Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai khu vực phía Đông thành phố Hà Nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯

PHẠM SỸ LIÊM

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI
KHU VỰC PHÍA ĐƠNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯

Phạm Sỹ Liêm

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI
KHU VỰC PHÍA ĐƠNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

9.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Trần Văn Tuấn
TS. Thái Thị Quỳnh Như

HÀ NỘI - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận án là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được
cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận án

Phạm Sỹ Liêm

i

năm 2019


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận án, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên
của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hồn thành luận án, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và
biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Trần Văn Tuấn và TS. Thái Thị Quỳnh Như đã tận
tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong
suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào
tạo, Bộ môn Quy hoạch đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp
Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn
thành luận án.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phịng Tài
ngun và Mơi trường thuộc quận Long Biên và huyện Gia Lâm, thành phố Hà
Nội đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi
hồn thành luận án./.
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận án

Phạm Sỹ Liêm

ii

năm 2019


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ....................................................................................................................... ii

Mục lục ......................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ..................................................................................................... vi
Danh mục bảng .............................................................................................................. vii
Danh mục hình ................................................................................................................ ix
Trích yếu luận án ..............................................................................................................x
Thesis abstract................................................................................................................ xii
Phần 1. Mở đầu ..............................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài .....................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..........................................................................3

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ...........................................................................................4

1.4.

Những đóng góp mới của đề tài .........................................................................4

1.5.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...........................................................4

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................5
2.1.

Cơ sở lý luận về giá trị đất đai ...........................................................................5

2.1.1.

Các khái niệm về giá trị đất đai .........................................................................5

2.1.2.

Nguồn gốc của giá trị đất đai .............................................................................7

2.1.3.

Phân loại giá trị đất đai ....................................................................................10

2.1.4.

Phân loại giá đất ...............................................................................................11

2.2.

Cơ sở khoa học và phương pháp luận xây dựng vùng giá trị đất đai...............12

2.2.1.

Lý thuyết về vùng giá trị đất đai ......................................................................12

2.2.2.

Các cách tiếp cận xây dựng vùng giá trị đất đai ..............................................14

2.2.3.

Các quy định pháp lý liên quan đến phân hạng, phân vùng và định giá đất ...........17

2.3.

Tổng quan các cơng trình nghiên cứu trong và ngồi nước.............................19

2.3.1.

Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân hạng định cấp đất đai.......................19

2.3.2.

Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân vùng các yếu tố ảnh hưởng .............20

2.3.3.

Xây dựng vùng giá trị đất đai theo định giá đất hàng loạt ...............................21

2.3.4.

Các nhân tố sử dụng trong các mơ hình xác định giá trị đất đai ......................24

2.3.5.

Các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá trị đất đai ...............................................27
iii

2.4.

Định hướng nghiên cứu của đề tài ...................................................................42

2.4.1.

Nhận xét chung ................................................................................................42

2.4.2.

Hướng nghiên cứu đề xuất ...............................................................................44

Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu .........................................................47
3.1.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................47

3.1.1.

Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu .................................47

3.1.2.

Thực trạng về giá trị đất đai khu vực nghiên cứu ............................................47

3.1.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu ........................47

3.1.4.

Phân vùng giá trị đất đai theo các vùng yếu tố ảnh hưởng ..............................47

3.1.5.

Xác định một số mơ hình giá đất tại khu vực nghiên cứu ...............................47

3.2.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................48

3.2.1.

Các phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ..........................................48

3.2.2.

Các phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ........................................................48

3.2.3.

Các phương pháp phân tích và xử lý số liệu ....................................................52

3.2.4.

Khung logic nghiên cứu ...................................................................................63

Phần 4. Kết quả và thảo luận ......................................................................................65
4.1.

Khái quát về điều kiền tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu ............65

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên............................................................................................65

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..............................................................68

4.1.3.

Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ...........................................................70

4.1.4.

Thực trạng hệ thống cơ sở hạ tầng ...................................................................72

4.1.5.

Phân tích tiềm năng đất đai khu vực nghiên cứu .............................................75

4.2.

Thực trạng về giá trị đất đai khu vực nghiên cứu ............................................76

4.2.1.

Giá đất do Nhà nước quy định .........................................................................76

4.2.2.

Giá thị trường ...................................................................................................81

4.2.3.

Sự chênh lệch giữa các loại giá........................................................................88

4.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu ........................89

4.3.1.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở ............................................................90

4.3.2.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp ..........................................96

4.4.

Phân vùng giá trị đất đai theo các vùng yếu tố ảnh hưởng ............................101

4.4.1.

Phân vùng giá trị đất ở ...................................................................................101

4.4.2.

Phân vùng giá trị đất nông nghiệp .................................................................110

iv


4.4.3.

Kết quả và kiểm định phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu ............118

4.4.4.

Một số đề xuất cho công tác phân vùng giá trị đất đai ..................................121

4.5.

Xác định một số mơ hình giá đất tại khu vực nghiên cứu.....................................123

4.5.1.

Mơ hình giá đất ở tại đơ thị phường Bồ Đề, quận Long Biên .......................124

4.5.2.

Mơ hình giá đất ở tại đô thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm ....................130

4.5.3.

Mô hình giá đất ở tại nơng thơn và đất nơng nghiệp xã Dương Quang,
huyện Gia Lâm...............................................................................................137

4.5.4.

Nhận xét chung về kết quả và một số đề xuất cho công tác xây dựng
vùng giá đất theo mơ hình giá đất ..................................................................145

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................148
5.1.

Kết luận ..........................................................................................................148

5.2.

