Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện lục nam tỉnh bắc giang giai đoạn 2011 2015 luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHẠM LỆ QUYÊN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LỤC NAM,
TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN 2011- 2015

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong
luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Phạm Lệ Quyên

i

năm 2016


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt q trình làm luận văn tơi đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ rất tận
tình của PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà - Giảng viên Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Nhân
dịp này cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới PGS.TS. Hồ Thị
Lam Trà trong suốt thời gian thực hiện đề tài
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cơ giáo Khoa
Quản lý đất đai, Ban quản lý đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tơi thực hiện và hồn thành đề tài.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Lục Nam, tập thể Trung tâm
phát triển quỹ đất & Cụm cơng nghiệp, Phịng Thống kê, cấp ủy, chính quyền và bà con
nhân dân các xã, thị trấn trong huyện Lục Nam đã giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện
đề tài trên địa bàn.
Tơi xin cảm ơn đến gia đình, người thân, các cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã
động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tơi trong qua trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Phạm Lệ Quyên

ii

năm 2016


MỤC LỤC

Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ................................................................................................ vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn
Thesis abstract
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

1.4.1.

Những đóng góp mới .......................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ................................................................................................ 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ....................................................... 4

2.1.1.

Khái niệm về giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất ........................................... 4

2.1.2.

Quyền sử dụng đất .............................................................................................. 5

2.1.3.

Thị trường quyền sử dụng đất............................................................................. 6

2.1.4.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................ 8

2.2.

Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới.......................................................... 11

2.2.1.

Đấu giá đất ở Trung Quốc ................................................................................ 11

2.2.2.

Đấu giá đất ở Nhật Bản .................................................................................... 13

2.2.3.

Đấu giá đất ở Thái Lan ..................................................................................... 14

2.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................. 15

iii


2.3.1.

Các quy định về đấu giá ................................................................................... 15

2.3.2.

Vai trò của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................................... 25

2.3.3.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................ 26

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 31
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 31

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 31

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 31

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 32

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 32

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 32

3.5.3.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .................................................. 32

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu dựa trên phần mềm
Excel ................................................................................................................. 33

3.5.5.

Phương pháp phân tích, so sánh ....................................................................... 33

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 34

4.1.

Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu............................................................ 34

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 34

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội huyện Lục Nam ..................................... 36

4.1.3.

Tình hình quản lý đất đai .................................................................................. 41

4.14.

Hiện trạng sử dụng đất ...................................................................................... 45

4.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Nam .................. 46

4.2.1.

Các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện ........ 46

4.2.2.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................. 47

4.2.3.

Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất .............................. 53

4.2.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Nam giai đoạn
2011-2015 ......................................................................................................... 59

4.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 4 dự án nghiên cứu trên địa bàn
huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang ...................................................................... 71

4.3.1.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư khu Bãi Ổi, thôn Văn
Giang, xã Huyền Sơn, huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang - Năm 2013.............. 71

iv


4.3.2.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư khu giáp trường học thôn
Dẫm Chùa xã Bắc Lũng, huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang - Năm 2014 ......... 73

4.3.3.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư khu Hố Gồm, thôn Xuân
Phú, xã Bắc Lũng, huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang - Năm 2014 ................... 75

4.3.4.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư thôn Bảo Lộc 2, xã Bảo
Sơn, huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang- Năm 2015 ........................................... 76

4.4.

Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Lục Nam, tỉnh
Bắc Giang giai đoạn 2011-2015 ....................................................................... 79

4.4.1.

Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ........................... 79

4.4.2.

Đánh giá của người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ở của 4 dự án nghiên cứu ............................................................................ 81

4.5.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang ................................... 84

4.5.1.

Một số tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng .......................................... 84

4.5.2.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ..................................................................................................................... 85

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 87
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 87

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 88

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 89

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐGQSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

MN

Mầm non

NTM

Nông thôn mới

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KDC

Khu dân cư

KTTT

Kinh tế thị trường

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SD

Sử dụng

SDĐ

Sử dụng đất

SHTD

Sở hữu toàn dân

THPL

Thực hiện pháp luật

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

UBND

Uỷ ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trong 03 năm thực hiện Nghị định
17/2010/NĐ-CP tỉnh Bắc Giang .................................................................. 30
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Lục Nam năm 2015 ............................... 46
Bảng 4.2. Kết quả 5 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Lục Nam từ năm 2011 đến năm 2015 .......................................................... 61
Bảng 4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Nam
năm 2011 ...................................................................................................... 62
Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Nam
năm 2012 ...................................................................................................... 63
Bảng 4.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Nam
năm 2013 ...................................................................................................... 66
Bảng 4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Nam
năm 2014 ...................................................................................................... 68
Bảng 4.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Nam
năm 2015 ...................................................................................................... 70
Bảng 4.8. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu Bãi Ơỉ, thơn Văn
Giang, xã Huyền Sơn ................................................................................... 72
Bảng 4.9. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư khu giáp
trường học thôn Dẫm Chùa, xã Bắc Lũng ................................................... 74
Bảng 4.10. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở khu Hố Gồm, thôn Xuân
Phú, xã Bắc Lũng ......................................................................................... 76

