Phân tích rủi ro tài chính các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh bình dương bằng phương pháp mô phỏng monte carlo áp dụng cho dự án khu nhà ở xã hội hòa lợi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM



LÊ QUỐC NAM

PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CÁC DỰ ÁN
NHÀ Ở XÃ HỘI Ở TỈNH BÌNH DƢƠNG
BẰNG PHƢƠNG PHÁP MÔ PHỎNG
MONTE CARLO. ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN
KHU NHÀ Ở XÃ HỘI HÕA LỢI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: KTXD Công trình Dân dụng và Công nghiệp
Mã ngành: 60 58 02 08

TP. Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM



LÊ QUỐC NAM

PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CÁC DỰ ÁN
NHÀ Ở XÃ HỘI Ở TỈNH BÌNH DƢƠNG
BẰNG PHƢƠNG PHÁP MÔ PHỎNG
MONTE CARLO. ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN

KHU NHÀ Ở XÃ HỘI HÕA LỢI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: KTXD Công trình Dân dụng và Công nghiệp
Mã ngành: 60 58 02 08

CÁN BỘ HDKH: PGS. TS. NGUYỄN THỐNG

TP. Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2016


-i-

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

Cán bộ hƣớng dẫn khoa học:

PGS. TS. NGUYỄN THỐNG
Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Kỹ thuật Công nghệ
TP.HCM ngày 27 tháng 08 năm 2016.
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
TT

Họ và tên

Chức danh
Hội đồng

1

TS Lư ng Đức Long

Chủ tịch

2

PGS TS Ngô Qu ng Tường

Phản biện 1

3

TS Ph n V Hồng S n

Phản biện 2

4

TS Trần Qu ng Ph

5

TS Nguyễn Quốc Định

Ủy viên
Ủy viên, Thư ký

Xác nhận củ Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận s u khi Luận văn đã được sử chữ
(nếu có)

Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn


- ii -

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ
TP. HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh ph c

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: LÊ QUỐC NAM

Giới tính: n m

Ngày, tháng, năm sinh: 10/06/1979

N i sinh: Tp.HCM

Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng
MSHV: 1441870008
công trình dân dụng và công nghiệp
I. Tên đề tài
Phân tích rủi ro tài chính trong các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dương
bằng phương pháp mô phỏng Monte Carlo. Áp dụng cho khu nhà ở xã hội Hòa
Lợi
II. Nhiệm vụ và nội dung

1. Nhiệm vụ
Mục tiêu củ việc nghiên cứu là “Phân tích rủi ro tài chính trong các dự án
nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dương bằng phương pháp mô phỏng Monte Carlo. Áp
dụng cho khu nhà ở xã hội Hòa Lợi” tìm hiểu các vấn đề gây rủi ro về tài chính củ
các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dư ng
Từ đó đề xuất các nguyên nhân chính gây rủi ro về tài chính và xác xuất xảy
r củ các nhân tố bằng phư ng pháp mô phỏng Monte C rlo.
Các phân tích đánh giá trong phạm vi luận văn này gồm:
 Xác định thực trạng dự án thực hiện các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình
Dư ng;
 Phân tích kinh tế - xã hội, tài chính củ Dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi củ


- iii -

chủ đầu tư Bec mex Bình Dư ng;
 Phân tích mô phỏng các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro tài chính bằng phư ng
pháp mô phỏng Monter C rlo, từ đó dự báo xu hướng tác động củ các
nguồn chi phí đầu tư và do nh thu đến các chỉ số tài chính củ dự án.
2. Nội dung
Với mục tiêu củ đề tài và qu nghiên cứu tài liệu về các dự án rủi ro về tài
chính, tác giả đề xuất các nội dung nghiên cứu s u:
- Thu thập thông tin
Thông tin dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi được thu thập qu các số liệu đã có
củ chủ đầu tư, đ n vị thi công và các đ n vị tư vấn Ngoài ra, các thông tin nghiên
cứu về rủi ro tài chính củ dự án xây dựng c ng được xem xét từ các nguồn báo đài,
tạp chí và các đề tài nghiên cứu trước đó
- Xây dựng mô hình khảo sát
Từ các c sở lý luận được nghiên cứu ở phần trên, xây dựng mô hình khảo
sát dự trên nội dung phân tích tài chính củ dự án Nội dung phần này nhằm làm rõ

các vấn đề s u:
 Các yếu tố tác gây nên rủi ro về tài chính cho dự án khu nhà ở xã hội Hò
Lợi;
 Xác định các nội dung chính rủi ro tài chính cho dự án đầu tư trong phạm vi
xây dựng công trình nhà ở xã hội
- Phân tích và mô phỏng
Mô phỏng Monter C rlo được áp dụng cho những hệ thống mà các thành
phần củ ch ng có biểu thị ngẫu nhiên và là một công cụ để phân tích các hiện
tượng có chứ yếu tố gây nên rủi ro về tài chính nhằm r t r lời giải gần đ ng Nó
còn được gọi là phư ng pháp thử nghiệm thống kê Mô phỏng Monter C rlo thường
được sử dụng khi việc thực hiện các thí nghiệm hoặc các phư ng pháp tính toán
bằng giải tích gặp nhiều khó khăn phức tạp hoặc thậm chí không thể thực hiện


