Hoan thien cong tac quan ly tai san dam bao la BDS trong CV tai SGD1 NHCTVN CQ 442850 LE THI THU

MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU..........................................................................................................................1
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY CỦA NHTM......................................................................3
1.1. Tài sản bảo đảm trong cho vay của NHTM.............................................3
1.1.1 Hoạt động cho vay của NHTM ...............................................................3
1.1.2. Đảm bảo an toàn trong cho vay của NHTM........................................6
1.1.3. Tài sản bảo đảm.......................................................................................9
1.2. Công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản trong cho vay của
NHTM.................................................................................................................12
1.2.1. Khái niệm và nội dung công tác quản trị tài sản bảo đảm..................12
1.2.2. Công tác quản trị tài sản bảo đảm là BĐS............................................19
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản trị tài sản bảo đảm là BĐS. 24
1.3.1. Các nhân tố chủ quan ............................................................................24
1.3.2. Các nhân tố khách quan ........................................................................25
CHƯƠNG HAI. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI SỞ GIAO DỊCH I - NHCT VN...............................28
2.1. Giới thiệu chung về sở giao dịch I - NHCT VN.......................................28
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển............................................................28
2.1.2. Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban...............................................29
2.1.3. Hoạt động kinh doanh tại sở giao dịch I - NHCT VN..........................32
2.1.4. Mục tiêu nhiệm vụ kinh doanh..............................................................34
2.2. Thực trạng công tác quản lý tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt
động cho vay tại sở giao dịch I - NHCT VN....................................................37
2.2.1. Tình hình cho vay có tài sản bảo đảm tại SGD I-NHCTVN...............38
2.2.2. Thực trạng công tác quản trị TSBĐ là BĐS tại SGD I- NHCTVN....39
2.3. Đánh giá thực trạng....................................................................................43
2.3.1. Những kết quả đạt được ........................................................................43
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân ........................................................................45
1

CHƯƠNG BA. HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI SỞ GIAO DỊCH I - NHCT VN...................................................................52
3.1. Quan điểm - định hướng trong công tác quản trị tài sản bảo đảm của
sở giao dịch I - NHCT VN.................................................................................52
3.1.1. Mục tiêu phát triển tổng thể...................................................................52
3.1.2. Quan điểm định hướng trong công tác quản trị TSBĐ.......................56
3.2. Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất
động sản tại sở giao dịch I - NHCT VN...........................................................58
3.2.1. Các giải pháp chung................................................................................58
3.2.2. Các giải pháp cụ thể ...............................................................................64
3.3. Kiến nghị.....................................................................................................67
3.3.1. Đối với NHNN..........................................................................................67
3.3.2. Đối với NHCT VN...................................................................................69
3.3.3. Đối với các cơ quan có thẩm quyền.......................................................70
KẾT LUẬN........................................................................................................73
2

PHẦN MỞ ĐẦU
Sau 20 năm cùng với sự nghiệp đổi mới đất nước, hệ thống ngân hàng
thương mại ở Việt Nam đã có những bước phát triển vượt bậc, lớn mạnh về mọi
mặt, kể cả số lượng, quy mô và chất lượng, đóng góp xứng đáng vào công cuộc
công nghiệp hóa - hiên đại hóa nền kinh tế. Tuy nhiên, trong một môi trường
kinh tế luôn thay đổi thì hoạt động của ngân hàng có rất nhiều biến động và rủi
ro. Đặc biệt, hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và cũng gặp nhiều rủi ro
nhất đòi hỏi ngân hàng phải thường xuyên quản lý hoạt động này. Đảm bảo cho
vay trở thành một tiêu chuẩn chất lượng quan trọng của quan hệ giữa ngân hàng
và khách hàng. Tuy nhiên, không phải ngân hàng nào cũng đăt cho mình những
yêu cầu phải giải quyết đầy đủ và chặt chẽ về quy trình thực hiện đảm bảo cho
vay, đặc biệt là công tác quản trị tài sản bảo đảm. Hà Nội là Trung tâm của cả

nước nơi mà các hoạt động kinh tế diễn ra sôi động và luôn biến động không
ngừng. Nằm ở Trung tâm thủ đô Hà Nội, Sở giao dịch I ngân hàng Công thương
Việt Nam là chi nhánh Ngân hàng được đánh giá là hoạt động có hiệu quả liên
tục nhiều năm. Hoạt động Ngân hàng luôn bám sát định hướng kinh doanh của
toàn hệ thống, đồng thời bám sát chủ trương, định hướng, chính sách của Đảng
và Nhà Nước. Qua quá trình thực tập tại sở giao dịch I, em đã được học hỏi
nhiều về hoạt động tác nghiệp tại Ngân hàng nói chung và công tác cho vay có
bảo đảm nói riêng. Tại đây, công tác quản trị tài sản bảo đảm trong cho vay đã
được xây dựng và hoàn thiện từng bước. Tại các NHTM nói riêng và Sở giao
dịch I nói chung, loại tài sản có giá trị lớn chủ yếu được dùng làm đảm bảo là
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, trong những năm gần
đây, khi mà thị trường bất động sản luôn biến động và nhiều văn bản pháp luật
liên quan đến đất đai ra đời và còn nhiều bất cập thì vấn đề quản trị loại tài sản
bảo đảm này trở thành một vấn đề cấp thiết hơn bao giờ hết. Nhận định được
điều đó nên em chọn đề tài “ Hoàn thiện công tác quản trị tài sản bảo đảm là
bất động sản trong hoạt động cho vay tại SGD I - NHCTVN”
3

Kết cấu của đề tài, ngoài phần mở đầu và kết luận, gồm 3 phần:
Chương I: Tổng quan về công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản trong
cho vay của NHTM.
Chương II: Thực trạng công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản trong
cho vay tại SGD I - NHCTVN.
Chương III: Hoàn thiện công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản trong
cho vay tại SGD I – NHCTVN
4

CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
LÀ BĐS TRONG CHO VAY CỦA NHTM
1.1. Tài sản bảo đảm trong cho vay của NHTM

