đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận kiến an, thành phố hải phòng

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................ii
LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................iii
MỤC LỤC .............................................................................................................iv
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................vii
DANH MỤC BẢNG ...........................................................................................viii
DANH MỤC HÌNH ..............................................................................................ix
MỞ ĐẦU ................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài………………………………………………………..1
2. Mục đích của đề tài…………………………………………………………….2
3. Yêu cầu của đề tài……………………………………………………………...2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .....................................................................3
1.1. Các quyền về đất đai…………………………………………………………3
1.1.1. Quyền sở hữu……………………………………………………………3
1.1.2. Quyền sử dụng đất………………………………………………………5
1.2. Các quyền về đất đai tại một số nước trên thế giới…………………………..9
1.2.1. Thụy Điển……………………………………………………………….9
1.2.2. Australia ............................................................................................. 10
1.2.3. Trung Quốc ........................................................................................ 13
1.2.4. Những kinh nghiệm rút ra từ thực hiện quyền về đất đai tại các nước
nghiên cứu.................................................................................................... 15
1.3. Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam ………………………18
1.3.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam .... 18
1.3.2. Cơ sở pháp lý về các quyền sử dụng đất tại Việt Nam ......................... 26
1.3.3. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam và Hải Phòng .. 28
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...........................33
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu …………………………………………….33
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 33

iv


2.2. Nội dung nghiên cứu ……………………………………………………….33
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Kiến An ........................ 33
2.2.2. Thực trạng quản lý, sử dụng đất của quận Kiến An ............................ 33
2.2.3. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận Kiến An ...... 33
2.2.4. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận Kiến An
..................................................................................................................... 33
2.2.5. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất tại quận Kiến An ............................................................................ 33
2.3. Phương pháp nghiên cứu …………………………………………………...33
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 33
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .................................................. 33
2.3.3. Phương pháp xử lý, tổng hợp số liệu................................................... 35
2.3.4. Phương pháp phân tích....................................................................... 35
2.3.5. Phương pháp so sánh ......................................................................... 35
2.3.6. Phương pháp đánh giá ....................................................................... 35
2.3.7. Phương pháp minh họa bằng hình ảnh ............................................... 35
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ............................................................36
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Kiến An …………………….36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 36
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................... 38
3.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Kiến An 43
3.2. Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại quận Kiến An …………………………44
3.2.1. Thực trạng quản lý đất đai tại quận Kiến An ...................................... 44
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại quận Kiến An ............................................ 47
3.3. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận Kiến An ………...48
3.3.1. Trình tự, thủ tục đăng ký các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
trên địa bàn quận Kiến An............................................................................ 48

3.3.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............... 52
3.3.3. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ........................... 53
3.3.4. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ......................... 55

v


3.4. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận Kiến An ….57
3.4.1. Ý kiến đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất ........................................................................................ 57
3.4.2. Ý kiến đánh giá của cán bộ, viên chức về việc thực hiện các quyền sử
dụng đất ....................................................................................................... 61
3.4.3. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn quận Kiến An giai đoạn 2010 – 2014 ......................... 62
3.4.4. Đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn quận Kiến An............................................................................ 70
3.5. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền của người sử dụng
đất tại quận Kiến An …………………………………………………………….72
3.5.1. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai và việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất ................................................................ 72
3.5.2. Nâng cao hiệu quả hoạt động của Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải
quyết thủ tục hành chính quận Kiến An ........................................................ 73
3.5.3. Nâng cấp các trang thiết bị, cơ sở vật chất tại các cơ quan, đơn vị hành
chính trên địa bàn quận Kiến An .................................................................. 73
3.5.4. Tăng biên chế, đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ, nâng cao tinh thần trách
nhiệm của cán bộ, viên chức trong thực thi công vụ ..................................... 74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..............................................................................75
1. Kết luận……………………………………………………………………….75
2. Kiến nghị ……………………………………………………………………..76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................77

PHỤ LỤC .............................................................................................................79

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa của chữ viết tắt

1.

BĐS

Bất động sản

2.

BNV

Bộ Nội vụ

3.

BTC

Bộ Tài chính

4.

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

5.

BTP

Bộ Tư pháp

6.

CT

Chỉ thị

7.

CP

Chính phủ

8.

GCN

Giấy chứng nhận

9.

HGĐ

Hộ gia đình

10.

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

11.

KT-XH

Kinh tế - xã hội

12.

NĐ

Nghị định

13.

NQ

Nghị quyết

14.

QĐ

Quyết định

15.

QH

Quốc hội

16.

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

17.

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

18.

TCQLĐĐ

Tổng cục quản lý đất đai

19.

TT

Thông tư

20.

TTg

Thủ tướng

21.

TTHC

Thủ tục hành chính

22.

TTLT

Thông tư liên tịch

23.

UBND

Ủy ban nhân dân

24.

UBTVQH

Ủy ban thường vụ Quốc hội

25.

VPĐK

Văn phòng đăng ký

vii


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

Bảng 2.1. Số lượng phiếu điều tra theo công thức tính toán ............................... 34
Bảng 3.1. Diện tích đất giao cho các đơn vị, tổ chức tại quận Kiến An .............. 45
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Kiến An năm 2014 ................................ 47
Bảng 3.3. Kết quả tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận Kiến
An giai đoạn 2010-2014.................................................................... 53
Bảng 3.4. Kết quả tiếp nhận hồ sơ thừa kế QSDĐ trên địa bàn quận Kiến An giai
đoạn 2010 - 2014 .............................................................................. 54
Bảng 3.5. Kết quả tiếp nhận hồ sơ tặng cho QSDĐ trên địa bàn quận Kiến An

giai đoạn 2010 – 2014 ....................................................................... 56
Bảng 3.6. Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về việc đón tiếp công dân tại
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC của quận Kiến An
giai đoạn 2010-2014 ......................................................................... 58
Bảng 3.7. Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về thời gian giải quyết công
việc tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC của quận
Kiến An giai đoạn 2010 – 2014......................................................... 59
Bảng 3.8. Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về thái độ phục vụ của cán
bộ, viên chức tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC
của quận Kiến An giai đoạn 2010-2014 ............................................ 60
Bảng 3.9. Ý kiến đánh giá của cán bộ, viên chức trong việc thực hiện các TTHC
về QSDĐ của HGĐ, cá nhân trên địa bàn quận Kiến An ................... 61
Bảng 3.10. Tổng hợp các hình thức tìm hiểu thông tin về việc thực hiện quyền
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho của người sử dụng đất trên địa bàn
quận Kiến An giai đoạn 2010 – 2014 ................................................ 65

viii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

Hình 3.1. Sơ đồ vị trí quận Kiến An, thành phố Hải Phòng ................................ 36
Hình 3.2. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ ... 49
Hình 3.3. Kết quả tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho trên địa bàn
quận Kiến An giai đoạn 2010 - 2014................................................... 51

Hình 3.4. Tình hình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho qua các giai đoạn trên địa
bàn quận Kiến An ............................................................................... 64
Hình 3.5. Tỷ lệ ý kiến đánh giá về việc hướng dẫn thực hiện các TTHC tại Bộ
phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC ................................... 67
Hình 3.6. Tỷ lệ ý kiến đánh giá về thái độ giao tiếp của cán bộ, viên chức tại Bộ
phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC ................................... 68
Hình 3.7. Nhận xét, đánh giá của HGĐ, cá nhân và cán bộ, viên chức về cơ sở
vật chất trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ................. 69

ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Đất đai tham gia vào hoạt động
của đời sống kinh tế - xã hội (KT-XH), nó là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng
của đất nước. Quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá hiện đại hoá cùng với sự tăng
nhanh của dân số và sự phát triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất
đai. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay các vấn đề về đất đai hết sức nóng bỏng,
ngày càng phức tạp và nhạy cảm. Do đó, hoạt động quản lý nhà nước về đất đai
có vai trò rất quan trọng, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và ổn định
KT-XH.
Quyền của người sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai hiện hành
(Luật Đất đai năm 2013) là quá trình kế thừa và phát triển của Luật Đất đai năm
1987, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003. Quy định về quyền của
người sử dụng đất ra đời trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai mang tính đặc thù ở
Việt Nam: chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Sự hoàn thiện và phát triển quy
định về quyền của người sử dụng đất này cho thấy quá trình phát triển tư duy
pháp lý về công nhận quyền về tài sản trong lĩnh vực đất đai ở nước ta. Đặc biệt

là quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối với đất ở do đất ở gắn liền với đời sống sinh
hoạt của người dân. Quyền của người sử dụng đất ở được thực hiện sẽ đảm bảo
lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, giúp người dân ổn định cuộc sống và
phát triển KT-XH.
Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ nói chung và QSDĐ ở
nói riêng ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần được giải quyết như:
Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy
định, hay người sử dụng đất thực hiện một số QSDĐ không đúng với quy định
của pháp luật; những quy định của pháp luật có ảnh hưởng đến việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất; công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt
bằng chưa đảm bảo việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất…

1


Kiến An là một quận nội thành của thành phố Hải Phòng, có nền kinh tế
đa dạng phù hợp với sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước. Trong những năm gần đây, số lượng các dự án đầu tư trên địa bàn quận
tăng nhanh. Việc sử dụng đất để triển khai các dự án phát triển KT-XH của quận
một mặt đem lại những lợi ích rõ rệt về kinh tế, về hạ tầng đô thị, làm thay đổi
chất lượng cuộc sống của người dân, song mặt khác cũng kéo theo nhiều vấn đề
bất cập trong việc quản lý sử dụng đất đai, nhất là việc thực hiện các QSDĐ. Do
nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển KT-XH nên các hoạt động thực
hiện các QSDĐ, đặc biệt là QSDĐ đối với đất ở có xu hướng ngày càng gia tăng.
Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện
các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền
chưa được thực hiện theo quy định trên địa bàn quận Kiến An.
Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, góp phần
ổn định, thúc đẩy sự phát triển KT-XH của địa phương thì việc thực hiện đề tài:
“Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận Kiến An,

thành phố Hải Phòng” là rất cần thiết trong thời điểm hiện nay.
2. Mục đích của đề tài
- Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.
- Đề xuất một số giải pháp thực hiện thuận lợi, nhanh chóng và đúng quy
định về quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Kiến An.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá đúng tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học, thực tiễn và có tính khả
thi, góp phần thúc đẩy việc thực hiện tốt hơn quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.

2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Các quyền về đất đai
1.1.1. Quyền sở hữu
1.1.1.1. Khái niệm quyền sở hữu
Quyền sở hữu được quy định trong Điều 164 của Bộ luật Dân sự năm
2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân,
pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng,
quyền định đoạt tài sản”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao
động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người
trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Quyền sở hữu bao
gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của
mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải
là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản. Việc chiếm hữu của chủ

sở hữu không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian, trừ trường hợp chủ sở hữu
chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác hoặc pháp luật có quy định khác.
- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ
tài sản của chủ sở hữu. Chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh
hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của
người khác. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong
trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà
nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình (HGĐ), cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ
quyền sở hữu đó và phải do người có năng lực hành vi dân sự thực hiện theo quy
định của pháp luật. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa
kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của
pháp luật đối với tài sản. Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền
định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật.

3


1.1.1.2. Các hình thức sở hữu
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu tư nhân và sở hữu toàn dân.
- Sở hữu nhà nước là hình thức sở hữu đối với các tài sản bao gồm đất đai,
rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi, sông hồ,
nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi tự nhiên ở vùng biển, thềm lục
địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, công
trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật,
ngoại giao, quốc phòng, an ninh...
- Sở hữu tập thể là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập
thể ổn định khác do cá nhân, HGĐ cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất, kinh

doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên
tắc tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi.
- Sở hữu tư nhân là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình.
Thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn,
hoa lợi, lợi tức và các tài sản hợp pháp khác của cá nhân là tài sản thuộc hình thức
sở hữu tư nhân (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005).
- Sở hữu toàn dân là hình thức sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam, được
quy định tại Điều 5, Luật Đất đai năm 2003: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Luật Đất đai năm 2013 lại một lần nữa khẳng
định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy
định”. Như vậy, Luật Đất đai đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, được giao cho các chủ thể sử
dụng hợp pháp với các quyền, nghĩa vụ và lợi ích được pháp luật quy định, bảo
vệ đã thể hiện rõ bản chất Nhà nước của dân, do dân và vì dân, mọi quyền lực,
trong đó có quyền sở hữu về đất đai thuộc về nhân dân, phù hợp với điều kiện cụ
thể của nước ta hiện nay (Nguyễn Cúc, 2014).
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (KHSDĐ), đảm bảo lợi
ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các
quyền của chủ sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
4


1.1.2. Quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Khái niệm về Quyền sử dụng đất (QSDĐ) chưa được quy định cụ thể
trong Luật Đất đai tuy nhiên có thể căn cứ trên cơ sở khái niệm quyền sử dụng tài
sản được quy định tại Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2005 “Quyền sử dụng là

quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” để xác định khái
niệm QSDĐ. Từ thực tế cho thấy QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có ích
của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển KT-XH của đất nước. Xét về
khía cạnh kinh tế, QSDĐ có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu
và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất.
Theo Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định căn cứ xác lập QSDĐ:
Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước do Chính phủ thống nhất quản lý;
QSDĐ của cá nhân, pháp nhân, HGĐ, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước
giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ; QSDĐ của cá nhân, pháp nhân,
HGĐ, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển QSDĐ phù
hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng
đất mà giao cho các tổ chức, HGĐ, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà
nước không mất đi quyền sử dụng đất đai của mình. Bởi vì, Nhà nước thực hiện
QSDĐ bằng các hình thức chủ yếu sau: Thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy
hoạch, KHSDĐ để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể; Thông
qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất buộc các tổ chức, HGĐ, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng
đất. Điều này có nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng mà
các ý tưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực. Đồng thời, người
sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu
được từ việc sử dụng đất đai dưới dạng những nghĩa vụ vật chất cho Nhà nước
thông qua hình thức như nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, nộp lệ phí
địa chính, lệ phí trước bạ, nộp tiền sử dụng đất... (Phạm Phương Nam, 2013).

5


QSDĐ của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu đất đai nên QSDĐ này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị hạn chế. Còn

QSDĐ của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cho phép nhận chuyển QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ... và phụ thuộc vào ý chí
của Nhà nước, bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng (Trần
Quang Huy, 2013).
Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so
với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế
sử dụng đất. Mặt khác, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, HGĐ, cá nhân sử
dụng ổn định, lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng
lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước
thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà
nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác có cùng mục đích sử dụng với
loại đất thu hồi cho người sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể
của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quyết định tại thời
điểm quyết định thu hồi đất (Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013).
Như vậy, “Quyền sử dụng đất” là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được nhà nước giao, cho thuê, công nhận QSDĐ.
Quyền sử dụng đất là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật
pháp Việt Nam. Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính
là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được
các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
1.1.2.2. Phân loại quyền sử dụng đất đai
Theo Điều 105 Luật Đất đai năm 2003: “Người sử dụng đất có các quyền
chung: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hưởng thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về
bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc
cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm
phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về
những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi
khác vi phạm pháp luật về đất đai”. Ngoài những quyền chung nêu trên, QSDĐ
6

của tổ chức, HGĐ, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (Điều 106 Luật Đất
đai năm 2003). Sau đây là nội dung cụ thể của các quyền:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ trong các
trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi
đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản)
cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện
cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai
công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong
cùng một địa phương (cùng xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi
chỗ ở. Như vậy, chuyển đổi QSDĐ giữa các chủ sử dụng đất không nhằm mục
đích thương mại (Phạm Phương Nam và Hoàng Khánh Duy, 2013).
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển
QSDĐ. Theo đó, người sử dụng đất (bên chuyển QSDĐ) thỏa thuận việc chuyển
giao QSDĐ cho người được chuyển nhượng (bên nhận QSDĐ) mà người đó phải
trả cho bên chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ. Người
chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ
(Trần Quang Huy, 2013). Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất
đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn
của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông
qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước
có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; việc chuyển
nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp (Đỗ Văn Đại và cs., 2012).
- Cho thuê quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa các HGĐ, cá nhân với
nhau theo đó bên cho thuê chuyển QSDĐ cho bên thuê trong một thời hạn, còn
bên thuê trả tiền thuê và sử dụng đất đúng mục đích mà pháp luật quy định. Cho

thuê QSDĐ là hoạt động phổ biến trong nền kinh tế thị trường và có thể coi đó là
một dạng chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện và bị giới hạn trong một khoảng
thời gian nhất định. Hoạt động này giải quyết được nhu cầu của người có QSDĐ
7


nhưng không trực tiếp sử dụng và không muốn chuyển nhượng QSDĐ với những
người muốn mở rộng quy mô sản xuất nhưng không muốn hoặc không có đủ
điều kiện để nhận chuyển nhượng QSDĐ (Trần Quang Huy, 2013).
- Thừa kế quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển QSDĐ của người
đã chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy
định của Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai. Hiện nay, theo Bộ Luật dân sự
và Luật Đất đai thì thừa kế là một quan hệ xã hội và QSDĐ được coi là di sản
thừa kế (Phùng Trung Tập, 2010). Thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ
chuyển nhượng và quan hệ này được giới hạn ở phạm vi và chủ thể thực hiện.
Chỉ những người có quan hệ với nhau về huyết thống, hôn nhân hoặc có nghĩa vụ
trực tiếp với nhau về kinh tế mới được nhận thừa kế QSDĐ. Người thừa kế
không phải nộp thuế thu nhập từ việc nhận chuyển nhượng QSDĐ (Lê Quang
Thành, 2012).
- Tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển QSDĐ từ chủ thể đất này
sang chủ thể khác mà không cần có sự đền bù về mặt vật chất. Thực chất tặng
cho QSDĐ là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nhưng việc
chuyển nhượng này có giá cả thanh toán bằng không. Tặng cho QSDĐ phải có sự
thống nhất ý chí giữa hai bên trong quan hệ tặng cho QSDĐ, loại trừ trường hợp
người được tặng cho không muốn nhận tặng cho QSDĐ (Nguyễn Hải An, 2012).
- Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy
đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế
chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế
chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp chiếm hữu, sử dụng và
dùng nó đảm bảo một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả

nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh
toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị
trường BĐS, trong thế chấp BĐS thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ.
Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng
phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức
cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình
(Nguyễn Thị Dung, 2011).
8


- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa
các bên, theo đó người có QSDĐ hợp pháp có thể dùng giá trị QSDĐ để hợp tác
sản xuất, kinh doanh. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy quyền
năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương, tạo điều kiện cho
HGĐ, cá nhân phát triển sản xuất, khuyến khích liên doanh, liên kết và thu hút
nguồn vốn đầu tư vào sản xuất, kinh doanh (Trần Quang Huy, 2013).
1.2. Các quyền về đất đai tại một số nước trên thế giới
1.2.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Quyền sở hữu đất đai ở Thụy Điển được quy
định tại Bộ luật Đất đai năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển được
chia thành những đơn vị BĐS và được xác định trong sổ đăng ký BĐS. Quyền sở
hữu đất là các quyền (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) đối với thửa đất với không
gian ba chiều (3D) trên mặt đất và trên không. Các hình thức sở hữu gồm có: sở
hữu nhà nước, sở hữu chính quyền tự trị, sở hữu cá nhân. QSDĐ bao gồm:
Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm); thuê không gian của tòa nhà; quyền địa
dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích
kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu; quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất
sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán
(Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).

Đối tượng của những quyền hạn trên thửa đất có thể bị thay đổi trong quá
trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi. Các
quyền đối với BĐS có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những
hình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp). QSDĐ cũng có thể bị thu hồi cho
những mục đích công.
Tại Thụy Điển, hệ thống đăng ký đất đai là hệ thống bằng khoán, điều này
có nghĩa là cơ quan cấp phép sẽ chứng thực chủ sở hữu hợp pháp của một lô đất.
Điều này có nghĩa là bất cứ ai được cấp giấy phép sử dụng đất sẽ được bảo vệ
khỏi bất cứ xâm phạm nào trong những tình huống quy định trong luật. Quá trình
chuyển nhượng có thể do các bên liên quan giải quyết và không nhất thiết phải có

9


sự tham gia pháp lý nào. Công chứng viên không liên quan đến các vụ chuyển
nhượng và đăng ký đất ở Thụy Điển. Điều này giúp cho hệ thống hoạt động hiệu
quả và ít tốn kém hơn (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
Trong trường hợp chuyển nhượng đất đai, cần phải có hợp đồng thành văn
bản giữa các bên, nêu rõ đối tượng (thửa đất) và giá chuyển nhượng (nghĩa vụ).
Cần có 2 người làm chứng xác nhận chữ ký của bên bán. Hợp đồng hợp pháp là
những hợp đồng đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên. Hợp đồng mua bán phải được
cơ quan đăng ký đất đai thông qua trong vòng 3 tháng. Giấy chứng nhận sẽ được
cấp như là bằng chứng lô đất đã được đăng ký (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
Tại Thụy Điển quyền thế chấp được thực hiện thông qua Hệ thống thế
chấp bao gồm việc đăng ký thế chấp tài sản. Việc đăng ký sẽ cho phép người
nắm thế chấp có quyền thúc ép bán tài sản, tịch thu tài sản để thế nợ. Hệ thống
thế chấp rất quan trọng đối với các hoạt động kinh tế, ví dụ như việc đầu tư vào
đất đai, nhà ở. Thông qua hệ thống thế chấp, những giá trị này có thể chuyển từ
“vốn chết” sang vốn sinh lợi góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế. Hệ thống thế
chấp đóng vai trò rất quan trọng trong việc bảo đảm cho đầu tư. Khoảng 80%

tổng tín dụng ở Thụy Điển được bảo đảm bằng thế chấp.
Bên cạnh đó, hệ thống thế chấp kết hợp chặt chẽ với hệ thống ngân hàng
trong việc đăng ký trên cơ sở vi tính hóa. Những văn bản thế chấp sẽ được đưa ra
dưới dạng dữ liệu điện tử (không dùng dạng giấy) và được lưu trữ trong hệ
thống. Hệ thống ngân hàng kết nối sẽ thu thập thông tin về người đi vay, tình
trạng kinh tế, thu nhập... Tất cả điều đó đều rất quan trọng trước khi ngân hàng ra
quyết định cho vay. Đây chính là ví dụ điển hình của “Chính phủ điện tử”
(Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
1.2.2. Australia
Pháp luật đất đai của Australia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp
luật của Anh, theo Luật Chung. Pháp luật đất đai của Anh không công nhận quan
điểm sở hữu tuyệt đối đối với đất đai mà đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu và
chứng nhận quyền được xác định ngay từ thời gian đầu và được coi như một
trong những hòn đá tảng của Luật BĐS Anh – Australia. Các quyền về đất đai/
BĐS ở Australia bao gồm:
10


Sở hữu Nhà nước: Tiếp cận dưới góc độ những học thuyết về chiếm hữu
và học thuyết về tài sản, vương quyền đối với đất đai được hiểu là quyền tối cao
của nữ hoàng đối với toàn bộ đất đai (lãnh thổ). Đất đai được phân bố để sử dụng
thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất và cho thuê. Ý nghĩa của vương
quyền đối với từng phương thức có khác nhau. Thông thường, những loại đất
nhạy cảm thường được cấp theo phương thức cho thuê.
Tại bang New South Wales, với thủ phủ là Sydney, đất được cấp theo chế
độ sử dụng tự do (đất tư) gồm 3,6 triệu thửa. Đất vương quyền dành cho các mục
đích công khoảng 1 triệu thửa (tuy nhiên thửa đất này lớn hơn nhiều so với thửa
đất tư). Để đáp ứng các nhu cầu phát triển, chính phủ lấy đất từ quỹ đất vương
quyền rồi bán cho người sử dụng. Đối với những khu vực nhạy cảm về môi
trường thì áp dụng chế độ cho thuê để có điều kiện tăng cường sự quản lý. Nhìn

chung, việc quản lý, sử dụng đất đai ở đây cũng tuân thủ nguyên tắc bền vững:
Nhà nước ban hành văn bản “Hướng dẫn chung” về sử dụng đất; việc hướng dẫn
khai thác, phát triển cụ thể do chính quyền địa phương ban hành (Nguyễn Đình
Bồng và cs., 2014).
Sở hữu tư nhân: Sở hữu tư nhân được thiết lập tương ứng với khái niệm về
tài sản mà theo học thuyết về tài sản xác định là một khái niệm trừu tượng được
đặt giữa đất đai và người sử dụng đất. Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên
cùng một mảnh đất. Hơn nữa, các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với
nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập.
Như vậy, theo “bậc thang của sở hữu” có hai loại tài sản: (1) Tài sản tư
gồm tài sản tư được hưởng quyền vô thời hạn và được tự do thừa kế, quyền thừa
kế hạn chế; phần lớn đất đai tại đô thị được cấp theo chế độ sử dụng tự do; theo
phương thức này, chủ thể được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất còn
vương quyền chỉ là danh nghĩa; (2) Tài sản không được thừa kế và các tài sản
khác theo phương thức thuê. Theo “dấu hiệu sở hữu” tương ứng có các loại đất
sau: đất tư (gần như sở hữu tư nhân tuyệt đối); đất thuê (sở hữu có điều kiện về
thời hạn); đất sử dụng theo hợp đồng (không có quyền sở hữu); đất công thuộc sở
hữu nhà nước; đại bộ phận đất nông thôn lại là đất vương quyền cho thuê hoặc sử
dụng theo phương thức cấp phép và chế độ cho thuê hạn chế (đất đồng cỏ)
(Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).

11


Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ
ban hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của Tòa án Tối cao Australia tại Mabo
công nhận quyền của người bản xứ đối với đất đai của họ phù hợp với pháp luật
và tập tục truyền thống; cụ thể là: Các quyền cư trú trên đất; các quyền về bảo vệ
nguồn tài nguyên thiên nhiên; các quyền về duy trì, sử dụng, quản lý đất đai; các
quyền sử dụng và hưởng lợi từ nguồn tài nguyên thiên nhiên; quyền ra quyết định

về đất đai và quản lý tiếp cận (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
Các chủ sở hữu đất đai đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê
lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng đối với đất tư. Giá giao dịch về
đất đai được thiết lập theo thị trường, tuy nhiên giá đất thuê phụ thuộc vào thời
hạn thuê còn lại và thấp hơn giá đất tư. Vai trò của thông tin BĐS thể hiện ở việc
chuyển dịch đất đai về tay người sử dụng có hiệu quả nhất với chi phí giao dịch
thấp nhất để thỏa mãn các nhu cầu cơ bản của xã hội. Nhìn chung, nhu cầu về
BĐS ở Australia được đáp ứng, thị trường vận hành có hiệu quả, chi phí giao
dịch thấp và có thể dự báo được. Các thông tin về cung, cầu đối với từng loại đất
trên thị trường đều được phân tích hàng năm và có dự báo cho các năm sau.
Hệ thống Torrens – Hệ thống đăng ký đất đai/BĐS Australia đóng vai trò
trung tâm của Luật BĐS của Australia. Đây là hệ thống chứng nhận quyền qua
đăng ký và được nhà nước bảo đảm về tính chính xác của việc đăng ký. Theo hệ
thống này, từng thửa đất được xác định cụ thể trên bản đồ, các quyền về đất đai
và tên của chủ sở hữu quyền được ghi rõ. Khi thửa đất được giao dịch thì chỉ cần
đổi tên của chủ sở hữu quyền. Bản đồ phải làm lại và phải lập hồ sơ mới trong
trường hợp một phần của thửa đất được giao bán. Mặc dù, chủ sở hữu quyền
hoặc bên cho vay thế chấp (trong trường hợp thế chấp) có thể giữ giấy chứng
nhận sở hữu quyền đối với thửa đất, nhưng hồ sơ gốc phải được lưu trong cơ
quan đăng ký sở hữu quyền. Hệ thống này ra đời đã làm thay đổi bản chất của
các giao dịch, đặc biệt đối với quan hệ thế chấp. Các giao dịch được đăng ký và
công nhận tính pháp lý được Nhà nước bảo đảm và chịu trách nhiệm bồi thường
nếu xảy ra những sai sót. Với hệ thống Torrens, các giao dịch có liên quan đến
đất đai và BĐS được thực hiện thuận lợi, an toàn với chi phí giao dịch thấp,
những người tham gia các giao dịch về đất đai hoàn toàn được bảo đảm (Nguyễn
Đình Bồng và cs., 2014).

12

1.2.3. Trung Quốc
Trước cải cách và mở cửa (1978), Trung Quốc không thừa nhận tư hữu
đối với đất đai. Cho đến khi Hiến pháp năm 1982 được ban hành thì toàn bộ đất
đô thị của Trung Quốc đã quốc hữu hóa, sở hữu toàn dân. Nhà nước với tư cách
là người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội trong việc quản lý đất đai nói chung
và đất đô thị nói riêng. Nhà nước tiến hành phân phối đất đai theo quan hệ quản
lý hành chính. Đất được quy vào một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội, được
phân phối miễn phí, do vậy người sử dụng đất không phải trả bất cứ một khoản
tiền nào cho việc sử dụng đất. Những chủ thể sử dụng đất cũng không được phép
chuyển nhượng phần đất mà mình được sử dụng đó (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).
Hiến pháp Trung Quốc năm 1982 quy định: không tổ chức, cá nhân nào
được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất
kỳ hình thức nào. Như vậy, Trung Quốc không thừa nhận trao đổi đất đai như
một loại hàng hóa theo quan hệ thị trường. Đặc biệt, thời kỳ này Trung Quốc
không hạn chế việc Nhà nước thu hồi đất theo mục đích vì “lợi ích công cộng”,
càng làm gia tăng việc sử dụng đất đai kém hiệu quả.
Tuy nhiên, trên thực tế, người sử dụng đất vẫn tiến hành mua bán đất đai
như một loại hàng hóa trong một thị trường đất đai “không chính thức”. Ở nhiều
địa phương, nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất cho các doanh
nghiệp có nhu cầu sử dụng. Đây được coi là những nhân tố năng động đầu tiên
xuất hiện ở Trung Quốc trong quan hệ giao dịch đất đai. Đặc biệt, trước đòi hỏi
mở cửa và thu hút ngày càng nhiều nguồn vốn đầu tư nước ngoài và sự vươn lên
của bản thân các thành phần kinh tế trong nước đã tạo áp lực cho việc cải cách
chính sách đất đai ở Trung Quốc (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).
Kể từ khi thiết lập hệ thống kinh tế thị trường, nguyên tắc chuyển giao đất
theo mục đích sử dụng và xác định giá đất theo cơ chế thị trường cũng dần dần
được hình thành. Đến năm 1986, Luật Quản lý đất đai đã quy định cơ cấu sử
dụng đất đai thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng
cho việc hình thành thị trường đất đai. Trên thực tế, những phác họa ban đầu cho
việc thiết lập thị trường đất đai được bắt đầu từ những khu vực mà kinh tế thị

trường phát triển mạnh như Quảng Đông, Giang Tô, Triết Giang,...

13


Tháng 11-1987, Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách chính sách
đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu,...
Đặc khu kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá
trị hàng hóa của đất đai. Ngày 1-12-1987, tại Thẩm Quyến đã mở phiên đấu giá
quyền sử dụng 8.588 m2 đất với thời hạn 50 năm. Tham gia phiên đấu giá này có
44 doanh nghiệp đã cạnh tranh quyết liệt để giành QSDĐ và người thắng cuộc đã
phải trả 5,25 triệu Nhân dân tệ. Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSDĐ tham gia vào
thị trường như các tài sản khác đã chính thức được công nhận (Nguyễn Minh
Hoàn, 2013).
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường đã được chính thức quy định tại
Hiến pháp sửa đổi của Trung Quốc (4-1988), chấm dứt chế độ phân phối đất đai
không thu tiền và không xác định thời hạn, đất đai chính thức được tham gia vào
thị trường như một loại hàng hóa. Hiến pháp sửa đổi đã bổ sung quyền chuyển
nhượng QSDĐ, đồng thời hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cụ thể hóa Hiến
pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao
và chuyển nhượng QSDĐ của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ về
QSDĐ có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá.
Năm 1990, Quốc vụ viện Trung Quốc ban hành “Điều lệ tạm thời xuất
nhượng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai quốc hữu thành thị”, “Quyền
sử dụng đất đai có thể chuyển nhượng” đã được hợp pháp hóa.
Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ chỗ
không giới hạn thời hạn sử dụng đất chuyển sang quy định sử dụng đất có thời
hạn; từ chuyển nhượng “chui” sang chuyển nhượng hợp pháp; và từ sự cứng
nhắc trong phân lập quản lý đến chỗ linh hoạt hơn, dù vẫn với cơ chế quản lý
phân lập giữa đô thị và nông thôn, đã tạo ra cho công tác quản lý sử dụng đất của

Trung Quốc bước đầu đạt được hiệu quả (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).
Từ năm 1992, Trung Quốc nhấn mạnh đến việc hoàn thiện thị trường đất
đai. Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV Đảng Cộng sản Trung Quốc xác định cải
cách chế độ sử dụng ruộng đất là một bộ phận cấu thành quan trọng trong chỉnh
thể cải cách thể chế kinh tế, đồng thời nêu rõ về nội dung và yêu cầu của việc xác
định phạm vi sự phát triển thị trường đất đai. Đặc biệt, chế độ sử dụng đất đai đặc
thù ở các đặc khu kinh tế và đô thị mở cửa vùng duyên hải được xây dựng.

14


Đến năm 1998, tiếp thu ý kiến đóng góp của các tầng lớp xã hội, Kỳ họp
thứ 4 Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa IX Trung Quốc (29-8-1998), đã ban
hành Luật quản lý đất đai (sửa đổi). Với việc thành lập thị trường đất đai, ở hầu
hết các thành phố và các tỉnh của Trung Quốc, đất đai đã được chuyển giao theo
phương thức phải trả tiền cho Nhà nước (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).
Chế độ sở hữu đất đai được quy định trong Điều 8 Luật quản lý đất đai
nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1998 như sau: Đất đai nội thành thành
phố thuộc quyền sở hữu của nhà nước; Đất đai ở nông thôn và khu vực ngoại ô,
ngoài những khu đất do nhà nước quy định thuộc quyền sở hữu của nhà nước,
đều thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất ở, đất trồng trọt và đất đồi núi đều thuộc
về quyền sở hữu tập thể của nông dân (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).
Đất đai thuộc quyền sở hữu của nhà nước và của tập thể nông dân đều có
thể chuyển cho đơn vị hoặc cá nhân sử dụng theo pháp luật. Cá nhân hoặc đơn vị
có nghĩa vụ bảo vệ, quản lý và sử dụng đất hợp lý (Điều 9 Luật quản lý đất đai
nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1998).
Ngày 1-1-2000, Bộ Đất đai và Tài nguyên đã ban hành Thông tư về việc
thành lập thị trường đất đai và khuyến khích các loại giao dịch QSDĐ tiêu chuẩn
nhằm mục đích thành lập, hoàn thiện hệ thống quản lý nhà nước đối với giao
dịch đất đai và tiêu chuẩn hóa các hoạt động của thị trường đất đai.

Năm 2001, việc ban hành một loạt các quy định của các địa phương và các
văn bản tiêu chuẩn chung đã giúp thiết lập, hoàn thiện hệ thống kiểm soát toàn bộ
đất đai cho mục đích xây dựng, tập trung đất cho các mục đích xây dựng ở đô thị,
công khai giao dịch QSDĐ, thường xuyên điều chỉnh giá đất tiêu chuẩn, công khai
thông tin về đăng ký đất đai, quyết định tập thể (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).
1.2.4. Những kinh nghiệm rút ra từ thực hiện quyền về đất đai tại các nước
nghiên cứu
Như vậy có thể thấy, trên thế giới hiện nay tồn tại nhiều mô hình sở hữu
đất đai. Mô hình phổ biến nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất
đai. Bên cạnh đó là mô hình chỉ thừa nhận hình thức sở hữu nhà nước về đất đai
là hình thức sở hữu duy nhất. Mô hình đầu được áp dụng ở hầu hết các quốc gia
còn mô hình thứ hai mang tính đặc thù vì lý do chính trị và lịch sử.
15


Ở Australia mô hình sở hữu đất đai được áp dụng là toàn bộ đất đai của
quốc gia thuộc sở hữu của nhà vua (đất vương quyền). Tuy nhiên, quyền sở hữu
đất đai của nhà vua chỉ tồn tại về mặt danh nghĩa. Pháp luật đất đai của Australia
chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật của Anh, theo Luật Chung. Đối
với luật Anh, không có quyền sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Lý do là quyền
đối với đất đai được xác lập thông qua việc thuê mướn của Nữ hoàng. Tuy nhiên,
vì lý do thực tế mà người có quyền đối với đất đai hiện nay được đối xử như chủ
sở hữu đất đai. Và theo GS. Michel Fromont thì: “Quyền này rất giống với quyền
sở hữu trong các hệ thống pháp luật La Mã”. Do vậy, xét trên thực tế, Australia
là nước theo mô hình đa sở hữu đối với đất đai.
Ngược lại, Trung Quốc tuy thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là sở
hữu nhà nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể coi nó như hình thức sở
hữu nhà nước. Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai
nhưng đã có sự thay đổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
theo hướng tư nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai. Hiến pháp và luật pháp

nước này đã thừa nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị trường, đất đai
được coi là một loại hàng hóa, quyền tài sản của người sử dụng đất được ghi
nhận và bảo vệ như một loại tài sản. Tuy nhiên, việc phân loại mô hình sở hữu
đất đai căn cứ vào hình thức sở hữu nói trên cũng chỉ mang tính hình thức nếu bỏ
qua những yếu tố quan trọng như tính chất, cơ cấu về tỷ lệ diện tích thuộc từng
hình thức sở hữu và đặc biệt là vấn đề cấu trúc của quyền sở hữu.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, không thể thay thế. Vấn đề
sở hữu đối với đất đai có ý nghĩa quyết định trong thúc đẩy sự phát triển kinh tế –
xã hội của đất nước. Ở Việt Nam, Hiến pháp 1980 và Hiến pháp 1992 đều quy
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Xét qua các mô hình sở hữu đất đai trên thế giới ta thấy bóng dáng của
Việt Nam cũng xuất hiện trong các mô hình đó giống như các quốc gia khác. Tuy
Việt Nam không thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân đối với đất đai, nhưng nếu
so sánh nội dung quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai ở đa số các nước hiện nay
với nội dung quyền sử dụng đất giao của hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam cho
thấy không có sự khác biệt đáng kể (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b).

16


Khi đánh giá về kết quả thực hiện quyền sở nhà nước về đất đai ở Việt
Nam, Báo cáo của FAO về Những chiến lược cải cách quan hệ đất đai năm 1994
từng ghi nhận rằng: “Mô hình Nhà nước sở hữu đất đai nhưng giao quyền sử
dụng đất cho tư nhân ở Việt Nam có thể được coi là mô hình tốt mà các nước
đang chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường cần phải học tập và làm theo”.
Thành công này hoàn toàn trái ngược với tình trạng “tiêu cực, tham nhũng và sự
phát triển trì trệ đồng hành với “liệu pháp sốc” của việc tư hữu hóa ở các nước xã
hội chủ nghĩa cũ”, buộc giới chính khách và học giả phương Tây phải có “quan
điểm mới về vai trò của quyền sở hữu tài sản trong sự phát triển” theo hướng:
“Thay vì tuyên truyền tư hữu hóa là điều kiện tiên quyết cho sự phát triển thì nay

nó được cho là kết quả của sự tiến hóa xã hội”.
Do chính sách đất đai trong thời gian qua có quá nhiều bất hợp lý và trong
quá trình thực hiện, những chính sách bất hợp lý đó lại phát sinh tình trạng áp
dụng, thực hiện sai dẫn đến những vụ khiếu kiện và phản đối từ phía người dân.
Khi quyền sở hữu tư nhân được công nhận chắc chắn sẽ thổi bùng lên sự phản đối
của những chủ thể đã bị quốc hữu hóa nhất là những người bị quốc hữu hóa sai đối
tượng, không đúng thủ tục theo quy định đương thời mà hiện nay đang được khỏa
lấp bởi sở hữu toàn dân. Đa dạng hóa các hình thức sở hữu đất đai không đơn giản
là thừa nhận một thực tế đang tồn tại mà sẽ tạo ra làn sóng đòi lại đất dẫn đến xáo
trộn hiện trạng sử dụng đất đang dần được ổn định về cơ bản. Tình trạng này sẽ là
rất khó kiểm soát khi nó trở thành phong trào có sự hậu thuẫn của các thế lực bên
ngoài. Kịch bản tư hữu hóa đất đai rất dễ trở thành bi kịch không chỉ ảnh hưởng tới
lợi ích của người đã được giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng… mà
còn phát sinh những hậu quả xấu về chính trị, xã hội (Phạm Văn Võ, 2012).
Tóm lại, cho dù Hiến pháp hay pháp luật có nêu quyền sở hữu nào trên
văn bản “giấy trắng mực đen” thì người làm luật cũng cần cân nhắc xóa bớt hoặc
bổ sung những điều khoản để cân bằng mọi yếu tố giữa các bên, đặc biệt là nhân
dân và chính quyền để tạo nên một sự hòa hợp bền vững về lợi ích kinh tế, xã hội
và cả lịch sử.

17


1.3. Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam
1.3.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam
1.3.1.1. Quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ từ 1945 - 1975
a/ Dưới Chính quyền Việt Nam Cộng hòa
Sau hội nghị Giơnevơ, nước Việt Nam tạm thời bị chia cắt làm 2 miền
Nam - Bắc với hai chế độ chính trị, xã hội khác nhau. Miền Nam đặt dưới quyền
kiểm soát của chính quyền Sài Gòn với sự hỗ trợ đắc lực từ Hoa Kỳ. Chính sách

ruộng đất nói chung của chính quyền sài Gòn được thể hiện qua hai cuộc cải cách
điền địa thời Ngô Đình Diệm và Nguyễn Văn Thiệu (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Khi mới lên nắm quyền, Ngô Đình Diệm đã coi cải cách điền địa là quốc sách và
là vấn đề then chốt của kinh tế ở miền Nam. Cải cách điền địa dưới thời Ngô
Diệm tiến hành từ 1955 đến 1963, được chia làm 2 giai đoạn.
Giai đoạn 1 thực hiện “Quy chế tá điền” nhằm quy định việc lập hợp đồng
và xác định mức tô giữa tá điền và địa chủ. Nội dung này thực chất chỉ mang tính
cải lương vì không giải quyết vấn đề cơ bản của ruộng đất là quyền sở hữu. Các
địa chủ thời kỳ kháng chiến chống Pháp bị chính quyền cách mạng tịch thu ruộng
đất, nay trở về chiếm đoạt lại ruộng đất và chính quyền Diệm không kiểm soát
được mức tô của địa chủ (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Giai đoạn 2 của cải cách điền địa thời Ngô Đình Diệm liên quan trực tiếp
tới quyền sở hữu đất đai nhằm mục tiêu “phân chia ruộng đất cho công bằng,
giúp tá điền thành tiểu điền chủ”. Nội dung cụ thể quy định địa chủ giữ lại 115
ha, số ruộng thừa ra sẽ “truất hữu” bán cho người thiếu ruộng, mỗi ruộng không
quá 5 ha. Thực tế, giai đoạn 2 chỉ đụng chạm đến 1/3 số diện tích đất đai của địa
chủ, 45% diện tích trồng trọt vẫn nằm trong tay địa chủ lớn (50 ha trở lên),
42,2% diện tích vẫn thuộc quyền sở hữu của địa chủ vừa và nhỏ.
Tuy vậy, cũng cần ghi nhận là sau cải cách điền địa của Ngô Đình Diệm,
tầng lớp đại điền chủ Nam Kỳ với sở hữu hàng trăm, hàng ngàn hecta đất đã bị
xóa bỏ, thay vào đó có khoảng 20% tá điền (tương đương 176.130 hộ gia đình)
trở thành điền chủ, chiếm hữu 361.595 ha ruộng đất. Dưới thời Tổng thống
Nguyễn Văn Thiệu, chính quyền Việt Nam cộng hòa vẫn tiếp tục thực hiện chính

18


sách cải cách điền địa của Ngô Đình Diệm. Trong khoảng 3 năm từ 1967-1969,
đã có khoảng 261.874 tá điền trở thành điền chủ với diện tích “ truất hữu” được
chiếm hữu là 495.120 ha. Tính tổng số từ thời Ngô Đình Diệm đến cuối năm

1969, ở miền Nam có 48% tá điền trở thành điền chủ với mức sở hữu từ 1- 3 ha,
sở hữu 44% diện tích ruộng đất trên toàn miền (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Cải cách điền địa dưới thời Ngô Đình Diệm đã xóa bỏ sở hữu lớn của đại
điền chủ Nam Kỳ nhưng quyền sở hữu ruộng đất vẫn thuộc về giai cấp địa chủ.
Đến đầu năm 1970, chính quyền Nguyễn Văn Thiệu đã ban hành “Luật người
cày có ruộng” với gồm 3 điều chủ chốt: Hạn điền (Hạ số ruộng đất giữ lại của
mỗi địa chủ còn 15 ha, số ruộng thừa sẽ bị truất hữu); hữu sản hóa nông dân (cấp
ruộng đất cho nông dân bằng quỹ ruộng có được từ diện tích đã truất hữu, nông
dân không phải trả tiền với diện tích tối đa là 3 ha); cấp bằng chứng khoán cho
nông dân, lấy nông trại gia đình làm đơn vị kinh tế cơ sở trong nông nghiệp. Trên
cơ sở hữu sản hóa nông dân, chính quyền Thiệu đã xóa bỏ chế độ phát canh thu
tô tức quan hệ địa chủ - tá điền, thay vào đó là chế độ chủ sở hữu đất đai - người
làm thuê.
Những thay đổi này cùng với sự phát triển kinh tế theo hướng sản xuất
hàng hóa ở miền Nam đã dẫn đến sự thay đổi, sự biến đổi sâu sắc trong chế độ sở
hữu ruộng đất. Đến trước năm 1975, số địa chủ ở miền Nam chỉ còn chiếm
0,17% số hộ và 0,41% ruộng đất trong khi trung nông chiếm tới trên 70% dân số
và 80% ruộng đất. Tầng lớp trung nông (tiểu nông tư hữu) thực sự chính là bộ
phận nắm giữ quyền sở hữu ruộng đất ở miền Nam trước ngày giải phóng
(Nguyễn Văn Khánh, 2013).
b/ Dưới Chính quyền nước Việt Nam dân chủ cộng hòa
Thời kỳ Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được chia làm 2 giai đoạn:
Kháng chiến chống Pháp (1945 - 1954) và kháng chiến chống Mỹ (1954 - 1975).
Trong mỗi thời kỳ đều có chính sách quản lý đất đai khác nhau, phù hợp với tình
hình và nhiệm vụ cách mạng của cả nước, bởi vậy chế độ sở hữu ruộng đất cũng
có sự thay đổi tương ứng (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012).

19