Tóm tắt luận án Tiến sĩ Kinh tế: Sự sống động của vỉa hè TP. Hồ Chí Minh và tác động của vỉa hè đến giá nhà trong những khu phố hỗn hợp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
--------------------------------

NGUYỄN THỊ HỒNG THU

SỰ SỐNG ĐỘNG CỦA VỈA HÈ
TP. HỒ CHÍ MINH VÀ TÁC ĐỘNG
CỦA VỈA HÈ ĐẾN GIÁ NHÀ TRONG
NHỮNG KHU PHỐ HỖN HỢP
Chuyên ngành: Kinh tế phát triển
Mã số: 93.10.105

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

Thành phố Hồ Chí Minh – 2021


CơngCơng trình được hồn thành tại:

Trường Đại hoc Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh
Người hướng dẫn khoa học:
TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan
TS. Trương Đăng Thụy
Phản biện 1: …….…………….. …………….
…………………….…………………….
Phản biện 2:……. …………….. …………….
…………………….…………………….
Phản biện 3:……. …………….. …………….
…………………….…………………….
Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án

cấp trường họp tại
……. ……………..
…………….…………………….……………
Vào hồi
giờ ngày tháng năm
Có thể tìm hiểu luận án tại thư viện: …………….
………


DANH MỤC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ
1.

Thu Nguyen (2019). The value of sidewalk in real
property in commercial-residential neighborhood. In
International conference on business and finance 2019,
ISBN: 978-604-922-764-6.

2.

Nguyễn Thị Hồng Thu (2020). Giá trị kinh tế của vỉa hè
tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tạp chí khoa học Đại học
Mở Thành phố Hồ Chí Minh, 15(2), 73-83.


4
CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU
1.1. Vấn đề nghiên cứu
Quản lý vỉa hè một cách hiệu quả là vấn đề quan tâm của chính
quyền và các nhà nghiên cứu trên tồn thế giới và tại Việt Nam.
Quan điểm trên toàn thế giới cho thấy vỉa hè thường được sử

dụng cho mục đích bộ hành trong một thời gian dài. Vỉa hè có
thể được coi là một không gian công cộng trong một số bối
cảnh kinh tế khác nhau.
Một số học giả đã chú ý đến sự độc đáo của không gian công
cộng như đường phố và vỉa hè chứ không phải trong không
gian mở và quảng trường thường thấy trong các nghiên cứu
phương Tây của các đô thị châu Á (Heng, 1999; Sassen, 2011;
Eidse & Turner, 2014; Nguyen & Hân, 2017).
Sự sống động của vỉa hè ở các thành phố của Việt Nam và các
quốc gia khác như Nam Mỹ và một phần của Đơng Nam Á có
tác động tích cực đến xã hội và kinh tế (Drumond 2000, Harms
2009; Kim 2012; Eidse 2011). Sự sống động là một khái niệm
đặc biệt, nó thường được tìm thấy trong các nghiên cứu khơng
gian cơng cộng và đóng vai trị chính trong việc phân tích việc
sử dụng vỉa hè và tác động của nó đối với hoạt động kinh tế
(Drumond, 2000). Jacob (1961) thảo luận về sự sống động và
cần thiết của không gian cơng cộng cho rằng vỉa hè có thể bao
gồm cả sức sống (vitality) và sự đa dạng (diversity).
Tuy nhiên phần lớn các nghiên cứu về không gian công cộng và
vỉa hè tại Việt Nam tập trung ở khía cạnh văn hố xã hội mà
khơng xem xét đến khía cạnh kinh tế của nó. Đây chính là một
khoảng trống nghiên cứu mà nghiên cứu này sẽ thực hiện để
giải quyết tác động kinh tế của vỉa hè và cơ chế của nó.
Mục tiêu nghiên cứu đầu tiên dựa vào quan điểm xã hội nhằm
xác định chất lượng của từng đoạn vỉa hè ở các quận khác nhau
bằng cách ước tính chỉ số sống động của nó. Mục tiêu nghiên
cứu thứ hai dựa vào quan điểm của người sở hữu nhà cho rằng


5

vỉa hè ở TP. HCM mang lại giá trị kinh tế khi vỉa hè có thể trở
thành khơng gian cơng cộng, tuy nhiên, các tài liệu kinh tế lại
chưa tập trung nghiên cứu giá trị này. Mặc dù đã có các nghiên
cứu về việc sử dụng vỉa hè ở Việt Nam của các học giả Việt
Nam và nước ngoài, nhưng chưa có nghiên cứu nào đánh giá
trực tiếp mối quan hệ giữa vỉa hè và giá nhà ở riêng lẻ trong
một khu phố hỗn hợp.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu 1. Đo lường chất lượng vỉa hè tại TP. HCM thơng qua
sự sống động của vỉa hè như một khía cạnh chất lượng chính.

• Mục tiêu 1.1. Xây dựng một cơng thức để đo lường chất
lượng vỉa hè, đó là chỉ số sống động.

• Mục tiêu 1.2. Xem xét mối quan hệ giữa các đặc tính vật lý
của vỉa hè và chỉ số sống động.
Mục tiêu 2. Xem xét tác động của vỉa hè đến giá nhà ở riêng lẻ
trong các khu phố hỗn hợp tại TP. HCM.

• Mục tiêu 2.1. Xem xét tác động của chỉ số sống động trong
từng phân đoạn vỉa hè đến giá nhà.

• Mục tiêu 2.2. Xem xét tác động của những đặc tính vật lý
của vỉa hè đến giá nhà.
• Mục tiêu 2.3. Xem xét tác động của tình trạng sử dụng của
nhà có vỉa hè trước nhà đến giá nhà.
1.3. Phương pháp và phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu thứ nhất sử dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp
gồm nghiên cứu định tính và định lượng đến chất lượng vỉa hè
ở TP. HCM bằng cách đo lường sự sống động của vỉa hè như

một khía cạnh chất lượng. Nghiên cứu thứ hai áp dụng mơ hình
định giá Hedonic để xem xét tác động của vỉa hè đến giá nhà
trong khu phố hỗn hợp tại TP. HCM. Dữ liệu được thu thập từ
283 phân đoạn vỉa hè và nhà ở riêng lẻ của 13 quận tại TP.
HCM.


