đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án đấu giá trên địa bàn huyện thường tín, thành phố hà nội

MỤC LỤC
Lời cam đoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục

iv

Danh mục bảng

vii

Danh mục các chữ viết tắt

viii

ĐẶT VẤN ĐỀ

1

1

Tính cấp thiết của đề tài:

1

2

Mục đích nghiên cứu

2

3

Yêu cầu đề tài

2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

1.1

3

1.2

Cơ sở lý luận
1.1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản.

3

1.1.2 Giá đất và định giá đất.

5

1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất.

6

Đấu giá đất ở một số nước trên thế giới.
1.2.1 Đấu giá đất ở Úc.

1.3

8
8

1.2.2 Đấu giá đất ở Đài Loan.

11

1.2.3 Đấu giá đất ở Nhật Bản.

12

Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

14

1.3.1 Quá trình hình thành giá đất ở Việt Nam.

14

1.3.2 Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

16

1.3.3 Tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo
quy định của Luật Đất đai 2013.

19

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

34

2.1

34

Nội dung nghiên cứu
2.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Thường

Tín, Thành phố Hà Nội.

34

2.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai.

iv

34


2.1.3 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Thường Tín, Thành phố Hà Nội.

34

2.1.4 Kết quả đấu giá ở một số dự án đấu giá QSDĐ trên địa bàn
huyện Thường Tín, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012-2014.

2.2

2.1.5 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

35

2.1.6 Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá QSD đất.

35

Phương pháp nghiên cứu.

35

2.2.1 Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan.

35

2.2.2 Phương pháp điều tra .

35

2.2.3 Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính.

36

2.2.4 Phương pháp phân tích tổng hợp.

36

2.2.5 Phương pháp so sánh.

36

2.2.6 Phương pháp chuyên gia.

36

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
3.1

3.2

37

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.

37

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên.

37

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội.

41

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Thường
Tín, thành phố Hà Nội.

3.3

34

49

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội.

49

3.2.2 Tình hình quản lý đất đai .

50

3.2.3 Nhận xét chung về tình hình quản lý và sử dụng đất.

55

Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thường Tín, thành phố Hà Nội.

56

3.3.1 Cơ sở pháp lý về công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện
Thường Tín, thành phố Hà Nội.

56

3.3.2 Công tác xác định giá khởi điểm khi thực hiện đấu giá quyền sử

dụng đất.

57

3.3.3 Tình hình thực hiện đấu giá QSDĐ
Thường Tín, thành phố Hà Nội.

v

trên địa bàn

huyện

58


3.4

Kết quả đấu giá một số dự án trên địa bàn huyện Thường Tín.

67

3.4.1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu UBND xã Minh Cường
thuộc xã Minh Cường, huyện Thường Tín.

67

3.4.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Thắng Lợi, huyện
Thường Tín.

70

3.4.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Nhị Khê, huyện
Thường Tín.

73

3.5

Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

78

3.6

Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá QSD đất.

83

3.6.1 Chính sách đấu giá quyền sử dụng đất.

83

3.6.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

83

3.6.3 Phát triển quỹ đất.

83

3.6.4 Giải pháp về tài chính.

84

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

85

Kết luận:

85

Kiến nghị

87

TÀI LIỆU THAM KHẢO

88

PHỤ LỤC

91

vi


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

1.1

Bảng thu phí đấu giá quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân

1.2

Bảng thu phí đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp

Trang
31

khác

31

1.3

Bảng thu phí tài sản

31

1.4

Giá trị tài sản bán được của 1 cuộc đấu giá

32

3.1

Tổng hợp kết quả đấu giá qsd đất ở từ 2012- 12/2014

66

3.2

Kết quả đấu giá quyền SDĐ tại xã Minh Cường, huyện Thường Tín

68

3.3

Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDĐ tại xã Minh Cường

69

3.4

Kết quả đấu giá quyền SDĐ tại xã Thắng Lợi, huyện Thường Tín

71

3.5

Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDĐ tại xã Thắng Lợi

72

3.6

Kết quả đấu giá quyền SDĐ tại xã Nhị Khê, huyện Thường Tín

75

3.7

Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDĐ tại xã Nhị Khê

76

3.8

Tăng thu ngân sách nhà nước khi đấu giá quyền SDĐ tại 3 dự án
trên địa bàn huyện Thường Tín

