Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại công ty tnhh mtv địa ốc minh trần
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.1 MB, 113 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
́
h
tê
́H
uê
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
̣c K
in
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ho
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ
ại
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT NỀN CỦA KHÁCH HÀNG
Tr
ươ
̀ng
Đ
TẠI CƠNG TY TNHH MTV ĐỊA ỐC MINH TRẦN
HỒNG THỊ BÉ
Khóa học: 2016 - 2020
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
́
tê
́H
uê
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
̣c K
in
h
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ho
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT NỀN CỦA KHÁCH HÀNG
Tr
ươ
̀ng
Đ
ại
TẠI CÔNG TY ĐỊA ỐC MINH TRẦN
Họ và tên sinh viên: Hoàng Thị Bé
Lớp: K50A – QTKD
Giáo viên hướng dẫn:
TS. Hồng Trọng Hùng
Niên khóa: 2016-2020
Huế, tháng 5 năm 2020
Khóa luận tốt nghiệp
Lời Cám Ơn
Trong q trình thực tập và hoàn thành đề tài : “Các nhân tố ảnh hưởng đến ý
định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty TNHH MTV Địa Ốc
Minh Trần”, em đã nhận được sự giúp đỡ rất nhiệt tình của tất cả mọi người.
́
uê
Trước hết em xin gửi lời cám ơn sâu sắc đến tất cả quý thầy, cô giáo trong
́H
trường Đại Học Kinh Tế Huế, đặc biệt là những thầy cô Khoa Quản trị kinh doanh đã
truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm và chia sẻ những bài học quý báu trong quá trình
tê
bốn năm em ngồi trên giảng đường đại học. Kiến thức mà em thu nhận được khơng chỉ
h
là nền tảng cho q trình thực hiện nghiên cứu này mà còn là hành trang thiết thực
in
trong q trình cơng tác và làm việc của em sau này.
̣c K
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy TS. Hồng Trọng Hùng, người đã
tận tình chỉ dạy, trực tiếp hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thiện đề
ho
tài này.
Em xin chân thành cám ơn Ban lãnh đạo, các phòng ban, các bộ phận và tồn
ại
thể anh chị tại Cơng ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ,
Đ
hỗ trợ em trong quá trình thực tập.
̀ng
Em cũng xin gửi lời cám ơn đến gia đình, người thân và những người bạn bè đã
Tr
ươ
bên cạnh giúp đỡ em trong quá trình em thực hiện đề tài này.
Do thời gian cũng như kinh nghiệm có nhiều hạn chế nên đề tài khơng tránh khỏi
một số sai sót và khiếm khuyết. Vì vậy rất mong nhận được sự góp ý của mọi người,
đặc biệt là quý thầy cô giáo để em có thể hồn thiện đề tài này.
Xin chân thành cám ơn!
Thành phố Huế, tháng 04 năm 2020
Sinh viên thực hiện
Hoàng Thị Bé
SVTH: Hoàng Thị Bé
i
Khóa luận tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
MTV
Một thành viên
TTBĐS
Thị trường bất động sản
BĐS
Bất động sản
Tr
ươ
̀ng
Đ
ại
ho
̣c K
in
h
tê
́H
́
Chữ viết đầy đủ
uê
Chữ viết tắt
SVTH: Hoàng Thị Bé
ii
Khóa luận tốt nghiệp
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN................................................................................................................................................ i
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .........................................................................................ii
MỤC LỤC .....................................................................................................................................iii
DANH MỤC BẢNG....................................................................................................................vi
DANH MỤC MÔ HÌNH, SƠ ĐỒ .............................................................................................vii
́
uê
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ............................................................................................................vii
́H
1: Lý do chọn đề tài........................................................................................................................ 1
2: Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................................................. 2
tê
2.1: Mục tiêu tổng quát .................................................................................................................. 2
h
2.2: Mục tiêu cụ thể........................................................................................................................ 2
in
3: Đối tượng nghiên cứu................................................................................................................ 2
̣c K
4: Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................................... 2
5.1: Quy trình nghiên cứu:............................................................................................................. 3
ho
5.2: Phương pháp nghiên cứu: ...................................................................................................... 3
5.2.1: Phương pháp thu thập dữ liệu:............................................................................................ 3
ại
5.2.2: Phương pháp xử lý và phân tích số liệu: ........................................................................... 4
Đ
PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU....................................................... 8
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN.............................................................. 8
̀ng
1.1.Vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản và đầu tư bất động sản ............................... 8
Tr
ươ
1.1.1. Khái niệm liên quan đến bất động sản............................................................................... 8
1.1.2. Đặc điểm và phân loại bất động sản, bất động sản đất nền ............................................. 9
1.1.2.1.Đặc điểm bất động sản ...................................................................................................... 9
1.1.2.2.Phân loại bất động sản.....................................................................................................11
1.1.2.3: Phân loại và đặc điểm của bất động sản đất nền .........................................................12
1.1.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản .............................................................................12
1.2. Một số lý luận về hành vi tiêu dùng....................................................................................14
1.2.1. Khái niệm về hành vi người tiêu dùng.............................................................................14
1.2.2: Mô hình hành vi mua của người tiêu dùng .....................................................................15
1.2.3. Mơ hình các nhân tố ảnh hưởng đến hành vi của người tiêu dùng...............................16
SVTH: Hoàng Thị Bé
iii
Khóa luận tốt nghiệp
1.3. Q trình ra quyết định mua của khách hàng.....................................................................24
1.4. Khái quát chung về thị trường bất động sản.......................................................................27
1.4.1. Khái quát chung về tình hình bất động sản cả nước.......................................................27
