Tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố hà nội

i

lêi cam ®oan
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên c u c a
riêng tôi. Các tư li u, k t qu" nghiên c u c a Lu$n án
chưa ñư%c công b' ( b)t kỳ tài li u nào khỏc.
Tác giả

Trần Tú Cờng


ii

mục lục
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục chữ viết tắt
Danh mục sơ đồ biểu bảng
Mở đầu

i
ii
iii
iv
1

Chơng 1. Một số vấn đề lý luận v
quản lý của Nh

thực tiễn về vai trò

nớc đối với đất đai trong quá trình đô

thị hoá

10

1.1. Đất đô thị v% sự cần thiết tăng cờng vai trò quản lý của Nh% nớc
đối với đất đai
10
1.2. Quản lý nh% nớc đối với đất đai trong quá trình đô thị hoá
46
1.3. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một sè n−íc trªn thÕ giíi v% mét
sè tØnh, th%nh phè trong nớc
60
Chơng 2. Thực trạng Quản lý nh

nớc đối với đất đai

trong quá trình Đô thị hoá ở th nh phố H

nội từ khi có

luật đất đai năm 1987 đến nay

72

2.1. Điều kiện tự nhiên v% kinh tế B xD hội của th%nh phố H% Nội ảnh
hởng tới vai trò quản lý của Nh% nớc đối với đất đai trong quá trình
đô thị hoá
72

2.2. Thực trạng quản lý nh% nớc ®èi víi ®Êt ®ai ë th%nh phè H% Néi tõ
khi có Luật đất đai năm 1987 đến nay
84
Chơng 3. định hớng v
trò quản lý của Nh

giải pháp cơ bản tăng c−êng vai

n−íc ®èi víi ®Êt ®ai ë th nh phè H

Néi trong thêi gian tíi

140

3.1. Dù b¸o vỊ sù ph¸t triĨn cđa th%nh phè H% Néi v% xu h−íng biÕn
®éng của đất đô thị trong quá trình đô thị hoá ở th%nh phố H% Nội
141
3.2. Định hớng tăng cờng vai trò quản lý của Nh% nớc đối với đất
đai ở th%nh phố H% Nội trong quá trình đô thị hoá
149
3.3. Một số giải pháp cơ bản nhằm tăng cờng vai trò quản lý của Nh%
nớc đối với đất đai trong quá trình đô thị hoá ở th%nh phố H% Nội
168
Kết luận

Danh mục t%i liệu tham khảo
Các công trình khoa học đD công bố của tác giả
Phụ lục

192

iii

Danh mục những chữ viết tắt
BĐS
BCHTW
CNXH
CHXHCN
CNTB
CNH
ĐTH
ĐGHC
GPMB
GCN
HĐBT
HĐCP
HĐND
HĐH
QLNN
QSDĐ
QHSX
LLSX
TNHH
TLSX
WTO
SDĐ
SHTN
SHTT
SHNN

Sở TNMT&NĐ
Phòng TN&MT
UBTVQH
UBND
NSDĐ
NXB
KTTT
VNĐ
USD

: Bất động sản
: Ban chấp h%nh Trung ơng Đảng Cộng sản Việt Nam
: Chñ nghÜa XD Héi
: Céng ho% xD héi chñ nghĩa Việt Nam
: Chủ nghĩa t bản
: Công nghiệp hoá
: Đô thị hoá
: Địa giới h%nh chính
: Giải phóng mặt b»ng
: GiÊy chøng nhËn
: Héi ®ång Bé tr−ëng
: Héi ®ång Chính phủ
: Hội đồng nhân dân
: Hiện đại hoá
: Quản lý Nh% nớc
: Quyền sử dụng đất
: Quan hệ sản xuất
: Lực lợng sản xuất
: Trách nhiệm hữu hạn
: T liệu sản xuất

: Tổ chức Thơng mại Thế giới
: Sử dụng đất
: Sở hữu t nhân
: Sở hữu tập thể
: Sở hữu nh% nớc
: Sở T%i nguyên Môi trờng v% Nh% đất
: Phòng T%i nguyên v% Môi trờng
: Uỷ ban th−êng vơ qc héi.
: ban nh©n d©n
: Ng−êi sư dụng đất
: Nh% xuất bản
: Kinh tế thị trờng
: Tiền ViƯt Nam
: TiỊn Mü


iv

Danh mục các bảng biểu sử dụng trong luận án
Biểu 2.1. Chuyển đổi cơ cấu kinh tế th%nh phố H% Nội (theo GDP giá thực tế)

77

Biểu 2.2. Tình hình sử dụng đất của một số loại đất chủ yếu trên địa b%n
th%nh phố H% Nội
Biểu 2.3. Tổng hợp kết quả đo vẽ bản đồ Địa chính cơ sở ở th%nh phố H% Nội

80
92

Biểu 2.4. Kết quả giao đất v% cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât
nông nghiệp ở th%nh phố H% nội (Theo Nghị định 64/CP)

96

Biểu 2.5. Kết quả kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo Nghị định số 60/CP ở th%nh phố H% Nội (Thời điểm
năm 1998)

97

Biểu 2.6. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị H% Nội 98
BiĨu 2.7. KÕt qu¶ cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dụng đất ở khu vực nông
thôn th%nh phố H% Nội (tính đến năm 2005)

99

Biểu 2.8. Tình hình sử dụng quỹ nh% đất chuyên dùng (Tổng hợp theo
Quyết định 2841/QĐBUB ng%y 04/08/1995)

100

Biểu 2.9. Tổng hợp kế hoạch v% kết quả thực hiện kế hoạch chuyển mục
đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang phát triển công nghiệp v%
xây dựng đô thị ở th%nh phố H% Nội Giai đoạn 1996 B 2000

104

Biểu 2.10. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng ®Êt giai ®o¹n 2001 – 2005
ë th%nh phè H% Néi

105

BiĨu 2.11. So sánh giá đất ở tại một số thời điểm theo các Quyết định về
khung giá đất của UBND th%nh phố H% Nội Từ năm 1994 B 2005 112
Biểu 2.12. Các khoản thu ngân sách từ đất trên địa b%n th%nh phố H% Nội
giai đoạn 1991B2006

118

Biểu 3.1. Dự báo nhu cầu sử dụng đất đô thị đến năm 2020 trên địa b%n
th%nh phố H% nội

147


1

Mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề t i
H N/i là Th đơ c a nư0c C/ng hồ xã h/i ch nghĩa (CHXHCN) Vi t
Nam, “là trung tâm ñ8u não chính tr: ; hành chính qu'c gia, trung tâm l0n v<
văn hoá, khoa h>c giáo d@c, kinh t và giao d:ch qu'c t c a c" nư0c, là nơi
ñBt tr@ s( c a các cơ quan Trung ương c a ð"ng và Nhà nư0c, các tE ch c
chính tr: ; xã h/i, các cơ quan ñFi di n ngoFi giao, tE ch c qu'c t và là nơi
diGn ra các hoFt ñ/ng ñ'i n/i, ñ'i ngoFi quan tr>ng c a c" nư0c” [71;31].
Trong sK nghi p xây dKng và phát triMn đ)t nư0c, th đơ Hà N/i có v: trí quan
tr>ng hàng đ8u, khơng chO đóng góp ticòn là nơi nghiên c u, phát hi n và tE ch c thKc hi n, nhân r/ng nhQng ch
trương ñưRng l'i kinh t c a ð"ng, ph@c v@ vi c hoFch ñ:nh nhQng chi n

lư%c kinh t c a ñ)t nư0c. M/t trong nhQng m@c tiêu l0n ñã ñư%c ð"ng và
Nhà nư0c ñBt ra là xây dKng, phát triMn Th đơ x ng đáng v0i v: th Th đơ
c a đ)t nư0c có 100 tri u dân vào năm 2020. Chính vì v$y v)n đ< đơ th: hố
(ðTH) ( thành ph' Hà N/i khơng chO có ý nghĩa v< mBt phát triMn kinh t , mà
cịn là m@c tiêu, là đ/ng lKc đM xây dKng, phát triMn thành ph' Hà N/i “…văn
minh, hi n ñFi, k thXa và phát huy truyThăng Long ; Hà N/i” [71;31].
ð)t ñai là ngu\n n/i lKc quan tr>ng hàng ñ8u c a sK nghi p ðTH khơng
chO đM đáp ng nhu c8u v< mBt b]ng, mà cịn là hàng hố đBc bi t ñM khai thác
nh]m tFo ra ngu\n v'n ñ8u tư xây dKng và phát triMn đơ th:. KM tX sau khi có
Lu$t ð)t đai năm 1987, đBc bi t sau Lu$t ð)t ñai năm 1993, t'c ñ/ ðTH (
Thành ph' Hà N/i diGn ra ngày càng nhanh. Do "nh hư(ng c a ðTH, ñ)t ñai
( Hà N/i bi n ñ/ng mFnh c" v< m@c ñích sY d@ng và ñ'i tư%ng sY d@ng. Di n
tích đ)t nơng nghi p nơng thơn thu hbp d8n, di n tích đ)t đơ th: tăng lên
nhanh chóng, quan h kinh t đ)t đơ th: cũng đư%c tic a KTTT. Quan h sY d@ng đ)t đơ th: có nhQng phát sinh ph c tFp mà nhikhi đã vư%t ra ngồi t8m kiMm sốt c a Nhà nư0c ; đó là tình trFng tK chuyMn


