sang trọng, hiện đại, thuận tiện cho việc đi lại,
giao tiếp… gia tăng, đó là các nhu cầu thực sự. Ngoài ra, sự tăng trưởng kinh tế
thường làm cho giá bất động sản nói chung tăng lên, qua đó kích thích nhu cầu đầu
cơ, gây áp lực lên giá thuê văn phòng trên thị trường.
+ Kỳ vọng giá thuê trong tương lai: Kỳ vọng về giá văn phịng cho th
trong tương lai có tác động rất lớn đến cầu văn phòng cho thuê. Khi các doanh
nghiệp cho rằng giá văn phòng cho thuê sẽ tiếp tục tăng trong tương lai thì họ sẽ có
động lực để thuê văn phòng trong hiện tại khiến cầu tăng vọt, gây áp lực lên thị
trường và tạo ra những cơn sốt giá văn phòng cho thuê. Ngược lại, khi mọi người
tin rằng giá văn phịng cho th sẽ khơng cịn tăng trong tương lai thì các doanh
nghiệp có thể đầu tư nguồn lực tài chính vào các kênh khác, khiến lực cầu suy giảm
trong khi cung không phản ứng kịp trước thay đổi của cầu, qua đó tác động làm cho
thị trường suy giảm và thậm chí rơi vào đóng băng.
+ Quy hoạch đô thị: Quy hoạch đô thị được thực hiện thông qua quy hoạch
sử dụng đất đai, các đề án và kế hoạch phát triển đô thị, khu cơng nghiệp và cơ sở
hạ tầng có tác động trực tiếp tới cầu bất động sản nói chung và cầu văn phịng cho
th nói riêng.
+ Chính sách tiền tệ của Nhà nước: Chính sách tiền tệ của Nhà nước, thơng

qua sự tác động đến thị trường tài chính, sẽ có tác dụng hỗ trợ hoặc kìm hãm sự
phát triển của thị trường bất động sản nói chung và thị trường văn phịng cho th
nói riêng. Xét riêng về cầu văn phịng cho th, khi Nhà nước thực hiện chính sách
nới lỏng tiền tệ khiến lãi suất cho vay giảm xuống và các điều kiện cho vay nới
lỏng, các doanh nghiệp có thể dễ dàng hơn trong việc tiếp cận được nguồn vốn với
chi phí sử dụng vốn thấp để hoạt động kinh doanh. Do đó, nhu cầu của các doanh
nghiệp về một văn phòng cho thuê sang trọng, hiện đại, có vị trí trung tâm, thuận


tiện trong giao dịch với đối tác… sẽ gia tăng.Qua đó đã biến nhu cầu thành cầu,
khiến cầu văn phịng cho thuê trên thị trường tăng lên. Ngược lại, khi Nhà nước
thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất cho vay tăng lên và điều kiện cho vay
khó khăn hơn khiến nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại hỗ trợ cầu bị thắt chặt
làm cho cầu văn phịng cho th nhanh chóng bị suy giảm.
Bên cạnh đó các yếu tố như kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, kế hoạch đầu
tư xây dựng phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng địa phương, vùng miền trong dài
hạn…cũng là những yếu tố cấu thành sự tác động đến cầu văn phòng cho thuê.
2.1.3.2. Cung văn phòng cho thuê.
Cung là số lượng hàng hóa mà người bán muốn bán tại mỗi mức giá có thể
(David Begg, 2005). Như vậy, cung văn phòng cho thuê là tổng số lượng hàng hóa
văn phịng cho th mà người bán sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi ứng với
mỗi mức giá nhất định.
Trong ngắn hạn, cung văn phòng cho thuê là có giới hạn và rất kém co giãn
trước thay đổi giá. Do đó, khi cầu tăng lên sẽ dẫn đến giá văn phịng cho th tăng
cao do cung khơng phản ứng kịp trước sự thay đổi của giá. Trong dài hạn, có nhiều
yếu tố tác động tới sự thay đổi của cung văn phòng cho thuê, bao gồm:
+ Tăng trưởng kinh tế:Tăng trưởng kinh tế bền vững tạo nền tảng để tích lũy
vốn của xã hội, khơi thơng nguồn lực đầu tư vào các thị trường hàng hóa nói chung,
thị trường bất động sản, văn phịng cho th nói riêng.
+ Năng lực hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản: Nguồn cung văn