1.4.2. Khái quát chung tình hình bất động sản tại Đà Nẵng.....................................................29
1.5. Một số mơ hình nghiên cứu: ................................................................................................30
1.5.1. Các mơ hình nghiên cứu liên quan: .................................................................................30
1.5.2. Mơ hình nghiên cứu đề xuất:............................................................................................32
́
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN ĐẤT NỀN CỦA KHÁCH HÀNG TẠI CÔNG TY ĐỊA ỐC MINH TRẦN.....36
́H
2.1. Tổng quan về công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần...................................................36
tê
2.1.1 Giới thiệu chung về công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần .....................................36
2.1.1.1. Tầm nhìn và sứ mệnh.....................................................................................................37
in
h
2.1.1.2 Hoạt động cộng đồng: .....................................................................................................37
̣c K
2.1.1.3. Các Công ty thành viên.................................................................................................. 39
2.1.1.4. Các dự án đất nền nổi bật:..............................................................................................41
2.1.1.5. Cơ cấu tổ chức quản lý của Công ty:............................................................................45
ho
2.1.2: Cơ cấu và tình hình lao động tại Cơng ty Địa Ốc Minh Trần giai đoạn 2017-2019... 49
2.1.3: Tình hình kết quả kinh doanh của Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần trong giai
ại
đoạn 2017-2019............................................................................................................................52
Đ
2.1.4. Tình hình đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần
̀ng
trong thời gian qua........................................................................................................................53
2.2. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách
Tr
ươ
hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần...........................................................................................54
2.2.1 Đặc điểm mẫu nghiên cứu ................................................................................................. 54
2.2.2. Đặc điểm hành vi của khách hàng về đầu tư bất động sản ............................................56
2.2.3. Đánh giá độ tin cậy của thang đo .....................................................................................58
2.2.4. Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysic – EFA).............................60
2.2.4.1: Kiểm định KMO và Bartlett’s biến độc lập................................................................. 60
2.2.4.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA đối với biến độc lập...............................................60
2.2.4.3. Kiểm định KMO và Bartlett’s Test biến phụ thuộc ....................................................62
2.2.5. Kiểm định sự phù hợp của mơ hình.................................................................................63
2.2.5.1: Kiểm định sự tương quan giữa biến độc lập và biến phụ thuộc ................................63
SVTH: Hoàng Thị Bé
iv
Khóa luận tốt nghiệp
2.2.5.2: Đánh giá sự phù hợp của mơ hình ................................................................................64
2.2.5.3. Xem xét sự tương quan, đa cộng tuyến ........................................................................65
2.2.5.4: Kiểm định sự phù hợp của mơ hình..............................................................................65
2.2.5.5: Phương trình hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư ...............................65
2.2.6. Đánh giá của khách hàng về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất
nền của khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần. ................................................................69
2.2.6.1. Đánh giá của khách hàng đối với yếu tố thương hiệu.................................................69
́
uê
2.2.6.2. Đánh giá của khách hàng đối với yếu tố giá ................................................................70
2.2.6.3. Đánh giá của khách hàng đối với yếu tố sản phẩm.....................................................71
́H
2.2.6.4. Đánh giá của khách hàng đối với yếu tố chăm sóc khách hàng................................. 71
tê
2.2.6.5. Đánh giá của khách hàng đối với yếu tố ý định đầu tư...............................................72
CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
in
h
SẢN ĐẤT NỀN CỦA KHÁCH HÀNG TẠI CÔNG TY TNHH MTV ĐỊA ỐC MINH
̣c K
TRẦN............................................................................................................................................73
3.1. Định hướng của Công ty TNHH MTV Địa Ốc Mình Trần trong thời gian tới..............73
3.2. Một số giải pháp nâng cao quyết định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại
ho
Công Ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần................................................................................73
3.2.1: Nhóm giải pháp về thương hiệu.......................................................................................73
ại
3.2.2: Nhóm giải pháp về giá ......................................................................................................74
Đ
3.2.3: Nhóm giải pháp về sản phẩm ...........................................................................................75
̀ng
3.2.4: Nhóm giải pháp về chăm sóc khách hàng.....................................................................................75
3.2.5: Nhóm giải pháp về nhân viên bán hàng..........................................................................76
Tr
ươ
3.2.6: Nhóm giải pháp về phương thức thanh toán…………………………………………...76
PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................78
3.1. Kết luận.................................................................................................................................. 78
3.2. Kiến nghị................................................................................................................................79
3.2.1. Đối với nhà nước ...............................................................................................................79
3.2.2. Đối với Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần.........................................................79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..............................................................................80
PHỤ LỤC ....................................................................................................................................81
SVTH: Hoàng Thị Bé
v
Khóa luận tốt nghiệp
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1: Tình hình lao động tại Công ty Địa Ốc Minh Trần ......................................49