2

m@c đích sY d@ng đ)t trái pháp lu$t, sK q t"i c a hF t8ng kf thu$t đơ th:; ơ
nhiGm mơi trưRng; thi u v'n đ8u tư cho ðTH… ðBc bi t đơ th: phát triMn
khơng theo đúng m@c tiêu ñ:nh hư0ng c a Nhà nư0c do công tác xây dKng và
qu"n lý quy hoFch kém (trong đó có c" quy hoFch đơ th: và quy hoFch sY
d@ng đ)t). Giá c" đ)t đơ th: trên th: trưRng b)t đ/ng s"n có nhQng bi n đ/ng
r)t ph c tFp, gây ra nhQng khó khăn cho phát triMn kinh t xã h/i. Do bi n
ñ/ng c a quan h sY d@ng ñ)t trong q trình ðTH, tình hình chính tr: ; xã
h/i cũng có nhQng biMu hi n x)u như: cách bi t giàu nghèo ngày càng l0n;
tình trFng khi u ki n ngày càng gia tăng, ñBc bi t khi u ki n trong lĩnh vKc

ñ)t ñai chi m tm l l0n… ðM c"i tFo và phát triMn đơ th:, Thành ph' đã ph"i
đ8u tư hàng tm USD, trong đó ch y u là tX các ngu\n v'n vay c a các nhà
đ8u tư nư0c ngồi. Trong khi đó, ngu\n v'n này khơng ph"i hồn tồn đư%c
sY d@ng đM đ8u tư trKc ti p cho các cơng trình đơ th:, nó cịn đư%c sY d@ng
cho chi phí đñ8u tư, tX năm 1997 thành ph' Hà N/i đã thí ñiMm ñ)u giá quy(QSDð). Ch trương này ñã góp ph8n tháo gs khó khăn v< v'n ñ8u tư cho
m/t s' dK án tr>ng ñiMm. Tuy nhiên thKc t ( thành ph' Hà N/i, v)n ñ< khai
thác ngu\n lKc đ)t đai thơng qua hình th c giao đ)t b]ng ñ)u giá, ñ)u th8u
nh]m ñáp ng nhu c8u v< mBt b]ng ñ)t ñai cho các nhà ñ8u tư và v'n ñ8u tư
cho ðTH chO m0i ( m c làm ñiMm. Vai trò c a Nhà nư0c trong qu"n lý, sY
d@ng ñ)t v0i ch c năng là ñFi di n cho s( hQu tồn dân v< đ)t đai chưa rõ
ràng, hi u qu" qu"n lý th)p; quan h kinh t giQa ñFi di n s( hQu ñ)t ñai v0i
ngưRi sY d@ng ñ)t (SDð) chưa minh bFch và nhiquá trình ðTH ( thành ph' Hà N/i. ðó là nhQng n/i dung c8n đư%c nghiên
c u và lý gi"i c" v< lý lu$n và thKc tiGn. Là cán b/ cơng tác nhiqu"n lý đ)t ñai, qu"n lý ñô th: tFi thành ph' Hà N/i, nghiên c u sinh nh$n
th c: ðTH và v)n ñ< ñ)t ñai trong quá trình ðTH; qu"n lý nhà nư0c v< ®Êt ®ai
trong ntính c)p thi t hi n nay. Nh]m góp ph8n làm sáng tu nhQng v)n ñ< nêu trên,
nghiên c u sinh lKa ch>n ñ< tài lu$n án là “Tăng cư ng vai trị qu n lý c a
Nhà nư c đ i v i đ t đai trong q trình ðơ th" hoá # thành ph Hà N&i”.


3

2. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề t i
)t ñai là ngu\n tài nguyên qu'c gia vô cùng quý giá, là tư li u s"n
xu)t (TLSX) không thM thay th đư%c trong s"n xu)t nơng lâm nghi p, là mBt
b]ng đM phát triMn đơ th: trong q trình ðTH.... Lu$t đ)t đai năm 1987 đư%c

ban hành trong hồn c"nh cơng cu/c đEi m0i tồn di n ( nư0c ta ti n hành tX
năm 1986 ñã ñFt ñư%c nhQng thành tKu ban đ8u, trong đó nEi b$t là nhQng
thành tKu v< kinh t . N/i dung qu"n lý nhà nư0c (QLNN) v< ñ)t ñai trong nKTTT ñ:nh hư0ng XHCN ñã ñư%c nghiên c u khá toàn di n và r/ng rãi. Tuy
nhiên n/i dung QLNN v< ñ)t ñai trong quá trình ðTH trong đitriMn nnhư thành ph' Hà N/i, cịn chưa có nhith'ng và tồn di n.
w giác đ/ nghiên c u lý lu$n v< quan h s( hQu ñ)t ñai trong thRi kỳ
quá ñ/ lên CNXH, trong ñic u quan tr>ng cơng phu c a các B/, các Vi n nghiên c u, các nhà khoa h>c
như: ñ< tài nghiên c u “Cơ s khoa h c cho vi c ho ch ñ nh các chính sách
ñ t ñai và s d ng h p lý qu" ñ t ñai” ; năm 2000, c a TEng c@c ð:a chính
và Vi n nghiên c u ð:a chính, do TS.Chu Văn ThOnh là ch nhi m ñ< tài; ñ<
tài khoa h>c c)p nhà nư0c v< “Th$c tr ng v n ñ& s h'u và phương hư)ng
gi*i quy,t

nư)c ta hi n nay” ; năm 2005, do PGS.TS NguyGn Văn ThFo là

ch nhi m ñ< tài; ñ< tài: “Lý lu.n ñ a tô và v.n d ng ñ0 gi*i quy,t m2t s3 v n
ñ& v& ñ t ñai

Vi t Nam” ; năm 2005, ñ< tài nghiên c u khoa h>c c)p B/

thu/c B/ Tài chính do Hà Quý Tình là ch nhi m.... Nhìn chung các nghiên
c u ñã ñ< c$p ñ n n/i dung s( hQu tồn dân v< đ)t đai gyn v0i nnư0c ta, v0i m@c tiêu tìm hiMu cơ s( khoa h>c, tham mưu cho Nhà nư0c ban
hành các chính sách ñ)t ñai ( nư0c ta trong giai ñoFn hi n nay. Tuy nhiên v<
lý lu$n, các nghiên c u trên cũng cịn có nhQng quan điMm chưa th'ng nh)t
như: có m/t s' ñ< xu)t c8n xem xét ñM quy ñ:nh có nhi

đ)t đai, khi nư0c ta là thành viên ñ8y ñ c a WTO. Ncác chính sách v< qu"n lý ñ)t ñai c a Nhà nư0c ph"i phù h%p các quy lu$t c a
th: trưRng, nh]m thúc ñ|y quá trình phát triMn kinh t đ)t nư0c; có đ< xu)t nên


4

có hai hình th c s( hQu đ)t đai cơ b"n ( nư0c ta là s( hQu nhà nư0c và s( hQu
tư nhân, vì quan h s( hQu đ)t đai này ñang chi m ưu th trên th gi0i và
nư0c ta không nên là m/t ngoFi l , khi xác đ:nh phát triMn ntrị ch đFo c a kinh t nhà nư0c ( nư0c ta hi n nay… Quan ñiMm ñư%c thXa
nh$n hi n nay, ñư%c quy đ:nh thành lu$t là hình th c s( hQu tồn dân v< ñ)t
ñai, nhưng theo xu hư0ng m( r/ng quyti m c$n v0i quyV< n/i dung ñ)t ñai v0i tính ch)t là ngu\n lKc quan tr>ng c a quá trình
cơng nghi p hố (CNH), hi n đFi hố (HðH) ñ)t nư0c, trong ñiKTTT, cũng ñã ñư%c nhi<u tE ch c, cá nhân các nhà khoa h>c quan tâm nghiên
c u như: các cơng trình nghiên c u c a GS.TSKH Lê ðình Thyng (ðH Kinh t
Qu'c dân); GS.TS NguyGn ðình Hương (ðH Kinh t Qu'c dân); GS.TSKH Lê
Du Phong (ðH Kinh t Qu'c dân)… Trong đó có loFt bài nghiên c u khá sâu
n/i dung này c a TS.NguyGn Dũng Ti n (Vi n nghiên c u ð:a chính) – Ví d@:
Bài báo “Cơng tác đ a chính – nhà đ t m2t th8i b t c.p v)i th trư8ng BðS”,
năm 2006 hoBc bài: “Quan h s d ng h p lý ñ t ñai khu v$c nơng thơn, m2t
bi n pháp v@a có tính trư)c mBt, v@a có tính lâu dài nhDm xố đói gi*m nghèo
và phát tri0n b&n v'ng

Vi t Nam”, năm 2005… Các nghiên c u này ch y u

ñ< c$p ñ n n/i dung phân bE ñ)t ñai cho các ngành kinh t và qu"n lý đ)t đai sao
cho có hi u qu"; trong ñi

là ngu\n tài ngun l0n nh)t c8n ñư%c khai thác m/t cách hi u qu" ñM ph@c v@
công cu/c phát triMn kinh t c a đ)t nư0c.
Trong q trình CNH, HðH, t'c đ/ đơ th: hố mFnh, phát sinh mâu
thu•n v< quytrong các chính sách v< b\i thưRng, h€ tr% khi thu h\i đ)t. ðã có nhitrình nghiên c u c a nhi<u nhà khoa h>c và nhà qu"n lý v< xây dKng chính
sách đ)t đai trong quan h s( hQu tồn dân v< đ)t đai ( nư0c ta, nh]m góp ý
ki n v0i Nhà nư0c xây dKng chính sách b\i thưRng đ"m b"o cơng b]ng xã
h/i, tFo đitên: “M2t s3 ý ki,n nhDm khBc ph c s$ trHm lBng cIa th trư8ng B t ñ2ng s*n
giai ño n hi n nay”, năm 2006 c a GS.TS Tô Xuân Dân (Vi n nghiên c u


