Giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về nhà ở xã hội

ĐỒN THANH NIÊN CỘNG SẢN HỒ CHÍ MINH
BAN CHẤP HÀNH TP. HỒ CHÍ MINH
----------------------

CƠNG TRÌNH DỰ THI
GIẢI THƯỞNG SINH VIÊN NGHIÊN CỨU KHOA HỌC EURÉKA
LẦN THỨ XX NĂM 2018

TÊN CÔNG TRÌNH: GIẢI PHÁP GĨP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP
DỤNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU: Lĩnh vực Hành chính – Pháp lý
CHUYÊN NGÀNH: Luật Kinh tế

Mã số cơng trình: …………………………….


MỤC LỤC
TÓM TẮT ............................................................................................................... 1
MỞ ĐẦU .................................................................................................................. 2
1.Lý do chọn đề tài ................................................................................................... 2
2.Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................. 3
3. Tính mới của đề tài ............................................................................................... 3
4.Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................ 3
5.Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................... 3
6.Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn .................................................................. 3
6.1. Ý nghĩa khoa học .......................................................................................... 3
6.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................... 4
PHẦN 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI ........................................... 4
1.1.Khái niệm nhà ở xã hội .................................................................................. 4
1.1.1. Định nghĩa nhà ở xã hội ......................................................................... 4
1.1.2.Định nghĩa người có thu nhập thấp ........................................................ 5

1.1.3.Đặc điểm nhà ở xã hội ............................................................................ 6
1.1.3.1.Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội .................................................. 8
1.1.3.2.Cơ chế hỗ trợ ưu đãi phát triển nhà ở xã hội ................................... 9
1.1.3.3.Chủ đầu tư ....................................................................................... 11
1.1.3.4.Các loại giá ...................................................................................... 13
1.1.3.5.Nhu cầu của dân chúng về nhà ở xã hội .......................................... 14
1.1.3.6.Quỹ đất cho dự án nhà ở xã hội ....................................................... 16
1.2. Chính sách nhà nước đối với nhà ở xã hội .................................................... 17
1.3. Điều kiện và thủ tục để sở hữu nhà ở xã hội ................................................. 20


1.3.1. Đối tượng được sở hữu nhà ở xã hội ..................................................... 20
1.3.2. Trình tự thủ tục mua nhà ở xã hội ......................................................... 22
1.3.3. Điều kiện về nơi cư trú .......................................................................... 26
1.3.4. Điều kiện về thu nhập ............................................................................ 26
1.3.5. Điều kiện và hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ của nhà nước đối với nhà ở
xã hội................................................................................................................ 27
1.4. Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về nhà ở xã hội .............................. 28
1.4.1. Nhà ở xã hội ở Hoa Kỳ .......................................................................... 28
1.4.2. Nhà ở xã hội ở Pháp ............................................................................... 33
1.4.3. Nhà ở xã hội ở Trung Quốc ................................................................... 34
PHẦN 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ GIẢI
PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT ................................ 34
2.1. Thực trạng nhà ở xã hội hiện nay so với pháp luật hiện hành ...................... 34
2.1.1. Thực trạng vấn đề mua nhà ở xã hội theo hình thức trả chậm .............. 34
2.1.2. Việc sở hữu nhà ở xã hội trái pháp luật ................................................. 40
2.1.3. Cơ chế xét duyệt đối tượng nhà ở xã hội ............................................... 42
2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật nhà ở xã hội ................................................... 45
2.2.1. Thị trường phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh ............. 45
2.2.2. Thị trường phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội ....................................... 46

2.2.3. Thực trạng về đối tượng áp dụng ........................................................... 48
2.3. Giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật ............................ 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................... 53
_Toc521925934


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
- NOXH: NHÀ Ở XÃ HỘI
- UBND: ỦY BAN NHÂN DÂN
- VNAH: VIỆT NAM ANH HÙNG
- AHLĐ: ANH HÙNG LAO ĐỘNG
- CMND: CHỨNG MINH NHÂN DÂN
- BXD: BỘ XÂY DỰNG


1

TĨM TẮT
Bài nghiên cứu gồm có 2 phần, phần mở đầu và phần nội dung.
Trong đó tập trung vào phần nội dung với 2 phần:
+ Phần 1. Lý luận chung về nhà ở xã hội
+ Phần 2. Thực trạng áp dụng pháp luật về nhà ở xã hội và giải pháp nâng cao
hiệu quả áp dụng pháp luật
Bài làm phân tích các khái niệm liên quan đến nhà ở xã hội, phân tích các vấn đề
pháp lý liên quan đến việc sở hữu nhà ở xã hội.
Đặc biệt, tập trung nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật hiện hành và đưa ra
giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật thông qua việc so sánh và rút kinh
nghiệp từ các nước như Hoa Kì, Trung Quốc và Pháp.
Qua đó, bài nghiên cứu hướng đến những hạn chế khiến người có nhu cầu nhưng
khơng tiếp xúc được với nhà ở xã hội, đồng thời giúp họ hiểu biết thêm và có thể

đáp ứng điều kiện để sở hữu nhà ở xã hội và hơn hết để đưa ra những biện pháp
khắc phục kịp thời và hoàn thiện pháp luật nước nhà cũng như tạo điều kiện để nhà
ở xã hội thực sự mang lại lợi ích, đáp ứng được nhu cầu của những người thu nhập
thấp, các gia đình chính sách, cán bộ cơng nhân viên chức Nhà nước.