Kiến nghị........................................................................................................150

Danh mục cơng trình cơng bố có liên quan đến luận án ...............................................151
Tài liệu tham khảo ........................................................................................................152
Phụ lục .......................................................................................................................164

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CCN

Cụm công nghiệp

CSDL

Cơ sở dữ liệu

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐVT

Đơn vị tính

GIS

Hệ thống thơng tin địa lý

HĐND

Hội đồng nhân dân

HTX

Hợp tác xã

KC

Khoảng cách

KCN

Khu công nghiệp

KĐT

Khu đô thị

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ cơng nghiệp

TP

Thành phố

TTTM

Trung tâm thương mại

VNĐ

Đơn vị tiền tệ chính thức của Việt Nam

VT

Vị trí

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
STT
3.1.

Tên bảng

Trang

Thống kê số lượng mẫu phiếu khảo sát đánh giá các nhân tố ảnh hưởng
đến giá trị đất ở và đất nông nghiệp ....................................................................50

3.2.

Thống kê số lượng mẫu phiếu điều tra giá đất thị trường ...................................51

3.3.

Giải thích ý nghĩa giá trị của thang đo trong AHP .............................................54

3.4.

Chỉ số ngẫu nhiên RI ..........................................................................................54

4.1.

Tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế qua các năm ................................................68

4.2.

Khung giá đất ở tại đô thị ...................................................................................76

4.3.

Phân loại đường phố theo bảng giá đất khu vực nghiên cứu ..............................77

4.4.

Bảng tỉ lệ các nhóm đường phân loại theo bảng giá của địa phương .................78

4.5.

Giá đất đô thị của một số tuyến đường tại khu vực nghiên cứu .........................79

4.6.

Bảng giá đất khu dân cư nông thôn tại khu vực nghiên cứu ...............................80

4.7.

Giá đất ở theo tuyến đường tại vị trí 1 ................................................................81

4.8.

Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm I ................................................................82

4.9.

Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm II ...............................................................83

4.10.

Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm III .............................................................84

4.11. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm IV .............................................................85
4.12. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm V...............................................................86
4.13. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm VI .............................................................87
4.14. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm VII ............................................................88
4.15. Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất ở .........................................92
4.16. Tổng phương sai trích của thang đo giá trị đất ở ................................................93
4.17. Bảng ma trận xoay nhân tố của thang đo giá trị đất ở ........................................94
4.18. Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở tại khu vực nghiên cứu ................95
4.19. Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nơng nghiệp ..............................96
4.20. Tổng phương sai trích của thang đo giá trị đất nông nghiệp ..............................99
4.21. Bảng ma trận xoay nhân tố của thang đo giá trị đất nông nghiệp.......................99
4.22. Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp ..................................100
4.23. Trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở ........................................101
4.24. Trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp ......................110
vii

4.25. Hệ số tương quan giữa giá trị theo phân vùng và giá đất thực tế .....................119
4.26. Các biến độc lập sử dụng trong mơ hình giá đất ở tại đô thị của phường ........125
4.27. Kết quả hệ số hồi quy mơ hình giá đất ở tại đơ thị của phường .......................128
4.28. Các biến độc lập sử dụng trong mô hình giá đất ở tại đơ thị của thị trấn .........132
4.29. Kết quả hệ số hồi quy mơ hình giá đất ở tại đô thị của thị trấn ........................135
4.30. Các biến độc lập sử dụng trong mơ hình giá đất ở tại nông thôn .....................138
4.31. Các biến độc lập sử dụng trong mơ hình giá đất nơng nghiệp ..........................139
4.32. Kết quả hệ số hồi quy mơ hình giá đất ở tại nông thôn của xã .........................142
4.33. Kết quả hệ số hồi quy mơ hình giá đất nơng nghiệp của xã .............................143
4.34.

So sánh 3 mơ hình giá đất khu vực nghiên cứu ................................................146

viii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

2.1.

Khung giá trị .........................................................................................................5

2.2.

Sơ đồ phân loại các mơ hình định giá hàng loạt .................................................16

2.3.

Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở ......................................................45

2.4.

Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp ....................................46

3.1.

Phân bố các điểm nghiên cứu đại diện tại khu vực phía Đơng thành phố
Hà Nội .................................................................................................................49

3.2.

Đồ thị biến động về chỉ số tỉ lệ lạm phát qua các năm .......................................62

3.3.

Sơ đồ khung logic nghiên cứu ............................................................................64

4.1.

Sơ đồ vị trí khu vực nghiên cứu ..........................................................................65

4.2.

Biểu đồ thể hiện mức độ chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường

của một số tuyến đường tại khu vực nghiên cứu ................................................89

4.3.

Phân vùng giá trị của nhân tố vị trí đối với loại đất ở.......................................105

4.4.

Phân vùng giá trị của nhân tố giao thông đối với loại đất ở .............................106

4.5.

Phân vùng giá trị của nhân tố môi trường đối với loại đất ở ............................107

4.6.

Phân vùng giá trị của nhân tố kinh tế - xã hội đối với loại đất ở ......................108

4.7.

Phân vùng giá trị đất ở tại khu vực nghiên cứu ................................................109

4.8.

Phân vùng giá trị của nhân tố cá biệt đối với đất nông nghiệp .........................113

4.9.