78

vii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Giải thích

BĐS

Bất động sản

CN-TTCN-XD

Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

GTSX

Giá trị sản xuất

HTX

Hợp tác xã

NXB

Nhà xuất bản

SDĐ

Sử dụng đất

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

UBND

Ủy ban nhân dân

viii


ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và
một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm

đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai, tạo thêm nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu về đất cho nhân dân, đảm bảo tính công khai,
dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại
hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ
trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực
tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương,
nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định
giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán
tiến hành không chặt chẽ… Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần
đây, Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng qũy đất tạo vốn xây dựng cơ
sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Mặc dù

mới được thực hiện thí điểm tại một số tỉnh, thành phố và còn một số bất cập,
nhưng công tác đấu giá quyền sử dụng đất đó thực sự là một hướng đi mới cho
thị trường bất động sản ở nước ta.
Là một trong những địa phương đi đầu trong công tác đấu giá đất, thời
gian qua Hà Nội đã cho thực hiện đấu giá đất theo nhiều hình thức khác nhau,
mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau.
Huyện Thường Tín là một huyện ngoại Thành của thành phố Hà Nội.
Huyện có quỹ đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng lớn. Đó là một nguồn tài
nguyên vô cùng quý giá. Để khai thác quỹ đất, phát huy nguồn nội lực phát triển
kinh tế xã hội địa phương, huyện Thường Tín đã từng bước đưa các quỹ đất vào
sử dụng có mục đích và hiệu quả cao nhất. Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất đã
được UBND thành phố phê duyệt, Huyện đã triển khai công tác phát triển quỹ nhà

1


và đất phục vụ cho các công tác tái định cư khi giải phóng mặt bằng, công tác đấu
giá quyền sử dụng đất....
Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện cũng đã bộc lộ những khó khăn,
thiếu sót nhất định. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công
tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các dự án khác nhau với các phương án đấu giá
khác nhau để có thể đề xuất bổ sung, hoàn chỉnh quy trình đấu giá ngày càng hoàn
thiện và đem lại nhiều hiệu quả nhất.
Xuất phát từ tình hình trên, chúng tôi đã thực hiện đề tài: " Đánh giá thực

trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín,
thành phố Hà Nội ".
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử dụng quỹ
đất sau đấu giá của một số dự án trên địa bàn huyện Thường Tín;
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất,
quản lý và sử dụng quỹ đất sau đấu giá trên địa bàn nghiên cứu.
3. Yêu cầu đề tài
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản có liên quan đến công tác đấu giá
quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương;
- Điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu, số liệu về đấu giá quyền sử dụng đất;
- Số liệu điều tra khách quan, đảm bảo độ tin cậy;

- Phân tích, đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử
dụng quỹ đất sau đấu giá tại các dự án nghiên cứu;
- Kiến nghị, đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác
đấu giá quyền sử dụng đất; quản lý và sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại khu vực
nghiên cứu.
- Kết quả nghiên cứu đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

2


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận
1.1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản.
- Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại bất động
sản (BĐS) và động sản; mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác
nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với
đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “ Bất động sản là
các tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các
tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”(Quốc
hội (2005).
Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, điều 174, khoản

1 có nêu: “BĐS là các tài sản bao gồm:
1) Đất đai;
2) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó;
2) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
4) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo Giáo trình Thị trường BĐS, BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và
các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai, cùng với những thứ dùng để nâng
cao giá trị sử dụng của BĐS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát
nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin... (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
Như vậy, BĐS chủ yếu gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.

Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác
nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị
trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand,

3


Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên
đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS. Một số nước khác, ví dụ
như Trung Quốc quy định BĐS được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng
đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền
SDĐ (Chu Văn Thỉnh, 2000).

Ở nước ta không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường
BĐS nguyên nhân do nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Các loại BĐS
được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh BĐS bao gồm:
- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Quyền SDĐ được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật
về đất đai;
- Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật.
Đất đai là BĐS nhưng không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng
đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong
những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BĐS.
Đất đai là BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai không
có quyền sở hữu riêng mà ”đất đai... thuộc sở hữu toàn dân”, do vậy đất đai

không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền SDĐ, cụ thể hơn là quyền SDĐ một số loại
đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi
là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS.
Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi
giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với
đất. Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền
sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn (Nguyễn Văn Xa, 2004).
- Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Đó
là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và biến
động theo thời gian. Có thể nói đó là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt được tại

một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định (Nguyễn Thanh Trà
và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

4


Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy
luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với
3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả .
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được
quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS

đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch
BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến
với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật
cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranhcủa thị trường.
1.1.2 Giá đất và định giá đất.
+ Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá
cao nhất thì được chấp nhận.
+ Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người
mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản.
+ Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.

+ Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.
+ Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm
xác định.
+ Định giá BĐS: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể
tại một thời điểm xác định.
+ Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn
hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.

5


1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất.
- Khái niệm về đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất:
Theo từ điển kinh tế học hiện đại xuất bản năm 1999: đấu giá là một thị
trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn
thuần tra giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá
cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu.
Dưới góc độ của quan hệ pháp luật dân sự, Bán đấu giá có thể hiểu là hình
thức bán đặc biệt để người mua tự trả giá, không thấp hơn giá trị thấp nhất do
người bán quy định. Ai trả giá cao nhất sẽ được mua. Bán đấu giá có thể được

thực hiện dưới hình thức tất cả người mua được trả giá một lần thông qua hình
thức bỏ phiếu kín hoặc những người mua được phép trả nhiều lần công khai
trong một khoảng thời gian xác định.
Chính vì vậy có thể hiểu bán đấu giá tài sản như sau: Bán đấu giá tài
sản là một hình thức mua bán công khai và tổ chức theo những hình thức mà
pháp luật quy định; do người bán đấu gia điều khiển, nhằm mục đích bán tài
sản ở giá cao nhất, người trả giá cao nhất đối với tài sản là người mua được tài
sản bán đấu giá.
Theo đó, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai,
được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người
bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao
nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả;

người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền
sử dụng đất mang bán đấu giá”.
- Nguyên tắc và phạm vi áp dụng đấu giá đất và đấu giá quyền sử
dụng đất:
Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung
thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định
của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. (Quốc hội về
QHTTMT,2013)

6

- Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất
bao gồm các yếu tố sau:
Vị trí của khu đất : Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc
xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá
đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt
khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại...sẽ có giá
cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt

đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp
hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá
đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh
hưởng đến giá đất.
Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu đất cho dù
có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất
sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực
được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng
bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô
lớn.v.v.(những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt cuả
dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác
động trực tiếp đến giá đất.

Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện
kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa
hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở,
các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu
công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế
xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít
dẫn đến giá đất giảm.

7


Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau: Một

lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu
ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những
tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về
không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp
nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu
tư không hoàn toàn bất biến.
Ví dụ :
Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng thêm
sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở. Giá trị của đất ở phụ thuộc cung - cầu của thị
trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ
thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại
được định hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại. Các loại hình sử

dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao
hơn, như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy
nông nghiệp ra ven đô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện
để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó. Vì vậy, đất ở thành thị, ở
khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và
các vị trí khác.
1.2 Đấu giá đất ở một số nước trên thế giới.
1.2.1 Đấu giá đất ở Úc.
Bất động sản dân cư có nghĩa là tất cả đất ở và nhà ở tại Úc không phải là
tài sản thương mại (chẳng hạn như văn phòng, nhà máy, kho hàng, khách sạn,
nhà hàng và cửa hàng) và tài sản nông thôn (có nghĩa là đất được sử dụng toàn bộ
và độc quyền cho tiến hành một doanh nghiệp sản xuất). Việc mua 'Trang trại sở