2

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Được sở hữu một căn hộ chung cư tại một thành phố lớn là niềm ao ước của rất
nhiều công nhân viên chức, cán bộ nhà nước hay những thanh niên ngoại tỉnh mới
đi làm. Nhưng trong thực tế với nguồn thu ít ỏi thì niềm mơ ước chạm tay đến
những căn hộ chung cư thuộc diện nhà ở thương mại có lẽ là quá xa vời. Thấu hiểu
nhu cầu này chính phủ đã có những chính sách thiết thực về nhà ở xã hội nhằm
chung tay giúp đỡ những người có thu nhập thấp đến gần hơn với căn nhà mơ ước
của họ.
Chính sách về nhà ở xã hội tại Việt Nam được giới chuyên gia đánh giá như
“Một mũi tên bắn trúng hai đích” nó vừa là một chính sách hết sức nhân văn, một
mặt nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho những người chưa có nhà, đồng thời chính
sách này còn là “một vết son vàng” đã cứu vớt thời kì đen tối của thị trường Kinh
doanh Bất động sản những năm đầu thế kỉ XXI. Xong, một câu hỏi lại được đặt ra,
chính sách này có được triển khai đúng hay khơng? Để trả lời câu hỏi đó chúng tôi
đã bắt đầu vào những cuộc khảo sát thực tế và nhận ra rằng có hàng loạt các căn nhà
ở xã hội đang bị chuyển nhượng bất hợp pháp. Từ đó nhận thấy được nhà ở xã hội
tại Việt Nam đang dần bị thương mại hóa và ý nghĩa thiết thực của nó khơng đến
với người dân một cách trọn vẹn.
Từ thực tế trên cho thấy pháp luật Việt Nam đang tồn tại những yếu điểm về
chính sách nhà ở xã hội. Mặc dù, qua một thời gian khi nhận thấy những lỗ hỏng
trong chính sách, chính phủ đã ban hành nghị định 100/2015 NĐ-CP về phát triển

và quản lý nhà ở xã hội, nhưng những khắc phục này vẫn chưa được thực hiện một
cách triệt để. Chính sách mới vẫn khơng triệt tiêu được tình trạng bn bán nhà ở
xã hội trái pháp luật. Chính vì lí do đó, thơng qua đề tài “Giải pháp góp phần nâng
cao hiệu quả áp dụng pháp luật về nhà ở xã hội” chúng tôi tha thiết bằng niềm
đam mê nghiên cứu của mình sẽ góp một phần nào đó cơng sức để hoàn thiện hơn
pháp luật Việt Nam về nhà ở xã hội.


3

2. Mục tiêu nghiên cứu
Bằng một số cuộc khảo sát thực tế chúng tôi đã rút ra được nhiều kinh nghiệm để
phục vụ cho việc học tập của mình. Hơn thế nữa, việc hoàn thiện một sản phẩm
khoa học trong đó có những lưu ý cần thiết nhằm tạo điều kiện giúp đỡ những
người dân chưa có nhà ở thực hiện được ước mơ của mình. Mục tiêu lớn nhất của
đề tài là niềm khao khát cho tương lai đến 2020 ít nhất sẽ có hơn một nửa nhu cầu
của người dân cả nước sở hữu được nhà ở xã hội. Qua đó, cịn là cơ hội để nhà nước
hồn thành mỹ mãn chính sách an sinh xã hội đến với người dân.
3. Tính mới của đề tài
Trên thế giới chương trình xây dựng nhà cho người thu nhập thấp đã được thực
hiện từ hơn 60 năm nay. Từ các nước có nền kinh tế phát triển cao như Châu Âu
đến những nền kinh tế mới nổi như châu Á, các nhà ở xã hội đã đem đến phúc lợi
cho hàng trăm triệu người dân tại nhiều nước. Và ở Việt Nam vấn đề này cũng đặc
biệt được quan tâm. Tuy nhiên, tình trạng nhà ở của phần lớn tầng lớp thu nhập
thấp, các gia đình chính sách, cán bộ cơng nhân viên nhà nước… vẫn cịn rất khó
khăn do nhu cầu rất lớn nên vấn đề bức xúc hiện nay là làm sao có thể giải quyết
một cách hợp lý nhà ở cho những người thuộc đối tượng được hưởng nhà ở xã hội.
Đây là tính mới của đề tài chúng tôi.
4. Đối tượng nghiên cứu
Nhà ở xã hội là một lĩnh vực tương đối rộng. Trong phạm vi nghiên cứu, nhóm

chỉ đi sâu phân tích điều kiện pháp lý để mọi người dễ dàng tiếp cận với nhà ở xã
hội hơn. Đánh giá mặt tích cực và bất cập của nhà ở xã hội trong thực tiễn.
5. Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi cho phép nhóm chỉ nghiên cứu những quy định pháp luật hiện
hành về nhà ở xã hội, kinh nghiệm về nhà ở xã hội của một số nước trên thế giới,
bên cạnh đó nhóm cũng đi khảo sát một số nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh.
6. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn
6.1. Ý nghĩa khoa học


4

Đề tài giúp chúng ta hiểu rõ hơn về những quy định pháp luật được sở hữu nhà ở
xã hội, hiểu sâu hơn về điều kiện và hình thức trong việc sở hữu nhà ở xã hội. Mặt
khác đề tài cịn giúp nhận thức được những điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội
cũng như rủi ro khi mua nhà ở xã hội. Ngoài ra, cũng là những trải nghiệm thực tế
cho sinh viên hiểu biết thêm về quy định pháp luật đối với việc sở hữu nhà ở xã hội.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Từ việc liệt kê, phân tích của nhóm thơng qua nghiên cứu thực tế về những quy
định của pháp luật hiện hành về việc sở hữu nhà ở xã hội. Từ đó, giúp nhận biết
được những hạn chế của pháp luật cũng như những hạn chế khiến những người có
nhu cầu đáp ứng được điều kiện để sở hữu nhà ở xã hội lại không tiếp xúc được với
nhà ở xã hội. Đồng thời, để có những biện pháp khắc phục kịp thời và hồn thiện
pháp luật nước nhà cũng như tạo điều kiện để nhà ở xã hội thực sự mang lại lợi ích,
đáp ứng được nhu cầu của tầng lớp thu nhập thấp, các gia đình chính sách, cán bộ
cơng nhân viên Nhà nước …
PHẦN 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Khái niệm nhà ở xã hội
1.1.1.