5

phát triMn kinh t xã h/i); bài báo cáo tham lu$n v0i tiêu ñ<: “M2t s3 v n ñ& lý
lu.n v& th trư8ng B t ñ2ng s*n” ; H/i th"o khoa h>c “Nghiên cKu th trư8ng
B t ñ2ng s*n

Vi t Nam”, năm 2001 c a PGS.TS Vũ Văn Phúc (H>c vi n

Chính tr: Qu'c gia H\ Chí Minh); bài báo: “M2t s3 suy nghĩ v& giá c* ru2ng
ñ t và vi c đ&n bù gi*i phóng mNt bDng trong quy ho ch xây d$ng” ; tFp chí
Kinh t và Phát triMn, s' tháng 9 năm 2001 c a GS.TS PhFm Quang Phan
(ðH Kinh t Qu'c dân);
V< n/i dung hàng hoá QSDð trong th: trưRng b)t ñ/ng s"n (BðS) (
Vi t Nam hi n nay và v)n ñ< QLNN v< ñ)t ñai trong th: trưRng BðS, cũng ñã
ñư%c nhi<u nhà khoa h>c, nhinhi<u thành tKu quan tr>ng. Vi n Nghiên c u ð:a chính thu/c B/ Tài ngun
và Mơi trưRng ñã tE ch c hai cu/c h/i th"o l0n ( thành ph' Hà N/i và thành

ph' H\ Chí Minh vào năm 2006 v0i tiêu đ<: “ð a chính v)i th trư8ng b t
ñ2ng s*n, lý lu.n và th$c tiOn

Vi t Nam”. ðã có nhi
Nhà nư0c nh]m bình En giá đ)t và phát triMn th: trưRng BðS ( nư0c ta, như:
các nghiên c u c a TS. PhFm Sf Liêm (H/i xây dKng Vi t Nam); GS. TSKH
Lê ðình Thyng (ðH Kinh t Qu'c dân); PGS.TS NguyGn ðình Kháng (H>c
vi n Chính tr: Qu'c gia H\ Chí Minh)... trong đó có đ< tài nghiên c u c)p B/
do TS. Tr8n Kim Chung là ch nhi m v0i tiêu đ<: “Mơi trư8ng đHu tư b t
đ2ng s*n

Vi t Nam P Cơ s lý lu.n, th$c tr ng và gi*i pháp” – năm 2006,

đ< c$p khá tồn di n.
V)n đ< QLNN v< đơ th: trong đó có qu"n lý đ)t đơ th: cũng đư%c
nghiên c u khá bài b"n như: cu'n sách “Chính sách thu hút đHu tư vào th
trư8ng b t ñ2ng s*n Vi t Nam”, năm 2006, tác gi" Lê Xuân Bá và Tr8n Kim
Chung thu/c Vi n Nghiên c u Qu"n lý Kinh t Trung ương; Giáo trình
“Qu*n lý đơ th ”, năm 2003 c a ðFi h>c Kinh t Qu'c dân do GS.TS NguyGn
ðình Hương ch biên, Giáo trình “Kinh t, đơ th ”, năm 2002 c a ðFi h>c
Kinh t Qu'c dân do GS.TS NguyGn ðình Hương ch biên… Trong phFm vi
hbp hơn, các nghiên c u v< qu"n lý sY d@ng ñ)t ñô th:, mà ch y u là ñ< c$p
ñ n giá quyTuân là ch nhi m v0i tên là: “Nghiên cKu m2t s3 nguyên nhân cơ b*n làm


6

bi,n đ2ng giá đ t đơ th trên th trư8ng và ñ& xu t phương pháp xác ñ nh giá

ñ t đơ th phù h p v)i nư)c ta”, năm 2005; hoBc ñ< tài: “Gi*i pháp phát tri0n
th trư8ng b t đ2ng s*n

Hà N2i”, năm 2005 do GS.TSKH Lê ðình Thyng

ch trì. UBND Thành ph' Hà N/i cũng đã tE ch c m/t s' cu/c h/i th"o nh]m
tranh th ý ki n c a các chuyên gia và các nhà khoa h>c, đM có bi n pháp, cơ
ch trong chO ñFo, tE ch c thKc hi n chính sách qu"n lý ñ)t ñai c a Nhà nư0c
trên ñ:a bàn như: H/i th"o khoa h>c: “Th trư8ng nhà ñ t

Hà N2i P th$c

tr ng và gi*i pháp tăng cư8ng qu*n lý nhà nư)c” ; năm 2002; H/i th"o khoa
h>c l8n th hai: “Kinh t, hàng hoá cIa Thăng Long Hà N2i P th$c tr ng và
ñNc trưng...” ; năm 2005...
Các nghiên c u v< QLNN ñ'i v0i ñ)t ñai giai ñoFn hi n nay, ph8n l0n
t$p trung ñ< c$p ñ n cơ ch chính sách v< đ)t đai, trong đinư0c ta đang trong q trình h/i nh$p v0i nkinh t th gi0i (WTO). ðBc bi t các nghiên c u trong giai ñoFn Vi t Nam
ñàm phán gia nh$p WTO, ñth nào ñM tFo ra ñ'i tr>ng cho nngu\n lKc đ)t đai đư%c đánh giá có v: trí vơ cùng quan tr>ng. M/t trơng
nhQng ñ< tài nghiên c u tương ñ'i toàn di n là ñ< tài nghiên c u c)p nhà
nư0c c a NguyGn ðình B\ng thu/c B/ Tài ngun và Mơi trưRng v0i tên đ<
tài là “Nghiên cKu ñWi m)i h th3ng qu*n lý ñ t ñai ñ0 hình thành và phát
tri0n th trư8ng b t đ2ng s*n

Vi t Nam”, năm 2005. Tuy nhiên cho ñ n nay

chưa có đ< tài hoBc cơng trình nghiên c u nào cơng b' trùng v0i đ< tài lu$n án

mà nghiên c u sinh đã ch>n.
Hà N/i là Th đơ, là đơ th: ñBc bi t và là m/t trung tâm l0n c a tam
giác tăng trư(ng phía Byc. Cùng v0i thành ph' H\ Chí Minh, Hà N/i là trung
tâm kinh t l0n c a c" nư0c. QLNN v< ñ)t ñai ( thành ph' Hà N/i trong giai
đoFn đ« th: hố mFnh mƒ hi n nay n"y sinh nhivi c lKa ch>n đ< tài lu$n án thKc sK xu)t phát tX nhu c8u c a thKc tiGn.
3. Mục đích v nhiệm vụ nghiên cứu
a. M c đích nghiên cKu: Trên cơ s( khái qt m/t s' v)n ñ< v< lý lu$n
và thKc tiGn, lu$n án phân tích, đánh giá thKc trFng qu"n lý c a Nhà nư0c ñ'i


7

v0i đ)t đai trong q trình ðTH ( m/t đơn v: hành chính c@ thM là thành ph'
Hà N/i, trong gi0i hFn v< thRi gian tX khi có Lu$t đ)t ñai năm 1987 ñ n nay.
ðM tX ñó ñ< xu)t m/t s' phương hư0ng và gi"i pháp cơ b"n, nh]m tăng cưRng
vai trò qu"n lý c a Nhà nư0c v< đ)t đai trong q trình ðTH ( nư0c ta nói
chung, trong đó có thành ph' Hà N/i.
b. Nhi m v cIa lu.n án:
; Nghiên c u các v)n ñ< lý lu$n v< quan h sY d@ng đ)t; v)n đ< đơ th:
hố, v< vai trị qu"n lý c a Nhà nư0c ñ'i v0i ñ)t ñai, v0i tính ch)t là ngu\n
lKc quan tr>ng trong quá trình ðTH ( thành ph' Hà N/i; bài h>c tX thKc tiGn
( m/t s' qu'c gia và m/t s' tOnh thành trong nư0c, rút ra cho Vi t Nam và
cho thành ph' Hà N/i nói riêng.
; Thu th$p đ8y đ , có h th'ng các thơng tin, tư li u v< qu"n lý nhà
nư0c ñ'i v0i ñ)t ñai ( thành ph' Hà N/i tX năm 1987 ñ n nay, phân tích thKc
trFng vai trị qu"n lý c a Nhà nư0c đ'i v0i đ)t đai trong q trình ðTH (
thành ph' Hà N/i, ñánh giá mBt ñư%c, mBt hFn ch và nhQng v)n ñ< ñBt ra
hi n nay.
; < xu)t định h0ng v m/t s' gi"i phỏp c b"n nh]m tăng cưRng vai

trò qu"n lý c a Nhà nư0c đ'i v0i đ)t đai trong q trình ðTH ( thnh ph' H
N/i trong thRi gian t0i.
4. Đối tợng v phạm vi nghiên cứu
P 3i t ng nghiờn cKu: Lu$n án t$p trung nghiên c u vai trò qu"n lý
c a Nhà nư0c đ'i v0i đ)t đai trong q trình ðTH, trong ñiKTTT và h/i nh$p kinh t th gi0i ( m/t đơn v: hành chính c@ thM là thành
ph' Hà N/i.
P V& không gian: nghiên c u v)n ñ< qu"n lý c a Nhà nư0c ñ'i v0i ñ)t
ñai ( thành ph' Hà N/i.
P V& th8i gian: nghiên c u tX khi có Lu$t đ)t đai năm 1987 ủ n nay.
5. Cơ sở phơng pháp luận v phơng pháp nghiên cứu
Lu$n ỏn l)y ch ngha duy v$t bi n ch ng và ch nghĩa duy v$t l:ch sY
c a Ch nghĩa Mác – Lênin làm cơ s( phương pháp lu$n c a phương pháp
nghiên c u kinh t ; lu$n án dKa vào các qui lu$t kinh t và quan ñiMm, ñưRng