- iv -

được, đặc biệt khi sử dụng các máy tính số và không yêu cầu những công cụ toán
học phức tạp Thực chất củ mô phỏng Monter C rlo là việc lự chọn một cách
ngẫu nhiên các giá trị có thể có củ các biến ngẫu nhiên đầu vào (risk v ri bles) để
có một kết quả thực nghiệm củ đại lượng tổng hợp cần phân tích Quá trình đó
được lặp lại nhiều lần để có một tập hợp đủ lớn các kết quả thực nghiệm Cuối cùng
xử lý thống kê để có các đặc trưng thông kê củ đại lượng tổng hợp đó
- Kết luận
R t r các kết luận, dự báo từ kết quả Mô phỏng Monter C rlo khi phân tích
hiệu quả tài chính củ Dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi ở Bình Dư ng
III. Ngày giao nhiệm vụ:

1/2016

IV. Ngày hoàn thành nhiệm vụ:

6/2016

V. Cán bộ hƣớng dẫn:

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

PGS. TS NGUYỄN THỐNG

PGS TS NGUYỄN THỐNG

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH


-v-

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác. Đồng thời, các thông tin trích dẫn trong Luận văn được tôn
trọng và đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả

LÊ QUỐC NAM


- vi -

LỜI CẢM ƠN

Xin cám n Thầy PGS TS Nguyễn Thống, Thầy đã đư r gợi ý đầu tiên để
hình thành nên ý tưởng củ đề tài và đã làm tôi mạnh dạn tiếp cận với hướng nghiên
cứu Đồng thời, Thầy là người đã tận tụy gi p tôi hệ thống hó lại kiến thức quản lý
và định lượng phân tích và hiểu biết thêm về nhiều điều mới trong quá trình nghiên
cứu luận văn này
Để hoàn thành luận văn này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực củ bản thân, tôi đã
nhận được nhiều sự gi p đỡ củ tập thể và các cá nhân Tôi xin tỏ lòng biết n đến
tập thể và các cá nhân đã dành cho tôi sự gi p đỡ quý báu đó
Tôi xin chân thành cảm n Quý Thầy Cô thuộc B n đào tạo S u đại học,
Kho Xây dựng trường Đại Học Công Nghệ Tp HCM đã tạo điều kiện và gi p đỡ
tôi trong quá trình học và nghiên cứu kho học tại đây
Đề cư ng Luận văn thạc sĩ đã hoàn thành trong thời gi n quy định với sự nỗ
lực củ bản thân, tuy nhiên không thể không có những thiếu sót Kính mong Quý
Thầy Cô chỉ dẫn thêm để tôi bổ sung những kiến thức và hoàn thiện bản thân mình
h n
Xin trân trọng cảm n
TP. HCM, ngày 22 tháng 6 năm 2016

LÊ QUỐC NAM


- vii -

TÓM TẮT NỘI DUNG LUẬN VĂN
* Tên đề tài:
Phân tích rủi ro tài chính trong các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dư ng
bằng phư ng pháp mô phỏng Monte C rlo Áp dụng cho khu nhà ở xã hội Hò Lợi
* Từ khoá:
Nhà ở xã hội, mô phỏng Monte Carlo, phân tích tài chính, phân tích độ nhạy
* Tóm tắt:

Đề tài "Phân tích rủi ro tài chính trong các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình
Dư ng bằng phư ng pháp mô phỏng Monte C rlo áp dụng cho khu nhà ở xã hội
Hò Lợi" có h i nội dung chính Thứ nhất, phân tích hiệu quả tài chính củ dự án
nhà ở xã hội Hò Lợi do Bec mex làm chủ đầu tư Thứ h i, với kết quả phân tích
đó, đồng thời xác định các yếu tố rủi ro để thực hiện mô phỏng Monte C rlo nhằm
dự báo các chỉ số tài chính như dòng tiền hiện tại thuần NPV và tỷ suất thu hồi vốn
nội bộ IRR Bài viết còn xem xét đến độ nhạy củ các yếu tố rủi ro đến hiệu quả củ
dự án Tất cả các phân tích đều thực hiện ở qu n điểm Chủ đầu tư và Tổng đầu tư
Kết quả phân tích cho thấy rằng: Thứ nhất, hiệu quả tài chính khi thực hiện
Nhà ở xã hội là rất thấp, điều này thể hiện qu các giá trị dòng tiền thuần NPV và tỷ
suất sinh lời nội bộ IRR rất bé Điều này c ng phù hợp vì các dự án Nhà ở xã hội
m ng ý nghĩ lớn h n là hiệu quả về mặt ích lợi kinh tế xã hội Thứ hai, khi thực
hiện dự án Nhà ở xã hội nên chọn phư ng án v y vốn (theo qu n điểm chủ đầu tư)
sẽ có lợi h n vì được v y ưu đãi với lãi suất thấp Thứ ba, qu kết quả mô phỏng
Monte C rlo thì cả h i giá trị trung bình NPV và IRR đều âm Xác suất đạt giá trị
lớn h n 0 chỉ dưới 30% Điều này củng cố thêm cho nhận định rằng hiệu quả tài
chính Nhà ở xã hội rất thấp Cuối cùng, qua phân tích độ nhạy cho thấy những nhân
tố ảnh hưởng lớn tới NPV và IRR là đ n giá bán căn hộ giá rẻ, suất đầu tư và tiếp
theo là giá mặt bằng thư ng mại Các yếu tố khác không ảnh hưởng đáng kể