6
Phạm vi nghiên cứu này chỉ xem xét chất lượng của vỉa hè
thơng qua các khía cạnh tiếp cận và sử dụng của vỉa hè. Toàn
bộ nghiên cứu dựa trên hai quan điểm bao gồm quan điểm xã
hội trong mục tiêu nghiên cứu 1 và quan điểm của chủ sở hữu
nhà trong mục tiêu nghiên cứu 2.
1.4. Những đóng góp của nghiên cứu
Thứ nhất, luận án làm rõ vai trò của vỉa hè là không gian công
cộng về mặt tiếp cận và sử dụng tại TP HCM.
Thứ hai, luận án đã xây dựng một cơng thức để tính tốn chỉ số
sống động trên vỉa hè, bổ sung phương pháp xác định và đo
lường chất lượng của vỉa hè ở bất cứ quốc gia nào trên thế giới.
Thứ ba, luận án đã chỉ ra vai trò quan trọng của các đặc tính vật
lý của vỉa hè để xác định chất lượng của vỉa hè thơng qua sự
sống động của nó.
Thứ tư, luận án phân tích tác động trực tiếp của vỉa hè đến giá
nhà dựa trên mơ hình định giá Hedonic.
Thứ năm, luận án phân tích tác động trực tiếp của điều kiện sử
dụng nhà đến giá nhà.
Thứ sáu, luận án xem xét tác động lan tỏa của hoạt động kinh
doanh của các nhà mặt tiền cũng sẽ có tác động tích cực đến giá
nhà.
CHƯƠNG 2. THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU

2.1.

Các thuật ngữ chính

Nghiên cứu trình bày một số thuật ngữ chính gồm không gian
công cộng, vỉa hè, sự sống động của vỉa hè, giá nhà, khu phố
hỗn hợp, doanh nghiệp kinh doanh tại nhà.


7
2.2.

Tổng quan về vỉa hè TP. HCM

2.2.1.

Các yếu tố tác động khi sử dụng vỉa hè TP. HCM

Một số yếu tố ảnh hưởng đến việc sử dụng vỉa hè có thể bao
gồm tự nhiên, lịch sử, văn hóa xã hội, kinh tế, đặc điểm giao
thơng và vấn đề chính sách và quản lý đơ thị (Nguyen et al.,
2017).
2.2.2.

Tình trạng sử dụng vỉa hè TP. HCM

Theo Nguyen và cộng sự (2017), TP. HCM hiện có 90-94% xe
máy đỗ trên vỉa hè,và các shophouse sử dụng vỉa hè để đỗ xe
máy cho khách hàng của họ. Khoảng 21-26% các cửa hàng
trưng bày hàng hóa trên vỉa hè. Hầu hết các shophouse sử dụng

chiều rộng 1 mét của vỉa hè khoảng 63%, chiều rộng 1-1,5 mét
của vỉa hè chiếm 24 %. Số lượng các quầy hàng bán trên vỉa hè
thay đổi trong ngày và tăng vào buổi tối. Trung bình khoảng
28% các quầy hàng sử dụng bếp nấu ăn trên vỉa hè. Tỷ lệ cao
nhất vào buổi tối.
Trong một phân đoạn vỉa hè cứ trung bình trong khoảng 38 mét
thì có một người bán hàng rong, đặc biệt là 69% người bán
hàng rong bán thức ăn hoặc đồ uống gần các cơng trình vào các
ngày trong tuần. Tương tự, những người bán hàng rong sử dụng
bếp và bàn ghế trên vỉa hè, đặc biệt vào buổi tối (43% người
bán hàng vỉa hè vào buổi tối và các ngày trong tuần và 48%
người bán hàng rong vào cuối tuần).
2.3.

Thị trường nhà ở TP. HCM

2.3.1.

Đặc điểm thị trường nhà ở TP. HCM

Thị trường nhà ở TP. HCM trong giai đoạn nghiên cứu 20182019 có rất nhiều biến động, thị trường tăng trưởng tốt. Các
giao dịch sôi động. Một điểm đáng lưu ý là ở Việt Nam, đất đai
thuộc sở hữu của toàn dân nhưng quản lý thuộc về Nhà nước.
Khi nhắc đến chủ sở hữa nhà nghĩa là người chủ chỉ được
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất gắn với ngơi nhà đó, do


8
đó, khơng phải quyền sở hữu đất trong trường hợp này. Tóm lại,
việc sử dụng đất trên thị trường về cơ bản là quyền thuê.

2.1

Dữ liệu

2.1.1

Khu vực khảo sát

Khu vực khảo sát cho nghiên cứu này tại TP.HCM. TP HCM,
trước đây được gọi là Sài Gòn, là một thành phố phát triển
nhanh và được xem là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học và
cơng nghệ của Việt Nam. Dữ liệu cho nghiên cứu này được thu
thập tại 13 quận. Cụ thể, dữ liệu được thu thập tại 11 quận trong
trung tâm và thêm hai quận ở khu vực đô thị phía Đơng và phía
Tây. Tác giả chọn khu vực khảo sát cho nghiên cứu này dựa
trên lịch sử sử dụng đường phố và vỉa hè TP HCM gắn liền với
các hoạt động văn hóa xã hội, hoạt động thương mại. Nghiên
cứu này sử dụng dữ liệu được thu thập từ các báo cáo lịch sử
được cơng bố, báo chí và hình ảnh được chụp từ vỉa hè của các
tuyến đường phố cụ thể ở TP HCM. Tác giả đã chia thành 4
nhóm gồm (1) khu vực Sài Gịn: quận 1, quận 3, quận 10; (2)
Khu vực Chợ Lớn: quận 5, quận 6 và quận 11; (3) Khu đơ thị
phía Bắc và Tây: Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Phú Nhuận,
Gị Vấp; (4) quận ngoại thành: quận Bình Tân, quận 9.
2.1.2

