ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

----------

NGUYỄN HỒI THU

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI
2013 TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC


2
Hà Nội –2021


3

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

----------

NGUYỄN HỒI THU

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI
2013 TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
Người hướng dẫn khoa học: TS. Phạm Thị Phin
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

TS. Phạm Thị Phin

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan những kết quả nghiên cứu được trình
bày trong luận văn là hồn tồn trung thực, của tơi, khơng
vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật
Việt Nam. Nếu sai, tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước
pháp luật.
Tác giả luận văn

Nguyễn Hoài Thu

4


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự quan tâm, giúp đỡ của tập thể, cá nhân. Nhân dịp này tôi
xin gửi lời cảm ơn đến tập thể các thầy cô giáo Khoa Địa lý,
trường đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội đã tận tình giúp đỡ
tơi trong q trình học tập, hồn thành luận văn.
Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS.
Phạm Thị Phin đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi trong suốt
q trình thực hiện luận văn.
Qua đây tôi xin gửi lời cảm ơn tới các đồng chí lãnh
đạo UBND, phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phòng
Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hà Đơng, Trung tâm
phát triển quỹ đất và các Phịng, Ban quận Hà Đơng đã
nhiệt tình chỉ bảo, tạo điều kiện giúp đỡ tơi hồn thành luận
văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn tất cả bạn bè, người thân
và gia đình đã giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện luận
văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Hồi Thu

5

MỤC LỤC

6


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BTNMT
BĐS
ĐGQSDĐ
GCN
NĐ-CP
TT-BTC
TT-BXD
TT-BTP
TN&MT
QĐ-UBND

Chữ viết đầy đủ
Bộ Tài nguyên và Môi Trường
Bất động sản
Đấu giá quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận
Nghị định - Chính Phủ
Thơng tư - Bộ Tài Chính
Thơng tư - Bộ Xây Dựng
Thơng tư - Bộ Tư Pháp
Tài nguyên và Môi trường
Quyết định - Ủy ban nhân

QLNN
QSDĐ
QĐ-TTg
QPPL
UBND

dân
Quản lý nhà nước
Quyền sử dụng đất
Quyết định - Thủ Tướng
Quy phạm pháp luật
Ủy ban nhân dân

7


DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC HÌNH

8


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt trong sản xuất nông - lâm nghiệp, là một trong những nguồn
lực quan trọng cho chiến lược phát triển nền nơng nghiệp quốc gia
nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung. Đất
đai là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất

kinh doanh. Đối với con người, đất đai cũng có vị trí vơ cùng quan
trọng, con người khơng thể tồn tại nếu khơng có đất đai, mọi hoạt
động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế
kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần
kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn
lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hóa,
trong đó có đất đai.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp
cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng
Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo
vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt
được một số thành quả như làm thay đổi bộ mặt của một số địa
phương, nhưng trong quá trình thực hiện lại bộc lộ một số khó
khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh tốn
chưa có cơ sở, việc giao đất thanh tốn tiến hành không chặt
chẽ…
Hà Đông là thành phố trung tâm tỉnh lỵ của tỉnh Hà Tây trước
đây và từ năm 2008 sau khi thành phố Hà Nội mở rộng địa giới trở
thành một quận nội thành của thành phố. Với vị trí là một quận
mới, nên quận Hà Đơng có tốc độ đơ thị hóa nhanh, nhu cầu hồn
thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở cho người dân trong những

9


năm vừa qua tăng mạnh gây áp lực lớn đối với quỹ đất đai và thị
trường quyền sử dụng đất. Nhằm góp phần giải quyết những áp
lực này, Uỷ ban nhân dân quận Hà Đông đã chủ động báo cáo đề
xuất trình Ủy ban nhân dân thành phố cho thực hiện công tác

đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc
xây dựng cơ sở hạ tầng, đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi
cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nhất là việc
sử dụng hiệu quả quỹ đất.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần
nâng cao hiệu quả cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đấu giá
quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 tại một số dự án trên
địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu của đề tài
Làm rõ thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. Từ đó,
tìm ra những ngun nhân và vướng mắc trong cơng tác đấu giá
quyền sử dụng đất, làm cơ sở đề xuất những giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
3. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đánh giá thực trạng công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại 3 dự án điển hình trên địa bàn quận Hà Đơng,
thành phố Hà Nội cụ thể như sau:
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu tái định cư Kiến
Hưng
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu tái định cư Dương
Nội
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Quang Lãm