1.1.1.Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.1.1.1. Hoạt động cơ bản của NHTM
a. Nhận tiền gửi và cung cấp các dịch vụ thanh toán cho khách hàng
Với chức năng làm trung gian tài chính của nền kinh tế, NHTM thực
hiện tập trung huy động vốn tạm thời nhàn rỗi trong xã hội và sử dụng để cho
vay. Thông qua hoạt động này, NHTM đáp ứng kịp thời và đầy đủ nhu cầu về
vốn cho toàn bộ nền kinh tế, tạo điều kiện cho các pháp nhân và thể nhân duy trì
quá trình sản xuất, kinh doanh được liên tục, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Các
ngân hàng thương mại thu hút vốn bằng cách nhận tiền gửi của các tổ chức và
các cá nhân ( tiền gửi giao thanh toán, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm, tiền
gửi của các ngân hàng khác).Thông qua hoạt động nhận tiền gửi, các ngân hàng
thể hiện vai trò nổi bật của mình là huy động các nguồn vốn trong nền kinh tế-
xã hội và cung ứng trở lại cho nền kinh tế, cho các cá nhân và Chính phủ.
Để hỗ trợ hoạt động thu hút tiền gửi, các ngân hàng còn cung cấp cho
khách hàng các dịch vụ về thanh toán. Quá trình cung cấp các dịch vụ thanh
toán của ngân hàng không chỉ làm tăng thêm khả năng mở rộng hoạt động nhận
tiền gửi của bản thân ngân hàng, mà còn làm tăng tốc độ lưu chuyển tiền tệ,
giảm lượng tiền mặt trong lưu thông, tiết kiệm vốn cho nền kinh tế.
b. Hoạt động cho vay
Cho vay là hoạt động quan trọng nhất của các ngân hàng nói riêng và của
các trung gian tài chính nói chung, chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng tài sản,
tạo thu nhập từ lãi lớn nhất và cũng là hoạt động mang lại rủi ro cao nhất. Các
ngân hàng sử dụng số tiền đã huy động được để cho vay nhằm mục đích kiếm
lời. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại gồm cho vay đối với cá nhân,
5

doanh nghiệp, cho vay đối với Chính phủ, các ngân hàng và các tổ chức tài
chính khác…
Vì cho vay là hoạt động quan trọng và chủ yếu của ngân hàng nên việc
bảo đảm an toàn và hiệu quả trong quá trình cho vay là yêu cầu cao nhất đối với

hoạt động của ngân hàng.
c. Hoạt động đầu tư
Ngân hàng đầu tư vào chứng khoán, bất động sản, tài sản cho thuê...
Hoạt động đầu tư có thể mang lại lợi nhuận rất lớn, nhưng cũng có thể đưa lại
những tổn thất nặng nề cho ngân hàng. Do vậy để đảm bảo an toàn cho ngân
hàng, Luật nhiều nước cấm hoặc hạn chế ngân hàng thương mại trực tiếp đầu tư
vào một số lĩnh vực.
d. Các hoạt động khác
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, NHTM với vai trò là một trung
gian tài chính ngày càng mở rộng các hoạt động của mình. Ngoài các nghiệp vụ
nêu trên, các ngân hàng còn tiến hành nhiều hoạt động khác với mục đích đa
dạng hóa các hoạt động nhằm phân tán rủi ro, tăng lãi, tận dụng lợi thế là một
trung gian tài chính. Các hoạt động này bao gồm: kinh doanh ngoại hối, kinh
doanh kim loại quý và đá quý, thanh toán hộ, bảo lãnh, thông tin tư vấn, ủy thác...
1.1.1.2. Khái niệm và phân loại cho vay của ngân hàng thương mại
a. Khái niệm
Cho vay là hoạt động kinh doanh chính của ngân hàng thương mại
(thường chiếm 70% tỷ trọng tài sản của NH), là hoạt động sinh lời chủ yếu cũng
như tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng.Lãi thu được từ cho vay là nguồn thu
nhập cơ bản để bù đắp chi phí trả lãi tiền gửi, chi phí kinh doanh và quản lý, bù
đắp rủi ro và đảm bảo thu nhập ròng của ngân hàng. Cho vay của ngân hàng
thương mại là việc ngân hàng tài trợ cho khách hàng với cam kết khách hàng
phải hoàn trả lại gốc và lãi.
6

b. Phân loại cho vay
- Phân loại cho vay theo thời hạn vay: cho vay ngắn hạn, cho vay trung
hạn, cho vay dài hạn.
Cho vay ngắn hạn (cho vay vốn lưu động) là các khoản vay có thời hạn
dưới 12 tháng. Cho vay ngắn hạn nhằm tài trợ cho việc dự trữ hàng hóa, các

khoản phải thu, chi phí sản xuất...
Cho vay trung và dài hạn (cho vay vốn cố định) là các khoản vay có thời
hạn từ một năm trở nên. Cho vay trung hạn thường có thời hạn từ trên một năm
đến 5 năm. Cho vay dài hạn từ 5 đến 10 năm hoặc dài hơn. Các tài sản cố định
như phương tiện vận tải, một số cây trồng vật nuôi, trang thiết bị chóng hao mòn
có yêu cầu được tài trợ từ trên 1 năm tới 5 năm. Công trình xây dựng như nhà, sân
bay, cầu đường, máy móc có giá trị lớn, thường có thời gian sử dụng lâu có yêu
cầu tài trợ trên 5 năm, có thể tới 10 hoặc 30 năm. Nợ trung hạn và dài hạn chủ yếu
được hoàn trả từ lợi nhuận và khấu hao tài sản hình thành bằng vốn vay. Phân loại
cho vay theo thời hạn có ý nghĩa quan trọng đối với ngân hàng thương mại. Thời
hạn liên quan mật thiết đến tính an toàn và sinh lợi của khoản cho vay.
- Phân loại cho vay theo mục đích: cho vay sản xuất và cho vay tiêu dùng.
Ngân hàng cho vay các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nhằm tăng dự
trữ, thay đổi thiết bị, trồng mới... Vốn vay sẽ tham gia vào chu kỳ kinh doanh
của khách hàng và được thu hồi từng phần khi khách hàng có thu nhập. Khả
năng trả nợ của khách hàng, trong trường hợp này, phụ thuộc vào thu nhập mang
lại từ chính việc sử dụng vốn vay.
Ngân hàng cho vay đối với người tiêu dùng nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu
dùng trước trả tiền sau. Khách hàng trả nợ ngân hàng từ thu nhập của mình trong
nhiều trường hợp không liên quan trực tiếp tới việc sử dụng tiền vay.
- Phân loại cho vay theo điều kiện và hình thức bảo đảm.
Cho vay có bảo đảm là việc cho vay của ngân hàng thương mại có dựa
trên việc cầm cố thế chấp tài sản thuộc sở hữu (hoặc sử dụng) của người vay
7

