Ứng dụng công nghệ gis trong xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục vụ cho công tác định giá bất động sản thực nghiệm tại phường ba đình, thành phố thanh hoá
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.44 MB, 108 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT
LÊ THỊ ANH TÚ
ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ GIS
TRONG XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT
PHỤC VỤ CHO CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THỰC NGHIỆM TẠI PHƯỜNG BA ĐÌNH,
THÀNH PHỐ THANH HĨA
LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT
HÀ NỘI - NĂM 2012
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT
LÊ THỊ ANH TÚ
ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ GIS
TRONG XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT
PHỤC VỤ CHO CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THỰC NGHIỆM TẠI PHƯỜNG BA ĐÌNH,
THÀNH PHỐ THANH HĨA
Chun ngành: Kỹ thuật trắc địa
Mã số: 60.52.85
LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. Đoàn Thị Xuân Hương
HÀ NỘI - NĂM 2012
-1-
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu riêng của tôi. Các kết quả,
luận điểm trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kỳ
cơng trình nào khác.
Tác giả luận văn
Lê Thị Anh Tú
-2-
MỤC LỤC
Lời cam đoan .............................................................................................................. 1
Danh mục các thuật ngữ, các chữ viết tắt ................................................................... 5
Danh mục các bảng biểu ............................................................................................. 6
Danh mục các hình vẽ, đồ thị ..................................................................................... 7
Mở đầu ...................................................................................................................... 8
1.
Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................... 8
2.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................... 9
3.
Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................... 9
4.
Nhiệm vụ của đề tài ..................................................................................... 9
5.
Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 10
6.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................... 10
7.
Cấu trúc của đề tài...................................................................................... 10
Chương 1 : Tổng quan về giá đất và các phương pháp định giá đất ........ 12
1.1
Cơ sở khoa học hình thành giá đất ......................................................... 12
1.1.1 Lí luận về sở hữu .................................................................................... 12
1.1.2 Lí luận về địa tơ - nhân tố cơ bản hình thành giá đất ............................. 12
1.1.3 Lí luận về giá trị, giá trị sử dụng và giá cả của đất đai .......................... 13
1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .......................................................... 14
1.2
Định giá đất .............................................................................................. 16
1.2.1 Khái niệm định giá đất và các đặc trưng cơ bản .................................... 16
1.2.2 Các nguyên tắc định giá đất ................................................................... 16
1.3
Các phương pháp định giá đất ............................................................... 20
1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp (hay so sánh thị trường). ....................... 21
1.3.2 Phương pháp chi phí............................................................................... 22
1.3.3 Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư.................................... 25
1.3.4 Phương pháp thặng dư. .......................................................................... 26
1.3.5 Phương pháp lợi nhuận .......................................................................... 27
1.4
Những vấn đề cần lưu ý khi xác định giá đất ........................................ 28
-3-
Chương 2. Tổng quan về GIS và Cơ sở dữ liệu địa lý .................................. 29
2.1
Tổng quan về GIS .................................................................................... 29
2.1.1 Khái niệm về GIS ................................................................................... 29
2.1.2 Thành phần của GIS ............................................................................... 30
2.1.3 Các chức năng của GIS .......................................................................... 33
2.1.4 Các mơ hình dữ liệu của GIS ................................................................. 34
2.1.5 Các ngành khoa học công nghệ liên quan tới GIS ................................. 38
2.2
Cơ sở dữ liệu địa lý .................................................................................. 40
2.2.1 Khái niệm chung về cơ sở dữ liệu .......................................................... 40
2.2.2 Quản trị cơ sở dữ liệu ............................................................................. 41
2.2.3 Cơ sở dữ liệu địa lý (Geodatabase) ........................................................ 42
2.3
Giới thiệu về công nghệ ArcGIS ............................................................. 44
2.3.1 ArcMap................................................................................................... 45
2.3.2 ArcCatalog ............................................................................................. 45
2.3.3 ArcToolbox ............................................................................................ 46
Chương 3. Ứng dụng công nghệ GIS trong xây dựng bản đồ vùng giá trị
đất ............................................................................................................................ 47
3.1
Khái niệm và mục đích thành lập bản đồ vùng giá trị đất .................. 47
3.2
Yêu cầu kỹ thuật của bản đồ vùng giá trị đất ....................................... 47
3.2.1 Bản đồ nền .............................................................................................. 48
3.2.2 Trình bày bản đồ vùng giá trị đất ........................................................... 48
3.3
Định giá đất phục vụ lập cơ sở dữ liệu bản đồ vùng giá trị đất........... 50
3.3.1 Xây dựng mơ hình định giá đất .............................................................. 50
3.3.2 Thu thập, phân tích thơng tin và khảo sát giá đất .................................. 53
3.3.3 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ........................................... 56
3.3.4 Khoanh các đơn vị đất ............................................................................ 60
3.3.5 Phân vùng giá trị đất .............................................................................. 62
3.3.6 Xác định giá đất chuẩn của vùng giá trị ................................................. 63
3.3.7 Tính giá từng thửa đất trong vùng giá trị ............................................... 63
3.4
Thành lập bản đồ vùng giá trị đất dựa trên công nghệ ArcGIS ......... 69
3.4.1 Xây dựng cơ sở dữ liệu Geodatabase ..................................................... 69
-4-
3.4.2 Xây dựng bản đồ nền ............................................................................. 72
3.4.3 Nhập thông tin thửa đất và tính tốn giá trị thửa đất ............................. 72
3.4.4 Biên tập và trình bày bản đồ .................................................................. 73
Chương 4. Thực nghiệm xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phường Ba
Đình, Thành phố Thanh Hóa ............................................................................. 74
4.1
Mục đích và yêu cầu thực nghiệm .......................................................... 74
4.1.1 Mục đích thực nghiệm............................................................................ 74
4.1.2 Yêu cầu thực nghiệm.............................................................................. 74
4.2
Khu vực thực nghiệm .............................................................................. 74
4.2.1 Vị trí địa lý của khu vực thực nghiệm.................................................... 74
4.2.2 Đặc điểm địa hình - địa mạo .................................................................. 75
4.2.3 Đặc điểm khí hậu, thời tiết ..................................................................... 75
4.2.4 Tình hình phát triển kinh tế .................................................................... 76
4.2.5 Cơ sở hạ tầng .......................................................................................... 76
4.2.6 Tình hình quản lý sử dụng đất................................................................ 77
4.3
Kết quả thực nghiệm ............................................................................... 79
4.3.1 Các tài liệu đã thu thập được .................................................................. 79
4.3.2 Kết quả đánh giá các yếu tố ảnh hưởng vùng giá trị đất ........................ 79
4.3.3 Kết quả tính điểm số đơn vị đất ............................................................. 81
4.3.4 Kết quả phân vùng giá trị đất ................................................................. 81
4.3.5 Kết quả xác định giá đất chuẩn của vùng giá trị đất .............................. 83
4.3.6 Xây dựng hệ số điều chỉnh của các thửa đất trong đơn vị đất ............... 85
4.3.7 Xác định giá đất đến từng thửa đất ........................................................ 88
4.3.8 Biên tập và trình bày bản đồ .................................................................. 89
4.3.9 Lưu trữ và in bản đồ ............................................................................... 95
4.4
Đánh giá kết quả thực nghiệm ................................................................ 95
Kết luận và kiến nghị ................................................................................................ 97
Tài liệu tham khảo .................................................................................................... 99
Phụ lục .................................................................................................................... 100
-5-
DANH MỤC CÁC THUẬT NGỮ, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt
Tiếng Anh
Tiếng Việt
Phần mềm thông tin dữ liệu địa lý
ArcGIS
của hãng ERSI
CSDL
Cơ sở dữ liệu
GDP
Gross Domestic Product
Tổng sản phẩm nội địa
GIS
Geographical Information System
Hệ thống thông tin dữ liệu địa lý
IRR
Internal Rate of Return
Suất lợi tức nội hồn
NPV
Net Present Value
Giá trị rịng hiện tại
-6-
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Stt
Tên bảng biểu
Trang
1
Bảng 3.1 – Bảng màu sắc đối với vùng giá trị đất ở
51
2
Bảng 3.2 – Bảng màu sắc đối với vùng giá trị đất nơng nghiệp
52
3
Bảng 3.3 – Bảng các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở
61
4
Bảng 3.4 – Bảng các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất nơng nghiệp
61
5
Bảng 3.5 – Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của đơn vị đất
63
6
Bảng 3.6 – Bảng tính số điểm của mỗi đơn vị đất
63
7
Bảng 3.7 – Bảng thống kê điểm số của các đơn vị đất
64
8
Bảng 3.8 – Bảng danh mục các đối tượng quản lý trong CSDL
72
9
Bảng 4.1 – Tổng hợp quỹ đất phường Ba Đình
81
10
Bảng 4.2 – Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất phường Ba Đình
82
11
Bảng 4.3 – Bảng tổng hợp điểm số đơn vị đất
83
12
Bảng 4.4 – Bảng tổng hợp kết quả phân vùng giá trị đất
84
13
Bảng 4.5 – Bảng tổng hợp mức giá của các đơn vị đất
85
14
Bảng 4.6 – Bảng tống hợp giá chuẩn của các vùng giá trị đất
86
15
Bảng 4.7 – Bảng tổng hợp hệ số về vị trí (KVT)
87
16
Bảng 4.8 – Bảng tổng hợp hệ số về kích thước mặt tiền (KMT)
88
17
Bảng 4.9 – Bảng tổng hợp hệ số về quy mơ diện tích (KDT)
89
18
Bảng 4.10 – Bảng màu các vùng giá trị đất phường Ba Đình
91
-7-
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Tên hình vẽ, đồ thị
Trang
1
Hình 2.1 – Các thành phần cơ bản của GIS
32
2
Hình 2.2 – Các chức năng của GIS
35
3
Hình 2.3 – Tọa độ của điểm, đường, đa giác
36
4
Hình 2.4 – Điểm, đường, đa giác
37
5
Hình 2.5 – Sơ đồ cấu trúc của Geodatabase
46
6
Hình 3.1 – Mơ hình định giá đất
53
7
Hình 4.1 – Cơ sở dữ liệu điểm số đơn vị đất
82
8
Hình 4.2 – Phân vùng giá trị đất
83
9
Hình 4.3 – Kết quả tính tốn giá đơn vị đất
85
10
Hình 4.4 – Kết quả tính tốn các hệ số của thửa đất
88
11
Hình 4.5- Tính giá của thửa đất
89
12
Hình 4.6 – Bản đồ nền trong ArcGIS
91
13
Hình 4.7 – Dữ liệu tạo bản đồ trong ArcGIS
92
14
Hình 4.8 – Chông xếp các lớp dữ liệu lên nền địa chính
93
15
Hình 4.9 – Hiển thị màu sắc theo loại đất
94
16
Hình 4.10 – Bản đồ thực nghiệm vùng giá trị đất
94
Stt
-8-
MỞ ĐẦU
1.
Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản và là nguồn tư liệu chính của đầu vào sản xuất, do đó đất
đai là vấn đề được quan tâm hàng đầu. Luật đất đai đã chỉ rõ “Đất đai là tài nguyên
vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở văn hoá, an
ninh, quốc phịng”. Do đó, cơng tác quản lý đất đai đóng vai trị hết sức quan trọng
trong cơng tác quản lý Nhà nước về các vấn đề xã hội. Việc sử dụng và quản lý đất
đai ở nước ta đã được đưa vào hiến pháp và nhiều văn bản của Chính phủ để đảm
bảo đất đai được sử dụng một cách khoa học và hiệu quả nhất.
Thị trường bất động sản đóng một vai trị quan trọng trong nền kinh tế, kể
cả với nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Thị trường bất động
sản là một mắt xích quan trọng trong hệ thống các thị trường ở Việt Nam, đặc biệt
trong những năm gần đây, khi nhu cầu nhà ở tăng cao tại các thành phố lớn, ảnh
hưởng trực tiếp đến môi trường và đời sống của người dân. Do đó, nhu cầu thơng
tin về đất đai, đặc biệt là giá đất luôn luôn được người dân quan tâm.
Định giá bất động sản là một lĩnh vực phức tạp, hiện nay nhiều khi giá đất
công bố tại địa phương không phản ánh được đúng giá trị thị trường. Để thị trường
bất động sản phát triển một cách lành mạnh thì giá đất cơng bố phải sát với giá thị
trường, do đó cần có các nghiên cứu về phương pháp định giá đất phù hợp nhằm có
được kết quả định giá tương ứng với giá trị thửa đất. Mặt khác, các thông tin đất đai
phải rõ ràng, đầy đủ và người quản lý phải nắm chắc được quỹ đất trong phạm vi
quản lý của mình, hệ thống bản đồ vùng giá trị đất sẽ đáp ứng được yêu cầu đó. Dựa
vào bản đồ này người ta có thể thống kê được tổng giá trị quỹ đất trong từng khu
vực hay trên toàn lãnh thổ để người quản lý có cái nhìn tổng qt, từ đó lựa chọn
những chính sách đúng đắn nhằm quản lý đất đai một cách hiệu quả. Đồng thời bản
đồ vùng giá trị đất còn giúp những người tham gia thị trường bất động sản nắm
được những thông tin phục vụ mục đích của mình.
-9-
Hiện nay, sự hỗ trợ của công nghệ thông tin trong công tác quản lý rất đa
dạng và gần như có mặt trong tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội và đời sống con
người, công nghệ thông tin đối với quản lý Nhà nước về đất đai cũng vậy. Trong đó,
cơng nghệ GIS với khả năng quản lý và thành lập bản đồ vùng giá trị đất và khả
năng liên kết với các hệ thơng tin có liên quan vừa giúp người quản lý, người sử
dụng có thể tra cứu các thông tin cần thiết về tổng quỹ đất, giá đất và các yếu tố
khác liên quan đến đất đai một cách tiện lợi, tin cậy và đầy đủ, giúp cán bộ quản lý
đất đai dễ dàng cập nhật, chỉnh lý bản đồ hàng năm, góp phần xây dựng hệ thống
thông tin về bất động sản trở thành một hệ thông tin hiện đại và thống nhất.
Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên tôi đã chọn đề tài “Ứng dụng
công nghệ GIS trong xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục vụ cho công tác định
giá bất động sản. Thực nghiệm tại phường Ba Đình, thành phố Thanh Hóa”.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.
Đối tượng nghiên cứu là mơ hình định giá đất, quy trình áp dụng mơ hình
để định giá đất trong điều kiện thực tiễn. Các đặc trưng của phần mềm ArcGIS và
phương pháp thành lập bản đồ vùng giá trị đất bằng công nghệ GIS.
Phạm vi nghiên cứu là diện tích đất đai thuộc địa giới hành chính phường
Ba Đình, thành phố Thanh Hóa, nơi lấy làm khu vực nghiên cứu thực địa, phục vụ
cho việc xây dựng bản đồ vùng giá trị đất.
3.
Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu của đề tài là nghiên cứu cơ sở khoa học lý luận trong mơ hình
định giá đất và phương pháp thành lập, quản lý bản đồ vùng giá trị đất bằng công
nghệ GIS, trên cơ sở đó thử nghiệm thành lập bản đồ vùng giá trị đất tại phường Ba
Đình, thành phố Thanh Hóa.
Nhiệm vụ của đề tài
4.
Để đạt được mục tiêu trên cần đặt ra một số nhiệm vụ cụ thể sau :
-
Tìm hiểu bản chất của giá đất, xác định được các nhân tố tạo thành và ảnh
hưởng tới giá đất, hệ thống các phương pháp định giá đất;
-
Ứng dụng mơ hình định giá đất trong cơng tác định giá đất;
- 10 -
-
Tìm hiểu các khái niệm cơ bản của bản đồ vùng giá trị đất;
-
Tổng hợp các kiến thức cơ bản về hệ thống thông tin địa lý (GIS) và ứng
dụng GIS trong thành lập bản đồ vùng giá trị đất;
-
Thử nghiệm xây dựng bản đồ vùng giá trị đất khu vực phường Ba Đình,
thành phố Thanh Hóa;
5.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu:
-
Phương pháp phân tích tổng hợp;
-
Phương pháp điều tra thu thập thông tin thị trường, điều tra khảo sát thực
địa tìm hiểu khu vực nghiên cứu;
6.
-
Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường;
-
Phương pháp phân tích khơng gian;
-
Phương pháp bản đồ và GIS;
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài là bản đồ vùng giá trị đất phù hợp với giá trị
thị trường và có cơ sở dữ liệu đồng bộ với hệ thống thơng tin địa lý của tồn ngành
Tài ngun mơi trường. Các kết quả thu nhận được có thể áp dụng trong việc xây
dựng hệ thống thông tin dữ liệu đất đai của các địa phương, cũng có thể làm cơng
cụ tham khảo cho các lĩnh vực khác có liên quan đến đất đai và thông tin đất đai.
Bản đồ vùng giá trị đất cung cấp thông tin cho người dân thông tin về giá trị
thửa đất tại khu vực mình sinh sống, cung cấp thơng tin cho những nhà đầu tư bất
động sản về giá đất thực tế trên thị trường để từ đó đưa ra hướng đầu tư hợp lý. Bản
đồ cũng là tài liệu giúp cán bộ địa chính quản lý giá đất trên địa bàn một cách nhanh
chóng và kịp thời, trên cơ sở đó tính thuế đất và các khoản thu khác từ đất.
7.
Cấu trúc của đề tài
Luận văn được trình bày trong 100 trang bao gồm: Phần mở đầu, 04
chương, kết luận và kiến nghị với 16 hình minh họa và 18 bảng.
8.
Lời cảm ơn
Đề tài luận văn là một lĩnh vực mới và phức tạp, thời gian nghiên cứu
- 11 -
khơng nhiều, trình độ kiến thức cũng như kinh nghiệm của bản thân cịn có hạn, do
vậy luận văn khơng tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được những ý kiến
đóng góp quý báu của các chuyên gia, các nhà khoa học, các thầy, cô giáo và các
bạn đồng nghiệp để kết quả của luận văn hoàn thiện và có tính ứng dụng cao hơn,
hiệu quả hơn.
Qua đây, tác giả xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Đồn Thị Xn Hương đã
tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tác giả trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện
luận văn.
- 12 -
CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT
VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1
Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.1
Lí luận về sở hữu
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt. Trong đó quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ vật sở hữu trong tay, quyền
sử dụng là quyền được khai thác các đặc tính hữu ích của đất đai và sử dụng nó,
quyền định đoạt là quyền quyết định số phận pháp lý của thửa đất. Sự thống nhất và
tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng gắn liền với việc mua bán qua lại bằng
hai loại giá cả đất đai là giá mua bán quyền sở hữu và giá mua bán quyền sử dụng.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu, vì thế giá mua bán ở đây chỉ là giá mua bán quyền sử dụng đất và thị trường
bất động sản được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất. Đây là điểm khác biệt về
thị trường bất động sản ở Việt Nam nói chung và việc hình thành giá đất nói riêng.
1.1.2
Lí luận về địa tơ - nhân tố cơ bản hình thành giá đất
Nghiên cứu về giá đất dựa trên cơ sở lí luận về địa tơ của Marx. Nói đơn
giản, địa tơ là sự chi trả cho việc sử dụng bản thân đất đai, thể hiện khả năng sinh
lợi của đất. Khả năng sinh lợi càng cao thì giá đất càng cao. Căn cứ vào nguyên
nhân và điều kiện sản sinh ra địa tô, Marx chia địa tô ra thành hai loại: địa tô chênh
lệch và địa tô tuyệt đối. Đây là hai hình thức cơ bản của địa tơ tư bản chủ nghĩa.
1.1.2.1 Địa tơ chênh lệch:
Địa tơ chênh lệch có bản chất là lợi nhuận siêu ngạch, là sự chênh lệch giữa
giá cả sản xuất chung của nông phẩm được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên
ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt của nông phẩm trên ruộng đất trung
bình và tốt. Có hai loại địa tô chênh lệch:
Địa tô chênh lệch 1, tạo thành do sự chênh lệch về độ phì nhiêu và sự khác
nhau về vị trí giữa các thửa đất nên hình thành giá đất khác nhau. Ví dụ như ở vùng
đồng bằng giá đất thường cao hơn so với khu vực miền núi.
- 13 -
Địa tô chênh lệch 2, tạo thành do sự chênh lệch về độ phì nhiêu nhân tạo
mà người sử dụng đầu tư trên việc kinh doanh sử dụng đất. Đất càng được đầu tư
nhiều thì giá càng cao.
1.1.2.2 Địa tô tuyệt đối:
Địa tô tuyệt đối tạo thành do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt các
sản phẩm có liên quan đến đất với giá cả thị trường. Địa tơ tuyệt đối được hình
thành do quan hệ cung - cầu sẽ quyết định cơ cấu đầu tư vào các mục đích sử dụng
khác nhau trong quá trình sản xuất xã hội.
Trong các loại địa tơ trên thì sự tồn tại của hình thức địa tơ chênh lệch
chính là nhân tố quyết định giá cả đất đai cao hay thấp.
1.1.3
Lí luận về giá trị, giá trị sử dụng và giá cả của đất đai
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được công nhận là một loại hàng hoá
đặc biệt, là sản phẩm của lao động, thoả mãn nhu cầu của con người (nơi ở, nguồn
dinh dưỡng) thơng qua trao đổi, mua bán. Hàng hố đất đai cũng có hai thuộc tính
là giá trị sử dụng và giá trị. Nhưng để trở thành hàng hóa, đất đai tự nhiên phải có
một q trình chuyển đổi thành đất đai kinh tế thông qua lao động.
1.1.3.1 Lao động cụ thể tạo ra giá trị sử dụng.
Giá trị sử dụng là cơng dụng của hàng hố đất đai thoả mãn nhu cầu của
con người (nơi ở và nguồn dinh dưỡng). Cơ sở của giá trị sử dụng là do những
thuộc tính tự nhiên của thực thể hàng hố đó quyết định nên giá trị sử dụng là phạm
trù vĩnh viễn vì nó tồn tại trong mọi phương thức sản suất.
Những thuộc tính tự nhiên vốn có của đất đai: vị trí cố định, có hạn về
khơng gian, vơ hạn về thời gian sử dụng, khơng hao mịn và được sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau (theo nghĩa rộng), có khả năng cùng với cây xanh và các
yếu tố tự nhiên khác để tạo nên sản phẩm cây trồng khác nhau đáp ứng nhu cầu của
cuộc sống con người nói riêng và động vật nói chung.
1.1.3.2 Lao động trừu tượng tạo ra giá trị.
Giá trị là lao động xã hội của người sản xuất kết tinh trong hàng hoá. Cái gì
khơng có lao động kết tinh thì khơng có giá trị. Như vậy chỉ có đất đai kinh tế mới
- 14 -
có giá trị và là hàng hố được trao đổi trên thị trường. Giá cả là sự biểu hiện bằng
tiền của giá trị. Theo Marx thì giá đất bằng tỷ lệ giữa địa tô và lãi suất ngân hàng.
Công thức này phản ánh rằng giữa người mua và người bán sẽ có một khoản lợi
nhuận. Người mua đất sẽ thu được một khoản lợi tô cao hơn lợi tức ngân hàng nếu
biết khai thác và sử dụng hiệu quả. Người bán ở đây mất quyền sở hữu đất đai
nhưng lại có một khoản lợi tức ngân hàng tương đương với số lợi tơ thu được khi
cịn là chủ sở hữu đất. Đây là cơng thức được tính trên lí thuyết, tuy nhiên giá cả đất
đai bị chi phối bởi nhiều yếu tố và mức độ chi phối giữa các yếu tố là khác nhau nên
việc xác định giá đất phức tạp hơn nhiều.
1.1.4
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Bản chất của giá đất là giá trị đất đai. Theo nghĩa rộng, đất là vơ giá vì đất
khơng có khấu hao, vơ hạn về thời gian sử dụng và nếu sử dụng một cách thơng
minh sáng tạo thì sức sản xuất khơng ngừng được tăng lên. Do đó, giá đất là một
“ước lệ” để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người đang có quan hệ kinh tế trực
tiếp với nó tại một thời điểm, trong một hồn cảnh kinh tế xã hội nhất định mà khó
có thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị của nó.
Do mối quan hệ hữu cơ giữa các yếu tố tự nhiên - kinh tế - xã hội - pháp lý
với giá đất cho nên khi xác định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố này dưới
góc độ khoa học và thực tiễn. Có thể khái quát về một số yếu tố ảnh hưởng chính
đến giá đất, bao gồm:
1.1.4.1 Các yếu tố tự nhiên
Yếu tố vị trí: Có vai trò đặc biệt quan trọng trong các yếu tố tự nhiên. Bao
gồm hai loại vị trí ảnh hưởng đến giá đất là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Vị trí
tuyệt đối có thể hiểu là toạ độ định vị chính xác của thửa đất trên bề mặt trái đất
hoặc là thể hiện dưới dạng địa chỉ (địa điểm cụ thể của thửa đất trong khu vực) và vị
trí tương đối (vị trí của thửa đất so với các thửa đất khác trong vùng lân cận). Giá
đất đô thị ở nước ta hiện nay biến động theo vùng (vị trí tuyệt đối) và theo sự phân
bố của các tuyến đường, càng xa trung tâm càng rẻ và theo điểm, càng xa mặt
đường giá càng rẻ (vị trí tương đối).
- 15 -
Yếu tố kích thước, hình thể của đất có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Hình
dạng mảnh đất đẹp nhất là vng vức cịn các hình dạng khác như tam giác, bình
hành... đều khơng thuận lợi cho việc sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá đất.
Đặc điểm về thổ nhưỡng, địa hình, địa chất, độ phì nhiêu tự nhiên của bản
thân khu đất đáp ứng các mục đích sử dụng đất khác nhau, điều kiện mơi trường
cảnh quan xung quanh...cũng ảnh hưởng đến giá đất.
1.1.4.2 Các yếu tố kinh tế
Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một nhân tố cấu thành của thị
trường bất động sản cho nên nó cũng chịu sự tác động của các quy luật kinh tế, ví
dụ như quan hệ cung cầu: nếu cung có hạn mà cầu vơ hạn thì giá đất sẽ chịu tác
động của quy luật kinh tế trong nền kinh tế thị trường như quy luật giá trị, quy luật
cung cầu, quy luật cạnh tranh. Khi đó giá đất thường bị đẩy lên quá cao, vượt qua
khả năng thanh tốn chung của xã hội, hình thành lên những “cơn sốt” về đất đai.
Các yếu tố về cơ sở hạ tầng kĩ thuật (giao thông, hệ thống điện nước...) và
cơ sở hạ tầng xã hội (khu công nghiệp, trường học, cơng viên, nhà văn hố...) cũng
ảnh hưởng lớn đến giá đất. Ngồi ra cịn có các nhân tố khác như tình trạng phát
triển kinh tế, trình độ tiêu dùng và thu nhập của dân cư, mức lãi suất...
1.1.4.3 Các yếu tố tâm lý, xã hội
Tình hình ổn định chính trị, trị an xã hội của khu vực và các vùng lân cận,
đầu cơ vào nhà đất và mức độ đơ thị hố. Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư
vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu
đúng thời hạn cùng với lợi nhuận. Vì vậy lòng tin của nhà đầu tư sẽ kéo giá đất lên
cao, ngược lại sẽ kéo giá đất rớt xuống. Thửa đất nằm ở nơi có trị an xã hội tốt, đảm
bảo sẽ có giá cao hơn so với thửa đất ở nơi tình trạng trị an kém.
Các yếu tố về dân cư như số dân, nghề nghiệp, trình độ. Ví dụ ở những nơi
tập trung dân cư đơng đúc thì đẩy giá đất cao hơn. Các yếu tố về tâm lý như phong
thuỷ, phong tục tập quán của mỗi nơi... cũng ảnh hưởng đến giá đất. Nó có thể kéo
giá đất lên cao hoặc xuống thấp nhiều lần. Ví dụ như nhiều người thường quan niệm
nhà có hướng đơng nam sẽ tốt hơn so với các hướng khác.
- 16 -
1.1.4.4 Các yếu tố pháp lý
Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị: quy hoạch là một trong những
công cụ để nhà nước quản lý đất đai. Yếu tố này làm biến động giá đất rất lớn. Nếu
một lô đất ở trong ngõ nhưng được quy hoạch mở một đường phố đi qua thì khi đó
trở thành đất mặt phố và giá đất sẽ tăng vọt.
Nguồn gốc của thửa đất: được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền
sử dụng đất hay đất lấn chiếm... Nguồn gốc đất đai mà minh bạch rõ ràng thì giá đất
cũng sẽ cao hơn.
Tình trạng pháp lý của thửa đất: thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất hay chưa, có giấy phép xây dựng, các chứng thư pháp lý khác hay khơng.
Hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở thời điểm xác định giá đất.
1.2
Định giá đất
1.2.1
Khái niệm định giá đất và các đặc trưng cơ bản
Về nguyên tắc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản khác.
Nhưng đất đai lại là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về khơng gian,
thời gian, pháp lý chi phối cịn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy định
giá đất chỉ là một sự ước tính về mặt giá trị.
Định giá đất là sự ước tính giá trị của quyền sở hữu trên đất bằng hình thái
tiền tệ dựa trên quan hệ giữa các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và khả năng sinh
lợi của đất ở một thời điểm xác định với những mục đích xác định cụ thể.
Định giá đất mang tính khoa học vì nó có cơ sở khoa học và cở sở thực tiễn.
Xuất phát từ cơ sở hình thành giá đất như trình bày ở trên nên có thể định giá được.
Định giá đất mang tính nghệ thuật vì còn phải phụ thuộc nhiều vào sự cảm
nhận về lĩnh vực thị trường của người định giá đất, có thể nói là sự nhạy cảm, nhạy
bén và phân tích tình hình thị trường.
1.2.2
Các nguyên tắc định giá đất
Bản chất của định giá đất là xác định giá trị các yếu tố tự nhiên cấu thành
và các yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng, tác động đến đất đai. Định giá đất được
thực hiện dựa trên các phương pháp mang tính khoa học và hợp lý mà trước hết là
- 17 -
dựa trên các nguyên tắc kinh tế của định giá đất đai. Các nguyên tắc này dựa trên
các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Trong quá trình xác
định giá trị đất đai, các nguyên tắc này được sử dụng kết hợp chặt chẽ với nhau ở
mức cao nhất có thể. Có rất nhiều quan hệ kinh tế chi phối giá trị thị trường của đất
đai và vì vậy các nguyên tắc xác định giá trị này cũng rất đa dạng. Đề tài xin trình
bày những nguyên tắc quan trọng sau đây:
1.2.2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
"Sử dụng cao nhất và tốt nhất" là một trong những nguyên tắc cơ bản và
quan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị
đất đai nói riêng. Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau. Tuy
nhiên, theo nguyên tắc này chỉ các sử dụng thoả mãn các điều kiện sau:
-
Sử dụng hợp pháp: Ví dụ như việc thoả mãn các yếu tố về quy hoạch, về
sức khoẻ, môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước cơng
nhận và bảo hộ.
-
Đặc tính vật lý có thể thoả mãn: Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện về
thổ nhưỡng và khả năng tiếp cận mảnh đất...
-
Khả thi về mặt kinh tế: Ví dụ như khả năng tạo ra thu nhập từ việc sử dụng
đất đai.
Một "sử dụng" sau khi thoả mãn tất cả các điều kiện trên và có được thu
nhập rịng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao
nhất) trong một khoảng thời gian được gọi là "sử dụng cao nhất và tốt nhất".
1.2.2.2 Nguyên tắc cung - cầu.
Đất đai (hay ở nước ta là quyền sử dụng đất đai) là một hàng hoá đặc biệt.
Tuy nhiên, cũng như mọi loại hàng hoá khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ
sở tương tác giữa cung và cầu trên thị trường. Cầu trong thị trường đất đai được
hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh tốn và cung trong thị trường đất đai được coi là số
lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác
định với một mức giá nhất định.
- 18 -
Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hoá đất đai tăng lên
mà lượng cầu khơng tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm
mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng. Khi cung và cầu biến
động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo
chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn
của cung thì giá sẽ tăng lên và ngược lại. Đó là nội dung của nguyên tắc cung - cầu
cũng được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai.
1.2.2.3 Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của đất đai luôn biến động và chịu sự tác động của các điều kiện tự
nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và mơi trường liên quan tới nó. Như vậy, khi xem
xét giá trị của đất đai cần đặt đất đai trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố
đó. Đó là nội dung chính của "ngun tắc thay đổi" trong xác định giá trị đất đai.
Các điều kiện tự nhiên của đất đai có thể thay đổi do các hiện tượng tự
nhiên như: mưa, nắng, bão, lụt... hoặc do cách sử dụng của con người, ví dụ như
làm bạc màu hoặc làm tăng độ màu mỡ của đất v.v... Các điều kiện về kinh tế của
địa phương nơi có diện tích đất được xem xét cũng ln thay đổi và điều đó tất
nhiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị đất đai: việc phát triển các khu cơng nghiệp, đơ
thị hố, phát triển cơ sở hạ tầng, thu nhập của người dân thay đổi v.v... đều có tác
động đáng kể đến giá trị đất đai. Tương tự, các yếu tố về pháp luật, xã hội và môi
trường cũng có ảnh hưởng đến giá trị đất đai. Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của
đất đai cần phải đặc biệt chú ý đến thời điểm xác định giá trị hoặc ít nhất giá trị đó
cũng chỉ áp dụng phù hợp cho một khoảng thời gian ngắn nhất định.
1.2.2.4 Nguyên tắc các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực
Các yếu tố tham gia quá trình thu nhập thực là các yếu tố trực tiếp để có
quyền sử dụng đất và khai thác theo mục đích đã xác định để tạo ra thu nhập thực.
Nguyên tắc này cho rằng để ước tính giá trị thực của đất đai cần phải đánh
giá đầy đủ các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ đất. Việc đánh
giá được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá về giá trị của từng yếu tố.
Để đảm bảo tính đồng nhất khi đánh giá người ta thường đưa giá trị của các yếu tố
- 19 -
về cùng một mốc thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo nên thu nhập thực từ
đất đai bao gồm: lao động, vốn đầu tư, quỹ đất đai, công tác quản lý. Khi tiến hành
định giá đất phải căn cứ vào các yếu tố này để đánh giá nhằm đưa giá đất gần với
giá trị thực của nó.
1.2.2.5 Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sử
dụng phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định. Nguyên
tắc phù hợp cũng thể hiện ở việc trong quá trình xác định giá trị của đất đai, cần có
sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ bất động
sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai.
1.2.2.6 Nguyên tắc cạnh tranh
Cũng như các hàng hố khác, khi có một số lượng đủ lớn đất đai nhất định
trên thị trường thì có sự cạnh tranh. Kết quả của cạnh tranh là làm giảm giá thị
trường của hàng hoá. Mức độ cạnh tranh trong thị trường đất đai, bất động sản
thường không gay gắt như trong các hàng hố thơng thường do cạnh tranh trong thị
trường này là cạnh tranh khơng hồn hảo. Tuy vậy, mức độ và tính chất cạnh tranh
cũng phụ thuộc vào từng loại bất động sản và từng vùng khác nhau.
Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai. Các thửa đất có thể
khác nhau nhưng chúng có thể thay thế nhau ở một mức độ nhất định và điều này
cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh. Trong thị trường bất động sản, một số loại cạnh
tranh phổ biến là: cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong
một không gian địa lý, cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, cạnh tranh
giữa cung và cầu.
1.2.2.7 Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản
phụ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó
tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản
mà nó tham gia hợp thành.
1.2.2.8 Nguyên tắc dự báo trước
- 20 -
Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản là giá trị
quy về hiện tại của tất cả lợi nhuận trong tương lai có thể thu được do bất động sản
đó mang lại.
1.2.2.9 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lời
Nguyên tắc này chỉ ra rằng khi có sự tăng giảm liên tục của một nhân tố (x)
trong sản xuất khi các nhân tố khác được cố định thì thu nhập thực (thu nhập ròng)
sẽ tăng tới một giới hạn nhất định. Sự gia tăng liên tục của một nhân tố (x) sẽ làm
giảm giá trị của thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
1.2.2.10 Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị
và tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết khơng có sự chậm trễ trong
việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
1.2.2.11 Nguyên tắc khả năng sinh lợi của đất
Khả năng sinh lợi của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do
nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí khác. Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản
xuất ra làm bốn nhóm: lao động, đất đai, vốn và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh
lợi từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động,
vốn và quản lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc khả năng sinh lợi từ đất nhấn mạnh
đến đặc tính “độc nhất vơ nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh,
nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất đai lại có thể thay đổi
mạnh mẽ theo vị trí.
Khi định giá đất ngồi việc hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên còn phải
nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng một cách tổng hợp, từ đó có thể xác
định được giá trị chính xác của đất đai.
1.3
Các phương pháp định giá đất
Dựa trên các nguyên tắc định giá đất, người ta đã xây dựng ra các phương
pháp định giá đất. Hiện nay, để định giá cho một khu đất có thể sử dụng năm
phương pháp định giá phổ biến như sau :
- 21 -
-
Phương pháp so sánh trực tiếp.
-
Phương pháp chi phí.
-
Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư.
-
Phương pháp thặng dư.
-
Phương pháp lợi nhuận.
Những đặc trưng cơ bản của các phương pháp này được trình bày dưới đây.
1.3.1
Phương pháp so sánh trực tiếp (hay so sánh thị trường).
1.3.1.1 Các nguyên tắc áp dụng.
-
Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ khơng trả giá cho một tài
sản nhiều hơn chi phí mua một tài sản khác cùng khả năng sử dụng.
-
Nguyên tắc sự đóng góp: Quá trình định giá có tính tới sự tham gia đóng
góp của các bộ phận của tài sản đối với tổng giá trị thị trường của tài sản.
1.3.1.2 Các trường hợp áp dụng.
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để định giá trị tài sản
trong các trường hợp sau:
-
Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà
cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các phân xưởng.
-
Các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phịng và nhóm cửa hiệu.
-
Đất trồng.
1.3.1.3 Phương pháp luận
Phương pháp này được thực hiện bằng cách so sánh giá của tài sản tương
đồng để xác định giá trị tài sản cần thẩm định.
1.3.1.4 Các bước tiếp cận
Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về bất động sản định giá và các bất
động sản có thể so sánh được:
Bước 2: Thẩm định bất động sản định giá và các bất động sản so sánh:
Bước 3: Phân tích và thực hiện việc điều chỉnh:
-
Phân tích bất động sản định giá và các bất động sản so sánh về pháp lý,
kinh tế- kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những điểm
- 22 -
tương đồng, khác biệt, nêu những ưu và nhược điểm, những thuận lợi, khó
khăn của bất động sản định giá so với các bất động sản so sánh.
-
Xác định các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản:
pháp lý, quy mô diện tích, kích thước hình dáng, điều kiện hạ tầng, điều
kiện kinh tế, mơi trường sống, quy hoạch, lợi ích tương lai. Thực hiện việc
điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh.
Bước 4: Ước tính giá thị trường của bất động sản định giá:
Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trường, và
động thái người mua tiềm năng tại thời điểm định giá, thẩm định viên sẽ ước tính
giá trị thị trường của bất động sản.
1.3.1.5 Các hạn chế của phương pháp.
-
Điều kiện riêng phải có thơng tin.
-
Dữ liệu mang tính lịch sử.
1.3.2
Phương pháp chi phí.
1.3.2.1 Các nguyên tắc.
Nguyên tắc thay thế: một người mua tiềm năng có đầy đủ thơng tin hợp lý
sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây
dựng một cơng trình có cùng một lợi ích tương tự.
1.3.2.2 Các trường hợp áp dụng.
-
Định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện, trường
học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, các cơ sở lọc dầu...
là các tài sản ít có những chứng cứ so sánh thị trường.
-
Định giá cho các mục đích bảo hiểm.
-
Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng làm phương pháp kiểm tra
các phương pháp định giá khác.
1.3.2.3 Phương pháp luận.
Phương pháp chi phí áp dụng cho những tài sản như nhà thờ, bệnh viện…
mà thị trường bất động sản cho những tài sản này ở Việt Nam chưa có giao dịch,
- 23 -
chuyển nhượng, do đó khơng thể tìm được tài sản tương đồng đã giao dịch để so
sánh. Vì vậy cơ sở định giá ở đây là cơ sở phi thị trường.
1.3.2.4 Các bước tiếp cận.
Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất thẩm định, coi như miếng đất đó là
đất trồng. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế
những cơng trình xây dựng trên miếng đất.
Bước 3: Quyết định mức độ khấu hao tích luỹ của các cơng trình xây dựng
hiện có trên miếng đất. Sau đó khấu trừ khoản khấu hao tích luỹ trên khỏi chi phí
hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những cơng trình xây dựng hiện có trên
miếng đất để có được chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao.
Bước 4: Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị ước tính
của miếng đất để có được giá trị của tài sản theo phương pháp khấu trừ.
1.3.2.5 Phân loại chi phí.
Trong phương pháp này có hai cách xác định chi phí.
a.
Chi phí tái tạo.
Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một cơng trình xây dựng thay thế
giống hệt với cơng trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của
cơng trình mục tiêu đó.
b.
Chi phí thay thế.
Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một cơng trình có giá trị sử dụng
tương đương với cơng trình đang được định giá nhưng có loại bỏ các bộ phận có
chức năng lỗi thời.
1.3.2.6 Các phương pháp xác định chi phí.
a.
Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng.
Phương pháp này thường được sử dụng bởi các chun gia tính chi phí có
kinh nghiệm khi ước tính chi phí của cơng trình xây dựng có quy mơ lớn, được
hồn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết xây dựng.
b.
Phương pháp khảo sát số lượng.