8

l'i, chính sách c a ð"ng và Nhà nư0c làm cơ s( phân tích, đánh giá và đ<
xu)t gi"i pháp.
ðM gi"i quy t nhQng n/i dung nhi m v@ ñBt ra, lu$n án còn sY d@ng m/t
s' phương pháp nghiên c u kinh t phE bi n sau:
; Phương pháp trXu tư%ng hố khoa h>c và phương pháp phân tích h
th'ng: vi c nghiên c u vai trò qu"n lý ñ)t ñai c a Nhà nư0c ( thành ph' Hà
N/i trong q trình ðTH đư%c thKc hi n m/t cách ñ\ng b/, gyn v0i tXng giai
ñoFn, tXng hoàn c"nh l:ch sY c@ thM c a ñ)t nư0c và c a Thành ph'.
; Phương pháp th'ng kê, thu th$p thông tin ñ:nh lư%ng: lu$n án ñã sY
d@ng các s' li u tài li u th'ng kê thích h%p đM ph@c v@ cho vi c phân tích, đánh
giá tồn di n n/i dung nhi m v@ và k t qu" c a hoFt ñ/ng qu"n lý c a Nhà nư0c
v< ñ)t ñai trong tXng giai ñoFn c@ thM ( thành ph' Hà N/i.

; Phương pháp quy nFp và diGn d:ch: trên cơ s( phân tích nhQng n/i dung
cơ b"n v< qu"n lý ñ)t ñai c a Nhà nư0c và thKc t qu"n lý SDð trên ñ:a bàn
thành ph' Hà N/i, lu$n án sY d@ng phương pháp quy nFp ñM ñưa ra nhQng ñánh
giá chung mang tính khái quát v< thKc trFng qu"n lý và SDð ( thành ph' Hà
N/i. ThKc trFng này ñư%c ñBt trong b'i c"nh chung c a c" nư0c và dư0i tác
ñ/ng c a cơ ch KTTT.
; Phương pháp chuyên kh"o, ñ'i chi u so sánh: Lu$n án ti n hành
nghiên c u m/t v)n ñ< chuyên sâu trong lĩnh vKc qu"n lý ñ)t ñai. ð\ng thRi
n/i dung qu"n lý c a Nhà nư0c ñ'i v0i ñ)t ñai ( thành ph' Hà N/i, ñư%c xem
xét ñánh giá trên cơ s( so sánh đ'i chi u v0i cơng tác qu"n lý ñ)t ñai c a m/t
s' nư0c trên th gi0i và m/t s' tOnh, thành ph' trong nư0c, nh]m rút ra bài
h>c kinh nghi m cho Vi t Nam và cho thành ph' Hà N/i.
Ngoài vi c thu th$p nhQng tài li u đã cơng b', v0i tư cách là cán b/
trKc ti p tham gia công tác QLNN v< ñ)t ñai ( thành ph' Hà N/i, tác gi" lu$n
án ñã tK ñi6. Những điểm míi cđa ln ¸n
Lu$n án đã k thXa, ti p thu nhitài, trên cơ s( ñó có bE sung, phát triMn phù h%p v0i yêu c8u c a ñ'i tư%ng
nghiên c u. Lu$n án có m/t s' điMm m0i như sau:


9

; Khái qt hố m/t s' v)n đ< lý lu$n v< đơ th:, đBc điMm c a đ)t đơ
th:, q trình đơ th: hố và m'i quan h giQa đ)t ñai v0i quá trình ðTH;
; Làm rõ sK c8n thi t khách quan c8n tăng cưRng vai trò qu"n lý c a
Nhà nư0c đ'i v0i đ)t đai nói chung, trong đó đBc bi t là đ)t đai đơ th: và ®Êt
®ai đang trong q trình đơ th: hố. Kh„ng đ:nh l%i ích kinh t c a Nhà nư0c
trong qu"n lý và SDð trong quá trình ðTH, vXa v0i ch c năng đFi di n s(
hQu tồn dân v< đ)t đai, vXa v0i ch c năng c a Nhà nư0c th'ng nh)t qu"n lý

ñ)t ñai trong phFm vi c" nư0c;
; Làm rõ khái ni m qu"n lý nhà nư0c ñ'i v0i ñ)t ñai và n/i dung cơ
b"n c a qu"n lý nhà nư0c v< ñ)t ñai hi n nay, trong ñitồn dân ( nư0c ta;
; Phân tích kinh nghi m c a m/t s' nư0c và m/t s' tOnh thành trong
nư0c v< hoFt ñ/ng qu"n lý đ)t đai,tX đó rút ra bài h>c cho Vi t nam và cho
thành ph' Hà n/i v< QLNN ñ'i v0i đ)t đai trong q trình đơ th: hóa;
; TX cơ s( lý lu$n và thKc tiGn hoFt ñ/ng qu"n lý nhà nư0c v< ñ)t ñai (
m/t ñơn v: hành chính c@ thM là thành ph' Hà N/i, tEng k t, ñánh giá thKc
tiGn ,rút ra ñư%c nhQng v)n ñ< c)p bách c8n ñư%c xem xét gi"i quy t ; ñó là
làm th nào ñM hoFt ñ/ng qu"n lý nhà nư0c v< ñ)t ñai ( thành ph' Hà N/i
trong quá trình đơ th: hố đFt đư%c hi u qu" cao;
; ð< xu)t m/t s' ñ:nh hư0ng và gi"i pháp c@ thM nh]m gi"i quy t nhQng
v)n ñ< b c xúc trong qu"n lý nhà nư0c v< ñ)t ñai ( nư0c ta và c@ thM ( thành
ph' Hà N/i trong giai ñoFn hi n nay.
7. K t c u c a lu n án
Ngồi ph8n m( đ8u, gi"i trình nhQng chQ vi t tyt, m@c l@c, danh
m@c các biMu, k t lu$n và danh m@c tài li u tham kh"o, lu$n án g\m có 3
chương, 8 ti t:
Chương 1: M/t s' v)n đ< lý lu$n và thKc tiGn v< vai trị qu"n lý c a
Nhà nư0c ñ'i v0i ñ)t ñai trong q trình đơ th: hố.
Chương 2: ThKc trFng qu"n lý nhà nư0c đ'i v0i đ)t đai trong q trình
đơ th: hố ( thành ph' Hà N/i tX khi có Lu$t ñ)t ñai năm 1987 ñ n nay.
Chương 3: ð:nh hư0ng và gi"i pháp cơ b"n tăng cưRng vai trò qu"n lý
c a Nhà nư0c ñ'i v0i ñ)t ñai ( thành ph' Hà N/i trong thRi gian t0i.


10

CHƯƠNG 1

M T S V N ð LÝ LU#N VÀ TH%C TI'N V VAI TRÒ
QU,N LÝ C-A NHÀ NƯ.C ð I V.I ð T ðAI
TRONG Q TRÌNH ðƠ TH3 HỐ
ð)t ñai là ngu\n tài nguyên vô cùng quý giá c a m€i qu'c gia. ðM qu"n
lý và sY d@ng hi u qu" ngu\n tài nguyên ñ)t ñai, m€i qu'c gia trên th gi0i
đc"nh l:ch sY c@ thM và xu hư0ng chính tr: c a m€i nư0c mà n/i dung v< vai trị
QLNN đ'i v0i ñ)t ñai có sK khác nhau. Chương 1 c a lu$n án ñi sâu nghiên
c u nhQng v)n ñ< lý lu$n và thKc tiGn v< vai trò qu"n lý c a Nhà nư0c ñ'i v0i
ñ)t ñai trong ñi1.1. ð t đơ th7 và s; cđHi vGi đ t đai
1.1.1. ðơ th" và đ t ñô th"
1.1.1.1. Quan ni m v& ñô th , ñô th hố và đ t đai đơ th
* Quan niIm vK đơ th7
Q trình phát triMn c a sK phân cơng lao đ/ng xã h/i gyn lihình thành các hình th c cư trú m0i c a con ngưRi. Các nhà kinh ñiMn c a ch
nghĩa Mác ; Lênin đã kh„ng đ:nh: l:ch sY xã h/i lồi ngưRi ñã và ñang tr"i
qua 5 phương th c s"n xu)t, phương th c s"n xu)t sau bao giR cũng ti n b/
hơn phương th c s"n xu)t trư0c nó, tương ng v0i m€i phương th c s"n xu)t
vi c hình thành các hình th c cư trú càng v< sau càng ti n b/ và đa dFng hơn
các hình th c cư trú trư0c đó. Hình th c cư trỳ ban đầu c a cỏc b/ lFc ngRi
cE ủFi là ( trong các hang, h'c, nhà lt$p trung thành các khu dân cư mang tính c/ng đ\ng kiMu làng, b"n, thôn, )p
c a xã h/i phong ki n. ð n giai ñoFn TBCN, trên cơ s( phát triMn c a LLSX
xã h/i, các cu/c cách m¹ng trong công nghi p và các thành tKu to l0n c a
khoa h>c kf thu$t, ủụ th: đợc hỡnh thnh v phát triMn v0i t'c đ/ ngày càng
nhanh. Vì v$y có quan ni m cho r]ng: đơ th là nơi t.p trung dân cư, lao đ2ng
đơng đúc, có m.t đ2 dân cư cư trú cao và tính khơng thuHn nh t v& xã h2i mà

