Đánh giá công tác bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án khu đô thị nam thăng long trên địa bàn quận tây hồ thành phố hà nội luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BÙI THẾ CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN
KHU ĐÔ THỊ NAM THĂNG LONG TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý Đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS. Đỗ Văn Nhạ

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày ….tháng…năm 2018

Tác giả luận văn

Bùi Thế Cƣờng

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới PGS. TS. Đỗ Văn Nhạ đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quy hoạch đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Giải phóng
mặt bằng Trung tâm phát triển quỹ đất quận Tây Hồ, Ban quản lý Dự án khu đô Thị
Nam Thăng Long, một số hộ dân trong diện khảo sát đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi
trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn
thành luận văn./.
Hà Nội, ngày ….tháng…năm 2018
Tác giả luận văn

Bùi Thế Cƣờng

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục .......................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình, biểu đồ ................................................................................................. viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu .............................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 3

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................ 3

1.4.1.

Đóng góp mới .................................................................................................... 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................................................... 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................ 4
2.1.

Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ......... 4

2.1.1.

Khái quát về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ ...................................................... 4

2.1.2.

Mục đích, ý nghĩa của việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (TĐC) ................... 5

2.1.3.

Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ ......................................................... 6

2.1.4.

Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ ........................................................................... 7

2.1.5.

Các yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác thực hiện chính sách bồi thường, hỗ

trợ khi Nhà nước thu hồi đất .............................................................................. 8

2.2.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở một số nước
trên thế giới ...................................................................................................... 12

2.2.1.

Trung Quốc ...................................................................................................... 13

2.2.2.

Hàn Quốc ......................................................................................................... 14

2.2.3.

Australia ........................................................................................................... 15

2.2.4.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
của một số tổ chức trên thế giới ....................................................................... 16

2.3.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam .............. 18

iii

2.3.1.

Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988 .......................................................... 18

2.3.2.

Thời kỳ 1988 đến 1993 .................................................................................... 19

2.3.3.

Thời kỳ từ 1993 - 2003 .................................................................................... 19

2.3.4.

Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến trước khi ban hành Luật
Đất đai 2013 ..................................................................................................... 20

2.3.5.

Cơ sở pháp luật hiện hành về bồi thường, và hỗ trợ tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất ............................................................................................... 23

2.4.

Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu
hồi đất .............................................................................................................. 26

2.4.1.

Khái quát tình hình thu hồi đất trên địa bàn cả nước ....................................... 26

2.4.2.

Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất.................. 27

2.4.3.

Khái quát tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước
thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ....................................................... 29

Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu ......................................................... 35
3.1.

Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................... 35

3.2.

Nội dung nghiên cứu........................................................................................ 35

3.2.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội ............. 35

3.2.2.

Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa quận Tây hồ, thành phố Hà Nội ............................... 35

3.2.3.

Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất tại dự án nghiên cứu ................................................................................... 35

3.2.4.

Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ
trợ trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội trong những năm tiếp
theo................................................................................................................... 36

3.3.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 36

3.3.1.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................. 36

3.3.2.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ................................................................ 36

3.3.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp ..................................................................... 37

3.3.4.

Phương pháp so sánh, đánh giá........................................................................ 37

Phần 4. Kết quả nghiên cứu ........................................................................................ 39
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội ............. 39

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên và nguyên thiên nhiên ....................................................... 39

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................................. 43

iv


4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ...................................... 46

4.2.

Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội ....................... 47

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất ..................................................................................... 47

4.2.2.

Tình hình biến động đất đai trên địa bàn quận Tây Hồ giai đoạn
2014 - 2017 ...................................................................................................... 49

4.2.3.

Trình tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội ...................................... 51

4.2.4.

Kết quả thực hiện cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn
quận Tây Hồ giai đoạn 2012 - 2017 ................................................................ 54

4.3.

Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
đất tại dự án nghiên cứu ................................................................................... 55

4.3.1.

Quy mô dự án .................................................................................................. 55

4.3.2.

Các văn bản pháp lý có liên quan đến dự án ................................................... 58

4.3.3.

Xác định đối tượng và điều kiện bồi thường, hỗ trợ tại dự án nghiên

cứu ................................................................................................................... 59

4.3.4.

Kết quả bồi thường, hỗ trợ tại dự án ................................................................ 62

4.3.5.

Đánh giá công tác thực hiện bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất tại dự án thông qua điều tra, phỏng vấn ..................................................... 68

4.3.6.

Đánh giá những ưu điểm, hạn chế và những bất cập của chính sách hỗ
trợ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án ............................... 76

4.4.

Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ
trợ trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội ............................................ 77

4.4.1.

Về chính sách bồi thường, hỗ trợ ..................................................................... 77

4.4.2.

Về mức giá bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản trên đất bị thu hồi ................ 78

4.4.3.

Về công tác hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định cuộc sống
cho người dân có đất bị thu hồi ....................................................................... 78

Phần 5. Kết luận và kiến nghị..................................................................................... 80
5.1.

Kết luận ............................................................................................................ 80

5.2.

