Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2006 đến 2010 trên địa bàn huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



NGUYỄN THỊ TRANG



ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
GIAI ĐOẠN 2006 - 2010 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH SƠN
TỈNH PHÚ THỌ


Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03



LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP



Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS. Đặng Văn Minh






Thái Nguyên, Năm 2012

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành
phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và
hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm
đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp Công nghiệp
hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực
hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này
trong thực tế đó đạt được một số thành quả như làm thay đổi bộ mặt của một số địa
phương, nhưng trong quá trình thực hiện đó bộc lộ một số khó khăn tồn tại như
việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh
toán tiến hành không chặt chẽ
Để khắc phục những tồn tại đó, trong những năm gần đây Nhà nước đã có
cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án
hoặc đấu giá quyền SDĐ. Công tác đấu giá quyền SDĐ đó thực sự là một hướng
đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường
đó xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền SDĐ.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy
mạnh công tác đấu giá quyền SDĐ, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
công tác đấu giá quyền SDĐ giai đoạn 2006 - 2010 trên địa bàn huyện Thanh
Sơn, tỉnh Phú Thọ”.

2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Tìm hiểu công tác đấu giá quyền SDĐ ở một số dự án trên địa bàn huyện.
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền SDĐ ở một số dự án trên địa bàn
huyện.
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền SDĐ ở một số dự án trên địa bàn
huyện.
- Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền SDĐ góp phần
hoàn thiện trong công tác đấu giá quyền SDĐ ở địa phương.
3. Yêu cầu của đề tài
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và SDĐ của huyện
- Đánh giá thực trạng đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn huyện
- Kết quả đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn huyện.
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ
- Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền SDĐ
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


2
4.1. Ý nghĩa khoa học
Do có sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên đã có
nhiều người lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của Pháp luật để liên kết,
móc nối với một số cán bộ quan liêu, biến chất nhằm “moi đất” của Nhà nước
núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất của vấn đề này là đem đất của Nhà
nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời cá nhân trên cơ sở
chênh lệch giá.
Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa
phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội
lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn
lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính

công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDĐ, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực
hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất.
Để công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất là
cách thức tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý.
4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thanh Sơn là huyện Miền núi của tỉnh Phú Thọ, trong thời gian qua, công
tác đấu giá đất đã được triển khai rất mạnh, tuy nhiên vẫn theo nhiều phương
thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau.
Do vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua
các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý
giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất,
góp phần đem lại nguồn thu cho ngân sách của địa phương.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


3
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2
loại: bất động sản và động sản. bất động sản trước hết nó là một tài sản nhưng
khác với các tài sản khác là nó không thể di dời được.
Đây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất đai và công
trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp,
kinh doanh và thương mại.
Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, điều 174, khoản
1 có nêu: “Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền

với nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo Giáo trình Thị trường bất động sản, bất động sản bao gồm đất đai,
vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc,
cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản như hàng
rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió,
thang máy, phòng cháy, thông tin
Như vậy, ta có thể thấy bất động sản chủ yếu gồm đất đai và những tài sản
gắn liền với đất đai.
Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy
định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản. Một số
nước, nhất là các nước theo kinh tế thị trường quy định bất động sản (Đất đai)
hoặc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên
thị trường bất động sản. Một số nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy định bất
động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường bất
động sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ
được chuyển quyền SDĐ.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều được
tham gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là bất
động sản hàng hoá. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của Pháp luật về xây
dựng;
b) Quyền SDĐ được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của
pháp luật về đất đai;
c) Các loại bất động sản khác theo quy định của Pháp luật.
Đất đai là bất động sản theo Pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
không có quyền sở hữu riêng mà “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, do vậy đất đai
không phải là hàng hoá. Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản ở
Việt Nam là trao đổi giá trị quyền SDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn
liền với đất.
1.1.2. Thị trƣờng bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.
Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh
thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết
kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo
nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất
động sản.
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế. Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về bất động sản, mang tính
khu vực và biến động theo thời gian.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng
hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường
hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do Pháp luật của mỗi nước
quy định nên không đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia
hay quốc tế. Chức năng của thị trường bất động sản là đưa người mua và người
bán bất động sản đến với nhau; Xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch;
Phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu; phát triển bất động sản trên cơ
sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.1.3. Một số khái niệm khác
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá, giá
cao nhất thì được.
- Đấu giá bất động sản: Là việc bán, chuyển nhượng bất động sản công khai
để chọn người mua, nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục

đấu giá tài sản.
- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác
định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm
xác định.
- Định giá bất động sản: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất
động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


5
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- Sàn giao dịch bất động sản: Là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và
cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản.
1.2. Giá đất, định giá đất và thị trƣờng bất động sản trên Thế giới
1.2.1. Khái quát về giá đất trên Thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền SDĐ. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền
sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và
thời gian xác định.Theo Luật Đất đai năm 2003, giá đất là số tiền tính trên một đơn
vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền SDĐ.
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: Giá đất Nhà nước quy định và giá
đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành

của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (Thường là các giao dịch thành
công trên thực tế); Theo quy định, giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt
Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp,
được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang
tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong
điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng
hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng
hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị
ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp
khác do Bộ Tài chính quy định.
Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho
các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất do Nhà nước
quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường.
Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng
cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước
quy định thường ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng
thái động.
1.2.2 Khái quát về định giá đất và bất động sản
Trong hoạt động định giá có định giá bất động sản và định giá đất. Định
giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều
nước trên Thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển
quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Nhiều nước đã phát triển
thành bộ luật bất động sản.
Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định
giá đất và bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định
giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


6
nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và bất động
sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống nhau, cụ thể
là:
- Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong
những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước.
- Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã
được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết.
1.2.2.1. Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một
trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước
Thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc
đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các hình thức
thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và bất động sản khác phải nộp theo quy định của
pháp luật.
1.2.2.2. Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang
pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và
chi tiết
a) Về chế độ định giá bất động sản
Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các bất động sản khác
gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và bất động sản thuộc diện
phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp
hoặc chuyển mục đích sử dụng; việc định giá đất và bất động sản sản được tiến
hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi
nước, trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp
hoặc chuyển mục đích SDĐ hoặc bất động sản thì việc định giá đất và bất động
sản được tiến hành đột xuất theo yêu cầu.
b) Về nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản

Trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản tại mỗi nước có thể được
phân chia thành số bước nhiều ít khác nhau, nhưng nội dung và sản phẩm của
hoạt động định giá được quy định tại các nước là cơ bản tương tự nhau.
c) Về phương pháp định giá đất và bất động sản
Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền thống, đó là:
- Phương pháp so sánh: Là sử dụng giá bán của những bất động sản tương
tự đã được giao dịch trên thị trường (bất động sản so sánh) làm cơ sở để xác
định giá cho những bất động sản cần định giá.
- Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý thuyết
cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng
tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao.
- Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường đầu
tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai.
d) Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá
Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: Tổ chức định giá của Nhà nước
và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


7
mặt nhà nước của cơ quan định giá Nhà nước.
- Đối với cơ quan định giá của Nhà nước:
+ Chức năng: Xây dựng giá đất và bất động sản; Thực hiện quản lý nhà
nước về công tác định giá đất và bất động sản trên phạm vi cả nước;
+ Cơ chế ban hành giá đất và bất động sản được định giá theo chu kỳ hoặc
định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi
nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Uỷ ban định giá trung ương phê
duyệt (Một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của
Chính phủ và đại diện của Hiệp hội định giá Trung ương – do các tổ chức định
giá tư nhân thành lập – tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc bất động sản

có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có
sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải
đưa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ quyết định cuối cùng và có hiệu
lực pháp luật.
- Đối với cơ quan định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong
cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực
sở hữu tư nhân về đất đai và bất động sản như: Thế chấp, chuyển nhượng, thuê,
nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải
quyết các tranh chấp về giá trị đất và bất động sản của các bên có liên quan. Tổ
chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu
hạn [1].
1.2.3. Đấu giá đất của một số nƣớc trên Thế giới
a) Đấu giá đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường bất
động sản thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ
thuộc quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho
Nhà nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể,
quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền
SDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế
và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo
với Chính Phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của Chính
Phủ. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều
kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà
đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của Chính Phủ, trình báo cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp
huyện, thành thị thực hiện.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu
thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương
mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện

phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì
mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thương lượng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


8
song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ
tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây
dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính Phủ quy định cụ thể việc nộp tiền
SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa
thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá bất
động sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về bất động sản
chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường bất
động sản ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của
Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản
lý đất đai Quốc gia.
b) Đấu giá đất ở Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với
các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà
án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường bất
động sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh
bất động sản cũng như các con nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất
động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa
phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán
tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ.
c) Đấu giá đất ở Australia
Đất đai Australia có hai dạng: Sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được
quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử

hữu đất và người thuê nhà đất. Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền
thuê theo từng loại nhà đất bất động sản và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi
của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất. Các công tác này do
Văn phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện.
d) Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN
- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me
mới có quyền sở hữu đất đai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu đối với bất động sản trên toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy
hoạch đô thị và Xây dựng.
- Inđônêxia: Khái niệm bất động sản đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì
gắn với đất. Khung pháp lí đối với bất động sản là hệ thống Luật Đất đai số 5
ban hành năm 1960 được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL).
- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch bất động sản là can
thiệp qua chính sách thuế bất động sản trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng
hoặc có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay
tiền mua bất động sản qua các ngân hàng.
- Philippin: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán bất động sản là các
nhân tố cấu thành thị trường bất động sản; Phân loại bất động sản; Các hợp đồng
mua bán bất động sản; Các hoạt động kinh doanh bất động sản.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


9
luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản
lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công
tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới
đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống
nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường
bất động sản.

1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trƣờng bất động sản Việt Nam
1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nƣớc ta
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường bất động sản nói chung trong đó có vấn đề giá đất. Có thể
chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta
thành 4 giai đoạn sau đây:
a) Giai đoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai
đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia là
kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết
quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất
cả các bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiên, giá đất
đã được hình thành trong giai đoạn này.
b) Giai đoạn từ năm 1946 đến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đó khẳng định có 3 hình
thức sở hữu đất đai: sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu Nhà
nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm
cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế
theo quá trình “Công hữu hoá đất đai”. thị trường đất đai hầu như không được
pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất
nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở
hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê). Giá đất
hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
c) Giai đoạn từ năm 1980 đến trước 1993
Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến pháp, tại
điều 5 và điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đó quy định: Nghiêm cấm việc mua,
bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng
nhà có quyền được SDĐ ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định

pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà
chỉ có thị trường bất động sản là nhà để ở(mặc dù trên thực tế thị trường ngầm
về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất
động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công
trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không
được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


10
d) Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát
triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan
hệ đất đai đó được chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà
nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu tiền khi giao
đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất
khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật
ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai năm 1993).
e) Giai đoạn từ 2003 đến nay
Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam
hội nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặc
biệt là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản
luật khác có liên quan đã thực sự “cởi trói” và tạo điều kiện hình thành “giá đất”.
Công tác định giá đất ngày càng phát triển. Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu tư
vào lĩnh vực này với các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thoả mãn lượng lớn
nhu cầu đang còn bỏ ngỏ cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường
bất động sản.
1.3.2. Đánh giá nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam

1.3.2.1. Thực trạng giá đất và biến động của thị trường bất động sản trên
địa bàn cả nước
Ngày nay, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang bắt đầu phát triển
một cách đồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa. Những cơ hội phát triển
kinh doanh bất động sản hiện tại và trong tương lai là rất lớn.
Thị trường bất động sản nước ta tuy mới hình thành, nhưng đã có bước
phát triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất
kinh doanh đã được đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác, … Thị trường bất
động sản đã thu hút được đáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp
phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, thúc
đẩy nhiều ngành kinh tế, dịch vụ phát triển, đóng góp một tỷ trọng đáng kể cho
tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội trong những năm vừa qua.
Đánh giá về thị trường bất động sản, tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường
bất động sản Việt Nam và triển vọng 2010”, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng
Bộ Xây dựng đã đưa ra 4 đặc điểm nổi bật, đó là sự phục hồi nhanh của thị
trường bất động sản, những cơ chế, chính sách của nhà nước đã tác động không
nhỏ tới thị trường, nhà đầu tư chuyển hướng sang phân khúc nhà giá trung bình
và diện tích nhỏ và tính minh bạch hiệu quả của thị trường bất động sản thông
qua các sàn.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường phục hồi sớm và
góp phần quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn định
kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội hiện nay.
Như vậy, có thể thấy thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


11
SDĐ đó khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và
phát triển thị trường bất động sản ở nước ta.
1.3.2.2. Các nhu cầu về đất đai

Từ đầu năm 1990 đến nay, công tác quản lý và SDĐ đai ở nước ta đã có
nhiều chuyển biến tích cực, các loại đất được khai thác sử dụng triệt để, tiết
kiệm. Theo số liệu thống kê của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên Môi
trường), trên toàn bộ tổng diện tích đất tự nhiên là 32.924.100 ha, diện tích các
loại đất của năm 2000 tăng so với thời kỳ năm 1990 - 1995 như sau (không tính
đất chưa sử dụng, sông suối, núi đá):
Bảng 1: So sánh diện tích các loại đất của Việt Nam giai đoạn 1990-2010
Đơn vị tính: 1000 ha

Loại đất
Diện tích
năm 1990
Diện tích
năm 2000
Diện tích
năm 2010
So sánh năm
2010 và 2000
1. Đất Nông nghiệp
6.993,2
9.345,4
9.531,8
+186,4
2. Đất Lâm nghiệp
9.395,2
11.575,4
12.402,2
+826,8
3. Đất Chuyên dùng
972,2

1.532,8
1.669,6
+136,8
4. Đất ở Đô thị

72,2
81,0
+8,8
5. Đất ở Nông thôn
817,8
371,0
379,3
+8,3
Bảng thống kê trên cho thấy kết quả của việc khai thác sử dụng các loại đất
đã có hiệu quả ở nước ta trong những năm gần đây, diện tích các loại đất nông,
lâm nghiệp ngày càng tăng, đất khu dân cư nông thôn giảm dần (do từ năm 2000
việc thống kê chuyển diện tích đất vườn liền kề vào đất nông nghiệp, từ năm 2000
diện tích đất ở nông thôn đã có xu hướng tăng lên), đất ở đô thị có xu hướng gia
tăng do quá trình đô thị hoá. Trên cơ sở quỹ đất hiện có, các nhu cầu về đất đai
được đáp ứng đầy đủ cho các mục đích sử dụng, góp phần phục vụ quá trình hiện
đại hoá nông nghiệp nông thôn, phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp
hoá, hiện đại hoá. Phục vụ cho các mục tiêu trên, từ 1990 đến nay, cả nước đã
thực hiện việc giao đất đối với các loại đất như sau:
- Đất nông nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng với 11,49 triệu giấy chứng nhận quyền SDĐ.
- Chuyển đổi 560.000 ha đất nông, lâm nghiệp phục vụ phát triển cơ sở hạ
tầng, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất và mở rộng đô thị
1.3.2.3 Các nhu cầu về nhà ở
Trong thời kỳ này, hoạt động thị trường nhà ở được pháp luật thừa nhận
trên cơ sở Pháp lệnh về nhà ở năm 1991, tạo ra cơ chế, chính sách và những cơ

hội cho các chủ thể SDĐ có cơ sở pháp lý để đầu tư và SDĐ đai có hiệu quả,
phát huy được tiềm năng SDĐ, cùng với sự nhạy cảm của thị trường quyền
SDĐ, thị trường nhà ở phát triển đột biến và sôi động nhất là khu vực đô thị. Từ
năm 1995 đến năm 2000, đất xây dựng công trình do Nhà nước giao tăng 68.637
ha, đất ở đô thị tăng 16.827 ha, đất ở nông thôn tăng 27.726 ha. Theo số liệu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


12
thống kê, đến cuối năm 2000, quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước của các tỉnh,
thành phố trực thuộc TW là 25.553.392 m
2
/tổng số 425.874 căn hộ, Nhà nước
bán, thanh lý nhà ở cho người đang thuê nhà ở và cấp giấy chứng nhận quyền
SDĐ của 28 tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 3.281.260 m
2
chiếm 12,8% tổng
quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Theo chính sách nhà ở của nước ta, ngoài việc chuyển nhượng trao tay về
nhà ở và quyền SDĐ mà Nhà nước chưa kiểm soát được (khoảng 60.000 trường
hợp) thì thị trường nhà ở hiện nay đang là nhu cầu bức xúc trong đời sống xã
hội, hoạt động bán nhà kèm theo chuyển nhượng quyền SDĐ của các hộ gia
đình, cá nhân, xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển nhượng quyền SDĐ của
các tổ chức kinh tế đang trở nên rất sôi động, giá cả có biến động lớn từ 1 - 7
triệu đ/m
2
(năm 2000) tăng lên 3 - 15 triệu đ/m
2
(năm 2001). Tính đến giữa năm
1999, cả nước có 701,4 triệu m

2
nhà ở, trong đó nhà ở đô thị là 144,5 triệu m
2
,
nhà ở nông thôn là 556,9 triệu m
2
.
Theo số liệu thống kê đến năm 2000, cả nước có 16,7 triệu hộ trong đó ở
đô thị có 4,0 triệu hộ, nông thôn 12,7 triệu hộ và tăng nhanh ở khu vực đô thị, vấn
đề nhà ở trong năm 2003 đã và đang được cải thiện tích cực, góp phần phát triển
kinh tế và lành mạnh hoá đời sống xã hội đối với mọi tầng lớp dân cư.
1.3.2.4 Các nhu cầu hoạt động khác về đất đai
- Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng
- Góp vốn liên doanh bằng nhà - đất với các tổ chức, cá nhân trong nước
và tổ chức cá nhân nước ngoài để sản xuất kinh doanh, đến nay, theo số liệu
thống kê của 55 tỉnh, thành phố trực thuộc TW, phía Việt Nam đã sử dụng giá trị
quyền SDĐ của 6.278 ha để góp vốn liên doanh với bên nước ngoài với tổng giá
trị gần lên tới 3,0 tỷ USD tương đương khoảng 45.000 tỷ đồng Việt Nam.
Như vậy, thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền SDĐ đã khẳng
định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát triển thị trường
bất động sản ở nước ta.
1.3.3. Thực trạng và những thành tựu của thị trƣờng bất động sản Việt
Nam
Từ khi Việt Nam bắt đầu đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) đến nay, thị trường bất động sản đã trải qua
3 chu kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (đóng băng). Đó là những giai đoạn
1993-1999 (tăng trưởng giai đoạn 1993-1996, suy giảm trong giai đoạn 1996-
1999); 2000-2006 (tăng trưởng trong giai đoạn 2000-2003 và suy giảm trong
giai đoạn 2004-2006) và 2007 - nay (tăng trưởng trong giai đoạn 2007-2008 và
suy giảm từ đầu 2008 đến nay). Hiện tại, thị trường đang diễn biến rất khó dự

báo. Trong những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những
thành tựu nhất định:
Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt động ngày càng sôi động. Thị
trường bất động sản nói chung là một phạm trù rộng, bao gồm các phân khúc về
thị trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu đô thị cũ và mới); phân khúc thị
trường đất phát triển công nghiệp (trong các khu công nghiệp, khu chế suất, các
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


13
khu kinh tế…); phân khúc thị trường sản phẩm bất động sản thương mại, du lịch
(các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các căn hộ, biệt
thự tại các sân golf…); phân khúc nhà cho các đối tượng xã hội (lao động khu
công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học, nhà cho các đối
tượng xã hội…).
Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường bất động sản rất đa dạng, có thể nói là tất cả
các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị trường
này.
Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm bất động sản đã được đưa vào vận
hành, đi vào cuộc sống, đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa
quy hoạch đô thị, cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống của người
dân đô thị. Đồng thời, nó cũng đáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về chỗ
ở cho người dân đô thị. Điều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát triển
vượt bậc về quy mô đô thị tại Việt Nam.
Thứ tƣ, thị trường bất động sản phát triển đã thu hút một lượng lớn vốn của
nền kinh tế.
Thứ năm, thị trường bất động sản có quan hệ rõ nét đối với các thị trường
khác trong nền kinh tế. Đó là các thị trường khoa học công nghệ, đặc biệt là công
nghệ thông tin; thị trường tài chính - tiền tệ nói chung, đặc biệt là thị trường chứng
khoán; thị trường lao động

Thứ sáu, trong quá trình phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam dựa
trên một chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền
SDĐ.
Thứ bảy, thị trường bất động sản Việt Nam là một bộ phận của nền kinh
tế đang chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn
thiện.
Thứ tám, thị trường bất động sản Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc độ
công nghiệp hóa, đô thị hóa cao của nền kinh tế. Đặc điểm này tạo ra sức ép về
việc chuyển đổi đất nông nghiệp (đặc biệt là đất lúa) sang đất công nghiệp và đô
thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển
bền vững.
Thứ chín, thị trường bất động sản Việt Nam được thuận lợi và chịu rủi ro
của nền kinh tế đang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.
1.3.4. Đánh giá nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam
Ngày nay, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang bắt đầu phát triển
một cách đồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa. Những cơ hội phát triển
kinh doanh bất động sản hiện tại và trong tương lai là rất lớn.
Thị trường bất động sản nước ta tuy mới hình thành, nhưng đã có bước
phát triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất
kinh doanh đã được đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác… Thị trường bất
động sản đã thu hút được đáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp
phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, thúc
đẩy nhiều ngành kinh tế, dịch vụ phát triển, đóng góp một tỷ trọng đáng kể cho
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


14
tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội trong những năm vừa qua.
Đánh giá về thị trường bất động sản, tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường
bất động sản Việt Nam và triển vọng 2010”, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng

Bộ Xây dựng đã đưa ra 4 đặc điểm nổi bật, đó là sự phục hồi nhanh của thị
trường bất động sản, những cơ chế, chính sách của nhà nước đã tác động không
nhỏ tới thị trường, nhà đầu tư chuyển hướng sang phân khúc nhà giá trung bình
và diện tích nhỏ và tính minh bạch hiệu quả của thị trường bất động sản thông
qua các sàn.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường phục hồi sớm và
góp phần quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn định
kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội hiện nay.
Như vậy, có thể thấy thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền
SDĐ khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và
phát triển thị trường bất động sản ở nước ta.
1.4. Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam
1.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền SDĐ
Hội nghị Trung ương 7, khóa IX năm 2003 đã khẳng định quan điểm coi
đất đai là hàng hoá, trong đó xác định quyền SDĐ được coi là một loại hàng hóa
đặc biệt. Để cụ thể hóa điều đó, ngày 19/5/2004, Chính phủ đã ban hành Nghị
quyết của 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp phát triển và lành mạnh hóa thị
trường bất động sản. Từ đó đến nay, luật pháp, chính sách, các thành tố và cấp độ
phát triển của thị trường bất động sản đã từng bước được xây dựng, hoàn thiện.
Trong các quan điểm này, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được
khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất
là quyền của người SDĐ được Đảng và Nhà nước mở rộng trong điều kiện cụ thể,
hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể. Các văn bản tiếp theo đều cụ thể hóa
quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước,
bảo đảm quyền và lợi ích của người SDĐ, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường
bất động sản hoạt động trong đó có thị trường quyền SDĐ, nhà cửa gắn liền
quyền SDĐ.
Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền SDĐ, từ
khi có Luật Đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên
quan đó ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thể đến thị

trường đất đai như sau:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về
hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền SDĐ;
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


15
đấu giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho
Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban
hành quy chế bán đấu giá tài sản.
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá.
- Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính
phủ về đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất.
- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về
việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3).
- Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện việc xác định giá thị trường trong giao dịch kinh doanh giữa các
bên có quan hệ liên kết.
- Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ, về bán đấu
giá tài sản
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền SDĐ.

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp quy
định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP.
- Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05/01/2012 của Bộ Tài Chính
hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá (thay
thế Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006).
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ Tài Chính về
việc hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu
giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất.
Theo các quy định này giá đất để thu tiền SDĐ trong các trường hợp đấu
giá quyền SDĐ là giá trúng đấu giá. Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả
cho thửa đất khi tham gia đấu giá.
1.4.2. Quá trình hình thành chủ trƣơng đấu giá ở Việt Nam
a) Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy định của Luật Đất đai 1988, Nhà nước
nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền SDĐ trên thị trường.
Đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp,
tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Do vậy, trong giai đoạn này, giá đất
không được đề cập đến, làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng
tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vụ chủ, sử dụng lãng
phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, không kiểm soát được.
Luật Đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người SDĐ
được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị
quyền SDĐ đó tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát
triển thị trường bất động sản chính thức ở nước ta. Điều đó đã tạo bước chuyển
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


16

biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDĐ
mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người SDĐ với nhau, bước đầu hình thành
việc đấu giá quyền SDĐ.
Chính sách SDĐ phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối
đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách
từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp
công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu
tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người SDĐ với nhau, giữa người trực
tiếp lao động sản xuất với người SDĐ vào mục đích kinh doanh. Nguồn tài
nguyên đất đai được xác định từ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách
nhiệm từ phía người SDĐ, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả
hơn. Thực tế SDĐ tại các địa phương đó chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của
chính sách SDĐ có thu tiền sử dụng.
Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh,
thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động
nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa phương.
Với chủ trương này, trong khoảng hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện các dự
án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đó được nhân rộng trên phạm
vi cả nước. Đây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự
nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá, mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn.
Song cùng với những biến động về giá cả đất đai trên thị trường bất động
sản, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước
quy định, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đó bộc
lộ những hạn chế, nhược điểm nhất định, ví dụ như bảng giá đất đã được Nhà
nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá đất do Nhà nước đặt
ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các đô thị, các khu công nghiệp, du lịch,
dịch vụ. Chính sự chênh lệch về giá đất do Nhà nước quy định với giá đất
chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch đất đai
làm phát sinh ra những khoản địa tô mà Nhà nước không kiểm soát được dẫn

đến thất thoát một nguồn thu lớn.
b) Chủ trương đấu giá đất được hình thành
Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị
kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát triển của nền
kinh tế - xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường bất động sản, cơ
chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhất định.
Cơ chế đấu giá quyền SDĐ tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được
áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục
những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Để cụ thể
hóa điều đó, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số
22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án
sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


17
xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn.
Từ đó đến nay, công tác đấu giá quyền SDĐ được coi là một giải pháp
hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và SDĐ trong giai đoạn
hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở
hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất.
c) Quy định về đấu giá đất theo Luật Đất đai 2003
Ngày 01/7/2004, Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực. Trong Luật Đất đai
năm 2003, tại chương II, mục 6 có quy định tài chính về đất đai và giá cả, mục 7
quy định về quyền SDĐ trong thị trường bất động sản đã nêu rõ:
- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng quyền SDĐ thực tế thì phải điều chỉnh cho phù hợp.

- Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được
công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 có quy định cho phép doanh
nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi
trong giao dịch quyền SDĐ; Bổ sung quy định về đấu giá quyền SDĐ và đấu
thầu dự án trong đó có quyền SDĐ; Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản
lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường bất
động sản
Để cụ thể hóa Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ra đời
và tại chương VI, từ điều 59 đến điều 67 có quy định về quyền SDĐ trong thị
trường bất động sản.
Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất được
quy định do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý, SDĐ, dịch
vụ bán đấu giá bất động sản thành lập.
Cho tới nay công tác đấu giá quyền SDĐ đã được thực hiện rộng khắp
trên địa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao đất bằng đấu giá đất vẫn còn
mới và chưa được hướng dẫn cụ thể nhưng các địa phương đã tiến hành thực
hiện khá tốt và đem lại những hiệu quả nhất định cho địa phương.
1.4.3. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDĐ
a) Định giá đất
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh
tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường
chuyển nhượng quyền SDĐ theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả
năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác
định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó.
Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí địa lý, sự đầu
tư cơ sở hạ tầng, kinh tế, pháp lý, đất đai còn chịu sự chi phối và tác động bởi
các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


18
trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà
nước cho tổ chức, hộ gia đình, các nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác
định. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ. Vì
vậy, định giá đất được hiểu là "sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đó được xác định, tại một thời điểm xác định".
b) Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền SDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả
năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh
đất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất:
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất,
ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị
trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở
khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí
ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng
vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí
tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác
định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống

đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc
hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn sẽ làm tăng giá trị của đất và
tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều
kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu
vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí
nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu
vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó do đất đai là một tài sản không giống
như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí,
có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng
cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa
là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


19
c) Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền SDĐ ở nước ta
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá
quyền SDĐ, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường:
Phương pháp dữ liệu thị trường (phương pháp so sánh) những vụ mua bán
có thể so sánh được trên thị trường. Đây là phương pháp định giá trong đó người
định giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng qui
trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá.
- Phương pháp giá thành:

Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thế hoặc phương
pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí.
Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế
hoặc cải tạo của những công trình đó trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của
bất động sản cần định giá.
- Phương pháp thu nhập:
Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp
đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá trị thị trường
của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng
sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính
trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không
có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp
thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết
quả của phương pháp thích hợp nhất.
Tuy nhiên trên thực tế, việc xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó
không chỉ tác động đến việc thu tiền SDĐ, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất, tính thuế SDĐ mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá
quyền SDĐ.
Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền SDĐ, Bộ Tài
chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở
hạ tầng (trước năm 2003), nên các địa phương thực hiện công tác xác định giá
sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác định
giá sàn đấu giá đều dựa trên cơ sở sau:
- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ qui định (Nghị định 87/NĐ-CP
và Nghị định 17/NĐ-CP), bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành đối với các khu
vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức đấu giá.
+ Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
+ Chi phí bồi thường thiệt hại.
+ Hệ số sinh lợi của khu đất.

- Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá quyền
SDĐ hoặc khu vực lân cận.
Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn để
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


20
tổ chức đấu giá đã đáp ứng được khá đầy đủ yêu cầu, được các địa phương bước
đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác định để
đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lô đất
giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn).
d) Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu
giá quyền SDĐ hiện nay ở nước ta
Thực chất của việc đấu giá là nhà nước giao quyền SDĐ hoặc cho thuê đất
với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với điều
kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch). Nhờ đó, các bên tham
gia có thể được SDĐ tại các vị trí thuận lợi, còn nhà nước sẽ thu được tiền SDĐ
(hoặc tiền thuê đất một lần) cao hơn so với khung giá theo quy định.
Tuy nhiên, tình hình thực thì giá đất do Nhà nước quy định trước những
yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn
đề bất hợp lý cần phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời
gian sớm nhất để khắc phục hạn chế, đồng thời định hướng xây dựng khung giá
đất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt động của thị trường bất động sản và kinh tế thị
trường ở nước ta trong những năm tới.
Điểm tồn tại, hạn chế về giá đất là: Giá đất do Nhà nước quy định và giá
đất thực tế - giá đất thị trường
Xuất phát từ mục đích của việc quy định giá đất, Điều 12 Luật Đất đai
2003 quy định "Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền
SDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất".

Từ quy định này cho thấy, giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải
quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất - người
SDĐ - người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này
trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền SDĐ, thế chấp giá trị quyền SDĐ
giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất ("giá đất trên thực
tế” hay “giá đất thị trường”).
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có
thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền
SDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu,
quy luật cạnh tranh;
Nhưng trên thực tế có hai loại giá đất là giá đất do nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Hai giá này đều có mặt trong các quan hệ đất đai (trực tiếp
hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người SDĐ và giữa người SDĐ với nhau. Do
đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần
phải có hình thức đấu giá quyền SDĐ.
Giá đất Nhà nước quy định vào 01 tháng 01 hàng năm trong khi đó giá thị
trường thường lại ở trạng thái động, mức độ chênh lệch cao và thấp này càng
nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực
trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý - hài hoà giữa lợi ích của nhà
nước và lợi ích của người SDĐ trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


21
quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường thiệt hại về
đất khi thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá đất do nhà nước quy
định (Là giá do UBND cấp tỉnh sở tại quy định theo khung giá đất tại Nghị định
87/CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực đô thị - nơi mà thị trường bất
động sản (trong đó có đất đai) diễn ra sôi động.

Cho tới nay việc thực hiện giá đất mới theo nghị định 188/2004/NĐ-CP
đã được các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá đất vẫn chưa được khắc
phục triệt để, giá đất vẫn mang nặng tính hành chính.
Như vậy, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường,
trong khi đó nhà nước chưa có quy định về giá đất đấu giá quyền SDĐ và khi
Nhà nước giao đất thu tiền SDĐ theo giá quy định sẽ dẫn đến nhà nước bị thất
thu, người được giao đất lại rất lợi, đã có không ít trường hợp sau khi nhận đất
được giao lại chuyển nhượng đất cho người khác theo giá thị trường, số lời này
rất lớn lên những người đó giàu nên nhanh chóng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


22
CHƢƠNG 2
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Công tác đấu giá quyền SDĐ, bao gồm các vấn đề về quy trình, cơ chế,
hình thức tổ chức thực hiện và hiệu quả của công tác đấu giá đất.
2.2. Phạm vi nghiên cứu
- Đề tài nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền SDĐ trên
địa bàn huyện Thanh Sơn từ năm 2006 đến hết năm 2010. Chúng tôi đi sâu đánh
giá 3 dự án đã tiến hành đấu giá quyền SDĐ tại huyện Thanh Sơn là:
+ Thị trấn Thanh Sơn.
+ Xã Thục Luyện.
+ Xã Yên Sơn.
2.3. Nội dung nghiên cứu
- Điều tra đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý
SDĐ của huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ;
- Tình hình đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn

2006 – 2010;
- Kết quả đấu giá tại 3 dự án điểm;
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ qua các mặt:
+ Hiệu quả về mặt kinh tế;
+ Hiệu quả về mặt xã hội;
+ Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước.
- Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền SDĐ.
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu
2.4.1. Phƣơng pháp kế thừa các tài liệu liên quan
Phương pháp này để tìm hiểu và thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài
liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến đề tài, trên cơ sở đó có cái nhìn rõ nét
về lĩnh vực nghiên cứu.
Các tài liệu bao gồm những văn bản pháp quy, các giáo trình, bài giảng,
các công trình nghiên cứu của các tác giả có liên quan.
2.4.2. Phƣơng pháp điều tra, thu thập dữ liệu
- Điều tra thu thập các số liệu sơ cấp, thủ công từ đó tổng hợp số liệu, khái
quát, đánh giá vấn đề.
- Điều tra thu thập các văn bản có liên quan đến công tác đấu giá đất, các
số liệu có liên quan đến công tác đấu giá đất. Tập hợp các tài liệu có liên quan
khác, phỏng vấn các chuyên gia.
- Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại địa bàn nghiên cứu kết hợp với
thu thập các tài liệu liên quan đến các dự án đấu giá.
- Phỏng vấn trực tiếp người tham gia đấu giá hoặc người SDĐ, phát phiếu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


23
điều tra để nắm bắt chính xác hơn tình hình SDĐ và nguyện vọng của người
dân.
- Các chỉ tiêu thu thập cần đảm bảo đánh giá được hiệu quả của công tác

đấu giá quyền SDĐ trên cả 3 mặt: Kinh tế, xã hội và công tác quản lý, SDĐ.
2.4.3. Phƣơng pháp thống kê, xử lý số liệu
Tổng hợp và phân tích số liệu, thuộc tính bằng phần mềm EXCEL.
2.4.4. Phƣơng pháp phân tích tổng hợp
Đây là phương pháp xem xét về mặt bản chất, trong đó bao gồm sự kết
hợp của các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô cũng
như sự xác định cân bằng tương đối trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá
quy trình, hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ.
3.3.5. Phƣơng pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực bất
động sản, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý SDĐ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


24
CHƢƠNG 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và SDĐ huyện
Thanh Sơn
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
a) Vị trí địa lý
Theo nghị định số 61/2007/NĐ-CP ngày 09/04/2007 của Chính Phủ về việc
điều chỉnh địa giới hành chính huyện Thanh Sơn để thành lập huyện Tân Sơn,
tỉnh Phú Thọ, huyện Thanh Sơn nằm ở phía Nam tỉnh Phú Thọ và có vị trí địa lý
như sau:
- Phía Bắc giáp các huyện Tam Nông và Yên Lập tỉnh Phú Thọ
- Phía Nam giáp tỉnh Hoà Bình
- Phía Tây giáp huyện Tân Sơn tỉnh Phú Thọ
- Phía Đông giáp huyện Thanh Thuỷ tỉnh Phú Thọ và tỉnh Hoà Bình
Huyện Thanh Sơn có đường Quốc lộ 32A từ Hà Nội đi Sơn La, Yên Bái.

Trên địa bàn huyện Thanh Sơn có 7 tuyến đường tỉnh 313, 313D, 316, 316C,
316D, 317 và 317B. Với tuyến quốc lộ và 7 tuyến đường tỉnh, huyện Thanh Sơn
ở vị trí khá thuận tiện về giao thông. Nơi đây là đầu mối giao thông quan trọng,
nơi chuyển tiếp giữa đồng bằng với trung du và miền núi. Từ đây có thể mở
rộng giao thương với các huyện lân cận như Tam Nông, Thanh Thuỷ, Yên Lập,
Tân Sơn; giao lưu với các tỉnh khác như Hoà Bình, Yên Bái và Hà Nội. Với vị
trí địa lý đó, huyện Thanh Sơn thực sự là đầu mối giao lưu quan trọng, cửa ngõ
chuyển tiếp của khu vực trung du và miền núi tạo những tiềm năng cho phát
triển thị trường, giao lưu hàng hoá giữa các khu vực
b) Địa hình, địa mạo
Huyện Thanh Sơn là đoạn cuối của dãy Hoàng Liên Sơn với nhiều dãy
núi nằm nhô trong hệ phức hợp vùng núi thấp có độ cao trung bình từ 500 đến
700m. Đây là vùng thượng lưu của sông Bứa địa hình nghiêng dần về vùng
trũng phía Đông (Địch Quả, Sơn Hùng) rồi đổ ra Sông Hồng ở địa phận huyện
Tam Nông. Theo địa hình, có thể chia huyện Thanh Sơn thành 3 tiểu vùng:
- Tiểu vùng miền núi: Bao gồm các xã Thượng Cửu, Đông Cửu, Khả
Cửu với những ngọn núi cao từ 500 - 700m và có độ dốc ≥ 25
0
.
- Tiểu vùng đồi núi cao xen lẫn đồi núi thấp: Tập trung ở các xã phía Bắc
và Trung của huyện như Văn Miếu, Võ Miếu và Thục Luyện với độ dốc trung
bình từ 5 - 25
0
. Tiểu vùng này có những thung lũng hẹp, ít dốc xen lẫn, cũng có
những ngọn đồi cao phù hợp với cây công nghiệp và lúa nương.
- Tiểu vùng đồng bằng: Xen lẫn đồi thấp tập trung chủ yếu ở những xã
phía Đông và Đông Nam giáp với Thanh Thuỷ và Hoà Bình. Tiểu vùng này có
độ dốc dưới 5
0
.

Như vậy về cơ bản huyện Thanh Sơn là huyện miền núi với địa hình đặc
trưng là núi đồi có sườn dốc, bị phân cắt bởi nhiều thung lũng hẹp và trung bình.
Địa hình đó cũng tạo cho huyện Thanh Sơn có cơ cấu kinh tế nông, lâm đa dạng,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên