Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai khu vực phía Đông thành phố Hà Nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHẠM SỸ LIÊM

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI
KHU VỰC PHÍA ĐƠNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 9 85 01 03

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ

Hà Nội - 2019


Cơng trình được hồn thành tại: HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

Người hướng dẫn khoa học: 1. PGS.TS. Trần Văn Tuấn
2. TS. Thái Thị Quỳnh Như

Phản biện 1: TS. Nguyễn Đình Bồng
Hội Khoa học đất Việt Nam

Phản biện 2: PGS.TS. Trần Trọng Phương
Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Phản biện 3: TS. Đào Trung Chính
Tổng cục Quản lý đất đai

Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng đánh giá luận án cấp Học viện họp tại
Học viện Nông nghiệp Việt Nam

vào hồi

giờ

ngày

tháng

năm 2019

Có thể tìm hiểu luận án tại thư viện:
- Thư viện Quốc gia Việt Nam
- Thư viện Học viện Nông nghiệp Việt Nam

i


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai ln là những vấn đề nóng bỏng của mỗi quốc gia, của mỗi địa phương
và từ lâu đất đai đã được thừa nhận là "có giá" (Hồng Văn Cường, 2010; Đặng Hùng
Võ và Nguyễn Đức Khả, 2005). Quản lý giá đất trở thành một công cụ kinh tế đắc lực
để đảm bảo nguồn thu ổn định, lâu dài cho ngân sách Nhà nước, đảm bảo sử dụng tiết
kiệm và phân bổ đất đai như một nguồn lực xã hội có hiệu quả.
Trên thế giới, bản đồ vùng giá trị đất đai đã được sử dụng phổ biến cho nhiều
mục đích khác nhau như thu thuế, quy hoạch, quản lý bất động sản và trong lĩnh vực
đầu tư phát triển (Wyatt, 1996). Tại nhiều nước châu Âu, bản đồ vùng giá trị đất đai
đang trở thành một công cụ thông dụng và không thể thiếu đối với sự phát triển bền
vững trong lĩnh vực quản lý đất đai (Gall, 2006).
Trong Đề án nâng cao năng lực quản lý Nhà nước ngành Quản lý đất đai giai

đoạn 2011 - 2020 đã được phê duyệt (Chính phủ, 2012), yêu cầu đặt ra từ nay đến năm
2020 đối với công tác định giá đất là hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp định giá đất
theo vùng giá trị. Như vậy, vùng giá trị đất đai trong tương lai sẽ là cơ sở dữ liệu cơ
bản phục vụ quy hoạch, quản lý tài chính và phát triển thị trường bất động sản.
Hiện tại ở Việt Nam, công tác nghiên cứu về vùng giá trị đất đai đang dần được
triển khai, do vậy sự phân biệt giữa hai thuật ngữ xây dựng vùng giá trị đất đai và vùng
giá đất cần được xác định rõ ràng trong lĩnh vực nghiên cứu này.
Khu vực nghiên cứu gồm hai đơn vị hành chính là quận Long Biên và huyện Gia
Lâm. Trước năm 2004, khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội chính là huyện Gia Lâm
cũ. Quyết định số 6115/QĐ-UBND năm 2014 điều chỉnh quy hoạch và Quyết định số
2783/QĐ-UBND năm 2018 phê duyệt khu đô thị lớn cho khu vực phía Đơng thành
phố Hà Nội. Với mức độ phát triển tại khu vực nghiên cứu, địa bàn quận Long Biên
được lựa chọn đại diện cho loại hình đô thị phát triển nhanh và địa bàn huyện Gia Lâm
được chọn đại diện cho khu vực sản xuất nông nghiệp có đặc điểm đang trong q
trình chuyển đổi mạnh mẽ. Giá trị của đất đai khu vực nghiên cứu cần được xác định
một cách tồn diện và phân tích tổng thể theo vùng giá trị để có cơ sở dự báo và kiểm
soát được xu hướng biến động trong tương lai, đảm bảo việc sử dụng nguồn lực đất đai
hợp lý và hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tế trên, việc thực hiện đề tài luận án là một nhu cầu mang tính
cấp thiết và có ý nghĩa khoa học cũng như ý nghĩa thực tiễn cao.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng
thành phố Hà Nội.
- Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội và xác định mơ
hình giá đất cho các loại đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn, đất nông nghiệp trên địa
bàn nghiên cứu.
1


1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Phạm vi không gian: Khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội bao gồm quận Long
Biên với 14 phường và huyện Gia Lâm với 20 xã và 02 thị trấn.
Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu được thực hiện từ năm 2013-2017.
Phạm vi nội dung khoa học: Các nhóm đất khu vực nghiên cứu gồm 2 nhóm: đất
nơng nghiệp và phi nơng nghiệp. Đất phi nông nghiệp trong nghiên cứu này gồm các
loại đất: đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn. Đất nông nghiệp trong nghiên cứu này
bao gồm các loại đất: đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác và đất trồng cây lâu năm.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở gồm có 4 nhân tố: (1) giao thơng
với trọng số là 0,354, (2) vị trí với trọng số là 0,329, (3) môi trường với trọng số là
0,203, (4) kinh tế - xã hội với trọng số là 0,114 và 13 yếu tố cụ thể. Các yếu tố ảnh
hưởng đến giá trị đất nơng nghiệp gồm có 4 nhân tố: (1) thủy văn với trọng số là
0,337, (2) vị trí với trọng số là 0,295, (3) cá biệt với trọng số là 0,268, (4) kinh tế - xã
hội với trọng số là 0,100 và 10 yếu tố cụ thể.
Phân vùng giá trị đất đai cho loại đất ở và đất nơng nghiệp tại khu vực phía Đơng
thành phố Hà Nội theo góc độ giá trị sử dụng tiềm năng trên cơ sở dữ liệu bản đồ hiện
trạng sử dụng đất của khu vực nghiên cứu.
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TİỄN CỦA ĐỀ TÀİ
Ý nghĩa khoa học: Góp phần hồn thiện cơ sở khoa học về phương pháp xây
dựng vùng giá trị đất đai và vùng giá đất theo góc độ đánh giá giá trị sử dụng tiềm
năng và góc độ tiệm cận giá trị thị trường.
Ý nghĩa thực tiễn: Bản đồ vùng giá trị đất đai và các mơ hình giá đất khu vực
nghiên cứu sẽ là cơ sở giúp cho các nhà quản lý, các nhà hoạch định chính sách sử
dụng có hiệu quả trong công tác quy hoạch sử dụng đất, quản lý tài chính về đất đai và
phát triển thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản.
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI
2.1.1. Các khái niệm về giá trị đất đai
Giá trị (value) là một khái niệm tổng qt thể hiện tính có ích, có ý nghĩa hay lợi
ích của một sự vật, hiện tượng tự nhiên hoặc xã hội có khả năng đáp ứng nhu cầu con

người (Đào Văn Khiêm và Bùi Thị Thu Hòa, 2009; Nguyễn Phi Sơn, 2015).
Trong lĩnh vực đất đai, giá trị của đất đai được mô tả như là sự biểu hiện khả
năng của đất liên quan đến việc sử dụng. Có 2 cách hiểu về giá trị đất đai. Về phương
diện kinh tế, giá trị đất đai được định nghĩa là sự dự kiến về tính hữu dụng thông qua
khả năng sử dụng đất nhằm thỏa mãn các nhu cầu khác nhau của con người (Trịnh
Hữu Liên, 2013). Về phương diện pháp luật đất đai (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 2014) giá trị đất đai hay giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền
sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Giá đất, hay giá cả đất đai, là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị đất đai, là
một trong những thông số thể hiện giá trị của đất (Verheye, 2003). Tại các quốc gia có
2


nền kinh tế thị trường, giá cả đất đai được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở
hữu đất đai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Tại Việt Nam, theo quy
định của Luật Đất đai 2013, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn
vị diện tích đất. Giá đất được chia làm hai loại chính: giá do Nhà nước quy định (giá
Nhà nước), giá giao dịch thực tế trên thị trường (giá thị trường).
2.1.2. Nguồn gốc của giá trị đất đai
Đất đai tự nhiên là sản phẩm phi lao động nên được coi là khơng có giá trị. Giá trị
thực sự xuất hiện khi đất đai tự nhiên trải qua lao động chiếm hữu và sử dụng của con
người trở thành đất đai kinh tế.
Giá trị đất đai được thể hiện khi thỏa mãn 4 điều kiện, đó là tính hữu ích, sự khan
hiếm, sự xuất hiện nhu cầu và khả năng có thể chuyển giao (Eckert et al., 1990).
2.1.3. Phân loại giá trị đất đai
Giá trị sử dụng. Đây là loại giá trị đất đai đối với mục đích sử dụng đất cụ thể.
Khái niệm này thể hiện giá trị vốn có trong bản thân đất đai, nghĩa là giá trị dựa trên
khả năng tạo ra lợi ích từ đất thông qua các quyền sở hữu về đất đai (IAAO, 2014).
Giá trị trao đổi. Đối với đất đai, giá trị này có thể được định nghĩa là giá bán có
khả năng xảy ra nhất mà một thửa đất mang lại trong một thị trường cạnh tranh và thị

trường mở dưới tất cả các điều kiện cần thiết để mua bán hợp lý, người mua và người
bán hành động một cách thận trọng và am hiểu, và giả định là giá khơng bị ảnh hưởng
bởi các tác nhân kích thích quá mức.
Giá trị thị trường. Giá trị này được định nghĩa là giá ước tính cao nhất bằng tiền
mà một tài sản mang lại khi chúng được đem bán trên một thị trường mở nơi mà cho
phép đủ lượng thời gian để tìm người mua với kiến thức về tất cả các cách sử dụng
được phép và có thể.
Giá trị nội tại. Giá trị nội tại của đất đai biểu hiện độc lập với việc sử dụng chủ
động hoặc bị động bởi một số thực thể khác. Giá trị nội tại đề cập đến giá trị của các
yếu tố sự sống và phi sự sống đối với chúng hoặc hệ sinh thái cảnh quan theo một thể
thống nhất (Bergstrom et al., 2004).
2.2. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHƢƠNG PHÁP LUẬN XÂY DỰNG VÙNG GIÁ
TRỊ ĐẤT ĐAI
2.2.1. Lý thuyết về vùng giá trị đất đai
Theo định nghĩa của Chương trình hợp tác với Thụy Điển CPLAR, vùng giá trị
đất đai là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý mà tại đó
đất đai (hoặc bất động sản) - đối tượng của định giá, có giá trị tương tự nhau, tức là
cùng chịu ảnh hưởng bởi các tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp
luật giống nhau hoặc gần giống nhau (Tổng cục Địa chính, 2001; Trịnh Hữu Liên và
Hoàng Văn Hùng, 2013).
Vùng giá đất là một khu vực địa lý nơi mà đối tượng đất được so sánh có giá trị
thị trường xấp xỉ nhau (Ardiwijaya, 2006; Leksono et al., 2008). Đối với đặc thù chế
độ sở hữu đất đai ở nước ta, vùng giá đất được định nghĩa là tập hợp các vùng có cùng
ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử
dụng đã được xác định, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích (Trịnh
Hữu Liên và Hồng Văn Hùng, 2013).
3


2.2.2. Các cách tiếp cận xây dựng vùng giá trị đất đai

Phân hạng định cấp đất đai. Đây là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối
với các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai và xếp hạng các kết quả kiểm định theo
mục đích xác định. Quá trình phân chia cấp hạng sinh ra các vùng có cùng cấp hạng
đất, hay có cùng giá trị sử dụng, các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng.
Phân vùng yếu tố ảnh hưởng. Khi tiến hành xây dựng các vùng tác động vào giá
trị đất đai thì tập giao của các vùng tác động (hay vùng ảnh hưởng) đến giá trị của đất
trong khoảng thời gian nào đó sẽ là vùng giá trị đất đai trong khoảng thời gian đó.
Định giá đất hàng loạt. Theo Hiệp hội quốc tế của các nhà định giá (IAAO,
2013), đây là q trình định giá về một nhóm tài sản vào một thời điểm nhất định, áp
dụng dữ liệu chung, những phương pháp được chuẩn hóa và kiểm tra thống kê.
2.2.3. Các quy định pháp lý liên quan đến phân hạng, phân vùng và định giá đất
Việc phân hạng đất đai đã được Chính phủ quy định chi tiết để tính thuế sử dụng
đất nơng nghiệp (Chính phủ, 1993). Phân hạng đất đai được thực hiện căn cứ theo 5
yếu tố: yếu tố chất đất, yếu tố vị trí, yếu tố địa hình, yếu tố điều kiện khí hậu thời tiết
và yếu tố điều kiện tưới tiêu.
Điều 3 của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định về phân vùng tại nơng thơn.
Theo đó, phân vùng đất tại nơng thơn là việc phân định quỹ đất gồm các loại đất trong
vùng có điều kiện đất đai, thổ nhưỡng, khí hậu tương đồng. Điều 10 cũng của Nghị
định này có quy định về phân loại đơ thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng
loại đất cụ thể để định giá đất.
Điều 112 của Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc định giá; Nghị định số
44/2014/NĐ-CP quy định căn cứ xây dựng khung giá đất, bảng giá đất; Thông tư số
36/2014/TT-BTNMT quy định 5 phương pháp định giá đất: so sánh trực tiếp, chiết trừ,
thu nhập, thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
2.3. TỔNG QUAN CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG VÀ NGỒI NƯỚC
2.3.1. Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân hạng định cấp đất đai
Tại Việt Nam, dự án “Xây dựng, thử nghiệm mơ hình lập bản đồ giá đất” từ năm
2011 - 2013 của Cục kinh tế và Phát triển quỹ đất - Tổng cục Quản lý đất đai triển khai
thực hiện, trong đó bản đồ vùng giá trị đất được xây dựng phục vụ định giá đất chi tiết
đến từng thửa. Phương pháp xây dựng bản đồ vùng giá trị đất đai được thực hiện bằng

cách khoanh các đơn vị đất và tính điểm cho các đơn vị đất trên nền bản đồ địa chính.
2.3.2. Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân vùng các yếu tố tác động
Nghiên cứu của Bovkir and Arif (2018) sử dụng cơ sở dữ liệu địa lý quốc gia của
Thổ Nhĩ Kỳ để có được thơng tin chính thức và tin cậy liên quan đến đất đai từ các tổ
chức công lập xây dựng. Trong thiết kế mơ hình, các yếu tố tác động đến giá trị đất đai
được xem xét trong 7 nhóm yếu tố chính. Tiếp đó, nghiên cứu sử dụng kỹ thuật phân
tích địa lý và logic mờ để chạy mơ hình, thu được thơng tin các bản đồ chun đề và
bản đồ vùng giá trị đất đai. Sử dụng mơ hình này, các chỉ số giá trị các yếu tố chuyên
đề gồm 23 tiêu chí của thửa đất được xác định và bổ sung vào thông tin thửa đất để
chia sẻ thơng qua các dịch vụ của chính phủ điện tử.
4


2.3.3. Xây dựng vùng giá trị đất đai theo định giá đất hàng loạt
Năm 2004, Việt Nam và Thụy Điển có dự án hợp tác về xây dựng hệ thống định
giá bất động sản trên máy tính nhằm tự động hoá một số bước và hỗ trợ các cán bộ
trong q trình thực hiện cơng tác định giá bất động sản. Năm 2006, trong hệ thống
thông tin đất đai VILIS có tích hợp Modul định giá bất động sản. Tuy nhiên, kết quả
mới chỉ đưa ra một số nguyên tắc thiết kế cơ bản và cách tính hệ số ảnh hưởng đến giá
đất của hệ thống chứ chưa nêu rõ về phương pháp thành lập bản đồ vùng giá trị đất
đai, và việc ứng dụng còn hạn chế (Nguyễn Phi Sơn, 2015).
Đề tài “Nghiên cứu cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất
đai” của Trịnh Hữu Liên (2010) đã nghiên cứu theo hướng ứng dụng cơ sở dữ liệu địa
chính đa chức năng và nền cơ sở dữ liệu hạ tầng thông tin địa lý để thành lập bản đồ
giá đất theo quy định của Nhà nước. Trên cơ sở tính tốn mối tương quan giữa các yếu
tố của tuyến đường từ dữ liệu giá Nhà nước quy định, giá đất thực tế trên thị trường sẽ
được xác định và được thể hiện trên bản đồ vùng giá trị đất đai.
Các nghiên cứu mang tính ứng dụng cơng nghệ GIS, trong đó kỹ thuật nội suy
giá đất từ những giá đất thu thập trên cơ sở gán các hệ số ảnh hưởng được sử dụng để
thành lập bản đồ giá đất. Một số nghiên cứu điển hình theo hướng này là của Trần

Quốc Bình và cs. (2010) và Phạm Anh Tuấn và cs. (2016). Đây là hướng tiếp cận
mang lại sự đơn giản nhưng lại hiệu quả về kỹ thuật thực hiện, dựa trên nguyên tắc
định giá theo cách tiếp cận so sánh, mơ hình định giá thuộc loại mơ hình nhân.
2.3.4. Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá trị đất đai
Theo nghiên cứu đô thị ở Trung Quốc, các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở đơ thị
gồm 3 nhóm cơ bản: nhân tố khả năng tiếp cận, nhân tố khu vực lân cận và nhân tố
môi trường (Ai, 2005). Tương tự, các nhóm tác giả Wen et al. (2005) và Chin and
Chau (2003) đề xuất các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất đơ thị gồm: nhóm thuộc tính
cấu trúc, nhóm thuộc tính cơng trình, nhóm thuộc tính vị trí và nhóm thuộc tính khu
vực lân cận. Đối với nghiên cứu giá đất ở đô thị của Thổ Nhĩ Kỳ, các tác giả Topcu
and Kubat (2009) đề xuất: nhân tố khả năng tiếp cận, nhân tố mơi trường và có sử
dụng thêm nhân tố an ninh.
Kết quả nghiên cứu về sự ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp tại thành phố
Chicago của Mỹ, tác giả Chicoine (1981) đề xuất bốn nhóm nhân tố chính, đó là: chất
lượng đất, vị trí, lân cận, phân vùng. Trong nghiên cứu dự đốn giá đất nơng nghiệp tại
Mỹ bằng cơng nghệ vệ tinh, nhóm tác giả Nivens et al. (2002) đưa ra cơng thức nhóm
nhân tố chính ảnh hưởng đến giá đất nơng nghiệp bao gồm hai nhóm: đặc điểm địa lý
và đặc điểm kinh tế - xã hội. Theo tác giả Bills (2008), giá đất nông nghiệp ở cấp độ
vùng và cấp độ liên tỉnh tại tiểu bang của Mỹ chịu ảnh hưởng của hai nhóm nhân tố
lớn: nhóm nhân tố gắn liền với thửa đất và nhóm nhân tố bên ngồi thửa đất. Các tác
giả Choumert and Phelinas (2014) cũng thống nhất quan điểm này khi đưa ra nhóm
nhân tố ảnh hưởng đến giá đất nơng nghiệp tại Argentina bao gồm nhóm nhân tố thuộc
bản chất bên trong thửa đất và nhóm nhân tố tác động từ bên ngoài đến thửa đất. Các
nghiên cứu tiếp theo của các tác giả Deaton and Vyn (2010) đưa ra ba nhóm nhân tố
5