thích' và bất động sản dân cư tại khu vực nông thôn cũng được coi là đầu tư vào
bất động sản dân cư. Chính phủ Úc muốn đảm bảo rằng nguồn đầu tư nước ngoài
vào bất động sản nhà ở thực sự phải làm tăng nguồn cung nhà ở chứ không phải
là đầu cơ. Chính sách của chính phủ là nhằm định hướng kênh đầu tư nước ngoài
trong lĩnh vực nhà ở vào các hoạt động làm tăng trực tiếp nguồn cung về khu dân

8


cư mới (có nghĩa là đầu tư vào các dự án nhà đất, chung cư và nhà phố đang
được phát triển) và mang lại lợi ích cho ngành công nghiệp xây dựng địa phương.
*Các điều kiện xin Giấy phép đầu tư bất động sản dân cư:

- Đối với bất động sản đã qua sử dụng: Bất động sản đã qua sử dụng là
bất động sản đã được sở hữu hoặc sử dụng trên 12 tháng.
Người nước ngoài không được phép đầu tư vào bất động sản đã qua sử dụng
bất kể họ có phải là cư dân tạm thời tại Úc hay không. Tuy nhiên, cư dân tạm thời tại
Úc có thể mua bất động sản đã qua sử dụng làm nơi ở của mình, với điều kiện phải
bán đi khi không còn sử dụng bất động sản đó làm nơi ở.
Các công ty có vốn sở hữu từ nước ngoài được phép mua bất động sản đã
qua sử dụng làm nơi ở cho nhân viên tại Úc với điều kiện phải bán hoặc cho thuê
lại bất động sản này nếu không có người ở trên 6 tháng.
- Đối với các lô đất trống: Các đơn xin mua đất trống để phát triển nhà ở
thường được phê duyệt với các điều kiện được áp dụng theo quy định của FATA.
Đơn xin mua lại một lô đất trống riêng lẻ (được định nghĩa là đất được quy hoạch

cho phép xây dựng không nhiều hơn một nhà ở trên mỗi lô đất) với mục đích xây
dựng một nhà ở riêng lẻ ở trên mỗi lô thường được phê duyệt với điều kiện sau:
Việc xây dựng cơ bản phải được thực hiện liên tục và bắt đầu trong vòng
24 tháng.
Đơn xin mua đất trống (không phải đơn khối) với mục đích xây dựng nhiều
nhà ở thường được phê duyệt theo các điều kiện sau đây:
Việc xây dựng cơ bản phải được thực hiện liên tục và bắt đầu trong vòng
24 tháng.
Ít nhất 50% của giá mua đất ban đầu hoặc giá trị hiện tại của đất (chọn giá
trị cao hơn) phải được chi cho việc phát triển (xây dựng).
Một khi những điều kiện trên đã được đáp ứng, các loại bất động sản này có
thể được cho thuê hoặc bán lại cho cư dân của Úc, hoặc giữ lại để sử dụng riêng

cho các nhà đầu tư nước ngoài.
- Đối với bất động sản mới: Các bất động sản mới được mua trước khi
xây dựng, trong giai đoạn xây dựng hoặc sau khi xây dựng xong sẽ được phê
duyệt nếu thoả mãn các điều kiện sau:

9


Bất động sản này trước đây chưa được bán cho ai khác (mua trực tiếp từ
chủ đầu tư dự án) và
Chưa được chiếm hữu trên 12 tháng (ví dụ trường hợp nhà ở đã được chủ
đầu tư cho thuê nhưng chưa bán cho ai).

Không có hạn chế về số lượng nhà ở được bán cho người nước ngoài
trong một dự án phát triển mới. Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng phải bán ra cho
cư dân Úc (có nghĩa là, dự án bất động sản không thể được tiếp thị độc
quyền ở nước ngoài). Thể loại này bao gồm nhà ở đã được sửa chữa và cải
tạo lại và chuyển mục đích sử dụng từ thương mại sang dân cư (ví dụ: cải tạo
văn phòng, kho xưởng thành khu dân cư). Nó không bao gồm việc cải tạo
nhà ở cũ thành nhà ở mới.
Bất động sản loại này có thể được cho thuê, bán lại cho cư dân Úc hoặc
giữ lại để sử dụng riêng của các nhà đầu tư nước ngoài. Một khi tài sản đã được
mua, nó đương nhiên trở thành bất động sản đã qua sử dụng và bị áp dụng các
điều kiện tương ứng dành cho bất động sản đã qua sử dụng.
- Xây dựng mới khu dân cư hiện hữu: Các khu dân cư cũ có thể được

mua lại với mục đích tái phát triển (có nghĩa là, để phá dỡ nhà ở hiện hữu và xây
dựng nhà ở mới). Điều này không bao gồm việc cải tạo nhà ở hiện hữu. Các đơn
xin đầu tư để tái phát triển khu dân cư thường được phê duyệt khi thoả mãn các
điều kiện sau đây:
Dự án tái phát triển phải gia tăng số nhà ở mới so với số nhà cũ.
Khu dân cư cũ không được cho thuê trước khi phá hủy và tái phát triển.
Khu dân cư cũ phải được phá hủy và việc xây dựng cơ bản phải được thực
hiện liên tục và bắt đầu trong vòng 24 tháng.
Một dự án tái phát triển mà không làm tăng số lượng nhà ở có thể được phê
duyệt nếu khu nhà ở hiện hữu đã hết hạn sử dụng (nghĩa là vô chủ hoặc không thể
cư trú), bởi vì việc tái phát triển đương nhiên đã làm tăng quỹ nhà ở.
Một khi những điều kiện trên đã được đáp ứng, các loại bất động sản này

có thể được cho thuê hoặc bán lại cho cư dân của Úc, hoặc giữ lại để sử dụng
riêng cho các nhà đầu tư nước ngoài.

10


1.2.2 Đấu giá đất ở Đài Loan.
Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “Người cày có ruộng” và
“Bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc Cứ cách là
sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “Bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi
bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục
đích công cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai, đăng ký được sử dụng làm

cơ sở để thực thi chương trình này và cách xử lý chương trình bao gồm việc đánh thuế
đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc Nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào
các kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả các giá trị gia
tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp Tài chính cho những dự án phát triển cộng
đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô thị tốt hơn,một chương trình
dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm cũng cố đô thị với mục đích sử dụng đất tốt
hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn thành đề án cũng cố đô
thị sẽ làm cho 80 % đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở
thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công
ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án cũng cố đất đô thị là làm làm cho đất đai
ban đầu chỉ 20 % là mặt đường trở thành 100 % đất mặt đường , nhờ vậy đất đã tăng
lên 6,4 lần.

Kết quả thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được
ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được dữ lại để “đổi lấy đất hạ tầng”
còn có đạt được các thành tựu sau:
(1). 28 % đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán
(2). Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59 %
(3). Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14 % và biình quân đất đai gai
đình nắm được giảm xuống 12 %
(4). Diện tích đất đô thị sử dụng xây dựng nhà đã tăng 700 %
(5). Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229 %
(6). Diện tích nhà tầng tăng 330 %
(7). Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 330 %
Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu

tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh

11


lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu. Những đặc
trưng ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách
có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ
rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài
Loan với quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng
phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên.
1.2.3 Đấu giá đất ở Nhật Bản.

Tại Nhật Bản việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản
bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau thời
kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh
hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất động sản
cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những bất động sản đang
bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu bất
động sản của những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số
tiền thu đuợc sẽ được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ (Nguyễn Đình
Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và
phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nộ)
Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên 2000
BĐS và là lượng BĐS lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây. Trình tự tổ

chức đấu giá BĐS được thể hiện trong hình 2.1
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp
luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý
đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác
định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được
coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau
để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa
học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể
thiếu được. Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai
đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu quả
hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc trong những năm qua.

12


TOÀ ÁN

NGƯỜI THAM GIA
ĐẤU GIÁ

QUẢNG CÁO BẤT
ĐỘNG SẢN

LỰA CHỌN BẤT
ĐỘNG SẢN

ĐIỀU TRA BẤT
ĐỘNG SẢN
LÀM THỦ TỤC THAM GIA
NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ
BỎ GIÁ CHO BẤT
ĐỘNG SẢN
MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ

QUYẾT ĐINH CHO

PHÉP BÁN

XÁC NHẬN BÁN

THÔNG BÁO HẠN
NỘP TIỀN

TIẾN HÀNH NỘP
TIỀN

ĐĂNG KÝ

(chuyển nhượng
quyền Sở hữu)
YÊU CẦU GIAO BĐS

(Trong trường hợp có
người chiếm dụng)
GIAO BẤT ĐỘNG
SẢN

RA LỆNH GIAO NHÀ

-Trường hợp đấu giá

thành công mà không
trúng đấu giá thì người
tham gia sẽ được trả
lại tiền;
- Trường hợp đặc biệt
không bán được sẽ có
các cách xử lý tài sản
cụ thể riêng.

Hình 2.1 Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản ở Nhật Bản

13

1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
1.3.1 Quá trình hình thành giá đất ở Việt Nam.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nó ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình
thành và phát triển thị trường BĐS nói chung trong đó có vấn đề giá đất. Có
thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta
thành 4 giai đoạn sau đây:
1.3.1.1 Giai đoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai
đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia là

kẻ áp bức, bọc lột (Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định
các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc
lập cấp Nhà nước, Hà Nội). Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình
đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả
thuận của tất cả các bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy
nhiên, giá đất đó được hình thành trong giai đoạn này.
1.3.1.2 Từ năm 1946 đến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đó khẳng định có 3 hình
thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu Nhà
nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm
cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế
theo quá trình “Công hữu hoá đất đai”. Thị trường đất đai hầu như không được

pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất
nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở gia đình
hoặc nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền
cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát
của pháp luật.
1.3.1.3 Từ năm 1980 đến trước 1993
Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến pháp, tại

14

điều 5 và điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đó quy định: Nghiêm cấm việc mua,
bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng
nhà có quyền được SDĐ ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp
luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam không có thị trường đất đai mà
chỉ có thị trường BĐS là nhà để ở. Thị trường bất động sản trong giai đoạn này
cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với
đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng
vẫn diễn ra bất hợp pháp.
1.3.1.4 Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và
phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số

quan hệ đất đai đó được chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy
định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu
tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường
thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá
đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một
nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất
đai năm 1993) ( Quốc hội (2003).
1.3.1.5 Giai đoạn từ 2003 đến nay
Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội
nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về ”giá đất”, đặc biệt là
việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản luật khác có liên
quan đã thực sự ”cởi trói” và tạo điều kiện hình thành ”giá đất”. Công tác định giá

đất ngày càng phát triển. Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này với
các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thoả mãn lượng lớn nhu cầu đang còn bỏ ngỏ
cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường BĐS.

15


1.3.2 Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
1.3.2.1 Đấu giá QSDD theo quy định của Luật Đất đai 2003.
Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội Khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới. Luật
đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày
01 tháng 7 năm 2004. Tại Luật này Quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất

động sản đã được quy định cụ thể tại Mục 6 và Mục 7 của Chương II, các quy
định đó đã được sửa đổi theo hướng:
- Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho
phù hợp.
- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng
chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử
dụng đất.
- Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong

đó có quyền sử dụng đất. Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai
được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, khắc phục
tình trạng bao cấp về giá đất và cơ chế xin - cho; huy động đúng và đủ nguồn thu
từ quỹ đất vào ngân sách.
- Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai trong thị trường bất
động sản.
Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông
qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Về hướng dẫn thi
hành Luật đất đai. Tại Điều 61, 62 Nghị định đã quy định các trường hợp đất
được tham gia thị trường bất động sản, các hoạt động được pháp luật thừa nhận
của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và giải quyết một
số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất.

16


1.3.1.2 Đấu giá QSDD theo quy định của Luật Đất đai 2013.
* Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan,
trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định
của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
* Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không
đấu giá quyền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy
định tại khoản 2 Điều này:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý
trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản
gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất.
Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất,
cho thuê đất bao gồm:
a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều
110 của Luật này;
c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của
Luật này;
d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;

17


đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở
xã hội và nhà ở công vụ;
e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo
quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà
không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc
biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1
Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký
tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước
thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.
* Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước
giao đất, cho thuê đất:
a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài
sản thuộc sở hữu nhà nước;

c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều
kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại
Điều 55 và Điều 56 của Luật này;
b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại
Điều 58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự
án đầu tư. (Luật đất đai số 45-2013)

18

1.3.3 Tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định
của Luật Đất đai 2013.
Hiện nay, việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ là cần thiết, nhưng
nếu không cẩn thận trong khâu chuẩn bị khuôn khổ pháp luật cũng như trong quá
trình thực hiện, thì rất dễ phát sinh ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống kinh tế - xã
hội, giống như sử dụng con dao hai lưỡi, đó là vấn đề lớn trong đấu giá quyền
SDĐ ở Việt Nam.
Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá
nhân đều được phép tham gia đấu giá quyền SDĐ.Nếu được chọn, tổ chức hay cá
nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại
dự án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ và có thể xây dựng công

trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt. Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp
tiền SDĐ hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả
trúng đấu giá.
Đấu giá quyền SDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai có ưu điểm là
giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu SDĐ thực sự và đảm bảo cho quyền SDĐ
được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ
đất đai. Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế định chúng bằng
pháp luật là một tất yếu khách quan. Trong đó việc xác định giá sàn làm căn cứ
đấu giá quyền SDĐ được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển
nhượng quyền SDĐ, quyền thuê đất tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất
có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá.
Các chính sách đấu giá quyền SDĐ mới được triển khai thực hiện ở một

số tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng đã đạt được những kết quả nhất định,
đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người SDĐ và Nhà nước.
Một số mô hình đấu giá quyền SDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các
loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau:
1.3.3.1 Đấu giá quyền SDĐ ở thành phố Hà Nội.
Đấu giá quyền SDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của
thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy

19


phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số

54/2013/QĐ-UBND ngày 02/12/2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban
hành quy định việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động
đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
trên địa bàn thành phố Hà Nội; số 71/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 của
UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng
đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố
Hà Nội; Quy trình đấu giá quyền SDĐ để taọ vốn đầu tư xây dựng CSHT, bản
quy trình này quy định chi tiết thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng
ngày cho việc đấu giá quyền SDĐ.
- Lập kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất hàng năm
Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn cấp huyện được xác định
trong Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, trình Ủy ban nhân dân Thành

phố quyết định phê duyệt theo quy định của pháp luật đất đai.
Căn cứ Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện được Ủy ban nhân dân
Thành phố phê duyệt, Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì cùng Sở Tài nguyên và Môi
trường tổng hợp xây dựng Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố, cân đối
các nguồn lực và các biện pháp để thực hiện, báo cáo UBND Thành phố ban hành.
- Quyết định phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất
+ Trung tâm phát triển quỹ đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất
gửi đến cơ quan Tài nguyên và môi trường thẩm định, nội dung cụ thể:Phương án
đấu giá quyền sử dụng đất (trong đó có Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất) thể
hiện đầy đủ nội dung quy định tại Điều 13 Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày
06/12/2010 của Bộ Tư pháp về quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản và

những quy định tại Điều 20 bản Quy định này.
Nguồn gốc liên quan đến hiện trạng quản lý, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật khu
đất đấu giá, tài sản gắn liền với thửa đất đấu giá (nếu có); thông tin kế hoạch sử
dụng đất hằng năm của cấp huyện; thông tin Quy hoạch xây dựng hoặc quy
hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500.

20