Phân vùng giá trị của nhân tố vị trí đối với đất nơng nghiệp ............................114

4.10. Phân vùng giá trị của nhân tố thủy văn đối với đất nông nghiệp......................115
4.11. Phân vùng giá trị của nhân tố kinh tế - xã hội đối với đất nông nghiệp ...........116
4.12. Phân vùng giá trị đất nông nghiệp khu vực nghiên cứu ...................................117
4.13. Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội ......................120
4.14. Phân bố các điểm khảo sát tại phường Bồ Đề ..................................................127
4.15. Bản đồ vùng giá đất ở tại đô thị phường Bồ Đề, quận Long Biên, thành
phố Hà Nội ........................................................................................................130
4.16. Phân bố các điểm khảo sát tại thị trấn Trâu Quỳ ..............................................134
4.17. Bản đồ vùng giá đất ở tại đô thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành
phố Hà Nội ........................................................................................................137
4.18. Phân bố các điểm khảo sát tại xã Dương Quang ..............................................141
4.19. Bản đồ vùng giá đất xã Dương Quang, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội ....145
ix


TRÍCH YẾU LUẬN ÁN
Tên tác giả: Phạm Sỹ Liêm
Tên Luận án: Nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng
thành phố Hà Nội
Chun ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 9.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng
thành phố Hà Nội.
- Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội và xác
định mơ hình giá đất cho các loại đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn, đất nông
nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.

Phƣơng pháp nghiên cứu
Các phương pháp thu thập số liệu thứ cấp sử dụng để thu thập thông tin về
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất và các vấn đề liên
quan đến giá đất khu vực phía Đông thành phố Hà Nội.
Các phương pháp thu thập số liệu sơ cấp gồm phương pháp điều tra phỏng
vấn người sử dụng đất về thông tin giá đất và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố;
điều tra phỏng vấn lấy ý kiến chuyên gia, cán bộ quản lý của địa phương về trọng
số của các yếu tố ảnh hưởng.
Các phương pháp phân tích bao gồm phương pháp phân tích nhân tố khám
phá nhằm lựa chọn nhân tố, phương pháp phân tích thứ bậc AHP xác định trọng
số của yếu tố, phương pháp đánh giá các yếu tố ảnh hưởng, phương pháp phân
tích hồi quy xác định mơ hình giá đất, phương pháp phân tích tương quan kiểm
định độ tin cậy của kết quả, phương pháp bản đồ để xây dựng bản đồ vùng giá trị
đất đai.
Kết quả chính và kết luận
1) Khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã
hội thuận lợi cho phát triển đô thị, điểm dân cư nông thơn và đảm bảo duy trì nền
sản xuất nơng nghiệp truyền thống.
x


2) Thực trạng vấn đề giá trị đất đai khu vực nghiên cứu thể hiện ở sự chênh
lệch về giá giữa giá theo quy định của Nhà nước và giá thực tế trên thị trường,
mức độ chênh lệch trung bình trên 4 lần.
3) Phương pháp phân tích nhân tố khám phá theo đánh giá của người sử
dụng đất cho kết quả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở gồm 4 nhân tố: vị trí,
giao thơng, mơi trường, kinh tế - xã hội và 13 yếu tố cụ thể; các yếu tố ảnh
hưởng đến giá trị đất nông nghiệp gồm 4 nhân tố: vị trí, cá biệt, thủy văn, kinh tế
- xã hội và 10 yếu tố cụ thể.
Phương pháp phân tích thứ bậc AHP từ ý kiến đánh giá của các chuyên gia

cho kết quả về trọng số của các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở: nhân tố vị trí
chiếm trọng số 0,329, nhân tố giao thông chiếm trọng số 0,354, nhân tố môi
trường chiếm trọng số 0,203 và nhân tố kinh tế - xã hội chiếm trọng số 0,114.
Trọng số của các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp: nhân tố cá biệt
chiếm trọng số 0,268, nhân tố vị trí chiếm trọng số 0,295, nhân tố thủy văn chiếm
trọng số 0,337 và nhân tố kinh tế - xã hội chiếm trọng số 0,100.
4) Phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu đã tạo ra các tiểu vùng giá
trị đất đai với 10 cấp, trong đó có 5 cấp thuộc đối tượng đất nông nghiệp và 5 cấp
thuộc đối tượng đất ở. Kiểm định độ tin cậy dựa vào phân tích tương quan, với hệ
số r = 0,825 chứng tỏ có một mối tương quan chặt giữa giá trị đất đai theo phân
vùng và giá đất thực tế trên thị trường.
Đề tài đưa ra một số giải pháp hoàn thiện công tác xây dựng vùng giá trị đất
đai và đề xuất xây dựng vùng giá trị đất đai theo 4 giai đoạn với 9 bước.
5) Mơ hình giá đất ở tại đô thị và nông thôn sử dụng 9 biến (loại đường
tiếp giáp, khoảng cách đến đường tiếp giáp, khoảng cách đến UBND, khoảng
cách đến chợ, khoảng cách đến trường, khoảng cách đến trung tâm y tế, mức
độ khoảng cách đến hồ nước, chất lượng môi trường, mật độ mạng lưới đường
sá). Một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở: loại đường tiếp giáp,
khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến trường học. Mơ hình giá đất nông
nghiệp sử dụng 6 biến (loại sử dụng đất, khoảng cách đến trục đường chính,
khoảng cách đến khu dân cư, khoảng cách đến thị trường tiêu thụ, khoảng
cách đến nguồn nước, mật độ hệ thống thủy lợi). Một số yếu tố chính ảnh
hưởng đến giá đất nơng nghiệp: loại sử dụng đất, khoảng cách đến trục đường
chính, khoảng cách đến nguồn nước.

xi


THESIS ABSTRACT
PhD canditate: Pham Sy Liem

Thesis title: Research on land value zone in Eastern area of Hanoi city
Major: Land Management