11

chI y,u là lao đ2ng phi nơng nghi p. Nh'ng ngư8i này s3ng và làm vi c theo
m2t phong cách l3i s3ng thành th P đó là l3i s3ng đNc trưng b i mét sè ñNc
ñi0m như: lao ñ2ng chI y,u trong các ngành phi nông nghi p, nhu cHu v& đ8i
s3ng tinh thHn cao, có đi&u ki n đ0 ti,p thu nhanh chóng n&n văn minh tiên
ti,n cIa nhân lo i, là nơi ñư c ñHu tư cao v& h th3ng cơ s HTKT và d ch v
công c2ng, nhDm ñ*m b*o cho ñi&u ki n s3ng và làm vi c cIa cư dân ®ư c
thu.n l i. Cũng có quan ni m cho r]ng: đơ th: là nơi diGn ra các hoFt đ/ng
trao đEi hàng hố (bu«n bán) giQa nhQng ngưRi tách ly khui lao ñ/ng s"n xu)t
(hoBc là b/ ph$n dân cư làm ngh< lưu thông trao ñEi h%ng hoá giQa ngưRi s"n
xu)t và ngưRi tiêu dùng). Tuy nhiên quan ni m này chưa khái quát ñ8y ñ
ñư%c cơ s( hình thành và các y u t' t\n tFi phát triMn c a đơ th:.
Qua m€i giai ñoFn phát triMn, ñô th: d8n tr( thành nơi cư trú t$p trung
c a nhQng c/ng ñ\ng dân cư l0n và r)t l0n, vì th u c8u kiMm sốt, qu"n lý
các hoFt đ/ng và các quan h phát triMn địi hui r)t cao c" v< các v)n ñ< kinh
t , chính tr:, hành chính, xã h/i. w thRi kỳ tith: đư%c sY d@ng ñM xây dKng các công s( và làm nơi cư trú, dân s' đơ th: gia
tăng, mà lKc lư%ng bE sung chính v•n là dân cư nơng nghi p b: m)t ru/ng đ)t
đE ra các đơ th: làm th. ð n cu'i thM km 18, nhR có các ti n b/ vư%t b$c
trong phát triMn LLSX, trong vi c nâng cao s"n lư%ng hàng hố, các đơ th:
trên th gi0i phát triMn vơ cùng mFnh mƒ. Các đơ th: đã thKc sK tr( thành
trung tâm hành chính, kinh t , chính tr:, văn hố c a m/t vùng hay m/t khu
vKc và có m$t đ/ dân cư dày đBc. M/t s' qu'c gia do có giai đoFn b: bi n
thành thu/c ñ:a c a thKc dân phương Tây, ch:u "nh hư(ng b(i chính sách hFn
ch phát triMn thu/c đ:a c a qu'c gia xâm lư%c (các qu'c gia xâm lư%c
thưRng có xu hư0ng c"n trë đơ th: hố ( thu/c đ:a), vì th ti n trình phát triMn
®ơ th: ( các qu'c gia này r)t ch$m chFp (trong đó có Vi t Nam).
Trong thRi kỳ h$u CNH, ñã xu)t hi n m/t xu hư0ng m0i trong qui

hoFch chi n lư%c phát triMn đơ th:: ( các nư0c phát triMn, Nhà nư0c tFo ra m>i
ñiđã hình thành các đơ th: nhu và vXa, c¸ch khơng xa đơ th: trung tâm (cịn g>i
là các đơ th: v tinh). Xu th này góp ph8n thKc hi n chi n lư%c ðTH nông


12

thơn m/t cách tồn di n. M/t s' qu'c gia ñang phát triMn (trong ñó có Vi t
Nam) có chi n lư%c phát triMn đơ th: theo hư0ng vXa ti p t@c đ8u tư phát triMn
các khu đơ th: cũ, b]ng cách nâng c)p HTKT đơ th:. ð\ng thRi m( r/ng qui
mơ v< di n tích đ)t đơ th: và theo đó là qui mơ dân s', nhưng v•n ưu tiên cho
vi c hoFch đ:nh các khu đơ th: m0i hồn tồn, trên cơ s( xây dKng các c@m
cơng nghi p, thương mFi t$p trung, nh]m tFo ra các trung tâm kinh t tr>ng
điMm có tính ch)t đ8u tàu, hoBc làm ngòi nE cho ntồn b/ qu'c gia (ví d@ đBc khu kinh t Th|m Quy n c a Trung Qu'c hay
Khu công nghi p Dung Qu)t c a Vi t Nam).
TX nhQng phân tích ( trên, lu$n án đưa ra khái ni m v< đơ th: là: đơ th
là đi0m t.p trung dân cư m.t ñ2 cao, chI y,u là lao ñ2ng phi nơng nghi p, có
cơ s h tHng k" thu.t phát tri0n; là trung tâm tWng h p hay chuyên ngành có
vai trị thúc đ_y phát tri0n kinh t, xã h2i cIa m2t vùng, m2t khu v$c hay trong
ph m vi c* nư)c.
Các qu'c gia có trình đ/ phát triMn khác nhau cũng có các qui đ:nh v< qui
mơ và cách ph©n loFi khác nhau đ'i v0i các đơ th: (ch y u đM sY d@ng trong
qu"n lý hành chính hoBc ph@c v@ m@c tiêu qu"n lý hành chính). Tuy nhiên v< cơ
b"n, đM phân bi t đơ th: v0i nơng thơn hoBc đơ th: l0n hay nhu, đơ th: hi n đFi
hay đơ th: kém phát triMn…, ngưRi ta ñưa ra m/t s' tiêu chu|n sau:
; Qui mô ñiMm dân cư đơ th: có ít nh)t 5000 ngưRi s'ng (( các vùng
mi; TO l lao đ/ng phi nơng nghi p chi m 60% tr( lên so v0i tEng s' ngưRi

trong ñ/ tuEi lao ñ/ng, là nơi t$p trung các ngành s"n xu)t công nghi p, d:ch v@,
thương mFi.
; Cơ s( HTKT và các cơng trình cơng c/ng ph@c v@ nhu c8u c a dân cư
đơ th: ph"i hồn thi n đ\ng b/ và hi n đFi.
; Có vai trị quan tr>ng trong vi c thúc ñ|y sK phát triMn kinh t xã h/i
c a m/t vùng lãnh thE hay trong phFm vi tồn lãnh thE qu'c gia.
; Có m$t ñ/ cư trú ñư%c xác ñ:nh theo tXng loFi ñô th: phù h%p v0i ñBc
trưng c a tXng vùng.


13

Ngồi ra cịn có thM phân loFi đơ th: căn c vào tính ch)t, qui mơ và v:
trí c a nó trong h th'ng đơ th: qu'c gia: thành ph' cơng nghi p; thành ph'
văn ho¸, thương mFi du l:ch; thành phè khoa h>c hoBc ñào tFo…. PhE bi n
hi n nay trên th gi0i thưRng sY d@ng phương pháp phân loFi đơ th: theo qui
mơ dân s' ; đơ th: nhu có qui mơ dân s' tX 5000 – 20000 ngưRi; đơ th: trung
bình có dân s' tX 20000 – 100000 ngưRi; đơ th: l0n có dân s' tX 100000 – 50
vFn ngưRi; đơ th: cKc lín có dân s' tX 50 vFn t0i 1 tri u ngưRi; siêu đơ th: có
dân s' trên 1 tri u dân. Trên th gi0i có nhQng thành ph' như th đơ c a
Mêhicơ, th đơ c a Braxin hay th đơ c a Nh$t B"n có dân s' tX 18 – 20 tri u
dân. w nư0c ta có các đơ th: đBc bi t là thành ph' H\ Chí Minh (4,5 tri u dân),
thành ph' Hà N/i (3,2 tri u dân). N u phân chia theo tính ch)t hành chính, đơ th:
đư%c phân thành: th đơ, th ph c a bang, thành ph', th: xã, phưRng, th: tr)n…
(th%nh ph' Hà N/i là Th đơ c a nư0c CHXHCN Vi t Nam).
Các đơ th: cE ( Vi t Nam hình thành tX r)t s0m, đó là kinh đơ c a các
triN/i… TX ngày 02/9/1945 Hà N/i là Th đơ c a nư0c Vi t Nam Dân ch
C/ng hồ và tX năm 1976 là Th đơ nư0c CHXHCN Vi t Nam cho ñ n nay.
Hi n nay, h th'ng đơ th: ( nư0c ta đã phát triMn thành mFng lư0i đơ th: tr"i

khyp các vùng v0i s' lư%ng hơn 656 đơ th:, trong đó có 2 thành ph' ®Bc bi t,
2 thành ph' loFi I, 10 đơ th: loFi II, 13 đơ th: loFi III, 59 đơ th: loFi IV và 570
đơ th: loFi V. Th'ng kê phân loFi theo phân c)p qu"n lý hành chính, c" nư0c
có 5 thành ph' trKc thu/c TW; 82 thành ph' th: xã thu/c tOnh, còn lFi là các
th: tr)n. Bên cFnh đó, trên đ:a bàn c" nư0c đã và đang thành l$p kho"ng 90
khu công nghi p t$p trung, 22 khu đơ th: m0i và 18 khu kinh t cYa kh|u, góp
ph8n m( r/ng mFng lư0i đơ th: qu'c gia, ñ\ng thRi tFo titrư(ng ñô th: tFi các vùng biên gi0i và vùng ven biMn. NXHCN ( nư0c ta hi n nay cũng đã có nhQng tác đ/ng l0n t0i q trình phát
triMn c a các đơ th:, "nh hư(ng tồn di n ñ n ñRi s'ng ñô th:, làm bi n ñEi
quan tr>ng cơ c)u xã h/i, cơ c)u lao ñ/ng ngh< nghi p, cơ c)u các ngành kinh
t và xu)t hi n nhQng hình thái m0i c a l'i s'ng thành th: trong nhQng ñiki n m0i.


