Chế độ pháp lý về sàn giao dịch bất động sản và thực tiễn áp dụng tại sàn giao dịch bất động sản FLC

Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
1

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT

Nghĩa

Từ viết tắt

1

BĐS

Bất động sản

2

BHTN

Bảo hiểm thất nghiệp

3

BHXH

Bảo hiểm xã hội

4

BHYT

Bảo hiểm y tế

5

CBCNV

Cán bộ công nhân viên

6

ĐHĐCĐ

Đại hộ đồng cổ đơng

7

HĐQT

Hội đồng quản trị

8

HH

Hàng hóa

9

KCN

Khu cơng nghiệp

10

SGD

Sàn giao dịch

11

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

12

TT

Thị trường

13

WTO

Tổ chức thương mại thế giới

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50

Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
2

LỜI NĨI ĐẦU
Bất động sản là một loại tài sản có vai trị vơ cùng quan trọng của mỗi quốc
gia. Nó là thành phần sống của xã hội loài người. Sự phát triển của nền sản xuất
hàng hoá theo cơ chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hoá bất động
sản phát triển. Loại hàng hoá này được đem ra mua bán, trao đổi trên thị trường, từ
đó hình thành nên thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản bao gồm đất đai
và nhà ở là một bộ phận thiết yếu không thể thiếu trong đời sống con người, là
nguồn tài nguyên quý giá và không thể thay thế được. Sự ra đời và phát triển của thị
trường bất động sản đã có đóng góp đáng kể cho nền kinh tế quốc dân.
Nền kinh tế Việt Nam đang phát triển, cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê, các
dịch vụ bất động sản liên quan... ngày càng lớn. Điều đó thúc đẩy thị trường giao
dịch bất động sản phát triển sôi động. Tuy nhiên do Bất động sản là loại hàng hố
có giá trị lớn và đặc tính thị trường bất động sản là khơng hồn hảo nên đã dẫn đến
hiện trạng là: các giao dịch trên thị trường phần lớn là các giao dịch phi chính thức,
hiện tượng đầu cơ trốn lậu thuế tạo ra những cơn sốt ảo gây tác hại to lớn cho nền
kinh tế và sự quản lí yếu kém của các cơ quan nhà nước. Các cơ quan nhà nước
chưa có những biện pháp quản lí thị trường bất động sản hiệu quả nên khơng thể
kiểm soát và điều tiết được thị trường…Bởi vậy mà thị trường bất động sản của
Việt Nam được các chuyên gia quốc tế đánh giá là thị trường không minh bạch.
Hiện nay cả thế giới khủng hoảng suy thoái kinh tế, một trong những yếu tố
góp phần làm nên cuộc khủng khoảng là thị trường bất động sản. Việt Nam cũng
khơng nằm ngồi cuộc khủng hoảng này. Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu
khủng hoảng vào khoảng đầu năm 2008 và bây giờ nó vẫn đang loay hoay tìm lối
thốt.
Nhằm khắc phục những khuyết tật của thị trường và giúp nhà nước quản lí,

điều tiết thị trường này để nó phát triển lành mạnh, ổn định hơn thì Sàn giao dịch
bất động sản ra đời là một điều tất yếu. Sự ra đời và phát triển của các Sàn giao dịch
bất động sản đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản. Bên cạnh những
tính năng ưu việt mà nó mang lại thì nó cũng có những tồn tại rất đáng lo ngại. Bởi,
sự quản lí của nhà nước đối với các Sàn giao dịch bất động sản này còn chưa chặt

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50


Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
3

chẽ dẫn đến những việc làm sai phạm, phản tác dụng của các Sàn giao dịch bất
động sản.
Những bất cập trên của thị trường bất động sản và hệ thống các sàn giao dịch
bất động sản, cùng với nhận thức rằng thị trường Bất động sản của Việt Nam là một
thị trường non trẻ và sàn giao dịch Bất động sản một vấn đề khá mới mẻ, cho đến
nay ngoài các quy định của pháp luật thì vẫn chưa có nhiều cơng trình nghiên cứu
về lĩnh vực sàn giao dịch Bất động sản, đã cho thấy việc nghiên cứu, tìm hiểu về
hoạt động của các sàn, việc áp dụng pháp luật tại các sàn giao dịch bất động sản và
cơng tác quản lí nhà nước đối với các sàn là rất cấp thiết. Vì vậy, em đã quyết định
lựa chọn đề tài “Chế độ pháp lý về sàn giao dịch bất động sản và thực tiễn áp
dụng tại Sàn giao dịch bất động sản FLC trực thuộc Cơng ty Cổ phần Tập
đồn FLC” để thực hiện chuyên đề thực tập của mình.
Phạm vi chuyên đề thực tập chỉ tập trung chủ yếu vào phân tích, tổng hợp một
số quy định của pháp luật Việt Nam về Sàn giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó,
chuyên đề cũng phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật về sàn giao dịch bất động sản
tại Sàn giao dịch bất động sản FLC của Công ty cổ phần tập đoàn FLC và đánh giá

thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam ở mức tổng quát
từ đó đưa ra những kiến nghị về phương hướng hoàn thiện pháp luật.
Chuyên đề dựa trên phương pháp luận của Triết học Mác Lê-nin và tư tưởng
Hồ Chí Minh về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Các phương pháp chủ yếu
được dùng như: Phương pháp phân tích lý luận được dùng trong việc phân tích các
quan điểm và cách hiểu khách nhau về các biện pháp bảo đảm và khuyến khích đầu
tư và nội dung của pháp luật về vấn đề này; Phương pháp tổng hợp dùng để quy nạp
và khái quát hóa các vấn đề pháp lý trong một biện pháp ưu đãi đầu tư; Phương
pháp thống kê, so sánh đối chiếu để phân tích hệ thống pháp luật hiện hành Việt
Nam; Phương pháp lịch sử để phân tích đánh giá sự hình thành và phát triển của hệ
thống pháp luật Việt Nam về sàn giao dịch bất động sản. Các số liệu trong cơng
trình này được lấy từ các nguồn số liệu thống kê của cơ quan Nhà nước và trên các
tạp chí BĐS, các trang web chuyên ngành v.v.
Về kết cấu của chuyên đề, ngoài phần mở đầu, danh mục tài liệu tham khảo và
kết luận, nội dung chính của chuyên đề được chia thành 3 chương, bao gồm:

