Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận kiến an thành phố hải phòng luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN CAO CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN KIẾN AN,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Đỗ Nguyên Hải

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu do tôi trực tiếp thực hiện dưới sự
hướng dẫn, chỉ đạo của PGS.TS. Đỗ Nguyên Hải; Những số liệu và kết quả nghiên cứu
trong Luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Trần Cao Cường

i


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình hồn thành Luận văn này, tôi luôn được sự quan tâm, giúp đỡ quý
báu của tập thể các thầy cô giáo Bộ môn Trắc địa - Bản đồ, các thầy giáo cô giáo khoa
Quản lý đất đai, Ban đào tạo Học viện Nông nghiệp Việt Nam, sự quan tâm, động viên,
giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp và đặc biệt là sự giúp đỡ, chỉ dẫn tận tình của PGS.TS.
Đỗ Nguyên Hải, đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện
cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của Lãnh đạo, chuyên viên các phòng, ban
UBND quận Kiến An đã nhiệt tình giúp đỡ tơi trong quá trình thu thập, điều tra và tổng
hợp số liệu và đã có những ý kiến đóng góp quý báu cho tơi hồn thành luận văn này.
Tơi cũng xin chân thành cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã tạo điều kiện,
đã động viên, khuyến khích và giúp đỡ tôi trong thời gian học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Trần Cao Cường

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii

Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.4.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.5.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu ................................................................... 3
2.1.

Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ....................................................... 3

2.1.1.

Khái niệm giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ....................................... 3

2.1.2.

Tổng quan về thị trường bất động sản ................................................................ 5

2.1.3.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................ 9

2.1.4.

Đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................................... 13

2.2.

Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới .......... 19

2.2.1.

Trung Quốc ....................................................................................................... 19

2.2.2.

Nhật Bản ........................................................................................................... 20

2.2.3.

Australia............................................................................................................ 20

2.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................. 20

2.3.1.

Đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương ........................................... 22

2.4.

Đánh giá chung về tổng quan tài liệu và định hướng nghiên cứu .................... 29

2.4.1.

Đánh giá chung về tổng quan tài liệu ............................................................... 29

2.4.2.

Đánh giá chung định hướng nghiên cứu ........................................................... 29

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 31

iii


3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 31

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 31

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 31

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Kiến An, thành
phố Hải Phòng .................................................................................................. 31

3.4.2.

Thực trạng quản lý và sử dụng đất tại quận Kiến An ....................................... 31

3.4.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Kiến An...................... 31

3.4.4.

Kết quả đấu giá QSDĐ tại 2 dự án nghiên cứu trên địa bàn quận Kiến An ..... 32

3.4.5.

Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại 2 dự án nghiên cứu trên địa bàn
quận Kiến An .................................................................................................... 32

3.4.6.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn
quận Kiến An .................................................................................................... 32

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 32

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 32

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................... 33

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................ 33

3.5.4.

Phương pháp phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ................................ 34

3.5.5.

Phương pháp đánh giá theo tiêu chí.................................................................. 34

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................... 35
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Kiến An .................................... 35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 35

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 37

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Kiến An............. 43

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Kiến An .......................... 43

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất quận Kiến An năm 2017 ............................................. 43

4.2.2.

Tình hình quản lý đất đai .................................................................................. 45

4.2.3.

Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất........................................ 47

4.3.

Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Kiến An giai đoạn
2013-2017 ......................................................................................................... 47

4.3.1.

Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở quận Kiến An ............................ 48

4.3.2.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................. 49

iv


4.3.3.

Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Kiến An ................... 53

4.3.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Kiến An giai đoạn
2013 – 2017 ...................................................................................................... 58

4.4.

Kêt quả đấu giá qsdđ tại 02 dự án nghiên cứu trên địa bàn quận Kiến An ...... 60

4.4.1.

Dự án đấu giá 47 lô khu nhà ở tại phường Bắc Sơn ......................................... 60

4.4.2.

Dự án đấu giá Khu đất xen kẹt tại phường Ngọc Sơn ...................................... 66

4.5.

Đánh giá công tác đấu giá qsdđ tại 02 dự án nghiên cứu trên địa bàn quận
Kiến An............................................................................................................. 72

4.5.1.

Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ địa phương về thực trạng đấu
giá QSDĐ trên địa bàn quận Kiến An .............................................................. 72

4.5.1.1. Đánh giá của người tham gia đấu giá và cán bộ thực hiện công tác
ĐGQDĐ ............................................................................................................ 72
4.5.2.

Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng trên địa bàn quận Kiến An ........... 78

4.5.3.

Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Kiến An .......... 81

4.5.4.

Tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Kiến An, thành phố Hải Phòng ................................................................ 84

4.6.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá qsdđ trên địa bàn
quận Kiến An .................................................................................................... 86

4.6.1.

Giải pháp công tác quản lý đất đai ................................................................... 86

4.6.2.

Giải pháp về công tác tổ chức, thực hiện.......................................................... 86

4.6.3.

Giải pháp về cơ chế tài chính ........................................................................... 87

Phần 5: Kết luận và kiến nghị...................................................................................... 88
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 88

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 90

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 91
Phụ lục .......................................................................................................................... 93

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CNH - HĐH

Cơng nghiệp hố – Hiện đại hố

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐGQDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐN

Hội đồng nhân dân

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất quận Kiến An năm 2017 ....................................... 44

Bảng 4.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Kiến An giai đoạn năm
2013-2017 .................................................................................................. 59

Bảng 4.3.

Kết quả đấu giá Dự án Khu nhà ở tại phường Bắc Sơn, quận Kiến An..... 63

Bảng 4.4.

Kết quả đấu giá Dự án đấu giá đất xen kẹt tại phường Ngọc Sơn,
quận Kiến An ............................................................................................. 70

Bảng 4.5.

Đánh giá về tính cơng khai, minh bạch của việc tổ chức ĐGQDĐ ........... 72

Bảng 4.6.

Đánh giá về việc thực hiện quy chế, trình tự và thủ tục đấu giá ................ 73

Bảng 4.7.

Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá ..................................................... 74

Bảng 4.8.

Đánh giá về mức độ hài lịng về tồn bộ quá trình tham đấu giá............... 75

Bảng 4.9.

Đánh giá về trách nhiệm của Hội đồng đấu giá sau khi kết thúc đấu giá ........... 75

Bảng 4.10. Đánh giá về công tác xây dựng dự án ........................................................ 76
Bảng 4.11. Đánh giá về sự công khai, minh bạch các thông tin về dự án .................... 76
Bảng 4.12. Đánh giá về quy chế và trình tự, thủ tục .................................................... 77
Bảng 4.13. Các tác nhân ảnh hưởng trong quá trình đấu giá ....................................... 78
Bảng 4.14. Kết quả đấu giá QSDĐ tại 02 dự án nghiên cứu trên địa bàn quận
Kiến An, thành phố Hải Phòng .................................................................. 80

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1.

Sơ đồ hành chính thành phố Hải Phịng ..................................................... 35

Hình 4.2.

So sánh chuyển dịch cơ cấu kinh tế quận Kiến An .................................... 38

Hình 4.3.

Bản thiết kế mặt bằng khu đấu giá QSDĐ tại phường Bắc Sơn, quận
Kiến An ...................................................................................................... 61

Hình 4.4.

Bản thiết kế mặt bằng khu đấu giá QSDĐ tại phường Ngọc Sơn,
quận Kiến An ............................................................................................. 68

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Trần Cao Cường
Tên luận văn: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Kiến An, thành
phố Hải Phòng
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án phát triển nhà ở
và đất xen kẹt trong khu dân cư ở quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.
- Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại địa bàn nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu
* Nội dung nghiên cứu
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Kiến An, thành phố
Hải Phòng.
- Thực trạng quản lý và sử dụng đất tại quận Kiến An.
- Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Kiến An.
- Kết quả đấu giá QSDĐ tại 2 dự án nghiên cứu trên địa bàn quận Kiến An.
- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại 2 dự án nghiên cứu trên địa bàn quận
Kiến An.

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn
quận Kiến An.
* Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
- Phương pháp phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu
- Phương pháp đánh giá theo tiêu chí
Kết quả chính và kết luận
Quận Kiến An vẫn là một quận đang phát triển, việc tổ chức dự án đấu giá

ix


quyền sử dụng đất chưa nhiều nên người dân được tiếp xúc với hình thức này cịn khá là
mới mẻ; mặt khác công tác tổ chức thực hiện các dự án đấu giá QSDĐ tuy còn mắc một
vài tồn tại, hạn chế cần khắc phục. Song đã đem lại hiệu quả đáng kể. Nguồn kinh phí
thu được từ cơng tác đấu giá QSDĐ một phần được đầu tư quay trở lại chính dự án đấu
giá để xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại; một phần
thu về cho ngân sách để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương.
Qua đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Kiến An, cụ thể tại
hai dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Bắc Sơn và Ngọc Sơn thì các yếu tố ảnh
hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất là vị trí, cơ sở hạ tầng và số lượng người
tham gia đấu giá của khu đất đấu giá.
Qua đó, đề xuất một số để nâng cao hiệu quả cho công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phịng, góp phần bổ sung cơ sở khoa
học cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương. Kết quả đánh giá thực trạng
của 02 dự án đấu giá quyền sự dụng đất sẽ góp kinh nghiệm giải quyết những tồn tại
vướng mắc cho địa phương ở những dự án đấu giá quyền sử dụng đất trong tương lai.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Tran Cao Cuong
Thesis title: Evaluating the auction of land use rights in Kien An district, Hai Phong city.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives:
- Evaluating the auction of land use rights in a number of residential and
interstate housing development projects in Kien An district, Hai Phong city.
- Proposed solutions to increase the effectiveness of auctioning land use rights in
the study area.
Materials and Methods:
* Research content
- Overview of natural, economic and social conditions of Kien An district, Hai
Phong city.
- Current status of land management and use in Kien An district.
- Auction of land use rights in Kien An district.
- Auction results of two land use rights projects in Kien An district.
- Assessment of LURC in 2 research projects in Kien An district.
- Proposing some solutions to improve the auctioning efficiency of Kien An district.
* Research Methods
- Method of selecting study sites
- Method of secondary data collection
- Method of primary data collection
- Methods of analysis, data processing and data synthesis

- Method of assessment according to criteria
Main findings and conclusions:
Kien An is still a developing district; the auction of land use rights has not been
organized so people are exposed to this form, which is quite new; On the other hand, the
organization of the implementation of the auction of land use rights, although still a few
shortcomings, limitations need to overcome, but has brought significant effects. Some

xi


of the proceeds from the auction of land use rights certigicate will be invested back into
the auction project to build a modern and synchronized technical infrastructure system.
A portion of the budget will be used to invest in the construction of local infrastructure.
The evaluation of the auction of land use rights in Kien An district, in two
projects on land use rights auction in Bac Son and Ngoc Son wards, factors affecting the
results of auction of land use rights: The location, infrastructure and number of
participants in the auction.
Thereby, some suggestions to improve the effectiveness of auctioning land use
rights in Kien An district, Hai Phong city, contributed to the scientific basis for the
auction of land use rights. locally. The results of the evaluation of the actual situation of
two land use right auction projects will contribute to solving the problems of localities
in future land use rights auction projects.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, chuyển từ nền kinh tế kế hoạch
hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa (XHCN). Đất đai là

nguồn nội lực để thực hiện q trình cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa (CNHHĐH) đất nước, vì vậy chính sách pháp luật đất đai cũng khơng ngừng được
hồn thiện để phù hợp với cơ chế kinh tế mới đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế
xã hội của đất nước.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp CNH -HĐH
đất nước, ngay từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ
trương sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này
trong thực tế đã đạt được một số thành quả, làm thay đổi bộ mặt của một số địa
phương nhưng trong quá trình thực hiện cũng bộc lộ khơng ít khó khăn, tồn tại
như việc định giá các khu đất dùng để thanh tốn cịn thiếu cơ sở, việc giao đất
khơng chặt chẽ, tính cơng khai, minh bạch chưa rõ ràng…
Để khắc phục những tồn tại đó, trong những năm gần đây Nhà nước đã
thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo
hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ). Việc đưa QSDĐ
vào đấu giá nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, góp phần điều tiết được
quan hệ cung - cầu đất đai, tăng cường quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế và
huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai, dân chủ. Công tác đấu giá QSDĐ
đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất Nhà nước quy định
và giá đất thị trường được xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá QSDĐ.
Tuy nhiên, trong q trình thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất còn
bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng
được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số chủ đầu tư lúng túng
khi triển khai hoàn thiện thủ tục, tiến độ xây dựng cơng trình sau khi trúng đấu giá...
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời góp phần đẩy mạnh cơng tác
đấu giá quyền sử dụng đất phục vụ việc quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất có
hiệu quả, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại quận Kiến An, thành phố Hải Phịng” với mong muốn góp phần
nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn quận Kiến An.

1

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án phát triển
nhà ở và đất xen kẹt trong khu dân cư ở quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.
- Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả của công tác đấu giá quyền
sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu.
1.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là cán bộ tổ chức thực hiện công tác đấu
giá quyền sử dụng đất; cá nhân, gia đình tham gia trúng đấu giá quyền sử dụng
đất; quy trình, cơ chế và hình thức tổ chức thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử
dụng đất.
1.4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các dự án đã tiến hành
đấu giá quyền sử dụng đất thuộc các phường tại quận Kiến An, thành phố Hải
Phòng trong thời gian 2013-2017.
1.5. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.5.1. Những đóng góp mới
Luận văn góp phần xác định, làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến kết quả
đấu giá quyền sử dụng đất liên quan: vị trí, cơ sở hạ tầng và số lượng người tham
gia đấu giá tại một số dự án đấu giá của quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.
1.5.2. Ý nghĩa khoa học
Góp phần bổ sung cơ sở khoa học cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất
ở địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.
1.5.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả đánh giá thực trạng của đấu giá QSDĐ ở hai dự án sẽ đóng góp
kinh nghiệm giải quyết những tồn tại vướng mắc cho quận Kiến An ở những dự
án đấu giá quyền sử dụng đất trong tương lai.

2

PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
2.1.1.1. Khái niệm về giá đất
Theo Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng
đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được
hình thành trong các trường hợp sau:
- Do Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của quyền sử
dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền
của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác
định.(Quốc hội, 2013).
Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc, phương
pháp định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm
định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường
của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá
quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập
từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục
đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau
thì có mức giá như nhau. Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế,
tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường.
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban
hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời

gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với
giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất
cho phù hợp.

3


Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một thửa đất nào đó có thể thực hiện
được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác
động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng
tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo
thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá
thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất
thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng
giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối
quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-người
được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch
dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng
đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử
dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc
trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử
dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ
đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
2.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là phương pháp bán hàng hóa

và dịch vụ bằng cách xướng giá tối thiểu, sau đó để cho mọi người trả giá, người
nào trả giá cao nhất sẽ mua được hàng. Thị trường đấu giá là một thị trường có tổ
chức, trong đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo sự dịch chuyển của cung và
cầu. Đặc điểm cơ bản của thị trường đấu giá là có sản phẩm tiêu chuẩn hóa, khơng
có sự gặp gỡ trực tiếp giữa người mua và người bán, có đủ số người để đảm bảo
hành vi của họ mang tính cạnh tranh. Đây là mơ hình tuyệt vời về cung ứng hàng
hóa và tính cạnh tranh”(NXB Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, 2006).
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua
tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là

4


người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về
mua bán tài sản thơng qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao
nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và
người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá
hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).
2.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với q trình sản xuất
và lưu thơng hàng hóa. Một thì trường phát triển phải có đủ 3 yếu tố: chủ thể,
khách thể và giới trung gian.
Thị trường bất động sản (BĐS) được hiểu là nơi mà người mua BĐS và
người bán BĐS giao dịch với nhau. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa
điểm, có thể liên hệ thông qua trung gian (người môi giới) hoặc thông qua phương
tiện thông tin liên lạc khác, thông qua đó giá cả bất động sản được xác định.
Tuy nhiên hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về thì trường
BĐS. Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về
việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và sử dụng vào

mục đích gì. Bên cạnh đó có khái niệm cho rằng thị trường BĐS là đầu mối
thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa BĐS hoặc thị trường BĐS là
“nơi” thực hiện các giao dịch về BĐS, gồm các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn…
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị
trường định hướng XHCN ở nước ta. Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định:
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó khơng
tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên
thị trường đất đai với ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
2.1.2.1. Bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo
Luật cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản".
Như vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất
cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như
công trình xây dựng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với
đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành
một dạng vật chất có cấu trúc và cơng năng được xác định.

5


Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản là các
tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản
gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy
định" (Quốc hội, 2013).
Không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS. Nhiều
BĐS không phải là BĐS hàng hố. Thí dụ: các cơng trình hạ tầng mang tính
chất cơng cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ
sở hữu ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt

Nam, 2013), đất đai không phải là hàng hố, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới
là hàng hoá trong thị trường BĐS.
2.1.2.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa
BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa
BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm
cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ
giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do
vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai ln là yếu tố đóng vai trị
trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được
mua bán, mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hồn chỉnh không thể
chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các
giao dịch liên quan đến BĐS.
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị
trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ
hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách
diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là
nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS
là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả
và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt
này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố
khơng gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

6


2.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất

Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị
trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này
là thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa
những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật,
thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành
chính mang tính bao cấp, xin-cho về đất. Theo Luật Đất đai năm 2003, thị
trường sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá
quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất
thay mặt cho Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị
trường thứ cấp phù hợp với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi
đất, khi thu hồi đất Nhà nước bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá
thị trường, mở rộng diện nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thông
qua nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án...
Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của
hoạt động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước cịn có những can thiệp
khơng cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng
của người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước.
Nay theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của
thị trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan
trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nơng
nghiệp giao khơng thu tiền sử dụng đất, đất phi nơng nghiệp giao có thu tiền sử
dụng đất, đất ở.
Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của
đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá
đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai

là một yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng
đất không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu

7


vực, bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ;
thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
và cơng trình cơng cộng… Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán,
chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng-kinh doanh-chuyển
giao. Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của
thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.
Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10
năm 1993-2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do
Nhà nước quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc chỉ
bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị
trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100
lần. Cơ chế "xin-cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ
đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết
kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm 2004 khi
Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ
chế "xin-cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm. Từ
đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và
hiện tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong BĐS gần như khơng cịn. Thị trường
BĐS đã "hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau nhưng
chưa gặp nhau vì giá cung cịn cao hơn khả năng thanh toán của cầu (Phùng
Ngọc Phương và cs., 2011). Và hiện nay khi Luật Đất đai 2003 được thay thế
bằng Luật Đất đai 2013 thì với việc xác định giá đất cụ thể và chính xác hơn thì
nhu cầu về BĐS ngày cảng giảm mạnh.
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý

luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay
"thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai cịn
có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách
điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất
đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất
đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai,
minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát
triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học cịn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ

8


trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối
với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa
phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới
về đất đai (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).
2.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ và
phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều chỉnh
giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 của Chính Phủ.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thơng
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,

hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác
định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng
Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất
ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản
gắn liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do

9


Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Phương pháp
này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị
khơng lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với
trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả
năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung
phương pháp này đáp ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác định giá đất,
bởi trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn ra trong nền
kinh tế luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ quan, thậm chí

dẫn tới khơng thể kiểm sốt được giá thị trường. Trong trường hợp đó, việc bổ
sung giá đất lựa chọn để so sánh còn là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất
được đảm bảo bằng cơ chế kiểm soát theo hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất,
vì thế giá đất lựa chọn để so sánh đảm bảo minh bạch và phù hợp với thị
trường. Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về giá đất lựa chọn để so sánh, định giá
còn mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng loạt với những thửa đất ở nơi ít
có giao dịch hoặc khơng có giao dịch, đáp ứng nhu cầu định giá đất với số
lượng thửa đất còn lớn như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết về năng lực của
đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế.
2.1.3.2. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
- Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều khơng có quy định về giá
đất trong đấu giá quyền sử dụng đất.
- Theo quy định tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày
16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt
động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất. Quy định về nguyên tắc xác định giá khởi điểm như sau: Giá khởi
điểm quyền sử dụng đất đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời
điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất
theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá; khơng được thấp hơn giá đất
tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật
(sau đây gọi tắt là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định).
- Tại mục 1, Khoản 2, Điều 1, Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày

10


05/01/2015 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng
dẫn việc xác dịnh giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền

sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Xác định giá
khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
Giá khởi điểm đấu giá
quyền sử dụng đất (đồng)

Diện tích đất

=

(m2)

x

Giá đất cụ thể
(đồng/m2)

Trong đó: Diện tích đất là diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định.
- Mục 1, khoản 4, Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015
quy định về thẩm quyền xác định giá khởi điểm như sau:
+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá
quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
+ Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy
ban nhân dân cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất
theo thẩm quyền.
a. Các văn bản qui định giá đất theo Luật Đất đai 2003
- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã
ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thơng

tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các
loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg
ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐCP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về
thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số 17/2005/TT-BTC

11


về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định
số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006
hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư
vấn về giá đất. Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2012 của Bộ
Tài chính hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá,
phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản. Thông
tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn
việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
b. Các văn bản xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013
- Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban
hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính

phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường
ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Mơi trường, Bộ Tài chính đã ban
hành Thơng tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4 tháng 4 năm
2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực
hiện đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
th đất. Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5 tháng 1
năm 2015 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều thông tư
48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác
định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng
đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
2.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trị quan trọng trong hoạt động sản xuất,
kinh doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thơng, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi

12