Nghiên cứu phương pháp thẩm định giá bất động sản phù hợp với điều kiện của dự án khu đô thị an phú sinh thành phố quảng ngãi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT

NGUYỄN ĐỨC TOÀN

NGHIÊN CỨU PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN
CỦA DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN PHÚ SINH THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2013


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT

NGUYỄN ĐỨC TOÀN

NGHIÊN CỨU PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN
CỦA DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN PHÚ SINH THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI

Ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60340410

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
GS.TSKH Nguyễn Hữu Hà

HÀ NỘI - 2013

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn của tôi với đề tài “Nghiên cứu phương pháp
thẩm định giá bất động sản phù hợp với điều kiện của dự án khu đô thị An Phú
Sinh - Thành phố Quảng Ngãi” là cơng trình nghiên cứu khoa học của riêng cá
nhân tơi. Các số liệu có nguồn gốc rõ ràng, kết quả trong luận văn là trung thực
và kết luận khoa học của luận văn chưa từng công bố bất kỳ cơng trình nghiên
cứu khoa học nào trước đây.

Hà Nội, ngày 13 tháng 10 năm 2013
Tác giả

Nguyễn Đức Toàn


LỜI CẢM ƠN
Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TSKH. Nguyễn Hữu Hà,
người đã giành rất nhiều sự quan tâm giúp đỡ trong suốt quá trình hướng dẫn tác giả
làm bản luận văn thạc sĩ kinh tế này.
Tác giả cũng xin chân thành cảm ơn các thầy, các cô trong Khoa Kinh tế và
Quản trị kinh doanh, Trường Đại học Mỏ - Địa chất - Hà Nội, gia đình và các bạn
đồng nghiệp đã giúp đỡ tác giả trong q trình hồn thành luận văn thạc sĩ kinh tế
của mình. Do hiểu biết và trình độ còn hạn chế, nên chắc chắn trong luận văn sẽ cịn
có những thiếu sót, rất mong nhận được nhiều sự đóng góp ý kiến của các thầy, cơ
và các bạn đồng nghiệp để cho bản luận văn được hoàn thiện hơn.


MỤC LỤC
Trang

Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Lời cảm ơn
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục các bảng
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
Chương 1: TỔNG QUAN LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG ................................... 5
1.1. Tổng quan lý luận về thẩm định giá bất động sản ......................................... 5
1.1.1. Bất động sản .......................................................................................... 5
1.1.2. Khái niệm thẩm định giá ....................................................................... 6
1.1.3. Vai trò của thẩm định giá bất động sản .................................................. 7
1.1.4. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản ........................................ 8
1.1.5. Quy trình thẩm định giá bất động sản .................................................. 27
1.2. Tổng quan thực tiễn về thẩm định giá bất động sản trên thế giới ................. 30
1.2.1. Hoạt động thẩm định giá ở Thái Lan ................................................... 31
1.2.2. Hoạt động thẩm định giá ở Singapore .................................................. 33
1.2.3. Hoạt động thẩm định giá ở Malaysia ................................................... 35
1.2.4. Hoạt động thẩm định giá ở Thụy Điển ................................................. 36
1.2.5. Hoạt động thẩm định giá ở Australia ................................................... 37
1.2.6. Hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam và những bài học kinh nghiệm .. 38
1.3. Các công trình đã nghiên cứu về thẩm định giá bất động sản ...................... 40
Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
VIỆC VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở
VIỆT NAM HIỆN NAY ........................................................................................ 42


2.1. Tình hình thẩm định giá ở nước ta hiện nay và các nhân tố ảnh hưởng đến
thẩm định giá bất động sản ................................................................................ 42

2.1.1. Tình hình phát triển hoạt động thẩm định giá ở nước ta hiện nay ......... 42
2.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc thẩm định giá bất động sản ở nước ta
hiện nay ........................................................................................................ 44
2.2. Thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt
Nam hiện nay .................................................................................................... 48
2.2.1. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về thẩm định giá ...................... 48
2.2.2. Khái quát chung quá trình vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất
động sản ở Việt Nam..................................................................................... 49
2.2.3. Tình hình thẩm định giá bất động sản của ngân hàng thương mại ........ 51
2.3. Đánh giá chung các phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam . 53
2.3.1. Những kết quả đạt được....................................................................... 53
2.3.2. Những tồn tại của thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam .................. 56
2.4. Lựa chọn phương pháp thẩm định giá để áp dụng cho dự án khu đô thị An
Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi .................................................................... 59
Chương 3: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG
DƯ ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN PHÚ SINH - THÀNH PHỐ
QUẢNG NGÃI ..................................................................................................... 61
3.1. Định hướng phát triển thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam ................... 61
3.2. Quan điểm của tác giả về lựa chọn và áp dụng phương pháp thẩm định giá
bất động sản hiện nay ........................................................................................ 62
3.2.1. Bất động sản là đất đai......................................................................... 62
3.2.2. Bất động sản là nhà ở .......................................................................... 62
3.2.3. Bất động sản là cơng trình xây dựng .................................................... 63
3.3. Các giải pháp để áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Việt
Nam .................................................................................................................. 63
3.3.1. Giải pháp về xây dựng và tổ chức hệ thống thông tin phục vụ công tác
thẩm định giá ................................................................................................ 63


3.3.2. Giải pháp về tổ chức Hiệp hội thẩm định giá ....................................... 68

3.3.3. Giải pháp về thị trường ........................................................................ 69
3.4. Áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư để thẩm định giá dự
án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi ......................................... 74
3.4.1. Giới thiệu sơ lược về dự án khu đô thị An Phú Sinh ............................ 74
3.4.2. Kết quả thẩm định giá đối với dự án khu đô thị An Phú Sinh ............... 77
3.5. Kết luận và kiến nghị việc áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản
ở Việt Nam hiện nay ....................................................................................... 102
3.5.1. Kết luận ............................................................................................. 102
3.5.2. Kiến nghị việc áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt
Nam hiện nay .............................................................................................. 103
KẾT LUẬN ......................................................................................................... 108
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

TSTĐG

Tài sản thẩm định giá

TSSS1

Tài sản so sánh 1

TSSS2

Tài sản so sánh 2

TSSS3

Tài sản so sánh 3

BĐS

Bất động sản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

CTXD

Cơng trình xây dựng

UBND

Ủy ban nhân dân

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

MTV

Một thành viên

VT1

Vị trí 1

VT2

Vị trí 2

KV2

Khu vực 2

KV3

Khu vực 3

ĐL4

Đường loại 4

IVSC

Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

VREA

Hiệp hội bất động sản nhà đất Việt Nam

WTO

Tổ chức thương mại thế giới

Tp.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1. Bảng quy hoạch sử dụng đất ................................................................. 75
Bảng 3.2. Bảng diện tích nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất ...................... 77
Bảng 3.3. Bảng thông tin các bất động sản so sánh ............................................... 78
Bảng 3.4. Bảng điều chỉnh các tài sản so sánh về tài sản thẩm định giá ................ 81
Bảng 3.5. Bảng đơn giá đối với các loại đường thuộc dự án ................................. 83
Bảng 3.6. Bảng đơn giá thị trường của các loại đường tương ứng ......................... 83
Bảng 3.7. Bảng giá trị thị trường của lô đất .......................................................... 84
Bảng 3.8. Bảng thông tin các bất động sản so sánh ............................................... 85
Bảng 3.9. Bảng điều chỉnh các tài sản so sánh về tài sản thẩm định giá ................ 87
Bảng 3.10. Bảng tỷ lệ tăng giá đất bình quân hàng năm ........................................ 91
Bảng 3.11. Bảng tính tốn chi tiết đơn giá đất tăng hàng năm ............................... 92
Bảng 3.12. Bảng hệ số tăng giá đất hàng năm ....................................................... 93
Bảng 3.13. Bảng tỷ lệ dự kiến bán đất hàng năm .................................................. 93
Bảng 3.14. Bảng hệ số chiết khấu ......................................................................... 93
Bảng 3.15. Bảng tổng hợp doanh thu hàng năm theo tiến độ bán hàng .................. 93
Bảng 3.16. Bảng chi tiết doanh thu hàng năm theo tiến độ bán hàng ..................... 94
Bảng 3.17. Bảng tổng doanh thu hàng năm đã quy về hiện tại .............................. 96
Bảng 3.18. Bảng chiết khấu doanh thu hàng năm về giá trị hiện tại ...................... 97
Bảng 3.19. Bảng chi phí lãi vay ............................................................................ 99
Bảng 3.20. Bảng chiết khấu lãi vay hàng năm về hiện tại ..................................... 99
Bảng 3.21. Bảng tính dự phịng yếu tố trượt giá .................................................. 101

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, thẩm định giá bất động sản không những đã trở thành một dịch vụ
quan trọng, cần thiết và đã được quan tâm phát triển, hồn thiện mà cịn là một
nghiệp vụ không thể thiếu trong các hoạt động của thị trường bất động sản. Muốn
phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, bất kỳ một quốc gia nào đều sử dụng
một công cụ hữu hiệu trong hoạt động quản lý của nhà nước đối với thị trường này,
đó chính là việc thẩm định giá bất động sản. Thẩm định giá bất động sản chính xác,
phù hợp sẽ tạo căn cứ, cở sở, và điều kiện thuận lợi cho việc gia nhập, huy động
vốn vào thị trường bất động sản cũng như trong hoạt động cổ phần hóa doanh
nghiệp.
Trên thế giới, có nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản khác nhau,
mỗi phương pháp có những ưu nhược điểm và phù hợp với từng điều kiện cụ thể
của tài sản, của môi trường vi mô và vĩ mô trong mỗi thời kỳ. Đồng thời mỗi
phương pháp đòi hỏi các yêu cầu về thông tin đầu vào là khác nhau. Trong đó, các
nước trên thế giới có thị trường bất động sản rất phát triển như Mỹ, Anh, Đức... chủ
yếu sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá.
Tuy nhiên, với một quốc gia đang phát triển như Việt Nam thì thẩm định giá
bất động sản mới chỉ bắt đầu được phát triển trong một số năm gần đây, do đó vẫn
cịn nhiều vấn đề bất cập cần quan tâm và giải quyết thỏa đáng. Cụ thể, vào năm
2006, thị trường bất động sản Việt Nam đứng cuối bảng xếp hạng về chỉ số minh
bạch. Đến năm 2009, tuy đã tăng lên vài bậc trong bảng xếp hạng chỉ số minh bạch
của Jones Lang LaSalle - một tập đoàn dịch vụ địa ốc và quản lý tài chính lớn trên
thế giới nhưng nhìn chung chỉ số minh bạch ở nước ta vẫn rất thấp, làm phát sinh
nhiều bức xúc và nan giải trong thị trường bất động sản. Một trong những nguyên
nhân của thực trạng trên là chúng ta rất thiếu và yếu kém các dịch vụ hỗ trợ thị
trường, trong đó có dịch vụ thẩm định giá. Thêm vào đó là nội dung của các phương
pháp thẩm định giá về mặt lý thuyết được quy định trong các văn bản pháp lý của

Việt Nam hướng dẫn thực hiện còn nhiều điểm bất hợp lý dẫn đến việc vận dụng


2
các phương pháp một cách tùy tiện, nặng về đánh giá chủ quan khiến kết quả thẩm
định giá chưa phản ánh được giá trị thật của bất động sản, cản trở việc gia nhập vào
thị trường cũng như khả năng huy động vốn của bất động sản.
Trong điều kiện Việt Nam hiện nay, vấn đề đặt ra là nên áp dụng phương
pháp thẩm định giá bất động sản nào để đảm bảo tính chính xác, minh bạch và phù
hợp với từng đối tượng cụ thể. Vì vậy, cần phải nghiên cứu một cách thỏa đáng các
phương pháp thẩm định giá và đưa ra các điều kiện áp dụng một cách phù hợp để
nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản, hoàn thiện nghiệp vụ thẩm định
giá, tiến đến một thị trường bất động sản phát triển đáp ứng yêu cầu của các doanh
nghiệp, tổ chức cũng như xã hội.
Xuất phát từ những băn khoăn trăn trở đó đã thôi thúc tôi viết đề tài này làm
luận văn tốt nghiệp; Đề tài “Nghiên cứu phương pháp thẩm định giá bất động sản
phù hợp với điều kiện của dự án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi”
nhằm nghiên cứu một cách thỏa đáng những ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng
của từng phương pháp thẩm định giá bất động sản để vận dụng phù hợp vào điều
kiện nước ta nói chung và dự án khu đơ thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi
nói riêng.

2. Mục đích nghiên cứu
Đề tài sẽ lựa chọn và vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản
một cách khoa học, phù hợp với hoàn cảnh của Việt Nam vào việc thẩm định giá
bất động sản nói chung và dự án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi
nói riêng nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản, hoàn thiện nghiệp
vụ thẩm định giá, tiến đến một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1. Đối tượng nghiên cứu
Các phương pháp thẩm định giá bất động sản và quá trình thẩm định giá bất
động sản trong điều kiện cụ thể tại địa bàn nghiên cứu là Việt Nam và dự án khu đô
thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi.


3

3.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu các phương pháp thẩm định giá bất động sản đang được áp
dụng trong các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế ở Việt Nam và đi sâu áp dụng vào
thẩm định giá quyền sử dụng đất để nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất áp
dụng cho dự án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi.
Các thông tin, tài liệu, số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài được thu
thập trong thời gian từ năm 2008 đến 2013, đối với số liệu của dự án khu đô thị An
Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi được thu thập từ khi dự án được cấp phép đầu tư
và giải pháp được áp dụng tại thời điểm nghiên cứu.

4. Nhiệm vụ nghiên cứu
Nhằm nghiên cứu chuyên sâu, phát triển lý thuyết trên cơ sở phân tích tình
hình thực tiễn về kinh tế - xã hội của Việt Nam, đề tài tập trung vào các vấn đề:
- Hệ thống hóa các cơ sở khoa học của các phương pháp thẩm định giá bất
động sản;
- Đánh giá thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản
ở Việt Nam;
- Đề xuất phương hướng, biện pháp để nâng cao chất lượng vận dụng
phương pháp đã lựa chọn trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam;
- Áp dụng vào thẩm định giá quyền sử dụng đất để nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất tại dự án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi.

5. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả đã sử dụng các phương pháp
nghiên cứu gồm: phương pháp thống kê, phân tích, chuyên gia, tổng hợp để thu
thập và hệ thống hóa tài liệu, phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, tham
vấn chuyên gia để vận dụng vào giải quyết vấn đề trong thực tế...

6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
6.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài hệ thống hóa các phương pháp thẩm định giá bất động sản của các
nước khác nhau trên thế giới đang sử dụng, góp phần làm rõ về mặt lý luận cơng tác
thẩm định giá bất động sản.


4

6.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đề tài đi sâu phân tích vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động
sản và đưa ra một số giải pháp để đảm bảo vận dụng phương pháp thẩm định giá bất
động sản đạt hiệu quả cao nhất.
- Tài liệu tham khảo cho những người quan tâm đề tài này.

7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và 3 chương,
luận văn được kết cấu trong 109 trang, 21 bảng.
Chương 1 - Tổng quan lý luận và thực tiễn về thẩm định giá bất động sản
trong nền kinh tế thị trường.
Chương 2 - Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản và việc vận dụng
phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay.
Chương 3 - Áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư để thẩm
định giá dự án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi.

5

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG
1.1. Tổng quan lý luận về thẩm định giá bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Theo điều 172 Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định: “tài sản bao gồm: vật có
thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền về tài sản. Trong đó, quyền về tài
sản bao gồm quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu cũng có nghĩa là chủ sở hữu
tài sản đó được hưởng một số quyền lợi và lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó”.
Có rất nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, tuy nhiên có thể thống
nhất ở khái niệm về bất động sản tại điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005: “Bất động
sản là những tài sản bao gồm: Đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất
đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn
liền với đất đai; các tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC): Tài sản (Asset) bao
gồm bất động sản (Real Estate) và động sản (Movable Personal Estate).
+ Bất động sản: là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những gì do con
người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất, có thể
nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong khơng trung hoặc dưới lịng đất.
+ Động sản (Movable Personal Estate): là thuật ngữ dùng để chỉ những tài
sản không phải là bất động sản. Động sản có thể là những tài sản hữu hình hoặc vơ
hình. Động sản hữu hình có đặc tính là có thể di dời được.
Gắn với nó có thuật ngữ Real Property, để chỉ tất cả các quyền và lợi ích liên
quan đến quyền làm chủ bất động sản (quyền làm chủ bất động sản).
Như vậy, Real Property về thực chất là các quyền năng của con người đối
với bất động sản. Và vì vậy, thẩm định giá bất động sản khơng phải là định giá cái

thực tế vật chất - cái bất động sản, mà là định giá những quyền năng của chủ thể đối
với cái thực thể vật chất đó.


6
IVSC cho rằng, việc thẩm định giá trị tài sản, xét về mặt pháp lý, thực ra là
đánh giá quyền sở hữu tài sản - quyền sở hữu chứ không phải bản thân tài sản hữu
hình hoặc tài sản vơ hình.
Việc phân chia tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan trọng
trong việc nhận rõ những nét đặc thù của bất động sản, mà theo những cách phân
loại khác người ta không thể nhận biết hoặc khơng nhận rõ được. Những nhận biết
bổ sung đó là cơ sở quan trọng để nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư đưa ra những
cách quản lý, đầu tư và sử dụng tài sản một cách tốt nhất.
Theo tiêu thức phân loại này, người ta nhận thấy rằng bất động sản là loại tài
sản mang những đặc điểm chung là giá trị rất lớn, có tính chất đơn lẻ, duy nhất và
đặc biệt là không thể di dời được. Thị trường về loại tài sản này có cung rất hạn chế,
cầu thì rất cao và ngày càng tăng lên, tính thị trường thấp, độ co giãn kém nhạy,
nhưng có quy mô giao dịch rất lớn. Ảnh hưởng mạnh mẽ của nó tới sự ổn định và
phát triển kinh tế là điều khơng thể phủ nhận. Nó giúp nhà nước nhận dạng được
một loại thị trường có quy luật vận động đặc biệt, địi hỏi phải có chính sách quản lý
riêng, thích hợp nhằm đảm bảo sự phát triển lành mạnh của nền kinh tế.
Không giống như các loại tài sản khác, khi định giá, giá trị của bất động sản
chịu ảnh hưởng lớn và trực tiếp của nhiều yếu tố có tính chất rất đặc thù về mặt xã
hội và tâm lý như: quyền sở hữu, quy hoạch và quản lý đô thị, tâm lý, tập quán dân
cư, phong thủy … Nó giúp cho các nhà đầu tư nhận rõ được những ưu thế và những
bất lợi của một đối tượng đầu tư mới, để từ đó biết đưa ra những quyết định phù
hợp trong kinh doanh cũng như trong đời sống của mỗi cá nhân.

1.1.2. Khái niệm thẩm định giá
Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một

vật, một tài sản”.
Theo giáo sư W.Seabrooke Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.


7
Theo ông Fred Peter Marrone Giám đốc Marketing của AVO Úc: “Thẩm
định giá là việc xác định giá trị của một bất động sản tại một thời điểm có tính đến
bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là
áp dụng các dữ liệu của thị trường mà các thẩm định viên thu thập được so sánh và
phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình
thành giá trị của chúng”.
Theo giáo sư Lim Lan Yuan Trường Xây dựng và Bất động sản Đại học
Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá
trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc
đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn
bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Theo Luật Giá ngày 20/6/2012: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có
chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định
Bộ Luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một thời điểm, thời điểm nhất định,
phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”.
Từ các khái niệm nêu trên có thể đưa ra một định nghĩa chung nhất về thẩm
định giá như sau: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị
của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất
định, cho một mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá, những thông lệ
quốc tế được công nhận”.

1.1.3. Vai trò của thẩm định giá bất động sản
Thị trường bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường.

Thị trường bất động sản phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các
loại thị trường, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển
cơ chế thị trường, phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị
trường có sự quản lý của nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa là một định hướng
lớn của Đảng và Nhà nước ta. Mà thị trường bất động sản chỉ phát triển được khi
các giao dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng. Điều này có nghĩa là các giá trị của
hàng hóa trong thị trường bất động sản phải được xác định một cách chuẩn xác, phù


8
hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản. Do vậy phải tiến hành công việc
thẩm định giá bất động sản, định giá là rất cần thiết khi ta đưa ra một quyết định
liên quan đến tài sản bất động sản. Các bên tham gia thị trường bất động sản phải
biết giá trị của bất động sản để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp
nhận, quyết định giá mua bán có thể chấp nhận được và người mua quyết định giá
mua bất động sản; nhà đầu tư kinh doanh cũng cần định giá để biết được giá trị của
bất động sản trong trường hợp cổ phần hóa doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị
trong cơng bố tài chính hàng năm của cơng ty; thẩm định giá bất động sản còn giúp
cho việc trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm bất động sản, khơng những thế
đây cịn là cơ sở để nhà nước quản lý và phát triển bất động sản đảm bảo ích nước
lợi dân.
Nói tóm lại, vai trị quan trọng của công tác thẩm định giá bất động sản có
thể đúc kết như sau:
- Thứ nhất: Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sản thành hàng
hóa trên thị trường. Từ hoạt động định giá, việc tư vấn đặc biệt là tư vấn về giá đất
sẽ diễn ra thơng thống với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng
sẽ giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường. Tư vấn giá đất sẽ giúp thực
hiện các chủ trương, chính sách của nhà nước như: cổ phần hóa, bán, khốn, cho
th các doanh nghiệp nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn.
- Thứ hai: Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm cơng khai minh bạch

về giá đất, đảm bảo thơng tin đến với người có nhu cầu là chính xác và khách quan.
- Thứ ba: Thơng qua hoạt động này, nhà nước tăng cường sức mạnh của
mình bằng việc bảo đảm các nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định
dưới các hình thức thuế, lệ phí mà người sở hữu, chuyển nhượng đất và bất động
sản phải nộp thuế theo quy định của pháp luật.

1.1.4. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Trên thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để thẩm định giá tài sản. Tuy
nhiên, một phương pháp thẩm định giá tài sản nói chung, thẩm định giá bất động


9
sản nói riêng được thừa nhận là một phương pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ,
có cơ sở khoa học là phương pháp được xây dựng trên cơ sở xem xét, phân tích và
đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là phải tuân thủ một cách
đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc thẩm định giá đã nêu.
Mỗi phương pháp thẩm định giá bất động sản đều có những ưu điểm và hạn
chế nhất định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá một
bất động sản cụ thể phụ thuộc vào các yếu tố cơ bản sau:
- Thuộc tính của bất động sản chịu tác động bởi các yếu tố nào.
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường.
- Mục tiêu và nguyên tắc của việc thẩm định giá.
Trong thẩm định giá bất động sản người ta thường sử dụng 5 phương pháp
cơ bản sau đây:
- Phương pháp so sánh.
- Phương pháp chi phí.
- Phương pháp thu nhập.
- Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp lợi nhuận.
Khi thẩm định giá, khơng có một phương pháp định giá nào là chính xác

riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất. Một phương pháp thẩm định giá bất
động sản được đánh giá là phù hợp nhất khi những điều kiện để thực hiện phương
pháp đó được đáp ứng dễ dàng, chính xác, kịp thời và đầy đủ.
1.1.4.1. Phương pháp so sánh
- Khái niệm:
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành
công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường
vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước
tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.


10
- Mục đích:
Phương pháp này là quy định phương pháp so sánh và hướng dẫn thực hiện
phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.
- Phạm vi áp dụng:
Doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá phải tuân thủ những qui
định của tiêu chuẩn này trong quá trình thẩm định giá tài sản.
Khách hàng và bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm
tuân thủ quy định của tiêu chuẩn này để việc hợp tác giữa các bên trong quá trình
thẩm định giá tài sản đạt hiệu quả cao nhất.
- Cơ sở lý luận:
Phương pháp so sánh được xây dựng chủ yếu dựa vào việc tuân thủ các
nguyên tắc sau:
+ Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có đầy đủ thơng tin và khôn ngoan sẽ
không trả giá cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để tạo lập một bất động sản có
cùng một sự hữu ích như nhau.
Theo ngun tắc này giá trị bất động sản mục tiêu được coi là hồn tồn có
thể ngang bằng giá trị của bất động sản tương đương có thể so sánh được. Như vậy,

xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ta không cần thiết phải xây dựng
các công thức hay mơ hình tính tốn, mà đơn giản chỉ cần tập hợp các bằng chứng
đã được thừa nhận về giá trị của bất động sản tương đương có thể so sánh được trên
thị trường.
+ Nguyên tắc sự đóng góp: quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia
đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của bất động sản đối với tổng giá trị thị
trường.
- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh:
Trên thực tế khơng có hai bất động sản giống nhau hoàn toàn, hơn nữa, giá
trị của bất động sản lại thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy, để tiến hành so sánh,
thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất
động sản hoặc tương đối giống so với bất động sản mục tiêu. Sau đó tiến hành phân


11
tích giá mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần
thiết để tìm giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu. Về trình tự, có thể chia thành
các bước cụ thể sau:
+ Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thơng tin về giá giao dịch, giá niêm
yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản
cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
Tình trạng vật chất của bất động sản: là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất
của bất động sản. Đó là những cơng dụng hữu ích mang tính cụ thể và trực quan ảnh
hưởng đến giá trị như: kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng các phịng, tuổi thọ,
chất lượng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…
Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất và
cơng dụng hữu ích của bất động sản. Các đặc tính về mặt bằng, gồm: kích thước, bề
rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý, như: độ cao, độ dốc, độ lún,
cửa sông, biển, đồi, núi…
Đặc điểm các cơng trình xây dựng có liên quan: Bao gồm chất lượng xây

dựng và chất lượng kiến trúc của gara, đường đi nội bộ, các bức tường xây, hàng
rào, bãi cỏ, vườn cây và phong cảnh tổng thể.
Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã
hội của bất động sản; là yếu tố phản ánh đặc điểm khác về môi trường xã hội có liên
quan đến bất động sản, như phong tục tập quán, văn hóa, lối sống của những người
hàng xóm, tình trạng sử dụng bất động sản xung quanh, khả năng đi lại của xóm
ngõ và đặc điểm của các công viên, khu vườn liền kề bất động sản…
Tình trạng pháp lý: Để xác định bất động sản có được coi là nguyên tắc sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay không cần phải xét đến những hạn chế và mặt
pháp lý của bất động sản.
Thời gian giao dịch: Là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá giao dịch trên
thị trường bất động sản. Trong điều kiện thị trường có nhiều biến động, thẩm định
viên cần phải tìm được các chứng cứ thị trường gần với thời điểm thẩm định để đảm
bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu.


12
Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: Các điều khoản của giao dịch có
ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản như phương thức thanh toán, thời hạn cho
thuê, các điều kiện về thế chấp, bảo lãnh, trách nhiệm nộp thuế, lệ phí mơi giới, các
điều khoản liên quan đến thời hạn bàn giao tài sản và các giấy tờ xác định chủ
quyền đối với chúng, như giấy tờ quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng …
+ Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các
tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm
định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Nguồn gốc các giao dịch thị trường: Để khẳng định nguồn gốc các giao
dịch chứng cớ, đòi hỏi phải có sổ sách ghi chép đáng tin cậy, chính xác và kịp
thời việc mua bán và cho thuê bất động sản nhằm tạo điều kiện cho việc so sánh.
Thẩm định viên phải có một cơ sở dữ liệu trên máy tính về tất cả các giao dịch

bất động sản, bao gồm: loại bất động sản, địa chỉ của bất động sản, diện tích đất,
diện tích sàn, thời hạn sở hữu, ngày ký hợp đồng giao dịch, giá cả thanh tốn và
những thơng tin khác.
Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch trên thị trường: Tất cả các
giao dịch liên quan đến bất động sản cần được phân tích và lưu trữ máy tính để sử
dụng trong tương lai. Mục đích của việc đánh giá các giao dịch thị trường nhằm tìm
ra những giao dịch thỏa mãn lý thuyết “người bán tự nguyện và người mua tự
nguyện” và càng có khả năng so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá càng
tốt. Để đánh giá về các động thái thị trường, thẩm định viên cần phải trả lời đầy đủ
và rõ ràng.
+ Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so
sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
+ Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài
sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự
khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ
dẫn cho mỗi tài sản so sánh.


13
+ Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra
mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
- Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh:
+ Ưu điểm:
Phương pháp so sánh gần như rất phổ biến và được sử dụng nhiều nhất trong
thực tế, lý do:
Hầu như phương pháp này khơng gặp khó khăn về kỹ thuật, phương pháp so
sánh khơng có cơng thức hay mơ hình cố định mà nó dựa trên các giao dịch thị
trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị. Nó địi hỏi sự cần thiết phải tăng cường
kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành thẩm định giá một cách thích hợp.
Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững

chắc để được khách hàng, các cơ quan quản lý công nhận với các thông tin đều dựa
trên các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác, thông thường nhà
thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với các phương pháp khác để
thẩm định giá bất động sản.
Phương pháp này thể hiện sự đánh giá của thị trường, giá trị của bất động sản
cần định giá dựa trên giá trị của bất động sản tương tự đã giao dịch trên thị trường.
Là phương pháp cơ sở, hay là đầu vào của các phương pháp khác.
+ Nhược điểm:
Đây là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt
quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất những bằng
chứng đó phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường.
Yêu cầu thị trường đã phát triển tương đối toàn diện, thị trường thường
xuyên được giao dịch, ngược lại khơng đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương
pháp này rất hạn chế.
Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính
thực tiễn của phương pháp so sánh.
Đối với những bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những
bất động sản chun dùng cụ thể sẽ khơng có số liệu để so sánh.


14
Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số
liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
Người thẩm định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu
của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh, tất cả những yếu tố và
quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo thẩm định giá.
- Điều kiện áp dụng:
Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, tin cậy và kiểm tra được.
Thị trường phải ổn định, nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả

khi các đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt.
Trên thực tế nó là phương pháp chung để định giá các bất động sản dùng cho
mục đích mua bán, thế chấp và thường dùng trong các trường hợp.
Các bất động sản có tính đồng nhất, như các căn hộ, các chung cư, các dãy
nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các
phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phịng và các nhóm
cửa hiệu.
Các mảnh đất trống.
Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh
giá các yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác
xuất và máy tính, điều đó cho phép thẩm định viên rút ra kết luận từ tập hợp các dữ
liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đúng hơn.
1.1.4.2. Phương pháp chi phí
- Khái niệm:
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo
ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của
tài sản cần thẩm định giá.
- Mục đích:
Phương pháp này là quy định phương pháp chi phí và hướng dẫn thực hiện
phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.


15
- Phạm vi áp dụng:
Doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải tuân thủ những
quy định của tiêu chuẩn này trong quá trình thẩm định giá tài sản.
Khách hàng và bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm
tuân thủ quy định của tiêu chuẩn này để việc hợp tác giữa các bên trong quá trình
thẩm định giá tài sản đạt hiệu quả cao nhất.
- Cơ sở lý luận:

Phương pháp chi phí dùng cho thẩm định giá được dựa trên cơ sở lập luận là
một người mua tiềm năng có đầy đủ thơng tin hợp lý thì sẽ khơng bao giờ trả giá
cho một bất động sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua một bất động sản hoặc xây dựng
một cơng trình có cùng một lợi ích tương đương.
Phương pháp này chủ yếu dựa trên “nguyên tắc thay thế” với giả định rằng
giá trị của bất động sản hiện có có thể đo được bằng chi phí làm ra một bất động sản
tương tự như là một vật thay thế.
Trong một số trường hợp khác, giá trị cần cho bất động sản khơng có sẵn
trên thị trường, ví dụ như tịa nhà cơng cộng như thư viện, chợ, trường học... trong
trường hợp này, có thể xem xét chi phí thay thế một cơng trình hiện đại tương
đương như là cơ sở cho xác định giá trị hiện tại của nó.
- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lơ đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó
là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo
nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định
giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan,
Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế cơng
trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải
nộp theo quy định của pháp luật.
- Chi phí xây dựng cơng trình bao gồm:


16
+ Các chi phí trực tiếp, bao gồm: các chi phí ngun vật liệu, nhân cơng, chi
phí sử dụng máy thi cơng, các chi phí trực tiếp khác
+ Các chi phí chung, bao gồm: chi phí phục vụ thi cơng, chi phí điều hành sản
xuất tại cơng trường, chi phí quản lý của doanh nghiệp, các chi phí gián tiếp khác.
+ Lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Việc tính tốn chi phí xây dựng cơng trình phải căn cứ vào mặt bằng giá thị

trường của nguyên, nhiên vật liệu tại thời điểm thẩm định giá; các quy định của cơ
quan có thẩm quyền về định mức kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên, nhiên
vật liệu và các hướng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng.
- Các phương pháp phổ thông tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế cơng
trình xây dựng:
+ Phương pháp so sánh theo đơn vị;
+ Phương pháp ước tính theo hạng mục cơng trình;
+ Phương pháp khảo sát số lượng (m2 xây dựng, m3 xây dựng…);
Bước 3: Xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảm
giá) của cơng trình xây dựng hiện có trên đất.
Mức độ hao mịn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản cần thẩm
định giá được xác định dựa trên hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểm cần thẩm
định giá, hồ sơ kỹ thuật của nhà sản xuất và các quy định về mức độ hao mòn, thời
gian khấu hao của các cơ quan có thẩm quyền.
Hao mịn của cơng trình xây dựng bao gồm hao mịn tự nhiên, hao mòn do lỗi
thời chức năng, hao mòn do tác động từ yếu tố bên ngoài tài sản (hao mòn kinh tế).
* Hao mòn tự nhiên là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời
tiết, việc bảo quản cơng trình trong q trình sử dụng.
- Việc ước tính hao mịn tự nhiên có thể theo 3 cách:
+ Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ.
+ Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của cơng trình để tính sự
hao mịn từ đó tính giảm giá của cơng trình.
Cơng thức tính như sau: