Nghiên cứu một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản tại tổng công ty xây dựng hà nội

Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học mỏ - địa chất
************

Bùi thành trung

Nghiên cứu một số giải pháp nâng cao hiệu quả
đầu t các dự án kinh doanh bất động sản
tại tổng công ty xây dựng hà nội

luận văn thạc Sĩ kinh tế

Hà nội - 2011


Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học mỏ - địa chất

Bùi thành trung

Nghiên cứu một số giải pháp nâng cao hiệu quả
đầu t các dự án kinh doanh bất động sản tại
Tổng công ty xây dựng hà nội
Chuyên ngành : Kinh tế Công nghiệp
MÃ số

: 60.31.09

luận văn thạc sĩ kinh tế

Ngời hớng dẫn khoa học:

PGS.TS Đinh Đăng Quang

Hà Nội - 2011


Lời cam đoan
Tác giả xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng
tác giả. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là hoàn toàn trung thực. Các
đánh giá, kết luận khoa học cha từng đợc công bố trong bất kỳ công trình
nào khác trớc đó.
Hà Nội, ngày 10 tháng 9 năm 2011
Tác giả

Bùi Thành Trung


mơc lơc
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục các bảng
Danh mục các hình vẽ, đồ th
mở đầu........................................................................................................... 1
chơng 1: một số vấn đề chung về đầu t, dự án đầu t
trong kinh doanh bất động sản .................................................... 5
1.1 Cơ sở lý luận chung về đầu t, dự án đầu t trong kinh doanh Bất động sản
........................................................................................................................... 5

1.1.1 Cơ sở lý luận về đầu t ............................................................................ 5
1.1.2 Cơ sở lý luận về dự án đầu t ................................................................... 6
1.1.3 Đầu t kinh doanh Bất động sản .............................................................. 9
1.2 Hiệu quả đầu t của các dự án kinh doanh Bất động sản......................... 16
1.2.1 Khái niệm hiệu quả đầu t .................................................................... 16
1.2.2 Các nhân tố ảnh hởng đến hiệu quả đầu t các dự án kinh doanh Bất
động sản........................................................................................................... 16
1.3. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả các dự án đầu t ..................................... 20
1.3.1 Tính tổng mức đầu t cđa dù ¸n............................................................ 20
1.3.2 Tỉng doanh thu trong thêi gian vận hành của dự án .............................. 22
1.3.3 Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án ................................................... 22
Chơng 2: Phân tích thực trạng hiệu quả đầu t các dự
án kinh doanh bất động sản tại tổng công ty xây dựng
hà nội ........................................................................................................... 28
2.1. Giới thiệu Tổng công ty xây dựng Hà Nội............................................... 28
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển cđa C«ng ty .................................... 28


2.1.2. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Tổng công ty xây dựng Hà Nội .................... 29
2.2 Tổng quan thị trờng bất động sản của Việt Nam trong năm 2009- 2010 và hoạt
động kinh doanh Bất động sản của Tổng Công ty xây dựng Hà Nội..................... 36
2.2.2 Tổng quan thị trờng bất động sản của Việt Nam trong năm 2009 - 2010 ........ 36
2.2.2 Hoạt động kinh doanh BĐS của Tổng Công ty xây dựng Hà Nội......... 43
2.3 Phân tích hiệu quả đầu t các dự án kinh doanh bất động sản tại Tổng
công ty xây dựng Hà Nội ................................................................................ 47
2.3.1 Giới thiệu chung về các dự án đầu t xây dựng Tổng công ty xây dựng
Hà Nội đ và đang triển khai........................................................................... 47
2.3.2 Phân tích hiệu quả đầu t của các dự án ................................................ 48
2.3.3 Đánh giá hiệu quả tài chính.................................................................... 54
2.4 Nhận xét chung về hiệu quả đầu t các dự án đầu t xây dựng đang triển

khai của Tổng công ty xây dựng Hà Nội......................................................... 59
Chơng 3: một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu
t cho dự án kinh doanh bất động sản tại tổng công ty
xây dựng hà nội ..................................................................................... 61
3.1 Tiềm năng của thị trờng Bất động sản của Việt nam và định hớng chiến
lợc kinh doanh của Tổng Công ty ................................................................. 61
3.1.1 Tiềm năng thị trờng bất động sản Việt Nam những năm tới................ 61
3.1.2 Định hớng phát triển và chiến lợc kinh doanh của Tổng Công ty xây
dựng Hà Nội giai đoạn 2010 - 2015 ................................................................ 67
3.2 Các gii pháp nâng cao hiệu quả đầu tư bÊt động sản ë Tæng Công ty xây
dng Hà nội ..................................................................................................... 76
3.2.1 Nhóm giải pháp theo các giai đoạn thực hiện dự án .............................. 76
3.2.2 Nhóm giải pháp có tính chất quản trị ..................................................... 83
Kết luận ..................................................................................................... 91
Tài liệu tham khảo


danh mục các bảng biểu, hình
Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức của Tổng Công ty Xây dựng Hà nội hiện tại........... 29
Bảng 2.1 Bảng cân đối kế toán của Tổng Công ty xây dựng Hà Nội năm
2010 (Phần nguồn vốn)................................................................................... 34
Bảng 2.2 Một số chỉ tiêu tài chính từ năm 2008 đến 2010 của Tổng Công ty
xây dựng Hà nội.............................................................................................. 35
Bảng 2.3 Các dự án tiêu biểu gần đây Tổng Công ty đ và đang tiến hành triển
khai đầu t ....................................................................................................... 43
Bảng 2.4 Chi phí đầu t xây dựng các công trình (vốn cố định)..................... 48
Bảng 2.5 Nguồn vốn của c¸c dù ¸n ................................................................ 49


Danh mục các chữ viết tắt

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BQLCDA

Ban quản lý các dự án

UBND

ủy ban nhân dân

SXKD

Sản xuất kinh doanh

XDĐT

Xây dựng đầu t

QĐ

Quyết Định

GTGT

Giá trị gia tăng

TNDN

Thu nhập doanh nghiệp

NPV

Giá trị hiện tại ròng

IRR

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ

VNĐ

Tiền Việt Nam đồng

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

PCCC

Phòng cháy chữa cháy

DPP
PI

Thời gian thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết khấu
Chỉ số doanh lợi

WTO

Tổ chức thơng mại thế giới


1

mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hơn bất cứ thành phố nào trong cả nớc, Thủ đô Hà Nội là một trong
những nơi tập trung dân c cao nhất trong cả nớc, hàng năm có thêm hàng
ngàn ngời dân từ các vùng miền khác chuyển đến sinh sống và làm việc ở thủ
đô. Do đó, Hà Nội là Thành phố có nhu cầu cao nhất về nhà ở và văn phòng
cho thuê cần đợc thoả m n. Trong những năm gần đây, Thành phố Hà Nội đ
không ngừng triển khai chủ chơng phát triển nhà theo dự án để đảm bảo vừa
đáp ứng đợc nhu cầu về nhà ở của ngời dân thủ đô, của các doanh nghiệp,
các tổ chức kinh tế trong và ngoài nớc và vừa bảo tồn đợc nét kiến trúc
riêng vốn có của mình.
Thủ đô Hà Nội hiện nay nhà ở theo đầu ngời chỉ đạt khoảng 7m2/ngời,
trong đó có 30% dân số nội thành ở dới 4m2/ngời; về chất lợng nhà ở có
tới 60% xuống cấp cần cải tạo nâng cấp cả ngôi nhà và tiện nghi. Nh vậy,
hiện nay Hà Nội đang thiếu nhà ở nghiêm trọng, và cần ít nhất 7 triệu m2 nhà
ở tơng đơng 120.000 căn hộ cho các đối tợng có nhu cầu về nhà ở trên địa
bàn. Theo dự tính của một số chuyên gia nghiên cứu hơn 30 dự án có kế hoạch
thi công hoặc đ xác định. Trong tơng lai ớc tính khoảng 19.000 căn hộ và
khoảng 120 dự án mới khác cũng đợc dự đoán là sẽ ra nhập thị trờng sơ cấp
với số lợng căn hộ khoảng 24.000 căn.
Về văn phòng cho thuê, Việt nam gia nhập WTO là một cơ hội rất lớn
cho toàn bộ nền kinh tế, kéo theo là dòng vốn đầu t nớc ngoài đổ vào Việt
Nam ngày càng lớn, đi đôi với nó là sự có mặt ngày càng đông đảo của các
doanh nghiệp nớc ngoài, cùng làn sóng đầu t của các công ty đa quốc gia

vào Việt Nam ngày càng nhiều cũng khiến nhu cầu văn phòng cho thuê cũng
tăng vọt. Nhu cầu văn phòng cho thuê không chỉ có ở những công ty nớc
ngoài, hiện nay doanh nghiƯp trong n−íc cịng chó ý ®Õn viƯc dän vµo toµ nhµ


2

thay vì thuê nhà dân làm văn phòng. Càng ngày, các doanh nghiệp vừa và nhỏ,
mới thành lập càng có xu hớng chọn đặt trụ sở công ty tại các cao ốc văn
phòng. Trong năm 2010 giá thuê trung bình khoảng 26USD/m2/tháng và trong
4 năm tới sẽ có khoảng 1,5 triệu m2 diện tích văn phòng cho thuê từ khoảng
125 dự án có thể sẽ ra nhập thị trờng.
Theo ý kiến nhiều chuyên gia, thị trờng Bất động sản tại Hà Nội trong
năm 2011 sẽ chuyển biến tích cực hơn so với năm 2010. Nhu cầu căn hộ trung
bình và bình dân vẫn ở mức cao do đó thị trờng ở phân khúc này đợc dự báo
sẽ sôi động, ngoài ra GDP tăng trởng khả quan, nhân tố góp phần gia tăng
đầu t bất động sản.
Tổng công ty xây dựng Hà Nội là Tổng công ty có kinh nghiệm và năng
lực trong lĩnh vực làm chủ đầu t các dự án tại Hà Nội cũng nh các dự án
khác trên toàn quốc. Mặc dù Tổng Công ty đ đạt đợc một số thành tựu trong
đầu t dự án kinh doanh Bất động sản, nhng vẫn còn là con số khiêm tốn so
với các Tổng Công ty khác. Vì vậy song song với việc định hớng phát triển
thị trờng Bất động sản trong những năm tiếp theo, cần phải hệ thống hoá,
kiểm điểm, đánh giá lại quá trình thực hiện các dự án, tìm ra những thiếu sót,
những vấn đề bất cập có thể giải quyết đợc, đa các giải pháp nâng cao hiệu
quả các dự án đầu t kinh doanh Bất động sản của Tổng Công ty trong thời
gian tới.
Chính vì những lý do trên tác giả đ lựa chọn đề tài Nghiên cứu một
số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu t các dự án kinh doanh bất động sản
tại Tổng công ty xây dựng Hà Nội làm đề tài nghiên cứu luận văn tốt

nghiệp.
2. Mục đích nghiên cứu của luận văn
- Mục đích nghiên cứu của đề tài là xây dựng căn cứ khoa học cho những
giải pháp góp phần hoàn thiện các vấn đề tồn tại trong hoạt động đầu t, các
dự án đầu t kinh doanh bất động sản.


3

- Đa ra các giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả đầu t các dự
án kinh doanh bất động sản tại các doanh nghiệp xây dựng nói chung và của
Tổng công ty xây dựng Hà Nội nói riêng, nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh
đầu t của Tổng công ty.
3. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
- Đối tợng nghiên cứu của đề tài: Nghiên cứu hoạt động đầu t kinh
doanh Bất động sản của Tổng công ty Xây dựng Hà Nội
- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu cơ sở lý luận chung về dự án đầu t và
hiệu quả đầu t kinh doanh Bất động sản. Thực trạng hiệu quả đầu t trong
kinh doanh Bất động sản ở Tổng công ty Xây dựng Hà Nội. Giai đoạn 5 năm
từ 2006 đến 2010 và các giải pháp nâng cao hiệu quả đầu t kinh doanh Bất
động sản Tổng công ty Xây dựng Hà Nội.
Do điều kiện thời gian và khuôn khổ của luận văn thạc sỹ nên đề tài chỉ
tập trung nghiên cứu phân tích phần hiệu quả kinh tế trong lĩnh vực đầu t
kinh doanh Bất động sản của Tổng công ty Xây dựng Hà Nội, trên cơ sở đó
đa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu t kinh doanh Bất động sản
cho Tổng công ty.
4. Nhiệm vụ và nội dung nghiên cứu của luận văn
- Tổng quan về đầu t dự án và dự án đầu t kinh doanh bất động sản.
- Phân tích thực trạng hiệu quả đầu t các dự án đầu t kinh doanh Bất
động sản tại Tổng công ty xây dựng Hà Nội.

- Nghiên cứu đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu t
cho dự án.
5. Phơng pháp nghiên cứu của luận văn
- Để thực hiện mục tiêu và nhiệm vụ nêu trên, trong quá trình nghiên
cứu tác giả tiến hành khảo sát, thu thập các dữ liệu, tài liệu liên quan đến nội
dung nghiên cứu của đề tài. Sử dụng các phơng pháp phân tích thống kê và


4

mô hình hoá để xử lý thông tin nhằm giải quyết và hoàn thành mục tiêu và
nhiệm vụ nghiên cứu đ nêu trên.
6. ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
-ý nghĩa khoa học : Kết quả nghiên cứu của luận văn trên cơ sở nghiên
cứu vận dụng lý thuyết về đầu t, dự án đầu t và đầu t kinh doanh bất động
sản để hoàn thiện công tác đầu t dự án trong kinh doanh bất động sản và
một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu t.
-ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu cũng góp phần hoàn thiện thêm
công tác đầu t dự án và đầu t kinh doanh bất động sản nói chung trên thị
trờng Việt Nam. Là tài liệu tham khảo cho công tác đầu t dự án và đầu t
kinh doanh bất động sản.
7. Nội dung nghiên cứu và cấu trúc của luận văn
- Chơng 1 : Một số vấn đề chung về đầu t, dự án đầu t trong kinh
doanh bất động sản.
- Chơng 2 : Phân tích thực trạng hiệu quả đầu t các dự án kinh doanh
bất động sản ở Tổng công ty xây dựng Hà Nội.
- Chơng 3 : Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu t cho dự án
kinh doanh bất động sản ở Tổng công ty xây dựng Hà Nội.
Luận văn đợc hoàn thiện tại khoa Kinh tế - Quản trị Kinh doanh
trờng Đại học Mỏ Địa chất, tác giả đ nhận đợc sự giúp đỡ chỉ bảo tận tình

của thầy hớng dẫn PGS.TS Đinh Đăng Quang và các thầy, cô giáo trong khoa
Kinh tế - Quản trị Kinh doanh, các nhà khoa học trong và ngoài trờng.
Xin chân thành cảm ơn !


5

chơng 1
một số vấn đề chung về đầu t, dự án đầu t trong
kinh doanh bất động sản
1.1 Cơ sở lý luận chung về đầu t, dự án đầu t trong kinh doanh Bất
động sản
1.1.1 Cơ sở lý luận về đầu t
1.1.1.1 Định nghĩa về đầu t
- Đầu t là việc nhà đầu t bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc
vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu t theo quy định của
luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Đầu t là việc sử dụng vốn vào một hoạt động nhất định nhằm thu
lợi nhuận hoặc lợi ích kinh tế x hội.
- Đầu t theo nghĩa rộng, nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện
tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho ngời đầu t các kết
quả nhất định trong tơng lai lớn hơn các nguồn lực đ bỏ ra để đạt đợc các
kết quả đó. Nguồn lực đó có thể là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, sức lao
động trí tuệ.
1.1.1.2 Mục đích của đầu t
Mục đích chủ yếu của đầu t đối với các doanh nghiệp là sinh lợi có
nghĩa là mang lại lợi nhuận để cho doanh nghiệp để tiếp tục duy trì hoạt động
và phát triển hoặc mang lại lợi ích kinh tế cho x hội. Khả năng sinh lợi là
điều kiện tiên quyết để đầu t, ngời ta không đầu t nếu không thấy triển
vọng sinh lợi. Để tránh những cuộc đầu t không sinh lợi, để đảm bảo sinh lợi

tối đa một khi đ bỏ vốn, đầu t phát triển phải tiến hành một cách có hệ
thống, có phơng pháp, theo mét tiÕn tr×nh gåm nhiỊu b−íc.


6

1.1.2 Cơ sở lý luận về dự án đầu t
1.1.2.1 Định nghĩa về dự án đầu t
Theo Luật đầu t sè 59/2005/QH11 cđa Qc héi n−íc Céng hoµ X héi
Chđ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29/11/2005 thì dự án đầu t đợc hiểu:
Dự án đầu t là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành
các hoạt động đầu t trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
Theo tài liệu nghiệp vụ định giá xây dựng của Viện Kinh tế Xây dựngBộ xây dựng năm 2008 thì Dự án đầu t là tập hợp các đề xuất có liên quan
đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây
dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lợng công trình hoặc
sản phẩm dịch vụ trong một thời gian nhất định.
Theo Giáo trình đầu t và quản lý dự án của trờng Đại học HUBM thì:
Dự án đầu t là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống
các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch của một công cuộc đầu t phát triển
kinh tế x hội hoặc phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt đợc những kết
quả và thực hiện đợc những mục tiêu xác định trong tơng lai lâu dài.
1.1.2.2 Nội dung của dự án đầu t xây dựng
Theo Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/2/2009 của Chính phủ về
việc quản lý dự án đầu t xây dựng công trình thì nội dung của dự án đầu t
xây dựng gồm 2 phần: phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở:
- Nội dung phần thuyết minh dự án bao gồm :
* Sự cần thiết và mục tiêu đầu t; đánh giá nhu cầu thị trờng, tiêu thụ
sản phẩm đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu t xây dựng công
trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên
liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác.

* Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục
công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác;
phân tích lựa chọn phơng án kỹ thuật, công nghệ và công suất.


7

* Các giải pháp thực hiện bao gồm:
a) Phơng án giải phóng mặt bằng, tái định c và phơng án hỗ trợ xây
dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;
b) Các phơng án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và
công trình có yêu cầu kiến trúc;
c) Phơng án khai thác dự án và sử dụng lao động;
d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án;
* Đánh giá tác động môi trờng, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ
và các yêu cầu về an ninh, quốc phòng;
* Tổng mức đầu t của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả
năng cấp vốn theo tiến độ; phơng án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu
thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu
quả x hội của dự án;
- Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án bao gồm :
* Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện đợc giải pháp
thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu t và triển
khai các bớc thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ;
* Thuyết minh thiết kế cơ sở đợc trình bày riêng hoặc trình bày trên
các bản vẽ để diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:
a) Tãm t¾t nhiƯm vơ thiÕt kÕ; giíi thiƯu tãm t¾t mối liên hệ của công
trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải
trọng và tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn đợc áp dụng;
b) Phơng án công nghệ: giới thiệu tóm tắt phơng án công nghệ và sơ

đồ công nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu
liên quan đến thiết kế xây dựng đối với các công trình có yêu cầu công nghệ;
c) Phơng án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc.
d) Phơng án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu
của công tr×nh;


8

e) danh mục các quy chuẩn , tiêu chuẩn chu yếu đợc áp dụng;
* Phần bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
a) Bản vẽ tổng mặt bằng công trình hoặc bản vẽ bình đồ phơng án
tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến;
b) Sơ đồ công nghệ, bản vẽ dây chuyền công nghệ đối với công trình
có yêu cầu công nghệ;
c) Bản vẽ kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;
d) Bản vẽ phơng án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật
chủ yếu của công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;
* Thuyết minh xây dựng:
Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng,
cao độ và toạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm ®Êu nèi;
diƯn tÝch sư dơng ®Êt, diƯn tÝch x©y dùng, diện tích cây xanh, mật độ xây
dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nền và các nội dung cần thiết khác.
Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm
tuyến công trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phơng án xử lý các chớng ngại
vật chính trên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công
trình nếu có;
Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ
của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận;
ý tởng của phơng án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp

thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, môi trờng, văn hoá, x hội tại khu vực
xây dựng;
Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phơng
án gia cố nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng
kỹ thuật của công trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử
dụng trong thiết kế;
Giới thiệu tóm tắt phơng án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trờng;


9

Dự tính khối lợng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu
t và thời gian xây dựng công trình.
Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số
kỹ thuật chủ yếu;
Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết
cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thớc và
khối lợng chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng;
Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ.
Đối với các dự án đầu t xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh
doanh thì tuỳ theo tÝnh chÊt, néi dung cđa dù ¸n cã thĨ giảm bớt một số nội
dung thiết kế cơ sở quy định tại khoản 2 Điều này nhng phải bảo đảm yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác định đợc tổng mức đầu t và tính toán đợc
hiệu quả đầu t của dự án.
Số lợng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở đợc lập tối thiểu là
09 bộ.
1.1.3 Đầu t kinh doanh Bất động sản
1.1.3.1 Định nghĩa hoạt động kinh doanh Bất động sản
Theo Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 do Quốc hội nớc

Cộng hoà x héi chđ nghÜa ViƯt Nam ban hµnh ngµy 29 tháng 6 năm 2006 thì
kinh doanh Bất động sản đợc hiểu nh sau:
Hoạt động kinh doanh Bất động sản bao gồm kinh doanh Bất động sản
và kinh doanh dịch vụ Bất động sản.
Kinh doanh Bất động sản là việc bỏ vốn đầu t tạo lập, mua, nhận,
chuyển nhợng, thuê, thuê mua Bất động sản để bán, chuyển nhợng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Phạm vi của hoạt động kinh doanh Bất động sản của các tổ chức, cá nhân
trong nớc gồm các hoạt động sau:


10

Đầu t tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại,
Đầu t cải tạo đất và đầu t các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho
thuê đất đ có hạ tầng.
Nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất, đầu t công trình hạ tầng để
chuyển nhợng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đ có hạ tầng để cho thuê lại.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất
động sản và thị trờng bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động
sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, t vấn bất động sản,
đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
Phạm vi của kinh doanh dịch vụ Bất động sản của các tổ chức, cá nhân
trong nớc gồm các hoạt động sau:
Dịch vụ môi giới bất động sản;
Dịch vụ định giá bất động sản;
Dịch vụ sàn giao dich bất động sản;
Dịch vụ t vấn bất động sản;

Dịch vụ đấu giá bất động sản;
Dịch vụ quảng cáo bất động sản;
Dịch vụ quản lý bất động sản;
1.1.3.2 Đặc điểm hoạt dộng kinh doanh bất động sản
1.1.3.2.1 Đặc điểm hàng hoá bất động sản
Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt. Vì vậy, ngoài những đặc điểm
chung của những hàng hóa thông thờng, bất động sản còn có những đặc điểm
riêng sau:
Thứ nhất, Bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định, không di chuyển
đợc.
Bất động sản luôn gắn liền với đất ®ai, do ®ã cè ®Þnh vỊ vÞ trÝ, vỊ ®Þa ®iÓm


11

và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lợng,
diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có
giới hạn và bị giới hạn về không gian. DiƯn tÝch ®Êt ®ai cđa mét qc gia khã
thay ®ỉi (trừ vùng gần biển). Vị trí của hàng hóa bất động sản bao gồm các yếu
tố nh: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - x hội, môi
trờng cảnh quan cũng nh kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa bất động sản.
Thứ hai, Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền.
Đất đai là một loại tài sản đợc xem nh không thể bị huỷ hoại (trừ
trờng hợp đặc biệt); các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại
hàng trăm năm. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản và do
đất đai không bị mất đi sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa
dạng, không bao giờ cạn.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp
luật và chính sách của Nhà nớc.

Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa
đặc biệt. Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết các
hoạt động kinh tế - x hội, do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối
và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động
sản, đặc biệt là hệ thống luật pháp về đất đai. Có thể nói, hàng hóa bất động
sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hóa
thông thờng khác.
Thứ t, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và
tâm lý x hội.
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các
hàng hóa thông thờng khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu
vực, mỗi quốc gia chịu ảnh hởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân c
sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý x hội, thậm chí cả vấn đề tín ngỡng, tôn


12

giáo, tâm linh cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hởng lẫn nhau và tác
động của môi trờng tự nhiên và môi trờng x hội.
Bất động sản chịu sự ảnh hởng lẫn nhau rất lớn. Giá trị của một bất động
sản có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trờng hợp Nhà
nớc đầu t xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng x hội
thì sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công trình xây dựng
trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng thêm công trình này làm tôn
thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tợng phổ biến.
1.1.3.2.2 Đặc điểm về thị trờng bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa, thị trờng bất động sản
cũng dần đợc hình thành và ngày càng đợc phát triển. Thị trờng bất động
sản có những đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, thị trờng bất động sản không phải là thị trờng giao dịch
bản thân bất động sản mà là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong bất động sản.
Thị trờng bất động sản là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích có
đợc từ việc sở hữu tài sản trên đất và quyền sử dụng đất đai. Bởi vì đất đai
không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trờng hợp do thiên nhiên tác động),
ngời sử dụng đất không sử dụng đất nh các tài sản thông thờng khác, cái
mà họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất
này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị
trờng bất động sản.
Thứ hai, thị trờng bất động sản chịu sự chi phối bởi các quy luật
kinh tế hàng hoá:
Quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và theo mô hình
chung của thị trờng hàng hoá với 3 yếu tố xác định cơ bản: chất lợng, số lợng
và giá cả.


13

Thứ ba, thị trờng bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị
trí. Nó chịu ảnh hởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi tâm lý,
tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phơng là khác nhau, do vậy, hoạt
động của thị trờng bất động sản cũng mang tính địa phơng. Mặt khác, thị
trờng bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng trên tất cả các
vùng của đất nớc, mà ở mỗi vùng đó, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, x
hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu cầu về bất động
sản rất khác nhau về số lợng, kiểu cách, mẫu m , chất lợng, dẫn đến sự
khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thị trờng bất động sản. Thực
tế cho thấy, thị trờng bất động sản ở các đô thị thờng có quy mô và trình độ

phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn. Ngay cả giữa các đô thị với nhau
cũng có sự khác biệt, đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của một
vùng hay cả nớc thì thị trờng bất động sản ở đó cũng phát triển hơn, hoạt
động sôi động hơn các đô thị khác.
Thứ t, thị trờng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị
trờng phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và
bất động sản. Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản nh:
mua bán, thế chấp, góp vốn.... Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp đồng
giao dịch dân sự về bất động sản. Việc cung cấp thông tin về bất động sản
(yếu tố quan trọng đối với hoạt động thị trờng bất động sản) cũng phải tuân
thủ quy định của Nhà nớc và pháp luật.
Thứ năm, cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất
động sản.
Mọi hàng hóa đa ra thị trờng, khi đợc thừa nhận và xuất hiện cầu
tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lợng cung nhanh
chóng. Tuy nhiên, khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên


14

thị trờng bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng nh các hàng hóa
thông thờng khác, Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời
gian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thờng. Việc tạo ra hàng hóa bất
động sản, các công trình xây dựng..... đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm
hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhợng đất đai, xin cấp giấy phép xây dựng,
thiết kế, thi công. Thủ tục pháp lý để chuyển nhợng đất đai, bất động sản
thờng là khá phức tạp. Hơn nữa, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, do
đó đòi hỏi vốn đầu t lớn.
Thứ sáu, giao dịch trên thị trờng bất động sản cần đến các loại t

vấn chuyên nghiệp trình độ cao.
Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Thêm vào đó, giá cả hàng hóa
bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Thông tin trên thị
trờng bất động sản lại khá phức tạp và thờng không hoàn hảo. Chính vì vậy,
khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lỡng, đòi
hỏi phải qua t vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có
chuyên môn... thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trờng. Tuy giá
cả của các chuyên gia −íc tÝnh vÉn Ýt nhiỊu mang tÝnh chđ quan nh−ng những
ngời này đ qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm
đợc thông tin thị trờng, am hiểu pháp luật về bất động sản nên có thể giúp
các đối tợng có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thoả m n nhu cầu đặt
ra. Kinh nghiệm cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành
của thị trờng bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ
cao. Hoạt động của các tổ chức có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích
thị trờng bất động sản phát triển.
Thứ bẩy, thị trờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị
trờng vốn.
Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao
dịch, đầu t kinh doanh trên thị trờng bất động sản đều có nhu cầu rất lín vỊ


15

vốn. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu t, kinh doanh bất động sản
đợc huy động trên thị trờng vốn. Đồng thời, một lợng vốn huy động đợc
trên thị trờng tài chính đợc đầu t trên thị trờng bất động sản - một lĩnh
vực đầu t đợc a chuộng. Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và có một số
đặc điểm nh; lâu bền, không thể di dời, nên thờng đóng vai trò là tài sản
đảm bảo trong các hoạt động vay mợn trên thị trờng vốn. Chính vì vậy, thị
trờng bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn

định khi có một thị trờng vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Giữa hai thị
trờng này có mối quan hệ khăng khít với nhau. Thực tế cho thấy, biến động
trên thị trờng này sẽ dẫn đến biến động thị trờng kia. Khủng hoảng tài chính
- tiền tệ châu á năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị trờng bất
động sản. Sự sụt giá nhanh chóng của bất động sản thờng kéo theo sự gia
tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của một số tổ chức tài
chính trên thị trờng vốn.
Thứ tám, thị trờng bất động sản là một bộ phận cấu thành quan
trọng trong nền kinh tế thị trờng.
Thị trờng bất động sản hiểu theo nghĩa hẹp là các hoạt động liên quan
đến giao dịch nh: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Hiểu theo nghĩa
rộng, thị trờng bất động sản không chỉ liên quan đến giao dịch bất động sản
mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến tạo lập bất động sản.
Thứ chín, thị trờng bất động sản có tính rủi ro cao.
Thị trờng bất động sản bị chi phối bởi chính sách của nhà nớc, tình hình
cung cầu về bất động sản và sự phát triển của nền kinh tế.... vì thế hoạt động đầu
t kinh doanh Bất động sản trên thị trờng Bất động sản luôn có rủi ro cao.


16

1.2 Hiệu quả đầu t của các dự án kinh doanh Bất động sản
1.2.1 Khái niệm hiệu quả đầu t
Hiệu quả đầu t là phạm trù kinh tế biểu hiện quan hệ so sánh giữa các
kết quả kinh tế - x hội đạt đợc của hoạt động đầu t với các chi phí phải bỏ
ra để có các kết quả đó trong một thời kỳ nhất định.
Hiệu quả đầu t của dự án bao gồm hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế
- x hội. Trong giới hạn của bài luận văn này, tác giả chỉ tập trung đề cập đến
phần hiệu quả tài chính của dự án.
Hiệu quả tài chính của dự án là sự so sánh giữa tỉng ngn thu cđa dù ¸n

so víi tỉng chi phÝ bỏ ra ban đầu của dự án trong một thời gian nhất định.
1.2.2 Các nhân tố ảnh hởng đến hiệu quả đầu t các dự án kinh doanh
Bất động sản
Muốn nâng cao hiệu quả đầu t của các dự án kinh doanh Bất động sản
thì cần phải xác định các nhân tố ảnh hởng đến hiệu quả kinh tế đầu t của
dự án. ảnh hởng đến hiệu quả đầu t của dự án có thể là nhân tố chủ quan
hay khách quan. Các nhân tố chủ quan là trình độ lập và thực hiện dự án kể từ
khi xác định đờng lối chiến lợc đầu t cho đến khâu khai thác sử dụng các
công trình đ đợc xây dựng. Các nhân tố khách quan nh tình hình tài
nguyên, điều kiện khí hậu và dân số, trình độ phát triển kinh tế kỹ thuật của
đất nớc, khả năng cung cấp vốn, các nhân tố kinh tế đối ngoại, các nhân tố
phi kinh tế và ngẫu nhiên khác.
Các nhân tố ảnh hởng đến hiệu quả đầu t cũng có thể trực tiếp hay
gián tiếp. Các nhân tố trực tiếp nh giải pháp thiết kế công trình đ đợc đầu
t và xây dựng, mức giá cả để tính toán vốn đầu t cơ bản và giá thành sản
phẩm của công trình, cơ cấu đầu t xây dựng cơ bản, năng suất lao động x
hội đợc biểu hiện thông qua giá cả để xác định vốn đầu t xây dựng cơ bản
và giá thành sản phẩm của công trình. Các nhân tố gián tiếp nh cơ chế quản


17

lý kinh tế tác động lên quá trình xây dựng và sử dụng công trình sau khi xây
dựng xong, cơ chế đầu t tác động lên quá trình đầu t.
Tóm lại, các nhân tố ảnh hởng đến hiệu quả đầu t có thể xét đến ba
nhóm nhân tố sau:
1.2.2.1 Các u tè cã mèi liªn hƯ trùc tiÕp víi BÊt động sản
a. Nhóm các yếu tố tự nhiên
Vị trí bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí Bất động sản
mang lại càng cao thì giá trị của Bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản

luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tơng đối. Xét trên
phơng diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng
trong việc xác lập giá trị của Bất động sản. Những Bất động sản nằm tại trung
tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà
đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm(vị trí tơng đối).Những bất động
sản nằm tại các ng 4 hay ng 3, trên các trục giao lộ giao thông quan trọng lại
có trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem
xét đánh giá u thế về vị trí Bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối
với việc xác định giá đất.
Kích thớc, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thớc và
diện tích thửa đất tèi −u khi nã tháa m n mét lo¹i nhu cầu cụ thể của đa số
dân c trong vùng. Ví dụ Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thớc và diện
tích tối u khi mặt tiền thửa đất từ 4-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10-15m.
Địa hình Bất động sản tọa lạc: Địa hình nơi Bất động sản tọa lạc cao
hay thấp so với các Bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá
trị Bất động sản. ở những khu vực thấp, thờng hay bị ngập nớc vào mùa ma
hay bị hiện tợng triều cờng thì giá Bất động sản sẽ thấp, ngợc lại giá của
nó sẽ cao hơn.
Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của Bất động sản (đối với bất động sản
là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): Nếu hai Bất động sản có giá xây


18

dựng nh nhau, Bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị
của nó sẽ cao hơn và ngợc lại.
Đặc điểm trên lòng đất và dới lòng đất(độ dày của lớp bề mặt,tính
chất thổ nhỡng, tính chất vật lý.): Mức dộ ảnh hởng của các yếu tố trên đến
giá trị của Bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu
mỡ của đất có thể quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích

nông nghiệp nhng lại không quan trong khi sử dụng đất cho xây dựng.
Tình trạng môi trờng: Môi trờng trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hởng trực tiếp đến giá trị Bất động sản.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những Bất động sản nằm ở
những vùng thờng hay bị các sự cố của thiên tai (b o lũ, động đát, khí hậu
khắc nghiệt) làm cho giá trị Bất động sản bị sút giảm và ngợc lại.
b. Nhóm các yếu tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập từ Bất động sản: Nếu Bất động sản nằm ở
khu vực trung tâm của thành phố, nơi thuận tiện cho việc kinh doanh, buôn
bán thì khả năng mang lại thu nhập từ Bất động sản là rất lớn. Mức thu nhập
hàng năm từ Bất động sản mang lại sẽ có ảnh hởng quan trọng đến giá trị của
Bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ Bất động sản càng cao thì giá
trị chuyển nhợng của nó càng cao và ngợc lại.
Những tiện nghi gắn liền với Bất động sản: nh hệ thống điện, nớc, vệ
sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và
chất lợng càng tốt thì càng làm cho giá trị Bất động sản càng gia tăng.
c. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trờng
Tính hữu dụng của Bất động sản.
Nhu cầu loại Bất động sản trên thị trờng.
1.2.2.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan Bất động sản
a) Tình trạng pháp lý của Bất động sản: Các giấy tờ chứng th pháp lý
về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng ...hiện có.