Định nghĩa nhà ở xã hội

Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt
của hộ gia đình hoặc cá nhân, có hai thuộc tính là thuộc tính hàng hóa và thuộc tính
phúc lợi. Do có thuộc tính hàng hóa nên việc sản xuất và lưu thông nhà ở tuân theo
cơ chế thị trường, mặt khác do nhà ở không thể thiếu trong cuộc sống con người
nên Nhà nước cần có chính sách giúp đỡ những người không đủ khả năng tiếp cận
thị trường nhà ở. Đây chính là cơ sở ra đời của loại hình nhà ở xã hội, loại hình
mang lại những lợi ích to lớn cho cộng đồng.
Nhà ở xã hội theo khoản 2 Điều 3 chương 1 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày
23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở quy
định: Nhà ở xã hội là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư
xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật nhà ở và quy
định tại nghị định này mua, thuê, hoặc thuê mua theo cơ chế do nhà nước quy định.


5

Theo luật nhà ở số 65/2014/QH13: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà
nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của
Luật này.
Hay có thể hiểu: Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan
nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu
và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích
cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công
chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp, sinh viên,… và
được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.
Theo Nghị định số 188/2013 Chính phủ ban hành tháng 11/2013 định nghĩa Nhà
ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế

đầu tư xây dựng cho các đối tượng có thu nhập thấp thuê và mua.
1.1.2. Định nghĩa người có thu nhập thấp
Là người có nguồn thu nhập tương đối ổn định trên ngưỡng nghèo và dưới
mức tiệm cận với mức trung bình và có khả năng tích lũy vốn để tự cải thiện điều
kiện nơi ở nhưng phải tích lũy một thời gian rất lâu họ mới có thể tiết kiệm được
nguồn vốn. Song, cuộc sống của họ cũng phải đối mặt với cảnh chật vật, mưu sinh
lam lũ chỉ vì một ước mơ có được ngơi nhà bởi lẽ có an cư mới lạc nghiệp. Do đó
đất với người có thu nhập thấp, nhà nước cần có những chính sách thiết thực nhằm
giúp đỡ họ có cuộc sống sung túc hơn. Nhà ở cho người có thu nhập thấp thường
được điều hành bởi chính quyền địa phương chẳng hạn như chính quyền cấp quận,
huyện hay thành phố.
Ở Anh, xứ Wales và Ireland (nhưng khơng tính Scotland) nhà ở dành cho
người nghèo đôi khi được xem là tương tự như một trại tế bần. Ở Mỹ, thuật ngữ này
thường áp dụng cho một cơ sở chăm sóc những người già cả ốm yếu, thiếu thốn
(giống như Viện dưỡng lão), tuy nhiên thuật ngữ này đã được phổ biến rộng rãi tại
Hoa Kỳ trước khi việc thơng qua các chương trình an sinh xã hội trong những năm
1930, theo đó những người thuộc đối tượng được cấp nhà là những người nghèo,
người có thu nhập thấp chứ không phải là người cao tuổi, người vô gia cư...
Ở Việt Nam, số rất đông trong số công nhân, viên chức nhà nước, làm trong
các cơ quan hành chính sự nghiệp, cơ quan chun mơn, khơng có yếu tố nước


6

ngồi; là những gia đình chính sách, người về hưu, người nghèo đô thị. Họ là những
người hưởng lương Nhà nước hoặc người làm thuê, buôn bán nhỏ. Tất cả cuộc sống
của họ đều phụ thuộc vào đồng lương do Nhà nước trả đồng lương mà có tằn tiện
lắm cũng khó đủ chi dùng, dù vài năm nay “mức lương tối thiểu” đã được nâng lên
mấy lần mới chỉ đến 1.150.000đ. Mức lương chung bình quân một tháng khoảng
2,5 - 3 triệu đồng. Vậy thì những người bình thường chỉ có mức lương từ 2 - 6 triệu