Bảng 1.2: Tình hình kết quả kinh doanh của Cơng ty Địa Ốc Minh Trần giai đoạn
2017-2019 ......................................................................................................................52
Bảng 1.3: Đặc điểm mẫu điều tra ..................................................................................55
́
uê
Bảng 1.4: Công ty đầu tư bất động sản .........................................................................56
́H
Bảng 1.5: Phương án đầu tư ..........................................................................................57
tê
Bảng 1.6: Thời gian tham gia bất động sản...................................................................57
Bảng 1.7: Kết quả kiểm định độ tin cậy của các biến độc lập.......................................58
in
h
Bảng 1.8: Kết quả kiển định độ tin cậy của biến phụ thuộc..........................................59
̣c K
Bảng 1.9: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s biến độc lập .....................................60
Bảng 1.10: Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA biến độc lập .............................61
ho
Bảng 1.11: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s biến phụ thuộc ...............................62
Bảng 1.12: Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA biến phụ thuộc .........................63
ại
Bảng 1.13: Kết quả phân tích tương quan Pearson .......................................................63
Đ
Bảng 1.14: Kết quả đánh giá sự phù hợp của mơ hình..................................................64
Bảng 1.15: Kết quả kiểm định ANOVA .......................................................................65
̀ng
Bảng 1.16: Hệ số phân tích hồi quy ..............................................................................67
Tr
ươ
Bảng 1.17: Đánh giá của khách hàng đối với nhân tố “Thương hiệu”..........................69
Bảng 1.18: Đánh giá của khách hàng đối với nhân tố “Giá” ........................................70
Bảng 1.19: Đánh giá của khách hàng đối với nhân tố “Sản phẩm” ..............................71
Bảng 1.20: Đánh giá của khách hàng đối với nhân tố “Chăm sóc khách hàng” ...........71
Bảng 1.21: Đánh giá của khách hàng đối với nhân tố “Ý định đầu tư” ........................72
SVTH: Hoàng Thị Bé
vi
Khóa luận tốt nghiệp
DANH MỤC MƠ HÌNH, SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1.1: Quy trình nghiên cứu .....................................................................................3
Sơ đồ 1.2: Cơ cấu tổ chức Cơng ty Địa Ốc Minh Trần .................................................45
Mơ hình 1.1: Mơ hình hành vi người tiêu dùng ............................................................16
Mơ hình 1.2: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua của khách hàng ...................16
́
Mơ hình 1.3: Tháp nhu cầu theo Maslow (Philip Kotler, 2005) ...................................21
Mơ hình 1.4: Quyết định mua của khách hàng..............................................................24
Tr
ươ
̀ng
Đ
ại
ho
̣c K
in
h
tê
́H
Mơ hình 1.5: Mơ hình nghiên cứu đề xuất ....................................................................32
SVTH: Hoàng Thị Bé
vii
Khóa luận tốt nghiệp
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
1: Lý do chọn đề tài
Thị trường bất động sản ngày càng có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc
dân, góp phần thúc đẩy q trình hiện đại hóa và đơ thị hóa, mang lại nhiều giải pháp
nhà ở cho nhiều tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn đầu tư, mang lại
́
uê
nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.
Trong đó, bất động sản đất nền đang có xu hướng phát triển sôi động. Các dự án
́H
pháp lý tốt vẫn đang không ngừng tăng giá đồng thời kết quả bán hàng vẫn luôn khá
tê
tốt. Theo nhận định của giới chuyên môn, nhu cầu tăng cao trong khi nguồn cung đất
nền thì vẫn hạn chế, do đó hứa hẹn một thị trường bất động sản đất nền đầy sôi động
in
h
sẽ diễn ra trong tương lai.
̣c K
Tại Việt Nam, các dự án bất động sản đất nền ở nhiều địa phương đã được hình
thành và từng bước phát triển. Trong đó, Đà Nẵng là một “điểm nóng” nhận được sự
ho
quan tâm của nhiều giới đầu tư. Chính vì thế, tại Thành phố Đà Nẵng, bất động sản trở
thành nguồn đóng góp đáng kể cho sự phát triển kinh tế xã hội của Thành phố với vai
ại
trò huy động vốn thúc đẩy sản xuất phát triển, đóng góp vào việc tăng thu ngân sách
Đ
của Thành phố và ổn định đời sống xã hội. Tại đây, các Công ty về bất động sản liên
tục mọc lên ngày càng nhiều tạo nên sự nhộn nhịp cho thị trường bất động sản. Đồng
̀ng
thời, cũng đã có những sự thăng hoa khi liên tục thiết lập những bảng giá mới. Đặc
Tr
ươ
biệt, là phân khúc đất nền với nhiều triển vọng, đem lại nguồn lợi nhuận to lớn cho
giới đầu tư bởi tính thanh khoản cao và có khả năng tự chủ trong xây dựng.
Hiện nay, Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần là một trong những Công ty
bất động sản hàng đầu tại Đà Nẵng được nhiều nhà đầu tư lựa chọn với nhiều loại hình
đa dạng và nổi bật là các sản phầm đất nền, đây là nguồn đem lại doanh thu lớn nhất
cho Cơng ty tính đến thời điểm này. Tuy nhiên, để đáp ứng tốt hơn nhu cầu và giữ
chân khách hàng, tạo nên một lợi thế cạnh tranh với nhiều công ty khác về bất động
sản tại Đà Nẵng, Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần cần phải nắm bắt được tiêu
chí lựa chọn và hành vi mua đất nền của khách hàng. Hiểu được điều này, Công ty đã
có những nghiên cứu và phân tích về nhu cầu cũng như thị trường bất động sản. Tuy
SVTH: Hoàng Thị Bé
1
Khóa luận tốt nghiệp
nhiên chưa có nghiên cứu nào cụ thể về nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền của
khách hàng.
Vì vậy, trong thời gian thực tập tại công ty, tác giả quyết định lựa chọn đề tài
“Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại
Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần” làm khóa luận tốt nghiệp của mình.
2: Mục tiêu nghiên cứu
2.1: Mục tiêu tổng quát
́
uê
Tìm hiểu các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư BĐS đất nền của khách hàng
́H
tại Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần. Đề xuất các giải pháp đối với Công ty
tê
TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần nhằm thu hút khách hàng và đáp ứng những nhu cầu
của khách hàng một cách tốt nhất.
in
h
2.2: Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận và thực tiễn về ý định và hành vi của khách hàng
̣c K
- Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư BĐS đất nền của khách hàng
tại Công ty Địa Ốc Minh Trần
ho
- Xác định mức độ tác động của các nhân tố đến ý định đầu tư BĐS đất nền của
ại
khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần
Đ
-Đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao ý định đầu tư BĐS đất nền của
khách hàng tại công ty Địa Ốc Minh Trần
̀ng
3: Đối tượng nghiên cứu
Tr
ươ
- Ý định đầu tư của khách hàng vào bất động sản đất nền của Công ty Địa Ốc
Minh Trần tại thành phố Đà Nẵng
- Đối tượng khảo sát: Khách hàng đã, đang và có tiềm năng đầu tư bất động sản
tại Công ty Địa Ốc Minh Trần.
