Điều tra thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-------

-------

PHẠM THỊ THÙY DƯƠNG

Tên đề tài:

“ĐIỀU TRA ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN”

Khãa luËn tốt nghiệp đại học

H o to
Chuyờn ngnh
Khoa
Khúa

: Chớnh quy
: a chính Mơi trường
: Quản lý Tài ngun
: 2010 - 2014

Thái Nguyên, 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-------

-------

PHẠM THỊ THÙY DƯƠNG

Tên đề tài:

“ĐIỀU TRA ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN”

Khãa luËn tốt nghiệp đại học

H o to
Chuyờn ngnh
Khoa
Khúa

: Chớnh quy
: a chính Mơi trường
: Quản lý Tài ngun
: 2010 - 2014

Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Văn Hiểu
Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên, 2014

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là q trình hồn thiện kiến thức, kết hợp
giữa lý thuyết và phương pháp làm việc, năng lực công tác thực tế
của mỗi sinh viên sau khi ra trường nhằm đáp ứng yêu cầu của thực
tiễn và nghiên cứu khoa học.
Được sự giới thiệu của Ban Giám Hiệu trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, em
được tiến hành thực tập tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái
Nguyên từ ngày 20/1/2014 đến ngày 30/42014 với đề tài: “Điều tra
thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”.

Để đạt được kết quả như ngày hôm nay, em xin chân thành
bày tỏ lòng cảm ơn đến các Thầy, Cơ giáo đã tận tình tạo điều kiện
giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập. Đặc biệt xin gửi lời biết ơn
sâu sắc tới Thầy giáo Th.S Nguyễn Văn Hiểu đã tận tình hướng
dẫn em hồn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Do thời gian, kinh nghiệm và kiến thức cịn hạn chế nên khóa
luận của em khơng tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận
được sự đóng góp ý kiến và bổ sung của các Thầy, Cơ giáo để khóa
luận của em được hồn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 25 tháng 5 năm 2014
Sinh viên

Phạm Thị Thùy Dương

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

:

Bất động sản

TNMT

:

Tài nguyên Môi trường


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Cơ cấu diện tích đất theo đối tượng sử dụng của thành phố Thái
Nguyên năm 2013 ................................................................................. 33
Bảng 4.2: So sánh diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2009 và năm 2013 ...... 35
Bảng 4.3: Thực trạng mua bán nhà ở và chuyển quyền đất ở trên địa bàn
thành phố giai đoạn 2009 - 2013 .......................................................... 40
Bảng 4.4: Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2009 - 2013 ..................................................... 41
Bảng 4.5: Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà của các tổ chức trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2009 - 2013 .................................... 42
Bảng 4.6: Số lượng hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2009 – 2013 ....... 44
Bảng 4.7: Khung giá đất ở đô thị từ năm 2009 đến năm 2013 trên địa bàn
thành phố TháiNguyên .......................................................................... 46

Bảng 4.8: Khung giá đất ở nông thôn từ năm 2009 đến năm 2013 trên địa bàn
thành phố TháiNguyên .......................................................................... 47
Bảng 4.9: Giá đất theo quy định tại các tuyến đường từ năm 2009 đến năm
2013 ....................................................................................................... 48
Bảng 4.10: Giá đất thị trường và giá đất theo quy định của Nhà nước .......... 53


DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Giá đất do Nhà nước quy định tại đường Hoàng Văn Thụ từ năm
2009 đến năm 2013 ............................................................................... 49
Hình 4.2: Giá đất do Nhà nước quy định tại đường Bắc Kạn từ năm 2009 đến
năm 2013 ............................................................................................... 50
Hình 4.3: Giá đất do Nhà nước quy định tại đường Gang Thép từ năm 2009
đến năm 2013 ........................................................................................ 51
Hình 4.4: Giá đất do Nhà nước quy định tại đường Vó Ngựa từ năm 2009 đến
năm 2013 ............................................................................................... 52


LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là q trình hồn thiện kiến thức, kết hợp
giữa lý thuyết và phương pháp làm việc, năng lực công tác thực tế
của mỗi sinh viên sau khi ra trường nhằm đáp ứng yêu cầu của thực
tiễn và nghiên cứu khoa học.
Được sự giới thiệu của Ban Giám Hiệu trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, em
được tiến hành thực tập tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái
Nguyên từ ngày 20/1/2014 đến ngày 30/42014 với đề tài: “Điều tra
thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”.

Để đạt được kết quả như ngày hôm nay, em xin chân thành
bày tỏ lòng cảm ơn đến các Thầy, Cơ giáo đã tận tình tạo điều kiện
giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập. Đặc biệt xin gửi lời biết ơn
sâu sắc tới Thầy giáo Th.S Nguyễn Văn Hiểu đã tận tình hướng
dẫn em hồn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Do thời gian, kinh nghiệm và kiến thức cịn hạn chế nên khóa
luận của em khơng tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận
được sự đóng góp ý kiến và bổ sung của các Thầy, Cơ giáo để khóa
luận của em được hồn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 25 tháng 5 năm 2014
Sinh viên

Phạm Thị Thùy Dương


3.3.4. Đề xuất một số giải pháp phát triển cho trị trường bất động sản trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên. ............................................................................................................ 21
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................ 21
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu...................................................... 21
3.4.2. Phương pháp điều tra, phân tích ............................................................................ 21
3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu ..................................................................................... 21
3.4.4. Phương pháp pháp chuyên gia ............................................................................... 22
3.4.5. Phương pháp pháp kế thừa..................................................................................... 22
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................... 23
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN - KINH TẾ, XÃ HỘI ........................................................... 23
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................................. 23
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội....................................................................................... 25
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội........................................... 30

4.2. KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN .......................................................................................... 32
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ............................ 32
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên ............................................... 33
4.2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................................... 33
4.2.2.2. Tình hình biến động sử dụng đất trong giai đoạn 2009 - 2013 ....................... 34
4.3. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN .................................................................................................................. 36
4.3.1. Thực trạng cung, cầu.............................................................................................. 36
4.3.2. Thực trạng mua bán nhà ở và chuyển quyền đất ở ................................................ 39
4.3.3. Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất .............................................................. 41
4.3.4. Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà và thuê cơ sở sản xuất kinh doanh .................. 42
4.3.5. Thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất......... 43
4.3.6. Sự chênh lệch giá đất theo quy định và giá đất thị trường..................................... 44
4.3.7. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ..................................... 54
4.3.7.1. Hệ thống cơ quan quản lý thị trường bất động sản ở thành phố Thái Nguyên
..................................................................................................................................... 54
4.3.7.2. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản .............................. 54
4.4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN ........................................................................ 57
4.4.1. Có kế hoạch hợp lý và khoa học đối với nguồn cung đất đai cho thị trường bất
động sản ........................................................................................................................... 57
4.4.2. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất ...................................................................... 57
4.4.3. Định giá đất ............................................................................................................ 57
4.4.4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ....................................................................... Error! Bookmark not defined.
4.4.5. Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển thị trường bất
động sản ........................................................................... Error! Bookmark not defined.
4.4.6. Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động sản ......... 58
4.4.7. Giải pháp về tài chính, tín dụng, thuế .................... Error! Bookmark not defined.

4.4.8. Giải pháp về thông tin ............................................................................................ 58
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 59
5.1. Kết luận ......................................................................................................................... 59
5.2. Kiến nghị....................................................................................................................... 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................. 61


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai
trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản có quan
hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường
vật liệu xây dựng, thị trường lao động. Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu
quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy
phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát
triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển đô thị và nông thôn bền
vững theo hướng công nghiệp hố, hiện đại hóa đất nước.
Hiện nay, thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được hình thành và
trong những bước đầu phát triển đã có những hoạt động tích cực. Tuy nhiên,
thị trường này ở nước ta cịn mang nặng tính tự phát, đơn giản và sơ khai,
vấn đề quản lý nhà nước về bất động sản còn nhiều mặt bất cập: cơ quan
quản lý nhà nước chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành có chức năng
quản lý về các lĩnh vực như đất đai, tài chính, vật giá, xây dựng, các cơ quan
quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến bất động sản. Đồng thời sự xuất hiện
của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát từ chính sách cho vay thế

chấp bất động sản tại Hoa Kỳ là tác nhân cơ bản gây nên sự suy thoái kinh tế
và thị trường bất động sản của hầu hết các nước trên thế giới trong những năm
gần đây. Vì vậy, việc điều hành thị trường bất động sản nhằm phát huy những
mặt tích cực và hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực là vấn đề cần quan tâm
nghiên cứu.
Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên, tôi thực hiện đề tài “Điều
tra đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động
sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Nghiên cứu thực trạng của thị trường bất động sản tại khu vực thành
phố Thái Nguyên.