phòng cho thuê chủ yếu đến từ khu vực tư nhân là do các doanh nghiệp bất động
sản cung ứng. Khi thị trường bất động sản phát triển đến cấp độ tập trung hóa và
cao hơn là tiền tệ hóa thì vai trị cung ứng hàng hóa bất động sản của các doanh
nghiệp bất động sản trên thị trường ngày càng tăng. Khả năng cung ứng hàng hóa
văn phịng cho th của các doanh nghiệp, xét về số lượng cũng như chất lượng,
phụ thuộc vào năng lực hoạt động của các doanh nghiệp này. Đó là năng lực hoạch
định chiến lược, năng lực quản trị marketing, trình độ kỹ thuật - cơng nghệ, năng
lực tài chính...


+ Quy hoạch đô thị: Thông qua quy hoạch đô thị, được thể hiện cụ thể bởi
các đề án, kế hoạch phát triển cụm đô thị, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật,
xây dựng cao ốc văn phịng cho th của Nhà nước, có tác dụng trước hết là trực
tiếp tạo ra nguồn cung văn phòng cho thuêđối vớithị trường, sau đó tác động gián
tiếp bằng sự kích thích, thu hút vốn đầu tư của khu vực tư nhân vào thị trường này.
+ Chính sách tiền tệ của Nhà nước: Chính sách thắt chặt hoặc nới lỏng tiền
tệ của Nhà nước, thông qua sự tác động đến thị trường tài chính, có ảnh hưởng
mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường văn phòng cho thuê. Trong những năm
Nhà nước thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ, các cá nhân, doanh nghiệp bất động
sản có thể tiếp cận nguồn vốn dồi dào với chi phí rẻ từ các định chế tài chính và do
đó có điều kiện để đầu tư phát triển nhiều dự án lớn và hiện đại, cung ứng ra thị
trường nhiều loại văn phòng cho thuê một cách phong phú. Ngược lại, trong thời kỳ
nền kinh tế suy thối, việc thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ của Nhà nước có
tác động làm lãi suất cho vay tăng cao, nguồn vốn từ hệ thống tài chính đổ vào thị
trường bất động sản bị suy giảm, khiến các cá nhân và doanh nghiệp bất động sản
gặp khó khăn trong triển khai dự án, do đó nguồn cung văn phịng cho th cũng bị
suy giảm.
+ Công nghệ xây dựng và giá thành vật liệu xây dựng: Sự thay đổi và phát
triển công nghệ xây dựng mới tốt hơn, nhanh hơn và hiệu quả hơn, kết hợp với việc
ra đời các loại vật liệu xây dựng bền và rẻ hơn có tác dụng làm giá thành xây dựng

giảm, do đó góp phần làm tăng nguồn cung văn phòng cho thuê trên thị trường.
+ Kỳ vọng giá trong tương lai: Bất động sản, cụ thể là các cao ốc văn phịng
cho th, khơng chỉ là hàng hóa trên thị trường mà nó cịn đóng vai trị là tài sản
đầu tư dài hạn. Do đó, kỳ vọng giá bất động sản trong tương lai có tác động rất lớn
đến việc đầu tư của các cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Khi các
nhà cung ứng kỳ vọng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong tương lai thì họ sẽ dồn
nguồn vốn tích lũy được và đi vay mượn để đầu tư các cao ốc văn phòng cho thuê
khiến cung văn phòng cho thuê tăng. Ngược lại, khi mọi người tin rằng giá bất động
sản sẽ khơng cịn tăng trong tương lai thì vốn từ thị trường bất động sản sẽ được rút