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50


Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
4

Chương I: Cơ sở pháp lý của sàn giao dịch bất động sản
Chương II: Thực tiễn áp dụng pháp luật về sàn giao dịch bất động sản tại
Sàn giao dịch bất động sản FLC của Cơng ty Cổ phần Tập đồn FLC
Chương III: Phương hướng nâng cao hiệu quả hoạt động của Sàn giao
dịch bất động sản FLC
Với kiến thức còn hạn chế, và khoảng thời gian tìm hiểu về pháp luật và việc

áp dụng những quy định pháp luật này vào hoạt động tại Sàn giao dịch bất động sản
FLC chưa nhiều, lại có rất ít tác phẩm viết về đề tài này để tham khảo, nên trong
q trình thực hiện chun đề khó tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận
được sự đóng góp ý kiến và giúp đỡ của thầy, cơ giáo và nhân viên trong công ty
FLC để em tiếp tục được nghiên cứu sâu hơn và có thể hồn thiện chuyên đề này
một cách tốt nhất.
Qua đây em xin được bày tỏ lịng biết ơn đến thầy cơ hướng dẫn thực tập; ban
lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ - nhân viên Công ty FLC đã tạo điều kiện thuận lợi
và giúp đỡ em trong quá trình khảo sát, nghiên cứu thực tập đạt kết quả tốt; đặc biệt
em xin chân thành cảm ơn cô giáo, ThS. Lê Thị Hồng Anh - Giảng viên khoa Luật,
Trường ĐH Kinh tế Quốc dân và chị Uyên – quyền trưởng phòng pháp chế của
công ty FLC đã giúp em thực hiện chuyên đề này !.

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50


Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
5

PHẦN NỘI DUNG
Chương I: CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA SÀN GIAO DỊCH
BẤT ĐỘNG SẢN
I/ KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SÀN GIAO
DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1. Sự ra đời của thị trường bất động sản và sự hình thành sàn giao dịch bất
động sản tại Việt Nam
1.1. Sự ra đời và phát triển của thị trường Bất động sản
Sự ra đời và phát triển của thị trường Bất động sản có một vai trị to lớn trong

nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của nhà nước.
Với sự ra đời của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Bộ Luật dân
sự năm 1995, Luật Đất đai năm 2003 cùng với hàng loạt các văn bản pháp luật khác
đã từng bước tạo lập và hồn thiện mơi trường pháp lí cho thị trường bất động sản
Việt Nam ra đời và phát triển. Đây chính là nền tảng cho nền sản xuất hàng hóa bất
động sản được tạo lập ngày càng đa dạng và phong phú cả về số lượng và chất
lượng.
Thị trường bất động sản Việt Nam chính thức được hình thành từ năm 1993,
sau khi luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996, lần
đầu tiên khái niệm “Thị trường bất động sản” được chính thức đề cập trong Văn
kiện Đại Hội Đảng tồn quốc lần thứ VIII. Trong hơn 10 năm hoạt động và phát
triển, thị trường bất động sản Việt Nam luôn được Đảng và Nhà nước ta trú trọng
quan tâm phát triển, đặc biệt trong tình hình hiện nay, khi Việt Nam đã chính thức
gia nhập WTO, địi hỏi của q trình hội nhập ln đặt thị trường bất động sản của
Việt Nam vào những thách thức của xu thế toàn cầu hoá. Mặt khác, thị trường bất
động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển, rất nhiều vấn đề nổi cộm của thị
trường cần giải quyết như môi trường pháp lý nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu
nhất quán giữa các văn bản pháp lý; các chính sách của Nhà nước chưa thực sự tạo

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50


Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
6

điều kiện thuận lợi nhất cho sự phát triển của thị trường; thủ tục pháp lý còn rườm
rà, rắc rối, gây nhiều phiền hà cho người dân. Đặc biệt, sự thiếu minh bạch của
thông tin trên thị trường đã có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển lành mạnh của thị

trường bất động sản. Thực tế, thông tin trên thị trường bất động sản hiện nay còn rất
nhiều bất cập, chưa rõ ràng, minh bạch, thiếu chính xác, khó tiếp cận. Sự ra đời của
sàn giao dịch bất động sản góp phần khắc phục những hạn chế trên.
1.2. Việc hình thành sàn giao dịch Bất động sản tại Việt Nam
Sự hình thành Sàn giao dịch bất động sản có thể coi là một tất yếu của đời
sống kinh tế - xã hội. Tính tất yếu này được rút ra từ các lý do sau:
- Thứ nhất là các sản phẩm hàng hoá trên thị trường bất động sản sau khi hoàn
thành cả về mặt chất lượng mẫu mã và đặc biệt khơng thể thiếu đó là tính pháp lí sẽ
được đưa vào thị trường để tiêu thụ. Các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi tại
các chợ địa ốc (trung tâm giao dịch bất động sản, các siêu thị địa ốc) phát triển tới
một mức độ nhất định. Nền sản xuất hàng hóa bất động sản của Việt Nam ngày một
chun mơn hố hơn. Và nhu cầu đặt ra cho thị trường bất động sản là phải phát
triển khâu dịch vụ trung gian lên một tầm mới cao hơn, chuyên nghiệp hơn đáp ứng
nhu cầu ngày một cao của xã hội. Điều kiện quan trọng cho sàn giao dịch bất động
sản ra đời. Sàn là nơi cung cấp các dịch với một đội ngũ các chun gia có trình độ
cao để nối giữa người mua và người bán. Vì vậy mà Sàn giao dịch bất động sản ra
đời là một điều tất yếu phù hợp với quy luật kinh tế thị trường.
- Thứ hai là do những bất cập của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản có sản phẩm là hàng hóa bất động sản – một loại hàng
hóa đặc biệt có giá trị lớn. Chính vì vậy mà vấn đề lợi nhuận khi kinh doanh mặt
hàng này là rất hấp dẫn. Tuy nhiên, với những đặc tính riêng của thị trường bất
động sản đặc biệt là vấn đề khơng hồn hảo của thị trường làm cho hệ thống thông
tin trên thị trường không được công khai, minh bạch và rõ ràng. Đây là điều kiện
cho các giao dịch ngầm diễn ra phổ biến, các sản phẩm hàng hố khơng đủ tiêu
chuẩn về chất lượng cũng như tính pháp lí vẫn được đem ra giao dịch trên thị
trường bởi những nhà môi giới không chuyên hoạt động trái với quy định của pháp
luật vì mục đích lợi nhuận gây thiệt hại cho người mua.