được đưa ra làm vật bảo đảm cho khoản vay. Các tài sản có thể là vàng, trái
phiếu, giấy tờ có giá khác, các khoản phải thu, đất đai, nhà cửa, cổ phiếu, bảo
lãnh của bên thứ ba... Nếu người vay không trả đúng hạn như cam kết, ngân
hàng có quyền bán các tài sản để thu nợ.
Cho vay không có bảo đảm bằng tài sản là việc cho vay của ngân hàng

dựa trên uy tín, năng lực tài chính và khả năng tạo thu nhập đủ mức để trả nợ
khoản vay của người vay. Trong trường hợp kháchh hàng không trả nợ hoặc trả
nợ không đầy đủ, ngân hàng phải gánh chịu tổn thất.
1.1.2. Đảm bảo an toàn trong cho vay của ngân hàng thương mại
1.1.2.1. Khái niệm an toàn trong cho vay của ngân hàng thương mại.
Khi tham gia vào quan hệ tín dụng các doanh nghiệp vay vốn và các
ngân hàng đều phải quán triệt các nguyên tắc tín dụng. Một trong những nguyên
tắc đó là phải thu đủ và đúng hạn cả gốc và lãi tiền đã cho vay. Tuy nhiên, khả
năng người vay không trả hoặc trả nợ vay không đầy đủ, đúng hạn luôn là rủi ro
tiềm ẩn đối với các ngân hàng thương mại. Do vây, an toàn trong cho vay là việc
ngân hàng cho vay ra và thu hồi cả gốc và lãi đúng hạn.
1.1.2.2. Sự cần thiết phải đảm bảo an toàn trong cho vay.
Hoạt động của ngân hàng thương mại luôn đòi hỏi xu thế an toàn và ổn
định, thể hiên ở một số một sau đây:
Về phía hoạt động của các ngân hàng, lịch sử nghiệp vụ NHTM đã ghi
nhận nhiều trường hợp ngân hàng phá sản và khủng hoảng ngân hàng:
Khủng hoảng Ngân hàng đi theo suy thoái kinh tế 1929-1933: Trong
vòng 4 năm (1930-1933), làn sóng phá sản ngân hàng tràn từ áo, Đức, Anh sang
Mỹ. Riêng Mỹ có 9096 ngân hàng phải ngừng hoạt động, gây ra sự mất mát cho
người gửi tiền, cho cổ đông và các chủ nợ đến 2,5 tỷ USD và dẫn đến thắt chặt
đáng kể cung tiền tệ.
Một loạt đổ bể ngân hàng từ giữa những năm 1970 đến những năm 1980:
Năm 1974 chứng kiến sự thất bại của ngân hàng Bankhaus Herstatt của Đức,
8

Ngân hàng Quốc gia Franklin cảu Mỹ. Như vậy, nếu không có sự an toàn và ổn
định thì các ngân hàng sẽ không tồn tại và phát triển được để đáp ứng yêu cầu
của kinh tế thị trường.
Về phía khách hàng vay tiền ngân hàng, các doanh nghiệp là các khách
hàng vay vốn và giao dịch với ngân hàng cũng thường xuyên gặp phải những rủi

ro nhất định:
Ở CHLB Đức, trong những năm kinh tế bị khủng hoảng 1967 có 3.930
doanh nghiệp tuyên bố phá sản, thì trong những năm kinh tế không bị lâm vào
khủng hoảng (1981) có tới 11.590 doanh nghiệp tuyên bố phá sản với số tiền vỡ
nợ là 15 tỷ Mác.
Ngân hàng muốn tồn tại và phát triển thì phải hoạt động sinh lời. Môi
trường khách hàng như vậy đòi hỏi các ngân hàng phải lựa chọn khách hàng qua
việc nắm thông tin, phân tích và đánh giá khách hàng chính xác, đồng thời phải
có những biện pháp phòng ngừa và chống đỡ các rủi ro lan truyền.
Về phía khách hàng gửi tiền ngân hàng, hiện nay người gửi tiền không
đơn thuần là người chỉ gửi tiền như trước đây. Khách hàng gửi tiền đã có độ
nhạy cảm rất cao với thị trường. Họ giữ tiền để nhằm mục đích sinh lợi chứ
không đơn thuần là bảo quản tiền tại ngân hàng. Cạnh tranh cho phép họ lựa
chọn phưong pháp giữ tiền có lợi nhất. Do vậy, các yếu tố như tâm lý, thói quen,
tập quán… đều có tác động đến nhóm khách hàng này và họ có thể gây những
ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động ngân hàng, thậm chí đến mức có thể làm ngân
hàng phá sản. Bởi vậy, các ngân hàng phải tính đến các yếu tố này trong hoạt
động của mình.
Như vậy, hoạt động của các ngân hàng phải đảm bảo an toàn và ổn định
bởi hoạt động của ngân hàng là lĩnh vực rất nhạy cảm. Nếu không được như vậy
thì những rủi ro xảy ra trong hoạt động ngân hàng sẽ có tác động và ản hưởng
sâu sắc đến mọi mặt đời sống kinh tế, chính trị xã hội của đất nước. Do vậy,
đảm bảo an toàn và ổn định trong hoạt động của ngân hàng là cần thiết hơn
nhiều so với bất kỳ một lĩnh vực kinh doanh nào khác của nền kinh tế.
9

1.1.2.3. Các hình thức bảo đảm tiền vay của NHTM
Căn cứ vào năng lực tài chính của khách hàng vay, tính khả thi và hiệu
quả của khoản vay và tình hình thực tế. Ngân hàng có thể lựa chọn áp dụng một
hoặc một số biện pháp đảm bảo tiền vay được nêu dưới đây:

a. Cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay
Cầm cố là hình thức theo đó người nhận tài trợ của ngân hàng phải
chuyển quyền kiểm soát TSBĐ sang cho ngân hàng trong thời gian cam kết
(thường là thời gian nhận tài trợ). Ngân hàng yêu cầu cầm cố khi xét thấy việc
khách hàng nắm giữ TSBĐ là không an toàn cho ngân hàng. Thường đó là các
tài sản mà khách hàng dễ bán, chuyển nhượng Cầm cố thích hợp với những tài
sản ngân hàng có thể kiểm soát và bảo quản tương đối chắc chắn, đồng thời,
việc ngân hàng nắm giữ không ảnh hưởng đến quá trình hoạt động của người
nhận tài trợ, ví dụ như các chứng khoán, các hợp đồng, sổ tiết kiệm, ngoại tệ
mạnh, kim loại quý.
b. Thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay
Là hình thức theo đó người nhận tài trợ phải chuyển các giấy tờ chứng
nhận sở hữu (hoặc sử dụng) các tài sản bảo đảm sang cho ngân hàng nắm giữ
trong thời gian cam kết. Theo quy định của Luật Dân sự và Luật Đất đai có hai
loại thế chấp: bất động sản hoặc giá trị quyền sử dụng đất. Ngoài ra, máy móc,
trang thiết bị, tàu biển và máy bay cũng được sử dụng để thế chấp theo quy định
của pháp luật.Đảm bảo bằng thế chấp cho phép người nhận tài trợ sử dụng
TSBĐ phục vụ cho hoạt động kinh doanh. Đó là một thuận lợi. Tuy nhiên, quá
trình sử dụng sẽ làm biến dạng tài sản, hơn nữa, do khả năng kiểm soát TSBĐ
của ngân hàng bị hạn chế, khách hàng có thể lợi dụng phân tán, làm giảm giá trị
của tài sản, gây thiệt hại cho ngân hàng.
c. Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba
Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba (bên bảo lãnh) là việc bên bảo lãnh
cam kết với ngân hàng về việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu, giá trị quyền sử
10

dụng đất của mình, đối với doanh nghiệp nhà nước là tài sản thuộc quyền quản
lý, sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay, nếu đến hạn
trả nợ mà khách hàng vay thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ.
d. Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay

Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách
hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho
chính khoản vay đó đối với ngân hàng cho vay. Tài sản hình thành từ vốn vay ở
đây được hiểu là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo nên bởi
một phần hoặc toàn bộ khoản vay.
1.1.3. Tài sản bảo đảm
1.1.3.1. Khái niệm
Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Những tài sản này bao gồm : tài sản thuộc
quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh;
tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là
doanh nghiệp nhà nước; tài sản hình thành từ vốn vay.
1.1.3.2. Điều kiện để trở thành TSBĐ
TSBĐ phải thỏa mãn những điều kiện sau:
- Thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của khách hàng vay/bên bảo lãnh:
Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay/bên bảo lãnh phải xuất trình
giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý sử dụng tài sản. Trường hợp thế chấp
quyền sử dụng đất, khách hàng vay/bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và được thế chấp theo quan điểm của pháp luật về đất đai. Đối với
tài sản mà Nhà nước giao cho đơn vị quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng
minh được quyền cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh tài sản đó.
- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch: Tài sản được phép giao dịch
được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép, hoặc không cấm mua, bán,
11

tặng cho , chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao
dịch khác.
- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm: Để thỏa
mãn điều kiện này, ngân hàng yêu cầu khách hàng vay/bên bảo lãnh cam kết
bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền

sử dụng, quyền quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về
cam kết của mình.
- Phải mua bảo hiểm nếu pháp luật có quy định: Đối với các tài sản mà
pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì ngân hàng yêu cầu khách hàng
vay/bên bảo lãnh xuất trình hợp đồng mua bảo hiểm trong thời hạn bảo đảm tiền
vay. Trường hợp khoản vay có thời hạn dài, khách hàng vay/bên bảo lãnh có thể
xuất trình hợp đồng mua bảo hiểm có thời hạn ngắn hơn song phải có cam kết
bằng văn bản về việc tiếp tục mua bảo hiểm trong thời gian tiếp theo cho đến khi
hết thời hạn bảo đảm.
1.1.3.3. Phân loại TSBĐ
a. Phân loại theo tính chất an toàn
Ngân hàng chia TSBĐ thành hai loại : Loại 1 và loại 2
Loại 1, là các tài sản thuộc sở hữu hoặc sử dụng lâu dài của khách hàng, hoặc
đảm bảo của bên thứ ba cho khách hàng của ngân hàng (bảo lãnh). Những bảo đảm
này không được hình thành từ khoản tín dụng của chính ngân hàng. Bảo đảm
loại 1 có thể có giá trị lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng giá trị của khoản tín dụng tùy
thuộc vào sự đoán của ngân hàng về rủi ro.
Loại 2, là những tài sản được hình thành từ nguồn tài trợ của ngân hàng.
Đây là biện pháp cuối cùng để ngân hàng hạn chế việc người vay bán tài sản
được hình thành từ vốn vay. TSBĐ loại 2 thường áp dụng cho khách hàng mà tài
sản loại 1 có ít hoặc không thể trở thành TSBĐ cho ngân hàng.
b. Phân loại TSBĐ theo hình thức vật chất
12

- Đảm bảo bằng hàng hóa trong kho như nguyên, nhiên, vật liệu, sản
phẩm… Nếu ngân hàng có kho bãi riêng hoặc có phương thức bảo quản thích
hợp thì đây là hình thức rất thuận lợi cho khách hàng và ngân hàng.
- Đảm bảo bằng tài sản cố định. Nhà máy, trang thiết bị sản xuất và
phương tiện vận chuyển, cây con, quyền sử dụng đất, rừng…đều có thể trở
thành TSBĐ cho ngân hàng. Đảm bảo bằng đất đai rất phức tạp, khách hàng cần

đăng ký với Sở địa chính, hoặc các cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển
nhượng hoặc đã thế chấp cho ngân hàng.
- Đảm bảo bằng các hợp đồng chi trả của người thứ ba. Nhiều khách
hàng ký hợp đồng bán hàng hóa hoặc cung ứng dịch vụ (ví dụ bán hàng nhận
thầu cung cấp, xây dựng…) và nhận về hợp đồng thanh toán. Hợp đồng thanh
toán là cam kết của người thứ ba về việc sẽ thanh toán cho khách hàng. Hợp
đồng này có thể trở thành đảm bảo cho khách hàng để nhận tài trợ của ngân
hàng.
- Đảm bảo bằng chứng khoán: Các chứng khoán có thể bán với ít nhiều
rủi ro. Quản lý chứng khoán là tương đỗi thuận tiện đỗi với ngân hàng do phần
lớn ngân hàng đều có nghiệp vụ quản lý và kinh doanh chứng khoán.
- Đảm bảo bằng bảo lãnh của bên thứ ba: Người thứ ba cam kết thực
hiện các nghĩa vụ tài chính đỗi với ngân hàng thay cho khách hàng khi khách
hàng không thực hiện được. Bảo lãnh là hình thức bảo đảm đối nhân.
- Đảm bảo bằng số dư bù: Trong một số trường hợp ngân hàng không
đòi đảm bảo dưới hình thức hàng hóa hay bảo lãnh. Trong trường hợp này, ngân
hàng có thể yêu cầu bảo đảm bằng tiền gửi ký quỹ (số dư bù). Số tiền đảm bảo
có thể được chuyển sang tài khoản khác của khách hàng, hoặc vẫn lưu trên tài
khoản tiền gửi song khách hàng không được quyền sử dụng cho đến khi đã trả
nợ hết cho ngân hàng.
13