Mẫu dữ liệu

Nghiên cứu tập trung vào phân đoạn nhà ở riêng lẻ vì dữ liệu có
sẵn. Tuy nhiên, những dữ liệu giao dịch này thường rất nhạy

cảm và không cơng khai. Rất khó để có được dữ liệu giao dịch
thành cơng từ chính quyền địa phương trong q trình thu thập.
Do đó, nghiên cứu này khơng thu thập dữ liệu từ chính quyền
địa phương, tác giả sử dụng dữ liệu được cung cấp bởi các nhân
viên môi giới bất động sản, nhân viên văn phịng cơng chứng,
chủ sở hữu nhà, người mua nhà.
2.1.3

Thu thập dữ liệu

Dữ liệu được thu thập tại 13 quận ở TP HCM theo phương pháp
lấy mẫu phi xác suất, cụ thể là mẫu thuận tiện. Trong phương


9
pháp này, các quan sát được chọn tại một địa điểm và tại một
thời điểm nhất định. Đồng thời, phương pháp này cũng dễ dàng
tiếp cận đơn vị mẫu khảo sát. Quy trình thu thập dữ liệu trong
khu vực khảo sát bao gồm 4 bước
Bước 1. Thu thập thông tin về giá giao dịch nhà ở riêng lẻ trong
giai đoạn khảo sát 2018-2019.
Bước 2. Thu thập chi tiết các đặc điểm cấu trúc của ngôi nhà
dựa trên thông tin được cung cấp bởi chủ nhà, người môi giới
hoặc nhân viên văn phịng cơng chứng.
Bước 3. Sử dụng GIS để điều hướng vị trí của ngơi nhà và đo
khoảng cách đến CBD và đến các tiện ích khác như chợ, bệnh
viện, trường học, siêu thị, đường ray xe lửa, trạm xe buýt, sân
bay, nhà ga.
Bước 4. Khảo sát thực địa và thu thập thông tin liên quan đến
vỉa hè và đặc điểm vật lý của ngôi nhà bằng phương pháp quan

sát người tham gia, phương pháp trực quan.
2.2

Phương pháp luận

2.2.1

Thiết kế nghiên cứu phương pháp hỗn hợp (Essay 1)

Nghiên cứu thứ nhất sử dụng thiết kế nghiên cứu theo phương
pháp hỗn hợp, đó là sự kết hợp giữa phương pháp định tính và
định lượng để thu thập và phân tích dữ liệu (Tashakkori
Creswell, 2007). Trong những năm gần đây, việc tích hợp các
phương pháp định tính và định lượng trở nên phổ biến trong
nghiên cứu (Bryman, 2006) vì thiết kế phương pháp hỗn hợp có
thể cung cấp dữ liệu chi tiết và toàn diện để đạt được mục tiêu
nghiên cứu và trả lời các câu hỏi nghiên cứu. Nói cách khác,
cách tiếp cận này giúp nhà nghiên cứu trả lời các câu hỏi không
thể trả lời chỉ bằng các phương pháp định tính hoặc định tính.
2.2.2

Mơ hình định giá Hedonic (Essay 2)

Vỉa hè được xem như là không gian công cộng tại TP. HCM.
Nghiên cứu này xem xét tác động của vỉa hè đến giá nhà trong


10
khu phố hỗn hợp tại TP. HCM bằng cách sử dụng mơ hình định
giá Hedonic. “Hedonic” được giải thích là đặc điểm riêng biệt

của các thuộc tính của hàng hóa khác biệt và định nghĩa về tiện
ích dựa trên lợi ích của các thuộc tính mang lại cho người mua.
Hàm giá hedonic như, P = P (z), trong đó P là giá nhà ở, z là các
đặc điểm. Giả thuyết cơ bản của các mơ hình định giá Hedonic
là giá nhà có thể được xem là giá sẵn lịng trả cho một số thuộc
tính của ngơi nhà.
2.3

Khung phân tích

Hình 2.4 được chia thành hai nhánh tương ứng với hai mục tiêu
nghiên cứu. Mục tiêu nghiên cứu thứ nhất xác định chỉ số sống
động trên từng đoạn vỉa hè, sau đó xem xét tác động của các
đặc điểm vật lý đến chỉ số sống động. Mục tiêu nghiên cứu thứ
hai điều tra tác động của vỉa hè đến giá nhà theo mơ hình định
giá hedonic dựa trên quan điểm của chủ sở hữu nhà.

Hình 2.4. Khung phân tích (Nguồn: Tác giả tự vẽ)


11
CHƯƠNG 3. ESSAY 1- SỰ SỐNG ĐỘNG CỦA VỈA
HÈ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
3.1 Mở đầu
Trong hầu hết các nghiên cứu đô thị, vỉa hè xuất phát là phục vụ
cho mục đích đi bộ (Gehl, 1987; Mitchell, 1995; Tiesdell và Oc,
1998; Amin, 2008; David và cộng sự, 2002; Dempsey, 2009).
Không gian công cộng đã được xác định là “những nơi có thể
tiếp cận cơng khai, nơi mọi người đi theo nhóm hoặc hoạt động
cá nhân” (Carr et al., 1992). Khơng gian cơng cộng ở các khu

phố lân cận đóng một vai trò quan trọng trong cuộc sống hàng
ngày của người dân (Chitraka, 2016; Mehta, 2006; LoukaitouSideris & Ehrenfeucht, 2009; Andersson, 2016; Holland et al.,
2007; Sennett, 1992; Thomas 1991; Lofland, 2017).
Jacob (1961) coi vỉa hè và đường phố là một phần quan trọng
của không gian công cộng và là biểu tượng quan trọng nhất của
một số thành phố lớn trên thế giới. Người dân sử dụng vỉa hè
cho các tương tác xã hội, hoạt động giải trí và hoạt động thương
mại (Mehta, 2014; Banerjee, 2001). Vỉa hè ở TP. HCM có thể
trở thành khơng gian cơng cộng vì diễn ra các hoạt động đa
dạng, không chỉ cho giao thông và do đó thu hút một lượng lớn
người đến. Người ta nói rằng vỉa hè của TP. HCM khơng hịa
lẫn với bất kỳ thành phố nào trên thế giới (Kim, 2012) và người
dân ở TP. HCM sử dụng vỉa hè cho cuộc sống hàng ngày. Mục
tiêu nghiên cứu này đo lường chất lượng của vỉa hè ở TP. HCM
bằng cách nắm bắt sự sống động của vỉa hè như một khía cạnh
chất lượng dựa trên quan điểm xã hội và định nghĩa không gian
công cộng.
3.2 Lược khảo nghiên cứu
3.2.1

Tổng quan lý thuyết

Các lý thuyết liên quan đến không gian cho địa điểm và hành vi
của con người trên đó. Những lý thuyết này bao gồm một trong
những thiết lập hành vi của Barker (1968), lý thuyết về khả


12
năng chi trả môi trường của Gibson (1979) và lý thuyết về địa
điểm Canter (1977).