ra để đầu tư vào các kênh khác, khiến lực cung suy giảm trong khi cầu không phản
ứng kịp trước thay đổi của cung, sự khan hiếm văn phòng cho thuê sẽ xuất hiện trên
thị trường từ đó tác động làm chogiá thuê văn phòng trên thị trường gia tăng.
Bên cạnh đó, các yếu tố như quỹ bất động sản phục vụ cho mục tiêu xây
dựng phát triển cao ốc văn phịng theo quy hoạch của chính phủ, sự phát triển kết
cấu hạ tầng, chính sách và pháp luật của nhà nước liên quan đến bất động sản…
cũng là những yếu tố góp phần tác động đến yếu tố cung văn phòng cho thuê.
2.1.3.3. Giá thuê văn phòng trên thị trường.
 Khái niệm giá thuê văn phòng
Theo Samuelson (2011), mọi thứ trong nền kinh tế thị trường đều có giá cả,
đó là giá trị hàng hóa và dịch vụ được tính bằng tiền. Giá cả thể hiện mức mà mọi
người và các hãng tự nguyện trao đổi nhiều loại hàng hóa khác nhau. Giá cả là số
tiền mà người muốn bán và người muốn mua thỏa thuận với nhau để trao đổi hàng
hóa và dịch vụ trong điều kiện giao dịch bình thường, hoặc giá cả là số tiền hay sản
phẩm mà ta yêu cầu đưa ra để đổi lấy cái gì khác (quyền sở hữu, quyền sử dụng…).
Trong quan hệ hợp tác và cạnh tranh, người sản xuất, người lưu thông và người tiêu
dùng chủ động mua bán với nhau về giá cả và hình thành nên giá thị trường.
Giá cả là muốn nói đến giá bán, giá giao dịch, hàm ý về sự trao đổi, giá cả là
sự đi kèm của việc trao đổi. Giá cả thể hiện số lượng mà một người mua cụ thể

đồng ý trả và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới các hoàn cảnh xung quanh
giao dịch của họ.
Như vậy, giá thuê văn phòng là số tiền mà người cho thuê và người thuê thỏa
thuận với nhau để người thuê có được quyền chiếm hữu và sử dụng bất động sản
văn phòng, người thuê nhận được khoản thu nhập từ việc cho thuê bất động sản của
mình.
 Sự cần thiết xác định giá th
Ngày nay những cơng ty có tên tuổi trên thị trường thường thuê văn phòng
làm việc cho nhân viên của họ trong các tòa nhà văn phòng cao cấp. Vì họ cho rằng
giá th tại các tịa nhà văn phịng này khơng q đắt so với giá th các căn nhà


riêng làm văn phịng, khơng phải lo chuyện bảo vệ, trơng giữ xe, đồng thời họ lại có
một mơi trường kinh doanh hiện đại, kèm theo các dịch vụ văn phịng hồn hảo
đúng tiêu chuẩn quốc tế…Hơn nữa, trong tình hình kinh tế phát triển, hầu hết các
doanh nghiệp đều mở rộng quy mô hoạt động sản xuất kinh doanh, cùng với sự mở
rộng đó thì số lượng cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp ngày càng tăng, các
doanh nghiệp phải tìm kiếm các văn phịng làm việc sao cho có thể đáp ứng được
nhu cầu đó. Tuy nhiên, việc tìm kiếm các văn phịng làm việc sao cho có thể phù
hợp với khả năng chi trả của họ là một điều rất khó khăn. Chính vì vậy, việc xác
định gía th văn phịng hợp lý là một điều quan trọng và cần thiết đối với doanh
nghiệp.
Bên cạnh đó, việc xác định giá thuê văn phòng cũng rất cần thiết đối với các
chủ sở hữu bất động sản văn phòng. Các chủ sở hữu phải xác định được mức giá
thuê bất động sản của mình sao cho phù hợp với thị trường, với khu vực có bất động
sản... phù hợp với những lợi ích, tiện ích mà người thuê sẽ được hưởng khi thuê bất
động sản của mình để đảm bảo sao cho cả hai bên cùng có lợi.
 Các loại giá thuê văn phòng:
Trên thực tế, giá thuê bất động sản văn phòng được xác định dựa trên rất
nhiều yếu tố. Do đó có thể xác định được chính xác giá th văn phịng cần phải

biết được các loại giá thuê văn phòng:
Giá thuê là một trong những nhân tố quan trọng tác động đến việc lựa chọn
của khách hàng. Do đó khi thuê, khách hàng cần phải biết được mức thuê cố định
mà họ phải trả hàng tháng là bao nhiêu cho một mét vng diện tích mà họ sử dụng.
Theo Savills (2014) để xác định được mức giá thuê cố định hàng tháng của
một bất động sản văn phịng có thể dựa trên các loại giá sau:
Giá thuê tối thiểu (hay còn gọi là giá sổ sách): Đây là một lượng tiền tối
thiểu cho việc thuê khơng gian để bù đắp được chi phí hoạt động của tịa nhà văn
phịng và hồn vốn cho chủ đầu tư. Giá thuê tối thiểu có thể xác định theo công thức
sau:


