Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện nam đàn tỉnh nghệ an luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THUÝ HỒNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN NAM ĐÀN, TỈNH NGHỆ AN

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận
văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thuý Hồng

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt q trình làm luận văn tơi đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ rất tận
tình của PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà - Giảng viên Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Nhân dịp này cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới PGS.TS.
Nguyễn Thanh Trà trong suốt thời gian thực hiện đề tài
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản
lý đất đai, Ban quản lý đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận
lợi cho tôi thực hiện và hồn thành đề tài.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Nam Đàn, Phòng Tài ngun
và Mơi trường huyện Nam Đàn, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nam
Đàn, Uỷ ban nhân dân xã Vân Diên, Uỷ ban nhân dân xã Nam Nghĩa, Uỷ ban nhân dân
xã Nam Giang và bà con nhân dân các xã, thị trấn trong huyện Nam Đàn đã giúp đỡ tơi
trong q trình thực hiện đề tài trên địa bàn.
Tơi xin cảm ơn đến gia đình, người thân, các cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã động
viên, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tơi trong q trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thuý Hồng

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 3
2.1.

Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................... 3

2.1.1.

Tổng quan về thị trường quyền sử dụng đất ..................................................... 3

2.1.2.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................... 6

2.1.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................... 10

2.2.

Kinh nghiệm đấu giá đất tại một số nước trên thế giới.................................... 13

2.2.1.

Đấu giá đất ở Trung Quốc .............................................................................. 13

2.2.2.

Đấu giá đất ở Nhật Bản .................................................................................. 14

2.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................ 15

2.3.1.

Quá trình hình thành cơng tác đấu giá QSDĐ ở Việt Nam.............................. 15

2.3.2.

Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất ................................................. 17

2.3.3.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam........................................... 28

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 33
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 33

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 33

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 33

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 33

iii

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 33

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 33

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ............................................... 34

3.5.3.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp................................................. 34

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ........................................... 35

3.5.5.

Phương pháp phân tích, so sánh ..................................................................... 35

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 36
4.1.

Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu .......................................................... 36

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội: ................................................................ 36

4.1.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Nam Đàn - Tỉnh Nghệ An .............. 42

4.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Đàn giai
đoạn 2015-2017 ............................................................................................. 51

4.2.1.

Các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện ........ 51

4.2.2.

Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất .............................. 51

4.2.3.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................ 52

4.2.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Đàn giai
đoạn 2015-2017 ............................................................................................. 55

4.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện Nam
Đàn, tỉnh Nghệ An ......................................................................................... 59

4.3.1.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Vân Diên, huyện Nam Đàn,
tỉnh Nghệ An - Năm 2015 .............................................................................. 59

4.3.2.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Nam Nghĩa, huyện Nam Đàn
năm 2016 ....................................................................................................... 61

4.3.3.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Nam Giang, huyện Nam Đàn
năm 2017 ....................................................................................................... 64

4.3.4.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Nam Cường, huyện Nam Đàn
năm 2017 ....................................................................................................... 67

4.4.

Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nam Đàn, tỉnh
Nghệ An ........................................................................................................ 68

4.4.1.

Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ........................... 68

4.4.2.

Đánh giá của người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ở của 4 dự án nghiên cứu ......................................................................... 70

iv


4.5.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An .................................... 72

4.5.1.

Một số tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng ......................................... 72

4.5.2.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ................................................................................................................. 72

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 74
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 74

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 75

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 76
Phụ lục ...................................................................................................................... 79

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐG

Bán đấu giá

BĐS

Bất động sản

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐGQSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KDC

Khu dân cư

KTTT

Kinh tế thị trường

MN

Mầm non

NTM

Nông thôn mới

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SD

Sử dụng

SDĐ

Sử dụng đất

SHTD

Sở hữu tồn dân

TBQ

Trung bình qn

THCS

Trung học cơ sở

THPL

Thực hiện pháp luật

THPT

Trung học phổ thông

UBND

Uỷ ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Nam Đàn năm 2016 ..................................49

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của các xã, thị trấn thuộc khu vực
điều tra nghiên cứu ..................................................................................50

Bảng 4.3.

Kết quả 3 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Nam Đàn từ năm 2015 đến năm 2017 ...........................................56

Bảng 4.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Đàn năm
2015 ........................................................................................................57

Bảng 4.5.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Đàn
năm 2016 ................................................................................................57

Bảng 4.6.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Đàn
năm 2017 ................................................................................................58

Bảng 4.7.

Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Vân Diên, huyện
Nam Đàn .................................................................................................60

Bảng 4.8.

Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Nam Nghĩa, huyện
Nam Đàn .................................................................................................62

Bảng 4.9.

Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Nam Giang, huyện
Nam Đàn .................................................................................................65

Bảng 4.10. Đánh giá về việc áp dụng các quy định của pháp luật trong đấu giá
QSDĐ, về phương án đấu giá, quy chế bán đấu giá, giá khởi điểm
trong phương án đấu giá trước khi tổ chức đấu giá...................................69
Bảng 4.11. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến lô thửa cho đấu giá
quyền sử dụng đất ...................................................................................70
Bảng 4.12. Đánh giá về thực hiện quy chế đấu giá.....................................................71
Bảng 4.13. Tổng hợp ý kiến đánh giá từ người dân sau khi trúng đấu giá ..................71

vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1.

Sơ đồ hành chính huyện Nam Đàn...........................................................36

Hình 3.2.

Khu di tích Kim Liên - huyện Nam Đàn ..................................................39

Hình 4.1.

Khu dân cư vùng Cầu Địn xã Vân Diên ..................................................61

Hình 4.2.

Khu dân cư vùng Cồn Trang ....................................................................63

Hình 4.3.

Khu dân cư vùng Đồng Ang ....................................................................66

Hình 4.4.

Khu dân cư vùng Cửa Ao xã Nam Cường................................................67

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên Tác giả: Nguyễn Thị Thúy Hồng
Tên Luận văn: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An.
Chuyên Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một dự án trên
địa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp được thu
thập tại các phịng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan đến công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ của
huyện được tiến hành ở 4 dự án lựa chọn, trong đó 3 dự án là đấu giá thành công và 1
dự án là đấu giá không thành công.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 30 cán bộ và 124 hộ gia đình và
cá nhân trúng đấu giá và không trúng đấu giá quyền sử dụng đất của 4 dự án lựa chọn
nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu: thống kê,
phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở, sắp xếp xử lý
số liệu đã thu thập theo thời gian từ 2015-2017.
Kết quả chính và kết luận
- Kết quả chính
+ Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử

dụng đất của huyện Nam Đàn.
+ Công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Nam Đàn giai đoạn 2015-2017.
+ Kết quả đấu giá của 4 dự án lựa chọn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
tại huyện Nam Đàn.

ix


+ Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Nam Đàn thông qua
điều tra 30 cán bộ và 124 hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá và không trúng đấu giá.
Đánh giá về hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất đem lại
+ Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Nam Đàn
- Kết luận
1. Huyện Nam Đàn là một huyện có nhiều tiềm năng để xây dựng phát triển kinh
tế đa dạng, phong phú trên cơ sở tiếp tục ổn định sản xuất. Công tác quản lý đất đai luôn
được Nhà nước, cơ quan, ban ngành trên địa bàn huyện quan tâm và chú trọng, đặc biệt
là cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước
và huyện.
2. Đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Nam Đàn chủ yếu giải quyết được đất ở
cho người dân. Giai đoạn 2015-2017 số diện tích trúng đấu giá của huyện là
104.707,3m2 đấu giá ở 27 xã, thị trấn thu được số tiền là 136.205.177 nghìn đồng cho
ngân sách Nhà nước và địa phương.
3. Kết quả đấu giá của 4 dự án cho thấy
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện khá ổn định và việc xác
định giá khởi điểm sát với giá thị trường và vị trí của khu đất đưa ra đấu giá ảnh hưởng
tới kết quả đấu giá.
4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nam Đàn được cán bộ và người
tham gia đấu giá đánh giá: công tác đấu giá được thực hiện theo quy trình đấu giá như
trong văn bản hướng dẫn, các yếu tố vị trí, diện tích số lượng người tham gia đấu giá có

ảnh hưởng đến giá đất (chiếm 100%); có 27cán bộ (chiếm 90 %) cho rằng giá khởi điểm
có phù hợp với giá đất ngồi thị trường. Khi được hỏi người dân thì đa số người dân cho
rằng: công tác đấu giá được tổ chức cơng khai minh bạch, có 90,3 % đánh giá giá khởi
điểm như vậy là vừa phải.
5. Trong thời gian tới, huyện cần nghiên cứu xác định vị trí, nhu cầu sử dụng đất
các khu đấu giá phù hợp và tuyên truyền tốt các khu vực chuẩn bị đưa ra đấu giá, để
công tác đấu giá QSDĐ của huyện đạt kết quả cao hơn nữa.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Thuy Hong
Thesis title: Evaluation the auction of land use rights in some projects in Nam Dan
district, Nghe An province
Major: Land Management

Code: 8.850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Assessment of the status of land use rights auction based on some residential
planning zones in Nam Dan district, Nghe An province.
- Propose solutions to improve the effectiveness of auctions of land use rights in
Nam Dan district, Nghe An province.
Materials and Methods
- Method of investigation and collection of secondary data: Secondary data
collected at specialized departments related to auctioning land use rights in Nam Dan
district, Nghe An province
- Site selection method: The district's land-use right auction study was conducted

in four selected projects, three of which were successful and one was unsuccessful.
- Primary data collection method: Investigated 30 staff and 124 households and
individuals won the auction and did not win the auction of land use rights of 4 selected
research projects.
- Methods of analysis, statistics, compilation, comparison and data processing:
statistics, analysis of factors influencing the auction price of residential land use rights,
arranging and processing data collected over time from 2015-2017.
Main findings and conclusions
- Main results
+ Overview of natural and socio-economic conditions, management and use of
land of Nam Dan district.
+ Auction of land use rights of Nam Dan district from 2015 to 2017.
+ Auction results of four projects selected in the auction of land use rights
+ An evaluation of the auction of land use rights in Nam Dan district by
investigating 30 officers and 124 individual households winning the auction and not
winning the auction. Evaluation of the effectiveness of auctioning land use rights

xi


+ Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Nam Đàn
- Conclusions
1. Nam Dan district has a lot of potentials to build a diversified economic
development on the basis of stable production. Land management is always paid special
attention by the State, agencies and departments in the district, especially the auction of
land use rights as this is a major source of revenue for the State budget and the district.
2. Auction of land use rights of Nam Dan district mainly solved residential land
for people. In the period of 2015-2017, the auctioned area of the district was
104.707,3m2 in 27 communes and towns, the amount of 136,205,177 thousand VND is

allocated to the State budget and the local budget.
3. Auction results of 4 projects showed that:
The auction of land use right in the district is quite stable and the determination
of the starting price is close to the market price and the location of the land put to
auction affect the auction results.
4. The auctions of land use rights in Nam Dan district were evaluated by officials
and auction participants: the auctions were conducted according to the auction process as
in the guideline documents, The number of participants in the auction affects the land
price (accounting for 100%); 27 staff (90%) said that the starting price is suitable for the
market price. When asked the people, the majority of people said that the auction was
held openly, 90,3% of the assessment considered that the starting price was reasonable.
5. In the coming time, the district needs to study and determine the location and
demand for land use in suitable auction areas and well propagate the auction preparation
areas, so that the auction of land use rights reaches the higher results.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong những năm qua, để phù hợp với bước chuyển đổi từ cơ chế bao cấp
sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Đảng và Nhà nước ta đã ban
hành nhiều văn bản pháp luật nhằm bảo đảm sự quản lý tập trung thống nhất của
Nhà Nước, đồng thời động viên khuyến khích được các tổ chức, cá nhân sử dụng
đất đai đúng mục đích, đạt hiệu quả cao theo pháp luật. Trong đó, đấu giá quyền
sử dụng đất ra đời thực sự là một bước tiến trong công tác quản lý đất đai, đưa
giá đất sát với giá thị trường, góp phần phát triển thị trường bất động sản Việt
Nam, và hạn chế nạn đầu cơ đất.
Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng bằng việc đấu giá
quyền sử dụng đất sẽ tạo được sự công bằng giữa người SDĐ với nhau, giữa

người trực tiếp lao động sản xuất với người SDĐ vào mục đích kinh doanh.
Nguồn tài nguyên đất đai được xác định từ giá trị sẽ giúp phần tác động tới ý
thức, trách nhiệm từ phía người SDĐ, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm
và hiệu quả hơn, khơng những vậy đấu giá quyền sử dụng đất cịn là công cụ
giúp Nhà nước điều giá đất đối với đất đai.
Huyện Nam Đàn có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng của tỉnh. Để đáp
ứng nhu cầu phát triển của huyện, tốc độ đơ thị hóa và nhu cầu sử dụng đất của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn, huyện Nam Đàn thực hiện chủ trương sử
dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một
số thành quả làm thay đổi bộ mặt của huyện, tuy nhiên trong quá trình thực hiện đã
bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc xác định giá các khu đất dự án và việc giao
đất chưa có cơ sở chặt chẽ, thậm chí gây thất thốt ngân sách nhà nước. Để khắc
phục những tồn tại đó, thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là
một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị
trường đã xích lại gần nhau hơn thơng qua việc đấu giá QSDĐ.
Để triển khai có hiệu quả cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn
vốn đầu tư phát triển xây dựng hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn, UBND huyện Nam
Đàn đã chủ động báo cáo đề xuất UBND tỉnh thực hiện công tác đấu giá quyền
sử dụng đất tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, vừa
góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên
địa bàn huyện, vừa khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, góp phần điều tiết

1


được quan hệ cung - cầu đất đai, tăng cường quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế
và huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai, dân chủ.
Xuất phát từ những ý nghĩa đó, với mong muốn được mang kiến thức học
tập ở nhà trường, góp phần giải quyết vấn đề thực tiễn của địa phương, tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một

số sự án trên địa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu: đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Nam Đàn
giai đoạn 2015-2017.
Trong đó tập trung đi sâu vào tìm hiểu cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
qua 4 dự án đấu giá.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Tìm hiểu, đánh giá tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Nam Đàn, tỉnh Nghệ An qua các dự án và các mốc thời gian khác nhau. Từ đó
đưa ra những đề xuất để tăng cường hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn thị xã.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Ý nghĩa khoa học: Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của
Nhà nước quy định về quyền sử dụng đất để đưa ra giá đất của Nhà nước sát với
giá thị trường, các giao dịch thành cơng sẽ là những tài liệu, góp phần đóng góp
vào cơ sở khoa học cho cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá đất qua các
dự án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề xuất, rút ra
những quy định chung nhất xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất hoàn
thiện, đem lại hiệu quả cao.

2

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Tổng quan về thị trường quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Quyền sử dụng đất
Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định Điều 189: Quyền sử dụng là quyền
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
Như vậy “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của
đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước”.
Quyền sử dụng đất trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong
nền KTTT định hướng XHCN. Trong nền kinh tế thị trường việc chuyển dịch đất
đất đai là nhu cầu tất yếu, khách quan trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến hành được
những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho
phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao động) và phân công lại lao động.
- Quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu tồn dân về
đất đai. Điều này có nghĩa là các tổ chức, cá nhân có quyền SDĐ khi được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ, SD có thời hạn hoặc ổn định
lâu dài và theo mục đích được giao đất, được cơng nhận và người SDĐ được
chuyển quyền SDĐ (bao gồm các quyền năng: Chuyển đổi, tặng cho, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền SDĐ)
nên quyền SDĐ trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu.
- Quyền SHTD về đất đai và quyền SDĐ vẫn có sự khác nhau và khơng
thể đồng nhất giữa 2 loại quyền này bởi vì giữa chúng có sự khác nhau cả về nội
dung và ý nghĩa, cụ thể:
+ Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), cịn QSDĐ là quyền
phát sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay
công nhận quyền SDĐ.
+ Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền SDĐ
là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ; tính khơng trọn vẹn, khơng đầy
đủ của quyền SDĐ thể hiện ở khía cạnh sau đây:

Một là, Người sử dụng đất khơng có đủ tất cả các quyền năng như Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu.

3


Thứ hai: Khơng phải bất kì người nào có QSDĐ hợp pháp cũng có quyền
chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp,
góp vốn bằng quyền SDĐ, mà phụ thuộc vào đối tượng và chính sách giao đất,
th đất hay cơng nhận quyền SDĐ; trong đó, chỉ có người được giao đất trả tiền
SDĐ, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mới được hưởng 8
quyền năng của người SDĐ;
Thứ ba: quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền
SDĐ lại là một loại quyền phụ thuộc thể hiện ở chỗ người SDĐ khơng được tự
mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình SDĐ mà chỉ được quyết
định theo quyền của mình đối với mục đích SDĐ được giao hoặc công nhận.
2.1.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất
- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất là thị
trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là
thị trường sơ cấp; Thứ hai là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những
người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường
người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành
chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất. Theo Luật Đất đai năm 2003, thị
trường sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá
quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất thay

mặt cho Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ
cấp phù hợp với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, khi thu hồi
đất Nhà nước bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá thị trường, mở
rộng diện nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thơng qua nhận chuyển
nhượng, th, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án...
Hoạt động của thị trường thứ cấp ln phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt
động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp khơng
cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của
người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nay

4


theo Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị
trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan
trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nơng
nghiệp giao khơng thu tiền sử dụng đất, đất phi nơng nghiệp giao có thu tiền sử
dụng đất, đất ở.
- Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của
đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất
sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai là một
yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không
thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm
thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất
động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và cơng trình
cơng cộng; thị trường dịch vụ hỗ trợ. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường
mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh chuyển giao. Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực
của thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.
- Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn 10 năm
1993 - 2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà

nước quy định chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông
nghiệp trên thị trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ
50 lần tới 100 lần. Cơ chế “xin – cho” về đất là đặc thù của hệ thống tài chính
đất đai lúc này, từ đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử
dụng, cất trữ tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ
biến. Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp
về đất đai đã xóa bỏ cơ chế “xin – cho” về đất, giá đất trên thị trường chững
lại và có xu hướng giảm. Từ đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều,
hiện tượng đầu cơ về đất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong bất động
sản gần như khơng cịn. Thị trường bất động sản đã “hiện nguyên hình”, cung
thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau nhưng chưa gặp nhau vì giá cung cịn cao
hơn khả năng thanh toán của cầu (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).
- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý
luận và thực tiễn triển khai. Hệ thống pháp luật về đất đai cịn có khoảng trống
khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công
cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng

5


bộ với đối mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt,
chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế
thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp
ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính
vốn tiềm ẩn đất đai. Đến nay chưa có cơ chế tốt để huy động tiền tiết kiệm của
dân vào đầu tư bất động sản. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn
nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học cịn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ
thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với
thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa
phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật

mới về đất đai (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).
2.1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Khái quát về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối
với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
là sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hố địa tơ. Hầu hết
những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị
của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền
sở hữu đất, là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời
gian xác định.
Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền
kinh tế thị trường chưa đầy đủ thì giá đất ln tồn tài 2 mức giá hay còn gọi là
hai giá: giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất thị trường
được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có
liên quan trong thị trường mở và cạnh tranh; giá đất nhà nước quy định trên cơ sở
giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của
Nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất
thị trường thường được xác lập trước các mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất
Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở
trạng thái động (Đoàn Ngọc Phương và cs., 2013).
2.1.2.2. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định

6


44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ gồm có 5 phương pháp:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thơng
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác
định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng
Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài
sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
2.1.2.3. Quy định về giá đất trong đấu giá
Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003 như sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức
đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích

7


để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.
- Thực hiện đấu giá QSDĐ để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh bằng QSDĐ để thu hồi nợ.
- Giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất
khơng được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định.
- Việc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định tại
Khoản 1 và Khoản 2 điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về
đấu giá, đấu thầu.
* Các văn bản hướng dẫn thi hành xác định giá khởi điểm theo Luật Đất
đai 2013 Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban
hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường
ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành
Thơng tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT- BTP ngày 4/4/2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá
quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Bộ Tài
chính ban hành Thơng tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/01/2015 của Bộ Tài chính
về việc sử đổi, bổ sung một số điều thơng tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012
của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong
hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất.

2.1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSD đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất
bao gồm các yếu tố sau:

8


- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đơ
thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong
ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội,
thương mại...sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí
mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các
khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung
tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí
đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu đất cho dù
có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu
đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một
khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thơng, hệ thống cấp thốt
nước đồng bộ, dịch vụ thơng tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất
qui mô lớn, v.v... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống
sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá
trị của đất và tác động tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ: Khu vực có điều
kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng,
cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư

đến ở. Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là
nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu cơng nghiệp,
khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư
đến đây ít dẫn đến giá đất sẽ thấp.
- Khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau: Một lơ đất
nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh
hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản khơng giống như những
tài sản thơng thường, đó là tính khơng đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn
về khơng gian và vơ hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung
cấp, nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là
sự đầu tư khơng hồn toàn bất biến.
- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có
ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên

9


đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá
trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005).
2.1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng
hóa chứ khơng phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung
và cầu.
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán cơng khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua
tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là
người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về
mua bán tài sản thơng qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao

nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và
người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc
tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Theo Điều 5 Luật đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 Bán đấu giá tài sản: là
hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc,
trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này.
Từ khái niệm về bán đấu giá, theo đó bán đấu giá QSDĐ là hình thức mua
bán cơng khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy
định, do người bán đấu giá điều khiển, nhằm bán được QSDĐ ở mức giá cao nhất
người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả, người mua được
QSDĐ là người trả giá cao nhất đối với QSDĐ mang bán đấu giá.
2.1.3.2. Nguyên tắc và phạm vi áp dụng
a. Nguyên tắc
Đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất, theo nguyên tắc quy định của Bộ
Luật dân sự năm 2015. “Bán đấu giá bất động sản”.
Tài sản có thể được đem bán đấu giá theo ý chí của chủ sở hữu hoặc theo
quy định của pháp luật. Tài sản thuộc sở hữu chung đem bán đấu giá phải có sự
đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc
pháp luật có quy định khác.

10


Việc bán đấu giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc khách quan, công khai,
minh bạch, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia và được thực
hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.
(Bộ Luật dân sự, 2015, Điều 451).
b. Phạm vi áp dụng
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, phạm vi áp dụng “Đấu giá
quyền sử dụng đất”:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích
để sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử
lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài
sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất. (Luật đất đai năm 2013, Điều 118, Khoản 1).
2.1.3.3. Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những
giải pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2003 nhằm đảm bảo tính
cơng khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, trong thực tế,
việc làm này chưa được áp dụng phổ biến. Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý
sử dụng đất đai thời gian qua có thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được
triển khai quyết liệt, đồng bộ và hiệu quả (Nguyễn Tân Thịnh, 2012). Vì vậy cần
phải hiểu rõ vai trị của đấu giá QSDĐ:
Thứ nhất, đấu giá cơng khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện
trong bồi thường giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi
thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc
khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước
thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu

11


đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất

xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị
trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất
phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định).
Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp
đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường
hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn cịn trên
giấy đã vơ hình chung tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất và
nhà đầu tư. Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất khó dung
hịa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể. Có
dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho
người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành
việc giải phóng mặt bằng. Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho
một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so
bì dẫn tới khiếu kiện.
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường cơng
khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh
đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp
thẩm định giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định
giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông
qua đấu giá. Cịn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận
hơn. Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt
bằng giá thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát với
giá thị trường vốn đang là vấn đề bức xúc hiện nay.
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin – cho”
trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao
đất, cho th đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho”. Đây là cơ hội để tham
nhũng nảy sinh. Việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian,
địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng
đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó
có cơ hội cho việc dàn xếp.

Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền
và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho
phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để

12