Code: 9.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
Research Objectives
- Determine factors impacting on land value zone in the Eastern area of
Hanoi city.
- Zoning of land value for the Eastern area of Hanoi city and specify the
land price models for the urban and rural residential land and agricultural land in
the study area.
Materials and Methods
Secondary data collection methods used to collect information on natural
and socio-economic conditions, current land use status and issues related to land
prices in the Eastern area of Hanoi city.
Primary data collection methods such as interview method of land users for
information on land prices and the level of influence of the factors; interview
method of expert opinions and local administrators for information on the weight
of influencing factors.
Analytical methods include method of exploratory factor analysis to select
components, AHP hierarchical analysis method to determine weight of factors,
method of assessing the influencing factors, regression analysis method to
determine land price model, correlation analysis method to verify the reliability
of the results, method of mapping to build the land value maps.
Main findings and conclusions
1) The Eastern area of Hanoi city has natural and socio-economic
conditions favorable for the development of urban centers and rural population
quarters and ensurable for the maintenance of traditional agricultural production.
2) The real situation of the land value in the study area is shown in the land

price difference between the price stipulated by the States and the market price,

xii


the average difference over 4 times.
3) The method of exploratory factor analysis based on land users’s evaluation
gives the result of factors affecting the value of residential land, including 4
components: location, transport, environment, socio-economy and 13 specific
factors; Factors affecting the value of agricultural land include 4 components:
location, individuality, hydrology, socio-economy and 10 specific factors.
The AHP hierarchical analysis method using experts' opinions gives the
weighting results of the groups of components affecting the value of residential
land: the location accounted for 0.329, the transport accounted for 0.354, the
environment accounted for 0.203 and the socio-economy accounted for 0.114.
The weight of the components affecting the value of agricultural land: the
individual accounted for 0.268, the location accounted for 0.295, the hydrology
accounted for 0.337 and the socio-economy accounted for 0.100.
4) Land value zoning in the study area has created subareas of land value
with 10 levels, including 5 levels of agricultural land and 5 levels of residential
land. Reliability testing is based on correlation analysis, with coefficient of r =
0.825 showing a strong correlation between land values by zoning and actual
market transaction prices.
The project offers some of solutions to complete the establisment of land value
zones and propose the procedures of land value zone in 4 phases with 9 steps.
5) Urban and rural land price model uses 9 variables (type of contiguous
road, distance to contiguous road, distance to the People's Committee, distance to
market, distance to school, distance to hospital, level of distance to the lake, the
quality of the environment, the density of the road network). Some main factors
affect to the residential land prices: type of contiguous road, distance to market,

distance to school. The agricultural land price model uses 6 variables (land use
type, distance to main road, distance to residential area, distance to market,
distance to watebody, the density irrigation system). Some main factors affect to
the agricultural land prices: land use type, distance to main road, distance to
waterbody.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, tư liệu
sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng của môi trường sống. Với nguồn lợi to
lớn đó thì vấn đề liên quan đến đất đai ln là vấn đề nóng bỏng của mỗi quốc
gia, của mỗi địa phương và từ lâu đất đai đã được thừa nhận là "có giá" (Đặng
Hùng Võ và Nguyễn Đức Khả, 2005; Hoàng Văn Cường, 2010).
Giá đất là thước đo kinh tế phản ánh khả năng và phương thức sinh lời từ sử
dụng đất (Đặng Hùng Võ và Nguyễn Đức Khả, 2005). Quản lý giá đất trở thành
một công cụ kinh tế đắc lực để đảm bảo nguồn thu ổn định và lâu dài cho ngân
sách Nhà nước, đảm bảo sử dụng tiết kiệm, đảm bảo phân bổ đất đai như một
nguồn lực xã hội có hiệu quả.
Để quản lý giá đất phục vụ các mục tiêu của Nhà nước thì việc xác định giá
trị của đất đai một cách công bằng, tin cậy, tiệm cận với giá trị thị trường là một
việc làm hết sức cần thiết. Công tác định giá không chỉ giải quyết những trường
hợp định giá đơn lẻ mà cần phải thực hiện bằng định giá hàng loạt với quy mô
lớn (Trịnh Hữu Liên, 2010). Định giá đất hàng loạt như một công cụ quan trọng
để Nhà nước giải quyết các vấn đề quản lý tài chính về đất đai; vấn đề quản lý
việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; vấn đề
quản lý phát triển thị trường bất động sản (Nguyễn Quỳnh Hoa, 2015).
Quá trình định giá đất làm xuất hiện các vùng có sự ước tính về giá trị

giống nhau và tập hợp của các vùng này gọi là vùng giá trị đất đai (Trịnh Hữu
Liên, 2013), sản phẩm hiển thị của nó chính là bản đồ vùng giá trị (Howes,
1980). Trên thế giới, bản đồ vùng giá trị đất đai đã được sử dụng phổ biến dưới
nhiều hình thức khác nhau như thu thuế, quy hoạch, quản lý bất động sản, đầu tư
phát triển (Wyatt, 1996) và hiện nay hầu như các bên có liên quan trong lĩnh vực
giá đất đều hiểu rõ ý nghĩa của bản đồ vùng giá trị đất đai (Vickers and
Thurstain-Goodwin, 2002). Tại nhiều nước châu Âu, bản đồ vùng giá trị đất đai
đang trở thành một công cụ thông dụng và không thể thiếu đối với sự phát triển
bền vững trong lĩnh vực quản lý đất đai (Gall, 2006).
Trong Đề án nâng cao năng lực quản lý Nhà nước ngành Quản lý đất đai
giai đoạn 2011-2020 đã được phê duyệt (Chính phủ, 2012), yêu cầu đặt ra từ nay
1


đến năm 2020 đối với công tác định giá đất là hoàn thiện nguyên tắc, phương
pháp định giá đất theo vùng giá trị và triển khai xây dựng dưới dạng sản phẩm
bản đồ. Trong Luật Đất đai hiện hành, yêu cầu xây dựng bản đồ liên quan đến dữ
liệu giá đất và xây dựng báo cáo đánh giá về giá đất là nội dung quan trọng để
đánh giá, điều tra đất đai (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2014). Như vậy,
vùng giá trị đất đai trong tương lai sẽ là cơ sở dữ liệu cơ bản phục vụ quy hoạch,
quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản.
Ở Việt Nam, công tác nghiên cứu về vùng giá trị đất đai đang dần được
triển khai. Các chương trình hợp tác quốc tế gần đây đưa ra một số nguyên tắc
thiết kế cơ bản và cách tính hệ số ảnh hưởng đến giá đất nhưng chưa nêu rõ
phương pháp thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai. Một số đề tài cấp bộ của Bộ
Tài nguyên và Môi trường đã tập trung nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng giá trị
đất nhưng chỉ giới hạn áp dụng đối với loại đất ở tại khu vực đô thị. Nhiều
nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng giá trị đất trong phạm vi cấp quận hoặc
phường cũng đã được thực hiện dựa trên việc ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính.

Các đề tài này tập trung nhiều về mặt kỹ thuật và công nghệ để thành lập bản đồ
giá đất cho dữ liệu giá đất có sẵn, khơng đi sâu vào ngun tắc xác định giá đất,
quy trình cụ thể trong việc xây dựng vùng giá trị đất đai hay kiểm nghiệm kết
quả trong thực tế. Hơn nữa, hiện nay lĩnh vực nghiên cứu này chưa có sự phân
biệt rõ ràng giữa 2 thuật ngữ xây dựng vùng giá trị đất đai và vùng giá đất.
Khu vực nghiên cứu gồm hai đơn vị hành chính quận Long Biên và huyện
Gia Lâm. Trước năm 2004, khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội chính là huyện
Gia Lâm cũ. Từ ngày 01/01/2004, theo Nghị định 132/2003/NĐ-CP của Chính
phủ, một phần đất và dân số huyện Gia Lâm (gồm 13 xã, thị trấn) được tách ra để
thành lập quận mới Long Biên (Chính phủ, 2003). Do đó, các đặc điểm của quận
Long Biên và huyện Gia Lâm ngày nay có sự khác biệt nhưng cũng mang nhiều
đặc trưng của một khu vực nằm về phía Đơng của thành phố Hà Nội. Đây là nơi
có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển các mặt kinh tế - văn hóa - xã hội. Cùng với
xu thế chung của cơng cuộc cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, khu vực này
đang trong thời kỳ diễn ra quá trình phát triển mạnh mẽ.
Quy hoạch chung vùng thủ đơ Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn năm 2050
định hướng phát triển Hà Nội từ đô thị lõi về phía Tây của thành phố, trong đó
các khu vực Gia Lâm, Long Biên được định hướng phát triển dịch vụ chất lượng
2


cao và hỗ trợ các ngành công nghiệp dọc quốc lộ 5 (Chính phủ, 2011). Từ năm
2014, theo Quyết định số 6115/QĐ-UBND, quận Long Biên được điều chỉnh quy
hoạch theo hướng chuyển từ công nghiệp sang phát triển đô thị (UBND thành
phố Hà Nội, 2014b). Trong khi đó, từ năm 2015, huyện Gia Lâm cũng nằm trong
khu vực được điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung của vùng thủ đô. Đến năm
2018, theo Quyết định số 2783/QĐ-UBND, một khu đô thị lớn ở phía Tây huyện
Gia Lâm với diện tích 420 ha tiếp tục được phê duyệt (UBND thành phố Hà Nội,
2018). Như vậy, mặc dù trước đây khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội là địa
bàn sản xuất nông nghiệp ngoại thành, nhưng hiện nay tiềm năng phát triển đô thị

là rất lớn.
Với mức độ phát triển tại khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội như hiện
nay, địa bàn quận Long Biên được lựa chọn đại diện cho loại hình đơ thị phát
triển nhanh, địa bàn huyện Gia Lâm đại diện cho loại hình sản xuất nơng nghiệp
có đặc điểm đang trong q trình chuyển đổi mạnh mẽ. Diện tích đất phi nơng
nghiệp của khu vực khá cao, có xu thế tăng hơn nữa trong khi diện tích đất chưa
sử dụng khơng cịn nữa.
Trong những năm gần đây, khi công tác quản lý giá đất ở địa phương chưa
thực sự hiệu quả thì những chuyển biến tích cực của nền kinh tế và việc điều
chỉnh định hướng quy hoạch khiến cho vấn đề về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư gặp rất nhiều khó khăn và phức tạp. Thị trường bất động sản của khu
vực đang là một thị trường đầy tiềm năng nhưng yếu tố về giá trong thị trường
đang chi phối mạnh mẽ hoạt động của thị trường (UBND huyện Gia Lâm, 2015;
UBND quận Long Biên, 2017). Do đó, giá trị của đất đô thị khu vực quận Long
Biên cần được xác định một cách toàn diện theo vùng giá trị để có thể dự báo và
kiểm sốt được xu hướng biến động trong tương lai. Hơn nữa, sự thay đổi về giá
trị đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm đối với các khu vực có tiềm năng phát
triển đơ thị cần được phân tích một cách tổng thể theo vùng giá trị để đảm bảo
việc sử dụng nguồn lực đất đai hợp lý và hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tế trên, việc thực hiện đề tài luận án là một nhu cầu mang
tính cấp thiết và có ý nghĩa khoa học cũng như ý nghĩa thực tiễn cao.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng
thành phố Hà Nội.

3


- Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội và xác
định mơ hình giá đất cho các loại đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn, đất nông

nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội bao gồm quận
Long Biên với 14 phường, huyện Gia Lâm với 20 xã và 02 thị trấn.
- Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu được thực hiện từ năm 2013-2017.
- Phạm vi nội dung khoa học: Các nhóm đất khu vực nghiên cứu được phân
loại trên cơ sở phân loại đất phục vụ định giá đất, quản lý giá đất theo Quyết định
số 96-QĐ/UBND (UBND thành phố Hà Nội, 2014a). Theo đó, đối tượng nghiên
cứu xây dựng vùng giá trị đất đai của đề tài gồm 2 nhóm: đất nơng nghiệp và phi
nông nghiệp. Đất phi nông nghiệp trong nghiên cứu này bao gồm các loại đất: đất
ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn. Đất nông nghiệp trong nghiên cứu này bao gồm
các loại đất: đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác và đất trồng cây lâu năm.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở gồm có 4 nhân tố: (1) giao
thông với trọng số là 0,354, (2) vị trí với trọng số là 0,329, (3) mơi trường với
trọng số là 0,203, (4) kinh tế - xã hội với trọng số là 0,114 và 13 yếu tố cụ thể;
các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nơng nghiệp gồm có 4 nhân tố: (1) thủy văn
với trọng số là 0,337, (2) vị trí với trọng số là 0,295, (3) cá biệt với trọng số là
0,268, (4) kinh tế - xã hội với trọng số là 0,100 và 10 yếu tố cụ thể.
Phân vùng giá trị đất đai cho loại đất ở và đất nông nghiệp tại khu vực phía
Đơng thành phố Hà Nội theo góc độ giá trị sử dụng tiềm năng trên cơ sở dữ liệu
bản đồ hiện trạng sử dụng đất của khu vực nghiên cứu.
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
- Ý nghĩa khoa học: Đề tài góp phần hoàn thiện cơ sở khoa học về phương
pháp xây dựng vùng giá trị đất đai theo góc độ đánh giá giá trị sử dụng tiềm năng
và góc độ tiệm cận giá trị thị trường.
- Ý nghĩa thực tiễn: Bản đồ vùng giá trị đất đai và các mơ hình giá đất khu
vực nghiên cứu sẽ là cơ sở giúp cho các nhà quản lý, các nhà hoạch định chính
sách sử dụng có hiệu quả trong cơng tác quy hoạch sử dụng đất, quản lý tài chính
về đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản.

4


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI
2.1.1. Các khái niệm về giá trị đất đai

2.1.1.1. Giá trị
Giá trị (value) là một khái niệm tổng qt thể hiện tính có ích, có ý nghĩa hay
lợi ích của một sự vật, hiện tượng tự nhiên hoặc xã hội có khả năng đáp ứng nhu cầu
con người (Đào Văn Khiêm và Bùi Thị Thu Hòa, 2009; Nguyễn Phi Sơn, 2015).
Giá trị xuất hiện dưới nhiều dạng khác nhau như giá trị thiên nhiên mà con
người sử dụng và hưởng thụ, giá trị văn hoá do lịch sử tạo ra, giá trị vật chất và
giá trị tinh thần, giá trị xã hội, giá trị nhận thức, giá trị đạo đức, giá trị thẩm
mỹ,…(Hoang and Wakely, 2000). Các quan điểm về giá trị có thể được nhìn
nhận khái quát dưới các khía cạnh chính như khía cạnh kinh tế, sinh thái, tâm lý,
xã hội (Ouden, 2012).

Mức
độ của
giá trị
Giá trị
tiền tệ

Kinh
tế
Giàu
có

Ổn

định

Lợi
nhuận

Hạnh
phúc
Giá trị
cốt lõi

Hiệu
quả
sinh
thái

Phụ
thuộc

Trách nhiệm
xã hội

Bền
Mơi
vững trường
sinh
động

Sinh
thái

Tương
hỗ

Chia
sẻ
An
tồn

Khía
cạnh của
giá trị
Xã hội

Cuộc sống
ý nghĩa

Tâm lý

Hình 2.1. Khung giá trị
Nguồn: Ouden (2012)

5


Khái niệm tổng quát của giá trị không nhất thiết được biểu thị bằng tiền.
Tuy nhiên trong lĩnh vực kinh tế, giá trị thường được biểu thị bằng các lợi ích,
được thể hiện thông qua các đơn vị tiền tệ và xuất hiện trong các quá trình trao đổi.

2.1.1.2. Giá trị đất đai
Trong lĩnh vực đất đai, giá trị của đất đai được mô tả như là sự biểu hiện

khả năng của đất liên quan đến việc sử dụng chúng. Hiện nay, có 2 cách hiểu về
giá trị đất đai.
Về phương diện kinh tế, giá trị đất đai được định nghĩa là sự dự kiến về tính
hữu dụng thơng qua khả năng sử dụng đất nhằm thỏa mãn các nhu cầu khác nhau
của con người (Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa, 2010; Trịnh Hữu
Liên và cs., 2013). Đất đai, hoặc tài sản nói chung, có giá trị bởi vì nó tạo ra một
dịng thu nhập hữu hình hoặc vơ hình trong tương lai (Verheye, 2007). Giá trị của
đất đai có thể được thể hiện bằng cơng thức tổng qt giữa mối quan hệ của
chúng đối với đặc điểm về địa lý tự nhiên và đặc điểm về kinh tế - xã hội như sau
(Nivens et al., 2002):
Giá trị đất đai = f (đặc điểm tự nhiên, đặc điểm kinh tế - xã hội)
Về phương diện pháp luật đất đai của Việt Nam, giá trị đất đai hay giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện
tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 2014).

2.1.1.3. Giá cả đất đai
Giá cả đất đai, hay giá đất, là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị đất
đai, là một trong những thông số thể hiện giá trị của đất (Verheye, 2003). Tại các
quốc gia có nền kinh tế thị trường, giá cả đất đai được hiểu là biểu hiện về mặt
giá trị của quyền sở hữu đất đai (Hồ Thị Lam Trà và cs., 2016). Tại Việt Nam,
theo quy định của Luật Đất đai 2013, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính
trên một đơn vị diện tích đất. Như vậy, giá đất tại Việt Nam chính là giá trị của
quyền sử dụng đất chứ không phải là giá trị quyền sở hữu đất.
Theo quan điểm quản lý đất đai hiện đại, Hiệp hội định giá quốc tế (IAAO)
đề xuất cách tiếp cận theo giá trị thay vì giá cả trong công tác quản lý do giá đất
là một phạm trù có tính chất khơng cố định.

6

2.1.2. Nguồn gốc của giá trị đất đai
Đất đai tự nhiên là sản phẩm phi lao động nên được coi là khơng có giá trị
(Hồ Thị Lam Trà và cs., 2016). Giá trị thực sự xuất hiện khi đất đai tự nhiên trải
qua lao động chiếm hữu và sử dụng của con người trở thành đất đai kinh tế. Có
thể nói, giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người
khai thác và sử dụng đất đai mang lại. Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá
trị của nó càng cao.

2.1.2.1. Điều kiện xuất hiện giá trị đất đai
Giá trị đất đai được thể hiện khi thỏa mãn 4 điều kiện, đó là tính hữu ích, sự
khan hiếm, sự xuất hiện nhu cầu và khả năng có thể chuyển giao (Nguyễn Ngọc
Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa, 2010; Eckert et al., 1990). Vì số lượng đất đai là hữu
hạn và do áp lực dân số nên nhu cầu đất ngày càng tăng, dẫn tới đất đai đang trở
thành một mặt hàng khan hiếm và được mong muốn. Giá trị của đất đai vì vậy được
dự đốn sẽ tăng trong tương lai (Verheye, 2007).

2.1.2.2. Các quan điểm về giá trị đất đai
a) Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít
Sản phẩm hàng hố có 2 thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị. Giá trị sử
dụng là thuộc tính tự nhiên vật chất của hàng hoá, là khả năng đáp ứng nhu cầu
của con người. Giá trị là thuộc tính xã hội, là lao động không phân biệt kết tinh
trong hàng hoá. Như vậy, theo quan điểm này, đất đai khơng có giá trị vì đất đai
khơng phải là sản phẩm do con người làm ra, khơng có lao động kết tinh trong
đất đai. Sau này một số nhà kinh tế trường phái Mác xít cho rằng đất đai cũng có
giá trị, bởi vì đất đai khơng cịn ở trạng thái tự nhiên ban đầu nữa, mà đã có lao
động xã hội kết tinh từ hoạt động đầu tư của con người (Vũ Thị Dậu, 2012).
b) Quan điểm kinh tế thị trường
Đất đai có giá trị sử dụng, tức là tính hữu ích, được trao đổi trên thị trường,
nên nó có giá trị trao đổi. Theo quan điểm này giá trị trao đổi là hình thức biểu

hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và
ngược lại. Quan điểm này dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị hay giá trị trao đổi là
giá trị sử dụng tính theo đơn vị tiền tệ (Mã Khắc Vĩ, 1995).
c) Quan điểm kinh tế học hiện đại
Giá trị trao đổi có hai thành phần đó là giá trị sử dụng và giá trị. Giá trị sử

7


dụng là giá trị hữu hình là cơ sở khơng gian có các thuộc tính địa chất, địa hình,
địa mạo và sinh thái cùng với các quá trình sinh lý hố tạo ra độ phì đất kết hợp
với giá trị đầu tư tạo ra sản phẩm hàng hoá và dịch vụ. Giá trị là đại lượng vơ
hình phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị
trường (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).

2.1.2.3. Nguồn gốc hình thành giá đất
Khi nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất, Các
Mác đã chỉ ra rằng địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất. Ngồi ra,
cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung
- cầu cũng là những nhân tố chính liên quan đến sự hình thành giá đất.
a) Lý thuyết về địa tơ
Adam Smith (1723-1790) là người trình bày lý luận về địa tơ một cách có
hệ thống sớm nhất. Theo quan niệm của ông, địa tô là phạm trù kinh tế xuất hiện
sau khi nảy sinh quyền sở hữu ruộng đất, là thu nhập của giai cấp địa chủ trong
xã hội tư bản chủ nghĩa. Lý luận thứ nhất về địa tô của ông cho rằng địa tô là giá
cả chi trả cho việc sử dụng đất, coi địa tô là giá cả độc quyền. Lý luận thứ hai về
địa tô của ông cho rằng sự sản sinh địa tô là kết quả của sức tự nhiên tham gia
vào sản xuất nông nghiệp, thù lao mà người sở hữu ruộng đất nhận được và địa tô
là bộ phận cấu thành giá trị sản phẩm. Như vậy, kết luận của ơng về giá trị hàng
hóa đất đai là sự cấu thành từ địa tô, tiền công và lợi nhuận (Hồ Thị Lam Trà và

cs., 2016).
David Ricardo (1772-1823), nhà kinh tế chính trị học tư sản cổ điển, đã tiếp
thu và phát triển lý luận về giá trị của Adam Smith. Theo quan điểm của ông, giá
trị là do hao phí sức lao động sản xuất sáng tạo ra, bác bỏ luận điểm về giá trị do
ba yếu tố cấu thành của Adam Smith. Ơng cho rằng địa tơ phát sinh trên cơ sở
quyền tư hữu về ruộng đất, tồn tại do hai điều kiện là tính có hạn về diện tích đất
đai và tính khác nhau giữa vị trí và độ màu mỡ của đất đai (Hồ Thị Lam Trà và
cs., 2016; Trịnh Hữu Liên và cs., 2013).
Các Mác (1818-1883) trên cơ sở kế thừa lý luận địa tô của Adam Smith và
David Ricardo, đã phát triển và hồn thiện lý luận địa tơ. Theo quan điểm của
ơng, địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, liên quan
đến sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về đất đai. Trong chế độ chiếm hữu nô
lệ, địa tô do lao động của người nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ

8


tự tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị vua chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chế độ tư bản chủ nghĩa, địa
tô là phần giá trị thặng dư ngồi lợi nhuận bình qn và do nhà tư bản kinh doanh
nông nghiệp trả cho địa chủ. Các loại địa tô trong chủ nghĩa tư bản bao gồm: địa
tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chế độ xã hội chủ nghĩa
theo mô hình truyền thống trước đây, khơng cịn tư hữu của địa chủ hay tư bản,
địa tô chênh lệch thuộc về Nhà nước và người sử dụng đất, địa tô tuyệt đối và địa
tơ độc quyền bị xóa bỏ (Chu Văn Thỉnh, 2000).
Sự khác nhau giữa giá đất đô thị và giá đất nơng nghiệp giải thích qua sự
khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô
thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
trên đất. Sự khác biệt đó quyết định mục đích sử dụng, do đó quyết định khả
năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tơ của thửa đất đó. Hai yếu

tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tơ, dù thửa đất đó
ở đơ thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí
hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp (Chu Văn Thỉnh,
2000; Hồ Thị Lam Trà và cs., 2016).
b) Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi theo chiều hướng tăng hay giảm. Khi lãi suất ngân hàng cao thì số
tiền lưu thơng trên thị trường để mua đất sẽ giảm xuống vì nhà tư bản nhận thấy
gửi tiền vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để thu địa tô. Ngược lại khi lãi
suất ngân hàng giảm xuống, nhà tư bản có xu hướng huy động tiền vào mua đất
(Trịnh Hữu Liên và cs., 2013). Lãi suất ngân hàng trong cùng một quốc gia là
xấp xỉ nhau. Lãi suất ngân hàng quyết định đến giá đất nói chung, khơng quyết
định đến sự chênh lệch giá đất giữa thành thị và nông thôn. Các nhà kinh tế học
đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất thông qua mối tương quan giữa
địa tô và lãi suất ngân hàng, cụ thể như sau:
Giá đất = Địa tô/Lãi suất ngân hàng
c) Quan hệ cung - cầu
Cung và cầu tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho
giá đất ln biến động. Cung và cầu có thể cân bằng nhau ở bất cứ một thời điểm
cụ thể nào đó. Khi các điều kiện khác khơng thay đổi ở một thời điểm nào đó,

9


mọi sự giảm xuống về cung hay sự tăng lên về cầu sẽ làm cho giá đất tăng lên, và
ngược lại mọi sự tăng lên về cung hay giảm xuống về cầu sẽ làm cho giá đất
giảm xuống.
Xét trong một không gian rộng hơn, nhu cầu về đất đai và khả năng tài
chính đối với việc mua bán đất đai ở các thành phố lớn hơn ở nông thôn, nên
mối tương quan cung - cầu về đất giữa thành thị và nông thôn chênh lệch nhau

khá lớn. Mặt khác, sự chênh lệch này còn được thể hiện giữa các khu vực
trong cùng một thành phố có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội khác nhau
(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.3. Phân loại giá trị đất đai
Verheye (2007) chia giá trị đất đai thành các nhóm giá trị tự nhiên (đất sản
xuất), giá trị kinh tế (bất động sản) và giá trị sinh thái (bảo tồn mơi trường). Xét
trên khía cạnh đất đai là tài sản/hàng hóa, giá trị đất đai có thể bao gồm: giá trị sử
dụng, giá trị trao đổi, giá trị thị trường, giá trị nội tại (Tuladhar, 2003).

2.1.3.1. Giá trị sử dụng
Đây là loại giá trị đất đai đối với mục đích sử dụng đất cụ thể. Khái niệm
này thể hiện giá trị vốn có trong bản thân đất đai, nghĩa là giá trị dựa trên khả
năng tạo ra lợi ích từ đất thông qua các quyền sở hữu về đất đai (IAAO, 2014).
Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng
vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác
định một mục đích sử dụng chính - mục đích sử dụng xác định. Mục đích sử
dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích
đầu tư của người sử dụng đất. Trong lý thuyết kinh tế, các nhà kinh tế vẫn thường
gọi chúng là giá trị tiềm năng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

2.1.3.2. Giá trị trao đổi
Giá trị này liên quan đến lượng hàng hóa khác có thể trao đổi cho một hàng
hoá cụ thể. Trong thực tiễn kinh tế, khi đồng tiền được đưa vào lưu thông, giá trị
trao đổi được định lượng bằng giá của mặt hàng (giá trị thị trường). Đối với đất
đai, giá trị trao đổi có thể được định nghĩa là giá bán có khả năng xảy ra nhất mà
một thửa đất mang lại trong một thị trường cạnh tranh và thị trường mở dưới tất
cả các điều kiện cần thiết để mua bán hợp lý, người mua và người bán hành động
một cách thận trọng và am hiểu, và giả định là giá không bị ảnh hưởng bởi các
tác nhân kích thích quá mức. Trong ngắn hạn, giá trị trao đổi là giá bán có khả
năng xảy ra nhất của đất đai trong một thị trường mở (Tuladhar, 2003).

10