đồng; cịn lại những thu nhập khác ngoài lương đều do những điều kiện bí mật khác,
khơng ai giống ai, khơng cơ quan nào giống cơ quan nào. Trong mặt bằng lương
như thế này, ai có mức lương chính thức khoảng 4 - 7 triệu đồng đã tạm gọi là
“lương cao”, phần lớn phấn đấu đến gần cuối đời mới đạt (tùy nghề nghiệp, trình
độ, bằng cấp…); tất nhiên, đây là thu nhập cơng khai, chính thức; cịn lại, mỗi
người, mỗi cơ quan đều có cách để “đầu gối phải bị” mới có thể tăng thu nhập, bảo
đảm đời sống. Có vị lãnh đạo nói rằng với mức lương bộ trưởng gấp 2 - 3 lần người
bình thường, phải tiết kiệm đến 40 năm cũng chưa chắc mua được ngôi nhà dành
cho người thu nhập thấp…
Vậy thì ai là người được xác định là đối tượng “thu nhập thấp”, đủ tiêu chuẩn vay
tiền mua nhà theo gói hỗ trợ cũng như trở thành đối tượng của nhiều chính sách
khác dành cho người thu nhập thấp? Nhiều ngân hàng đặt ra tiêu chuẩn người mua
nhà phải có thu nhập 8 - 9 triệu trở lên mới được vay tiền. Việc xác định thiếu chính
xác về tiêu chuẩn người thu nhập thấp chính là đầu mối gây ra những ách tắc để
nhiều chính sách tín dụng của Nhà nước không đến được với người dân, mà chương
trình gói tín dụng 30 nghìn tỷ hỗ trợ người có thu nhập thấp mua nhà khó thành
cơng chỉ là một ví dụ. Tuy vậy một số nơi vẫn cịn tình trạng nhà ở cho người thu
nhập thấp, mua rồi bỏ không, và thông qua việc mua bán như vậy đã tạo siêu lợi
nhuận cho những người tham gia kinh doanh và trục lợi, những đầu nậu nhà
đất. Giá cả nhà cho người thu nhập thấp thì lại quá cao. Một số nơi công bố danh
sách đối tượng được mua nhà ở thu nhập thấp sẽ được công bố công khai để người
dân theo dõi và giám sát. Đối tượng nào bị phát hiện có hành vi gian dối trong việc
kê khai hồ sơ sẽ bị xử lý nghiêm.
1.1.3. Đặc điểm nhà ở xã hội


7

Điều 55 Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhà ở xã hội phải là nhà chung cư hoặc
nhà ở riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây
dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.
Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép
kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội. Cụ
thể, loại nhà và tiêu chuẩn được hướng dẫn tại Điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐCP như sau:
- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây
dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện
tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy
hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư dự án
được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so
với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành;
Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều
chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng khơng q 10% so
với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng
nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội
trong dự án.
- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất
xây dựng của mỗi căn nhà khơng vượt q 70m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá
2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt;
Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải được Chủ tịch
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các
đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo và xin
ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư.
- Việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải
bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối thiểu do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về tiêu


8

chuẩn thiết kế và ban hành quy định về điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội
riêng lẻ.
Nghị định cũng quy định rõ dự án xây dựng nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn
ngân sách nhà nước phải áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình do cơ quan có
thẩm quyền ban hành. Trường hợp chủ đầu tư dự án đề xuất được áp dụng mẫu thiết
kế khác thì phải được cơ quan quyết định chủ trương đầu tư chấp thuận.
Nhà ở xã hội là một dạng nhà ở đặc biệt trong hệ thống thiết kế, qui hoạch xây
dựng, theo đó loại nhà ở này khơng những mang tính nhân văn giúp người dân cải
thiện mức sống, nâng tầm phát triển một đất nước mà cịn mang tính hệ thống mới
bởi sự thu hút nhiều đối tượng chủ đầu tư, tăng sự hấp dẫn cho phân khúc nhà ở
này.
1.1.3.1.

Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội

Điều 10 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định nguồn vốn phát triển nhà ở xã
hội do Nhà nước đầu tư được huy động từ các nguồn sau đây:
- Vốn đầu tư trực tiếp từ ngân sách trung ương; vốn trái phiếu Chính phủ (nếu
có); quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), quỹ của Bộ Quốc phịng được
thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (nếu có); ngân sách địa phương
hỗ trợ hàng năm theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh; phát hành trái
phiếu chính quyền địa phương, cơng trái nhà ở; huy động từ các nguồn hợp pháp
khác theo quy định của pháp luật.
- Vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA và các nguồn vốn khác vay của nước
ngoài (nếu có).
Nguồn vốn ngồi ngân sách do các thành phần kinh tế (bao gồm cả hộ gia đình,
cá nhân) tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội huy động, gồm: Vốn tự có của chủ
đầu tư dự án hoặc của hộ gia đình, cá nhân; vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính
sách xã hội hoặc từ các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định theo quy định về ưu

đãi vốn vay; phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh theo quy định của pháp
luật về phát hành trái phiếu Chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương, trái
phiếu của doanh nghiệp đầu tư; vay vốn thương mại của các tổ chức tín dụng được
thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; vay từ Quỹ phát triển nhà ở của


9

địa phương (nếu có), quỹ của Bộ Quốc phịng được thành lập và hoạt động theo quy
định của pháp luật (nếu có); các nguồn vốn huy động hợp pháp khác theo quy định
của pháp luật.
1.1.3.2.

Cơ chế hỗ trợ ưu đãi phát triển nhà ở xã hội

Trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế và đặc biệt là kim chỉ nam lấy dân làm gốc
của nhà nước ta, từ đó chính phủ đã có hàng loạt các chính sách ưu đãi nhằm nâng
cao hiệu quả phân khúc nhà ở xã hội và cũng để người dân tiếp cận dễ dàng hơn với
loại nhà ở này, cụ thể là các ưu đãi trong chính sách được qui định tại
100/2015/NĐ-CP như sau:
- Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn ngân sách
được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cụ thể:
+ Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đã được Nhà
nước giao, cho thuê, kể cả quỹ đất để xây dựng các cơng trình kinh doanh thương
mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở
xã hội.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc hồn trả lại hoặc khấu trừ vào
nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước đối với trường hợp
chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc đã nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện

tích đất đó được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chủ đầu tư dự án đã nộp
tiền sử dụng đất đối với quỹ đất 20%;
+ Được dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án xây
dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng
cơng trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng)
nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã
hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư;
+ Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt mà khơng bố trí quỹ đất riêng để xây dựng cơng trình kinh
doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng
diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh


10

thương mại; phần kinh doanh thương mại phải được hạch tốn chung vào tồn bộ
dự án và bảo đảm ngun tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định tại Điều 21
Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Ngồi phần diện tích kinh doanh thương mại, chủ
đầu tư dự án có trách nhiệm bố trí phần diện tích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt
chung của các hộ dân cư trong phạm vi dự án (khu vực sinh hoạt cộng đồng, để xe
và các cơng trình hạ tầng thiết yếu khác). Phần diện tích này được xác định trên cơ
sở quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành và phương án quy hoạch - kiến trúc do cơ quan
có thẩm quyền phê duyệt.
- Chủ đầu tư dự án được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh
nghiệp theo quy định. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì
được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy
định của pháp luật về thuế đối với nhà ở xã hội hiện hành.
- Chủ đầu tư dự án được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ
chức tín dụng theo quy định thì được vay vốn ưu đãi đầu tư với thời hạn tối thiểu là
15 năm và tối đa không quá 20 năm. Trường hợp chủ đầu tư dự án có nhu cầu vay

dưới 15 năm thì chủ đầu tư được thỏa thuận với ngân hàng thời hạn cho vay thấp
hơn thời hạn cho vay tối thiểu.
- Chủ đầu tư dự án được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần
kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng
nhà ở xã hội theo quy định. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho
thuê thì được hỗ trợ tồn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
- Chủ đầu tư dự án được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với
trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội do cơ quan
có thẩm quyền ban hành; được áp dụng hình thức tự thực hiện đối với các cơng tác
tư vấn, thi cơng xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây
dựng.
Ngoài ra, các hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đáp
ứng yêu cầu quy định thì được hưởng các ưu đãi nêu trên.
Có thể khẳng định rằng, dù chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam thực hiện muộn
hơn so với đa số các quốc gia trên thế giới, song bước đầu đã đạt được những kết
quả đáng ghi nhận. Theo đó, việc thực hiện đồng bộ các giải pháp tháo gỡ khó khăn


11

cho thị trường bất động sản gắn với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đặc biệt là
nhà ở xã hội đã giúp thị trường bất động sản phục hồi tích cực và tạo điều kiện cho
hàng trăm ngàn người nghèo, người thu nhập thấp cải thiện được chỗ ở.
Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, đại diện một số doanh nghiệp cho rằng, chính
sách hỗ trợ nhà ở xã hội kịp thời của Chính phủ đã giúp cho doanh nghiệp vượt qua
được giai đoạn khó khăn nhất là khi thị trường bất động sản “đóng băng” và từng
bước phát triển ổn định.
1.1.3.3.

Chủ đầu tư

Đối với phân khúc nhà ở xã hội tại Việt Nam có sự tiến bộ bởi có sự mở rộng về
đối tượng chủ đầu tư, thể hiện được càng rõ ràng hơn những chính sách của nhà
nước được áp dụng vào thực tế. So với nhà ở thương mại thì nhà ở xã hội có đối
tượng chủ đầu tư nhà ở xã hội có nhiều sự lựa chọn hơn và gồm 3 nhóm chính như
sau:
Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái
quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài
trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình
thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng
nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua.
Nhà nước thực hiện xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp này khơng vì mục
tiêu thương mại mà hướng tới mục đích nhân đạo, chính sách nhân sinh, tạo điều
kiện để hoàn thiện cơ sở hạ tầng, giúp người dân dễ dàng có được nơi cư trú ổn
định.
Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho
thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình
th nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định tại khoản 1 Điều 58 và Điều
59 của Luật nhà ở 2014.
Thơng qua những chính sách hỗ trợ đặc biệt của nhà nước trong phân khúc nhà ở
xã hội hiện nay, các chủ đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã đã có động lực hơn để
phát triển loại nhà ở này. Qua đó, ngồi việc thực hiện được chính sách xã hội, các


12

chủ đầu tư cịn phục vụ cho cơng việc kinh doanh thương mại của mình, đáp ứng tốt
hơn nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp.
Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở
hợp pháp của mình để cho thuê, cho thuê mua, bán nhưng có sự ưu đãi của Nhà

nước theo quy định tại Điều 58 của Luật nhà ở 2014. Ở nhóm đầu tư này cũng vì
mục đích thương mại nhưng khơng thường xun và liên tục do đó qui mơ diễn ra
thấp và đáp ứng cho nhu cầu người dân chỉ trên diện hẹp.
Đối với nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy
định tại khoản 1 Điều 53 của Luật nhà ở năm 2014 thì cơ quan quản lý nhà ở cấp
tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định
như sau:
Thứ nhất, trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã
hội thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thơng qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà
đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà
đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư.
Thứ hai, trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật nhà ở
năm 2014 thì giao chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm trực
tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất
này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Thứ ba, trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp,
phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu
cầu xây dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu
tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.
Thứ tư, trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động làm việc
trong khu cơng nghiệp ở thì doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc
doanh nghiệp sản xuất trong khu cơng nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh
doanh bất động sản được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án.


13

Đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện
tích đất ở hợp pháp của mình thì hộ gia đình, cá nhân đó thực hiện việc đầu tư xây

dựng nhà ở xã hội.
Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 57 Luật
nhà ở năm 2014 có trách nhiệm xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở
năm 2014.
1.1.3.4.

Các loại giá

Khi nhắc đến giá nhà ở đất nền hoặc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn nhiều
người thường nghĩ rằng đã là bất động sản thì giá cả sẽ rất đắt đỏ, nhưng đối với căn
hộ nhà ở xã hội sẽ có khác biệt bởi tính bình ổn và khá phù hợp với túi tiền của
những người có thu nhập thấp, cụ thể luật nhà ở 2014 xác định giá thuê, giá thuê
mua NƠXH do Nhà nước đầu tư (Điều 60) và do ngoài Nhà nước đầu tư (Điều 61)
như sau:
a) Do Nhà nước đầu tư:
- Giá cho thuê được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư trong thời hạn ≥ 20 năm
cộng với chi phí bảo trì; nếu cho sinh viên, học sinh th thì khơng thu hồi vốn;
- Giá cho thuê mua phải bảo đảm thu hồi vốn trong thời hạn ≥5 năm.
b) Do ngoài Nhà nước đầu tư:
- Giá cho thuê được tính đủ chi phí thu hồi vốn cộng lãi vay (nếu có) và lợi
nhuận.
- Giá cho thuê mua khơng tính chi phí bảo trì vì đã cộng thêm 2% giá trị nhà vào
giá cho thuê mua;
- Giá bán được tính đủ để thu hồi vốn cộng lãi vay (nếu có) cộng với lợi nhuận
định mức.
c) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai:
- Khi cho thuê: nếu đáp ứng đủ điều kiện quy định thì được thu tiền đặt cọc tối đa
bằng 12 tháng tiền thuê nhà;

14

- Khi bán: được thu tiền ứng trước tương ứng với từng giai đoan tiến độ xây
dựng xây dựng nhà, tổng ứng trước không quá 70% giá trị nhà khi sắp nhận nhà và
không quá 95% nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận nhà.
Bảng giá nhà ở xã hội trên thực tế:
Giá 100 triệu/căn, chỉ cần thanh toán 12,6 triệu sẽ sở hữu ngay căn nhà chung cư
tại TP. Mới Bình Dương, cịn lại hỗ trợ trả góp trong vịng 10 năm, với lãi suất cố
định là 6%/năm. Tính ra mỗi tháng góp khoảng 1,2 triệu/tháng.
Do Cơng ty Becamex Bình Dương phân phối độc quyền khơng qua mơi giới.
Diện tích 30 m2 và giá từng loại nhà ở xã hội, mỗi khách hàng được mua tối đa 2
căn.
- Tầng trệt kinh doanh. Giá: 642,000,000 VNĐ/căn.
- Tầng 2. Giá 157,290,000 VNĐ/căn.
- Tầng 3. Giá 134,820,000 VNĐ/căn.
- Tầng 4. Giá 123,585,000 VNĐ/căn.
- Tầng 5. Giá 101,115,000 VNĐ/căn.
Tuy nhiên trên thực tế tại một số thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh thì
mức giá nhà ở xã hội chỉ giữ ở mức trung bình, khơng q thấp cũng khơng q
cao, nhưng nếu như vậy thì số người sở hữu lại nhà này càng khó khăn hơn để tiếp
cận với nó.
Một thực tế khác là nhà ờ xã hội đang dần bị thương mại hóa, một số dự án nhà ở
thương mại bị ràng buộc bởi qui định 100/2015 về việc phải dành ra 20% quỹ đất
của tổng dự án để xây dựng nhà ở xã hội, đó là một điều rất tốt nhưng theo đó giá
nhà ở xã hội tại các khu dự án này lại tăng vọt khơng thua gì nhà ở thương mại.
Cụ thể nhóm chúng tơi đã đến khu nhà ở xã hội HQC Bình Trưng Đơng được
biết họ rao bán nhà ở xã hội với mức giá thấp nhất là 1,1 tỷ VNĐ/Căn, với mức giá
như vậy thì những đối tượng được sở hữu nhà ở xã hội khó có thể sở hữu được căn
hộ như họ mong muốn.
1.1.3.5.

Nhu cầu của dân chúng về nhà ở xã hội


15

Theo số liệu thống kê, trên cả nước có khoảng 2 triệu cán bộ, công chức, viên
chức; khảng 2 triệu công nhân, lao động tại các khu công nghiệp tập trung; trên 3
triệu học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo. Trong số này, mới có khoảng 30% cán
bộ, công chức, viên chức; 20% công nhận, lao động, 20% học sinh, sinh viên các cơ
sở đào tạo có chỗ ở ổn định; số cịn lại chưa có chỗ ở hoặc dang sống trong điều
kiện chật hẹp, tạm bợ. Tại khu vực đơ thị, hiện số hộ có diện tích ở bình qn <5 m2
khoảng 325.000 hộ; số hộ có diện tích bình qn từ 6-10 m2 khoảng 1.176.000 hộ;
chưa tính cịn nhiều đối tượng, hộ gia đình cần hỗ trợ để giải quyết về chỗ ở khác.
Có thể thấy, số đối tượng có nhu cầu hỗ trợ nhà ở trên thực tế rất lớn, trong khi
khả năng, nguồn lực của Nhà nước còn rất hạn chế. Tại Việt Nam hiện nay, giá nhà
ở rất cao so với thu nhập của người dân, đặc biệt là tại khu vực đô thị. Theo khảo
sát, chỉ số giá nhà/thu nhập năm của người dân Việt Nam là khoảng 24 đến 27, cao
hơn nhiều so vói các nước trên thế giới và khu vực, trong khi ở khu vực Nam Á là
6,25; Đông Á là 4,14; Châu Phi là 2,21; Châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25;
Mỹ La tinh và Caribe là 2,38. Trong khi theo tính tốn của Liên hợp quốc thì chỉ số
giá nhà/ thu nhập năm của người dân khoảng từ 3 đến 4 là hợp lý.
Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội trong toàn quốc
trong giai đoạn từ 2011-2020 cần khoảng 440.000 căn hộ. Trong đó, TP.HCM
khoảng 134.000 căn; Hà Nội khoảng 110.000 căn, còn lại là các địa phương khác.
Còn theo Ngân hàng Thế giới, hơn 40% hộ gia đình tại Việt Nam có thu nhập
dưới 10 triệu đồng/tháng và với mức thu nhập này, họ không đủ khả năng để mua
nhà. Người dân chỉ có thể tích lũy ở mức 30-40% tổng thu nhập của mình để dành
cho việc mua nhà. Chính vì vậy, nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp luôn là phân
khúc được quan tâm.

Nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp ở các đô thị dự báo tới năm 2020 là 1
triệu căn, trong khi hiện tại mới chỉ đáp ứng hơn 10.000 căn/năm. Ở các khu cơng
nghiệp, hiện mới có 20% người lao động có nới ở ổn định. Nhìn vào con số này có
thể thấy, sự lệch pha cung cầu rất lớn đang diễn ra trên thị trường.
Sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản chỉ có thể đạt được khi giải
quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở của số đơng người có thu nhập trung bình, người
thu nhập thấp đơ thị, người nhập cư. 80% người dân hiện nay có nhu cầu nhà giá rẻ.


16

Chính sách về nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ cùng gói vay 30.000 tỷ đã
giúp thực hiện giấc mơ an cư cho rất nhiều người thu nhập thấp, kéo theo đó là cầu
phân khúc nhà giá rẻ cũng tăng cao. Thế nhưng, khi gói 30.000 tỷ đồng chấm dứt,
việc tiếp cận nhà thu nhập thấp trở nên xa vời hơn.
1.1.3.6.

Quỹ đất cho dự án nhà ở xã hội

Theo nghi định 90/2006/NĐ-CP, UBND địa phương có trách nhiệm xác định và
bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt quy hoạch. Mặc khác,
căn cứ điều kiện cụ thể của từng địa phương, UBND tỉnh được xem xét, quyết định
việc chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đơ thị mới trên địa
bàn có quy mơ sử dụng đất ở của dự án để chính quyền địa phương phát triển nhà ở
xã hội.
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP được xác định như sau:
- Việc phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3
trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch phát triển khu
công nghiệp, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi tắt là Ủy

ban nhân dân cấp tỉnh) có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn
để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội; chỉ đạo cơ quan chức năng
xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mơ diện tích đất của từng dự án xây dựng nhà ở
xã hội đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để phát triển nhà ở xã
hội.
Bên cạnh đó, Chính phủ quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại,
dự án đầu tư phát triển đơ thị, khơng phân biệt quy mơ diện tích đất (bao gồm cả dự
án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây
dựng-kinh doanh-chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy
hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án
quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã
đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đơ thị đó
có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường
hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn


17

vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây
dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có
dự án).
1.2. Chính sách nhà nước đối với nhà ở xã hội
- Được vay vốn ưu đãi
Gói hỗ trợ 30.000 tỷ để vay vốn mua nhà ở xã hội, gói hỗ trợ này: Gói hỗ trợ tín
dụng 30.000 tỷ đồng là gói vay hỗ trợ mua nhà dành cho người nghèo, người thu
nhập thấp, được bắt đầu triển khai từ ngày 01/06/2013, và đã nhanh chóng kết thúc
vào ngày 31/12/2016 và kết quả đạt được vẫn chưa như mong muốn.
Gói hỗ trợ 2.000 tỷ để vay tín dụng mua nhà ở xã hội đối với đối tượng người có
cơng với đất nước và người nghèo, người có thu nhập thấp:

Theo đó, mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2018 đối
với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư số
11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013, Thông tư số 32/2014/TT-NHNN ngày
18/11/2014 và Thông tư số 25/2016/TT-NHNN ngày 29/07/2016 là 5,0%/năm.
Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2018.
- Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Trước xu thế ngày càng sôi nổi của thị trường kinh doanh bất động sản và nhu
cầu về nhà ở của người dân hiện nay, các nhà đầu tư chú trọng nhiều hơn cho phân
khúc nhà ở thương mại, điều đó cũng đồng nghĩa với việc lượng quĩ đất dành cho
nhà ở xã hội ngày càng thu hẹp và tính cạnh tranh khơng cao. Do đó, nhà nước cần
phải có nhiều chính sách ưu đãi, hỗ trợ để các nhà đầu tư có thêm động lực để đầu
tư vào phân khúc nhà ở này.
Theo đó, Bộ Tài chính vừa ban hành Thơng tư số 139/2016/TT-BTC hướng dẫn
miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài
chính cho chủ đầu tư khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và phương pháp xác định
tiền sử dụng đất phải nộp khi người mua, thuê mua được phép bán lại nhà ở xã hội.
Theo Thông tư này, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án xây
dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn Ngân sách nhà nước.


18

Cụ thể, một là tồn bộ diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê để đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội, kể cả quỹ đất để đầu tư xây dựng cơng trình kinh doanh
thương mại đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng
nhà ở xã hội.
Hai là toàn bộ diện tích đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội của dự án sử dụng
quỹ đất 20% của các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô
thị, kể cả quỹ đất 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội để đầu tư xây
dựng cơng trình kinh doanh thương mại đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt trong

phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội.
Theo Thông tư này, chủ đầu tư được xem xét hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào
nghĩa vụ tài chính phải nộp Nhà nước đối với số tiền sử dụng đất đã nộp khi Nhà
nước giao đất hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân mà phần diện tích đó được xây dựng nhà ở xã hội trong
trường hợp Chủ đầu tư thực hiện các dự án đầu tư trên cùng địa bàn tỉnh nơi có dự
án xây dựng nhà ở xã hội.
Việc hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính phải nộp cho nhà nước của
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 1 Điều 9
Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.
Trường hợp Chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất mà phần
diện tích đó được xây dựng nhà ở xã hội thì được hoàn trả lại hoặc khấu trừ số tiền
sử dụng đất đã nộp vào nghĩa vụ tài chính.
Trong trường hợp Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp
từ các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mà phần diện tích đó được xây dựng nhà ở xã
hội thì được hồn trả lại hoặc khấu trừ số tiền này vào nghĩa vụ tài chính phải nộp
cho nhà nước. Số tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất
nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất hoặc tại thời điểm cho phép sử dụng đất để thực hiện
dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Trường hợp dự án đầu tư khác mà Chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất và trả
tiền thuê đất hàng năm thì số tiền thuê đất được khấu trừ sẽ quy đổi thành số năm,


19

tháng hồn thành nghĩa vụ tài chính nộp tiền th đất và được xác định là thời gian
đã hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hàng năm.
- Được miễn thuế GTGT, TNDN
Chính sách miễn, giảm thu thuế của nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội hiện

nay cũng chính là một trong những điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư thực hiện các
dự án nhà ở xã hội.
Nghị định số 100/2015 NĐ-CP đã quy định, chủ đầu tư dự án được miễn, giảm
thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp.
Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được giảm 70%
thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp
luật về thuế đối với nhà ở xã hội hiện hành…
Do đó, việc Chính phủ quy định miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập
doanh nghiệp đối với đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê tại Nghị định số
100/2015 NĐ-CP là hoàn toàn phù hợp với quy định của Luật Nhà ở.
Công văn Số: 3661/CT-TTHT
Áp thuế VAT 5% đối với nhà ở xã hội
Việc quy định thuế suất 5% với nhà ở xã hội, theo giải trình của Ủy ban Thường
vụ Quốc hội, hiện đối tượng có thu nhập thấp, thu nhập trung bình có nhu cầu rất
lớn về nhà ở. Vì vậy, việc áp dụng thuế suất 5% đối với nhà ở xã hội sẽ tạo điều
kiện cho các tầng lớp dân cư có thu nhập trung bình và thấp được tiếp cận với nhà ở
xã hội.
Ngày 30/11/2011, lần đầu tiên Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm
2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Theo đó,
nhà ở xã hội là thị trường phi hàng hóa có sự hỗ trợ của Nhà nước để giảm giá
thành, giúp cho các đối tượng chính sách, người nghèo, người thu nhập thấp, cán
bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, cơng nhân, sinh viên… khơng có khả
năng chi trả theo cơ chế thị trường có cơ hội được cải thiện chỗ ở.


20

1.3. Điều kiện và thủ tục để sở hữu nhà ở xã hội
1.3.1. Đối tượng được sở hữu nhà ở xã hội
Một trong những điểm đổi mới được xem là ưu việt nhất của luật nhà ở 2014 là

về đối tượng có đủ điều kiện mua nhà ở xã hội được mở rộng hơn với 10 nhóm đối
tượng, thể hiện được chính sách nhân văn và cũng từ đó mở ra một cơng cuộc đổi
mới giúp những người có thu nhấp đến được với ước mơ của nó.
Căn cứ theo Điều 49 Luật nhà ở 2014 ơquy định về phát triển và quản lý nhà ở xã
hội:
"Điều 14. Đối tượng, điều kiện được bố trí nhà ở xã hội
1. Nhà ở xã hội được dành để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng sau
đây:
a) Người có công với cách mạng quy định tại Pháp lệnh ưu đãi người có cơng với
Cách mạng;
b) Cán bộ, cơng chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan
Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước;
c) Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp (bao gồm sỹ quan, hạ sỹ quan, chiến sỹ là
quân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân
sách nhà nước; người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởng các
chế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định của pháp luật về cơ yếu;
d) Công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại các khu
công nghiệp, gồm: Công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp, cụm
công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cơ sở
sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất
cả các ngành, nghề;
đ) Người có thu nhập thấp và người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực đơ
thị;
e) Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp
các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa;
g) Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ;


21

h) Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp,
cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt
công lập hay ngồi cơng lập;
i) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà
ở tái định cư.
2. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngân
sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước.
3. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án phát triển nhà
ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải đáp ứng các
điều kiện sau đây:
a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình
nhưng diện tích bình qn trong hộ gia đình dưới 8m2 sàn/người hoặc là nhà ở tạm
bợ, hư hỏng, dột nát mà chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình
thức.
b) Trường hợp mua nhà ở thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc có đăng ký tạm trú
nhưng phải đóng bảo hiểm xã hội từ 01 (một) năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương có dự án phát triển nhà ở xã hội.
c) Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải thanh toán lần đầu bằng 20% giá trị của
nhà ở và phần giá trị còn lại theo Hợp đồng đã ký kết.
d) Người thu nhập thấp quy định tại Điểm đ, Khoản 1 Điều này là người không
thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về
thuế thu nhập cá nhân; người thuộc diện hộ gia đình nghèo quy định tại Điểm đ,
Khoản 1 Điều này là đối tượng nằm trong chuẩn nghèo theo quy định của Thủ
tướng Chính phủ và đối tượng bảo trợ xã hội quy định tại Điểm e, Khoản 1 Điều
này phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường, thị trấn nơi cư trú; đối tượng
quy định tại Điểm h Khoản 1 Điều này chỉ được phép giải quyết chỗ ở theo hình
thức cho thuê.
4. Trường hợp đối tượng là hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư được mua,
thuê, thuê mua nhà ở xã hội để ở quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều này do Ủy ban