14

* Quan niIm vK đơ th7 hố
Q trình §TH là quá trình gyn k t chBt chƒ giQa sK phát triMn c a CNH
và khoa h>c công ngh v0i sK gia tăng dân s' đơ th:. Quan ni m v< §TH r)t
đa dFng b(i vì §TH ch a đKng nhiquá trình phát triMn.
ðơ th hố (Urbaniration) là q trình phát tri0n đơ th trên cơ s
chuy0n m c đích SDð t@ các lo i ñ t khác thành ñ t đơ th , gBn li&n v)i q
trình t.p trung dân cư vào các đơ th ; là s$ hình thành nhanh chóng các đi0m
dân cư đơ th trên cơ s nh'ng thành t$u cIa n&n kinh t,: s*n xu t xã h2i
tăng trư ng cao và ñ8i s3ng cIa ngư8i dân đư c c*i thi n. Q trình §TH
gBn li&n v)i q trình CNH, HðH đ t nư)c, đó cũng là q trình làm bi,n
đWi sâu sBc v& cơ c u s*n xu t, cơ c u ngh& nghi p, cơ c u tW chKc sinh ho t
xã h2i, cơ c u tW chKc không gian ki,n trúc xây d$ng t@ d ng nông thôn sang

d ng thành th . Cũng có quan ni m cho r]ng §TH là m/t q trình m( r/ng
thêm ranh gi0i hành chính c a các đơ th: (đư%c hiMu là q trình tăng thêm
di n tích đ)t đơ th: trên cơ s( m/t đơ th: sˆn có trư0c đó). Nó đư%c thKc hi n
b]ng sK sáp nh$p các khu dân cư m0i s'ng lân c$n đơ th:, hoBc b]ng sK chinh
ph@c d8n d8n khơng gian nơng thơn lân c$n đM cho dân chúng s'ng và làm
vi c theo l'i s'ng thành th:, theo yêu c8u c a CNH, thương mFi d:ch v@ và
giao d:ch qu'c t .
Tuy cịn có nhQng quan điMm khác nhau, nhưng điMm th'ng nh)t chung
đó là: §TH là k,t qu* cIa quá trình phát tri0n cIa LLSX gBn li&n v)i q
trình hình thành và phát tri0n đơ th .
Q trình §TH là quá trình phát triMn v< kinh t , xã h/i, văn hố m/t
cách tồn di n, gyn lih xã h/i và ñư%c các thành tKu c a cách mFng khoa h>c kf thu$t thúc ñ|y.
Trư0c đây m c đ/ §TH thưRng đư%c tính b]ng tm l % dân s' đơ th: so v0i
tEng dân s' toàn qu'c hoBc vùng. Tuy nhiên, tO l phát triMn dân s' khơng
ph"n ánh đ8y đ m c đ/ §TH c a m/t qu'c gia. Q trình §TH diGn ra ( m€i
qu'c gia khơng gi'ng nhau do tính ch)t và trình đ/ c a LLSX c a m€i nư0c,
đ\ng thRi cịn do đBc tính văn hố, truyñ:nh hư0ng phát triMn c a tXng chính ph quy t đ:nh.


15

ð'i v0i các nư0c đang phát triMn, q trình §TH diGn ra ph c tFp hơn,
cơ h/i và thách th c cũng nhi<u hơn và sK lKa ch>n cũng khó khăn hơn. ðBc
trưng c a các nư0c ñang phát triMn là sK bùng nE dân s' và sK phát triMn công
nghi p th)p kém. ðM khyc ph@c h$u qu" do vi c xây dKng và phát triMn đơ th:
khơng có ñư%c chi n lư%c ñ:nh hư0ng ñúng, sƒ ph"i tr" giá khơng chO b]ng
chi phí đ8u tư ban đ8u, chi phí sYa chQa c"i tFo mà cịn gây ra h qu" t)t y u c a
các chi phí xã h/i khỏc: chi phí quản lý, chi phí cải tạo môi trờng sống, ảnh

hởng của nếp sống, cơ cấu kinh t , xã h/i… và không thM khyc ph@c xong trong
m/t vài th h . Như th chi phí cơ h/i cho phát triMn đơ th: sƒ r)t l0n, n u khơng
có sK đ8u tư thích đáng, đ\ng b/ và lKa ch>n chi n lư%c phát triMn đúng đyn.
Có m/t s' quan ñiMm cho r]ng c8n ph"i kih$u qu" do nó mang lFi cho xã h/i là r)t ph c tFp: đ)t s"n xu)t nơng nghi p b:
thu hbp d8n d•n đ n an ninh lương thKc khơng đư%c b"o đ"m; nơng dân b: thu
h\i ñ)t s"n xu)t sƒ tr( thành m/t lKc lư%ng lao ñ/ng dư thXa ñóng góp vào
ñ/i quân th)t nghi p gây m)t En ñ:nh xã h/i. TFo ra sK m)t bình đ„ng gây ra
phân hố có thM d•n t0i xung ñ/t xã h/i giQa thành th: và nông thôn; B nh đơ
th: như m$t đ/ dân s' đơ th: dày ñBc, giao thông ách tyc, nhà ( ch$t ch/i thi u
th'n, môi trưRng nhiGm b|n cùng v0i các t nFn xã h/i: ma tuý, băng ñ"ng,
cư0p gi$t, tr/m cyp… là nhQng căn b nh xã h/i mãn tính c a ñô th: gây băng
hoFi các giá tr: ñFo ñ c truyhFn ch và chO ph"n ánh nhQng đơ th: phát triMn khơng có đ:nh hư0ng và
khơng có tE ch c hoBc tE ch c qu"n lý quá kém. ThKc t cho th)y s c h)p dãn
c a ĐTH chớnh l ( sK c"i thi n rõ r t v< m c s'ng và kh" năng tFo ra nhicông ăn vi c làm. M$t ñ/ sY d@ng ñ)t sƒ gi"m ñi do khoa h>c kf thu$t phát
triMn c/ng v0i tim/t sK lKa ch>n góp ph8n làm gi"m s c ép v< đ)t đai ( trung tâm nhQng đơ th:
cKc l0n. ðFi ña s' các nư0c phát triMn và m/t s' qu'c gia ñang phát triMn mFnh
như Trung Qu'c, Thái Lan… đtăng cưRng đ8u tư cho khu vKc nơng thơn, nh]m d8n xoá bu sK chênh l ch quá
l0n giQa nơng thơn và thành th: nhR có sK phát triMn kinh t r)t cao c a khu vKc
đơ th:. Ví d@ ( Trung Qu'c thu nh$p bình qn đ8u ngưRi ( đơ th: vào năm


16

2003 là 6463 nhân dân t , ( các thành ph' cKc l0n là 11369 nhân dân t , trong
khi thu nh$p bình qn đ8u ngưRi trong c" nư0c chO là 1500 nhân dân t . Theo

th'ng kê c a Chính ph Trung Qu'c, năm 2006 có t0i kho"ng 150 tri u lao
đ/ng ( nơng thơn đang làm vi c tFi các đơ th: ( Trung Qu'c.
Trong nhQng năm vXa qua tX khi ñ)t nư0c th'ng nh)t ñ n nhQng năm
ñ8u ñEi m0i (th$p km 80 c a th km XX) tm l §TH ( nư0c ta giQ m c th)p và
En ñ:nh vào kho"ng 9 ; 10%; ñ n nh÷ng năm cu'i th$p km 90 c a th km XX
đFt kho"ng 20%; đ n năm 2000 tO l đó là 25%; năm 2003 ñFt 28,5%. Theo
dK báo ñ n năm 2010 tO l §TH ( nư0c ta đFt 29% và năm 2020 ñFt 33%.
Theo ñ:nh hư0ng chi n lư%c phát triMn đơ th: c a Chính ph thì năm 2010 tO l
đó là 33% và năm 2020 là 45%. Tăng trư(ng kinh t khu vKc đơ th: trung
bình tăng 10;12%/ năm. Thu nh$p bình qn đ8u ngưRi tFi các đơ th: tăng
nhanh, tFi các ®ơ th: l0n đFt kho"ng 1000USD/năm và tFi các đơ th: trung
bình đFt 500USD/năm vào năm 2005. Ngu\n thu ngân sách tX đơ th: trong ñó
t$p trung là tX các thành ph' l0n, chi m tO l quan tr>ng trong cơ c)u ngu\n
thu ngân sách nhà nư0c, kh„ng đ:nh vai trị c a đơ th: là ñ/ng lKc ch y u ñM
thúc ñ|y nhanh quá trình CNH, HðH đ)t nư0c (m@c tiêu ph)n đ)u đ n năm
2020 nư0c ta cơ b"n tr( thành nư0c công nghi p theo hư0ng hi n ñFi như Ngh:
quy t ðFi h/i ð"ng tồn qu'c l8n th X đã đ< ra).
* Quan niIm vK đ t đai đơ th7
ðM xây dKng và phát triMn đơ th:, m/t y u t' quan tr>ng hàng đ8u là v:
trí đ:a điMm và mBt b]ng đM xây dKng các cơng trình đơ th:. Vì v$y, theo quan
điMm chung đ)t đơ th: là đ)t n/i thành ph', ñ)t n/i th: xã, n/i th: tr)n, ñư%c sY
d@ng đM xây dKng các cơng trình đơ th:. HoBc đ)t đơ th: là di n tích đ)t n/i
thành, n/i th: và ñ)t ngoFi thành ñư%c quy hoFch ñM sY d@ng vào m@c đích phát
triMn đơ th:.
Như đã trình bày ( ph8n quan ni m v< §TH, q trình §TH là q trình
phát triMn đơ th:, trong đó có ý nghĩa m( r/ng ranh gi0i SDð đơ th: thơng qua
bi n pháp chuyMn m@c đích SDð tX các loFi đ)t khác thành đ)t đơ th:. Vì v$y
q trình §TH cũng chính là q trình chuyMn m@c đích SDð c a m/t s' loFi
đ)t như: đ)t nơng nghi p, đ)t nhà ( nơng thơn… sang thành đ)t sY d@ng vào

17

m@c đích xây dKng các cơng trình đơ th:…. Tuy nhiên không ph"i c xây
dKng và m( r/ng các công trình đơ th: m0i c8n ph"i chuyMn m/t di n tích đ)t
nào đó tX các loFi đ)t khác thành đ)t đơ th:. Có thM do xác đ:nh lFi ranh gi0i
hành chính c a các khu đơ th:, hoBc nhu c8u m( r/ng di n tích đ)t đơ th: theo
đ:nh hư0ng phát triMn c a Nhà nư0c, mà có sK sáp nh$p m/t ph8n di n tích
đ)t vùng ngoFi thành, hoBc vựng nụng thụn vo ủụ th:. Vớ d@: Ngh: định c a
Chính ph v< vi c thành l$p m0i các qu$n Tây H\, Thanh Xuân, C8u Gi)y,
Long Biên, Hoàng Mai thu/c thành ph' Hà N/i. Như v$y có m/t s' di n tích
đ)t vùng ngoFi thành thu/c các huy n TX Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì đã
chuyMn thành đ)t đơ th:, mà khơng nh)t thi t ph"i chuyMn m@c đích SDð b]ng
vi c xây dKng các cơng trình đơ th:.
TX các phân tích nêu trên, có thM có m/t khái ni m chung v< đ)t đơ th:
như sau: đ t đơ th là phHn di n tích đ t có gi)i h n bao gfm ñ t li&n, khu
v$c mNt nư)c và kho*ng khơng gian đư c s d ng ñ0 qui ho ch xây d$ng
thành ph3 như: xây d$ng nhà , tr s cơ quan, các cơ s s*n xu t kinh
doanh, các cơ s h tHng k" thu.t ñô th : xây d$ng ñư8ng giao thông, m ng
lư)i ñi n chi,u sáng, ñi n sinh ho t, ñi n s*n xu t, m¹ng lư)i thơng tin liên
l c, h th3ng c p và thoát nư)c… qu*ng trư8ng và các cơng trình cơng c2ng,
sơng ngịi, cơng viên và di n tích đ t dùng cho cây xanh mơi trư8ng, ñ t s
d ng cho m c ñích an ninh qu3c phịng và các m c đích đa d ng khác.
ð)t đơ th: có thM phân thành 2 loFi:
; ð)t ñai thành ph': là ñ)t n/i thành, n/i th: ñư%c sY d@ng đM xây dKng
các khu đơ th:, các khu công nghi p thương mFi d:ch v@ và các công trình đơ
th: khác.
; Khu qui hoFch phát triMn thành ph': bao g\m di n tích đ)t nơng
nghi p, đ)t khu vKc dân cư nông thôn lân c$n ngoFi ô thành ph' và các loFi
ñ)t khác n]m trong quy hoFch dK ki n chuyMn thành ñ)t thành ph'.

Như v$y khu hành chính thành ph' (hay cịn g>i là đơn v: hành chính c)p
thành ph'): bao g\m khu vKc n/i th: và vùng ngoFi thành (g\m các đơn v: hành
chính c)p huy n n]m trong ranh gi0i hành chính c a thành ph'), nó là tr>ng tâm
và là b/ ph$n ch y u c a hoFt ñ/ng qu"n lý c a Nhà nư0c đ'i v0i đ)t đai trong
q trình §TH.


18

Theo quy ñ:nh tFi ñiChính ph v< vi c “Ban hành ñig\m các thành ph', th: xã, th: tr)n. Theo quy đ:nh này đ)t đơ th: là di n tích
đ)t n]m trong ranh gi0i hành chính c a các thành ph', th: xã, th: tr)n. Ngh:
ñ:nh s' 88/CP ngày 17/8/1994 c a Chính ph v< qu"n lý và sY d@ng đ)t đơ th:
cịn quy đ:nh: “ð)t ngoFi thành, ngoFi th: ñã có qui hoFch, ñư%c cơ quan nhà
nư0c có th|m quyñô th:”. Xét v< gãc ñ/ kinh t chính tr:, đ)t đơ th: là loFi đ)t ch y u ñư%c
dùng ñM xây dKng và phát triMn các cơng trình đơ th:, đó là loFi đ)t đã ch a
đKng nhQng kho"n đ8u tư l0n trong q trình khai thác đ)t đai thành th:, vì
v$y có s c s"n xu)t cao, có giá tr: sY d@ng r)t l0n. Xu hư0ng phát triMn và qui
mơ c a đ)t đơ th: liên quan chBt chƒ ñ n m'i quan h giQa QHSX và LLSX,
mà c't lõi là ch ñ/ s( hQu nói chung, trong đó có s( hQu đ)t đai, ñư%c qui
ñ:nh b(i ch ñ/ kinh t chính tr: xã h/i. Theo quan ñiMm c a ch nghĩa Mác –
Lê nin, đ)t đơ th: là loFi đ)t mang lFi đ:a tơ chênh l ch cao cho ch s( hQu
đ)t, trong khi phát triMn đơ th: là nhu c8u t)t y u c a q trình CNH, HðH đ)t
nư0c. Khi nói v< đ)t đơ th:, C.Mác vi t: “Th$t ra ngưRi ta có thM t$p trung
m/t nth cơng nghi p, và chính đFi cơng nghi p ñã làm như v$y” [18;484]. Và khi
nkhơng gian thì “vi c m( r/ng s"n xu)t cũng địi hui m( r/ng di n tích đ)t đai”

[18;484]. ð)t đơ th: cũng như các loFi đ)t khác có nhiđ)t đai: “ưu th c a đ)t là nhQng kho"n đ8u tư liên ti p có thM đem lFi l%i
nhu$n mà khơng làm thi t đ n nhQng kho"n đ8u tư trư0c. Ưu th đó c a đ)t
đ\ng thRi cũng bao hàm c" kh" năng có nhQng sK chênh l ch trong s"n ph|m
c a nhQng kho"n ñ8u tư liên ti p )y” [18;484]. ðBc tính quan tr>ng này c a
đ)t có v: trí "nh hư(ng r)t l0n ñ n vai trò QLNN v< ñ)t ñai, ñBc bi t v)n đ<
xác đ:nh giá đ)t.
ð'i v0i nhQng đơ th: như thành ph' Hà N/i, q trình §TH diGn ra r)t
nhanh ( c" hai khu vKc nh]m ñáp ng yêu c8u c a sK phát triMn c a ñ)t nư0c.
Trong các khu vKc đơ th: cũ, q trình §TH (syp x p và c"i tFo đơ th:) nh]m