Gía th tối thiểu=

chi phí hoạt động+thanh tốn vốn thế chấp+thu hồi vốn của chủ sở hữu
diện tích có thể cho thuê của tòa nhà

Giá thuê tối thiểu biểu thị cho lượng tiền tối thiểu cần thiết để bất động sản
có thể hoạt động được. Nó khơng liên quan đến yếu tố ngẫu nhiên như tỉ lệ lỗ do bỏ
trống và thất thoát tiền cho thuê.
Giá thuê cơ bản: Là khoản tiền mà người thuê phải trả trên một đơn vị diện
tích mà họ sử dụng. Giá thuê cơ bản thường cao hơn giá thuê tối thiểu. Nó phản ánh
đặc điểm của bất động sản và giá trị hiện tại của nó trong mối liên quan tới thị
trường trong khu vực. Giá thuê cơ bản dựa trên các đặc điểm chung của tịa nhà như
hình dáng bên ngồi, kiểu hành lang, dịch vụ thang máy,…Nói chung là tình trạng
của bất động sản và khả năng cạnh tranh của bất động sản trên thị trường.
Dựa trên đặc điểm của tòa nhà thì người ta sẽ chia giá thuê bất động sản văn
phòng ra các loại khác nhau đối với từng loại khơng gian mà người th sử dụng.
Gía th đó sẽ phụ thuộc vào tầng cao liên quan đến thang máy, thiết kế nội thất và
kiến trúc, ánh sáng tự nhiên và phong cảnh…

 Sự phân cấp mức giá thuê:
Bởi vì mức giá thuê theo nguyên tắc được xác định như là tiền chi trả cho
2

việc thuê trên mỗi 1 m , nên việc phân cấp mức giá thuê phụ thuộc vào tình trạng
của diện tích th hay vị trí của nó trong mỗi cơng trình. Từ lý do trên mà việc tính
tốn mức tiền th trở nên phức tạp hơn. Như đã xác định từ trước, sự phân cấp này
là cần thiết từ góc độ khác nhau của các mức tiện nghi trang thiết bị trên mỗi phần
diện tích khác nhau của cơng trình. Cách đơn giản nhất để giải quyết vấn đề phân
cấp mức giá thuê là việc tiến hành phân tích so sánh mức giá thuê tại những bất
động sản tương đương khác trên khu vực thị trường và trên cơ sở đó, tiến hành việc
phân cấp sao cho thích hợp.
Một yếu tố của việc phân cấp mức giá thuê cũng có thể là thời gian hiệu lực
của hợp đồng. Những hợp đồng dài hạn sẽ hạn chế thời gian trống của diện tích, và
vì vậy từ quan điểm này chúng có lợi hơn cho người cho thuê so với những hợp
đồng ngắn hạn hay bảo đảm hạn chế việc từ chối, giải thể ngay lập tức bởi người
thuê. Việc giảm mức giá thuê từ tính chất chắc chắn, lâu dài của hợp đồng cần được


dựa trên việc đánh giá thiệt hại hiện tại do từ diện tích trống được gây ra bởi việc
rút ngắn thời gian thuê. Mức giảm này đương nhiên không được quá lớn, nghĩa là
không lớn hơn những thiệt hại do việc trống diện tích gây ra.
 Điều chỉnh mức giá thuê.
Trong quá trình cho thuê, tiền thuê cần phải được điều chỉnh theo một số yếu
tố ngoại biên ảnh hưởng đến giá thuê như:
Lạm phát
Lạm phát thể hiện qua việc tăng mức giá trung bình của hàng hóa và dịch vụ.
Sự tăng tiền thuê thường là liên quan đến lạm phát, khi mà sự tăng giá chung có thể
ảnh hưởng đến những chi phí duy trì và sử dụng BĐS. Tuy nhiên giữa những biến
động của chỉ số lạm phát và những biến động tiền thuê không phụ thuộc nhau một