2

- Dự đoán xu hướng biến động của thị trường bất động sản và đề xuất
giải pháp quản lý, phát triển bất động sản tại thành phố Thái Nguyên.
1.3. YÊU CẦU
- Nghiên cứu, nắm vững các khái niệm, đặc điểm về bất động sản và thị
trường bất động sản

-Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Thái
Nguyên.
- Điều tra, thu thập và tổng hợp các nguồn thơng tin có liên quan đến thị
trường bất động sản, giá đất ở, nhà ở tại địa bàn nghiên cứu một cách đầy đủ,
chính xác, phản ánh đúng thực trạng giá đất tại địa phương.
- Điều tra khung giá các loại đất của Nhà nước và các văn bản có liên quan
đã được ban hành. Điều tra giá đất trên thị trường trong địa bàn thành phố.

- Từ số liệu điều tra phân tích thực trạng thị trường bất động sản của

thành phố Thái Nguyên.
- Dự đoán xu hướng biến động và đề xuất giải pháp phát triển thị
trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên.
1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
- Tổng quát hóa được lý thuyết và thực tiễn của thị trường bất động sản.
- Kết quả nghiên cứu phục vụ cơ quan quản lý có cái nhìn tổng quan về
thị trường bất động sản hiện nay.
- Đề xuất một số giải pháp để phát triển thị trường bất động sản ở thành
phố Thái Nguyên.


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

:

Bất động sản

TNMT

:

Tài nguyên Môi trường


4

người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa
màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với

đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất
động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ
thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở
quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp
ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Theo Bloomberg_com/Financial Glossary: “Bất động sản là một phần
đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”
Theo Luật dân sự Thái Lan, điều 100: “Bất động sản là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất
đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”.
Ở Việt Nam, theo điều 174 Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được
Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày
14/06/2005 thì: “Bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
* Thuộc tính của bất động sản:
- Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển
nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, khơng thể chuyển
bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống.
Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn
liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương
thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là ngun nhân tại sao giá đất lại khác
nhau dù ở vị trí kế cận nhau.
- Tính khơng đồng nhất: Đất đai là một loại hàng hóa rất đa dạng và
phức tạp nên khó có thể tìm kiếm được 2 tài sản giống nhau hồn tồn mà nó

5

chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với
đặc điểm của mỗi tài sản.
- Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân
số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.
- Tính bền vững đời sống kinh tế: Bất động sản bao gồm cả đất đai và
các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là
tư liệu sản xuất đặc biệt mà khơng có tài sản nào có thể thay thế được. Nó
được tham gia vào q trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho
mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó
mang tính bền vững. [Trần Hải Anh, 2010, trang 5]
2.1.2. Khái niệm của thị trường bất động sản
Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, tuy khơng thể di chuyển nhưng có
thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh quan hệ giao dịch.
Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản,
mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy, thị trường bất động
sản là tổng hoà các giao dịch về bất động sản đạt được tại một khu vực địa
lý nhất định trong một giai đoạn nhất định và chịu sự chi phối của các quy
luật thị trường. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm như
trường hợp bán đấu giá, hoặc cũng có thể liên hệ với nhau qua các trung
gian (công ty tư vấn nhà đất) hoặc qua mạng internet hoặc qua hệ thống
thơng tin liên lạc khác. Chính trong thị trường bất động sản, giá cả bất
động sản được xác định.
Trong thực tế, hiện nay ở nước ta một số quan niệm về thị trường bất
động sản theo nghĩa hẹp đó là thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất đã bước
đầu hình thành và đang có xu hướng mở rộng ở nước ta. Đâu có nhà và đất
cũng như các dịch vụ gắn liền với nhà đất thì ở đó có thể hình thành thị
trường nhà đất.