chính ảnh hưởng đến giá đất nơng nghiệp vùng Bắc Mỹ, bao gồm: chất lượng đất; vị
trí; tiện ích và khu vực lân cận. Cũng đối với đất nông nghiệp tại Mỹ, nhóm tác giả
Borchers et al. (2014) đồng thuận rằng các nhân tố ảnh hưởng gồm: dân số và đơ thị;

tiện ích tự nhiên và giải trí; vị trí.
Các nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của đất có thể khái quát thành ba nhóm
lớn: nhóm nhân tố thơng thường (hành chính, nhân khẩu, xã hội, kinh tế, quốc tế),
nhóm nhân tố khu vực (vị trí, giao thơng, cơ sở hạ tầng, mơi trường, quy hoạch) và
nhóm nhân tố cá biệt (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Mặt khác, có thể
chia thành bốn nhóm nhân tố ảnh hưởng: nhân tố kinh tế; nhân tố xã hội; nhân tố pháp
lí, nhà nước và chính trị; nhân tố tự nhiên, môi trường và địa phương (Trịnh Hữu Liên,
2010). Ngồi ra, có thể phân chia nhân tố chính thành các nhóm lớn theo mối liên hệ
với thửa đất: nhóm nhân tố có mối liên hệ trực tiếp với thửa đất, nhóm nhân tố pháp lý,
nhóm nhân tố chung bên ngoài (Nguyễn Phi Sơn, 2015).
2.4. NHẬN XÉT CHUNG VÀ ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
2.4.1. Nhận xét chung
Trên thế giới, xây dựng vùng giá trị đất đai là lĩnh vực nghiên cứu rất phổ biến. Ở
Việt Nam, công tác xây dựng vùng giá trị đất đai còn khá mới mẻ. Một số nghiên cứu
tập trung nhiều hơn vào cơng nghệ GIS, trong đó có kỹ thuật nội suy. Một số đề tài
xây dựng bản đồ giá đất có sử dụng kết hợp tốn học thống kê, cơng nghệ GIS và
phương pháp bản đồ, tuy nhiên chưa có sự áp dụng đối với đất nông nghiệp và yêu cầu
ứng dụng của phương pháp kết hợp này cần cơ sở dữ liệu địa chính và địa lý.
Các đề tài tại Việt Nam tập trung nghiên cứu cho một số phường hay một số xã
hoặc nghiên cứu một quận hay một huyện. Chưa có nghiên cứu nào tổng hợp cho một
tập hợp các xã/phường, các quận/huyện, nơi mà có các đối tượng loại đất đa dạng,
thực hiện trên một phạm vi rộng.
Các nghiên cứu trong lĩnh vực định giá đất hàng loạt hay mơ hình giá đất tại Việt
Nam chủ yếu tập trung vào đất ở tại đơ thị, cịn đối tượng đất nơng nghiệp mặc dù
chiếm diện tích lớn tại Việt Nam lại ít được nghiên cứu. Mơ hình giá đất nơng nghiệp
hầu như chưa có nghiên cứu nào thực hiện tại Việt Nam.
Cơ sở dữ liệu không gian rất phù hợp cho công tác quản lý theo hướng hiện đại
trong tương lai. Tuy nhiên, thực trạng cơ sở dữ liệu hiện nay không thể đáp ứng được
nếu Việt Nam xây dựng bản đồ vùng giá đất trên quy mô lớn.
2.4.2. Định hƣớng nghiên cứu của đề tài

Định hướng nghiên cứu của đề tài là đánh giá giá trị sử dụng tiềm năng của đất
đai theo phân vùng và đánh giá giá trị thị trường của đất đai theo định giá hàng loạt từ
mơ hình giá đất đối với 2 loại đất ở và đất nông nghiệp trên nền bản đồ hiện trạng sử
dụng đất. Việc xây dựng vùng giá trị theo 2 hướng đánh giá trên cần xác định các yếu
tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu. Vì vậy, đề tài nghiên cứu cần trả
lời các câu hỏi: những yếu tố nào ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai; kết quả phân
vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội ra sao; các mơ hình giá đất
cụ thể trên địa bàn nghiên cứu như thế nào.
6


PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
(1) Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu
(2) Thực trạng về giá trị đất đai khu vực nghiên cứu
(3) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu
(4) Phân vùng giá trị đất đai theo các vùng yếu tố ảnh hưởng
(5) Xác định một số mơ hình giá đất tại khu vực nghiên cứu
3.2. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.2.1. Các phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập các tài liệu, số liệu có sẵn từ phịng Tài ngun và Mơi trường như các
số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tài nguyên đất đai, tình hình quản lý đất
đai, hiện trạng sử dụng đất, biến động đất đai tại khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội.
3.2.2. Các phƣơng pháp thu thập số liệu sơ cấp
Các số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra phỏng vấn người
sử dụng đất, lấy ý kiến chuyên gia, nhà khoa học, cán bộ quản lý dựa trên việc chọn
điểm nghiên cứu với 3 điểm đại diện đó là phường Bồ Đề, thị trấn Trâu Quỳ và xã
Dương Quang.
3.2.3. Các phƣơng pháp phân tích và xử lý số liệu
(1) Phương pháp phân tích nhân tố

Phương pháp rút gọn bộ yếu tố bằng cách tìm mối liên quan của các biến liên tục,
gom lại thành từng nhóm và tách ra khỏi các biến khác ít liên quan.
(2) Phương pháp phân tích thứ bậc
Phân tích thứ bậc AHP xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất
đai từ ý kiến đánh giá của chuyên gia.
(3) Phương pháp phân tích hồi quy đa biến
Phương pháp này sẽ tìm ra được mối quan hệ giữa các biến độc lập với biến phụ
thuộc giá đất thơng qua phương trình hồi quy đa biến, từ đó rút ra được yếu tố nào tác
động nhiều nhất và yếu tố nào tác động ít nhất đến giá đất.
(4) Phương pháp phân tích tương quan
Phân tích tương quan là một phép phân tích được sử dụng làm thước đo độ lớn
của các mối liên hệ giữa các biến định lượng trong nghiên cứu.
(5) Phương pháp đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai
Các yếu tố được đánh giá theo các phân cấp cụ thể nhằm phục vụ xây dựng các
lớp dữ liệu thể hiện sự phân bố giá trị của chúng.
(6) Phương pháp phân tích khơng gian và phương pháp bản đồ
Các phương pháp phân tích khoảng cách, phân tích phân bố, phân tích mật độ,
tạo vùng đệm, phân tích nội suy trong phần mềm ArcGIS.
Sử dụng phương pháp bản đồ để xây dựng bản đồ phân vùng giá trị đất đai, bản
đồ vùng giá đất theo các mơ hình giá đất, các bản đồ chuyên đề của các yếu tố ảnh
hưởng đến vùng giá trị đất đai.
(7) Phương pháp xử lý số liệu giá đất
Giá đất trước khi đưa vào tính tốn đã được hiệu chỉnh một số yếu tố cá biệt của
thửa đất và yếu tố tỉ lệ lạm phát theo các năm.
7


PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI KHU VỰC
NGHIÊN CỨU

Khu vực nghiên cứu nằm ở cửa ngõ phía Đông của thành phố Hà Nội, gồm hai
đơn vị hành chính là quận Long Biên và huyện Gia Lâm, có tổng diện tích tự nhiên là
17.653,3 ha, tổng số dân năm 2017 là 558.500 người, có vị trí thuận lợi để phát triển
kinh tế - xã hội và giao lưu thương mại, là điểm tập trung của nhiều đầu mối giao
thơng quan trọng nối liền các tỉnh phía Bắc và phía Đơng Bắc.
Địa hình tương đối bằng phẳng thấp dần từ phía Tây Bắc xuống Đơng Nam theo
hướng chung của địa hình và theo hướng dịng chảy của sơng Hồng. Do nằm ở trung
tâm đồng bằng Bắc Bộ nên khu vực này mang sắc thái đặc trưng của đồng bằng châu
thổ sơng Hồng với khí hậu vùng nhiệt đới ẩm gió mùa. Khu vực nghiên cứu chịu ảnh
hưởng chế độ thủy văn của sông Hồng và sông Đuống.
Đất đai của khu vực nghiên cứu khá phì nhiêu và địa hình bằng phẳng với 4 loại
đất chính: đất phù sa được bồi hàng năm; đất phù sa không được bồi hàng năm không
glây; đất phù sa không được bồi hàng năm có glây; đất phù sa khơng được bồi hàng
năm có ảnh hưởng của vỡ đê năm 1971.
Khu vực nghiên cứu có hai con sơng lớn chảy qua là sơng Hồng và sơng Đuống.
Đây là hai sơng có trữ lượng nước khá lớn, là nguồn chính đáp ứng yêu cầu về nguồn
nước ngọt phục vụ cho phát triển sản xuất và đời sống dân sinh.
Các khu vực thị trấn và các trung tâm kinh tế xã hội, các khu làng nghề công
nghiệp - tiểu thủ công nghiệp đang được xây dựng và phát triển khá mạnh. Q trình
cơng nghiệp hóa và đơ thị hóa ngày càng làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp.
Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp ở khu vực nông thôn chủ yếu phát triển theo mơ
hình kinh tế hộ gia đình. Việc hình thành các khu công nghiệp, cụm công nghiệp ở khu
vực nông thôn đã tác động tích cực đến tiến trình phát triển kinh tế nơng thơn.
Khu vực đơ thị có mật độ dân số bình quân 4.811 người/km2, thấp hơn nhiều so
với bình quân chung của thành phố. Vì thế sức ép về nhà ở, việc làm và một số vấn đề
khác chưa thực sự là vấn đề bức xúc như ở một số quận khác của Thủ đô. Tại khu vực
đô thị, khơng có hộ đói, tỷ lệ hộ nghèo cịn thấp. Tại khu vực nông thôn, đa phần
người dân sinh sống bằng nghề nông nghiệp.
Hệ thống giao thông khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội khá phát triển với sự
tập trung nhiều đầu mối giao thông quan trọng. Mạng lưới giao thông được phân bố

hợp lý, mật độ giao thông cao. Hệ thống thuỷ lợi phục vụ sản xuất đã được chú trọng
đầu tư xây dựng, đến nay đã có nhiều đóng góp quan trọng trong phát triển sản xuất
nông nghiệp.
4.2. THỰC TRẠNG VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC NGHIÊN CỨU
4.2.1. Giá đất do Nhà nƣớc quy định
Giá đất ở tại đơ thị của khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội được xác định theo
64 đoạn đường thuộc quận Long Biên, 12 đoạn đường thuộc thị trấn Trâu Quỳ và Yên
Viên, 05 đoạn đường thuộc đất giáp ranh huyện Gia Lâm, 25 đoạn đường thuộc đất
ven trục huyện Gia Lâm.
8


Giá đất ở tại đô thị khu vực nghiên cứu có mức giá cao nhất là 35 đồng/m2 thuộc
giá đất ở tại vị trí 1 của tuyến đường Nguyễn Văn Cừ.
Mức giá trung bình theo quy định đối với loại đất ở tại khu vực phía Đơng thành
phố Hà Nội là 12,1 triệu đồng/m2, trong đó giá đất ở bình quân tại quận Long Biên là
17,9 triệu đồng/m2, tại huyện Gia Lâm là 10,1 triệu đồng/m2.
Có thể thấy, giá đất ở tại nông thôn thấp hơn nhiều so với đất ở tại đơ thị, trong
đó giá đất ở tại nơng thôn dao động từ 1,1 triệu đồng/m2 đến 2,5 triệu đồng/m2.
Đối với loại đất nông nghiệp, giá đất nông nghiệp theo quy định gồm một mức
giá đối với quận Long Biên (252.000 đồng/m2) và hai mức giá khác nhau dựa theo các
loại đất đối với huyện Gia Lâm (135.000 đồng/m2 và 189.600 đồng/m2).
4.2.2. Giá thị trƣờng
Đối với loại đất nông nghiệp, giá đất được thu thập từ Văn phòng đăng ký đất đai
của huyện Gia Lâm. Theo đó, giá trung bình của các giao dịch thực tế trên thị trường
là 165 triệu đồng/sào, tương đương với 458.000 đồng/m2, gấp hơn hai lần mức giá đất
nông nghiệp theo quy định.
Đường phố nhóm I có mức giá cao nhất thuộc đường Nguyễn Văn Cừ tại VT1 là
220 triệu đồng/m2. Giá đất ở thực tế tính trung bình tại tuyến đường này là 105,25 triệu
đồng/m2.

Đối với giá đất ở thực tế của đường phố nhóm II, mức giá cao nhất thuộc về
đường Nguyễn Sơn tại VT1 là 200 triệu đồng/m2 và giá đất tính bình qn đối với
đường phố nhóm II là 74,85 triệu đồng/m2.
Đối với giá đất ở thực tế của đường phố nhóm III, mức giá cao nhất thuộc về
đường Hồng Như Tiếp tại VT1 là 133 triệu đồng/m2 và giá đất tính bình qn đối với
đường phố nhóm III là 70,38 triệu đồng/m2.
Đối với giá đất ở thực tế của đường phố nhóm IV, mức giá cao nhất thuộc về
đường Thạch Bàn tại VT1 là 131 triệu đồng/m2 và giá đất tính bình qn đối với
đường phố nhóm IV là 58,55 triệu đồng/m2.
Đối với giá đất ở thực tế của đường phố nhóm V, mức giá cao nhất thuộc về
đường Thạch Cầu tại VT1 là 81 triệu đồng/m2 và giá đất tính bình qn đối với đường
phố nhóm V là 29,31 triệu đồng/m2.
Đối với giá đất ở thực tế của đường phố nhóm VI, mức giá cao nhất thuộc về
đường Bắc Cầu tại VT1 là 35 triệu đồng/m2 và giá đất tính bình qn đối với đường
phố nhóm VI là 18,75 triệu đồng/m2.
Đối với giá đất ở thực tế của đường phố nhóm VII, mức giá cao nhất thuộc về
đường Phù Đổng tại VT1 là 20,50 triệu đồng/m2 và giá đất tính bình qn đối với
đường phố nhóm VII là 13,15 triệu đồng/m2.
4.2.3. Sự chênh lệch giữa các loại giá
Mức độ chênh lệch cao tại khu vực nghiên cứu phân bố tại các đường phố thuộc
nhóm I như đường Nguyễn Văn Cừ. Mức độ chênh lệch thấp tại khu vực nghiên cứu
phân bố tại các đường phố thuộc nhóm VII như đường Phù Đổng. Mức độ chênh lệch
bình quân giữa giá quy định và giá thực tế của khu vực nghiên cứu là 4,05 lần.
9


Hình 4.1. Biểu đồ thể hiện mức độ chênh lệch giữa giá đất do Nhà nƣớc quy định
và giá thị trƣờng của một số tuyến đƣờng tại khu vực nghiên cứu
Như vậy, do những mục đích áp dụng giá đất khác nhau, nguyên tắc sử dụng khi
xác định giá cũng khác nhau dẫn tới sự chênh lệnh lớn giữa giá Nhà nước và giá thị

trường.
4.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC NGHIÊN CỨU
4.3.1. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị của đất ở
Để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai, đề tài luận án sử dụng thang
đo lường giá trị, theo đó thang đo lường tương ứng với nhân tố, biến quan sát tương
ứng với yếu tố cụ thể. Thang đo lường giá trị đất ở được đề xuất có 4 thang đo với 32
biến quan sát: thang đo vị trí với 20 biến; thang đo cơ sở hạ tầng với 4 biến; thang đo
môi trường với 3 biến, thang đo kinh tế - xã hội với 5 biến.
Sau khi kiểm định độ tin cậy của thang đo theo hệ số Cronbach’s Alpha, các
thang đo lường giá trị và 17 biến thỏa mãn yêu cầu được giữ lại cho các phân tích tiếp
theo. Cụ thể giữ lại thang đo vị trí với 11 biến (VT1, VT2, VT3, VT4, VT5, VT6,
VT10, VT13, VT18, VT19, VT20); thang đo cơ sở hạ tầng với 2 biến (CSHT1,
CSHT4); thang đo kinh tế xã hội với 4 biến (KTXH1, KTXH2, KTXH3, KTXH5).
Việc kiểm định tính thích hợp của mơ hình dựa vào chỉ tiêu KMO và kiểm định
Bartlett. Kết quả hệ số KMO = 0,794 (> 0,5) và ý nghĩa thống kê của kiểm định
Bartlett với sig. = 0,000 (< 0,05) thể hiện có sự liên quan giữa các thang đo. Như vậy
cỡ mẫu và các biến quan sát sử dụng thích hợp để phân tích nhân tố.
Chỉ chọn 4 nhân tố có giá trị hệ số Eigen > 1. Như vậy, 17 biến sẽ gom lại thành
4 nhóm nhân tố và cả 4 nhân tố này giải thích được 64,14% sự biến thiên của các biến
quan sát. Để có ý nghĩa đạt mức tối thiểu, loại bỏ các biến VT13, VT10, CSHT4,
KTXH5 do có hệ số tải < 0,3. Kết quả cuối cùng trích xuất được 4 nhân tố:
Nhân tố 1 gồm 5 biến quan sát: VT4 (khoảng cách đến chợ), VT5 (khoảng cách
đến trường), VT6 (khoảng cách đến trung tâm y tế), VT18 (khoảng cách đến hồ), VT3
(khoảng cách đến UBND). Các biến này đều liên quan đến vị trí của thửa đất, vì vậy
có thể đặt tên nhân tố 1 là nhân tố Vị trí (Location).
Nhân tố 2 gồm 3 biến quan sát: VT1 (loại đường tiếp giáp), CSHT1 (mật độ
mạng lưới đường sá), VT2 (khoảng cách đến đường tiếp giáp). Các biến này đều liên
quan đến đặc điểm của hệ thống giao thơng. Có thể đặt nhân tố này là nhân tố Giao
thông (Transport).
10

Nhân tố 3 gồm 3 biến quan sát: KTXH1 (tỉ lệ gia tăng dân số), KTXH3 (thu
nhập bình quân trên đầu người), KTXH2 (mật độ dân số). Các biến này liên quan đến
đặc điểm của kinh tế - xã hội. Có thể đặt tên nhân tố này là nhân tố Kinh tế - xã hội
(Socio-Economy).
Nhân tố 4 gồm 2 biến quan sát: VT20 (khoảng cách đến khu công nghiệp), VT19
(khoảng cách đến bãi rác thải). Cả 2 biến này đều có liên quan đến mơi trường, có thể
đặt tên nhân tố này là nhân tố Môi trường (Environment).
Bảng 4.1. Thang đo yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất ở tại khu vực nghiên cứu
Thang
đo/Nhân tố

Vị trí

Ký hiệu

VT

Giao thơng

GT

Mơi trường

MT

Kinh tế - xã hội

KTXH

Biến quan sát

Ký hiệu lại

Khoảng cách đến UBND
Khoảng cách đến chợ
Khoảng cách đến trường học

KC_UBND
KC_CHO
KC_TRUONG

Khoảng cách đến trung tâm y tế
Khoảng cách đến hồ
Loại đường tiếp giáp
Khoảng cách đến đường tiếp giáp
Mật độ mạng lưới đường sá
Khoảng cách đến bãi rác thải
Khoảng cách đến KCN
Tỉ lệ gia tăng dân số
Mật độ dân số
Thu nhập bình quân trên đầu người

KC_YTE
KC_HO
LOAI_DTG
KC_DTG
MD_DUONG
KC_RAC

KC_KCN
TLGT_DAN
MD_DAN
THUNHAP

Như vậy, có 4 nhân tố và 13 yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở tại khu vực phía
Đơng thành phố Hà Nội (bảng 4.1).
4.3.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp
Thang đo lường giá trị đất nơng nghiệp được đề xuất có 4 thang đo với 14 biến
quan sát: thang đo cá biệt với 2 biến; thang đo vị trí với 6 biến; thang đo cơ sở hạ tầng
với 3 biến, thang đo kinh tế - xã hội với 3 biến.
Sau khi kiểm định độ tin cậy của thang đo theo hệ số Cronbach’s Alpha, các
thang đo lường giá trị và 12 biến thỏa mãn yêu cầu được giữ lại cho các phân tích tiếp
theo. Cụ thể giữ lại thang đo yếu tố cá biệt với 2 biến (CB1, CB2); thang đo yếu tố vị
trí với 5 biến (VT1, VT2, VT4, VT5, VT6); thang đo yếu tố cơ sở hạ tầng với 2 biến
(CSHT1, CSHT2); thang đo yếu tố kinh tế - xã hội với 3 biến (KTXH1, KTXH2,
KTXH3).
Việc kiểm định tính thích hợp của mơ hình dựa vào chỉ tiêu KMO và kiểm định
Bartlett. Kết quả hệ số KMO = 0,756 và sig. = 0,000 thể hiện có sự liên quan giữa các
thang đo. Như vậy cỡ mẫu và biến quan sát sử dụng thích hợp để phân tích nhân tố.
Chỉ chọn 4 nhân tố có giá trị hệ số Eigen > 1. Như vậy, 12 biến sẽ gom lại thành
4 nhóm nhân tố và cả 4 nhân tố này giải thích được 71,59% sự biến thiên của các biến
quan sát. Để có ý nghĩa đạt mức tối thiểu, loại bỏ các biến VT1, CSHT1 do có hệ số
tải < 0,3. Kết quả cuối cùng trích xuất được 4 nhân tố:
11


Nhân tố 1 gồm 3 biến: VT2 (khoảng cách đến trục đường chính), VT4 (khoảng
cách đến khu dân cư), VT5 (khoảng cách đến thị trường tiêu thụ). Cả 3 biến này đều
liên quan đến vị trí của thửa đất, vì vậy có thể đặt tên nhân tố này là nhân tố Vị trí

(Location).
Nhân tố 2 gồm 3 biến: KTXH1 (tỷ lệ gia tăng dân số), KTXH2 (mật độ dân số),
KTXH3 (thu nhập bình quân trên đầu người). Các biến này đều liên quan đến đặc
điểm của kinh tế - xã hội vì vậy có thể đặt nhân tố này là nhân tố Kinh tế - xã hội
(Socio-Economy).
Nhân tố 3 gồm 2 biến: CB1 (chất lượng đất), CB2 (loại sử dụng đất). Các biến
này liên quan đến đặc điểm cá biệt của thửa đất vì vậy có thể đặt tên nhân tố này
là nhân tố Cá biệt (Individual).
Nhân tố 4 gồm 2 biến: VT6 (khoảng cách đến nguồn nước), CSHT2 (mật độ hệ
thống thủy lợi). Cả 2 biến này đều liên quan đến đặc điểm của hệ thống thủy văn, có
thể đặt tên nhân tố này là nhân tố Thủy văn (Hydrology).
Bảng 4.2. Thang đo yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp
tại khu vực nghiên cứu
Thang
đo/Nhân tố
Cá biệt

Vị trí

Thủy văn

Ký hiệu
CB

VT

TV

Kinh tế - xã
KTXH

hội

Biến quan sát

Ký hiệu lại

Chất lượng đất
Loại sử dụng đất

CL_DAT
LOAI_SDD

Khoảng cách đến trục đường chính
Khoảng cách đến khu dân cư

KC_TDC
KC_KDC

Khoảng cách đến thị trường tiêu thụ

KC_CHO

Khoảng cách đến nguồn nước
Mật độ hệ thống thủy lợi

KC_NUOC
MD_THUYLOI

Tỉ lệ gia tăng dân số
Mật độ dân số

TLGT_DAN
MD_DAN

Thu nhập bình quân trên đầu người

THUNHAP

Như vậy, có 4 nhân tố và 10 yếu tố có ảnh hưởng đến giá trị đất nơng nghiệp tại
khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội (bảng 4.2).
4.4. PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI THEO CÁC VÙNG YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
4.4.1. Phân vùng giá trị đất ở
Việc tính tốn trọng số của các yếu tố ảnh hưởng được thực hiện bằng kỹ thuật
phân tích AHP. Kỹ thuật này dựa trên cơ sở thu thập ý kiến đánh giá của 16 chuyên
gia để xây dựng ma trận so sánh các cặp yếu tố theo 2 cấp: cấp độ 1 so sánh giữa 4
nhân tố và cấp độ 2 so sánh giữa 13 yếu tố. Kết quả giá trị trọng số được tổng hợp tại
bảng 4.3.
Kết quả phân tích thu được các tỉ số nhất quán CR < 0,1 chứng tỏ rằng sự đánh
giá của các chuyên gia là nhất quán và các trọng số của các yếu tố được chấp nhận.
Trên cơ sở trọng số được xác định từ bảng 4.3, cơng thức tính giá trị đất ở (V1) với 4
tham số được viết cụ thể như sau:
V1 = 0,329* VT + 0,354*GT + 0,203*MT + 0,114*KTXH
12


Thực hiện phân tích trong ArcGIS bằng cơng cụ tính tốn dữ liệu dạng raster theo
cơng thức đã tính tốn ở bảng 4.3 đối với 4 lớp dữ liệu của các nhân tố vị trí, giao
thơng, mơi trường và kinh tế - xã hội sẽ cho kết quả bản đồ phân vùng giá trị đất ở tại
khu vực nghiên cứu.
Bảng 4.3. Trọng số của các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất ở

Yếu tố cấp
độ 1

Trọng
số 1

Vị trí

0,329

Giao thơng

0,354

Mơi trường

0,203

Kinh tế xã hội

0,114

Yếu tố cấp độ 2
KC đến UBND
KC đến chợ
KC đến trường học
KC đến trung tâm y tế
MKC đến hồ
Loại đường tiếp giáp
KC đến đường tiếp giáp

Mật độ mạng lưới đường sá
KC đến bãi rác thải
KC đến KCN
Tỉ lệ gia tăng dân số
Mật độ dân số
Thu nhập bình quân trên đầu người

Trọng
số 2
0,117
0,306
0,250
0,128
0,199
0,606
0,243
0,151
0,617
0,383
0,218
0,433
0,349

Trọng số
chung
0,042
0,097
0,084
0,041
0,065

0,217
0,085
0,052
0,123
0,079
0,025
0,048
0,041

Kết quả phân vùng cho thấy, giá trị của loại đất ở khu vực phía Đông thành phố
Hà Nội phân chia thành 5 tiểu vùng giá trị khác nhau. Có thể thấy, tiểu vùng giá trị đất
ở của cấp độ rất cao tập trung các các ngã ba và ngã tư giao cắt của 2 tuyến đường
chính Nguyễn Văn Cừ và Ngơ Gia Tự; tiểu vùng giá trị đất ở của cấp độ cao phân bố
dọc theo các tuyến đường chính, thuộc phần lớn các phường như phường Ngọc Lâm,
Bồ Đề, Gia Thụy và Đức Giang; những khu vực phân bố tiểu vùng giá trị đất ở của cấp
độ trung bình tập trung tại khu vực có mật độ đường sá thưa thớt; tiểu vùng giá trị đất
ở của cấp độ thấp phân bố ở những khu vực xa đường chính, giáp ranh bãi bồi sông
Hồng, sông Đuống.
4.4.2. Phân vùng giá trị đất nông nghiệp
Tương tự như đối với đất ở, kết quả giá trị trọng số của đất nông nghiệp được
tổng hợp tại bảng 4.4.
Bảng 4.4. Trọng số của các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp
Yếu tố cấp độ 1

Trọng
số 1

Cá biệt

0,268

Vị trí

0,295

Thủy văn

0,337

Kinh tế - xã hội

0,100

Yếu tố cấp độ 2
Loại sử dụng đất
Chất lượng đất
Khoảng cách đến trục đường chính
Khoảng cách đến khu dân cư
Khoảng cách đến thị trường tiêu thụ
Khoảng cách đến nguồn nước
Mật độ hệ thống thủy lợi
Tỉ lệ gia tăng dân số
Mật độ dân số
Thu nhập bình quân trên đầu người
13

Trọng
số 2
0,471
0,529

0,334
0,321
0,345
0,608
0,392
0,225
0,367
0,408

Trọng số
chung
0,122
0,107
0,127
0,119
0,117
0,159
0,126
0,029
0,046
0,049


Kết quả phân tích thu được các tỉ số nhất quán CR < 0,1 chứng tỏ rằng sự đánh
giá của các chuyên gia là nhất quán và các trọng số của các yếu tố được chấp nhận.
Trên cơ sở trọng số được xác định từ bảng 4.4, cơng thức tính giá trị đất nông nghiệp
(V2) với 4 tham số được viết cụ thể như sau:
V2 = 0,268* CB + 0,295* VT + 0,337*TV + 0,100*KTXH

Hình 4.2. Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội

14


Thực hiện phân tích trong ArcGIS bằng cơng cụ tính tốn dữ liệu dạng raster theo
cơng thức đã tính tốn ở bảng 4.4 đối với 4 lớp dữ liệu của các nhân tố cá biệt, vị trí,
thủy văn và kinh tế - xã hội sẽ cho kết quả bản đồ phân vùng giá trị đất nông nghiệp tại
khu vực nghiên cứu.
Kết quả phân vùng cho thấy, đất nông nghiệp khu vực phía Đơng thành phố Hà
Nội phân chia thành 5 tiểu vùng giá trị khác nhau. Có thể thấy, tiểu vùng có giá trị đất
nơng nghiệp của cấp độ cao và rất cao phân bố ở những nơi có mật độ hệ thống thủy
lợi dày đặc, gần nguồn nước tưới tiêu, gần các trục đường chính. Tiểu vùng có giá trị
đất nông nghiệp của cấp độ thấp và rất thấp phân bố tại những khu vực cách xa hầu hết
các dịch vụ và tiện ích nơng nghiệp. Tiểu vùng có giá trị đất nơng nghiệp của cấp độ
trung bình tập trung tại các vị trí lân cận khu dân cư, khu đô thị.
Tổng hợp kết quả phân vùng của 2 loại đất trên ứng với đối tượng nghiên cứu đất
ở và đối tượng nghiên cứu đất nông nghiệp, thu được bản đồ phân vùng giá trị đất đai
tổng quát của khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội. Kết quả phân vùng giá trị đất đai
được thể hiện ở hình 4.2.
Kết quả phân vùng giá trị đất đai toàn bộ khu vực nghiên cứu cho thấy, giá trị đất
đai khu vực này được chia thành 10 cấp, trong đó có 5 cấp đối với loại đất nông
nghiệp và 5 cấp đối với loại đất ở.
4.4.3. Kết quả và kiểm định phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu
Để đánh giá độ tin của của kết quả phân vùng giá trị đất đai, nghiên cứu đã thống
kê dữ liệu giá đất thực tế trên thị trường của 87 điểm khảo sát giá đất, so sánh với giá
trị đất đai theo phân vùng đã xây dựng.
Kết quả phân tích cho thấy, hệ số r = 0,825 chứng tỏ có một mối tương quan chặt
giữa giá trị đất đai theo phân vùng và giá đất giao dịch thực tế trên thị trường và hệ số
sig. < 0,05 thể hiện hệ số tương quan là phù hợp.
4.4.4. Một số đề xuất cho công tác phân vùng giá trị đất đai
Nghiên cứu đề xuất phân vùng giá trị đất đai theo 4 giai đoạn với 9 bước trong

điều kiện hệ thống dữ liệu hồn chỉnh và đồng bộ. Khi đó tiến trình thực hiện phân
vùng giá trị đất đai như sau:
a) Tập hợp các dữ liệu cơ bản
Bước 1: Thu thập dữ liệu phục vụ xây dựng CSDL nền cấp quận/huyện: bản đồ
hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ địa chính, niên giám
thống kê.
Bước 2: Thu thập thông tin về hệ thống giao thông trong đơn vị hành chính cấp
quận/huyện.
b) Xác định các thơng số của yếu tố ảnh hưởng
Bước 3: Lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai. Sử dụng khung chung
của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai được đề xuất trong luận án cho các địa
phương có điều kiện tương đồng.
Bước 4: Xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai bằng phân
tích AHP.
c) Xây dựng các vùng yếu tố ảnh hưởng
Bước 5: Thiết kế hệ thống giao thông chi tiết theo đường phố, ngõ/ngách.
15


Bước 6: Xây dựng các vùng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai.
Bước 7: Dựa vào các vùng yếu tố ảnh hưởng đã xây dựng và sự trợ giúp của công
nghệ GIS, chồng xếp các vùng ảnh hưởng để thành lập các bản đồ vùng giá trị đất đai
theo loại đất.
Bước 8: Phân tích các vùng giá trị đất đai theo các loại đất, tổ hợp phân vùng giá
trị đất đai hoàn chỉnh.
d) Quản lý dữ liệu phân vùng giá trị
Bước 9: Hoàn thiện CSDL đưa vào quản lý và sử dụng.
4.5. XÁC ĐỊNH MỘT SỐ MƠ HÌNH GIÁ ĐẤT TẠI KHU VỰC NGHIÊN CỨU
4.5.1. Mơ hình giá đất ở tại đô thị phƣờng Bồ Đề, quận Long Biên
Mơ hình giá đất đề xuất đối với loại đất ở tại đơ thị của phường có dạng:

GĐodt1 = β0 + β1*LOAI_DUONG + β2*KC_DUONG + β3*KC_UBND +
β4*KC_CHO + β5*KC_TRUONG + β6*KC_YTE + β7*G_HO + β8*G_ONHIEM +
β9*MD_DUONG
Theo kết quả điều tra, giá đất cao nhất thu thập được là 220 triệu đồng/m2, giá đất
thấp nhất thu thập được là 15,5 triệu đồng/m2, giá đất trung bình là 112,1 triệu đồng/m2.
Hệ số hiệu chỉnh R2 = 0,885 chứng tỏ mơ hình giải thích trên 88% sự phụ thuộc
của giá đất đối với các yếu tố ảnh hưởng của mơ hình. Về mức độ phù hợp của mơ
hình, phân tích ANOVA cho thấy, hệ số sig. < 0,01 chứng tỏ mơ hình có nghĩa. Các
biến độc lập có tương quan tuyến tính với biến phụ thuộc. Kết quả phân tích hồi quy
được thể hiện ở bảng 4.5.
Bảng 4.5. Kết quả hệ số hồi quy của mơ hình giá đất ở tại đơ thị của phường
Mơ hình

Hệ số hồi quy chƣa chuẩn hóa
β

(Hằng số)

t

Sig.

4,388

0,000

βs

18452,025

4205,472

8969,854

65,456

0,897

137,037

0,000

KC_DUONG

-1849,751

292,489

-0,041

-6,324

0,000

KC_UBND

-2875,765

657,783

-0,038

-4,372

0,000

KC_CHO

-6837,047

600,276

-0,084

-11,390

0,000

KC_TRUONG

-4947,120

939,916

-0,051

-5,263

0,000

KC_YTE

-5887,314

730,344

-0,066

-8,061

0,000

8290,138

1147,264

0,052

7,226

0,000

G_ONHIEM

10237,545

1673,590

0,041

6,117

0,000

MD_DUONG

4112,123

528,658

0,080

7,778

0,000

LOAI_DUONG

1

Sai số chuẩn

Hệ số hồi quy
chuẩn hóa

G_HO

Theo kết quả của hệ số hồi quy chuẩn hóa (βs), loại đường tiếp giáp (βs =
0,897) là yếu tố có mức độ ảnh hưởng rất cao đến giá đất ở tại đô thị của phường.
Các yếu tố khoảng cách đến chợ (βs = -0,084), khoảng cách đến trung tâm y tế (βs =

-0,066) và mật độ đường sá (βs = 0,080) có ảnh hưởng ở mức độ trung bình đến giá
đất ở tại đơ thị của phường. Yếu tố khoảng cách đến đường (βs = -0,041) và chất
lượng mơi trường (βs = 0,041) có mức độ ảnh hưởng thấp đến giá đất ở tại đô thị
của phường.
Giá đất ở tại đô thị của phường xác định theo công thức:
16


GDodt1 = 18452,025 + 8969,854*LOAI_DUONG - 1849,751*KC_DUONG 2875,765*KC_UBND - 6837,047*KC_CHO - 4947,120*KC_TRUONG 5887,314*KC_YTE
+
8290,138*G_HO
+
10237,545*G_ONHIEM
+
4112,123*MD_DUONG
Bản đồ vùng giá đất là kết quả của hai quá trình định giá hàng loạt và nội suy giá
đất. Kết quả hình thành 5 tiểu vùng giá đất ở tại đô thị của phường Bồ Đề, thể hiện ở
hình 4.3.
Có thể thấy những tiểu vùng có giá đất cao nhất (trên 145 triệu đồng/m2) thuộc
khu vực nằm gần những trục đường chính của đơ thị, có khả năng kinh doanh tốt như
đường Nguyễn Văn Cừ, đường Cổ Linh, đường Nguyễn Sơn. Những tiểu vùng có giá
đất thấp là những khu vực nằm cạnh đường nhỏ hoặc ngõ/ngách. Những khu vực gần
trung tâm của phường (UBND và chợ) có giá đất ở mức cao và rất cao.

Hình 4.3. Bản đồ vùng giá đất ở tại đô thị phƣờng Bồ Đề, quận Long Biên,
thành phố Hà Nội
Những khu vực gần hồ Bồ Đề cũng có giá cao hơn những khu vực có vị trí tương
tự. Tuy nhiên những thửa đất gần hồ Lâm Du và sơng Hồng lại có giá đất ở mức trung
bình và thấp. Nguyên nhân là do những tác động cực đoan từ sông Hồng mang lại hay
ảnh hưởng bởi mức độ ô nhiễm của hồ và sơng.

4.5.2. Mơ hình giá đất ở tại đơ thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm
Mơ hình giá đất đề xuất đối với loại đất ở tại đô thị của thị trấn có dạng:
GĐodt2 = β0 + β1*LOAI_DUONG + β2*KC_DUONG + β3*KC_UBND +
β4*KC_CHO + β5*KC_TRUONG + β6*KC_YTE + β7*G_HO + β8* G_ONHIEM +
β9* MD_DUONG
17


Theo kết quả điều tra, giá đất cao nhất thu thập được là 92 triệu đồng/m2, giá đất
thấp nhất thu thập được là 14,5 triệu đồng/m2, giá đất trung bình là 48,2 triệu đồng/m2.
Kết quả hệ số hiệu chỉnh R2 = 0,870. Điều này có nghĩa là 87% sự biến thiên của
giá đất ở tại đô thị của thị trấn được giải thích bởi các biến trong mơ hình. Kiểm định
ANOVA trong mơ hình với hệ số sig. < 0,01 chứng tỏ mơ hình có ý nghĩa. Các biến
độc lập có tương quan tuyến tính với biến phụ thuộc. Kết quả phân tích hồi quy được
thể hiện ở bảng 4.6.
Bảng 4.6. Kết quả hệ số hồi quy của mơ hình giá đất ở tại đơ thị của thị trấn

Mơ hình

Hệ số hồi quy chƣa
chuẩn hóa
β

Sai số
chuẩn

28.434,681

2.771,724

4.131,345

76,946

KC_DUONG

-1.884,280

KC_UBND

Hệ số hồi quy
chuẩn hóa

t

Sig.

βs
10,259

0,000

0,723

53,691

0,000

391,516

-0,066

-4,813

0,000

-3.182,415

496,341

-0,182

-6,412

0,000

KC_CHO

-4.011,904

416,750

-0,228

-9,627

0,000

KC_TRUONG

-4.760,930

488,193

-0,163

-9,752

0,000

KC_YTE

-1.123,776

419,863

-0,055

-2,677

0,008

G_HO

1.193,068

731,734

0,022

1,630

0,000

G_ONHIEM

2.657,582

1.853,708

0,019

1,434

0,000

MD_DUONG

1.036,204

410,774

0,044

2,523

0,013

(Hằng số)
LOAI_DUONG

2

Với hệ số sig. < 0,05, mơ hình có 9 biến đảm bảo ý nghĩa thống kê với độ tin cậy
trên 95%. Dựa vào hệ số hồi quy β thu được, giá đất ở tại đô thị của thị trấn được xác
định theo công thức:
GĐodt2 = 28.434,681 + 4.131,345*LOAI_DUONG - 1.884,280*KC_DUONG 3.182,415*KC_UBND - 4.011,904*KC_CHO - 4.760,930*KC_TRUONG 1.123,776*KC_YTE
+
1.193,068*G_HO
+
2.657,582*G_ONHIEM
+
1.036,204*MD_DUONG
Theo kết quả của hệ số hồi quy chuẩn hóa (βs), loại đường tiếp giáp (βs = 0,723)
là yếu tố có mức độ ảnh hưởng rất cao đến giá đất ở tại đô thị của thị trấn. Các yếu tố
khoảng cách đến chợ (βs = -0,228), khoảng cách đến trường (βs = -0,163) và khoảng
cách đến UBND (βs = -0,182) có ảnh hưởng ở mức độ cao đến giá đất ở tại đô thị của
thị trấn. Yếu tố gần hồ (βs = 0,022) và gần khu vực ơ nhiễm (βs = 0,019) có ảnh hưởng
ở mức độ thấp đến giá đất ở tại đô thị của thị trấn.
Bản đồ vùng giá đất là kết quả của hai quá trình định giá hàng loạt và nội suy giá
đất. Kết quả hình thành 5 tiểu vùng giá đất ở tại đô thị của thị trấn Trâu Quỳ, thể hiện
ở hình 4.4.
18


Hình 4.4. Bản đồ vùng giá đất ở tại đơ thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm,
thành phố Hà Nội
Dựa theo bản đồ vùng giá đất ở tại đô thị đã xây dựng, địa bàn thị trấn Trâu Quỳ
được chia theo 5 tiểu vùng, trong đó tiểu vùng có giá đất rất thấp dao động dưới 26
triệu/m2; tiểu vùng có giá đất rất cao dao động trên 63 triệu/m2. Những tiểu vùng có

giá đất cao nhất thuộc những khu vực nằm dọc theo trục đường Ngô Xuân Quảng của
thị trấn. Đây là tuyến đường chính có sự tập trung của trung tâm hành chính (UBND
huyện Gia Lâm), chợ Trâu Quỳ. Khu vực gần Học viện Nông nghiệp Việt Nam có sự
phân bố giá đất ở mức cao. Điều này thể hiện mức độ ảnh hưởng không nhỏ của yếu tố
trường học quy mô cấp đại học đến những khu vực lân cận. Những tiểu vùng có giá
đất thấp là những khu vực giáp ranh địa giới hành chính của thị trấn, có khoảng cách
xa đối với khu vực trung tâm thị trấn.
4.5.3. Mơ hình giá đất ở tại nơng thôn và đất nông nghiệp xã Dƣơng Quang,
huyện Gia Lâm
Mô hình giá đất đề xuất đối với loại đất ở tại nơng thơn có dạng:
GĐont = β0 + β1*LOAI_DUONG + β2*KC_DUONG + β3*KC_UBND +
β4*KC_CHO + β5*KC_TRUONG + β6*KC_YTE + β7*G_HO + β8*G_ONHIEM
+β9*MD_DUONG
Mơ hình giá đất đề xuất đối với loại đất nơng nghiệp có dạng:
GĐnn = β0 + β1*KC_TDC + β2*KC_CHO + β3*KC_KDC + β4*KC_NUOC +
β5*LOAI_SDD + β6*CL_DAT + β7*MD_THUYLOI
a) Đối với đất ở tại nông thôn
Kết quả hệ số hiệu chỉnh R2 = 0,895. Điều này có nghĩa là 89,5% sự biến thiên
của giá đất ở tại nông thôn được giải thích bởi các biến trong mơ hình. Kiểm định
ANOVA trong mơ hình với hệ số sig. < 0,01 chứng tỏ mơ hình có ý nghĩa. Các biến
19


độc lập có tương quan tuyến tính với biến phụ thuộc. Kết quả phân tích hồi quy được
thể hiện ở bảng 4.7.
Với hệ số sig. < 0,05, mơ hình có 9 biến đảm bảo ý nghĩa thống kê với độ tin cậy
trên 95%. Dựa vào hệ số hồi quy β thu được, giá đất ở tại nông thôn được xác định
theo công thức:
GĐont = 9.022,525 + 1.447,855*LOAI_DUONG - 993,682*KC_DUONG 267,259*KC_UBND
783,369*KC_CHO

400,669*KC_TRUONG
169,368*KC_YTE
+
351,328*G_HO
+
596,357*G_ONHIEM
+
192,311*MD_DUONG
Bảng 4.7. Kết quả hệ số hồi quy của mơ hình giá đất ở tại nơng thơn
Mơ hình

Hệ số hồi quy chƣa
chuẩn hóa
β

3

Sai số chuẩn

(Hằng số)

9.022,525

255,404

LOAI_DUONG

1.447,855

15,999

KC_DUONG

-993,682

KC_UBND

Hệ số hồi quy
chuẩn hóa

t

Sig.

βs
35,326

0,000

0,659

90,495

0,000

16,100

-0,450

-61,718

0,000

-267,259

46,280

-0,093

-5,775

0,000

KC_CHO

-783,369

23,264

-0,250

-33,672

0,000

KC_TRUONG

-400,669

31,394

-0,092

-12,763

0,000

KC_YTE

-169,368

37,563

-0,066

-4,509

0,000

G_HO

351,328

64,647

0,049

5,435

0,000

G_ONHIEM

596,357

78,584

0,056

7,589

0,000

MD_DUONG

192,311

35,609

0,048

5,401

0,000

Theo kết quả của hệ số hồi quy chuẩn hóa (βs), loại đường tiếp giáp (βs = 0,659)
là yếu tố có mức độ ảnh hưởng rất cao đến giá đất ở tại nông thôn. Các yếu tố
khoảng cách đến đường tiếp giáp (βs = -0,450), khoảng cách đến chợ (βs = -0,250) có
ảnh hưởng ở mức độ cao đến giá đất ở tại nông thôn. Các yếu tố khoảng cách đến
trường (βs = -0,093), khoảng cách đến UBND (βs = -0,092) có ảnh hưởng ở mức độ

trung bình đến giá đất ở tại nông thôn. Yếu tố gần khu vực ô nhiễm (βs = 0,056), gần
hồ (βs = 0,049), mật độ đường sá (βs = 0,048) có mức độ ảnh hưởng thấp đến giá đất
ở tại nông thôn.
b) Đối với đất nông nghiệp
Kết quả hệ số hiệu chỉnh R2 = 0,964. Điều này có nghĩa là 96,4% sự biến thiên
của giá đất nơng nghiệp được giải thích bởi các biến trong mơ hình. Kiểm định
ANOVA trong mơ hình với hệ số sig. < 0,01 chứng tỏ mơ hình có ý nghĩa. Khi phân
tích hồi quy tuyến tính lần đầu, biến CL_DAT có hệ số sig. > 0,05 nên loại biến
CL_DAT và tiếp tục phân tích hồi quy tuyến tính với 6 biến còn lại. Kết quả hệ số hồi
quy cuối cùng được thể hiện ở bảng 4.8.
20


Bảng 4.8. Kết quả hệ số hồi quy của mô hình giá đất nơng nghiệp

Mơ hình

Hệ số hồi quy chƣa
chuẩn hóa
β

(Hằng số)

4

Sai số chuẩn

22,691

8,681

LOAI_SDD

301,908

2,628

KC_TDC

-13,173

KC_KDC

Hệ số hồi quy
chuẩn hóa

t

Sig.

βs
2,614

0,011

0,974

114,876

0,000

1,512

-0,088

-8,709

0,000

-5,189

2,196

-0,022

-2,363

0,020

KC_CHO

-5,952

1,944

-0,030

-3,061

0,003

KC_NUOC

-5,956

1,002

-0,050

-5,945

0,000

2,725

1,217

0,020

2,238

0,028

MD_THUYLOI

Với hệ số của các biến cịn lại sig. < 0,05, mơ hình có 6 biến đảm bảo ý nghĩa
thống kê với độ tin cậy trên 95%. Dựa vào hệ số hồi quy β thu được, giá đất nông
nghiệp được xác định theo công thức:
GĐnn = 22,691+ 301,908*LOAI_SDD - 13,173*KC_TDC - 5,189*KC_KDC 5,952*KC_CHO - 5,956*KC_NUOC + 2,725*MD_THUYLOI
Theo kết quả của hệ số hồi quy chuẩn hóa (βs), loại sử dụng đất (βs = 0,974) là

yếu tố có ảnh hưởng ở mức độ rất cao đến giá đất nông nghiệp. Các yếu tố khoảng
cách đến trục đường chính (βs = -0,088), khoảng cách đến nguồn nước (βs = -0,050) có
ảnh hưởng ở mức độ trung bình đến giá đất nơng nghiệp. Các yếu tố khoảng cách đến
thị trường tiêu thụ (βs = -0,030), khoảng cách đến khu dân cư (βs = -0,022) và mật độ
thủy lợi (βs = 0,020) có ảnh hưởng ở mức độ rất thấp đến giá đất nơng nghiệp.

Hình 4.5. Bản đồ vùng giá đất xã Dƣơng Quang, huyện Gia Lâm,
thành phố Hà Nội
21


Bản đồ vùng giá đất là kết quả của hai quá trình định giá hàng loạt và nội suy
giá đất. Kết quả hình thành 10 tiểu vùng giá đất tại xã Dương Quang (hình 4.5).
Vùng giá đất xã Dương Quang thực chất là quá trình xây dựng vùng giá trị của
hai nhóm đất riêng biệt đó là đất ở tại nông thôn và đất nông nghiệp. Trong các tiểu
vùng giá đất được hình thành, tiểu vùng với khoảng giá cao nhất (trên 12,6 triệu
đồng/m2) chiếm tỉ lệ 3,65% so với tổng diện tích vùng giá đất. Tiểu vùng với khoảng
giá thấp nhất (dưới 247 nghìn đồng/m2) chiếm tỉ lệ 9,69% trên tổng diện tích vùng giá
đất. Tiểu vùng có tỉ lệ diện tích lớn nhất (41,7%) là tiểu vùng giá đất nơng nghiệp với
khoảng giá từ 247-327 nghìn đồng/m2.
4.5.4. Nhận xét chung về kết quả và một số đề xuất cho cơng tác xây dựng vùng
giá đất theo mơ hình giá đất
Mơ hình giá đất được xây dựng có những điểm chung và những sự khác nhau ở
một số phương diện. Về cơ bản, số lượng các biến sử dụng trong từng mơ hình gần
tương đồng nhau (6 - 9 biến). Các kết quả phân tích hồi quy đều cho hệ số kiểm định
với độ tin cậy cao.
Điều kiện để thực hiện xây dựng vùng giá đất hiện nay là giá đất phải tuân theo
quy luật của thị trường, không bị méo mó do các tác động chủ quan. Khi đó, tiến trình
thực hiện xây dựng vùng giá đất từ mơ hình giá đất cũng theo 4 giai đoạn với 9 bước
như sau:

a) Tập hợp các dữ liệu cơ bản
Bước 1: Thu thập dữ liệu phục vụ xây dựng CSDL nền cấp quận/huyện: bản đồ
hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ địa chính, niên giám
thống kê.
Bước 2: Thu thập thông tin về hệ thống giao thơng trong đơn vị hành chính cấp
quận/huyện.
Bước 3: Thu thập dữ liệu về giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
b) Xác định các thông số của các yếu tố ảnh hưởng
Bước 4: Lựa chọn các biến số sử dụng trong mơ hình giá đất.
c) Xây dựng lớp dữ liệu của các yếu tố ảnh hưởng
Bước 5: Thiết kế hệ thống giao thông chi tiết theo đường phố, ngõ/ngách.
Bước 6: Xây dựng các lớp dữ liệu của yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất.
d) Xây dựng và quản lý dữ liệu vùng giá đất
Bước 7: Xác định các hệ số của mơ hình giá đất Hedonic bằng phương pháp phân
tích hồi quy.
Bước 8: Dựa vào sự trợ giúp của GIS, tiến hành định giá hàng loạt giá trị các đối
tượng còn lại và thực hiện nội suy các miền giá trị liên tục.
Bước 9: Hoàn thiện CSDL vùng giá đất đưa vào quản lý và sử dụng.
22


PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1. KẾT LUẬN
1) Khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
thuận lợi cho phát triển đô thị, điểm dân cư nông thôn và đảm bảo duy trì nền sản
xuất nơng nghiệp truyền thống, với các đặc điểm chính: vị trí cửa ngõ Thủ đơ, gần
khu vực trung tâm thành phố Hà Nội; hệ thống cơ sở hạ tầng, đặc biệt hệ thống
đường bộ ngày càng được đầu tư hoàn thiện với các tuyến đường quốc lộ, đường sắt
kết nối các tỉnh Bắc Ninh, Hưng n, Hải Phịng; dân cư khu vực đơ thị có mật độ
dân số thấp hơn bình quân chung của Hà Nội (2.903 người/km2), tỉ lệ tăng dân số tự

nhiên đạt mức thấp (1,5%); đất đai phì nhiêu và địa hình bằng phẳng; chế độ thủy
văn do sông Hồng và sông Đuống đem lại trữ lượng nước khá lớn, lưu lượng trung
bình 2.710 m3/s; hệ thống thủy lợi đã kiên cố hố 94,91km, trong đó 82,34km có chất
lượng tốt (chiếm 86,76%).
2) Thực trạng vấn đề giá đất khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội thể hiện ở sự
chênh lệch về giá đất giữa giá theo quy định của Nhà nước và giá giao dịch thực tế
trên thị trường. Mức độ chênh lệch cao tại khu vực nghiên cứu phân bố tại các đường
phố thuộc nhóm I như đường Nguyễn Văn Cừ. Mức độ chênh lệch thấp tại khu vực
nghiên cứu phân bố tại các đường phố thuộc nhóm VII như đường Phù Đổng. Mức độ
chênh lệch bình quân giữa giá Nhà nước và giá thị trường của khu vực nghiên cứu là
4,05 lần.
3) Phương pháp phân tích nhân tố khám phá theo đánh giá của người sử dụng
đất cho kết quả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở gồm 4 nhân tố (vị trí, giao
thơng, mơi trường và kinh tế - xã hội) và 13 yếu tố (khoảng cách đến chợ, khoảng
cách đến trường, khoảng cách đến trung tâm y tế, mức khoảng cách đến hồ, khoảng
cách đến UBND, loại đường tiếp giáp, mật độ mạng lưới đường sá, khoảng cách đến
đường tiếp giáp, tỷ lệ gia tăng dân số, thu nhập bình quân trên đầu người, mật độ dân
số, khoảng cách đến khu công nghiệp và khoảng cách đến bãi rác thải). Các yếu tố
ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp gồm 4 nhân tố (vị trí, cá biệt, thủy văn và kinh
tế - xã hội) với 10 yếu tố (khoảng cách đến trục đường chính, khoảng cách đến khu
dân cư, khoảng cách đến thị trường tiêu thụ, tỷ lệ gia tăng dân số, mật độ dân số, thu
nhập bình quân trên đầu người, chất lượng đất, loại sử dụng đất, khoảng cách đến
nguồn nước và mật độ hệ thống thủy lợi).
4) Phương pháp phân tích thứ bậc AHP từ ý kiến đánh giá của các chuyên gia cho
kết quả về trọng số của các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở: nhân tố vị trí
chiếm trọng số 0,329, nhân tố giao thông chiếm trọng số 0,354, nhân tố môi trường
chiếm trọng số 0,203 và nhân tố kinh tế - xã hội chiếm trọng số 0,114. Trọng số của
các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp: nhân tố cá biệt chiếm trọng số
0,268, nhân tố vị trí chiếm trọng số 0,295, nhân tố thủy văn chiếm trọng số 0,337 và
nhân tố kinh tế - xã hội chiếm trọng số 0,100.

23