cách đơn giản.
Những chi phí duy trì BĐS
Khi những biến động giá cả của hàng hóa và dịch vụ được sử dụng cho việc
duy trì BĐS tăng lên thì cũng đồng nghĩa với việc giá thuê BĐS văn phòng cũng
tăng lên. Tiền cho th rịng lúc đó sẽ bị giảm bớt tương đương với sự tăng giá
trung bình hàng hóa và dịch vụ được cung cấp bởi nhà quản lý BĐS. Nếu như một
phần lớn những chi phí duy trì BĐS được tính vào những khoản tiền thu thêm của
người sử dụng thì người th sẽ chịu những chi phí thực tế trong việc sử dụng diện
tích th (chứ khơng phải do người cho thuê quy định) và đồng thời họ cũng nhận
vào mình rủi ro từ việc tăng giá các hàng hóa và dịch vụ mà họ sử dụng.
 Các cách điều chỉnh mức tiền thuê:
Trong quá trình thuê bất động sản, hợp đồng thuê càng kéo dài thì các chi phí
phát sinh càng lớn như thuế và các chi phí sử dụng tài sản trong suốt q trình tồn
tại hợp đồng thuê. Do đó trong hợp đồng thuê thường có điều khoản cho phép điều
chỉnh mức tiền thuê. Mức tiền thuê có thể được điều chỉnh theo một vài phương
pháp sau:


• Phương pháp điều chỉnh tăng dần: Điều khoản này có trong hợp đồng th tồn
bộ và hợp đồng th rịng. Đây là cách thanh tốn leo thang hay lũy tiến, xác định
việc tăng giá thuê sau một khoảng thời gian nhất định nào đó.
• Phương pháp điều chỉnh theo tỉ lệ %: áp dụng cho hợp đồng thuê tính % theo
doanh thu hoặc tổng thu nhập của người đi thuê.
• Phương pháp điều chỉnh theo chỉ số: áp dụng đối với các hợp đồng cho thuê của
các ngành dịch vụ như tài chính, mơi giới, bảo hiểm. Việc tăng hay giamr mức tiền
thuê dựa vào chỉ số điều kiện kinh tế như chỉ số tăng giá hàng tiêu dùng hàng hóa
bán bn…
Tăng mức tiền th tỉ lệ thuận với những liên quan đến điều chỉnh của những
nước về bất động sản hoặc những chi phí khác (Thuế và các điều khoản chi phí
thơng thường, diều khoản đánh giá lại hợp đồng…).

2.2. Nhữngyếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến giá th văn phịng cho th.
2.2.1. Chính sách của Nhà nước.
Các chính sách của Nhà nước, thơng qua sự tác động đến thị trường tài
chính, sẽ có tác dụng hỗ trợ hoặc kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản
nói chung và thị trường văn phịng cho th nói riêng.
Khi Nhà nước thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ khiến lãi suất cho vay
giảm xuống và các điều kiện cho vay nới lỏng, các doanh nghiệp có thể dễ dàng hơn
trong việc tiếp cận được nguồn vốn với chi phí sử dụng vốn thấp để hoạt động kinh
doanh. Ngược lại, khi Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất cho
vay tăng lên và điều kiện cho vay khó khăn hơn khiến nguồn vốn từ các ngân hàng
thương mại hỗ trợ cầu bị thắt chặt làm cho cầu văn phịng cho th nhanh chóng bị
suy giảm.
Quy hoạch đô thị được thực hiện thông qua quy hoạch sử dụng đất đai, các
đề án và kế hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp và cơ sở hạ tầng có tác động
trực tiếp tới cung cầu bất động sản nói chung và cung cầu văn phịng cho th nói
riêng.
Các chính sách về thuế đất đai và nhà ở, điều kiện tham gia thị trường nhà ở,


điều kiện và thủ tục xây dựng nhà ở, điều kiện chuyển nhượng nhà đất và thủ tục
pháp lý, hình thành các quỹ phát triển nhà ở có tác động đến sự thay đổi của cả cầu
lẫn cung trên thị trường nhà ở. Chẳng hạn, chính sách giảm thuế cho các doanh
nghiệp đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê có thể góp phần làm tăng nguồn cung
văn phịng cho thuê trên thị trường.
2.2.2. Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương.
Hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm một vị trí quan trọng trong các
hoạt động kinh tế của xã hội, nó ảnh hưởng nhiều tới nền kinh tế và ngược lại. Hoạt
động kinh tế trong nước cũng như ngồi nước sẽ có ảnh hưởng lớn đến thị trường
bất động sản trong nước. Một nền kinh tế vận hành tốt sẽ có ảnh hưởng tích cực đến
sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như ảnh hưởng tốt đến giá thuê văn