Tuy nhiên, một điều lưu ý khi đề cập đến thị trường bất động sản, đó
là quyền sở hữu đất đai. Đối với những quốc gia quyền sở hữu đất đai thuộc
về tư nhân thì thị trường bất động sản về ý nghĩa chung là thị trường giao
dịch đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai là đất đai đã được
thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một


6

hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng dùng
nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai). Đối với những quốc
gia như nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thị trường bất động sản về
nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Đối
tượng chủ yếu của kinh doanh bất động sản là quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà.
Cũng như nhiều thị trường khác, ngày nay thị trường bất động sản
không chỉ mang tính khu vực mà cịn mang tính quốc gia và tính quốc tế.
Các giao dịch diễn ra trên thị trường bất động sản khu vực thường quan tâm
giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên bán và bên
mua như vị trí, hình thể, quy mơ, kích thước bất động sản, những tiện ích khi
sử dụng bất động sản hay giá bán bất động sản, hình thức và phương thức
thanh tốn… Cịn các giao dịch diễn ra trong thị trường bất động sản quốc
gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi
nhuận tối đa của cả các bên mua và bên bán. Tuy nhiên, nhu cầu tìm hiểu về
thơng tin chi tiết có liên quan đến bất động sảnvà thị trường bất động sản
vẫn là yêu cầu thiết yếu đối với bất kỳ đối tượng nào có tham gia vào thị
trường bất động sản.
Theo các phân tích lý luận của các chuyên gia kinh tế cũng như các
nhà nghiên cứu về bất động sản trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một
số khái niệm sau đây về thị trường bất động sản:

- Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết
định về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng
như thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và
chuyển dịch giá trị của hàng hoá bất động sản.
- Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như
mơi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản lý
nhà nước đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc
đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất
động sản.


7

- Khái niệm 4: Thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao
dịch về bất động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ
hỗ trợ như mơi giới, tư vấn..
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất
động sản, sau khi tổng hợp các kết quả, một số khái niệm về thị trường bất
động sản thì khái niệm về thị trường bất động sản như sau:
Thị trường bất động sản là q trình giao dịch hàng hố bất động sản
giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như
trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai
trị quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay
kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua
bán, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất
động sản. [Trần Hải Anh, 2010, trang 6]

2.1.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của Bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan
hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là
có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của
từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan
hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa bất động
sản có tính cá biệt
Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có
những yếu tố khơng giống nhau. Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai
bất động sản hồn tồn giống nhau vì chúng có vị trí khơng gian khác nhau,
kể cả 2 cơng trình cạnh nhau và xây theo cùng thiết kế. Ngay trong một tòa
cao ốc thì các căn phịng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngồi ra,
chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra
sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân…
- Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Cơ cấu diện tích đất theo đối tượng sử dụng của thành phố Thái
Nguyên năm 2013 ................................................................................. 33
Bảng 4.2: So sánh diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2009 và năm 2013 ...... 35
Bảng 4.3: Thực trạng mua bán nhà ở và chuyển quyền đất ở trên địa bàn
thành phố giai đoạn 2009 - 2013 .......................................................... 40
Bảng 4.4: Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2009 - 2013 ..................................................... 41
Bảng 4.5: Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà của các tổ chức trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2009 - 2013 .................................... 42

Bảng 4.6: Số lượng hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2009 – 2013 ....... 44
Bảng 4.7: Khung giá đất ở đô thị từ năm 2009 đến năm 2013 trên địa bàn
thành phố TháiNguyên .......................................................................... 46
Bảng 4.8: Khung giá đất ở nông thôn từ năm 2009 đến năm 2013 trên địa bàn
thành phố TháiNguyên .......................................................................... 47
Bảng 4.9: Giá đất theo quy định tại các tuyến đường từ năm 2009 đến năm
2013 ....................................................................................................... 48
Bảng 4.10: Giá đất thị trường và giá đất theo quy định của Nhà nước .......... 53


9

doanh v.v..), thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị
trường bất động sản công cộng v.v..
- Khu vực giáp ranh: Thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông
nghiệp; thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông
nghiệp; thị trường bất động sản công cộng v.v..
* Căn cứ theo công dụng của bất động sản:
- Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nơng nghiệp)
- Thị trường cơng trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn,
trung tâm thương mại, cửa hàng...) và cơng trình cơng cộng (giao thơng, thuỷ
lợi, y tế, văn hố...)
- Thị trường cơng trình cơng nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất,
khu công nghiệp, khu chế xuất...)
- Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
- Thị trường cơng trình đặc biệt có hàng hố bất động sản là các bất
động sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du
lịch, v.v..) như di sản văn hố, di tích lịch sử, v.v..
* Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh

doanh):
- Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản
- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
- Thị trường cho thuê bất động sản
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản
- Thị trường dịch vụ bất động sản: Bao gồm các hoạt động dịch vụ môi
giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất
động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản v.v..
* Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:
- Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường bất đông sản sơ cấp).
- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng cơng trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho th lại các cơng trình đã
được mua hoặc th. [Nguyễn Thị Huyền, 2011, trang 13-14]


10

2.1.5. Vai trị và vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân
a. Vai trò của thị trường bất động sản
Vai trò của thị trường bất động sản hết sức to lớn được thể hiện
như sau:
- Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản
xuất cho các nhà kinh doanh.
Thị trường là nơi chuyển hóa từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị
đây là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, tốc độ gia tăng về kinh
doanh, hiệu quả kinh doanh. Cho nên quyết định sự ra đời tồn tại của các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Quá trình kinh doanh bất động sản là quá trình tạo ra các bất động sản
quá trình đó được thể hiện bằng tiền tệ hóa các yếu tố sản xuất trong đó có đất

đai vào tổng giá trị bất động sản. Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ
thuộc vào tốc độ lưu thơng hàng hóa và dung lượng thị trường.
- Thị trường bất động sản là cầu nối giữa người sản xuất và tiêu dùng
về bất động sản, giữa người xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử
dụng đất.
- Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lượng nhà ở,
bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
- Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và các cơng trình gắn liền
với đất.
- Góp phần nâng cao trình độ hợp tác và nâng cao trình độ xã hội hóa
sản xuất kinh doanh.
- Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản, vì tài ngun đất
đai có hạn chu kì đầu tư phát triển bất động sản lại dài và thường chậm so với
thay đổi yêu cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối
và lợi ích của bất động sản thông qua cơ chế giá cả.
- Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu.
- Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung.
b.Vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài


11

sản cực lớn cả về quy mơ, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền
kinh tế quốc dân.
- Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản
trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm
trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước.
- Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện

nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngồi chức năng là nơi ở, nơi tổ chức
hoạt động kinh tế gia đình, nó cịn là nguồn vốn để phát triển thơng qua hoạt
động thế chấp.
c. Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được
huy động
- Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nghiên cứu trên thế
giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu
bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được
định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một
tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế xã hội đạt được những
mục tiêu đề ra.
- Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng
tiển cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng vốn
cho vay.
Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan
trọng việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu
cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của
nền kinh tế.
d. Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị
trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng đế sử dụng có hiệu quả tài
sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu
- Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước
cơng nghiệp hóa thì tỷ lệ đơ thị hóa thường chiếm từ 60 – 80 %
Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng u cầu
đơ thị hóa ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt. Nhất là khi
nước ta chuyến sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý


12

nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và
hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường bất động sản ở đô thị phải đi
đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và
vướng mắc trong tương lai.
e. Phát triển và quản lý tới thị trường bất động sản sẽ góp phần kích
thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu
- Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như
thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây
dựng, thị trường lao động. Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh
tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD
thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD
- Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng
thúc đẩy tăng cường kinh tế thơng qua các biện pháp kích thích vào đất đai,
tạo lập các cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch
đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên
phạm vi cả nước. [Nguyễn Thị Huyền, 2011, trang 15-17]
2.2. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI
VÀ Ở TRONG NƯỚC
2.2.1. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở nước ngoài
* Sơ lược về thị trường Bất động sản ở Mỹ
Mỹ là một cường quốc kinh tế hàng đầu thế giới, ảnh hưởng của Mỹ
với nền kinh tế toàn cầu là rất lớn, vì vậy, khi có sự khủng khoảng trong nền
kinh tế Mỹ sẽ kéo theo nguy cơ khủng hoảng lớn cho các quốc gia khác trên
thế giới, cuối năm 2007, đầu năm 2008 với vụ nổ của bong bóng bất động sản
hình thành mấy năm trước đó ở Mỹ đã gây nên cuộc khủng hoảng tài chính
lớn ở Mỹ mà cho tới nay vẫn chưa giải quyết hết hậu quả.
Cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ hoạt động cho vay ồ ạt của các
ngân hàng đối với những người vay tiền mua nhà trả góp với hi vọng sau đó
bán đi để kiếm lời. Trong giai đoạn 2004 - 2006, cho vay thế chấp dưới tiêu
chuẩn đã chiếm 21% tổng các khoản vay thế chấp, do lãi suất thấp nên việc