1.2. Công tác quản trị TSBĐ là BĐS trong cho vay của NHTM
1.2.1. Khái niệm và nội dung công tác quản trị tài sản bảo đảm
1.2.1.1. Khái niệm
Như đã phân tích, việc cho vay có TSBĐ nhằm giúp cho ngân hàng có
nguồn thu nợ thu hai khi nguồn thu từ thu nhập do chính khoản vay tạo ra không
còn khả năng. Với một môi trường kinh tế luôn thay đổi, thì rủi ro luôn rình rập
đối với khách hàng và cả ngân hàng thương mại, vì vậy, cho vay có TSBĐ là
điều kiện khá tiên quyết của NHTM đối với khách hàng do đó công tác quản trị

TSBĐ giữ một vai trò vô cùng quan trọng.
Quản trị TSBĐ là việc ngân hàng đề ra các biện pháp và nghiệp vụ nhằm
từng bước hoàn thiện các cơ chế chính sách của toàn hệ thống ngân hàng về bảo
đảm tiền vay. Quản trị danh mục TSBĐ là một mắt xích quan trọng trong quy
trình cho vay có tài sản bảo đảm bao gồm các khâu từ việc quản lý đánh giá,
phân loại, dự báo, cảnh báo về danh mục những tài sản mà ngân hàng lựa chọn,
xét ưu tiên nhận làm TSBĐ, định kỳ đánh giá lại giá trị TSBĐ để điều chỉnh mức
độ cho vay hoặc yêu cầu khách hàng bổ sung TSBĐ, quản lý lưu giữ TSBĐ và
các giấy tờ có liên quan cũng như việc xử lý bán, khai thác các TSBĐ của những
khoản nợ tồn đọng.
1.2.1.2. Nội dung công tác quản trị TSBĐ
a. Thẩm định TSBĐ
Nội dung thẩm định làm rõ những vấn đề sau
- Quyền sở hữu TSBĐ của khách hàng vay/bên bảo lãnh: Cán bộ tín dụng
phải kiểm tra xem khách hàng vay, bên bảo lãnh có xuất trình đủ các loại giấy tờ
chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản dùng làm bảo đảm hay không.
Cần hết sức chú ý các dấu hiệu sửa chữa, mâu thuẫn, tính pháp lý trong hợp
đồng sở hữu tài sản… Khi khảo sát thực tế hoặc thu thập thông tin từ những
nguồn khác, cần tìm cách kiểm chứng lại quyền sở hữu TSBĐ của khách hàng
vay/bên bảo lãnh.
14

- Tài sản hiện không có tranh chấp: Việc khẳng định TSBĐ hiện có tranh
chấp hay không là khá phức tạp vì vậy ngoài việc đơn vị xem xét thẩm định, cán
bộ tín dụng cần yêu cầu khách hàng vay/ bên bảo lãnh xác nhận bằng văn bản
khẳng định tài sản hiện không có tranh chấp và chịu trách nhiệm trước pháp luật
về cam kết của mình.
- Tài sản được phép giao dịch: Ngoài các tài sản thông dụng được mua
bán tự do trên thị trường, ngân hàng cần hết sức thận trọng trong khi xem xét
các loại TSBĐ có tính chuyên dụng, quý hiếm. Nếu xét thấy cần thiết, cán bộ tín

dụng yêu cầu khách hàng vay/ bên bảo lãnh xuất trình bổ sung các loại văn bản
của pháp luật nêu rõ loại tài sản đó được phép giao dịch bình thường.
- Tài sản dễ chuyển nhượng: Mục tiêu của cho vay của ngân hàng là thu
hồi đủ nợ và lãi vay từ việc thực hiện phương án, dự án sản xuất kinh doanh mà
không phải TSBĐ. Tuy nhiên, cán bộ tín dụng cần thẩm định kỹ tính dễ chuyển
nhượng của TSBĐ để dễ dàng xử lý (nếu phải thực hiện).
b. Định giá TSBĐ
- Khái niệm định giá TSBĐ
Định giá tài sản nói chung là việc xác định giá trị của tài sản ở trên thị
trường hay đó là việc ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể trong
đó có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả
các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường. Định giá TSBĐ trong hoạt động cho
vay của ngân hàng là một khâu quan trọng trong thẩm định các khoản cho vay có
bảo đảm bằng tài sản qua đó ngân hàng xác định giá trị các tài sản được ngân
hàng chấp nhận làm đảm bảo cho vay để tạo cơ sở cho quyết định về mức cho
vay của ngân hàng.
- Nguyên tắc định giá TSBĐ
Việc định giá TSBĐ phải thỏa mãn một số nguyên tắc sau:
- TSBĐ phải được định giá tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, ký
kết văn bản thỏa thuận tu chỉnh/bổ sung hợp đồng bảo đảm (trong trường hợp
15

thỏa thuận thay đổi nghĩa vụ được bảo đảm); việc xác định giá trị tài sản tại thời
điểm này chỉ làm cơ sở để xác định mức cho vay và không áp dụng khi xử lý tài
sản để thu hồi nợ.
- Việc định giá phải căn cứ vào cơ sở pháp lý hoặc cơ sở thực tế, đảm
bảo tính khách quan, minh bạch. Cán bộ thẩm định không được định giá TSBĐ
trái với quy định của pháp luật và của ngân hàng
- Khi định giá TSBĐ, cán bộ thẩm định phải lập biên bản định giá
TSBĐ có chữ ký của tất cả các thành viên.

- Giá trị TSBĐ được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các quyền
phát sinh từ tài sản đó. Trong trường hợp tài sản thế chấp (TSTC) là toàn bộ bất
động sản có vật phụ thì giá trị của vật phụ cũng thuộc giá trị của TSTC; nếu chỉ
thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì giá trị vật phụ chỉ thuộc giá trị
TSTC khi các bên có thỏa thuận.
- Giá trị TSBĐ phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ được bảo
đảm trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
- TSBĐ phải thường xuyên được định giá lại sau một thời gian nhất định
phù hợp với đặc điểm của từng loại tài sản và theo quy định của từng ngân hàng.
Nếu phát hiện TSBĐ bị giảm giá trị, cán bộ thẩm định phải yêu cầu khách hàng
bổ sung ngay TSBĐ.
c. Quản lý tài sản bảo đảm và các giấy tờ liên quan.
Quản lý TSBĐ và các loại giấy tờ liên quan được hiểu là quá trình theo
dõi, kiểm tra đánh giá nhằm bảo đảm tài sản và các loại giấy tờ vẫn đang trong
tình trạng bình thường hoặc kịp thời phát hiện các sự cố liên quan làm giảm giá
trị của TSBĐ/ các loại giấy tờ liên quan so với các dự kiến nêu tại hợp đồng bảo
đảm.
Nếu TSBĐ được lưu giữ tại kho của ngân hàng cho vay thì thủ kho của
ngân hàng và cán bộ tín dụng phải chịu trách nhiệm chính trong suốt quá trình
quản lý TSBĐ và những giấy tờ liên quan. Ngân hàng cũng cần thực thi các biện
16

pháp thích hợp ngay khi phát hiện khách hàng hoặc bên thứ ba vi phạm các cam
kết tại hợp đồng bảo đảm.
- Trường hợp TSBĐ do khách hàng vay/bên thứ ba quản lý hoặc sử dụng
Tùy tính chất và đặc điểm của TSBĐ, cán bộ tín dụng cần chủ động đề
xuất và thực hiện kiểm tra TSBĐ ít nhất 06 tháng một lần về tình trạng ( số
lượng và chất lượng ) của TSBĐ, tình hình sử dụng và bảo quản TSBĐ, các
trường hợp vi phạm cam kết của khách hàng vay/bên bảo lãnh theo quy định tại
hợp đồng bảo đảm.

Cán bộ tín dụng cũng phải lưu giữ và thu thập đầy đủ các loại giấy tờ
liên quan đến TSBĐ chứng minh tình trạng hiện tại của tài sản.
- Trường hợp TSBĐ do chính ngân hàng cho vay quản lý
- Đối với TSBĐ là giấy tờ có giá, ngay sau khi nhận bàn giao giấy tờ có
giá từ khách hàng vay/ bên bảo lãnh, cán bộ tín dụng cần tiến hành thủ tục bàn
giao giấy tờ có giá và xác nhận bằng biên bản bàn giao nêu rõ thời gian, địa
điểm bàn giao,các loại giấy tờ bàn giao và trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên.
- Trong nhiều trường hợp, ngân hàng buộc phải trực tiếp quản lý và bảo
quản TSBĐ không phải là giấy tờ có giá như nhà cửa, ô tô, hàng hóa… Trong
những trường hợp này, do tính chất phức tạp của công việc quản lý và bảo quản
trong khi một số ngân hàng lại không có kho riêng và nhân sự chuyên môn nên
ngân hàng gặp khó khăn trong việc tự trông giữ và bảo quản TSBĐ không phải
là giấy tờ có giá. Giải pháp tốt nhất cho ngân hàng cho vay là thuê một bên thứ
ba đứng ra bảo quản hộ. Thủ tục thuê bảo quản cần được thể hiện bằng hợp
đồng, nêu rõ trách nhiệm và nghĩa vụ thực hiện của mỗi bên.
Trong cả hai trường hợp ngân hàng trực tiếp quản lý và bảo quản TSBĐ
hay thuê bên thứ ba chịu trách nhiệm giữ và bảo quản TSBĐ, ngân hàng cho vay
đều phải thực hiện nguyên tắc kiểm tra định kỳ TSBĐ để tránh rủi ro.
17

d. Xử lý TSBĐ tiền vay
Trường hợp khoản vay không được hoàn trả đầy đủ hoặc quá hạn không
được thanh toán, thì khoản tin dụng sẽ phải thanh lý bắt buộc thông qua việc xử
lý các bảo đảm của người đi vay. Theo quy định của pháp luật, người cho vay
được quyền ưu tiên thu nợ từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thực hiện chi trả
các loại phí liên quan đến việc bán tài sản. Thông thường các chi phí đó bao
gồm: Chi phí bảo quản, quản lý, định giá, quảng cáo bán tài sản, bán tài sản,
tiền hoa hồng, chi phí, lệ phí bán đấu giá và các chi phí khác liên quan.
- Nguyên tắc xử lý TSBĐ
Việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ đối với các khoản cho vay có bảo đảm

bằng tài sản được thực hiện theo nguyên tắc sau đây :
+ Khi đến hạn mà khách hàng vay/ bên bảo lãnh không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ đối với ngân hàng cho vay thì TSBĐ tiền vay
được xử lý để thu hồi nợ.
+ TSBĐ tiền vay phải được xử lý theo các phương thức mà các bên đã
thỏa thuận trong hợp đồng, trường hợp các bên không xử lý được theo các
phương thức đã thỏa thuận thì ngân hàng cho vay có quyền : Bán, chuyển
nhượng TSBĐ để thu hồi nợ; yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;
nếu bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì xử lý
tài sản của bên bảo lãnh để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
+ Ngân hàng cho vay có quyền chuyển giao quyền thu hồi nợ và ủy
quyền cho bên thứ ba xử lý TSBĐ; trong trường hợp này thì bên thứ ba cũng có
quyền xử lý TSBĐ để thu hồi nợ như tổ chức tín dụng.
+ Trường hợp một TSBĐ cho nhiều nghĩa vụ trả nợ, nếu phải xử lý
TSBĐ để thực hiện một nghĩa vụ trả nợ đến hạn, thì các nghĩa vụ trả nợ khác tuy
chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn và xử lý TSBĐ để thu hồi nợ.
+ Trường hợp tài sản được các bên xử lý theo thỏa thuận thì phải thực
hiện nhanh chóng, công khai, bảo đảm lợi ích của các bên; nếu tài sản không xử
18

lý được do không thỏa thuận được giá bán, thì ngân hàng cho vay có quyền
quyết định giá bán tài sản để thu hồi nợ.
+ Các chi phí phát sinh trong xử lý TSBĐ do khách hàng vay, bên bảo
lãnh chịu. Tiền thu được từ xử lý TSBĐ sau khi trừ đi chi phí xử lý, thì ngân
hàng cho vay thu nợ theo thứ tự : nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn, các khoản phí
khác (nếu có). TSBĐ sau khi được xử lý nếu không đủ để thực hiện nghĩa vụ trả
nợ thì khách hàng vay/bên bảo lãnh phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã
cam kết.
+ Trong trường hợp chủ sở hữu TSBĐ bị khởi tố về một hành vi phạm
tội không liên quan đến việc vay vốn của ngân hàng cho vay hoặc không liên

quan đến nguồn gốc hình thành TSBĐ, thì TSBĐ của người đó sẽ bị kê biên và
xử lý theo quy định của pháp luật.
- Các trường hợp NHCV có quyền xử lý TSBĐ để thu hồi nợ
+ Sau thời hạn 60 ngày kể từ khi đến hạn trả nợ, mà tài sản bảo đảm
chưa được xử lý theo thỏa thuận
+ Khách hàng vay phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ trước hạn theo quy
định của pháp luật, nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ
trả nợ.
+ Khách hàng vay là tổ chức kinh tế bị giải thể trước khi đến hạn trả nợ,
thì nghĩa vụ trả nợ tuy chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn, nếu khách hàng
vay không trả nợ và không xử lý tài sản bảo đảm để trả nợ, thì NHCV có quyền
xử lý tài sản để thu hồi nợ.
+ Khách hàng vay, bên bảo lãnh là doanh nghiệp khi chia tách , hợp
nhất, sáp nhập, chuyển đổi, cổ phần hóa: Nếu doanh nghiệp không thực hiện các
biện pháp như quy định như trả nợ trước hạn, chia TSBĐ bảo đảm nghĩa vụ trả
nợ… theo yêu cầu của NHCV, thì NHCV có quyền xử lý TSBĐ tiền vay để thu
hồi nợ trước khi thực hiện nghĩa vụ chia, tách , hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi,
cổ phần hóa.
19

- Các phương thức xử lý TSBĐ tiền vay để thu hồi nợ
+ Trực tiếp bán TSBĐ cho người mua (trừ trường hợp TSBĐ là QSD đất
và các tài sản khác mà pháp luật có quy định phải được bán tại tổ chức bán đấu
giá chuyên trách). Trên cơ sở đã thỏa thuận giá bán tối thiểu, người đi vay có thể
tìm người mua để bán tài sản; trường hợp này xảy ra khi người vay có thiện chí
muốn trả nợ vay ngân hàng; hoặc ngân hàng tìm người mua để bán tài sản. áp
dụng phương pháp này sẽ giảm chi phí đấu giá lại rút ngắn thời gian phát mại
giúp ngân hàng nhanh chóng thu hồi nợ và khách hàng không phải trả thêm lãi
phạt quá hạn.
+ Nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo

đảm : Nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm
là việc ngân hàng cho vay trực tiếp nhận TSBĐ, lấy giá TSBĐ được định giá khi
xử lý làm cơ sở để thanh toán nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn của khách hàng vay
sau khi trừ đi các chi phí khác (nếu có) và được tiếp nhận tài sản đó theo quy
định của pháp luật.
+ Bán TSBĐ thông qua các tổ chức dịch vụ bán đấu giá như trung tâm
bán đấu giá và doanh nghiệp bán đấu giá. Phương pháp này thường được áp
dụng với QSD đất và tài sản gắn liền với đất hoặc các tài sản khác mà ngân hàng
không muốn bán trực tiếp hoặc nhận tài sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ.
+ Nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải giao cho
bên bảo đảm: Nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải giao
cho bên bảo đảm là việc ngân hàng cho vay trực tiếp nhận khoản tiền hoặc tài
sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải giao cho ngân hàng cho vay và khách hàng
vay/bên bảo lãnh theo các thủ tục quy định của pháp luật.
+ Yêu cầu tòa án cho phép phát mại TSBĐ để trả nợ vay ngân hàng: Đối
với QSD đất và tài sản gắn liền với đất ngân hàng có thể đua tài sản bán đấu giá
hoặc khởi kiện tại tòa án. Ngoài ra, nếu TSBĐ có tranh chấp thì việc phát mại tài
sản cũng phải thông qua quyết định của tòa án. Trong những trường hợp nêu
trên, ngân hàng cần đệ đơn yêu cầu sự can thiệp của tòa án.
20

Lựa chọn phương pháp phát mại tối ưu là rất quan trọng cho cả ngân
hàng và khách hàng đi vay. Phương pháp được lựa chọn không những tiện lợi
cho cả hai bên mà còn phải thích hợp ở từng địa phương và hợp với những quy
định của pháp luật hiện hành. ở nước ta theo luật định thì bán đấu giá là phương
pháp cơ bản được áp dụng nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận khác.
1.2.2. Công tác quản trị TSBĐ là BĐS trong cho vay của NHTM
Bất động sản là tài sản không thể di dời được như: Nhà ở, các cơ sở sản
xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản
khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây

dựng. Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các
quyền phát sinh từ bất động sản thế chấp.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê
đất với đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân,
cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài.
Các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ gia
đình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên
cần phân biệt trường hợp được phép thế chấp giá trị QSD đất và trường hợp
không được thế chấp giá trị QSD mà chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất.
1.2.2.1. Kiểm tra TSBĐ là bất động sản
Trước khi tiến hành công tác định giá TSBĐ, Tổ định giá của ngân hàng
phải tiến hành kiểm tra tài sản thế chấp. Nội dung kiểm tra bao gồm:
- Kiểm tra bản chính giấy tờ về tài sản thế chấp để xác định nguồn gốc
QSD đất, nguồn gốc các giấy tờ nhằm khẳng định tính hợp pháp, hợp lệ cuả tài
sản, đối chiếu với quy định của ngân hàng xem có phù hợp không. Trường hợp
giấy tờ không rõ ràng hoặc có những nghi vấn thì phải xác minh tại nơi đã cấp
giấy tờ đó.
21

- Xác định các đồng sở hữu của tài sản thế chấp (nếu có), đảm bảo tất cả
các đồng sở hữu đều đồng ý thế chấp tài sản và cùng ký tên vào các giấy tờ thế
chấp, tuyệt đối không bỏ sót tránh rắc rối sau này. Đối với các cá nhân, hộ gia
đình, việc xác định đồng sở hữu phải dựa vào sổ hộ khẩu và tình trạng hôn nhân
của người thế chấp, có những trường hợp trên giấy tờ sở hữu chỉ đăng ký tên
một người nhưng tài sản vẫn thuộc sở hữu chung của nhiều người.
- Kiểm tra tại hiện trường: tất cả các tài sản trước khi nhận thế chấp phải
được kiểm tra tại hiện trường. Việc kiểm tra tại hiện trường nhằm xác định lại
địa chỉ, thực trạng về quy mô, kết cấu, chất lượng còn lại của tài sản, xem có
tranh chấp, có thuộc diện quy hoạch hay không. Khi kiểm tra hiện trường có thể

kết hợp gặp gỡ dân xung quanh hoặc chính quyền sở tại để có thông tin đầy đủ
hơn về tài sản.
1.2.2.2. Định giá bất động sản
a. Thời điểm định giá
TSBĐ tiền vay là QSD đất và tài sản gắn liền với đất phải được xác định
giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm; việc xác định giá trị tài sản tại
thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay tại CTTC, không áp dụng
khi xử lý tài sản để thu hồi nợ. Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay
phải được lập thành văn bản riêng và là phần không thể tách rời của hợp đồng
bảo đảm.
b. Định giá giá trị QSD đất và tài sản gắn liền với đất
- Định giá giá trị QSD đất
+ Đối với đất có nguồn gốc do Nhà nước cấp, đất thừa kế, đất do mua
bán, chuyển nhượng hợp pháp mà có (không phải là đất đi thuê) thì được xác
định theo Khung giá của Uỷ ban nhân dân Thành phố (Uỷ ban nhân dân tỉnh)
nơi có bất động sản ban hành.
+ Đối với QSD đất là đất thuê của Nhà nước mà đã trả tiền thuê đất cho
cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm, thì P (giá trị định giá)
22

căn cứ vào số tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho
thuê đất (nếu có), tiền thuê đất mà khách hàng đã trả cho Nhà nước trừ đi tiền
thuê đất cho thời gian đã sử dụng.
+ Trường hợp các tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng nhà hoặc móng
nhà trực tiếp của các Chủ dự án được Nhà nước giao đất xây nhà để bán thì có
thể căn cứ vào giá mua trong Hợp đồng mua bán và các giấy tờ thanh toán tiền
mua để định giá.
- Định giá giá trị tài sản gắn liền với đất
+ Giá trị tài sản gắn liền với đất thế chấp là nhà ở được xác định theo
biểu giá do Nhà nước quy định căn cứ vào quy mô, kết cấu nhà và mặt bằng đơn

giá xây dựng nhà.
+ Giá trị tài sản gắn liền với đất thế chấp là nhà xưởng, văn phòng,
khách sạn của các công ty dùng để thế chấp được xác định theo giá trị công trình
đã được quyết toán, giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và có tham khảo
các yếu tố khác về giá.
+ Khi định giá phải xét tới thời gian đã sử dụng (trừ đi khấu hao) và chất
lượng còn lại của tài sản. Đối với nhà ở kiên cố, văn phòng, khách sạn có thể
tính thời gian khấu hao là 15 năm; đối với nhà xưởng cấp 3, cấp 4 thời gian sử
dụng tính là 10 năm. Mức khấu hao trên là tính trong trường hợp bình thường
nhưng nếu tại thời điểm kiểm tra cho thấy chất lượng tài sản xuống cấp nhanh
thì phải tăng giá trị khấu hao.
1.2.2.3. Đăng ký giao dịch bảo đảm là QSD đất và TSGL với đất
- Không làm thủ tục thế chấp, chuyển nhượng khi chưa được tổ chức tín dụng giải
chấp.
- Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định:
+ Khách hàng là cá nhân, hộ gia đình: Đăng ký tại UBND Phường xã, thị
trấn nơi có bất động sản.
23

+ Khách hàng là tổ chức: Đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSD đất nơi có bất động
sản.
1.2.2.4. Giữ tài sản và giấy tờ của tài sản thế chấp
- Khi nhận hồ sơ TSBĐ, cán bộ tín dụng phải lập “Biên bản giao nhận hồ
sơ tài sản bảo đảm”. Niêm phong giấy tờ về TSBĐ, ghi lại chi tiết các loại giấy
tờ và chuyển về cất giữ tại Quỹ của ngân hàng theo quy định quản lý tài sản
ngoại bảng.
- Khi TSBĐ được giải chấp, cán bộ tín dụng căn cứ vào việc phê duyệt
của Giám đốc ngân hàng, giao lại giấy tờ của tài sản thế chấp cho khách hàng và
ghi vào “Biên bản giao nhận hồ sơ tài sản bảo đảm”
- Đối với giấy tờ của tài sản bảo đảm, ngân hàng phải yêu cầu khách

hàng nộp bản gốc.
- Trường hợp cầm cố, thế chấp tài sản cho khoản vay hợp vốn, ngân
hàng và các tổ chức tín dụng khác tham gia hợp vốn có văn bản thoả thuận và cử
đại diện quản lý tài sản và giấy tờ của tài sản bảo đảm tiền vay.
- Khi thế chấp tài sản, tài sản thế chấp do khách hàng vay hoặc bên bảo
lãnh chịu trách nhiệm quản lý, sử dụng và bảo quản tài sản, trừ trường hợp các
bên thoả thuận giao cho ngân hàng hoặc bên thứ ba giữ.
- Trong các trường hợp ngân hàng chỉ giữ hồ sơ về tài sản thế chấp, còn
tài sản thế chấp là do khách hàng vay giữ: cán bộ tín dụng phải định kỳ đi kiểm
tra ít nhất 06 tháng/lần, cùng với việc kiểm tra mục đích sử dụng vốn, tình hình
sản xuất kinh doanh của khách hàng để xem xét tình trạng tài sản thế chấp nhằm
phát hiện các trường hợp mua bán trái phép, các trường hợp tài sản bị hư hỏng
xuống cấp, các trường hợp xảy ra tranh chấp... để có biện pháp xử lý kịp thời.
- Trong các trường hợp ngân hàng chỉ giữ hồ sơ về tài sản thế chấp, còn
tài sản thế chấp là do khách hàng vay giữ: cán bộ tín dụng phải định kỳ đi kiểm
tra ít nhất 06 tháng/lần, cùng với việc kiểm tra mục đích sử dụng vốn, tình hình
sản xuất kinh doanh của khách hàng để xem xét tình trạng tài sản thế chấp nhằm
24

phát hiện các trường hợp mua bán trái phép, các trường hợp tài sản bị hư hỏng
xuống cấp, các trường hợp xảy ra tranh chấp... để có biện pháp xử lý kịp thời
1.2.2.5. Xử lý TSBĐ là bất động sản
- Việc xử lý TSBĐ là QSD đất và TSGL với đất được thực hiện theo
thỏa thuận của ngân hàng cho vay và khách hàng trong hợp đồng tín dụng, hợp
đồng bảo đảm và phải áp dụng hình thức bán đấu giá.
- Trường hợp TSBĐ là QSD đất và TSGL với đất không xử lý được theo
thỏa thuận của ngân hàng và khách hàng trong hợp hợp đồng thì ngân hàng khởi
kiện tại tòa án.
- Trình tự việc bán đấu giá QSD đất
+ Các ngân hàng gửi hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho

phép bán đấu giá QSD đất, cụ thể :
+ Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, UBND cấp có
thẩm quyền có trách nhiệm ra văn bản cho phép đấu giá và hướng dẫn làm các
thủ tục cần thiết hoặc nếu không cho phép thì có trả lời bằng văn bản.
+ Sau khi được UBND cấp có thẩm quyền cho phép bán đấu giá QSD
đất, ngân hàng tiến hành các thủ tục như quy định và ủy quyền cho Trung tâm
bán đấu giá tài sản thực hiện việc bán đấu giá QSD đất
+ Sau khi hoàn thành việc xử lý TSBĐ là QSD đất, TSGL với đất, ngân
hàng có trách nhiệm làm các thủ tục về xóa đăng ký thông báo xử lý TSBĐ, xóa
thế chấp, xóa đăng ký thế chấp và tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất,
chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận chuyển nhượng, bên mua tài sản, trừ
trường hợp do Trung tâm bán đấu giá tài sản thực hiện theo pháp luật về bán đấu
giá tài sản.
25