phòng, kinh tế phát triển, mở rộng sản xuất cũng như nhu cầu văn phòng tăng dẫn
đến giá thuê văn phòng tăng.
Ngược lại, khi nền kinh tế rơi vào tình trạng khủng hoảng, suy thối (ví dụ
như năm 2008) thì sẽ có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong nước, thị
trường trở nên ảm đạm, hoạt động kinh doanh thu hẹp và nhu cầu văn phòng cũng
thu hẹp lại dẫn đến giá th văn phịng giảm.
Vì vậy, nền kinh tế vĩ mô cũng ảnh hưởng nhất định tới giá thuê văn phòng,
nền kinh tế hoạt động tốt, giá cả văn phòng sẽ cao hơn là khi nền kinh tế rơi vào
khủng hoảng.
Các yếu tố kinh tế vĩ mô của một quốc gia như lạm phát, chỉ số chứng khoán,
tốc độ tăng trưởng kinh tế thể hiện qua tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng
tín dụng, lãi suất cho vay, vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi.
 Lạm phát
Chính sách tiền tệ nới lỏng có thể tác động đến cả sản lượng và lạm phát.
Lạm phát tăng làm tiền thuê văn phòng tăng theo. Điều này khiến cho thị trường
văn phòng cho thuê trở nên hấp dẫn với các doanh nghiệp xây dựng và các nhà đầu
tư, đầu cơ. Do đó, khi tiền th văn phịng tăng, cung văn phịng cho th có thể
tăng theo. Từ đó ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê.


 Chỉ số chứng khoán
Thị trường chứng khoán là kênh đầu tư thay thế cho thị trường bất động sản
nói chung và thị trường văn phịng cho th nói riêng nên có cơ sở để cho rằng, thị
trường chứng khốn cũng có thể có ảnh hưởng đến thị trường nhà đất để ở. Sự phát
triển của thị trường chứng khoán sẽ thu hút các nhà đầu tư và kết quả là nguồn vốn
sẽ được rút ra khỏi thị trường bất động sản để đổ vào thị trường chứng khoán và
ngược lại.
 Cung tiền và tăng trưởng tín dụng ngân hàng
Tăng trưởng cung tiền kéo theo tăng trưởng tín dụng bất động sản, là nguyên
nhân chính dẫn đến biến động giá văn phòng cho thuê.

Cung tiền tăng tác động đến thị trường văn phịng cho th thơng qua hai
kênh chủ yếu. Kênh thứ nhất là sự thay đổi thu nhập của các doanh nghiệp đầu tư
xây dựng và các nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản. Kênh thứ hai là hoạt động cho vay
của ngân hàng, thể hiện ở việc các ngân hàng sẵn lòng cho vay nhiều hơn và những
doanh nghiệp, tổ chức sẵn lòng nhận các khoản vay đó. Khi có một dịng vốn lớn đổ
vào thị trường bất động sản thơng qua các gói tín dụng nới lỏng, thì dịng vốn này
thường được nhận định là đóng vai trò quan trọng trong sự biến động giá bất động
sản nói chung và văn phịng cho th nói riêng.
 Lãi suất cho vay
Lãi suất cho vay có thể đóng một vai trò nhất định đối với sự thay đổi giá bất
động sản nói chung và giá th văn phịng nói riêng bởi vì phần lớn những doanh
nghiệp xây dựng, những nhà đầu tư, đầu cơ đều dựa vào các khoản vay thế chấp bất
động sản. Trong một môi trường có lãi suất thấp, chi phí vay mượn sẽ rẻ hơn. Điều
này cho phép những doanh nghiệp xây dựng, những nhà đầu tư, đầu cơ vay mượn
nhiều hơn trong khi thu nhập hiện tại không đổi. Kết quả là cung văn phòng cho
thuê tăng lên và giá văn phòng cho th sẽ giảm. Ngược lại, trong một mơi trường
có lãi suất cao, chi phí vay mượn sẽ mắc hơn. Điều này khiếncho những doanh
nghiệp xây dựng, những nhà đầu tư, đầu cơ vay mượn được ít hơn trong khi thu
nhập hiện tại khơng đổi. Kết quả là cung văn phịng cho thuê giảm xuống và giá văn