mua nhà ở Mỹ lúc này khá dễ dàng nên nhà đất trở thành một công cụ đầu tư.


DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Giá đất do Nhà nước quy định tại đường Hoàng Văn Thụ từ năm
2009 đến năm 2013 ............................................................................... 49
Hình 4.2: Giá đất do Nhà nước quy định tại đường Bắc Kạn từ năm 2009 đến
năm 2013 ............................................................................................... 50
Hình 4.3: Giá đất do Nhà nước quy định tại đường Gang Thép từ năm 2009
đến năm 2013 ........................................................................................ 51
Hình 4.4: Giá đất do Nhà nước quy định tại đường Vó Ngựa từ năm 2009 đến
năm 2013 ............................................................................................... 52


14

giảm 2%. Ngồi ra, những người chỉ có khả năng trả đặt cọc 5% giá trị nhà
hoặc căn hộ cũng có thể được phép mua với sự hỗ trợ của các ngân hàng đăng
ký tham gia chương trình này.
- Hiện tại, bất động sản Anh có lợi thế hơn so với nhiều thị trường
khác là những ưu đãi về thuế đối với người nước ngoài. Theo hãng tư vấn bất
động sản Knight Frank, các nhà đầu tư nước ngồi khơng phải trả thuế lãi về
bất động sản. "Chẳng hạn, nếu khách hàng mua một bất động sản với giá 1
triệu bảng Anh và bán lại với giá 1,2 triệu bảng thì số tiền lãi 200.000 bảng
được miễn thuế".[Nguyễn Thị Huyền, 2011, trang 11]
* Thị trường bất động sản Hồng Kông
- Với địa thế vốn có của và vị trí được xem là một trong những trung
tâm tài chính lớn nhất khu vực châu Á, giá bất động sản và giá cho thuê tại
các khu cao ốc và văn phòng ở Hông Kông cũng được xem là cao ngất

ngưởng. Giá cho thuê văn phòng tại một số khu vực của Hồng Kông từng
đứng vào mức kỷ lục của thế giới, cao hơn hẳn so với một số thành phố như
Tokyo, Luân Đơn và New York.
- Cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu xảy ra khiến thị trường BĐS
Hông Kông chịu ảnh hưởng nặng nề, nền kinh tế suy thoái với mức độ trầm
trọng. Giá nhà cho thuê ở đây đã giảm 50% sau khi cuộc khủng hoảng xảy ra
nhưng theo ông John Siu, chủ tịch của công ty Cushman & Wakefield tại
Hồng Kong thì khi so sánh với các thành phố khác của châu Á giá cho thuê tại
Hồng Kông vẫn là rất đắt.
Trong năm 2013, khi giá nhà đang tiếp tục có dấu hiệu giảm mạnh tại
một số khu vực thì tại Hồng Kơng, giá nhà lại đang có xu hướng hồi phục. Đó
là do các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc đại lục đã
tận dụng mức lãi suất thấp để đầu tư vào các căn hộ và văn phòng tại các khu
vực thương mại lớn như Hồng Kông. Theo thống kê của Centaline Property
Agency thì giá nhà tại một số nơi đã gần như tăng trở lại, đạt mức tương
đương với thời điểm cách đây một năm. [Nguyễn Thị Huyền, 2011, trang 1213]

2.2.2. Sơ lược về thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở trong nước
* Giai đoạn trước năm 1993


15

Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất cịn nhiều, q trình đơ thị
hóa diễn ra cịn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân
trong nước chưa cao. Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường
bất động sản. Hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn ở trong tình trạng
khơng ổn định, chủ yếu là tự phát, khơng lành mạnh, có những diễn biến phức
tạp. Sau cách mạng tháng 8/1945 đến 1980 đất đai, bất động sản tồn tại nhiều
hình thức sở hữu: Sở hữu tư nhân, sở hữu công cộng, sở hữu của các tổ chức,

sở hữu của nhà nước. Do đó hoạt động mua bán, kinh doanh BĐS diễn ra bình
thường. Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản ở miền
Bắc, đất đai BĐS được phân phối lại, hoạt động mua bán, chuyển nhượng
thuê mướn, cầm cố đất đai…trên thực tế vẫn diễn ra nhưng không phổ biến,
các bên tham gia giao dịch tự tìm đến với nhau, tự thỏa thuận giá cả và thực
hiện thủ tục theo truyền thống tập quán của từng địa phương. Trong giai đoạn
này mặc dù nhà nước chưa có văn bản pháp luật nào quy định về giao dịch
BĐS nhưng nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục mua bán, cho thuê
BĐS và thu lệ phí khi đăng kí quyền sở hữu nhà và đất.
Đặc điểm chủ yếu của thị trường ở giai đoạn này là một thị trường
mang tính tự phát, các giao dịch chỉ xuất hiện khi có nhu cầu tiêu dùng của
người dân, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, mơi giới, dịch vụ BĐS
chưa có khung pháp lý cho hoạt động của thị trường.
Năm 1980, Hiến pháp nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
và nghiêm cấm mọi hoạt động mua bán. Việc đăng ký quyền sử đất và tài sản
khơng được thực hiện vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao cho
khu vực kinh tế nhà nước và các hợp tác xã quản lý. Khơng có văn bản pháp
luật nào về BĐS, khơng có quan hệ mua bán đất đai nào được thừa nhận.
Năm 1986 cùng với quá trình đổi mới nền kinh tế sang cơ chế thị
trường, do yêu cầy sử dụng đất đai phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật,
xây dựng và phát triển các ngành thuộc các thành phần kinh tế gia tăng mạnh
mẽ, hiện tượng mua bán đất đai và BĐS xuất hiện trở lại, diễn ra sôi động
nhất là ở các đô thị, chủ yếu là mua bán nhà ở, gắn với sử dụng đất. Nhà nước
đã chú ý đến hoạt động này. Trong Luật Đất đai năm 1988 đã cho phép:
“Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được thừa kế nhà ở


16

thì được quyền sử dụng ngơi nhà đó”. Các bên giao dịch mua bán chủ yếu là

giao dịch trao tay, tự viết cam kết hai bên, một số ít trường hợp được xác
nhận của UBND xã, thị trấn. Đây cũng là giai đoạn xuất hiện nhiều trường
hợp khiếu kiện đất đai.
∗ Giai đoạn 1993 – 2001
Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của Luật Đất đai 1993 trong đó đã có
sự đổi mới về tư duy so với giai đoạn 1986 – 1992, đổi mới được chế độ sử
dụng đất sản xuất nơng nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình,
cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng lâu dài. Trong giai đoạn này, vài năm
đầu trọng tâm đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến
tạo nền sản xuất hàng hóa trong nơng nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho
người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở 5 quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định giá đất có giá do Nhà nước
quy định (Luật Đất đai 1993). Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khóa VIII
(1996) đã quyết định chủ trương phát triển thị trường BĐS với nội dung chủ
yếu là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường BĐS; thực hiện đúng Luật Đất
đai và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá đất trong
giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu
kém trong quản lý và sử dụng đất… Tuy nhiên, trong giai đoạn này thị trường
BĐS có dấu hiệu vận hành trong một cơ chế 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà
nước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% đến 40% giá đất trên thị trường, giá
đất phi nông nghiệp đã tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vòng 10 năm.
Đây cũng là giai đoạn thị trường Bất động sản Việt Nam biến động
khơng ngừng, đã có “Cơn sốt lần thứ nhất” - diễn ra trong hai năm (19931994), trong đó Thị trường Bất động sản đặc biệt “sốt” mạnh ở phân khúc Đất
và Quyền sử dụng đất. Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và
đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ
chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm
trước khi Luật đất đai (1993) ra đời.
Trước tình hình thị trường sốt nóng, nhà nước đã can thiệp vào thị
trường bằng 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn
chặn hiện tượng đầu cơ. Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền