Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường hoàng văn thụ thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2016 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

ĐINH THU TRÀ
TÊN ĐỀ TÀI:
“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN
ĐỊA BÀN PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2017 ”

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chun ngành

: Quản lí đất đai

Lớp

: K46 - QLĐĐ - N02

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2014 - 2018

Thái Nguyên, năm 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

ĐINH THU TRÀ
TÊN ĐỀ TÀI:
“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN
ĐỊA BÀN PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2017 ”

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chun ngành

: Quản lí đất đai

Lớp

: K46 - QLĐĐ - N02

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2014 - 2018

Giảng viên hướng dẫn

: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên, năm 2018


i
LỜI CẢM ƠN

Sau một thời gian dài học tập và nghiên cứu tại trường em đã được
phân công về thực tập tốt nghiệp tại UBND phường Hoàng Văn Thụ thành
phố Thái Nguyên. Đến nay em đã thực tập xong và hồn thành khóa luận tốt
nghiệp này.
Em xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban chủ nhiệm khoa cùng tồn
thể các thầy giáo, cơ giáo trong Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã giúp đỡ tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình học tập và
nghiên cứu và đặc biệt là cơ giáo hướng dẫn TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã hướng
dẫn giúp đỡ em tận tình và chu đáo trong suốt quá trình học tập và triển khai
nghiên cứu đề tài.
Em cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới ban Lãnh đạo và tồn thể
các anh, chị, cơ, chú cán bộ của UBND phường Hoàng Văn Thụ thành phố
Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và trực tiếp giúp đỡ em trong quá
trình thực tập tốt nghiệp.
Bên cạnh đó em cũng nhận được sự quan tâm, động viên, tạo điều kiện

giúp đỡ tận tình của gia đình và bạn bè của em.
Với tấm lòng biết ơn sâu sắc em xin chân thành cảm ơn trước sự giúp
đỡ quý báu đó.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày 30 tháng 5 năm 2018
Sinh viên
Đinh Thu Trà


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ năm 2017 ..... 40
Bảng 4.2: Kết quả cấp GCNQSD đất của phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn
2014-2017 ....................................................................................... 41
Bảng 4.3: Giá đất ở quy định tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn năm 20162017 ................................................................................................. 46
Bảng 4.4. Giá đất ở của các đường phố nhóm I .............................................. 47
Bảng 4.5. Giá đất ở của các đường phố nhóm II ............................................ 49
Bảng 4.6: Giá đất ở của các đường phố nhóm III ........................................... 51
Bảng 4.7: Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất ở ....................................... 53
Bảng 4.8: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở.......................... 56
Bảng 4.9: Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở ................................ 57

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Sơ đồ vị trí địa lý phường Hồng Văn Thụ , TP.Thái Nguyên...... 32


iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT

Tên viết tắt

Tên đầy đủ

10

BĐS

Bất động sản

13

BTC

Bộ tài chính

15

CNKT

Cơng nhân kỹ thuật

4

CNTB

Chủ nghĩa tư bản

6

CP

Chính phủ

19

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2

HĐND

Hội đồng nhân dân

11

HĐND

Hội đồng nhân dân

17

HL

Huyện lộ

5

NĐ

Nghị định

7

QĐ

Quyết định

9

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

18

TL

Tỉnh lộ

8

TT

Thông tư

1

UBND

Ủy ban nhân dân

14

VHTT

Văn hóa thơng tin

12

VT

Vị trí

16

XD

Xây dựng

3

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

iv

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. iii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iv
PHẦN 1: MỞ ĐẦU.......................................................................................... 1
1.1.Đặt vấn đề.................................................................................................... 1
1.2.Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 4
2.1.2. Cơ sở khoa học ........................................................................................ 5
2.2. Các quy định liên quan đến giá đất ............................................................ 8
2.2.1. Giá đất và định giá đất ............................................................................ 8
2.2.2 Nguyên tắc định giá đất.......................................................................... 10
2.2.3. Phương pháp định giá đất...................................................................... 13
2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................................... 14
2.3. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới và Việt nam ....................... 20
2.3.1. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới ......................................... 20
2.3.2. Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam ........................................... 21
2.3.3. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 26
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 28
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 28
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 28

v

3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 28
3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại phường Hồng Văn
Thụ, Tp.Thái Ngun. ..................................................................................... 28
3.3.2. Tình hình sử dụng và quản lí đất đai trên địa bàn phường Hồng Văn
Thụ, tp. Thái Nguyên ...................................................................................... 28
3.3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường
Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2017................... 29
3.3.4. Đề xuất một số giải pháp....................................................................... 29
3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 29
3.4.1. Điều tra thu thập tài liệu, số liệu ........................................................... 29
3.4.2. Phương pháp điều tra người dân thông qua phiếu điều tra.................... 31
3.4.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu .................................................... 31
3.4.4. Phương pháp phân tích, so sánh ............................................................ 31
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................... 32
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Hoàng Văn Thụ ........... 32
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 32
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của phường Hoàng Văn Thụ,
TP.Thái Nguyên .............................................................................................. 35
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và mơi trường.. 38
4.2. Tình hình sử dụng và quản lí đất đai trên địa bàn phường Hoàng Văn
Thụ, TP. Thái Nguyên ..................................................................................... 40
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất đai tại phường Hoàng Văn Thụ năm 2017 ...... 40
4.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Hoàng Văn Thụ ............................................................................................... 41
4.2.3.Cơng tác quản lí nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Hoàng
Văn Thụ. ......................................................................................................... 42

vi

4.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường
Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 –
2017 ................................................................................................................. 45
4.3.1. Thực trạng giá đất ở quy định tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn
2016 – 2017 ..................................................................................................... 45
4.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên đường Hoàng Văn Thụ giai
đoạn 2016 – 2017 ............................................................................................ 46
4.4. Đề xuất một số giải pháp.......................................................................... 58
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ............................................................ 60
5.1. Kết luận ..................................................................................................... 60
5.2. Kiến nghị ................................................................................................... 61
TÀI LI ỆU THAM KHẢO ........................................................................... 62
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 64


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế được của các ngành nông nghiệp - lâm nghiệp - ngư
nghiệp, là thành phần quan trọng của môi trường, là yếu tố quan trọng trong
quá trình phát triển xã hội, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở
kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phịng. Trong thời điểm phát triển kinh tế
mới, đất đai cịn có thêm chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát
triển kinh tế mang ý nghĩa rất quan trọng.

Giá đất ở Việt Nam hiện nay rất cao so với bình quân thu nhập của đại
đa số người dân, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để người dân có thu
nhập thấp có nhà ở, nhiều chính sách để kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị
trường bất động sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn định
được thị trường bất động sản. Việc giá đất lên cao và thị trường bất động sản
không ổn định có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó
ngun nhân chủ quan giữ vai trị quan trọng là vấn đề quy hoạch.
Thành phố Thái Nguyên là một đô thị đang có những bước chuyển
mình mạnh mẽ trong những năm gần đây với lộ trình trở thành đơ thị loại I
trực thuộc TW vào năm 2020. Chính vì vậy nhu cầu sử dụng đất phục vụ yêu
cầu phát triển đơ thị ngày một gia tăng kéo theo đó là các vấn đề liên quan
đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Hoàng Văn Thụ là một trong
những phường trung tâm thành phố Thái Nguyên –tỉnh Thái Nguyên, là nơi
tập trung nhiều cơng trình, dự án trọng điểm nằm trong đề án phát triển thành
phố nói riêng và tồn tỉnh nói chung trong giai đoạn tới. Là khu vực có tốc độ
đơ thị hóa nhanh, giá đất ln biến động làm phát sinh những khó khăn vướng


2

mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự
án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, dẫn đến tình
trạng đơn thư khiếu kiện, tố cáo ngày càng gia tăng gây áp lực lớn đối với
chính quyền và ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế, an ninh trật tự của
địa phương.
Xuất phát từ những vấn đề thực tế trên được sự đồng ý của Ban Giám
hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của giảng viên, TS. Vũ Thị
Thanh Thủy, em tiến hành thực hiện đề tài:
“Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn

phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai
đoạn 2016 - 2017”
1.2.Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường
Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016-2017.
- Tìm hiểu giá đất ở trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định trên
địa bàn phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 – 2017.
- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học:
+ Vận dụng kiến thức đã học vào thực tế để nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học;
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn;
+ Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở tại đơ thi, giúp hồn thiện cơ sở về định giá đất.
* Ý nghĩa thực tiễn:


3

+ Giúp địa phương nắm được mức chênh lệch giữa giá đất ở thực tế so
với giá đất ở Nhà nước quy định;
+ Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Hoàng
Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên
+ Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó địa phương có định
hướng quản lý đất đai, cũng như có cơ sở để ban hành bảng giá đất hợp lý,
mang tính hiệu quả trong thực tế.

4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Cơ sở thực tiễn
2.1.1.1. Khái niệm về thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo
nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai
diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất
định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên
quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Xây dựng và phát triển thị trường giao
dịch đất đai lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất nước (
Lưu Quốc Thái, 2005) [11].
2.1.1.2. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế
quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trị quan trọng
trong nền kinh tế, cụ thể:
- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng đất đai
có hiệu quả.
- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng
kinh tế khi đầu tư vào bất động sản.
- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài
chính..
- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho
việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ
vào chi phí sản xuất.
- Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ
hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.

5

2.1.2. Cơ sở khoa học
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và
Phan Thị Thu Hằng, 2008) [12].
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất
đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó khơng có giá trị. Do
đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa
địa tơ.
Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm:
Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.
2.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ,
địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế
độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất,
địa tơ tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận

6

bình qn và do nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư
bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh
nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có
các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất
cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Có hai loại địa tơ chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất
có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
- Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh
trên thửa đất đó. Địa tơ chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất
đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền th đất hàng năm, cịn địa tơ
chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Bên cạnh địa tơ chênh lệch cịn có địa tơ tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dơi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn
là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành
địa tơ tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó
thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới
CNTB (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [12].
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi
quyết định đầu tư người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít

nhất phải bẳng số tiền gửi vào ngân hàng. Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất


7

ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn trong khoảng thời
gian tương đối dài.
Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người
dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng
để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng
giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với
giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi
vào ngân hàng.
Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng
giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất
hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng
lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được
giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại
lợi nhuận.
Từ đó có thể thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi
suất ngân hàng.
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trường tự do hồn tồn, giá cả của hàng hoá thơng thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thơng thường là có tính tự nhiên

nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói trên
mà hình thành theo ngun tắc riêng:


8

- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thơng tin
về cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay
thế nhau cũng có giới hạn.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thơng
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về khơng gian, vì đất đai khơng
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
khơng đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai
ln xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta
không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà.
2.2. Các quy định liên quan đến giá đất
2.2.1. Giá đất và định giá đất
2.2.1.1. Giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó (Hồ Thị Lam Trà, 2005) [9]. Quyền lợi đất đai đến
đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng,
như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả

quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được
hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện


9

tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định.
Ở Việt Nam, giá đất có sự khác biệt rõ rệt so với nhiều quốc gia trên thế
giới, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năn được chi
trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Theo
khoản 19 Điều 3 Luật đất đai 2013 [13] quy định: “Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo
quy định tại Điều 114, Luật Đất đai 2013;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
2.2.1.2. Định giá đất
a. Định giá tài sản
Theo GS. W. Sealrooke (Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh):
“ Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo GS. Lim Lan Yuan (Khoa xây dựng và bất động sản, Đại học
Quốc gia Singapore): “ Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính
giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác
định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả

các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.


10

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của
thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều
khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có
một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết
định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong
nền kinh tế.
b. Định giá đất
Định gía đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định tại thời điểm xác định.
Đất đai là một tài sản. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng
giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai không
phải là tài sản thông thường là tài sản đặc biệt, giá đất ngồi các yếu tố về
khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu
tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị
mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường (viện
Nghiên cứu, đào tạo kinh tế - tài chính (2015) [19].
2.2.2 Nguyên tắc định giá đất
Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Vì vậy khi
định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:
- Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm

trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của


11

một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng
tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
- Ngun tắc thu nhập
Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất. Giá
đất được hình thành trong một quá trình lâu dài. Cơng việc định giá đất đưa ra
mức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báo
cho tương lai. Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực
trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập rịng
và suất lợi tức hồn vốn. Đây là cơ sở hình thành phương pháp thặng dư và
phương pháp hoàn vốn trong định giá đất.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Xét
về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập rịng thấp và kéo dài, có sử dụng cho
thu nhập rịng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử
dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa
hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian
xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất. Sử
dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất
của định giá đất.
- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần
Hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần. Tức là khi gia
tăng số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập rịng gia
tăng theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm
đầu tư thì thu nhập rịng khơng cịn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí
cịn giảm đi. Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này. Để tìm ra điểm

12

ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập cần tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu,
dự toán thu nhập, chi phí…
- Ngun tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên cung
cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ
cung cầu. Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên có
nhu cầu với nhau. Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi. Loại đất có
tính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao.
- Nguyên tắc đóng góp
Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu
thành là đất đai và vật kiến trúc. Nguyên tắc này không chỉ dùng trong công
tác định giá mà cịn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến
trúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS.
- Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá.
Các yếu tố hình thành giá ln trong trạng thái biến động. Khi định giá cần
xem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng.
- Nguyên tắc hòa hợp
Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội. Cho nên
khi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với mơi
trường xung quanh. Nếu hịa hợp với mơi trường xung quanh thì việc sử dụng
đất có thể phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi.
- Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai
Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của
con người. Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào
sản xuất.

13

2.2.3. Phương pháp định giá đất.
2.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích
các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
các loại đất tương tự trong một thời gian gần.
2.2.3.2. Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu
nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất
tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Là phương pháp
cơ bản thường được sử dụng nhất.
2.2.3.3. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài
sản gắn liền với đất).
2.2.3.4. Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sử
dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển
ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản trong khi không có giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng
phương pháp so sánh trực tiếp. Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết
hay phương pháp tính ngược.

14

2.2.3.5. Phương pháp chi phí
Trình tự định giá theo phương pháp chi phí:
- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi miếng Đất đó là
trống, Giả định rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những cơng
trình xây dựng hiện có trên miếng đất.
- Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích lũy của các cơng trình
xây dựng hiện có trên miếng đất.
- Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây
dựng lại hoặc thay thế những cơng trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để
có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy.
- Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của
miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí.
Có hai phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá là: Chi
phí tái tạo và chi phí thay thế (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng,
2008) [12].
2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
2.2.4.1.Yếu tố thơng thường
Yếu tố thơng thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả
đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thơng thường, từ đó trở thành cơ sở để
quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
a.Yếu tố hành chính
Yếu tố hành chính chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất. Yếu tố
hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất, có
nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại và mức độ biến động của giá đất.

15

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: nhà ở và kiến trúc là bộ phận quan trọng
trong BĐS vì vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng tới giá đất
là rõ ràng.
- Quy hoạch đô thị: quy hoạch quyết định mức cung kinh tế của đất.
Việc xác định mục đích sử dụng đất cụ thể của một thửa đất có ý nghĩa lớn
đối với sự duy trì tính hồn chỉnh của phân khu chức năng đơ thị, tính tối ưu
của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa
hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
- Ngồi ra các chính sách thuế, chính sách về giá đất và những thay đổi
về hành chính cũng có ảnh hưởng nhất định tới giá đất.
b. Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố
xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
- Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính
trị trong nước. Chính trị ổn định, việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận
hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi
nhuận. Lòng tin của nhà đầu tư được nâng cao kéo theo giá đất tăng lên và
ngược lại
- An ninh xã hội: thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn
sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng trả giá cao hơn.
- Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này ảnh hưởng
đột xuất đến giá đất
- Tiến trình đơ thị hóa: tại các khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu
đơng đúc thì giá đất tăng cao, tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đơ thị
hóa có tốc độ lớn thì giá đất tăng cao. Mặt khác đơ thị hóa cịn là nguyên nhân

kéo theo sự phát triển của sản xuất và các nhu cầu có liên quan tới đất đai.


16

- Yếu tố tâm lý: Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương
Đơng, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường. Đặc biệt
trong lĩnh vực nhà đất, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị nhà đất.
Chẳng hạn, nếu ta mua một ngơi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn
nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn.
c. Yếu tố kinh tế
Theo đánh giá của các nhà định giá thì yếu tố kinh tế ảnh hưởng tới giá
đất không rõ ràng như yếu tố xã hội. Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc
gia, các chỉ tiêu cần được xem xét để đánh giá ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế
bao gồm:
- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập
quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành
mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng nhu
cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất
tương đối thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư: mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là có mối
tương quan thuận. Đất đai thường mang lại lợi nhuận cao. Người dân nếu có
tiền tích lũy thường chọn đầu tư vào đất đai. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành
vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong TT nhà đất tác động
qua lại với nhau.
- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền
đầu tư trong TT BĐS là các khoản vay hoặc thế chấp từ ngân hàng. Vì vậy
nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong
cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay đặc biệt là tình hình biến động
mức lãi suất.

17

d. Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội trong đó
các chỉ tiêu cụ thể là mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân
khẩu gia đình. Con người sẽ đưa ra quyết định về mức giá dựa trên sự xét
đoán và điều kiện thực tế về xã hội. Nếu nhân khẩu tăng, nhu cầu về đất tăng
thì giá đất cũng tăng. Tố chất nhân khẩu có tương quan với trình độ được giáo
dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống, ảnh hưởng của đơ thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự
thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở
một cách tương ứng.
e. Yếu tố quốc tế
Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng khơng nhỏ đến kinh
tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngồi. Khi đó, lượng cầu
về đất đai cũng thay đổi và gây tác động đến giá đất.
2.2.4.2. Yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực là điều kiện môi trường xung quanh của thửa đất ở
phạm vi hẹp. Yếu tố này là sự kết hợp của nhiều yếu tố cấu thành đặc tính của
khu vực có BĐS ảnh hưởng đến mức giá cả đất ở khu vực đó. Các mặt biểu
hiện của yếu tố khu vực bao gồm:
- Vị trí địa lý: đây là yếu tố thể hiện tính đặc thù của địa phương do đặc
điểm của điều kiện tự nhiên tạo nên.
- Cơ sở hạ tầng: sự hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể
nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở
hạ tầng cịn thơ sơ, kém khả năng tiếp cận, tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp
cận cũng đồng nghĩa với việc tăng cung nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung
nhanh hơn sự thay đổi của cầu.