10


- Phạm vi thời gian: Từ năm 2015 đến năm 2017

4. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa và tổng hợp cơ sở khoa học và tính pháp lý về
đấu giá quyền sử dụng đất
- Thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp và sơ cấp nhằm lãm rõ việc
đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu
- Khái quát thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Hà Đông
- Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án
trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông
5. Phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
- Thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý đất đai có liên quan đến cơng tác đấu giá
đất tại Phịng Tài ngun và Môi trường quận Hà Đông, Chi cục
Thống kê quận Hà Đông.
- Thu thập các tài liệu liên quan đến các dự án đấu giá quyền
sử dụng đất, cơ sở pháp lý, tổ chức thực hiện, kết quả đấu giá tại
Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp thành phố
Hà Nội; phịng Tài chính Kế hoạch quận Hà Đông; Trung tâm phát
triển quỹ đất quận Hà Đơng.
- Thu thập các văn bản có liên quan đến cơng tác đấu giá
QSDĐ, các tài liệu có liên quan tại Phịng Tài ngun và Mơi Trường
quận Hà Đơng; Trung tâm phát triển quỹ đất quận Hà Đông.
5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Các dự án được chọn phân tích, đánh giá theo các chỉ tiêu: vị
trí khu đất; diện tích; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu

11

giá; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá Nhà nước quy định. Một số
dự án điển hình trong 4 năm ngồi các chỉ tiêu trên được chọn
phân tích dựa trên các chỉ tiêu:

- Số lượng người tham gia đấu giá lớn.
- Tỷ lệ đấu giá thành công 100% với mức chênh lệch giữa giá sàn và
giá trúng đạt yêu cầu (>1).

- Người trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài chính với tỷ lệ từ 90 100%.

- UBND quận Hà Đơng hồn thành cơng tác cấp GCN và bàn giao
đầy đủ cơ sở hạ tầng (điện, đường, mương, rãnh thốt nước).
Trên cơ sở các tiêu chí đã xây dựng, đề tài lựa chọn nghiên cứu
3 dự án sau:
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu tái định cư Kiến
Hưng: 31 lô;
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu tái định cư Dương
Nội: 61 lô
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Quang Lãm: 25 lô;
Lý do lựa chọn 3 dự án trên: Dự án quy mơ có số lơ đất nhiều
nhất, có tính thời sự, thời điểm gần đây nhất, phản ánh rõ thực
trạng quy trình, thủ tục, hiệu quả và hạn chế công tác đấu giá
quyền sử dụng đất của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
5.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
* Sử dụng mẫu phiếu điều tra đã thiết kế sẵn để thu thập
thông tin từ người trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Những lơ đất
và đối tượng trúng đấu giá có tính tương đồng sẽ lựa chọn người
trúng đấu giá đại diện để điều tra. Với tiêu chí chọn mẫu đó, đã
xác định được số mẫu cần điều tra tại 3 dự án nghiên cứu là 90

phiếu. Trong đó: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu tái định
cư Kiến Hưng: 29 phiếu; Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu

12


tái định cư Dương Nội: 46 phiếu; Dự án đấu giá quyền sử dụng đất
tại khu Quang Lãm: 15 phiếu.
Nội dung thông tin thu thập là các chỉ tiêu đánh giá về chất
lượng công tác đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:
- Thông tin cơ bản về người tham gia đấu giá.
- Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất của
người trúng đấu giá gồm: Ông (bà) tham gia đấu giá QSDĐ đối
với lơ đất có diện tích bao nhiêu mét vng, mục đích của ơng
(bà) khi tham gia đấu gia, ông (bà) nắm được thông tin về đấu
giá qua phương tiện nào, Việc niêm yết thửa đất, công khai
phương án đấu giá đã phù hợp chưa, hình thức đấu giá hiện nay
đang áp dụng đã phù hợp chưa, phí đấu giá, khoản tiền đặt
trước, giá khởi điểm, bước giá quy định, giá trúng đấu giá QSDĐ
đã phù hợp chưa, việc đấu giá QSDĐ tại địa phương có tình trạng
“cị đất” tham gia khơng.
- Đánh giá của hộ gia đình sau khi có dự án đấu giá như đã đưa
đất trúng đấu giá QSDĐ vào sử dụng chưa, Đánh giá về đời sống, cơ
sở hạ tầng, chất lượng mơi trường nơi có dự án đấu giá QSDĐ.
* Ngồi ra, đề tài cịn thực hiện điều tra 24 cán bộ công chức,
viên chức liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất (Trung
tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Hà Nội, Phòng Tài ngun
và Mơi Trường, Văn phịng đăng ký đất đai, cán bộ địa chính phường
có trong dự án đấu giá QSDĐ giai đoạn 2015 -2017) để đánh giá được
thực trạng công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn nghiên cứu.

5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu
- Phương pháp thống kê: Số liệu, tài liệu thứ cấp và sơ cấp
được xử lý, chắt lọc để loại bỏ những thông tin, số liệu sai, thiếu
lô gic và có mâu thuẫn với các nguồn số liệu chính thống khác.
Thống kê, sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm đấu giá giai
đoạn 2015-2017.

13


- Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu đã thu thập được bằng
phần mềm Excel.
5.5. Phương pháp so sánh
So sánh các số liệu thu thập được với nhau hoặc với chỉ tiêu
cụ thể nhằm làm sáng tỏ vấn đề hoặc nhận ra sự khác biệt:
+ So sánh biến động đất đai giữa các năm, giữa năm đầu kỳ
và cuối kỳ nhằm để thấy rõ sự thay đổi diện tích các loại đất
+ So sánh giá trúng đấu giá và giá đất cụ thể từ đó chỉ ra sự
chênh lệch giữa 2 hệ thống giá đất trên địa bàn quận Hà Đông.
+ So sánh mức giá trúng đấu giá so với giá sàn (giá khởi
điểm).
5.6. Phương pháp đánh giá tổng hợp
Đánh giá chung để tìm ra những hạn chế, tồn tại và nguyên
nhân về đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu. Từ đó
làm cơ sở để đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.

14

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm, vai trò về đấu giá quyền sử dụng đất
a. Khái niệm quyền sử dụng đất
Theo Từ điển Luật học (2006) [32] khái niệm quyền sử dụng
đất (QSDĐ) được định nghĩa là: “Quyền của các chủ thể được khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được
Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể
khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ những chủ thể khác có quyền sử
dụng đất”.
“Quyền sử dụng đất của người sử dụng là quyền phát sinh”
[12]. Bởi quyền này chỉ có thể phát sinh trên cơ sở sự cho phép
một cách hợp pháp của Nhà nước đối với người sử dụng đất được
thông qua các hoạt động: giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất.
Theo Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội,
quyền sử dụng đất được định nghĩa: “Là quyền khai thác các thuộc
tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh
tế - xã hội của đất nước” [12].
Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
năm 2013 đã xác định rõ: Đất đai là một loại tài sản công thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. “Bởi người ta không thể sử dụng đất một cách riêng lẻ, tùy vào
ý thích của mỗi người mà việc sử dụng đất ln ảnh hưởng đến
mơi trường sinh thái, lợi ích của những người xung quanh và lợi ích
quốc gia” [2]. Do vậy, không chỉ riêng Việt Nam mà hầu hết các
quốc gia trên thế giới đều xem đất đai là tài nguyên đặc biệt của

15


quốc gia, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước và cần
được quản lý một cách đặc biệt theo quy định của pháp luật.
Theo quan điểm của PGS.TS Nguyễn Thị Nga thì quyền sử
dụng đất được nhìn nhận và xem xét dưới 2 góc độ sau đây [14]:
Một là, dưới góc độ kinh tế, QSDĐ chính là quyền năng của
chủ thể. Nghĩa là, quyền sử dụng đất là khả năng của một cá nhân
hay tổ chức được phép thực hiện các quyền của mình trong quá
trình sử dụng đất mà pháp luật không cấm, như: tặng cho, chuyển
đổi, chuyển nhượng, để thừa kế…
Hai là, dưới góc độ pháp lý, QSDĐ là tổng hợp những quy
phạm pháp luật và những đảm bảo pháp lý do Nhà nước ban hành
nhằm tạo điều kiện để các cá nhân, tổ chức thực hiện các quyền
chủ thể trong quá trình khai thác và sử dụng đất.
Như vậy, “quyền sử dụng đất” có thể được hiểu như sau:
“Quyền sử dụng đất là những khả năng của một chủ thể được thực
hiện hoặc được hưởng những quyền nhất định khi khai thác và sử
dụng đất, những quyền đó được pháp luật thừa nhận và đảm bảo
thực hiện”.
b. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là tài sản, do vậy, đấu giá QSDĐ thực
chất cũng là đấu giá tài sản. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của
QSDĐ là tài sản phát sinh từ đất đai của Nhà nước nên mọi hoạt
động liên quan đến QSDĐ luôn gắn với đất đai [16].
Xét về bản chất, đấu giá QSDĐ cũng là một quan hệ mua bán
tài sản. Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ.
Chủ thể tham gia quan hệ một bên bao gồm cá nhân, tổ chức có
QSDĐ hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để
làm nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh là bên mua. Trong mối quan hệ

16


này, những người tham gia mua QSDĐ phải cạnh tranh với nhau về
giá. Cuộc mua bán diễn ra công khai tại một nơi nhất định, ở đó
người có QSDĐ đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người khác
nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình.
Người mua được QSDĐ là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá
khởi điểm [13].
Như vậy, có thể hiểu: Đấu giá QSDĐ là một hình thức mua
bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai, khách quan, trung
thực, bình đẳng giữa các bên tham gia (một bên là hộ gia đình, cá
nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư
cách đại diện chủ sở hữu và một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân có nhu cầu sử dụng đất). Người trúng đấu giá QSDĐ là người
tham gia đấu giá và trả giá cao nhất trong cuộc đấu giá được thực
hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai
và pháp luật về đấu giá tài sản.
c. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
Nghiên cứu về thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng
đất cho thấy các vai trò sau:
Thứ nhất, đấu giá QSDĐ góp phần vào việc tăng nguồn thu
ngân sách cho Nhà nước [13].
Từ khi QSDĐ được coi là hàng hóa đặc biệt, được tham gia
vào thị trường BĐS, được đưa ra đấu giá thì giá trị từ QSDĐ đã góp
phần quan trọng, chiếm tỉ lệ lớn trong nguồn thu ngân sách của
các địa phương. Đây là một biện pháp tốt để Nhà nước điều tiết lợi

ích khi trao quyền cho các đối tượng sử dụng đất.
Thứ hai, Thực hiện pháp luật về đấu giá QSDĐ là cơ sở để
Nhà nước định giá đất sát với giá đất trên thị trường [13].
Hình thức trao quyền sử dụng đất thơng qua giao đất, cho
thuê đất là hình thức “chỉ định”, theo cơ chế “xin - cho”. Khi tổ

17


chức đấu giá QSDĐ sẽ thu hút rộng rãi, đông đảo các đối tượng
tham gia, là hướng đi đúng đắn để từng bước xóa bỏ cơ chế “xin cho”, “bao cấp” về đất đai, thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu
quả và góp phần bình ổn giá đất trên thị trường.
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho thị
trường BĐS sản phát triển [13].
Thị trường BĐS là thị trường mà ở đó đối tượng đưa ra trao
đổi, mua bán là bất động sản, bao gồm QSDĐ và nhà ở, các tài sản
khác gắn liền với đất. Do vậy, những quy định của Nhà nước liên
quan đến đất đai, đến QSDĐ ln có tác động rất lớn đến thị
trường này.
Thứ tư, đấu giá QSDĐ tạo sự công bằng, minh bạch trong
hoạt động giao đất, cho thuê đất [13].
Từ khi pháp luật thừa nhận QSDĐ là tài sản được đưa vào đấu
giá thì thị trường BĐS trở nên sôi động với sự tham gia của nhiều
chủ thể. Trong các chủ thể tham gia, việc Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là
trường hợp đặc biệt. Vì QSDĐ trong trường hợp này chưa được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền giao cho một cá nhân, tổ chức nào.
Thông qua hoạt động đấu giá QSDĐ, nếu chủ thể đáp ứng được
các điều kiện trong cuộc đấu giá, là người trả giá cao nhất, ít nhất
bằng giá khởi điểm thì người đó được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền trao quyền sử dụng đất.
Trong thời kỳ bao cấp, Nhà nước chưa thừa nhận hình thức
đấu giá QSDĐ nên việc giao đất, cho thuê đất mang nặng tính “xin
- cho”, tạo điều kiện cho một số đối tượng được hưởng “đặc quyền,
đặc lợi”. Đấu giá QSDĐ tạo ra sự công bằng, minh bạch trong hoạt
động giao đất, cho thuê đất của Nhà nước do các chủ thể tham gia
được cạnh tranh bình đẳng, hạn chế tối đa sự phát sinh tiêu cực,

18


tham nhũng trong quản lý và sử dụng đất [13].
d. Điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất
Thứ nhất, đảm bảo về mặt pháp luật.
Đây là yếu tố đầu tiên, vô cùng quan trọng, là tiền đề, là cơ
sở để thực hiện pháp luật về đấu giá QSDĐ. Pháp luật về đấu giá
QSDĐ là tổng thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ
xã hội phát sinh trong quá trình tổ chức, thực hiện: trình tự, thủ
tục, cách thức tổ chức đấu giá, điều kiện tham gia đấu giá, xác
định giá khởi điểm,… [13]
Thứ hai, đảm bảo về con người.
Cùng với đảm bảo về mặt pháp luật thì đây là yếu tố vơ cùng
quan trọng, vì xét cho cùng mọi hoạt động đều do con người quyết
định. Yếu tố con người có thể là cơ quan Nhà nước, tổ chức, cá
nhân; cũng có thể là những người trực tiếp tham gia trong quá
trình tổ chức đấu giá QSDĐ, như: người trực tiếp điều hành, người
tham gia đấu giá [13].
Thứ ba, đảm bảo về cơ sở vật chất, trang thiết bị, tài chính.
Đấu giá QSDĐ là một quá trình phức tạp bao gồm nhiều hoạt

động khác nhau. Các hoạt động này chỉ được vận hành hiệu quả
trên một nền tảng cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu đặt ra.
Thực hiện các hoạt động trong q trình đấu giá QSDĐ địi
hỏi cơ sở vật chất kỹ thuật rất lớn, như: trụ sở làm việc, công cụ,
phương tiện làm việc, trang thiết bị phục vụ cho công tác đấu giá
QSDĐ, tiền lương, tiền công cho những người tham gia tổ chức đấu
giá.
Để hoạt động đấu giá diễn ra bình thường, đảm bảo cạnh
tranh lành mạnh giữa các tổ chức có chức năng tổ chức đấu giá
QSDĐ, Nhà nước cần quy định cụ thể về chế độ tài chính, chế độ

19


thu nộp phí và lệ phí thích hợp.
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất ở
1. Nhóm yếu tố thị trường quyền sử dụng đất ở
- Cung quyền sử dụng đất ở
- Cầu quyền sử dụng đất ở
- Dự báo diễn biến của thị trường quyền sử dụng đất ở
2. Nhóm yếu tố thửa đất
- Vị trí thửa đất đấu giá
- Diện tích thửa đất đấu giá
- Hình thể thửa đất
- Hướng thửa đất
- Quy hoạch sử dụng đất
3. Nhóm yếu tố pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Ý thức chấp hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở của
người
tham gia đấu giá

- Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất ở
4. Nhóm yếu tố tài chính về đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Phí hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Giá khởi bán đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Khoản tiền đặt trước
5. Nhóm yếu tố thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Thông tin dự án bán đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Bán và nhận hồ sơ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Tính chuyên nghiệp của đấu giá viên
6. Nhóm yếu tố sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Thủ tục hành chính sau trúng đấu giá
- Bàn giao đất tại thực địa

20


- Phổ biến quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Mức độ hiểu biết của người dân về quy chế bán đấu
giá QSDĐƠ
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Cảnh quan, môi trường đô thị
1.1.3. Giá đất
a. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá
trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng
của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình
mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi
nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ

đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu
hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng
quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của
quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định
[16].
Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ:“Giá đất là giá trị
QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất” [18] và “Giá trị QSDĐ là
giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong
thời hạn sử dụng đất xác định” [18].
Giá trị QSDĐ trên thị trường là giá QSDĐ được hình thành từ
nhiều giao dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố
phi thị trường. Các giao dịch về QSDĐ bao gồm: chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp, thừa kế, góp vốn. Giá cả đất
đai là dựa trên chuyển nhượng QSDĐ, là tổng hòa giá trị hiện hành

21


của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện
quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
b. Đặc điểm của giá đất
Do đất đai có những đặc điểm mà các loại tài sản thông
thường không thể có, cho nên giá đất cũng có những đặc điểm
khác biệt so với giá của các loại tài sản thơng thường. Những khác
biệt đó thể hiện ở những điểm sau:
- Do đất đai không thể di dời được nên giá đất trước hết và
chủ yếu phụ thuộc vào vị trí của chính nó. Vị trí của đất đai càng
thuận lợi cho đời sống con người, càng có khả năng sinh lợi lớn thì

giá đất càng cao.
- Do đất đai không thể di dời được nên thị trường đất đai bị
chia cắt theo vùng, khu vực và giá đất trong mỗi vùng, khu vực
tương đối độc lập so với nhau.
- Trong không gian và thời gian xác định, bề mặt (diện tích)
đất đai là một đại lượng hữu hạn. Tính hữu hạn của bề mặt (diện
tích) đất đai làm gia tăng tính khan hiếm, tính “độc nhất vơ nhị”
của đất đai khi mà nhu cầu về mặt bằng đất đai ngày càng tăng
và trở nên bức xúc trong đời sống của con người. Do đó, xét trên
phương diện tổng quát thì giá trị của đất đai theo thời gian khơng
những không bị mai một như các loại tài sản thông thường mà
ngược lại giá trị của đất đai có xu hướng ngày càng tăng bất chấp
mọi nỗ lực của con người.
1.1.4. Định giá đất
a. Khái niệm định giá đất
Định giá là hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế - kỹ
thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt
động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình
thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình

22


thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý
thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt.
Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định
giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên
sâu trong nền kinh tế [16].
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời

điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các
yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác
động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là
sự ước tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như
định giá các tài sản thơng thường.
b. Nguyên tắc định giá đất
Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 về lĩnh vực giá đất, Chính
phủ đã ban hành 02 Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất [7]; Nghị định số
104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định về khung giá
đất [8]. Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định
chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất,
định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất [2]; Hiện nay, đang
xây dựng Thông tư quy định Định mức kinh tế - kỹ thuật định giá đất
(bao gồm định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh bảng giá
đất và định giá đất cụ thể).
Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2013
[18] như sau: theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định
giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị
trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá
trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu

23


nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề
nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc
sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
c. Phương pháp định giá đất

Luật Đất đai năm 2013 cũng không quy định cụ thể các
phương pháp định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định. Chính
phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
quy định về giá đất, trong đó phương pháp định giá đất được quy
định tại Điều 4 [7]. Đồng thời, giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định chi tiết các phương pháp định giá đất được quy định tại
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 [2].
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế thừa quy định hiện hành,
tiếp tục quy định 4 phương pháp định giá đất, đó là: phương pháp
so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập
và phương pháp thặng dư. Đối với 4 phương pháp này, Nghị định
có chỉnh sửa, bổ sung thông tin về giá đất lựa chọn để so sánh
không chỉ là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà cịn có
giá trúng đấu giá QSDĐ cho phù hợp với Điều 112 của Luật Đất đai
năm 2013.
Ngoài 4 phương pháp định giá đất nêu trên, Nghị định số
44/2014/NĐ-CP đã bổ sung phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định. Phương pháp này
được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất, tính giá trị QSDĐ mà thửa đất/khu đất của dự án
có giá trị khơng lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề
nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập
từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung phương pháp
này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, trước mắt của nước ta do

24


số lượng thửa đất cần định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tư

vấn giá đất còn hạn chế.
Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng
các phương pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất
phù hợp.
Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương
pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và
quyết định giá đất [7].
Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất
thơng qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự
về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu
hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định
giá của thửa đất cần định giá [7].
Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với
thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị
tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất
và giá trị tài sản gắn liền với đất) [7].
Phương pháp so sánh thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính
bằng thương số giữa mức thu nhập rịng thu được bình qn một
năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết
kiệm bình qn một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại Nhà

25