- viii -

ABSTRACT
* Subject:
Analysis of financial risks in the social housing project in Binh Duong
Province by Monte Carlo simulation methods applied to social housing Hoa Loi.
* Keywords:
Social housing, Monte Carlo simulation, financial analysis, sensitivity
analysis

* Abstract:
Project "Analysis of financial risks in the social housing project in Binh
Duong Province by Monte Carlo simulation methods applied to social housing Hoa
Loi" is related to two main topics. Firstly, the analysis of the financial performance
of social housing projects Hoa Loi by investor Becamex. Secondly, the results of
that analysis, and identification of risk factors to perform Monte Carlo simulations
to forecast financial indicators such as cash flow and net present NPV return rate of
internal capital IRR . The article also considers the sensitivity of the risk factors to
the efficiency of the project. All analyzes were conducted in the investor
perspective and total investment.
The analytical results show that, firstly, the financial performance of the
social housing project is very low, this is reflected in the value of net cash flow
NPV risk discount rate and an internal profitability IRR is very little. This is also
suitable for projects meant greater the social housing project is viable economic and
social benefits. Secondly, the implementation of the project should be selected the
social housing project loan scheme (in view of the investor) will be more beneficial
for preferential loans at low interest rates. Thirdly, the results of Monte Carlo
simulations, both the average value and IRR, NPV were negative. The probability
of a value greater than 0 to reach just under 30%. This reinforces the assessment
that the financial performance of the social housing project was very low. Finally,
through sensitivity analysis shows that the factors that influenced the NPV and IRR
is the cheap price of the apartment, and the next investment rate is the price of
commercial premises. Other factors are not significantly affected.


- ix -

MỤC LỤC
trang
DANH MỤC CÁC BẢNG .................................................................................... xiii

DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................... xiv
CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU ......................................................................................1
1.1. Giới thiệu chung về nhà ở xã hội .....................................................................1
1.2. Xác định vấn đề nghiên cứu .............................................................................4
1.3. Mục tiêu nghiên cứu.........................................................................................5
1 3 1 Mục tiêu tổng quát ....................................................................................5
1 3 2 Mục tiêu cụ thể ..........................................................................................5
1 4 Phư ng pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng .................................................6
1.4 1 Quy trình nghiên cứu .................................................................................6
1.4.1.1. Phân tích rủi ro ........................................................................6
1.4.1.2. Định lượng rủi ro ....................................................................7
1.4.1.3. Giám sát và kiểm soát rủi ro ...................................................7
4.1.2. Thu thập dữ liệu ........................................................................................8
1 4 3 Mô phỏng Monte-C rlo (dùng phần mềm Cryst l B ll) ...........................8
1.4. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................10
1.5. Đóng góp kỳ vọng củ nghiên cứu ................................................................10
CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................11
1 Phân tích rủi ro và quản lý trong xây dựng .......................................................11
2 Phân tích rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư dự trên kỹ thuật mô phỏng
Monte Carlo ...................................................................................................12
3. Phân tích rủi ro củ dự án và quản lý - PRAM tiến trình tổng quát .................13
4 Phân tích rủi ro trong thẩm định đầu tư ............................................................13
5 Đánh giá rủi ro kinh tế: thiết kế nhân tố so với phư ng pháp Monte C rlo .....15


-x-

6 Tìm hiểu các ứng dụng mô phỏng Monte C rlo đối với Quản lý dự án ...........15
7 Ứng dụng mô phỏng Monte C rlo để phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư khu
công nghiệp ....................................................................................................16

8 Phân tích lợi nhuận khi đầu tư chung cư cho người thu nhập thấp có tính yếu tố
rủi ro ...............................................................................................................17
9 Quản lý rủi ro cho nhà thầu xây dựng nước ngoài thực hiện dự án tại Việt N m
........................................................................................................................18
CHƢƠNG 3: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ......................................................................19
3.1. C sở lý thuyết ...............................................................................................19
3.1.1. Khái niệm dự án đầu tư ...........................................................................19
3.1.2. Khái niệm dự án đầu tư nhà ở xã hội ......................................................19
3.1.3. Khái niệm về rủi ro .................................................................................19
3.1.4. Phân loại rủi ro ........................................................................................20
3.1.5. Quản lý rủi ro ..........................................................................................21
3.1.6. Phân tích dự án có xét đến rủi ro ............................................................24
3 1 6 1 Phân tích độ nhạy ..................................................................24
3 1 6 2 Phân tích tình huống .............................................................25
3 1 6 3 Mô phỏng Monte C rlo .........................................................26
3.1.7. Lợi ích củ việc phân tích rủi ro .............................................................30
3.2. Các qu n điểm phân tích ................................................................................30
3.2.1. Phân tích kinh tế - Xã hội........................................................................31
3.2.2. Phân tích tài chính ...................................................................................31
3 3 Phư ng pháp phân tích dòng tiền tệ ...............................................................33
3.3.1. Phư ng pháp giá trị tư ng đư ng (Equiv lent Worth) ...........................33
3.3.2. Phư ng pháp suất thu lợi (R te of return)...............................................34
3.3.3. Phư ng pháp dự trên tỉ số lợi ích trên chi phí (benefit/cost-B/C) .........35
3.3.4. Thời gi n hoàn vốn (PP) .........................................................................36
CHƢƠNG 4: GIỚI THIỆU DỰ ÁN & PHÂN TÍCH SỐ LIỆU .........................37
4.1. Giới thiệu công ty...........................................................................................37