3.2.2

Nghiên cứu thực nghiệm về không gian công cộng và
vỉa hè TP. HCM
Sự sống động – khía cạnh chính của vỉa hè TP. HCM

Sự sống động của khơng gian cơng cộng dựa trên các hoạt động
có liên quan đến hai khái niệm riêng biệt là sức sống và sự đa
dạng (Jacobs, 1961; Montgomery, 1998). Vỉa hè TP HCM có
thể tạo ra sự sống động hơn thơng qua các sự kiện, hoạt động
thương mại và các hoạt động xã hội diễn ra ở mặt tiền vỉa hè
của ngôi nhà vào ban ngày và ban đêm.
3.3 Phương pháp luận
3.3.1

Thiết kế nghiên cứu theo phương pháp hỗn hợp

Một thiết kế nghiên cứu theo phương pháp hỗn hợp là kết hợp
cả phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng trong thu
thập và phân tích dữ liệu. Như đã nêu trong phần giới thiệu,
mục tiêu chính của nghiên cứu này là xác định các đặc điểm vật
lý hoặc môi trường của vỉa hè trong các khu phố hỗn hợp hỗ trợ
các hoạt động thương mại và xã hội. Trong nghiên cứu này, cả
dữ liệu định tính và định lượng được thu thập, phân tích và
trình bày đồng thời. Phương pháp hỗn hợp bao gồm nhiều kỹ
thuật khác nhau để thu thập dữ liệu, bao gồm quan sát có tham
gia, ghi video (video recording – visual method), quan sát trực
tiếp (có ghi chú hiện trường và hình ảnh), đếm người để thu
thập dữ liệu hành vi của người dùng trên khu phố hỗn hợp.
Quan sát có tham gia có cấu trúc và các kỹ thuật định lượng

khác cung cấp dữ liệu có thể được phân tích bằng phương pháp
định lượng. Các đoạn vỉa hè đã được nghiên cứu trong tám
tháng trong thời tiết tốt bằng cách sử dụng quan sát có cấu trúc
và phi cấu trúc.
Quan sát có tham gia (Participant observation)


13
Phương pháp quan sát có tham gia là phương pháp được sử
dụng để kiểm tra cảm xúc phi ngôn ngữ, xác định ai tương tác
với ai, nắm bắt cách người tham gia tương tác với nhau và kiểm
tra xem họ dành bao nhiêu thời gian cho các hoạt động khác
nhau (Schmuck et al., 1997).
Video recording – visual method
Nghiên cứu này nhấn mạnh nghiên cứu trực quan trong nghiên
cứu thực địa. Những hình ảnh được sử dụng trong nghiên cứu
được chụp bởi chính tác giả và cộng sự tham gia. Những hình
ảnh như vậy có thể được tạo ra bởi nhà nghiên cứu xã hội hoặc
được họ phát hiện trong kho lưu trữ hoặc trong quá trình nghiên
cứu thực địa, do đó kết hợp cả hai phương pháp.
Mơ hình hồi quy OLS
Trong đó, livelinessindexi chỉ số sống động của phân
đoạn vỉa hè i; hằng số; là đặc điểm vật lý k của vỉa hè i; sai số
i.
3.3.2

Tính tốn chỉ số sống động

3.3.2.1 Các yếu tố của chỉ số sống động
Sự sống động của vỉa hè được đo lường dựa trên các thuật ngữ

của Montgomery, bao gồm hai khái niệm là sức sống và sự đa
dạng. Sức sống là số người trong và xung quanh vỉa hè, người
tham gia các hoạt động qua các thời gian và ngày khác nhau.
Nếu có nhiều người đến vỉa hè chứng tỏ vỉa hè đó có sức sống
mạnh mẽ. Sự đa dạng đề cập đến sự phức tạp của các chức năng
và số lượng các hoạt động diễn ra trên vỉa hè. Khi vỉa hè tập
hợp nhiều chức năng và hoạt động như sử dụng chung, sử dụng
trong gia đình, lan toả kinh doanh hoặc chỉ đơn thuần là dành
cho giao thơng, ngày càng có nhiều người bị thu hút đến nơi
này, bao gồm cả sự tồn tại của hoạt động ban ngày và ban đêm.


14
3.3.2.2 Cơng thức tính chỉ số sống động
Chỉ số đa dạng Simpson được dùng để tính tốn mức độ đa
dạng, có tính đến số lượng của mọi yếu tố cũng như sự phong
phú của nó. Cơng thức tính giá trị của chỉ số (�) là
trong đó,





�i là số lượng cá thể của đặc tính thứ i;
Z là số đặc tính trong mỗi phân đoạn.
N = là tổng số các cá thể trong tất cả các đặc tính của
phân đoạn.

D có giá trị trong khoảng 0 đến 1, với D gần bằng 0 thì hầu như
khơng có đa dạng và D gần bằng 1 thì mức đa dạng cao. Ngồi

ra D khi tính tốn riêng lẻ thì giá trị của nó không thể hiện được
nhiều ý nghĩa, giá trị D chỉ có ý nghĩa khi so sánh một cách
tương đối với các D khác.
Phương pháp tính chỉ số sống động của vỉa hè được trình bày
như sau:
(a) Sức sống của việc sử dụng (Vitality use)
Biến này được giải thích bằng số người tham gia vào các hoạt
động trên mỗi phân đoạn vỉa hè, với cơng thức:
trong đó,


là tổng số người trong mỗi phân đoạn vỉa hè s chia cho
tổng số hoạt động (1,2,...,),



số lượng người lớn nhất là chọn hoạt động nào có số
lượng người tham gia lớn nhất trong mỗi phân đoạn vỉa
hè .