Kiến nghị ......................................................................................................... 80

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 82
Phụ lục ......................................................................................................................... 84

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTHT&TĐC

Bồi thường hỗ trợ và tái định cư

BTNMT

Bộ Tài nguyên môi trường

CNH - HĐH

Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GTSX

Giá trị sản xuất

KĐT

Khu đô thị

KT - XH

Kinh tế - Xã hội

N Đ- CP

Nghị định Chính phủ

QHKHSDĐ

Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QUTH

Quận ủy Tây Hồ

SDĐ

Sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

UBND

Ủy ban nhân dân

vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Kết quả sản xuất các ngành kinh tế quận Tây Hồ năm 2017..................... 43

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 .............................................................. 47

Bảng 4.3.

Biến động sử dụng đất giai đoạn 2014 - 2017 quận Tây Hồ ..................... 49

Bảng 4.4.

Tổng hợp kết quả bồi thường, GPMB giai đoạn 2012 - 2017 ................... 55

Bảng 4.5.

Khái quát về dự án nghiên cứu .................................................................. 56

Bảng 4.6.

Xác định đối tượng bồi thường, hỗ trợ về đất đợt I ................................... 60

Bảng 4.7.

Xác định đối tượng bồi thường, hỗ trợ về tài sản trên đất đợt I ................ 60

Bảng 4.8.

Xác định đối tượng bồi thường, hỗ trợ về đất đợt II ................................. 61

Bảng 4.9.

Xác định đối tượng bồi thường, hỗ trợ về tài sản trên đất đợt II ............... 62

Bảng 4.10. Kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp đợt I ................................ 63
Bảng 4.11. Kết quả hỗ trợ khác về đất đợt I ................................................................ 64
Bảng 4.12. Kết quả bồi thường hoa màu, vật kiến trúc trên đất đợt I .......................... 65
Bảng 4.13. Kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp đợt II ............................... 66
Bảng 4.14. Kết quả hỗ trợ khác về đất đợt II ............................................................... 67
Bảng 4.15. Kết quả bồi thường hoa màu, vật kiến trúc trên đất đợt II ........................ 68
Bảng 4.16. Tổng hợp đánh giá về đối tượng được bồi thường, hỗ trợ......................... 69
Bảng 4.17. Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định mức giá bồi
thường, hỗ trợ về đất và tài sản trên đất tại dự án ..................................... 69
Bảng 4.18. Tổng hợp đánh giá về ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ đến
cuộc sống của các hộ gia đình về mặt kinh tế sau khi bị thu hồi đất ......... 70
Bảng 4.19. Tình hình sử dụng tiền bồi thường của người dân bị thu hồi đất khi
thực hiện dự án .......................................................................................... 72
Bảng 4.20. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất ................................ 72
Bảng 4.21. Tổng hợp đánh giá về ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ đến
cuộc sống của các hộ gia đình về mặt xã hội sau khi bị thu hồi đất .......... 73
Bảng 4.22. Tổng hợp ý kiến điều tra cán bộ trực tiếp thực hiện công tác bồi
thường, hỗ trợ ............................................................................................ 75

vii

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ
Hình 4.1.

Sơ đồ vị trí quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội ............................................. 39

Hình 4.2.

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất khu đô thị Nam Thăng Long .................... 57

Biểu đồ 4.1. Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế quận Tây Hồ năm 2017 ........... 44
Biểu đồ 4.2. Cơ cấu sử dụng đất quận Tây Hồ năm 2017 ............................................. 48

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Bùi Thế Cường
Tên Luận văn: Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất thực
hiện dự án khu đô thị Nam Thăng Long trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
Ngành: Quản lý Đất đai.

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá cơng tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án
khu đô thị Nam Thăng Long trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác bồi thường, hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện trong giai đoạn tiếp theo của dự án khu đô thị
Nam Thăng Long.

Phƣơng pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: Các số liệu về công tác bồi
thường, hỗ trợ tại dự án cần nghiên cứu từ các cơ quan nhà nước, phịng ban chun
mơn của UBND quận Tây Hồ: Phịng Tài ngun và mơi trường, Phịng Kinh tế, Phịng
Tài chính - Kế hoạch, Phịng bồi thường giải phóng mặt bằng Trung tâm phát triển quỹ
đất quận, Ban quản lý dự án khu đô thị Nam Thăng Long.
Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra 60 hộ dân được bồi thường, hỗ trợ
tại dự án theo mẫu phiếu điều tra và phỏng vấn trực tiếp 10 cán bộ thực hiện dự án.
Phương pháp thống kê, tổng hợp: Xử lý số liệu thu thập được bằng việc sử dụng
phần mềm Microsoftoffice Excel 2007 để tổng hợp.
Phương pháp so sánh, đánh giá: So sánh, đánh giá thực tế q trình thực hiện
cơng tác bồi thường, hỗ trợ với các quy định pháp lý dựa trên các tiêu chí đã xây dựng
tại phiếu điều tra.
Kết quả chính và kết luận
Tây Hồ là quận thuộc khu vực trung tâm thành phố Hà Nội, có diện tích tự nhiên
là 2.439,02 ha. Quận có 08 đơn vị hành chính cấp phường. Tốc độ tăng trưởng kinh tế
bình quân hàng năm của quận ln cao hơn so với mức tăng trưởng bình quân của thành
phố Hà Nội. Dân số của quận có 168.025 người, bình quân 6.998 người/km2.
Là quận nội thành với tốc độ đơ thị hóa cao, mật độ dân số lớn nguồn tài nguyên
đất đai rất hạn chế, do đó công tác quản lý sử dụng nguồn tài nguyên đất đai được đặc

ix


biệt chú trọng. Công tác bồi thường, hỗ trợ luôn được chính quyền quận quan tâm và đã
đạt được những kết quả quan trọng trong cơng cuộc cơng nghiêp hóa, hiện đại hóa.
Kết quả bồi thường, hỗ trợ tại dự án xây dựng khu đô thị Nam Thăng Long cho
thấy đã thu hồi diện tích đất 927.030,8m2; tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ là: 340,52 tỷ
đồng cho 2.073 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Cơng tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án cơ bản được thực

hiện theo các quy định của pháp luật đất đai. Hội đồng bồi thường, hỗ trợ đã làm tốt
cơng tác xác định đối tượng, diện tích, loại đất và các tài sản trên đất bị ảnh hưởng bởi
dự án; thực hiện đúng, đầy đủ các chính sách bồi thường, hỗ trợ. Dự án nhận được sự
quan tâm của các cấp, ban ngành và sự ủng hộ của nhân dân địa phương. Giá bồi
thường, hỗ trợ về đất nơng nghiệp và tài sản trên đất nói chung cịn thấp so với giá thực
tế trên thị trường.
Về các biện pháp để đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ
cần thực hiện đồng bộ các giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ; về giá bồi thường,
hỗ trợ về đất và tài sản trên đất bị thu hồi và công tác hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề
nghiệp, ổn định đời sống cho người dân có đất bị thu hồi.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Bui The Cuong
Thesis title: Assessment of compensation and support when the State recovers land for
the implementation of Nam Thang Long urban area project in Tay Ho district, Hanoi.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research objectives
To assess the compensation and support when the State recovers land for the
implementation of Nam Thang Long urban area project in Tay Ho district, Hanoi.
To propose some solutions to improve the effectiveness of compensation and
support when the State recovers land in the next phase of Nam Thang Long urban project.
Materials and Methods
Method for secondary data survey and collection: Data on compensation and

support activities in the project need to be studied from state agencies and specialized
departments of the People's Committee of Tay Ho district: Department of Natural
Resources and Environment, Department of Economy, Division of Finance - Planning,
Division of compensation for ground clearance, District land fund development center,
Management Board of Nam Thang Long urban area.
Primary data collection method: A survey of 60 households received
compensation and support from the project based on questionnaire forms and direct
interviews with 10 project implementation staff.
Statistical methods, data aggregation: process data collected by using Microsoft
moffice Excel 2007 software to aggregate.
Comparison and evaluation method: Compare, evaluate the actual
implementation of compensation and support with legal regulations based on the criteria
developed in the questionnaire.
Main findings and conclusions
Tay Ho is a district in the central area of Hanoi, with an area of 2,439.02 ha. The
district has 08 administrative units at the ward level. The average annual economic
growth rate of the district is always higher than the average growth rate of Hanoi. The
population of the district is 168,025 people, an average of 6,998 people / km2.
As an urban districts with high urbanization rate, the high population density,
land resources is very limited, so the management of land use is paid special

xi


attention. The compensation and support work has always been concerned by the
district authorities and has gained important results in the field of industrialization
and modernization.
The results of compensation and support at the project of building Nam
Thang Long urban area showed that the area of 927,030.8 m2 was recovered; Total
compensation, support was VND 340.52 billion for 2,073 organizations, households

and individuals.
The work of compensation and support when the State recovers land at the
project is basically implemented in accordance with the provisions of the land law.
The compensation and support council has done a good job of identifying the object,
area, type of land and assets on land affected by the project; To properly implement,
fully implement the compensation and support policies. The project has received the
attention of all levels, departments and the support of local people. Compensation,
support price for agricultural land and assets on land are generally low compared to
actual market prices.
Solutions to speed up the implementation of compensation and support should
be implemented in a coordinated manner with regard to compensation and support
policies, compensation, support prices for land and assets on the recovered land and
support to vocational training and life stabilization for people whose land is recovered.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không thể
thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phịng, là yếu tố cấu
thành lãnh thổ của mỗi quốc gia.
Thực hiện Nghị quyết của Đảng, Nhà nước là phát triển kinh tế nhiều thành
phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa để đưa đất nước tiến lên theo hướng cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Từ khi đất nước đổi mới đến nay nhiều khu đô thị
mới, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu du lịch, nhiều tuyến đường... được hình
thành. Dựa trên nguồn vốn nội lực cùng với ngoại lực trợ giúp, Việt Nam đang dần
chuyển mình thay đổi với rất nhiều dự án được xét duyệt và thi công. Một trong
những vấn đề được quan tâm hàng đầu là vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng

khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án. Làm thế nào để đảm bảo lợi ích giữa
Người dân - Nhà nước - Nhà đầu tư và sự phát triển bền vững của quốc gia.
Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mắt bằng là khâu then chốt, quan trọng.
Bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai
các dự án. Có thể nói: “Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phục vụ
công tác giải phóng mặt bằng nhanh là nhân tố quan trọng hoàn thành dự án”.
Thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp, tác động tới mọi mặt đời sống,
kinh tế, xã hội, nhân văn của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư.
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, nhận thức của người dân ngày
một cao, giá trị sinh lời của đất ngày càng tăng cùng với tốc độ phát triển kinh tế
thì việc GPMB để tạo ra quỹ đất sạch triển khai dự án theo đúng tiến độ ngày
càng trở nên cấp thiết và quan trọng bởi khơng có đất sạch thì khơng thể triển
khai dự án theo đúng tiến độ đề ra. Tuy nhiên, vì quyền lợi của người dân và vì
nhận thức ln phải có lợi cho mình của người dân lúc nào cũng đòi hỏi phải
được bồi thường thỏa đáng nhưng nếu việc GPMB không theo quy định của pháp
luật, khơng tn theo đúng chế độ chính sách của Nhà nước thì cơ quan thực hiện
việc giải phóng mặt bằng sẽ không bao giờ đáp ứng được đầy đủ theo đúng
nguyện vọng của nhân dân. Do vậy, để giải quyết hài hịa mối quan hệ trên trong
cơng tác GPMB thì cần phải xác định đúng các nguyên nhân của những tồn tại,

1


qua đó xây dựng những giải pháp thực hiện nhằm đảm bảo quyền lợi của người
dân cũng như việc đảm bảo tiến độ của cơng tác GPMB nói riêng và tiến độ thực
hiện của các dự án cần thu hồi đất nói chung.
Trong cơng cuộc đổi mới đất nước Nhà nước ta ln đặt ra quyền và lợi ích
hợp pháp của người dân do vậy để đáp ứng việc thực thi pháp luật Nhà nước ban
hành các Nghị định, Thông tư, Quyết định thường xuyên phải sửa đổi, bổ sung để
đáp ứng với tình hình thực trạng đang diễn ra trong xã hội. Tuy có Nghị định, có

Thơng tư, có Quyết định nhưng với đặc thù của từng địa phương, từng dự án có
sự khác biệt nên đây cũng là lý do để chủ sử dụng đất, chủ sử dụng tài sản lợi
dụng để đòi hỏi.
Nhận thấy việc xác định GPMB là nhiệm vụ trọng tâm, để góp phần đẩy
nhanh tiến độ xây dựng các dự án tiến tới thay đổi cơ bản về hạ tầng cơ sở với
mục tiêu phát triển kinh tế đơ thị trong tồn quận Tây Hồ. Lãnh đạo quận đã có
các biện pháp đồng bộ, chỉ đạo các đồn thể tích cực tham gia, phối hợp chặt chẽ
với Hội đồng GPMB, kịp thời đề xuất các chính sách liên quan đến GPMB như:
giá bồi thường, hỗ trợ GPMB, giải đáp thắc mắc của các hộ dân về chính sách
GPMB của thành phố. Hơn nữa quận vẫn cịn nhiều hộ dân chủ yếu sống bằng
nghề nơng nghiệp thuần túy, do vậy, bố trí tập quán sinh hoạt và làm việc của
người dân cịn nhiều khó khăn. Chế độ, chính sách GPMB của thành phố mặc dù
đã được điều chỉnh, bổ sung nhiều lần, nhưng vẫn chưa đồng bộ, khiến Hội đồng
GPMB các quận, huyện khó áp dụng, đặc biệt là giá đền bù giữa đất ở, đất nông
nghiệp chưa tạo được mặt bằng chung, nhất là tại các vùng giáp ranh giữa các
phường, các quận trong thành phố...
Nam Thăng Long là dự án khu đô thị lớn nhất Hà Nội đầu tư liên doanh với
nước ngoài (tập đồn Ciputra, Indonesia). Khu đơ thị này được triển khai ven Hồ
Tây, nơi giá đất cao nhất, nhì thành phố, với tổng diện tích 323 ha. Quyết định số
1106/TTg do Phó Thủ tướng Nguyễn Cơng Tạn ký ngày 19/12/1997 đã xác định
thu hồi hơn 323 ha đất thuộc quận Tây Hồ và huyện Từ Liêm, cho Công ty Đầu
tư phát triển hạ tầng đô thị Hà Nội thuê để góp vốn liên doanh trong Cơng ty
TNHH Phát triển Khu đô thị Nam Thăng Long với thời hạn thuê 50 năm. Sau khi
hồn thành việc giải phóng mặt bằng 9,2 ha đất giai đoạn 1, năm 2005, chủ dự án
tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng 92,7 ha giai đoạn 2 (trên địa bàn quận Tây
Hồ và huyện Từ Liêm, Hà Nội). Trong Quyết định số 4622/UB-NNĐC ban hành
ngày 14/12/2004, UBND TP Hà Nội chấp thuận cho chủ đầu tư nộp tiền sử dụng
92,7 ha đất với mức giá và hệ số trước năm 2005.

2

Việc triển khai thực hiện dự án khu đô thị Nam Thăng Long đã góp phần
thay đổi bộ mặt đơ thị của quận Tây Hồ, thúc đẩy nền kinh tế của quận phát triển.
Tuy nhiên, nhiều đơn thu, khiếu nại được gửi tới cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền đề nghị giải quyết các vấn đề liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án. Xuất phát từ thực tiễn nói trên, tơi tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất thực hiện dự án khu đô thị Nam Thăng Long trên địa bàn quận
Tây Hồ, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện
dự án khu đô thị Nam Thăng Long trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện trong giai đoạn tiếp theo của
dự án khu đô thị Nam Thăng Long.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Dự án khu đô thị Nam Thăng Long trên địa bàn
quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội với diện tích thu hồi 927.030,8 m2 thuộc phường
Phú Thượng.
- Phạm vi thời gian: Thời gian thực hiện dự án nghiên cứu từ quý I/2004
đến năm 2016; thời gian hoàn thiện đề tài từ tháng 03/2017 - 5/2018.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GĨP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới
Đề tài sẽ cung cấp cơ sở để đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần đẩy
nhanh tiến độ công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Nghiên cứu đã xây dựng được cơ sở lý luận cho công tác bồi thường, hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
- Đây là cơ sở để địa phương rút kinh nghiệm, xây dựng phương án làm

tối ưu cho các dự án tiếp theo trên địa bàn. Góp phần quan trọng trong việc thực
hiện các chính sách của Nhà nước và đảm bảo hoàn thành nhiệm vụ phát triển
kinh tế xã hội của thành phố, quận nói riêng và của cả nước nói chung.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ KHI
NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT
2.1.1. Khái quát về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ
2.1.1.1. Thu hồi đất
“Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất
của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng
đất vi phạm pháp luật về đất đai” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
2.1.1.2. Bồi thường
Theo từ điển Tiếng Việt: “Bồi thường” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị
hoặc cơng lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể
khác (Viện Ngơn ngữ học, 2002). Điều này có nghĩa là: Khơng phải mọi khoản đều
bồi thường bằng tiền; Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật
chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi phải TĐC; Về mặt
hành chính thì đây là một q trình khơng tự nguyện, có tính cưỡng chế và vốn là
điều hồ sự “hi sinh” không chỉ là một sự bồi thường ngang giá tuyệt đối.
Việc bồi thường có thể vơ hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng
tiền, bằng vật chất khác), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do
thỏa thuận giữa các chủ thể (Viện Ngôn ngữ học, 2002).
Theo Luật Đất đai 2013: Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
2.1.1.3. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Theo từ điển Tiếng Việt: “Hỗ trợ là việc giúp thêm, góp thêm vào” (Viện
Ngơn ngữ học, 2002).
Theo Luật Đất đai 2013: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước
trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển
(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
2.1.1.4. Một số khái niệm liên quan khác
- Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định
giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu SDĐ (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 2013).

4


- Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao
quyền SDĐ cho đối tượng có nhu cầu SDĐ thơng qua hợp đồng cho th quyền
sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà khơng có nguồn gốc được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất
xác định (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
- Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quốc
hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
- Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất
(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền SDĐ đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn SDĐ xác định (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 2013).

- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người SDĐ phải trả cho Nhà nước khi được
Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho phép chuyển mục đích SDĐ, cơng nhận
quyền SDĐ” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
2.1.2. Mục đích, ý nghĩa của việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ (TĐC)
2.1.2.1. Mục đích
Để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, nền kinh tế của một quốc gia,
đặc biệt là các dự án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh cần sử dụng đất
đai như một nguồn lực đầu vào tạo mặt bằng sản xuất. Khi đó, Nhà nước phải thu
hồi đất của nhân dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, TĐC cho các hộ bị thu
hồi đất.
Công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC trong tình hình hiện tại khơng đơn thuần
là bồi thường về vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi ích của người dân phải
di chuyển. Do đó, mục đích chính của cơng tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC là:
- Bồi thường đúng với đất đai bị thu hồi và tài sản bị thiệt hại, đảm bảo cho
người dân khôi phục sản xuất và đời sống sau khi GPMB hoặc tại nơi TĐC.

5


- Chỗ ở ổn định, có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, công tác hỗ
trợ đảm bảo ổn định đời sống, sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp để
tạo điều kiện cho người dân sống và ổn định.
- TĐC đảm bảo tái thiết lại cơ sở hạ tầng, các điều kiện cho hoạt động sản
xuất kinh doanh và đời sống, thực hiện mục tiêu cuối cùng là tạo lại nguồn thu
nhập và các văn hóa truyền thống, các hoạt động khám chữa bệnh, thể dục thể
thao, giáo dục,… và sinh hoạt cộng đồng cho người dân.
2.1.2.2. Ý nghĩa
Thu hồi đất không chỉ làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai (làm chấm
dứt quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất) mà
còn “đụng chạm” đến lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan: lợi ích của

người bị thu hồi đất; lợi ích của Nhà nước, của xã hội; lợi ích của người hưởng
lợi từ việc thu hồi đất (các nhà đầu tư, doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức, cá
nhân…). Do vậy, trên thực tế việc giải quyết hậu quả của việc thu hồi đất (thực
chất là xử lý hài hịa lợi ích kinh tế giữa các bên) gặp rất nhiều khó khăn, phức
tạp. Việc giải quyết tốt vấn đề bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất
sẽ mang lại ý nghĩa to lớn trên nhiều phương diện:
- Về phương diện chính trị: giải quyết tốt nhất vấn đề bồi thường, hỗ trợ,
TĐC là thực hiện tốt chính sách để phát triển kinh tế - xã hội góp phần vào việc
duy trì, củng cố sự ổn định về chính trị.
- Về phương diện kinh tế - xã hội: thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ,
TĐC khi Nhà nước thu hồi đất là điều kiện để doanh nghiệp sớm có mặt bằng triển
khai các dự án đầu tư góp phần vào việc thúc đẩy tăng trưởng của nền kinh tế.
2.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ
Để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hết các chủ đầu tư cần
phải giải phóng mặt bằng (GPMB); đó là cơng việc trọng tâm, hết sức quan
trọng, nhưng phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của. Ngày nay,
việc giải phóng mặt bằng ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng
có giá trị và khan hiếm. GPMB liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể
và của cả cộng động dân cư trên một địa bàn nhất định với những đặc điểm chủ
yếu như sau:
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với
điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau. Tính đa dạng của

6


đối tượng GPMB dẫn đến q trình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ giải
phóng mặt bằng có những đặc điểm khó khăn, phức tạp khác nhau, địi hỏi việc
thực hiện GPMB và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với
những đặc điểm riêng biệt đối với từng địa bàn.

- Tính phức tạp: Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt
động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi
trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn
do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê
đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn khơng cho th; tình
hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là
rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời
sống dân cư sau này. Ở khu vực đô thị, việc thu hồi đất, bồi thường GPMB liên
quan đến đất ở lại càng phức tạp hơn do đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực
tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di
chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, tình trạng lấn chiếm, xây dựng
nhà trái phép chưa được xử lý dẫn đến việc phân tịch hồ sơ đất đai và áp giá
phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn. Tình trạng chung thiếu quỹ đất
dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp
chưa đảm bảo được yêu cầu... Sự tồn tại cơ chế 2 giá với sự chênh lệch lớn giữa
giá đất Nhà nước và giá thị trường làm cho việc áp dụng giá đất ở để tính bồi
thường khơng được sự đồng thuận của những người dân.
2.1.4. Nguyên tắc bồi thƣờng, hỗ trợ
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải tuân thủ
pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ được tiến hành.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải đảm
bảo hài hịa lợi ích của các bên có liên quan.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải gắn với
việc tái định cư, ổn định đời sống và việc làm cho người có đất bị thu hồi.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải được
thực hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng đồng.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất phải kết hợp
nhiều biện pháp, trong đó biện pháp tuyên truyền, giáo dục, tư vấn thuyết phục
để người dân tự giác thực hiện là quan trọng.

7


2.1.5. Các yếu tố ảnh hƣởng đến công tác thực hiện chính sách bồi thƣờng,
hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
2.1.5.1. Chính sách, pháp luật đất đai
Chính sách BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất đang là một nhóm chính
sách cơng liên quan đến nhiều lĩnh vực như đất đai, tài chính, an ninh, chính trị,
chính sách dân tộc, văn hóa... Giống như các chính sách cơng khác, có nhiều khái
niệm khác nhau về BTHT&TĐC.
Tất cả các quốc gia trong q trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai
để xây đựng cơng trình hạ tầng, cơng trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch
chi tiết... để phục vụ lợi ích cơng cộng. Do có tính chất đặc thù nên việc cung ứng
đất đai cho nhu cầu này không thể dựa vào cơ chế thị trường mà phải thơng qua biện
pháp mang tính bắt buộc, gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi thường (Trung Quốc,
Đài Loan...), hoặc truất hữu (Pháp...) (Đào Trung Chính, 2014).
Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Hiến pháp trong khi bảo vệ
quyền sở hữu đất đai thì cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trưng dụng hoặc
truất hữu đất đai vì lợi ích cơng cộng. Cịn tại các nước mà đất đai thuộc sở hữu
tồn dân hoặc sở hữu Nhà nước, nếu có nền kinh tế chỉ huy (như nước ta trước
đổi mới) thì cơng việc này thực hiện khá đơn giản vì đất đai chỉ có giá trị sử dụng
và cũng chỉ sử dụng vì lợi ích Nhà nước hay lợi ích tập thể. Nhưng khi có nền
kinh tế thị trường mà QSDĐ được giao có thu tiền hoặc cho th thì vấn đề trở
nên phức tạp hơn nhiều, vì quyền sử dụng đó đã trở thành tài sản có giá. Tuy vậy,
vì QSDĐ được Nhà nước giao hoặc cho thuê, nay Nhà nước cần đến thì thu hồi
lại chứ khơng gọi là trưng thu hay truất hữu (Phạm Sỹ Liêm, 2009).
Về mặt lý luận, có thể cho rằng chính sách BTHT&TĐC cư là một dạng
chính sách đặc biệt của Nhà nước thể hiện các ứng xử vừa là đại diện chủ sở hữu
toàn dân đối với đất đai, vừa phản ánh thái độ của cơ quan được xã hội trao
quyền quản lý đất đai, vừa bao hàm nội dung điều hịa lợi ích theo hướng đảm

bảo lợi ích chính đáng của các bên liên quan phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế,
xã hội và cơng bằng, dân chủ, trong đó các cơ quan Nhà nước sử dụng nhiều
công cụ về mặt quản lý hành chính, tài chính để đạt được các mục tiêu của mình.
Khi bàn về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư phải chú ý đến các
phương diện sau:
Về mặt quan điểm: BTHT&TĐC phải có sự kết hợp hợp lý giữa các yêu
cầu quản lý hành chính với các yêu cầu của cơ chế quản lý thị trường trong việc

8


xác định mức bồi thường, hỗ trợ và các thủ tục liên quan. Ở đây nhấn mạnh hai
yêu cầu: Dân chủ, công bằng. Yêu cầu về mặt dân chủ là chính sách
BTHT&TĐC phải thể hiện được ý chí, nguyện vọng của người bị thu hồi đất một
cách hợp lý. Yêu cầu về mặt công bằng là khi phân chia lợi ích phải đảm bảo các
bên được hưởng lợi ích phù hợp với đóng góp của họ. Phần lợi ích chung của xã
hội phải được sử dụng chung một cách công khai, minh bạch.
Về mặt chủ thể: Chế độ phân cấp cho các cơ quan Nhà nước trong việc thu
hồi, bồi thường, hỗ trợ, TĐC phải rõ ràng về trách nhiệm, quyền hạn, lợi ích
tương xứng, có sự phối hợp và kiểm tra giám sát chắc chắn nhằm hạn chế tối đa
việc lạm dụng quyền lực công cũng như các tiêu cực khác.
Nói tóm lại, chính sách BTHT&TĐC là tổng thể các quan niệm, chủ
trương, phương tiện và hành động của các cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực
BTHT&TĐC với người dân có đất bị thu hồi nhằm đạt đến sự hài hịa, hợp lý về
lợi ích, hiệu quả và phát triển bền vững.
2.1.5.2. Giá đất và định giá đất
Giá đất được hình thành trên cơ sở các giao dịch về quyền sở hữu hoặc
quyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm của hàng
hoá đất đai tác động làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù. Vì vậy,
căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất đai của từng

thời kỳ nhất định, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất tương ứng,
đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì sự phát
triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản.
Việc định giá đất/bất động sản, ở đô thị và nông thôn xuất phát từ nhu cầu
cơng ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân. Định giá gắn với việc
xác định thuế và mức thuế nhà đất/bất động sản, thuế thừa kế đánh vào di sản của
người đã chết, thuế trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc truy thu,
tiền thuê nhà đất/bất động sản, ngoài ra cịn liên quan đến các dịch vụ cơng cộng,
quản lý đất tái TĐC… Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá
đất được định ra một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai,
quản lý đất đai và giá đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu
chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các
tài liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá
phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của cơng tác định giá. Có sự

9


quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị
trường bất động sản. Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tịch cực sau
đây: đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất
đai; thúc đẩy SDĐ hợp lý; quy phạm hoá được hành vi giao dịch của hai bên, góp
phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan
và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai quốc hữu (Tơn Gia
Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
và phương pháp thu nhập. Chính sách giá đất hiện hành còn nhiều mâu thuẫn do
vừa quy định khung giá vừa quy định phải sát với giá thị trường dẫn đến phức tạp
hóa trong q trình áp dụng, khi bồi thường dân luôn khiếu nại Nhà nước và doanh
nghiệp định giá bồi thường thấp (Đào Trung Chính và cs., 2013). Báo cáo tổng kết

thi hành Luật đất đai 2003 của Chính phủ cho thấy giá đất chỉ được xác định bằng
30 - 60% giá thị trường, điều này cũng có nghĩa, nguyên tắc "sát giá thị trường”
mà Luật quy định đã không được thực thi trong thực tế. Nhiều địa phương chưa có
cơ quan có chức năng để xác định giá thị trường cho khu đất tại thời điểm thu hồi,
giải phóng mặt bằng.Những bất cập trong việc xác định giá đất bồi thường đã gây
nên những bức xúc cho người dân bị thu hồi đất, dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại
triền miên. Theo thông tin từ Bộ Tài ngun và Mơi trường thì tính đến hết năm
2005, cả nước có 70,6% các vụ khiếu kiện là về bồi thường GPMB và khiếu kiện
về giá đất tính bồi thường thấp hơn so với giá thị trường chiếm tới 70% các
trường hợp khiếu kiện (Đặng Ngọc Dinh, 2009). Trong các trường hợp khiếu nại
về bồi thường GPMB thì phần lớn là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường
quá thấp so với giá chuyển nhượng thực tế hoặc giá đất ở được giao tại nơi tái
định cư quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi.
2.1.5.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian,
mơi giới, tư vấn…giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản lý Nhà
nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động
kinh doanh trên thị trường BĐS. Thị trường BĐS Việt Nam rất khó tiếp cận,
nhiều dự án bị kéo dài rất lâu vì các văn bản pháp quy không phân định rõ trách
nhiệm của các bên trong một sự việc. Chẳng hạn, đâu là tính cơng ích của một

10


cơng trình và đâu là tính thương mại của một cơng trình. Điều này dẫn đến việc
bồi thường GPMB nhiều khi rất chậm trễ.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, hoặc người bị thu hồi đất có thể tự
mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không cần phụ thuộc vào các suất tái định cư,

mặt khác, giá cả của BĐS được hình thành trên thị trường này và nó sẽ tác động
đến giá đất tính bồi thường…
2.1.5.4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. QHKHSDĐ được
xem là một giải pháp Nhà nước áp dụng để định hướng việc sử dụng hợp lý, hiệu
quả quỹ đất nhằm phát triển KT - XH .
Theo Tôn Gia Huyên (2009): QHKHSDĐ không chỉ là công cụ “tạo cung”
cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất để thực hiện các mục tiêu
chính trị, xã hội, cơng bằng, dân chủ, văn minh trong đền bù có tổ chức TĐC và
cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu
quả nhất, đúng chức năng nhất...
Thông qua việc lập, xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch SDĐ để tổ chức việc
thu hồi đất, tổ chức TĐC trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng
vai trị tổ chức chỉ đạo, nhà đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện. Bất kỳ một
phương án đền bù, tổ chức TĐC nào cũng phải dựa trên một QHKHSDĐ đạt
được các yêu cầu sau đây: Là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất;
Đã được hồn thiện sau khi có ý kiến đóng góp của tổ chức, cá nhân có liên quan
một cách thực chất; Đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và
cơng khai hóa theo đúng trình tự của pháp luật (Tơn Gia Hun, 2009).
QHKHSDĐ có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía
cạnh. Thứ nhất, QHKHSDĐ là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực
hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định
của Luật Đất đai thì việc giao, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định
thu hồi đất đó của người đang sử dụng. Thứ hai, QHKHSDĐ là một trong những
nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó ảnh hưởng
đến giá đất bồi thường.

11

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực hiện QHKHSDĐ
đất vẫn còn một số hạn chế như: Chất lượng của QHKHSDĐ chưa cao; tính kết
nối liên vùng, liên tỉnh và quản lý quy hoạch còn yếu; việc chấp hành kỷ luật, kỷ
cương trong thực hiện quy hoạch, kế hoạch chưa nghiêm; tình trạng SDĐ sai
mục đích, lãng phí, kém hiệu quả cịn xảy ra ở nhiều nơi; chính sách, pháp luật,
việc phân cấp trong quản lý quy hoạch cịn bất cập; cơng tác thanh tra, kiểm tra,
xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo chưa đáp ứng được yêu cầu (Luật Đất
đai, 2013).
Nâng cao chất lượng quy hoạch sẽ là một trong các giải pháp chủ yếu giảm
bớt khó khăn cho cơng tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC. Mặt khác, công tác
QHKHSDĐ phải được cơng khai rộng rãi cho tồn dân được biết thì GPMB mới
có thể tránh những vướng mắc khơng đáng có.
2.1.5.5. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
Trong hệ thống đăng ký quyền, mỗi thửa đất được mô tả trên bản đồ và các
quyền gắn với nó được ghi vào sổ đăng ký cùng với tên của chủ đất. Nếu tất cả thửa
đất được chuyển dịch thì chỉ cần đổi tên người chủ. Khi chuyển dịch một phần thửa
đất thì bản đồ phải được sửa đổi và phát hành một tài liệu mới, tuy chủ đất giữ giấy
chứng nhận quyền sở hữu, nhưng đăng ký cuối cùng vẫn được cơ quan đăng ký bảo
quản - Như vậy, khó xảy ra tranh chấp quyền sở hữu giả mạo. Ở Ôxtraylia, hệ thống
đăng ký đất đai theo quyền sở hữu được gọi là hệ thống Torrens.
GCNQSDĐ là chứng thu pháp lý khẳng định quyền sử dụng dất của các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những thửa đất cụ thể, làm căn cứ cho việc thực
hiện các quyền của người SDĐ và giải quyết các tranh chấp liên quan tới QSDĐ.
Trong công tác BTGPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng
được bồi thường, loại đất, diện tịch đất tính bồi thường. Làm tốt cơng tác đăng ký
đất đai, cấp GCNQSDĐ thì cơng tác BTGPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB
nhanh hơn (Tơn Gia Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
2.2. CHÍNH SÁCH BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI

ĐẤT Ở MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu
hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi tồn bộ đời sống

12