4: Phạm vi nghiên cứu
- Về thời gian:
Số liệu thứ cấp nghiên cứu liên quan giai đoạn 2017 – 2019
Số liệu sơ cấp khảo sát trong vòng 3 tháng, từ tháng 1/2020 – 3/2020
- Về không gian: Địa bàn thành phố Đà Nẵng
SVTH: Hoàng Thị Bé
2
Khóa luận tốt nghiệp
- Về nội dung: Xác định những nhân tố tác động đến ý định đầu tư bất động sản
đất nền của khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần.
5: Quy trình và phương pháp nghiên cứu:
5.1: Quy trình nghiên cứu:
Sơ đồ 1.1: Quy trình nghiên cứu
Cơ sở lý thuyết và
thực tiễn
Điều tra thử
́
́H
uê
Lập bảng hỏi
Không phù
hợp
ho
̣c K
Điều chỉnh
bảng hỏi
in
h
tê
Phù hợp
Tiến hành
điều tra
̀ng
Đ
ại
Bảng hỏi
chính thức
Tr
ươ
Viết báo cáo
Xử lý và
phân tích số
liệu
5.2: Phương pháp nghiên cứu:
5.2.1: Phương pháp thu thập dữ liệu:
Đối với dữ liệu thứ cấp:
- Các tài liệu, sách báo, tạp chí và các đề tài nghiên cứu khác có liên quan.
- Thơng tin, số liệu liên quan đến hoạt động của công ty từ website, các phịng
ban của cơng ty cung cấp.
SVTH: Hồng Thị Bé
3
Khóa luận tốt nghiệp
Đối với số liệu sơ cấp:
Tiến hành thu thập thông tin bằng cách điều tra bằng bảng hỏi khách hàng đã,
đang và có tiềm năng đầu tư bất động sản đất nền của Công ty Địa Ốc Minh Trần.
Phương pháp xác định kích cỡ mẫu:
Theo Hair & các cộng sự (1998): để tiến hành phân tích nhân tố khám phá (EFA)
kích thước mẫu tối thiểu để đảm bảo tính đại diện cho tổng thể theo nguyên tắc cỡ mẫu
được chọn phải gấp 5 lần số biến độc lập.
́
uê
Theo nghiên cứu của Hoàng Trọng Chu & Chu Nguyễn Mộng Ngọc - 2005 “số
́H
quan sát (cỡ mẫu) ít nhất phải bằng 4 hay 5 số lần biến trong phân tích nhân tố”.
tê
Ngồi ra theo Tabachnick & Fidell (1991), để phân tích hồi quy đạt kết quả tốt
nhất thì kích thước mẫu phải thỏa mãn cơng thức n >= 8m + 50. Trong đó n là kích
in
h
thước mẫu và m là số biến độc lập của mơ hình. Như vậy theo công thức này với số
biến độc lập của mơ hình là m = 6 thì cỡ mẫu sẽ là 8x6 +50 = 98.
̣c K
Như vậy, từ những phương pháp xác định kích cỡ mẫu nêu trên, nghiên cứu này
được thực hiện trên 26 biến quan sát nên số mẫu điều tra theo nghiên cứu này là 4 x 26
ho
= 104 (khách hàng).
ại
Để đảm bảo chất lượng mẫu, hạn chế rủi ro trong quá trình điều tra và loại bỏ các
bảng hỏi khơng hợp lệ thì mẫu điều tra được tăng lên 120 mẫu.
Đ
Phương pháp chọn mẫu:
̀ng
Do điều kiện thực tế cần phải khảo sát các khách hàng đã, đang và có tiềm năng
Tr
ươ
đầu tư bất động sản đất nền tại Công ty, đồng thời việc tiếp cận với khách hàng khó
khăn nên tác giả đã tiến hành chọn mẫu theo phương pháp phi ngẫu nhiên.
5.2.2: Phương pháp xử lý và phân tích số liệu:
Sau khi tiến hành điều tra phỏng vấn bằng bảng hỏi, nghiên cứu tiến hành thu
thập bảng hỏi, nhập, điều chỉnh, mã hóa và làm sạch dữ liệu. Tiếp theo sử dụng
phương pháp thống kê mơ tả, kiểm định thang đo, phân tích nhân tố khám phá… bằng
phần mềm SPSS 20.0, Excel để thực hiện phân tích cần thiết cho nghiên cứu. Cụ thể
như sau:
Thống kê mơ tả: Số liệu phân tích xong được trình bày dưới dạng bảng biểu và
đồ thị nhằm minh họa rõ ràng hơn cho kết quả nghiên cứu. Dựa vào kết quả thống kê
SVTH: Hoàng Thị Bé
4
Khóa luận tốt nghiệp
đó, tổng hợp để biết đặc điểm của đối tượng điều tra thơng qua các tiêu chí tần số
(Frequency), biểu đồ, giá trị trung bình, độ lệch chuẩn, phương sai,…
Kiểm định độ tin cậy của thang đo: Tiến hành kiểm tra độ tin cậy của thang đo
thông qua hệ số Cronbach’s Alpha. Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc
(2008, trang 24) “ Nhiều nhà nghiên cứu đồng ý rằng khi Cronbach’s Alpha từ 0,8 trở
lên đến gần 1 thì thang đo lường là tốt, từ 0,7 đến gần 0,8 là sử dụng được. Cũng có
nhà nghiên cứu đề nghị rằng Cronbach’s Alpha từ 0,6 trở lên là có thể sử dụng được
́
uê
trong trường hợp khái niệm thang đo lường là mới hoặc đối với người trả lời trong bối
́H
cảnh nghiên cứu”. Cụ thể:
tê
Hệ số Cronbach’s Alpha lớn hơn 0,8 : hệ số tương quan cao.
Hệ số Cronbach’s Alpha từ 0,7 đến 0,8 : chấp nhận được.
in
h
Hệ số Cronbach’s Alpha từ 0,6 đến 0,7 : chấp nhận được nếu thang đo mới.
Bên cạnh đó địi hỏi hệ số tương quan tổng thể (total correlation) phải lớn hơn
̣c K
0,3. Các biến có hệ số tương quan biến tổng (item-total correction) nhỏ hơn 0,3 sẽ bị
loại và tiêu chuẩn chọn thang đo là nó có độ tin cậy Cronbach Alpha từ 0,6 trở lên
ho
(Nunnally & Burnstein, 1994).
ại
Phân tích nhân tố khám phá: (Exploratory Factor Analysis, gọi tắt là phương
Đ
pháp EFA). Phân tích nhân tố khám phá được sử dụng để rút gọn tập nhiều biến quan
sát phụ thuộc lẫn nhau thành một tập biến (gọi là các nhân tố) ít hơn để chúng có ý
̀ng
nghĩa hơn nhưng vẫn chứa đựng hầu hết thông tin của tập biến ban đầu (theo Hair &
Tr
ươ
cộng sự, 1998). Mục tiêu của phân tích EFA nhằm rút gọn những nhóm nhân tố ảnh
hưởng đến ý định đầu tư BĐS đất nền của khách hàng. Cụ thể, nghiên cứu này sử
dụng:
-Kiểm định KMO: Hệ số Kaiser-Mayer-Olkin (KMO) là chỉ số dùng để xem xét
sự thích hợp của phân tích nhân tố. Trị số của KMO lớn (giữa 0,5 và 1) là điều kiện đủ
để phân tích nhân tố là thích hợp, cịn nếu như trị số này nhỏ hơn 0,5 thì phân tích
nhân tố có khả năng khơng thích hợp với các dữ liệu. Đồng nghĩa với việc phân tích
nhân tố chỉ được sử dụng khi hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) có giá trị từ 0.5 đến 1.
-Số lượng nhân tố: được xác định dựa trên chỉ số Eigenvalue đại diện cho phần
biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố. Theo tiêu chuẩn Kaiser (Kaiser Criterion),
SVTH: Hoàng Thị Bé
5
Khóa luận tốt nghiệp
các nhân tố kém quan trọng bị loại bỏ, chỉ giữ lại những nhân tố quan trọng bằng cách
xem xét giá trị Eigenvalue. Chỉ có nhân tố nào có điểm dừng Eigenvalue (đại diện cho
phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố) lớn hơn 1 và tổng phương sai trích
(Cumulative % Extraction Sums of Squared Loadings) lớn hơn 50% mới được giữ lại
trong mơ hình phân tích. Hệ số tải nhân tố (factor loading) đạt yêu cầu phải thỏa mãn
các điều kiện:
• Một nhân tố phải có ít nhất 2 biến.
́
• Hệ số tải nhân tố phải lớn hơn 0.5.
́H
• Hệ số tải nhân tố lớn hơn 0.5 chỉ trên một nhân tố trong cùng một biến.
tê
- Ma trận nhân tố (Compoment Matrix): Ma trận nhân tố chứa các hệ số biển diễn
các tiêu chuẩn hóa bằng các nhân tố (mỗi biến là một đa thức của các nhân tố). Trong
in
h
đó, hệ số tải nhân tố biểu diễn mối tương quan giữa các biến và các nhân tố, hệ số này
cho biết các biến và các nhân tố có liên quan chặt chẽ với nhau hay khơng, từ đó kết
̣c K
luận có nên loại bỏ biến hay tiếp tục tiến hành các bước phân tích tiếp theo.
Phương pháp xoay nhân tố được chọn là Varimax procedure: xoay nguyên gốc
ho
các nhân tố để tối thiểu hóa số lượng biến có hệ số lớn tại cùng một nhân tố nhằm tăng
ại
cường khả năng giải thích nhân tố. Biến nào có hệ số tải nhân tố < 0,5 sẽ bị loại khỏi
Đ
mơ hình nghiên cứu, chỉ những biến nào có hệ số tải nhân tố > 0,5 mới được đưa vào
các phân tích tiếp theo.
̀ng
Theo lý thuyết, hệ số tải nhân tố (Factor Loading) phải thỏa mãn điều kiện lớn
Tr
ươ
hơn hoặc bằng 0,5. Theo Hair & ctg (1998), Factor Loading là chỉ tiêu để đảm bảo
mức ý nghĩa thiết thực của EFA, Factor Loading > 0,3 được xem là mức tối thiểu và
được khuyên dùng nếu cỡ mẫu lớn hơn 350. Factor Loading > 0,4 được xem là quan
trọng, Factor Loading > 0,5 được xem là có ý nghĩa thực tiễn. Vì vậy, tác giả chọn giá
trị Factor Loading > 0,5 với cỡ mẫu là 120.
Xây dựng phương trình hồi quy:
Phân tích hồi quy tuyến tính bội: được sử dụng để mơ hình hố mối quan hệ nhân
quả giữa các biến, trong đó một biến gọi là biến phụ thuộc (hay biến được giải thích)
và các biến kia là các biến độc lập (hay biến giải thích). Mơ hình này sẽ mơ tả hình
thức của mối liên hệ và mức độ tác động của các biến độc lập lên biến phụ thuộc. Phân
SVTH: Hoàng Thị Bé
6
Khóa luận tốt nghiệp
tích hồi quy được thực hiện bằng phương pháp hồi quy từng bước với phần mềm
SPSS.
Để phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư của khách hàng vào sản
phẩm BĐS đất nền của Cơng ty Địa Ốc Minh Trần, mơ hình hồi quy các nhân tố ảnh
hưởng đến ý định đầu tư của khách hàng vào sản phẩm BĐS đất nền của Công ty Địa
Ốc Minh Trần có dạng tổng quát như sau:
Y = β0 + β1 * X1 + β2 * X2 + β3 * X3 + β4 * X4 + β5 * X5 + β6 * X6 + ε
́
uê
Trong đó:
́H
Y: là biến phụ thuộc phản ánh ý định đầu tư của khách hàng
tê
Xi (i=1...7): là các biến độc lập, phản ánh các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu
tư của khách hàng
in
h
βi (i=1...7): Các hệ số hồi quy
Hằng số ε: Sai số
̣c K
Mức độ phù hợp của mơ hình được đánh giá bằng hệ số R2 điều chỉnh. Giá trị R2
điều chỉnh khơng phụ thuộc vào độ lệch phóng đại của R2 do đó được sử dụng phù
Tr
ươ
̀ng
Đ
ại
ho
hợp với hồi quy tuyến tính đa biến.
SVTH: Hồng Thị Bé
7
Khóa luận tốt nghiệp
PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
1.1.Vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản và đầu tư bất động sản
1.1.1. Khái niệm liên quan đến bất động sản
Khái niệm bất động sản
́
uê
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt
́H
Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, cơng trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng
tê
đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
h
Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật (ở một
in
số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai
̣c K
và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh
viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khống chất ở dưới mảnh
ho
đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động,lều, nhà tạm thì khơng
)
ại
được xem là bất động sản (Theo Oxford English Dictionary online, trích
Đ
Khái niệm bất động sản đất nền
̀ng
Đất nền là khái niệm dùng để chỉ những lơ đất hầu như chưa có tác động của con
Tr
ươ
người, như đào lắp, san đất, vẫn giữ ngun trạng thái ban đầu. Hay nói chính xác hơn,
đất nền là đất chưa xây dựng, chỉ là đất trống, khi mua thì bạn phải xây dựng mới ở được.
Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê,
thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường và
có sự quản lý của Nhà nước.
Khái niệm đầu tư và đầu tư bất động sản
Hoạt động đầu tư (gọi tắt là đầu tư) là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài
chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp
hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật
SVTH: Hoàng Thị Bé
8
Khóa luận tốt nghiệp
của nền kinh tế. Xuất phát từ phạm vi phát huy tác dụng của các kết quả đầu tư, có thể
có những cách hiểu khác nhau về đầu tư.
Đầu tư theo nghĩa rộng là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các
hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai
lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Nguồn lực có thể là tiền, là
tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ. Các kết quả đạt được có thể là sự
tăng thêm các tài sản tài chính, tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và nguồn lực.
́
uê
Đầu tư theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở
́H
hiện tại nhằm đêm lại cho nền kinh tế - xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn
tê
các nguồn lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó.
Từ đây có khái niệm về đầu tư như sau: Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn
in
h
lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh
trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội.
̣c K
Đầu tư bất động sản là khái niệm dùng để chỉ những người có nguồn vốn, họ
tham gia phát triển các loại hình bất động sản khác nhau (mua đi bán lại), sau một thời
ho
gian (dài hoặc ngắn), các bất động sản trở thành tài sản bị động giúp nhà đầu tư thu
ại
được lợi nhuận cao hơn.
Đ
Về bản chất, việc đầu tư bất động sản cũng giống như các hoạt động kinh doanh
mua bán thông thường. Bạn mua bất động sản với một mức giá thấp và bán lại với giá
̀ng
cao hơn để thu được lợi nhuận từ khoản chênh lệch đó.
Tr
ươ
1.1.2. Đặc điểm và phân loại bất động sản, bất động sản đất nền
1.1.2.1.Đặc điểm bất động sản
Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ
thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa
phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và khơng di dời được của
đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS
cạnh nhau đều có những yếu tố khơng giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai
BĐS hồn tồn giống nhau vì chúng có vị trí khơng gian khác nhau kể cả hai cơng
SVTH: Hồng Thị Bé
9
Khóa luận tốt nghiệp
trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một tồ cao ốc thì các căn
phịng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngồi ra, chính các nhà đầu tư, kiến
trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc
thoả mãn sở thích cá nhân v.v..
Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
khơng thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc
́
và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được
́H
cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu
tê
của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
in
h
chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử
dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi
̣c K
thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc
và cơng trình xây dựng bị lão hố và hư hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử
ho
dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi
ại
ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được
Đ
mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế
của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế
̀ng
của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công
Tr
ươ
nghiệp, nhà ở phổ thơng là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hố
BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một q trình sử dụng, lại có
thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS rất phong phú và đa
dạng, khơng bao giờ cạn.
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các cơng
trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu
vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của
BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
SVTH: Hoàng Thị Bé
10
Khóa luận tốt nghiệp
Các tính chất khác:
- Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong q trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng
thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu
sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
́
Hàng hố BĐS địi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hố
́H
thơng thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài.
tê
Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
in
h
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hố thơng
thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác
̣c K
nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý
xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và
ho
hình thức BĐS.
ại
1.1.2.2.Phân loại bất động sản
Đ
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân
thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
̀ng
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và cơng
Tr
ươ
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở
làm việc. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các
tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức
tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có
tác động rất lớn đến quá trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước cũng như phát
triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm đại đa số các giao
dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, …
SVTH: Hoàng Thị Bé
11
Khóa luận tốt nghiệp
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
1.1.2.3: Phân loại và đặc điểm của bất động sản đất nền
Đất nền có hai loại là đất nền dự án và đất nền thổ cư, trong đó đất nền dự án là
lơ đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, vẫn nguyên trạng thái ban đầu và
chưa tiến hành xây dựng. Còn đất nền thổ cư là thửa đất ở của người dân, cũng chưa
́
uê
xây dựng gì. Hai loại đất này chỉ khác ở chủ sỡ hữu, một là của dự án (chủ đầu tư),
́H
một là của người dân địa phương bình thường
tê
Đặc điểm của bất động sản đất nền
Tính pháp lý
in
h
Đất nền dự án: Yếu tố pháp lý được đảm bảo 100%, bạn sẽ hoàn toàn yên tâm về
độ an tồn trong việc sở hữu lơ đất. Những lô đất nền dự án thường đều đã được kiểm
̣c K
duyệt của cơ quan nhà nước, vì chỉ có như thế thì chủ đầu tư mới được phép quy hoạch
và kinh doanh bán đất nền.
ho
Đất nền thổ cư: Yếu tố pháp lý có phần nguy hiểm và dễ gặp rủi ro hơn so với đất
ại
nền dự án, việc kiểm tra giấy tờ cũng khá phức tạp. Có rất nhiều trường hợp làm giả
Đ
giấy tờ hoặc miếng đất chưa có sổ đỏ riêng, điều này ảnh hưởng rất lớn đến việc sở
hữu mảnh đất này cũng như việc kinh doanh bán nó.
̀ng
Cơ sở hạ tầng và tiện ích
Tr
ươ
Đất nền dự án: Đây là ưu điểm vượt trội của đất nền dự án so với đất nền thổ cư.
Hạ tầng của loại đất này được quy hoạch rõ ràng, đồng bộ với hệ thống điện nước, hệ
thống phòng cháy chữa cháy,…cùng tiện ích đa dạng, hiện đại như trung tâm thương
mại, trường học, bệnh viện, công viên,…
Đất nền thổ cư: vì đất nền thổ cư nằm trong khu dân cư nên việc quy hoạch đồng
bộ, hiện đại về cơ sở hạ tầng và tiện ích cơng cộng khơng phải là việc dễ dàng.
1.1.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Tính tách biệt giữa hàng hóa và điểm giao dịch
- Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau
- Kiểm tra thực địa, xác định tính có thật và độ chính xác của thơng tin
SVTH: Hồng Thị Bé
12
Khóa luận tốt nghiệp
- Đăng ký pháp lý đối với BĐS
Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp các biến
động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý, thay đổi điều kiện môi trường, …)
Thị trường BĐS mang tính vùng, khu vực và không tập trung
Thị trường BĐS thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất
địa phương với quy mơ và trình độ khác nhau, điều này xuất phát từ sự phát triển
không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ phát
́
uê
triển kinh tế - văn hóa - xã hội. Các quan hệ cung cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh
́H
hưởng trong phạm vi vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng
tê
chậm đến các vùng địa phương khác.
Thị trường BĐS mang tính khơng tập trung mà trải rộng trên ở mọi vùng trên đất
in
h
nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng khơng thể đem bán ở
vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mơ
̣c K
và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền do điều
kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội khác nhau dẫn đến quy
ho
mơ và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị
Đ
nông thôn, miền núi.
ại
có quy mơ và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sơi động hơn thị trường ở
Cung và cầu về BĐS ít co giãn và lạc hậu so với giá cả
̀ng
Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS. Thời
Tr
ươ
gian tạo ra hàng hoá thường lâu hơn các hàng hố khác (thơng tin về đất đai, dự án đầu
tư, thủ tục xin phép xây dựng, thủ tục chuyển nhượng, thiết kế thi cơng cơng trình…
Chính sách của Nhà nước có tác động rất mạnh mẽ đến sự bình ổn của thị trường.
TTBĐS có sự thay đổi về cầu, sẽ có sự thay đổi về giá cả BĐS, cầu tăng sẽ kéo giá
BĐS tăng theo.
TTBĐS khó thâm nhập
- Hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn
- Người mua và bán thường ít có kinh nghiệm
- Q trình mua bán thường gồm nhiều thủ tục phức tạp và không phải ai cũng
nắm vững.
SVTH: Hoàng Thị Bé
13
Khóa luận tốt nghiệp
- Tính minh bạch của thị trường không cao dẫn đến nhiều rủi ro về pháp lý
Việc tham gia và rút khỏi thị trường là một vấn đề khó khăn và phức tạp:
- Thời gian tạo ra hàng hóa BĐS thường lâu hơn các tài sản khác.
- Người tham gia tạo nên BĐS thường phải tìm hiểu thông tin, làm thủ tục
chuyển nhượng hoặc xin cấp đất đai.
- Để có được BĐS phải lập dự án đầu tư xây dựng, phải làm thủ tục xin phép xây
dựng, tiến hành thiết kế và thi cơng cơng trình, …
́
Những công việc này cần rất nhiều thời gian và nguồn lực mạnh, vì vậy việc rút
́H
ra khỏi thị trường sẽ rất khó khăn và phức tạp.
tê
Hoạt động của TTBĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nước
Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của TTBĐS. Sự
in
h
tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt động
của thị trường này. Để TTBĐS vận hành hiệu quả, Nhà nước cần phải đảm bảo tính
̣c K
pháp lý cho các hàng hoá BĐS giao dịch và phải kiểm soát được các hoạt động giao
dịch trên TTBĐS…
ho
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo
ại
của TTBĐS.
1.2. Một số lý luận về hành vi tiêu dùng
Đ
1.2.1. Khái niệm về hành vi người tiêu dùng
̀ng
Theo GS.TS Trần Minh Đạo (2009), hành vi người tiêu dùng là toàn bộ hành
Tr
ươ
động mà người tiêu dùng bộc lộ ra trong quá trình điều tra, mua sắm, sử dụng, đánh
giá cho hàng hóa dịch vụ nhằm thỏa mãn nhu cầu của họ. Cũng có thể coi hành vi
người tiêu dùng là cách thức mà người tiêu dùng sẽ thực hiện để đưa ra các quyết định
sử dụng tài sản của mình (tiền bạc, thời gian, cơng sức,...) liên quan đến việc mua sắm
và sử dụng hàng hóa, dịch vụ nhằm thỏa mãn nhu cầu cá nhân.
Theo Philip Kotler (2004), trong marketing, nhà tiếp thị nghiên cứu hành vi
người tiêu dùng với mục đích nhận biết nhu cầu, sở thích, thói quen của họ, cụ thể là
xem người tiêu dùng muốn mua gì, sao họ lại mua sản phẩm, dịch vụ đó, tại sao họ
mua nhãn hiệu đó, họ mua như thế nào, mua ở đâu, khi nào mua và mức độ mua ra sao
SVTH: Hoàng Thị Bé
14
Khóa luận tốt nghiệp
để xây dựng chiến lược marketing thúc đẩy người tiêu dùng mua sắm sản phẩm, dịch
vụ của mình.
Tóm lại hành vi của người tiêu dùng là một loạt các quyết định về việc mua cái
gì, tại sao, khi nào, như thế nào, nơi nào, bao nhiêu, bao lâu một lần, liệu như thế thì
sao mà mỗi cá nhân, nhóm người tiêu dùng phải có quyết định qua thời gian về việc
chọn dùng sản phẩm, dịch vụ, ý tưởng hoặc các hoạt động… Những suy nghĩ và cảm
nhận của con người trong quá trình mua sắm và tiêu dùng, là năng động và tương các
́
vì nó chịu tác động bởi những yếu tố từ mơi trường bên ngồi và có sự tác động trở lại
́H
đối với mơi trường ấy.
tê
Các nhà tiếp thị cần nghiên cứu kỹ hành vi khách hàng nhằm mục đích nắm bắt
được nhu cầu, sở thích, thói quen của họ để xây dựng được chiến lược Marketing phù
in
h
hợp, từ đó thúc đẩy khách hàng mua sản phẩm, dịch vụ của mình. Các doanh nghiệp
phải nghiên cứu hành vi khách hàng để triển khai được các sản phẩm mới và xây dựng
̣c K
chiến lược Marketing kích thích việc mua hàng. Chẳng hạn như thiết kế các sản phẩm
có chức năng, hình dáng, kích thước, bao bì, màu sắc phù hợp với thị hiếu và sở thích
ho
của khách hàng mục tiêu và thu hút sự chú ý của khách hàng.
ại
1.2.2: Mơ hình hành vi mua của người tiêu dùng
Đ
Nghiên cứu hành vi người tiêu dùng hiện nay cịn vượt xa hơn các khía cạnh nói
trên. Đó là, các doanh nghiệp tìm hiều xem người tiêu dùng có nhận thức được các lợi
̀ng
ích của sản phẩm, dịch vụ họ đã mua hay không, cảm nhận và đánh giá như thế nào
Tr
ươ
sau khi sử dụng sản phẩm, dịch vụ. Vì điều này sẽ tác động đến hành vi mua sau đó
của người tiêu dùng và tác động đến việc thông tin về sản phẩm đến những người tiêu
dung khác. Do vậy các doanh nghiệp các nhà tiếp thị phải hiểu được nhu cầu và các
yếu tố ảnh hưởng, chi phối đến hành vi mua sắm của khách hàng.
Trong điều kiện cạnh tranh thị trường ngày càng trở nên gia tăng cả về quy mô
lẫn cường độ, đặc biệt là sự mở rộng của thị trường khu vực và quốc tế, thì việc nắm
bắt nhu cầu mong muốn và đặc điểm hành vi người tiêu dùng ở từng khu vực, từng địa
phương và từng nền văn hóa, tơn giáo ngày càng quan trọng đối với doanh nghiệp
trong kinh doanh ngày nay. Theo Philip Kotler, mơ hình nghiên cứu hành vi mua của
người tiêu dùng bao gồm các phần sau:
SVTH: Hoàng Thị Bé
15
Khóa luận tốt nghiệp
Các nhân tố
Hộp đen thức
kích thích
của người tiêu dùng
Phản ứng người tiêu dùng
Marketing Môi trường
Lựa chọn sản phẩm
Sản phẩm
Kinh tế
Các đặc tính
Q trình
Lựa chọn nhãn hiệu
Giá cả
Chính trị
người tiêu
quyết định
Lựa chọn nhà cung cấp
Phân phối
Văn hóa
dùng
mua
Lựa chọn thời gian
Xúc tiến
Cơng nghệ
́
́H
Khối lượng mua
tê
Mơ hình 1.1: Mơ hình hành vi người tiêu dùng
(Nguồn: Philip Kotler, 2002)
in
h
1.2.3. Mơ hình các nhân tố ảnh hưởng đến hành vi của người tiêu dùng
̣c K
Quá trình mua của khách hàng chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố, trong đó có
các yếu tố mà doanh nghiệp cũng như những nhà quản trị khơng thể kiểm sốt được
ho
như: Yếu tố văn hóa, xã hội, cá nhân…Mơ hình các nhân tố ảnh hưởng đến hành vi
người tiêu dùng sẽ được minh họa qua sơ đồ sau:
ại
Văn hóa
Xã hội
- Nhánh văn
-Nhóm tham
hóa
khảo
̀ng
Đ
- Nền văn hóa
- Gia đình
hội
- Vai trị và địa
Tr
ươ
- Tầng lớp xã
vị
Cá nhân
-Tuổi và giai
đoạn của chu
kỳ sống
- Nghề nghiệp
- Hoàn cảnh
kinh tế
- Lối sống
- Nhân cách và
tự ý thức
Tâm lý
- Động cơ
Người mua
- Nhận thức
- Hiểu biết
- Niềm tin và
thái độ
Mơ hình 1.2: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua của khách hàng
(Nguồn: Philip Kotler, 2005)
SVTH: Hoàng Thị Bé
16