15
(b)Sự đa dạng của việc sử dụng theo thời gian (Temporal
diversity use)
Biến này được đo lường dựa trên sự phân phối hoạt động xảy ra
trong một khoảng thời gian quan sát ở mỗi đoạn vỉa hè. Có hai
khoảng thời gian trong ngày bao gồm cả ban ngày và ban đêm.
Biến này được đo bằng cách sử dụng phương pháp theo
Simpson. Trong mỗi phân đoạn vỉa hè, dữ liệu được thu thập là
số lượng hoạt động có sẵn tại mỗi giai đoạn quan sát.

(c) Sự đa dạng của các hoạt động
Biến này được đo từ sự đa dạng của các hoạt động. Biến này
được đo bằng cách sử dụng phương pháp theo Simpson. Dữ
liệu từ đánh giá này là số lượng các hoạt động đa dạng.
Trong mỗi phân đoạn vỉa hè, chỉ số sống động được tính bằng
trung bình của ba thành phần trong cơng thức vì chúng được
tiêu chuẩn hóa và có trọng số bằng nhau trong việc xác định chỉ
số sống động. Sau đó, tác giả đã xếp hạng chỉ số sống động
trong các phân đoạn vỉa hè theo mức độ từ 0 đến 10. Chỉ số
sống động được báo cáo là giá trị từ 0 đến 10 trong đó điểm
càng cao thì phân đoạn vỉa hè càng sống động và độc đáo. Cụ
thể, giá trị 0 là phân đoạn vỉa hè khơng có sống động, giá trị là
5 là phân đoạn vỉa hè có sống động trung bình và giá trị là 10 là
phân đoạn vỉa hè có sống động cao. Chỉ số sống động cao có
nghĩa là các phân đoạn này có thể hỗ trợ các hoạt động xã hội
và thương mại nơi có sự đa dạng trong các hoạt động cũng như
sự đa dạng trong việc sử dụng trong ngày.

3.4 Kết quả và thảo luận
.


16

Hình 3.3. Phân nhóm các hoạt động chính trên vỉa hè TP.
HCM. (Nguồn: Kết quả nghiên cứu theo tính tốn của tác giả)
3.4.1

Tính tốn chỉ số sống động

3.4.1.1 Chỉ số sống động trên mỗi phân đoạn vỉa hè
Chỉ số sống động được tính cho mỗi phân đoạn vỉa hè bằng
cách sử dụng kết quả quan sát dòng người tham gia vào các bao
gồm bán hàng rong, sinh hoạt hộ gia đình, sinh hoạt cộng đồng,
kinh doanh và các hoạt động giao thơng. Mỗi đoạn vỉa hè có
chiều dài khoảng 50 mét trong một khu phố hỗn hợp.
3.4.1.2 Chỉ số sống động của vỉa hè từng quận
Chỉ số sống động cũng được tính cho mỗi trong số 13 quận
được khảo sát để có thể so sánh mức sống động của vỉa hè ở
mỗi quận dựa trên lưu lượng người và số hoạt động. Kết quả
cho thấy vỉa hè ở quận 5 có mức độ sống động cao nhất so với
các quận khác.


17
3.4.2

Mối quan hệ giữa đặc điểm vật lý của vỉa hè và chỉ số
sống động

Kết quả hồi quy cho thấy chiều rộng vỉa hè, chiều rộng đường
phố, đường một chiều, đường có rào chắn là rất tác động mạnh
đến chỉ số sống động. So sánh giữa các mối tương quan và các
phân tích đa biến cho thấy vai trị quan trọng là chiều rộng vỉa
hè, chiều rộng đường phố, đường một chiều, đường có rào chắn
trung vị đóng vai trị hỗ trợ các hoạt động xã hội và thương mại
trên vỉa hè và đường phố. Bề mặt vỉa hè, vật liệu, chất lượng và
đồ nội thất khơng có ý nghĩa thống kê trong hồi quy.
3.5 Kết luận
Tổng quan lý thuyết và nghiên cứu thực nghiệm, có một mối

liên hệ đáng kể giữa các đặc điểm vật lý và hành vi của người
dùng thông qua các hoạt động xã hội và thương mại trên vỉa hè
trong khu phố hỗn hợp. Khi vỉa hè có chiều rộng lớn trở nên
hữu ích và có ý nghĩa hơn đối với mọi người khi có các địa
điểm tập trung cộng đồng và một loạt các cửa hàng hỗ trợ sử
dụng và hoạt động, và ngược lại. Hơn nữa, với vỉa hè rộng rãi,
cũng có thể thu hút nhiều người đến đó và tập trung vào sự đa
dạng của các hoạt động diễn ra, và điều này đã làm cho vỉa hè
trở nên sống động hơn và có thể được xem xét như các khơng
gian cơng cộng khác. Chiều rộng vỉa hè, chiều rộng đường phố,
đường một chiều, đường phố có dải phân cách có tác động đáng
kể đến chỉ số sống động. Tác giả tiếp tục sử dụng kết quả tính
tốn này để vận dụng vào chương 4.

CHƯƠNG 4. ESSAY 2 – TÁC ĐỘNG CỦA VỈA HÈ
ĐẾN GIÁ NHÀ TRONG CÁC KHU PHỐ HỖN HỢP
4.1 Giới thiệu
Vỉa hè nói chung chủ yếu được sử dụng cho mục đích đi bộ.


18
Tuy nhiên, vỉa hè ở Việt Nam có nhiều đặc điểm nổi bật. Thật
vậy, mọi người sử dụng vỉa hè làm tài sản riêng của họ
(Drumond, 2000). Nhà ở Việt Nam thường nằm trong khu phố
hỗn hợp, là các khu vực bao gồm thương mại, văn phịng, cơng
nghiệp kết hợp với khu dân cư. Hiện tại chưa có nghiên cứu nào
thực hiện xem xét tác động trực tiếp của vỉa hè lên giá nhà
trong một khu phố hỗn hợp.
Dựa trên dữ liệu khảo sát của 283 nhà ở riêng lẻ trên các tuyến
đường chính trong năm 2018-2019, nghiên cứu này xem xét tác

động của vỉa hè cũng như một số đặc điểm của khu dân cư hỗn
hợp đến giá nhà ở TP. HCM.
4.2 Lược khảo lý thuyết và các nghiên cứu thực nghiệm
4.2.1

Lược khảo lý thuyết - Lý thuyết định giá Hedonic

Rosen (1974) đã đưa ra mơ hình định giá Hedonic. Giới hạn
ngân sách là yj = x + P (z). Người tiêu dùng tìm cách tối đa hóa
tiện ích bằng cách chọn mơ hình của sản phẩm z khác biệt và
lượng x (một hàng hóa tổng hợp đại diện cho tất cả các hàng
hóa khác có nghĩa là thu nhập còn lại sau khi mua Z) để mua,
tuân theo ràng buộc ngân sách này. Điều này ngụ ý rằng một
người tiêu dùng sẵn sàng trả tiền cho một đặc điểm ẩn của tài
sản cũng có thể thay đổi theo thu nhập của anh ta. Giá sẵn lòng
trả của người mua cho một thuộc tính là một hàm của mức độ
tiện ích, thu nhập của người mua và các biến khác ảnh hưởng
đến thị hiếu và sở thích bao gồm giáo dục, tuổi tác, giới tính.
4.2.2

Nghiên cứu thực nghiệm

4.2.2.1 Street, sidewalk, and transportation
Một số nghiên cứu xem xét tác động của cơ sở hạ tầng và thiết
kế đường phố đến giá trị tài sản (Gonzalez-Navarro, 2010; Seo
và cộng sự, 2018; Fullerton & Villalobos, 2011).
Cơ sở hạ tầng đường phố và tiếng ồn giao thông cũng được
xem xét trong một số nghiên cứu về giá nhà (Larsen, 2014;

19
Bateman và cộng sự, 2001; Nelson, 1978, 1982; Bendtsen và
cộng sự, 2010; Donovan và cộng sự, 2013; Donovan et al.,
2012). Hơn nữa, chiều rộng đường phố cũng là một trong
những vấn đề cần được xem xét để ảnh hưởng đến giá nhà
(Fullerton & Villalobos, 2011; Xiao, 2014).
Một số nghiên cứu vỉa hè proxy với các biến liên quan đến vị trí
hoặc biến đổi địa lý (Cho và cộng sự, 2008; Shin và cộng sự,
2011; Li và cộng sự, 2015). Ngoài ra, có một số nghiên cứu liên
quan đến chủ đề này được thực hiện ở các nước châu Á (Xu và
cộng sự, 2016; Deng và cộng sự, 2016).
4.2.2.2 Khu phố hỗn hợp
Có ít nghiên cứu trực tiếp kiểm tra tác động của các yếu tố đối
với khu phố hỗn hợp đến giá nhà. Các nghiên cứu thực nghiệm
về hành vi cư dân và chức năng hỗn hợp môi trường là khan
hiếm. Nhiều nghiên cứu về chủ đề này tập trung vào tác động
của việc sử dụng đất hỗn hợp từ góc độ kinh tế đơ thị đối với
giá nhà (Van Cao & Cory, 1982; Song & Knaap, 2003, 2004;
Koster & Rouwendal, 2012; Geogeghan và cộng sự, 1997;
Song và cộng sự, 2013; Yang, 2016).
4.3 Phương pháp luận
4.3.1

Dữ liệu

Để tiến hành phân tích này, cần phải có được giá bán, đặc điểm
nhà ở riêng lẻ và vỉa hè gần đó cho tất cả các ngôi nhà. Tất cả
các ngôi nhà được khảo sát đã được thu thập giữa năm 2018 và
2019, tại thời điểm giá nhà ở ổn định nhất.
4.3.2

Mơ hình

Nghiên cứu này sử dụng mơ hình dạng semi-log, gồm ba nhóm
biến độc lập là các đặc điểm cấu trúc, vị trí và vùng lân cận.
Các biến phụ thuộc và nhiều biến độc lập là được chuyển đổi
dưới dạng logarite.


20
Trong đó, Pi là giá giao dịch nhà ở riêng lẻ thứ i; hằng số; là
đặc điểm cấu trúc thứ k của nhà ở thứ i; là đặc điểm vị trí thứ n
của nhà ở thứ i; là đặc điểm khu vực thứ m của nhà ở thứ i; lần
lượt là hệ số hồi quy của các biến , , và ; đặc điểm j của vỉa hè
thứ i; là sai số.
4.4 Kết quả nghiên cứu
4.4.1

Thống kê mô tả dữ liệu

Sự phân bố các điểm cho thấy mối quan hệ tích cực giữa giá
nhà và diện tích đất, chiều rộng vỉa hè và chỉ số sống động; bên
cạnh, con số cũng cho thấy mối quan hệ tiêu cực giữa giá cả và
khoảng cách đến CBD gần nhất. Cụ thể, từ biểu đồ phân tán của
các biến giá và chiều rộng vỉa hè, các điểm có xu hướng dọc
theo một đường đi từ dưới cùng bên trái lên phía trên bên phải,
điều này chỉ ra mối tương quan dương giữa hai biến số này.
Dữ liệu có 283 quan sát. Điều này cho thấy mối tương quan
giữa giá và diện tích đất là 0,7182, khá cao. Ngoài ra, mối
tương quan giữa các biến cịn lại nhỏ hơn 0,8, do đó, tương

quan thấp.
4.4.2

Kết quả hồi quy

Đặc điểm cấu trúc: diện tích lơ đất tăng 1% thì giá nhà tăng
0,6%. Ngược lại, biến số chiều rộng mặt tiền của ngôi nhà và
ngôi nhà toạ lạc ở vị trí gốc (2 mặt tiền) thì khơng có ý nghĩa
thống kê.
Đặc điểm vị trí: Các biến vị trí có kết quả hỗn hợp. Khoảng
cách đến trung tâm (CBD) có tác động âm với các giá nhà. Khi
khoảng cách từ nhà xa hơn 1 km so với CBD, giá nhà sẽ giảm
6%. Trong khi đó, biến khoảng cách gần nhất đến bệnh viện,
đến chợ thì khơng có ý nghĩa.
Điều kiện sử dụng nhà: nếu ngơi nhà có khả năng cho thuê, giá
bán của nó sẽ tăng khoảng 14%. Các kết quả ngược lại cho các
ngôi nhà sử dụng hỗn hợp vừa ở vừa được sử dụng để làm