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50


Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
7

Một tiêu điểm khơng thể khơng kể ra ở đây đó chính là mơi trường khơng hồn
hảo này đã ni dưỡng những nhà đầu cơ. Nếu những nhà đầu cơ này hoạt động
theo đúng nghĩa thì sẽ góp phần làm cho thị trường bất động sản hoạt động nhộn
nhịp hơn với những giao dịch mua đi bán lại. Nhưng vấn đề bàn luận ở đây là
những nhà đầu cơ trốn lậu thuế mà người ta thường gọi là "buôn lậu bất động sản ",
họ đã dùng mọi thủ đoạn để tạo ra những "cơn sốt đất giả tạo" để kích thích thị
trường, nhằm tiêu thụ sản phẩm của họ. Song, bên cạnh đấy họ tìm cách trốn thuế
của nhà nước, điều này đã gây thiệt hại rất lớn cho các nhà đầu tư, cho khách hàng,
cho nhà nước, cho thị trường bất động sản.
- Thứ ba là căn cứ vào yêu cầu quản lí của nhà nước đối với thị trường bất
động sản.
Quan điểm của Đảng ta là định hướng phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị
trường có sự quản lí và điều tiết của nhà nước.Và thị trường bất động sản cũng như
những thị trường hàng hoá khác đều phải chịu sự quản lí và điều tiết của thị trường.
Mục tiêu quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản là: thị trường
phát triển lành mạnh, ổn định, công khai minh bạch và đạt chuẩn quốc tế. Tuy
nhiên, có thể khẳng định rằng: cơng tác quản lí và điều tiết của nhà nước đối với thị
trường bất động sản cho đến nay còn rất yếu, thiếu và kém. Điều này được thể hiện
qua thực trạng của thị trường bất động sản kém minh bạch với những tồn tại của nó
đã được phân tích ở trên. Một trong những ngun nhân dẫn đến hiện trạng đó là hệ
thống văn bản pháp luật cịn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo và khơng đồng bộ nên
khơng kiểm sốt được thị trường bất động sản, lại càng khơng xử lí được những
trường hợp vi phạm bởi thiếu những chế tài cụ thể.
Để công tác quản lí và điều tiết thị trường được hiệu quả thì các cơ quan chức

năng phải nắm được hệ thống thông tin về thực trạng của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, bởi các giao dịch bất động sản trên thị trường phổ biến là các giao dịch
ngầm nên các cơ quan quản lí khơng thể nắm bắt hết thơng tin dẫn đến hệ thống
thông tin mà các cơ quan chức năng nắm bắt được còn rất mỏng so với thực tế. Để
khắc phục được vấn đề này, phương án đặt ra là: các giao dịch bất động sản sẽ phải
thực trên sàn giao dịch. Đây là một trong những nhân tố rất quan trọng cho sự ra đời
của Sàn giao dịch bất động sản khơng chỉ bởi tính tất yếu phù với quy luật kinh tế,

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50


Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
8

với nhu cầu của thị trường và hơn hết là bởi nó giúp nhà nước thực hiện chức năng
quản lí và giám sát thị trường.
Tóm lại, sàn giao dịch bất động sản ra đời nhằm các mục đích:
-

Đáp ứng những nhu cầu ngày càng phức tạp trong các hoạt động giao dịch
BĐS của thị trường.

-

Thoả mãn nhu cầu ngày càng cao, khó tính của khách hàng, nhà đầu tư.

-

Khẳng định đẳng cấp, thương hiệu của chủ đẩu tư, đơn vị phân phối, tiếp thị
dự án BĐS.

-

Minh bạch hoá thị trường BĐS.

-

Thống kê, báo cáo, tham mưu cho ban lãnh đạo doanh nghiệp các diễn biến
của thị trường nhằm đưa ra các chiến lược và chính sách đầu tư phù hợp.

-

Sân chơi chung cho các lĩnh vực tài chính pháp lý, bảo hiểm tham gia thị
trường BĐS.

-

Tạo nơi cung cấp Thông tin, tiếp thị, quảng bá các dự án, sản phẩm BĐS tập
trung, hiệu quả. Đồng thời là nơi cung cấp các dịch vụ để thuê chỗ giao
dịch.

2. Khái niệm chung về thị trường Bất động sản và sàn giao dịch Bất động sản
2.1. Thị trường bất động sản
a. Khái niệm
Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập, các hoạt động mua bán đất đai cũng ra
đời. Tuy nhiên, nói đến thị trường bất động sản là nói đến một nền sản xuất hàng
hố bất động sản bao gồm: nhà cửa, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc và
các tài sản khác gắn liền với đất. Nền sản xuất hàng hoá này phát triển tới một mức

độ nhất định. Các hàng hoá bất động sản được đem ra mua bán, trao đổi thể hiện
thơng qua hình thức tiền – hàng, tới một mức độ phát triển nhất định thì thị trường
bất động sản cũng đã hồn thiện và phát triển.
Có rất nhiều ý kiến khác nhau về đối tượng và nội dung hoạt động của thị
trường bất động sản. Cụ thể là: ý kiến thứ nhất cho rằng, thị trường bất động sản với

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50


Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
9

thị trường đất đai là một, vì tài sản phải gắn liền trên đất mới là bất động sản; ý kiến
thứ hai cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà đất cả về giá trị và số
lượng; ý kiến thứ ba cho rằng thị trường bất động sản là các hoạt động mua bán trao
đổi, cho thuê, thế chấp theo quy luật của nền kinh tế thị trường.
Các ý kiến trên đều có cơ sở và luận điểm hợp lí và đúng đắn, tuy nhiên chưa
đầy đủ và khái quát. Thị trường BĐS nên được hiểu khái quát như sau: "TT BĐS là
tổng thể các quan hệ giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn
ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường,
khái niệm thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ về giao
dịch BĐS. Đó là những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác
định giá cả và số lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS được giao dịch. Trong cách diễn
dịch này, khái niệm "nơi” không phải đơn thuần chỉ là địa điểm mà nó bao hàm các
yếu tố khi các quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra."
b. Đặc điểm
BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, nó mang trong mình những đặc điểm của hàng
hố nói chung và những đặc điểm mà chỉ bản thân nó mới có đó là: Nó có vị trí cố