- xi -

4.2. Giới thiệu dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi .........................................................39
4.2.1 Thông tin chung .......................................................................................39
4.2.2. Vị trí, diện tích, r nh giới hạn, quy mô dự án .........................................42
4.2.3. Thông tin xây dựng .................................................................................43
4.3. Phân tích tài chính dự án ................................................................................45
4.3.1. Phân tích tài chính dự án chư xét tới yếu tố rủi ro ................................45
4 3 1 1 Chi phí xây dựng ...................................................................45
4 3 1 2 Tổng mức đầu tư ...................................................................45
4 3 1 3 Kế hoạch v y vốn ..................................................................46
4 3 1 4 Phân kỳ đầu tư xây dựng.......................................................48
4 3 1 5 Kế hoạch kinh do nh ............................................................50
4 3 1 6 Cân đối nguồn vốn ................................................................52
4.3.1.7. Doanh thu ..............................................................................53
4 3 1 8 Dòng tiền ...............................................................................55
4 3 1 9 Phân tích lãi lỗ.......................................................................58
4 3 1 10 Các chỉ số tài chính .............................................................61
4 3 1 11 Nhận xét ..............................................................................61
4.3.2. Các yếu tố rủi ro tác động đến tài chính dự án và đề xuất hàm phân phối ..62
4.3.2.1. Suất đầu tư ............................................................................63
4.3.2.2. Lãi vay...................................................................................65
4.3 2 3 Giá bán căn hộ giá rẻ ............................................................68
4.3 2 4 Giá bán mặt bằng thư ng mại ...............................................70
4.3 2 5 Chi phí quản lý do nh nghiệp ...............................................73
4.3 2 6 Chi phí phục vụ bán hàng .....................................................75
4 3 3 Kết quả mô phỏng Monte C rlo ..............................................................77
4.3.3.1 Xác suất củ dòng tiền thuần (NPV) chiết khấu rủi ro .........79
4.3.3.2 Xác suất củ Tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR) ...........................84
4.3.3.3 Nhận xét ................................................................................88

- xii -

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................90
Kết luận .................................................................................................................90
Những hạn chế củ luận văn và kiến nghị nghiên cứu tiếp theo ..........................91
Những hạn chế củ luận văn .............................................................................91
Kiến nghị nghiên cứu tiếp theo .........................................................................91
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................92
PHỤ LỤC 1 - BẢNG KHẢO SÁT ............................................................................. I
PHỤ LỤC 2 - KẾT QUẢ MÔ PHỎNG MONTE CARLO ................................... VIII


- xiii -

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang

Bảng 4 1 - Thông tin Dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi ..................................................43
Bảng 4 2 - Chi phí đầu tư dự án ................................................................................45
Bảng 4 3 - Tổng mức đầu tư .....................................................................................45
Bảng 4.4 - Kế hoạch v y vốn ....................................................................................46
Bảng 4 5 - Phân kỳ đầu tư xây dựng .........................................................................48
Bảng 4 6 - Phư ng thức th nh toán căn hộ giá rẻ .....................................................50
Bảng 4 7 - Phư ng thức th nh toán khi mu MB Thư ng mại.................................50
Bảng 4 8 - Chi phí bán hàng, quản lý do nh nghiệp .................................................51
Bảng 4 9 - Cân đối nguồn vốn ..................................................................................52
Bảng 4 10 - Doanh thu ..............................................................................................53
Bảng 4 11 - Dòng tiền theo qu n điểm chủ đầu tư ...................................................55
Bảng 4 12 - Dòng tiền theo qu n điểm tổng đầu tư ..................................................57
Bảng 4 13 - Lãi lỗ theo qu n điểm chủ đầu tư ..........................................................58

Bảng 4 14 - Lãi lỗ theo qu n điểm tổng đầu tư .........................................................60
Bảng 4 15 - Chỉ số tài chính theo qu n điểm chủ đầu tư ..........................................61
Bảng 4 16 - Chỉ số tài chính theo qu n điểm tổng đầu tư .........................................61
Bảng 4 17 - Kết quả Khảo sát phân phối xác suất củ các yếu tố rủi ro ...................62
Bảng 4 18 - Kết quả Khảo sát suất đầu tư nhà pử xã hội ở Bình Dư ng ..................64
Bảng 4 19- Kết quả Khảo sát Lãi suất v y ................................................................66
Bảng 4 20 - Kết quả Khảo sát giá bán căn hộ ...........................................................69
Bảng 4 21 - Kết quả Khảo sát giá mặt bằng thư ng mại ..........................................71
Bảng 4 22 - Kết quả Khảo sát giá chi phí quản lý do nh nghiệp ..............................73
Bảng 4 22 - Kết quả Khảo sát giá chi phí phục vụ bán hàng ....................................76


- xiv -

DANH MỤC CÁC HÌNH
trang

Hình 1.1 - Quy trình nghiên cứu .................................................................................6
Hình 1.2 - Lưu đồ mô phỏng Monte-Carlo .................................................................8
Hình 1.3 - Các quy luật phân phối xác suất ................................................................9
Hình 2.1 - Quá trình phân tích rủi ro .........................................................................14
Hình 3.1 - S đồ mô phỏng Monte C rlo ..................................................................26
Hình 4.1 - C cấu tổ chức ......................................... Error! Bookmark not defined.
Hình 4.2 - Khu nhà ở xã hội Bec mex Hò Lợi .......................................................40
Hình 4.3 - Nhà ở n sinh xã hội Bec mex khu Hò Lợi ...........................................42
Hình 4.4 - Kết quả khảo sát luật Phân phối xác suất các yếu tố rủi ro .....................63
Hình 4.5 - Phân phối xác suất Suất đầu tư ................................................................63
Hình 4.6 - Phân phối xác suất Suất đầu tư ................................................................65
Hình 4.7 - Phân phối xác suất Lãi suất v y ...............................................................66
Hình 4.8 - Phân phối xác suất Lãi v y ngân hàng.....................................................67

Hình 4.9 - Phân phối xác suất Lãi suất v y ...............................................................68
Hình 4.10 - Phân phối xác suất Giá bán căn hộ ........................................................70
Hình 4.11 - Phân phối xác suất Giá căn hộ Nhà ở xã hội .........................................70
Hình 4.12 - Phân phối xác suất Mặt bằng thư ng mại..............................................71
Hình 4.13 - Phân phối xác suất Giá mặt bằng thư ng mại .......................................73
Hình 4.14 - Phân phối xác suất Chi phí quản lý do nh nghiệp .................................73
Hình 4.15 - Phân phối xác suất Chi phí quản lý do nh nghiệp .................................75
Hình 4.16 - Phân phối xác suất Chi phí phục vụ bán hàng .......................................75
Hình 4.17 - Phân phối xác suất Chi phí phụ vụ bán hàng .........................................77
Hình 4.18 - Gi o diện Cryst l B ll tích hợp trên Excel ............................................78
Hình 4.19 - Thực hiện mô phỏng Monte C rlo bằng Cryst l B ll ............................79


- xv -

Hình 4.20 - Một vài chỉ số thống kê NPV khi mô phỏng Monte C rlo ....................80
Hình 4.21 - Tỷ lệ phần trăm NPV .............................................................................80
Hình 4.22 - Phân phối xác suất NPV theo qu n điểm chủ đầu tư .............................81
Hình 4.23 - Phân phối xác suất NPV theo qu n điểm tổng đầu tư ...........................81
Hình 4.24 - Xác suất cộng dồn NPV theo qu n điểm chủ đầu tư .............................82
Hình 4.25 - Xác suất cộng dồn NPV theo qu n điểm tổng đầu tư ............................82
Hình 4.26 - Độ nhạy NPV theo qu n điểm chủ đầu tư .............................................83
Hình 4.27 - Độ nhạy NPV theo qu n điểm tổng đầu tư ............................................83
Hình 4.28 - Một vài chỉ số thống kê IRR khi mô phỏng Monte Carlo .....................84
Hình 4.29 - Tỷ lệ phần trăm IRR ..............................................................................85
Hình 4.30 - Phân phối xác suất IRR theo qu n điểm chủ đầu tư ..............................85
Hình 4.31 - Phân phối xác suất IRR theo qu n điểm tổng đầu tư .............................86
Hình 4.32 - Xác suất cộng dồn IRR theo qu n điểm chủ đầu tư ..............................86
Hình 4.33 - Xác suất cộng dồn IRR theo qu n điểm tổng đầu tư .............................87
Hình 4.34 - Độ nhạy IRR theo qu n điểm chủ đầu tư ..............................................87

Hình 4.35 - Độ nhạy IRR theo qu n điểm tổng đầu tư .............................................88


-1-

CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU
1.1. Giới thiệu chung về nhà ở xã hội
Trong những năm gần đây nền kinh tế Việt N m có những bước tiến đáng kể
với tốc độ tư ng đối c o Trong đó, ngành xây dựng là một trong những nền công
nghiệp đóng v i trò qu n trọng trong sự phát triển củ nền kinh tế Ngoài nhiệm vụ
tạo r c sở vật chất, tạo r vật chất phục vụ cho nhu cầu phát triển củ con người,
ngành xây dựng còn góp phần tạo nên bộ mặt mỹ qu n củ đất nước và là một trong
những yếu tố đánh giá sự phồn vinh củ xã hội Hiện n y Nhà nước đề r các mục
tiêu phát triển kinh tế, xã hội đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hó và hiện đại hó
nhằm xây dựng nước t thành một nước công nghiệp
Việc đầu tư phát triển ngành xây dựng là tất yếu để đạt được mục tiêu trên
Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng c o, tỉ trọng củ ngành xây dựng
trong nền kinh tế c ng tăng lên theo từng năm Cùng với sự ổn định về chính trị,
nền kinh tế Việt N m ngày càng phát triển và có uy tính trên trường thế giới Ngành
xây dựng đã đóng góp một phần đáng kể và có vị trí qu n trọng trong việc phát triển
kinh tế đất nước Tuy nhiên, có nhiều dự án chư đạt hiệu quả về mặt tài chính c ng
như kinh tế xã hội do tình trạng đầu tư dàn trải, hiệu quả đầu tư thấp, thất thoát vốn
ngân sách nhà nước, chậm trễ thời gi n hoàn thành đư công tình vào sử dựng, còn
chư chặt chẽ trong khâu đầu vào và đầu r sản phẩm dẫn đến tình trạng công trình
xây dựng kém chất lượng, thời gi n thi công kéo dài so với tiến độ đã đề r , gây
thiệt hại kinh tế và thời gi n cho các bên Mỗi năm tổng đầu tư toàn xã hội cho
ngành xây dựng chiếm lượng không nhỏ cụ thể: Tính chung trong gi i đoạn 2001 2005, tổng vốn đầu tư công đạt khoảng 286 nghìn tỉ đồng, chiếm trên 23% tổng vốn


-2-

đầu tư toàn xã hội; trong gi i đoạn 2006 - 2010 ước đạt trên 739 nghìn tỉ đồng,
khoảng trên 24% tổng vốn đầu tư toàn xã hội
Gi i đoạn 2011 - 2015 là một gi i đoạn khó khăn củ ngành xây dựng do ảnh
hưởng củ suy giảm kinh tế trước đó Tuy nhiên, chính phủ đã có một số chính sách
c n thiệp kịp thời gi p ngành xây dựng phát triển ổn định Hiệu quả công tác quản
lý nhà nước ngành xây dựng trong những năm qu có sự đóng góp từ các chính
sách, hệ thống văn bản pháp lý về xây dựng Hệ thống này ngày càng được hoàn
thiện và củng cố, là một trong những nhân tố qu n trọng góp phần đư tốc độ tăng
trưởng củ ngành tăng 11,2% trong năm trước, c o nhất trong 5 năm qu
Công tác phát triển nhà ở trong gi i đoạn này c ng đã có bước chuyển biến
qu n trọng, từ qu n điểm, cách tiếp cận cho đến các giải pháp thực thi Việc phát
triển nhà ở xã hội theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gi được đẩy mạnh đã góp
phần từng bước giải quyết nhu cầu nhà ở cho các nhóm đối tượng người dân có khó
khăn về nhà ở Diện tích nhà ở cả nước tăng nh nh theo từng năm, diện tích bình
quân nhà ở toàn quốc tăng từ 17,5m2 sàn/người năm 2010 lên khoảng 20,9m2
sàn/người năm 2014 (tăng 1,3 m2 sàn/người so với năm 2013); đến cuối năm 2015
dự kiến đạt khoảng 22 m2 sàn/người (trong đó: Tại khu vực đô thị là 26m2
sàn/người; khu vực nông thôn là 20 m2 sàn/người) Các chư ng trình phát triển nhà
ở xã hội trọng điểm đạt được nhiều kết quả tích cực, đã từng bước cải thiện n i ở
cho hàng trăm ngàn hộ gi đình, cá nhân có khó khăn về nhà ở, góp phần đảm bảo
chính sách n sinh xã hội và nhận được sự đồng thuận c o củ các tổ chức, c qu n
Trung ư ng, chính quyền các đị phư ng và các tầng lớp dân cư trong cả nước
Chất lượng nhà ở được cải thiện, từng bước đáp ứng nhu cầu sinh hoạt củ nhân
dân; nhiều khu nhà ở mới kh ng tr ng đã và đ ng dần dần th y thế các khu nhà ở c
bị xuống cấp, hư hỏng Nhiều khu dân cư mới, tuyến phố mới được hình thành, góp
phần vào việc chỉnh tr ng bộ mặt đô thị
Tập trung tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản; Bộ Xây dựng đã
chủ trì, phối hợp với các đị phư ng rà soát, đánh giá toàn diện tình hình các dự án

-3-

phát triển đô thị và phát triển nhà ở; đề xuất các nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn
và đã được đư vào Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 củ Chính phủ và đề
xuất trình Chính phủ b n hành Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/08/2014 về sử
đổi, bổ sung Nghị quyết số 02/NQ-CP; b n hành kịp thời các Thông tư hướng dẫn
chi tiết việc chuyển đổi các dự án nhà ở thư ng mại s ng nhà ở xã hội, c ng như
các điều kiện và thủ tục để do nh nghiệp được v y đầu tư và người dân v y để thuê,
thuê mu , mu nhà ở xã hội, nhà ở thư ng mại diện tích nhỏ, giá bán thấp từ gói hỗ
trợ 30 000 tỷ đồng Đến n y, thị trường bất động sản s u một thời gi n trầm lắng đã
được phục hồi, thể hiện qu các yếu tố: giá cả ổn định; th nh khoản tăng; c cấu
hàng hó được điều chỉnh hợp lý, hướng tới người thu nhập trung bình và thấp; tồn
kho bất động sản liên tục giảm [1].
Như đã nêu trên, để kích thích cho thị trường bất động sản phát triển, đồng
thời chăm lo đời sống cho người dân có thu nhập thấp thì bên cạnh các Dự án nhà
thư ng mại Chính phủ có nhiều ưu đãi để phát triển loại hình Dự án Nhà ở xã hội.
Về các văn bản pháp qui để thi hành Dự án Nhà ở xã hội có Nghị định số
188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 củ Chính phủ về Phát triển và quản
lý nhà ở xã hội [2], và Thông tư 08/2014/TT-BXD củ Bộ Xây dựng b n hành ngày
ngày 23 tháng 5 năm 2014 [3] để hướng dẫn Nghị định trên Hiện n y, văn bản mới
đã th y thế Nghị định số 188/2013/NĐ-CP là Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về
Phát triển và quản lý nhà ở xã hội củ Chính phủ b n hành ngày 20 tháng 10 năm
2015 [4] Văn bản này đã thể hiện mối qu n tâm c o h n nữ củ Chính phủ đối với
người l o động có thu nhập thấp và nghĩ vụ trách nhiệm củ các nhà đầu tư Cụ
thể, tại điều 5 Nghị định này quy định về Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với
các dự án phát triển nhà ở thư ng mại, dự án đầu tư phát triển đô thị là "Chủ đầu tư
dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt
quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các
đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành

20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng


-4-

được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ
thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội". Trong khi đó tại điều 6 về xác định Quỹ đất
để phát triển nhà ở xã hội đối với các khu công nghiệp có ghi "(1) Trường hợp khu
công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành thì Ban quản lý khu công nghiệp của
địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm
tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội
cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy hoạch đã
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và chuyển giao cho chủ đầu tư dự án xây
dựng nhà ở xã hội được lựa chọn theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này đảm
nhận việc triển khai thực hiện dự án. Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu
tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội được phân bổ một phần hoặc toàn bộ
vào giá thành kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp đó. (2) Trường hợp khu công
nghiệp đã hình thành mà chưa có hoặc chưa đáp ứng đủ nhà ở cho công nhân,
người lao động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm
định, phê duyệt (hoặc điều chỉnh quy hoạch) để bổ sung quỹ đất phù hợp phát triển
nhà ở xã hội; thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất để giao cho
chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn theo quy định tại Điều 8 của
Nghị định này đảm nhận việc triển khai thực hiện dự án. Chi phí bồi thường giải
phóng mặt bằng được trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại
cho địa phương." Điều này cho thấy công tác xây dựng Nhà ở xã hội c ng là một
nhiệm vụ, là nghĩ vụ củ nhà đầu tư trong công cuộc xây dựng phát triển kinh tế
đất nước
1.2. Xác định vấn đề nghiên cứu
Đối với Bình Dư ng, hiện n y ngành công nghiệp tỉnh đ ng trên đà phát
triển, l o động ngoài khu vực tập trung về tỉnh do đó nhu cầu nhà ở lớn, một số dự

án nhà ở n sinh xã hội (An sinh xã hội) đã được quy hoạch nhưng chậm triển kh i,
bàn gi o đư vào sử dụng còn chậm trễ, các vấn đề An sinh xã hội phục vụ đời sống
củ công nhân ở các khu công nghiệp phát triển chư c o Rõ ràng là khi đáp ứng
được nhu cầu nhà ở cho các cán bộ công nhân viên, công nhân, sinh viên

những


-5-

người mà số đông là dân nhập cư, sẽ gi p họ ổn định cuộc sống, họ gắng bó với
Bình Dư ng h n Điều này làm yếu tố hiệu quả kinh tế - xã hội trong các dự án nhà
ở xã hội (Nhà ở xã hội) chắc chắn được nâng c o Bên cạnh đó, do các đối tượng ở
diện được mu Nhà ở xã hội thường có thu nhập thấp, mức tích l y không c o,
trong khi đó mức giá bán căn hộ Nhà ở xã hội thường bị khống chế thấp do vấn đề
An sinh xã hội nên hiệu quả về mặt tài chính cần được được xem xét kỹ, gi p nhà
đầu tư có cái nhìn rõ ràng h n để họ mạnh dạng góp t y cùng với nhà nước để hỗ
trợ xây dựng kinh tế xã hội cho tỉnh nhà
Vì vậy đề tài Phân tích rủi ro tài chính trong các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh
Bình Dương bằng phương pháp mô phỏng Monte Carlo áp dụng cho khu nhà ở xã
hội Hòa Lợi đây là một nghiên cứu cần thiết, có thể kỳ vọng hỗ trợ cho các nhà đầu
tư có thể dự báo khái quát được hiệu quả tài chính trong việc thực hiện xây dựng
Nhà ở xã hội tại đị bàn tỉnh Bình Dư ng
1.3. Mục tiêu nghiên cứu
1.3.1. Mục tiêu tổng quát
Mục tiêu củ luận văn “Phân tích rủi ro tài chính trong các dự án nhà ở
xã hội ở tỉnh Bình Dương bằng phương pháp mô phỏng Monte Carlo áp dụng cho
khu nhà ở xã hội Hòa Lợi” là tìm hiểu ảnh hưởng củ các yếu tố chi phí đầu vào để
thực hiện dự án như suất đầu tư xây dựng, lãi suất v y, giá bán tác động đến các chỉ
số tài chính như IRR, NPV

1.3.2. Mục tiêu cụ thể
Mục tiêu chi tiết được thực hiện để đạt được mục đích nghiên cứu trong
luận văn này gồm:
 Xác định các thông số Dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi;
 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến tài chính củ dự án;
 Phân tích tài chính dự án;


-6-

 Xác định xu hướng ảnh hưởng củ các loại chi phí, do nh thu với các chỉ số
tài chính bằng phần mềm Cryst l B ll với kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo.
 Đánh giá các rủi ro và đề xuất các biện pháp hạn chế rủi ro
1.4. Phƣơng pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng
1.4.1 Quy trình nghiên cứu
Th m khảo tạp
chí, sách, các
nghiên cứu và
dự án tư ng tự

Đặt vấn đề
Xác định đề tài nghiên cứu

Thu thập dữ liệu từ
chủ đầu tư dự án Nhà
ở xã hội Hò Lợi

Phân tích, nhận dạng rủi ro

Phân tích tài chính dự án

Nhà ở xã hội Hò Lợi

Mô phỏng rủi ro định lượng
(Mô phỏng Monte-Carlo)

Kết luận & Kiến nghị
Hình 1.1 - Quy trình nghiên cứu
Trong phân tích và quản lý rủi ro trải qu các quá trình chính: phân tích nhận
dạng rủi ro, đánh giá xếp hạng rủi ro, phân tích rủi ro, điều chỉnh kế hoạch phù hợp
với rủi ro, giám sát và kiểm soát rủi ro
1.4.1.1. Phân tích rủi ro
Trước hết ch ng t phải nghiên cứu các tài liệu từ các dự án tư ng tự để tìm hiểu
những rủi ro đã xảy r đối với dự án đó, từ đó nhận dạng s bộ rủi ro dự án S u đó


-7-

dùng các kỷ thuật phân tích rủi ro để phân tích cụ thể rủi ro dự án đ ng chuẩn bị đầu
tư
Có nhiều kỷ thuật phân tích rủi ro nhưng do thời gi n nghiên cứu củ luận văn
có hạn ch ng t chọn phư ng áp thống kê mô tả là phỏng vấn chuyên gi , lập bảng
câu hỏi khảo sát xác định các nhân tố rủi ro ảnh hưởng tới dự án Các biến cố rủi ro
cần xác định rõ thời đoạn xảy r biến cố để có hướng giải quyết s u này
1.4.1.2. Định lượng rủi ro
Trước khi định lượng rủi ro ch ng t cần phân loại các rủi ro, mối qu n hệ các
rủi ro để có thể chọn hàm phân phối phù hợp đư vào mô hình
S u khi đánh giá, xếp hạng các rủi ro thì ch ng t tiến hành mô phỏng đánh giá
tác động củ từng biến cố, sự biến thiên củ rủi ro thứ (y) nào đó sẽ làm ảnh hưởng
như thế nào đến tổng thể dự án
1.4.1.3. Giám sát và kiểm soát rủi ro

Các biến cố rủi ro cần được xác định rõ:
1. Tên củ rủi ro
2. Mô tả rủi ro (phân loại rủi ro)
3. Thời gi n rủi ro có thể xảy r
4. Người chịu trách nhiệm về rủi ro đó, th m chiếu tới cầu tr c phân chi công
việc
5. Xác xuất biến cố rủi ro có thể xảy r
6. Tác động củ các biến cố rủi ro
Từ việc xác định rõ các đặc tính củ yếu tố rủi ro từ đó ch ng t đề r các
biện pháp giám sát, kiểm soát rủi ro
 Xác định rõ khoảng thời gi n xảy r , trong gi n đoạn nào củ dự án từ đó
th m chiếu tới cấu tr c phân chi công việc để phân công nhân lực xử lý
 Xác định rõ xác xuất, mức độ tác động để đề r biện pháp kiểm soát là
tránh, chuyển (chuyển rủi ro cho đối tác qu các hợp đồng), chấp nhận,


-8-

giảm nhẹ, phát huy rủi ro tốt
4.1.2. Thu thập dữ liệu
Thông tin dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi được thu thập qu các số liệu đã có
củ chủ đầu tư, đ n vị thi công và các đ n vị tư vấn Ngoài r , các thông tin nghiên
cứu về rủi ro tài chính củ dự án xây dựng c ng được xem xét từ các nguồn báo đài,
tạp chí và các đề tài nghiên cứu trước đó
1.4.3. Mô phỏng Monte-Carlo (dùng phần mềm Crystal Ball)
Lập mô hình bài toán trên Excel

Xác định các biến nhạy cảm và không chắc chắn
Xác định và định nghĩ các biến cố tư ng quan
Định nghĩ các dự báo

Thiết lập các thông số chạy mô phỏng

Tạo các báo cáo

Phân tích các kết quả

Hình 1.2 - Lưu đồ mô phỏng Monte-Carlo
Trình tự mô phỏng Monte-C rlo b o gồm các bước [5]:
1. Xác định biến rủi ro:
Biến rủi ro là những biến mà sự th y đổi củ nó sẽ ảnh hưởng đến kết quả dự
án Trên c sở phân tích độ nhạy, phân tích tình huốn có thể nhận biết các biến rủi
ro qu n trọng Thống kê dữ liệu qu n sát trong quá khứ củ biến nghiên cứu Đư r