21
shophouse thì giá nhà sẽ giảm 9,8% so với các ngôi nhà chỉ
được sử dụng để ở.
Sự lan tỏa của shophouse trong khu phố hỗn hợp: Khi tất cả các
biến số khác được giữ cố định, nếu nhóm tám nhà trong khu
phố hỗn hợp tất cả đều là shophouse, giá bán sẽ tăng 5% giá
của khu dân cư.
Chiều rộng vỉa hè: Chiều rộng của vỉa hè có tác động dương ở
mức ý nghĩa 5%. Giá nhà sẽ tăng khoảng 5% nếu chiều rộng
vỉa hè tăng thêm 1 mét.
Các điều kiện vật lý của vỉa hè: Hầu hết các biến đều khơng có

ý nghĩa thống kê, biến số bề mặt của vỉa hè có ý nghĩa thống kê
ở mức 1% và có tác động tích cực đến giá nhà. Khi hệ thống
chiếu sáng, cây xanh, ghế đá ở vỉa hè gần nhà, giá nhà sẽ tăng
khoảng 14%.
Sự khác nhau về giá nhà ở mỗi quận: Kết quả của các quận
Bình Thạnh, Tân Phú khơng có ý nghĩa thống kê. Đặc biệt,
quận 9 cũng là một quận xa trung tâm thành phố, quận 9 có
khoảng cách đến khu trung tâm thương mại bằng quận Bình
Tân, nhưng giá nhà đất quận 9 vẫn cao hơn. Do quận 9 đang
được đầu tư làm khu đơ thị phía Đơng được quy hoạch là trung
tâm phát triển công nghệ cao của TP HCM.
Sự sống động của vỉa hè: Giá trị nhà sẽ giảm khoảng 2,9% nếu
chỉ số sống động tăng thêm 1 đơn vị. Điều này cũng có thể
được giải thích rằng, nếu phân đoạn vỉa hè có chỉ số sống động
cao hơn, giá nhà sẽ giảm xuống. Kỳ vọng hệ số hồi quy của
biến số này sẽ làm tăng giá trị tài sản, tuy nhiên, kết quả là
ngược lại. Có thể thấy, đơi khi vỉa hè có tính sinh động càng
cao thì giá nhà ở riêng lẻ càng giảm. Các nguyên nhân có thể
gây trở ngại cho việc kinh doanh của chủ nhà, tiếng ồn, tội
phạm.
Các hoạt động trên vỉa hè:


22

•
•

•
•

•

Hoạt động bán hàng rong: hệ số hồi quy khơng có ý nghĩa
thống kê kể cả ban ngày và ban đêm.
Hoạt động sinh hoạt hộ gia đình: có tác động giảm giá nhà
vào ban ngày và khơng có tác động vào ban đêm. Người
mua nhà sẵn sàng trả giá thấp hơn cho những ngơi nhà mà
họ nghĩ rằng họ có thể thực hiện các hoạt động sinh hoạt
hộ gia đình trong khu phố hỗn hợp. Cụ thể, giá nhà sẽ
giảm 2,6% vào ban ngày.
Hoạt động sinh hoạt cộng đồng: giá nhà giảm 5,9% vào
ban ngày. Tuy nhiên, hoạt động sinh hoạt cộng đồng khơng
có ý nghĩa thống kê vào ban đêm.
Hoạt động kinh doanh: có tác động giảm giá nhà vào ban
ngày và khơng có tác động vào ban đêm.
Giao thông vận tải: Giá nhà giảm khoảng 1% vào ban ngày
và 2,7% vào ban đêm khi độ rộng vỉa hè tăng 1 mét.

4.5 Kết luận
Vỉa hè có một đóng góp quan trọng cho chủ sở hữu nhà ở TP.
HCM. Hiện tại, chiều rộng vỉa hè của hầu hết các đường phố là
khơng đồng đều, thậm chí một số đường phố khơng có vỉa hè.
Kế hoạch mở rộng và cải thiện vỉa hè nên được coi là chiến
lược chính của thành phố để giữ cho các khu dân cư và đường
huyết mạch có đầy đủ tiện nghi. Về mặt lý thuyết, chiều rộng
vỉa hè có thể ảnh hưởng đến giá nhà thông qua việc mở rộng và
tôn tạo hoạt động của hộ gia đình và tác động của nó đến các
điều kiện giao thông như tiếng ồn giao thông và lưu lượng giao
thơng, do đó ảnh hưởng đến giá nhà. Những yếu tố này có tác
động tích cực đến giá nhà.

Nghiên cứu này ước tính mối quan hệ giữa vỉa hè và giá nhà ở
TP. HCM. Thứ nhất, xem xét tác động của vỉa hè đến giá nhà
trong một khu phố hỗn hợp tại TP HCM, thứ hai là phân tích
biến động và chênh lệch giá nhà ở giữa mỗi quận tại TP HCM.
Bởi vì các nguồn lực cơng cộng đáng kể được dành cho việc
duy trì và mở rộng vỉa hè dọc theo các đường phố chính, hiểu


23
được mối quan hệ giữa chiều rộng vỉa hè và giá nhà có thể quan
trọng.
Sử dụng mơ hình định giá giá Hedonic để kiểm tra tác động của
vỉa hè đến giá nhà trong một khu phố hỗn hợp. Nghiên cứu cho
thấy chiều rộng vỉa hè có tác động tích cực trong khoảng thời
gian 2018-2019 tại 13 quận, TP. HCM. Kết quả cho thấy những
cải thiện về đặc tính vật lý của vỉa hè trước nhà nằm trong khu
phố hỗn hợp. Hơn nữa, nhìn chung mối tương quan tích cực
giữa chiều rộng vỉa hè và giá nhà dường như cho thấy rằng
người mua nhà ở riêng lẻ sẵn lòng trả nhiều tiền hơn cho ngơi
nhà có vỉa hè rộng hơn trong một khu phố hỗn hợp.
Hơn nữa, nghiên cứu cũng tiến hành xem xét tác động của chỉ
số sống động và các hoạt động vào ban ngày và ban đêm đối
với giá nhà. Dựa trên các phân tích riêng biệt về hoạt động ban
ngày và ban đêm, kết quả cho thấy các hoạt động có tác động
khác nhau đến giá nhà. Đặc biệt, tác động lan tỏa của các hoạt
động kinh doanh làm tăng giá nhà cho cả ngày như ban ngày và
ban đêm.


24

CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ VÀ HẠN
CHẾ CỦA LUẬN ÁN
5.1 Kiến nghị
Quản lý và quy hoạch vỉa hè
Luận án góp phần xây dựng các hướng dẫn, chính sách, luật
pháp hoặc có tác dụng thay đổi nhận thức của xã hội khi coi vỉa
hè là khơng gian cơng cộng. Góp phần xây dựng cơ sở hạ tầng
của bề mặt vỉa hè để cải thiện chất lượng cuộc sống, ví dụ, hành
lang đi bộ, kết nối trên các dịch vụ công cộng, hạn chế phương
tiện cá nhân, an toàn và thoải mái. Hiện nay, mặc dù luật pháp
về quyền sở hữu vỉa hè được xác định rõ ràng, nhưng quyền sử
dụng và quyền sở hữu thực tế khơng được kiểm sốt chặt chẽ
bởi các cơ quan chức năng tại TP. HCM. Một trong những lý do
chính là chất lượng vỉa hè kém, cụ thể là chiều rộng vỉa hè rất
nhỏ, chủ yếu dưới 3 mét. Cùng với kẹt xe và người sử dụng
phương tiện phải chạy trên vỉa hè. Hơn nữa, lý do quan trọng
không kém là luận án này đề xuất các giải pháp và chính sách
cho các cấp quản lý và đối tượng trong quản lý cơ sở hạ tầng đô
thị, quản lý quy hoạch đô thị và cần thiết trong bối cảnh tại TP.
HCM ngày nay.
Một trong những lý do chính là cơ sở hạ tầng đường phố đô thị
nghèo nàn dẫn đến tắc nghẽn giao thông và người lái xe trên vỉa
hè. Hơn nữa, lý do quan trọng là quản lý vỉa hè vẫn còn phân
mảnh và cục bộ. Việc sử dụng vỉa hè tồn tại các chức năng khác
nhau tạo ra cảm giác rằng việc sở hữu vỉa hè khơng cịn là hàng
hóa cơng cộng. Do đó, việc quản lý vỉa hè cũng khó khăn trong
bối cảnh văn hóa và lịch sử này.
Vỉa hè sinh hoạt tại đơ thị chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tồn bộ hệ
thống giao thông và vỉa hè sống động sẽ làm phong phú các
hoạt động kinh tế xã hội và góp phần cải thiện đời sống xã hội.

Tóm lại, một vỉa hè sống động phụ thuộc vào các yếu tố chính
như sau các điều kiện vật lý đảm bảo và các dịch vụ liền kề.


25
Khi các điều kiện của một vỉa hè có thể đáp ứng nhu cầu và yêu
cầu của mọi người, đời sống xã hội sẽ được nâng cao và mang
lại không gian vỉa hè sống động.
Quyết định của chủ sở hữu nhà hay người mua nhà
Kết quả nghiên cứu này có thể cung cấp thông tin cho những
người dự định mua nhà. Nghiên cứu cho thấy lợi ích và khả
năng sử dụng của vỉa hè trước nhà. Mức độ sẵn lòng trả của
người mua nhà có thể phụ thuộc vào lợi ích mà vỉa hè mang lại.
Kết quả thực nghiệm trong nghiên cứu này đã chỉ ra rằng vỉa hè
càng rộng thì giá trị nhà càng cao. Kết quả này chỉ cho thấy mối
quan hệ tích cực giữa hai biến. Do đó, để đi đến kết luận sâu
hơn về ý nghĩa chính sách, có nên xem xét mở rộng vỉa hè hay
không? Với kết quả này, không đủ cơ sở để trả lời, theo tác giả,
nghiên cứu có thể phân tích nhiều hơn về chi phí và lợi ích
trong việc mở rộng vỉa hè mới có thể đưa ra kết luận. Đây có
thể là một gợi ý cho hướng nghiên cứu tiếp theo.
Ngoài ra, dựa trên dữ liệu nghiên cứu và kết quả nghiên cứu có
thể cho thấy rằng khi vỉa hè được mở rộng thêm 1 mét, giá nhà
sẽ tăng thêm 5%. Trên thực tế, nếu quy hoạch đô thị mở rộng
vỉa hè, nó chỉ có thể mở rộng theo hướng giảm diện tích của
ngơi nhà, bởi vì việc mở rộng vỉa hè làm giảm chiều rộng của
đường phố là không thể. Như vậy, khi mở rộng vỉa hè thêm 1
mét, chiều dài của ngôi nhà giảm đi 1 mét, vậy diện tích lơ đất
sẽ giảm bao nhiêu? Dựa trên dữ liệu khảo sát, tác giả nhận thấy
chiều rộng ngôi nhà phổ biến là khoảng từ 4 đến 5 mét, chiếm

45%. Nếu vỉa hè được kéo dài thêm 1 mét, diện tích nhà trong
nhóm này giảm khoảng 7%.
Người mua nhà có sẵn sàng chấp nhận kích thước nhà bị thu
hẹp không? Người mua nhà được hưởng lợi từ việc mở rộng vỉa
hè 1 mét, tăng 5% giá nhà nhưng giảm 7% về quy mô lô đất. Để
trả lời câu hỏi này, nó phụ thuộc vào sự sẵn lịng chấp nhận của
người mua nhà để xem xét lợi ích và chi phí của sự thay đổi
này.