19

HðH đơ th:, trên cơ s( c"i tFo h th'ng HTKT đơ th: k t h%p v0i phân bE lFi
quf đ)t và b' trí h%p lí các cơng trình đơ th:. ð\ng thRi v0i vi c nâng c)p
HðH các khu đơ th: cũ là q trình xây dKng các khu đơ th: m0i, q trình
này địi hui chuyMn m/t di n tích ®Êt tX các loFi ®Êt khác thành đ)t ñô th: ñM
phát triMn ñô th:, ñáp ng yêu c8u CNH, HðH. Tuy nhiên, q trình §TH
khơng ph"i là q trình chuyMn m@c đích SDð c a tồn b/ di n tích ®Êt khác
thành ®Êt phi nơng nghi p, m/t ph8n di n tích đ)t nơng nghi p v•n đư%c giQ
lFi nh]m đ"m b"o mơi trưRng sinh thái cho đơ th: và tFo ra khơng gian th|m
mf cho đơ th:. Như v$y, QLNN đ'i v0i ®Êt ®ai trong q trình §TH, khơng
chO đơn thu8n là qu¶n lý đ)t đơ th:, mà cịn bao g\m di n tích ®Êt quy hoFch
phát triMn đơ th: và di n tích ®Êt nơng nghi p trong đơ th:. Tuy v$y đ n thRi
điMm hi n nay, chưa có văn b"n quy đ:nh nào đưa ra tiêu chu|n v< cơ c)u giQa
®Êt nơng nghi p và ®Êt phi nơng nghi p trong đơ th:.
1.1.1.2. ðNc trưng cơ b*n cIa đ t đơ th
ðã có nhinư0c v< nhQng đBc trưng c a đ)t đơ th:. Ví d@ B\ Tây nhà kinh t h>c Trung

Qu'c cho r]ng ñBc trưng quan tr>ng c a đ)t đơ th: là s c ch:u t"i; tính t$p
trung giá tr:; tính khơng thM thay th v< ch c năng...; hoBc có ngưRi cho r]ng
đBc trưng quan tr>ng c a đ)t đơ th: là di n tích đ)t phi nông nghi p là ch
y u... Tuy nhiên, s c ch:u t"i khơng ph"i là đBc tính riêng có c a đ)t đơ th:, vì
đ)t đ\i núi trung du, ñ)t peralit... có s c ch:u t"i r)t t't, cao hơn c" đ)t đơ th:.
Cịn n u nói đ)t đơ th: có di n tích đ)t phi nơng nghi p là ch y u thì đó là
phân loFi đ)t, khơng ph"i là đBc trưng c a đ)t đơ th:.
w n/i dung này, lu$n án ñưa ra m/t s' ñBc trưng cơ b"n c a đ)t đơ th: như sau:
〈1〉〉 ð t đơ th7 N nưGc ta đưOc hình thành trong q trình phát triRn
c a kinh t hàng hố mà vai trị ch đTo là đTrong ph8n 1.1.1.1. lu$n án đã trình bày khái ni m v< §TH, rõ ràng q
trình §TH là q trình phát triMn mang tính t)t y u khách quan, xu)t phát tX
nhu c8u phát triMn c a xã h/i loài ngưRi và do con ngưRi ch ñ/ng ti n hành.
TiNông thôn phát triMn khơng nhQng đ"m b"o cung c)p nhQng ngun li u và


20

nhu y u ph|m c8n thi t cho khu vKc đơ th: mà cịn gi"i phóng s c lao đ/ng đM
cung c)p nhân lKc cho đơ th:, ngồi ra đi<u r)t quan tr>ng là nơng thơn cịn
cung c)p v'n, mBt b]ng đ)t đai cho §TH. Tác đ/ng tr( lFi r)t mFnh mƒ c a
§TH đ'i v0i khu vKc nơng thơn là cung c)p các ti n b/ c a khoa h>c kf thu$t
cho vi c thúc ñ|y các cu/c cách mFng trong nơng nghi p. Khu vKc đơ th: cịn
là th: trưRng quan tr>ng tiêu th@ s"n ph|m c a khu vKc nơng thơn, tFo đ/ng
lKc kinh t đM thúc ñ|y kinh t nông nghi p nông thôn phát triMn. Trong l:ch
sY phát triMn c a xã h/i loài ngưRi, vi c lKa ch>n v: trí và xác đ:nh qui mơ c a
tXng đơ th: ph"i căn c vào m@c tiêu phát triMn c a khu vKc. Trên cơ s( ñ:nh
hư0ng phát triMn c a vùng hoBc c a toàn b/ qu'c gia, đ"m b"o cho đơ th: có
đư%c đ8y ñ các y u t' ñM phát triMn. ð\ng thRi hFn ch ( m c cao nh)t

nhQng tác ñ/ng b)t l%i c a q trình §TH vào hoFt đ/ng c a xã h/i và tK
nhiên. Vai trò này thu/c v< Nhà nư0c v0i ch c năng qu"n lý và ñitồn di n các hoFt đ/ng c a xã h/i. Vì v$y, đ'i v0i m>i Nhà nư0c, qu"n lý đ)t
đai đơ th: trong q trình §TH là m/t ch c năng r)t quan tr>ng. ðM xây dKng
và phát triMn m/t khu vKc đơ th:, Nhà nư0c ph"i ti n hành nghiên c u, ñitra, kh"o sát, làm sáng tu m/t s' m@c tiêu:
; Ph"i xác đ:nh rõ tính ch)t c a đơ th: là gì? Khu thương mFi du l:ch
hay khu hành chính… Xây dKng khu đơ th: đó sƒ gi"i quy t đư%c nhQng n/i
dung gì trong vi c phát triMn kinh t xã h/i; ñ"m b"o an ninh qu'c phòng và
tE ch c qui hoFch lãnh thE; hi u qu" kinh t xã h/i c a nó?
; V: trí c a khu đơ th: đó đBt ( đâu? ðây là m/t v)n ñ< r)t quan tr>ng
quy t ñ:nh tương lai c a đơ th:. Chúng ta đã có nhi<u bài h>c kinh nghi m
trong l:ch sY dKng nư0c và giQ nư0c c a ông cha qua vi c xây dKng kinh đơ (
các v: trí: Hoa Lư, Hu , Thăng Long… ðBc bi t trong quá trình phát triMn đơ th:
trong giai đoFn xây dKng CNXH ë miỊn Bắc, nhiều khu vực đợc lựa chọn để
xây dựng ủụ th: nhưng đã khơng thành cơng, gây lãng phí r)t l0n v< tài nguyên
qu'c gia và v'n ñ8u tư như: khu đơ th: Xn Hồ hay khu đơ th: Xn Mai vào
th$p niên 70 th km XX.
; Qui mô c a đơ th: là bao nhiêu? Qui mơ c a ñô th: bao g\m qui mô
v< ñ)t ñai và qui mơ v< dân s', ngồi ra qui mơ c a đơ th: cịn đư%c xác đ:nh


21

b]ng tEng m c ñ8u tư v'n cho phát triMn ñô th: và giá tr: kinh t mà ñô th: đó
đem lFi. Như v$y, q trình xây dKng và phát triMn đơ th: đã chuyMn m/t b/
ph$n di n tích ñ)t ñai tX ñ)t nông nghi p hoBc các loFi ñ)t khác thành ñ)t ñô
th:, ñây là m/t t)t y u khách quan c a q trình §TH do con ngưRi thKc hi n
mà Nhà nư0c giQ vai trò ch ñFo, quy t ñ:nh.
; TE ch c quy hoFch tEng thM v< không gian ki n trúc và mBt b]ng ñô

th: như th nào? ñM ñáp ng các yhồ và có m/t c"nh quan ki n trúc đơ th: ñbp, không phá vs hoBc gây tác
ñ/ng x)u t0i c"nh quan thiên nhiên c a các khu vKc xung quanh, là m/t ñ/ng
lKc ñM thúc ñ|y các khu vKc xung quanh đơ th: phát triMn. N/i dung này ph"i
do Nhà nư0c và ph"i ñư%c thKc hi n b]ng bi n pháp chO ñFo c a Nhà nư0c
trên cơ s( các qui đ:nh đư%c lu$t hố.
; Ngu\n v'n đ8u tư cho ñô th: và qui mô ñ8u tư cho h th'ng HTKT đơ
th: ( m c đ/ nào? Chính kho"n đ8u tư này có vai trị quan träng trong xác
đ:nh m c đ/ hi n đFi c a đơ th:, đ\ng thRi có v: trí quan tr>ng đM làm tăng giá
tr: c a đ)t đơ th:.
Như v$y, b]ng các bi n pháp tE ch c, qu"n lý và ñinư0c nh]m khai thác sY d@ng đ)t đơ th:, ñ)t ñô th: ñã h)p thô nhQng kho"n
ñ8u tư r)t l0n tX Nhà nư0c (bao g\m c" tài nguyên qu'c gia), đM tr( thành tài
ngun vơ cùng q giá và có giá tr: kinh t cao. ðivì sao giá đ)t tFi đơ th: cao hơn giá đ)t tFi các khu vKc ven đơ và các khu vKc
nơng thơn, sK chênh l ch v< giá đ)t này là do ñ8u tư c a con ngưRi tFo ra.
〈2〉〉 Tính đVc biIt quan trXng c a v7 trí đ t
ð)t đơ th: mang đ8y đ các tính ch)t cơ lý và nhQng ñBc trưng chung
c a ñ)t ñai tK nhiên: có tính ch)t b)t đ/ng; khơng di chuyMn đư%c; m€i m"nh
đ)t đđ/ cao tuy t đ'i, v< hình dáng, kích thư0c tXng cFnh và v< qui mơ di n tích
nh)t ñ:nh. ð\ng thRi m€i m/t m"nh ñ)t, m/t khu ñ)t lFi có nhQng m'i quan
h khăng khít v0i các khu vKc đ)t bên cFnh nó như: các c«ng trình xây dKng,
h\ ao, sơng ngịi, đ\i núi, rXng cây… Vì th khơng thM có hai m"nh đ)t gi'ng
h t nhau, đBc bi t thM hi n rõ hơn ( v: trí tương ñ'i giQa m/t m"nh ñ)t v0i các