định và khơng thể di dời được; nó có tính lâu bền; nó chịu sự chi phối mạnh mẽ của
pháp luật và các chính sách của nhà nước; nó mang tính cá biệt và khan hiếm; nó
mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội; nó có tính thích ứng cao; các
hàng hố BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau và nó phụ thuộc vào năng lực quản lí.
Với các đặc tính trên của hàng hố BĐS nên nó đã tác động đến TT BĐS với
những đặc điểm như sau:
Thứ nhất là, sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch. Bởi, đối với
hàng hố thơng thường, địa điểm giao dịch bán có sự hiện diện của hàng hố ở đó
nhưng HH BĐS lại khác. Do đặc tính cố định khơng thể di dời được của BĐS nên
các hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các "chợ ảo". Các chợ này
có thể là ở các trung tâm giao dịch BĐS, các siêu thị địa ốc, trên Internet và gần đây
nhất là trên SGD BĐS. Công việc mua bán HH BĐS không kết thúc ngay tại một
thời điểm mà phải trải qua một quá trình bao gồm 3 bước: Đàm phán – kiểm tra
thực địa – đăng kí pháp lí. Mọi chủ thể tham gia giao dịch đều phải thực hiện thông

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50


Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
10

qua 3 bước này. Đây là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS cơng khai
minh bạch, có sự kiểm tra giám sát của nhà nước.
Thứ hai là, thị trường BĐS có bản chất là TT giao dịch các quyền và lợi ích
hợp pháp chứa đựng trong HH BĐS. Bởi, đất đai có đặc điểm là khơng hao mịn
hay mất đi, vì vậy các chủ thể tham gia giao dịch hướng tới là các quyền và lợi ích
do BĐS đem lại. Đây chính là cơ sở để xác định giá cả của BĐS.
Thứ ba, TT BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc. HH BĐS do đặc tính cố

định khơng di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế –
xã hội của từng vùng, từng khu vực. Ngồi ra HH BĐS có đặc điểm là phụ thuộc
vào tâm lí, tập quán, thị hiếu…do vậy mà tính phân vùng và tính khu vực càng sâu
sắc.
Thứ tư, TT BĐS là thị trường khơng hồn hảo. Tính khơng hồn hảo bởi các
thơng tin về HH BĐS khơng đầy đủ và không được công bố công khai trên thị
trường. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại HH BĐS là
không nhiều, không bảo đảm cho tiêu chí cạnh tranh hồn hảo dẫn đến những cơn
sốt ảo của thị trường.
Thứ năm, cung về BĐS chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS. Vì
thời gian để tạo lập ra HH BĐS là tương đối dài. Bởi, để xây dựng các cơng trình
cần phải có thời gian để tìm hiểu thơng tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng,
xin phép xây dựng, thiết kế, thi cơng. Vấn đề cung BĐS chỉ có giới hạn nhưng nhu
cầu BĐS lại không ngừng tăng. Do vậy, cung cầu được coi là không co giãn so với
giá cả. Cung không kịp cầu sẽ tạo nên những cơn sốt giá cả.
Thứ sáu, TT BĐS là thị trường khó thâm nhập nên cần đến các tư vấn chuyên
nghiệp trình độ cao. Bởi, thị trường này mang tính khơng hồn hảo, các thơng tin
trên thị trường khơng cơng khai và minh bạch. Đặc biệt, HH BĐS có giá trị lớn nên
cả bên bán và bên mua ít có cơ hội mua bán để hiểu về loại HH BĐS (trừ các doanh
nghiệp chuyên kinh doanh BĐS).
Thứ bảy, TT BĐS có mối liên hệ với thị trường vốn. Vì, HH BĐS có giá trị
lớn nên các hoạt động đầu tư kinh doanh trên TT cần huy động nhiều vốn. TT BĐS
lại là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn bởi lợi nhuận cao đối với thị trường tài chính. HH

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50


Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí

11

BĐS có giá trị lớn nên nó đóng vai trị là các tài sản bảo đảm để vay mượn vốn.
Giữa hai thị trưịng này có mối quan hệ khăng khít với nhau. Điều này được thể
hiện rất rõ trong cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ Châu Á năm 1998 và sự suy
thoái nền kinh tế thế giới hiện nay.
Thứ tám, TT BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Vì giá trị của loại
hàng hố này và vì những đóng góp to lớn của nó tác động đến nền kinh tế nên việc
quản lí của nhà nước đối với TT BĐS là hết sức cần thiết. Nhà nước quản lí TT
BĐS thơng qua hệ thống văn bản pháp luật, chính vì thế mà thị trường này chịu sự
chi phối của pháp luật.
c. Vai trị của thị trường bất động sản
TT BĐS đóng một vai trị vơ cùng to lớn và quan trọng trong nền kinh tế quốc
dân. Loại thị trường này tác động hai mặt đến nền kinh tế: Nếu nhà nước quản lí tốt
thì thị trường sẽ phát triển ổn định. Sự ổn định này sẽ có tác động tốt đến nền kinh
tế, nó sẽ thúc đẩy cho nền kinh tế tăng trưởng ổn định; Mặt khác nếu cơng tác quản
lí thị trường BĐS yếu kém, khơng kiểm sốt được thị trường thì nó sẽ kéo nền kinh
tế vào tình trạng khủng hoảng, suy thối.
Sở dĩ TT BĐS có được khả năng như trên là bởi vì TT BĐS phát triển: sẽ góp
phần thúc đẩy sản xuất phát triển; góp phần huy động vốn cho đầu tư và phát triển;
tăng thu cho ngân sách nhà nước; mở rộng thị trường trong và ngoài nước; mở rộng
quan hệ quốc tế; ổn định xã hội; nâng cao đời sống nhân dân; góp phần đổi mới
chính sách đất đai, chính sách về BĐS.
2.2. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản
Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất HH BĐS ngày càng phát
triển chun mơn hố hơn, số lượng HH ngày càng nhiều. Tuy nhiên loại hàng hố
BĐS lại có đặc tính là khơng di dời được, do đó nơi bán sẽ khơng có sự hiện diện
của hàng hố. Khơng những vậy, TT BĐS là TT khơng hồn hảo thiếu thơng tin, do
đó để người bán và người mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra
chợ. Chợ này khác với chợ thơng thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng

bày thông tin để người bán và người mua tham khảo. Nhờ điểm khác biệt này nên
người ta đã đặt cho nó cái tên là "sàn giao dịch bất động sản".

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50


Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
12

Theo khoản 4 Điều 5 của Luật kinh doanh bất động sản thì sàn giao dịch được
hiểu như sau: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản
và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản". SGD BĐS là một mơ hình
hoạt động tổng hợp,các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ
các dịch vụ một cách nhanh gọn chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm
tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc quản và điều tiết của nhà
nước.
3. Vai trò và chức năng của sàn giao dịch bất động sản
3.1. Vai trò
a. Cung cấp thông tin
Các thông tin do SGD BĐS cung cấp sẽ đảm bảo về mặt pháp lí, rõ ràng và
trung thực. Mọi thông tin trên sàn cung cấp sẽ được sàng lọc. Thông qua sàn mà các
thông tin được cung cấp trên thị trường là chính xác và kịp thời. Điều này sẽ có ý
nghĩa với các chủ thể sau:
- Đối với Nhà nước:
Sàn sẽ là nơi cung cấp các thông tin về TT BĐS cho các cơ quan quản lý một
cách chính xác và kịp thời để các cơ quan này nắm bắt được thông tin về các hoạt
động của TT BĐS. Đây là cơ sở quan trọng để từ đó nhà nước có những phương
pháp quản lý và điều tiết một cách đúng đắn và kịp thời thơng qua việc đổi mới, bổ

sung và hồn thiện các văn bản pháp luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho TT này
phát triển trong khuôn khổ pháp lý "dễ thở". "Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai
được thực hiện phù hợp với các quan hệ xã hội".
HH BĐS là hàng hố có giá trị cao vì vậy mà thuế từ TT BĐS sẽ đóng góp
đáng kể cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, hiện tượng các giao dịch ngầm đã làm
thất thu nguồn thuế quan trọng này. Sàn giao dịch ra đời sẽ khắc phục được yếu
điểm này. "Sàn giúp tăng thu cho ngân sách nhà nước qua nguồn thu thuế chuyển
nhượng".
Sự ra đời của SGD sẽ giúp nhà nước kiểm sốt và quản lí được tình trạng đầu
cơ, giúp nhà nước thu thuế thu nhập của các nhà đầu buôn lậu BĐS trốn thuế. Giảm

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50


Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
13

đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm khan hiếm thị
trường tạo cơn sốt. Cơn sốt bất động sản làm cho mọi người dân phải tìm mọi cách
để đầu tư kiếm lợi và làm cho thị trường càng sốt hơn, giá cả ngất ngưỡng. Một khi
giao dịch được qua sàn người đầu tư chịu một khoản thuế chênh lệch giữa giá bán
và giá mua lên tới 25%, phải chi phí khoản hoa hồng, chi phí chuyển nhượng, lãi
xuất vay vv… và từ đó họ cảm thấy khơng có hiệu quả so với số vốn bỏ ra chưa kể
rủi ro nên sẽ hạn chế tham gia và giá cả sẽ bình ổn với giá trị thực của thị trường.
- Đối với nhà đầu tư, nhà đầu cơ:
Việc sàn cung cấp các thơng tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý nghĩa
trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó có
chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh to

lớn.
Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản tạo ra cho nhà đầu tư những cơ hội
trong kinh doanh, đó là: Cơ hội tiếp cận nguồn sản phẩm đầu tư đa dạng, phong
phú; Cơ hội tiếp cận các chuyên viên tư vấn đông đảo, lành nghề, am hiểu thị
trường, phục vụ chu đáo, tận tình chuyên nghiệp; Cơ hội các dịch vụ đầu tư thuận
lợi: Dịch vụ tài chính, dịch vụ pháp lý, thiết kế xây dựng; Cơ hội mở rộng quan hệ
đầu tư thông qua các hoạt động của sàn giao dịch; Tạo ra bộ mặt chuyên nghiệp
trước khách hàng, các nhà đầu tư; Giới thiệu tư vấn sản phẩm tập trung phong phú
cho khách hàng; Sức mạnh tổng hợp từ các bộ phận hỗ trợ kinh doanh phục vụ cho
các hoạt động giao dịch tại sàn giao dịch.
Sàn còn là nơi tiêu thụ sản phẩm duy nhất của các doanh nghiệp kinh doanh
BĐS.
- Đối với người mua: những thông tin chính xác về mặt pháp lý lẫn chất lượng
sản phẩm của sàn cung cấp sẽ có ý nghĩa đối với việc chọn mua sản phẩm của
khách hàng. Một khi giao dịch được qua sàn giá cả được công khai, nhiều loại sản
phẩm được giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên
giao dịch từ đó làm lành mạnh hố thị trường bất động sản.
b. Vai trò cung cấp dịch vụ
Sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cả dịch vụ của ngân hàng, kho

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50


Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
14

bạc, cơng chứng để cho công việc giao dịch giữa người mua và người bán diễn ra
nhanh chóng, gọn nhẹ và khơng phiền hà.

Đặc biệt, khi các giao dịch BĐS được diễn ra trên sàn thì chi phí sẽ thấp hơn
rất nhiều so với giao dịch trên thị trường.
c. Vai trò đối với thị trường bất động sản
Về vĩ mô sàn giao dịch bất động sản cũng đóng vai trị quan trọng trong việc
phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động bất động sản nói riêng.
Vì nếu giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi người, mọi
thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản kiếm lời và sao lãng hoạt động
kinh doanh của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo ra sản phẩm cho xã
hội. Giá bất động sản cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và giá
thành tăng cao dẫn đến lạm phát tăng. Giá bất động sản cao làm mất lợi thế cạnh
tranh, thu hút đầu tư nước ngoài giảm do giá bất động sản cao.
Vai trò của sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển hoạt động của
thị trường bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp
hơn tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập
dự án, thiết kế sản phẩm, dịch vụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động
sản. Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản đang bỏ ngỏ chưa đưa vào hoạt
động như đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm vv…Tất cả dịch
vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động bất động sản tạo giá trị thặng dư cho xã hội và lợi ích
cho chủ đầu tư và người đầu tư.
3.2. Chức năng
SGD BĐS có các chức năng chính là chức năng giao dịch và chức năng môi
giới.
* Chức năng giao dịch
Các giao dịch thông thường trên thị trường BĐS thường phải trải qua 3 bước
là: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Q trình thực hiện 3 bước này
mất rất nhiều thời gian. Khi GD qua sàn thì người mua hàng hố khơng phải mất
nhiều thời gian, bởi chỉ có những hàng hố đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa lên
SGD. Tại đó, các thủ tục pháp lí diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro.

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50


Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
15

Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ được nhà nước kiểm sốt.
* Chức năng mơi giới
Khi giao dịch qua sàn GD thì khách hàng sẽ được cung cấp dịch vụ môi giới,
với một đội ngũ các chun gia tư vấn có trình độ cao, sẽ khơng cịn tâm lí sợ bị lừa
đảo, giúp khách hàng n tâm với sản phẩm hàng hố của mình.
II/ PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
1. Hệ thống pháp luật điều chỉnh về Sàn giao dịch bất động sản
BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế – xã hội và đóng vai trị to lớn
trong nền kinh tế quốc dân. Chính vì nguyên nhân này nên có rất nhiều văn bản
pháp luật quy định trực tiếp hoặc chi phối đến hoạt động của TT BĐS như: Luật đất
đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Bộ luật dân sự cùng với hệ thống văn bản dưới luật
(Nghị định, Thơng tư…).
Cịn đối với SGD BĐS thì ngồi các văn bản pháp luật như trên cịn có các văn
bản điều chỉnh trực tiếp đó là:
-

Luật kinh doanh BĐS;

-

Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;

-

Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP
ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Kinh doanh bất động sản;

-

Và mới đây nhất là Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 2 năm 2009
của Chính phủ quy định về chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch, đối với
các chủ thể vi phạm quy định pháp luật khi giao dịch trên sàn.
Các văn bản pháp luật này là cơ sở pháp lý cho sự ra đời, tồn tại và phát triển

của SGD BĐS. Nó quy định các vấn đề về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của
SGD BĐS; Điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động của sàn, quyền và nghĩa vụ
của các chủ thể tham gia SGD BĐS; Mơ hình và quy chế hoạt động của sàn…

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50


Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
16

2. Những quy định của pháp luật quản lí sàn giao dịch bất động sản
2.1. Những điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
Doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS trước tiên phải đáp ứng đủ điều kiện
của Điều 8 là: phải thành lập doanh nghiệp; phải có vốn pháp định và đăng ký kinh

doanh BĐS theo quy định của pháp luật và sau đó là những điều kiện của Điều 57
là: SGD BĐS phải có kế hoạch hoạt động của SGD BĐS; phải có cơ sở vật chất kỹ
thuật phù hợp với nội dung hoạt động của SGD BĐS; có người quản lý, điều hành
SGD BĐS đáp ứng đầy đủ các điều kiện do chính phủ quy định.
Những quy định và điều kiện thành lập về SGD BĐS ở trên là khá đơn giản, rõ
ràng và không yêu cầu cao để tránh hiện tượng độc quyền của một số doanh nghiệp
địa ốc đã có sẵn tiềm lực.
2.2. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch
Các SGD phải được tổ chức và hoạt động theo một khuôn khổ pháp lý nhất
định. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất
động sản được thành lập Sàn giao dịch BĐS hoặc thuê SGD BĐS của tổ chức, cá
nhân khác để thực hiện cho hoạt động kinh doanh BĐS.
- Sàn giao dịch BĐS phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã
kinh doanh BĐS thành lập SGD BĐS thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp
nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh
BĐS để hoạt động.
- Hoạt động của SGD BĐS phải công khai, minh bạch, và tuân thủ pháp luật.
- Sàn giao dịch BĐS, doanh nghịêp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàn
giao dịch BĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch BĐS.
- Sàn giao dịch BĐS phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thơng báo về việc
thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo
với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.
Những quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động này là khung pháp lý bảo
đảm cho sự ra đời và hoạt động của các sàn. Đây là những tiêu chí để nhà nước

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50

Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
17

quản lý hoạt động của các sàn cũng như quản lý TT BĐS.
2.3. Mơ hình tổ chức và hoạt động của sàn
Cơ cấu tổ chức của SGD BĐS bao gồm Giám đốc, các phó Giám đốc và các
bộ phận chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của SGD.
- SGD BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm cơng việc mơi giới BĐS. Nếu có
dịch vụ định giá BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm cơng việc này, có chứng chỉ
giá BĐS do cơ quan có thẩm quyền cấp.
- SGD BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho
hoạt động môi giới và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời
bảo đảm có trang thiết bị phù hợp với nội dung.
Với những quy định trên thì tuỳ thuộc vào khả năng, năng lực của mỗi doanh
nghiệp để thành lập các sàn có quy mơ lớn hoặc nhỏ, tuy nhiên, vẫn phải bảo đảm
tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.
2.4. Quy chế hoạt động của sàn
Sàn giao dịch bất động sản phải có Quy chế hoạt động, gồm những nội dung
cơ bản sau: Theo quy định của Thơng tư 13/2008/TT-BXD, Sàn giao dịch bất động
sản phải có Quy chế hoạt động, gồm những nội dung cơ bản sau:
-

Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của SGD BĐS;

-

Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của SGD BĐS;

-

Quy định về chế độ quản lý tài chính của SGD BĐS;

-

Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch;

-

Quy định về thông tin BĐS đưa vào giao dịch; chế độ quản lý, cung cấp
thông tin về BĐS, giao dịch tại sàn giao dịch BĐS.

2.5. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Nội dung hoạt động của các sàn giao dịch bầt động sản bao gồm:
-

Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.

-

Môi giới bất động sản.

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50


Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
18

-

Định giá bất động sản

-

Tư vấn bất động sản.

-

Quảng cáo bất động sản.

-

Đấu giá bất động sản.

-

Quản lí bất động sản.

2.6. Thơng tin về Bất động sản
Khi sản phẩm hàng hóa BĐS được đem giao dịch trên SGD thì người bán phải
cung các thơng tin về BĐS để niêm yết trên sàn, để người mua có thể tiếp cận tìm
hiểu.
Nội dung thơng tin về hàng hoá bất động sản phải đầy đủ theo các nội dung
quy định tại Khoản 3 Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản gồm:
a. Loại Bất động sản
Phải ghi rõ loại hàng hoá bất động sản cụ thể:
- Đối với nhà ở phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư. Nếu là nhà ở
riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn..;

- Đối với bất động sản dịch vụ phải nêu rõ là văn phòng, cửa hàng, siêu thị,
chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ ..;
- Đối với bất động sản công nghiệp phải nêu rõ là hạ tầng khu công nghiệp hay
nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi..;
- Đối với quyền sử dụng đất phải nêu rõ là loại đất phi nông nghiệp (đất ở, đất
KCN, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh...), loại đất nông nghiệp hay các loại
đất khác (nếu có).
b. Vị trí bất động sản
- Đối với bất động sản tại khu vự c đô thị đã xác định được địa chỉ cụ thể, phải
nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố , quận (huyện), thành phố (tỉnh). Đối
với nhà chung cư thì nêu cụ thể số phịng, tầng, dãy (lơ) chung cư. Đối với khu vực
nông thôn nêu rõ địa chỉ của bất động sản theo tên xóm, thơn, xã, huyện, tỉnh;

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50


Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
19

- Đối với bất động sản chưa xác định được địa chỉ cụ thể (chưa thành lập được
đơn vị hành chính) thì nêu tên dự án, ký hiệu lô đất (đối với các lô đất xây dựng nhà
ở riêng lẻ hoặc cơng trình xây dựng khác), ký hiệu từng căn hộ (đối với nhà chung
cư).
- Sơ đồ vị trí: vẽ vị trí bất động sản, khoảng cách đến các cơng trình lân cận và
lối đi tới đường chính. Nếu sử dụng ảnh vệ tinh thì đánh dấu vị trí bất động sản và
chỉ dẫn lối đi ra đường chính.
c. Thơng tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản
Tại vị trí bất động sản hay lân cận đã có quy hoạch được duyệt ảnh hưởng đến

bất động sản như mở đường, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội,
dự án sản xuất kinh doanh...
d. Quy mơ, diện tích bất động sản
- Đối với nhà ở: ghi diện tích đất, diện tích xây dự ng, số tầng, tổng diện tích
sàn, diện tích sàn từng tầng, số phịng, diện tích sử dụng từ ng phịng, diện tích ban
cơng, lơ gia. Riêng nhà chung cư ghi số phịng, diện tích sử dụng từng phịng, diện
tích sử dụng chung.
- Đối với bất động sản khác: ghi diện tích đất, số tầng, số phịng, tổng diện tích
sàn, diện tích sàn từng tầng, diện tích sử dụng chung, cơng suất (nếu có).
- Đối với hạ tầng KCN: ghi diện tích đất, mật độ xây dựng, diện tích sử dụng
chung.
- Bản vẽ tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng, mặ t cắt cơng trình. Đối với bất
động sản có nhiều hạng mục thì mỗi hạng mục phải có đủ mặt bằng, mặt cắt.
- Ảnh chụp tồn cảnh cơng trình tại thời điểm giới thiệu.
e. Thơng tin về đặc điểm, tính chất, cơng năng sử dụng, chất lượng của bất động
sản
- Về đặc điểm, tính chất nêu rõ kết cấu cơng trình, móng, khung, tường, sàn,
mái;
- Cơng năng sử dụng bất động sản thông tin theo thiết kế ban đầu;

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50


Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
20

- Chất lượng bất động sản nêu cụ thể năm xây dựng, cấp, hạng công trình;
- Ảnh chụp tồn cảnh cơng trình tại thời điểm giới thiệu (nếu có).

- Thời điểm xây dựng, các sửa chữa lớn đã thực hiện và tình trạng kỹ thuật
hiện tại.
f. Thực trạng các cơng trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan
đến bất động sản
- Hạ tầng kỹ thuật về điện, cấp nước, thoát nước, nơi xả rác, nơi để xe, đường
giao thông...
- Hạ tầng xã hội ghi các hạ tầng xã hội thiết yếu gần nhất như nhà trẻ, trường
học, bệnh viện, chợ, siêu thị , bến xe, công viên, rạp chiếu phim, nhà hát...
g. Tình trạng pháp lý của bất động sản
Bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng và các giấy tờ có liên
quan khác đến việc tạo lập bất động sản, lịch sử sở hữu bất động sản..
h. Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản
Phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng. Phần sử dụng chung, phần sử dụng
riêng..
i. Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản
Giá có thể ghi theo đơn giá hoặc tổng giá.
Giá ghi theo loại tiền đồng hoặc vàng hoặc loại tiền khác. Nếu ghi bằng loại
tiền khác thì phải mở ngoặc ghi thêm quy đổi ra tiền đồng.
Có thể ghi thời gian có hiệu lực của giá.
k. Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan
Về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho
thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ...(nếu có).
l. Các thơng tin khác
Thơng tin khác về bất động sản do các bên thoả thuận hoặc do chuyên gia khảo
sát thu thập thông tin thực tế ghi để thấy rõ lợi ích hoặc các hạn chế khác của bất

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50

Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
21

động sản.
2.7. Quy định về công khai, minh bạch thông tin trên thị trường BĐS
Các thông tin về thị trường bất động sản phải được công khai tại trụ sở và trên
Website của sở Xây dựng. Riêng thông tin về quy hoạch tại Thành phố Hà Nội và
Thành phố Hồ Chí Minh phải được cơng khai tại trụ sở và trên Website của Sở Quy
hoạch - Kiến trúc; thông tin về các dự án kêu gọi đầu tư và tình hình triển khai các
dự án về phát triển nhà ở, khu đô thị mới, các dự án phát triển hạ tầng đô thị, cụm
công nghiệp, khu công nghiệp phải được công khai tại trụ sở và trên Website của sở
Kế hoạch và Đầu tư.
Các chủ đầu tư có dự án được duyệt phải cơng khai quy hoạch chi tiết 1/500
của dự án và phương án tiêu thụ sản phẩm tại trụ sở cấp xã nơi có dự án.
Nội dung thơng tin trên thị trường bất động sản phải đảm bảo đầy đủ, rõ ràng
theo quy định sau:
- Thông tin về quy hoạch phát triển đô thị phải bao gồm các nội dung: bản vẽ
quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết 1/2000, 1/500 (nếu có) và các chỉ số quy hoạch
cơ bản;
- Thông tin kêu gọi đầu tư các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, cụm
công nghiệp, khu công nghiệp, các dự án phát triển hạ tầng đô thị phải bao gồm các
nội dung: quy mô dự án, bản vẽ quy hoạch (nếu có), các điều kiện, các yêu cầu, thời
gian, nội dung đăng ký, nơi nhận hồ sơ;
- Thơng tin tình hình triển khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, cụm
công nghiệp, khu công nghiệp, các dự án phát triển hạ tầng đô thị phải bao gồm các
nội dung: quy mô dự án, bản vẽ quy hoạch, chủ đầu tư , tiến độ thực hiện, kết quả
thực hiện thực tế cập nhật theo quý, thời điểm dự kiến tiêu thụ sản phẩm.
- Thông tin về chuyển nhượng, bán, cho thuê hàng hoá bất động sản của các tổ
chức cá nhân kinh doanh bất động sản phải gồm các nội dung theo quy định tại Mục

4 Phần 5;
- Thông tin về các cơ sở đào tạo chuyên gia môi giới, định giá và quản lý sàn
giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh gồm: tên công ty hoặc trung tâm, địa chỉ,

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50


Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
22

lĩnh vực đào tạo, địa chỉ đào tạo, ngày đăng ký hoạt động, danh sách giảng viên.
Đồng thời phải có thơng tin về các trung tâm bị đình chỉ hoạt động;
- Thơng tin về chun gia môi giới, định giá đăng ký hoạt động trên địa bàn
tỉnh gồm họ và tên, năm sinh, nơi đào tạo, số chứng chỉ, ngày cấp, nơi cấp, ngày
đăng ký hoạt động. Đồng thời phải có thơng tin về việc thu hồi chứng chỉ hoặc thôi
hoạt động của các chuyên gia môi giới, định giá.
- Thông tin về các trung tâm, các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn bao
gồm tên trung tâm, địa chỉ, các hoạt động dịch vụ, tên giám đốc, số điện tại liên lạc,
website (nếu có);
h) Thơng tin về tình hình giao dịch tại các trung tâm, các sàn giao dịch trên địa
bàn gồm các nội dung: Số lượng giao dịch, tổng giá trị giao dịch, giá cả giao dịch.
Thời gian đưa thông tin trên thị trường bất động sản phải từ bắt đầu cho đến
khi sự việc kết thúc theo quy định sau:
- Thông tin về quy hoạch phát triển đô thị phải được công bố từ khi quy hoạch
được phê duyệt đến khi quy hoạch đó đã được thực thi hồn chỉnh trên thực tế;
- Thông tin kêu gọi đầu tư các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, cụm
công nghiệp, khu công nghiệp, các dự án phát triển hạ tầng đơ thị phải từ khi các dự
án đó được phê duyệt đến khi dự án đã lựa chọn được chủ đầu tư thực hiện dự án;

- Thông tin tình hình triển khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, cụm
công nghiệp, khu công nghiệp, các dự án phát triển hạ tầng đô thị phải từ khi các dự
án đó được phê duyệt đến khi dự án được hoàn thành đưa vào sử dụng hoàn tồn;
- Thơng tin về chuyển nhượng, bán, cho th hàng hố bất động sản phải duy
trì từ lúc giới thiệu đến khi tổ chức giao dịch xong;
- Thông tin về các cơ sở đào tạo chuyên gia môi giới, định giá và quản lý sàn
giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh; về chuyên gia môi giới, định giá đăng ký
hoạt động trên địa bàn tỉnh; về các trung tâm, các sàn giao dịch bất động sản trên
địa bàn tỉnh phải liên tục và cập nhật;
- Thông tin về tình hình giao dịch tại các trung tâm, các sàn giao dịch trên địa
bàn phải cập nhật hàng tháng, hàng quý và hàng năm.

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50


Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
23

2.8. Quyền và nghĩa vụ của người quản lý sàn
a. Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Người quản lí, điều hành hoạt động của sàn giao dịch có các quyền sau:
- Quản lí, điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thơng tin có liên quan
đến bất động sản theo quy định của pháp luật .
- Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về bất động sản được đưa lên
sàn giao dịch bất động sản.
- Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều
kiện đưa vào kinh doanh.

- Thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất
động sản.
- Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
b. Nghĩa vụ của người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản
Người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau:
- Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để
đưa vào kinh doanh.
- Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản và
chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp.
- Cung cấp các dịch vụ về bất động sản tại các sàn giao dịch bất động sản.
- Bảo đảm cơ sở vật chật, kĩ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản.
- Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng nội dung đã đăng kí;
thực hiện chế độ báo cáo theo qui định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra
của cơ quan nàh nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài
chính khác theo qui định của pháp luật.

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50


Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
24

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật.
2.9. Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn
a. Quyền của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động

sản
Được thể hiện như sau:
- Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản
- Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về bất động sản.
- Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao
dịch bất động sản gây ra.
- Các quyền khác theo qui định của pháp luật
b. Nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn
- Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật.
2.10. Hướng dẫn về giao dịch BĐS qua sàn1
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ
các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở) theo quy định sau:
- Bất động sản phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được đem
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua;
- Chủ đầu tư có thể tự thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất
động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao
dịch bất động sản;
1

Phần III Thông tư số 13/2008/TT-BXD

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50

Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
25

- Sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin (theo quy định tại
Điểm 2 phần IV của Thông tư 13/2008/TT-BXD) về bất động sản cần bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký
giao dịch. Thời gian thực hiện công khai tối thiểu 07 (bảy) ngày tại Sàn giao dịch.
Trong thời hạn nêu trên, thông tin về tên dự án, loại, số lượng bất động sản, địa
điểm và thời gian tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất
động sản phải được đăng tải tối thiểu 03 (ba) số liên tiếp trên một tờ báo phát hành
tại địa phương, tối thiểu 01 (một) lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án
và trên trang web (nếu có) của Sàn giao dịch bất động sản. Chi phí đăng tải thông
tin do chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu) chi trả;
- Khi hết thời hạn công khai theo quy định tại Điểm 3 Phần này, chủ đầu tư
(hoặc sàn giao dịch bất động sản được uỷ quyền) được tổ chức việc bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản đã công khai. Trường hợp cùng một loại
bất động sản có từ 2 (hai) khách hàng đăng ký trở lên hoặc số khách hàng đăng ký
nhiều hơn số lượng bất động sản thì chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản
được uỷ quyền) phải thực hiện việc lựa chọn khách hàng theo phương thức bốc
thăm hoặc đấu giá. Việc đặt cọc trước khi triển khai bốc thăm hoặc đấu giá bất động
sản do các bên thoả thuận theo quy định của pháp luật;
- Việc đấu giá bất động sản tài sàn giao dịch thực hiện theo quy định của pháp
luật về bán đấu giá tài sản;
- Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm xác nhận bất động sản của các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được giao dịch qua sàn (theo mẫu tại phụ lục
4) để xác nhận bất động sản đã được giao dịch theo đúng quy định của pháp luật;
- Đối với bất động sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản mà
giao dịch qua Sàn giao dịch bất động sản thì khơng bắt buộc phải cơng khai thông
tin theo quy định tại Điểm 3 của Phần này.
2.11. Tổ chức các dịch vụ tại SGD BĐS

Sàn giao dịch bất động sản được phép thực hiện các hoạt động kinh doanh và
dịch vụ bất động sản như:
- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.

Phạm Thị Phương Thuý

Luật Kinh doanh 50