Bảng 4.11. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư thôn Bảo Lộc
2, xã Bảo Sơn, huyện Lục Nam ................................................................... 78
Bảng 4.12. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc
thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án ........................ 80
Bảng 4.13. Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .................................... 80
Bảng 4.14. Về mục đích sử dụng đất của người trúng đấu giá ...................................... 81
Bảng 4.15. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất ..... 82
Bảng 4.16. Đánh giá về giá khởi điểm ........................................................................... 82
Bảng 4.17. Đánh giá về thực hiện quy chế và mức chênh lệch giá đấu giá ................... 83
Bảng 4.18. Đánh giá sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất ...................................... 84

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Lục Nam trong tỉnh Bắc Giang ............................... 34
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế huyện Lục Nam năm 2015 ..................................................... 37
Hình 4.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh Bắc Giang .............................. 54
Hình 4.4. Khu dân cư khu Bãi Ổi, thôn Văn Giang, xã Huyền Sơn ............................... 73
Hình 4.5. Khu dân cư khu giáp trường học, thơn Dẫm Chùa, xã Bắc Lũng ................... 75
Hình 4.6. Khu dân cư thôn Bảo Lộc 2, xã Bảo Sơn ....................................................... 79

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Phạm Lệ Quyên
Tên đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Lục Nam, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011-2015
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất dựa trên một số
khu quy hoạch khu dân cư trên địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp được thu
thập tại các phịng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan đến cơng tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ
của huyện được tiến hành ở 4 dự án lựa chọn, trong đó 3 dự án là đấu giá thành
công, 1 dự án là đấu giá không thành.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 30 cán bộ và 57 hộ gia đình và cá
nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất của 4 dự án lựa chọn nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu: thống kê,
phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở, sắp xếp xử lý số
liệu đã thu thập theo thời gian từ 2011 - 2015 bằng phần mềm Excel.
Kết quả chính và kết luận
- Kết quả chính
+ Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất của huyện Lục Nam.
+ Công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Lục Nam giai đoạn 2011-2015.
+ Kết quả đấu giá của 4 dự án lựa chọn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
tại huyện Lục Nam.

ix


+ Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Lục Nam thông qua
điều tra 30 cán bộ và 57 hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá. Đánh giá về hiệu quả của
của công tác đấu giá quyền sử dụng đất đem lại
+ Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Lục Nam
- Kết luận
1. Huyện Lục Nam là một huyện miền núi của tỉnh Bắc Giang, có nhiều tiềm
năng để xây dựng phát triển kinh tế đa dạng, phong phú trên cơ sở tiếp tục ổn định sản
xuất nông nghiệp. Công tác quản lý đất đai luôn được Nhà nước, cơ quan, ban ngành
trên địa bàn huyện quan tâm và chú trọng, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng
đất vì đây là nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước và huyện.
2. Đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Lục Nam chủ yếu giải quyết được đất ở
cho người dân. Giai đoạn 2011-2015 số diện tích trúng đấu giá của huyện là 106.144, 1
m2 đấu giá ở 23 xã, thị trấn thu được số tiền là 289,253 tỷ đồng cho ngân sách Nhà nước
và địa phương.
3. Kết quả đấu giá của 4 dự án cho thấy
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện khá ổn định và việc xác
định giá khởi điểm sát với giá thị trường và vị trí của khu đất đưa ra đấu giá ảnh hưởng
tới kết quả đấu giá.
4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Lục Nam được cán bộ và người
tham gia đấu giá đánh giá: công tác đấu giá được thực hiện theo quy trình đấu giá như
trong văn bản hướng, các yếu tố vị trí, diện tích số lượng người tham gia đấu giá có ảnh
hưởng đến giá đất (chiếm 100%); có 27cán bộ (chiếm 90 %) cho rằng giá khởi điểm có
phù hợp với giá đất ngoài thị trường. Khi được hỏi người dân thì đa số người dân cho
rằng: cơng tác đấu giá được tổ chức cơng khai minh bạch, có 73,68 % đánh giá giá khởi
điểm như vậy là vừa phải.
5. Trong thời gian tới, huyện cần nghiên cứu xác định vị trí, nhu cầu sử dụng đất

các khu đấu giá phù hợp và tuyên truyền tốt các khu vực chuẩn bị đưa ra đấu giá, để
công tác đấu giá QSDĐ của huyện đạt kết quả cao hơn nữa.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Pham Le Quyen
Thesis title: Assessment on the auction of land use right at District, Luc Nam
Province in the period of 2011 – 2015
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
Research Objectives:
- Assessment on reality of the auction of land use right at Giao Thuy District,
Nam Dinh Province in the period of 2011 – 2015
- Solutions for a better process, mechanism resulting in more effective auction of
land use right.
Materials and Methods:
The following methods are adopted for the thesis:
- The secondary method of figure survey, collection: The secondary figures
are collected at professional divisions relating to the auction of land use right at Luc
Nam District, Bac Giang Province.
- Method of choosing research area:
- The primary method of figure collection: Investigation of 30 officials and
57 families, individuals winning the auction of land use right from 2011 to 2015.
- The methods of analysis, statistics, synthesis, comparison and processing of
data: statistics, analysis of factors affecting the price of land use right auction in, sort

processing data collected over time from 2011 - 2015 by the Excel software.
Main findings and conclusions:
- Main findings
+ Overview on the social-economics, natural condition; land use and
management situation of Luc Nam District.
+ The land use right auction of Luc Nam district in 2011-2015
+ Auction Results of 4 projects selected in the work of land use right auction
in Luc Nam.
+ Rating on the work of the land use right auction in Luc Nam through the
investigation of 30 officers and 57 private households auction winner. Assessment
of the effectiveness of the work of the land use right auction brought.

xi


+ Some measures to improve work efficiency of land use right auction in Luc
Nam district.
- The conclusions
1. Luc Nam District is a mountainous district of Bac Giang Province, has great
potential to build a diversified economic development, rich on the basis of continued
stability of agricultural production. Land management has always been the State,
agencies and departments in the districts concerned and focused, especially the work of
land use right auction as this is the major source of income to the State budget and the
district .
2. Auction of land use rights of Luc Nam district is primarily residential
settlement for the people. In 2011-2015 the auction winner's area of the district is 106
144, 1 m2 auction in 23 communes and towns earned 289.253 billion the amount of the
State budget and local.
3. Auction Results of 4 projects shows
Working the land use right auction in the district is quite stable and the

determination of the starting price close to the market price and the location of the land
put up for auction affect the auction results.
4. The land use right auction was Luc Nam district officials who participated in
the auction and assessment: the work is done according to auction the auction process
as in documents, location factors, presence achievement number of people participate
in the auction that affect land prices (up 100%); can 27 can sets (90%) said that
starting price is right for the market price of land. When asked if people are the
majority of people said that the work of the auction is held transparent, with 73.68%
assess such starting price is just right. Business localities auction has brought certain
positive effects on economic, social efficiency - environment, effective for the
management and use of land.
5. In the future, the district should study to locate, demand for land auctions
areas suitable and good propaganda preparation areas put up for auction, auction of land
use rights to the work of the district reached higher results.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, xã hội, văn hóa, an ninh quốc phịng.... Dưới bất kỳ
thời đại nào, một chế độ xã hội nào đất đai luôn là một trong những vấn đề được
quan tâm của bộ máy Nhà nước. Nhà nước muốn tồn tại và phát triển được thì
phải quản lý chặt chẽ quỹ đất, sử dụng đất có hiệu quả.
Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế, thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ
và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm
đầu ra chở thành hàng hố, trong đó đất đai cũng khơng phải ngoại lệ. Song việc

mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác
nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước nên hình thành thị trường ngầm
đất đai mà giá cả đất đai dựa trên sự thoả thuật giữa người mua và người bán.
Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến
lợi nhuận thu được từ bn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất
cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng.
Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ
tầng” qua đó mà nhiều tỉnh, thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền
sử dụng đất thơng qua hai hình thức là đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng
đất nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT
địa phương, qua đó mà nhiều địa phương đã huy động được nguồn thu lớn cho
ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, đường, trạm,
từng bước góp phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. Chính
sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT đó mang lại hiệu quả kinh tế, xã
hội to lớn.
Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng bằng việc đấu giá
quyền sử dụng đất sẽ tạo được sự công bằng giữa người SDĐ với nhau, giữa
người trực tiếp lao động sản xuất với người SDĐ vào mục đích kinh doanh.
Nguồn tài nguyên đất đai được xác định từ giá trị sẽ giúp phần tác động tới ý
thức, trách nhiệm từ phía người SDĐ, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm

1


và hiệu quả hơn, không những vậy đấu giá quyền sử dụng đất cịn là cơng cụ
giúp Nhà nước điều giá đất đối với đất đai.
Huyện Lục Nam là huyện miền núi của tỉnh Bắc Giang, cách trung tâm
thành phố Bắc Giang khoảng 25 km và cách thủ đô Hà Nội 70 km về phía Đơng
Bắc. Trong những năm gần đây huyện đã có nhiều nỗ lực nhằm nâng cấp, hoàn
thiện cơ sở hạ tầng. Các dự án quy hoạch khu dân cư mới nhằm đáp ứng nhu cầu

nhà ở của người dân với hệ thống cơ sở hạ tầng đã được đầu tư đã và đang làm
cho bộ mặt đô thị hiện đại phát triển. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất góp
phần quan trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt về kỹ thuật, về
tài chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân.
Để đấu giá QSDĐ tạo ra mặt bằng thị thường công khai, minh bạch theo
đúng nghĩa là vấn đề không hề đơn giản. Nhận thức được tầm quan trọng và cấp
thiết để tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi đề xuất nghiên
cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Lục Nam, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011- 2015”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất dựa trên một
số khu quy hoạch khu dân cư trên địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu: đánh giá công
tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Nam giai đoạn 2011- 2015.
Trong đó tập trung đi sâu vào tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất
qua 4 dự án, trong đó có 3 dự án đấu giá thành công và 1 dự án đấu giá không
thành công.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn đã chỉ ra được kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc rất
lớn vào vị trí, cơ sở hạ tầng, giá khới điểm của khu đất được đấu giá.

2


1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền

sử dụng đất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Các đơn vị liên quan đến công tác đấu giá huyện Lục Nam có thể
nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá của
huyện Lục Nam đạt kết quả tốt.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Gía đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối
với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
là sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hố địa tơ. Hầu hết
những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị
của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền
sở hữu đất, là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời
gian xác định.
Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền
kinh tế thị trường chưa đầy đủ thì giá đất ln tồn tài 2 mức giá hay còn gọi là
hai giá: giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất thị trường
được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có
liên quan trong thị trường mở và cạnh tranh; giá đất nhà nước quy định trên cơ sở
giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của
Nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất
thị trường thường được xác lập trước các mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất
Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở

trạng thái động (Đoàn Ngọc Phương và cs., 2013).
2.1.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng
hóa chứ khơng phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung
và cầu.
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán cơng khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua
tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là
người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về
mua bán tài sản thơng qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao
4


nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và
người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc
tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Theo Điều 2 Nghị định 17/2010/NĐ-CP Bán đấu giá tài sản: là hình thức
bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham
gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định
17/2010/NĐ-CP. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao
cho đến khi có người trả giá cao nhất (Chính phủ, 2010).
Từ khái niệm về bán đấu giá, theo đó bán đấu giá QSDĐ là hình thức mua
bán cơng khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy
định, do người bán đấu giá điều khiển, nhằm bán được QSDĐ ở mức giá cao nhất
người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả, người mua được
QSDĐ là người trả giá cao nhất đối với QSDĐ mang bán đấu giá.
2.1.2. Quyền sử dụng đất
Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã quy định Điều 192: Quyền sử dụng là

quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (Quốc hội,
2005).
Như vậy: "QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để
phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước".
Quyền sử dụng đất trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối
trong nền KTTT định hướng XHCN, và trong nền kinh tế thị trường việc chuyển
dịch đất đất đai là nhu cầu tất yếu, khách quan trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến
hành được những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và
phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất,
lao động).
- Quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về
đất đai. Điều này có nghĩa là các tổ chức, cá nhân có quyền SDĐ khi được Nhà
nước giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền SDĐ, SD có thời hạn hoặc ổn định
lâu dài và theo mục đích được giao đất, được công nhận và người SDĐ được
chuyển quyền SDĐ (bao gồm các quyền năng: Chuyển đổi, tặng cho, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền SDĐ)
nên quyền SDĐ trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu.
5


- Mặc dù quyền SDĐ được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng
trên thị trường nhưng giữa quyền SHTD về đất đai và quyền SDĐ vẫn có sự khác
nhau và không thể đồng nhất giữa 2 loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự
khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:
+ Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), cịn QSDĐ là quyền
phát sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay
công nhận quyền SDĐ.
+ Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ cịn quyền SDĐ
là một loại quyền khơng trọn vẹn, khơng đầy đủ; tính khơng trọn vẹn, khơng đầy
đủ của quyền SDĐ thể hiện ở khía cạnh sau đây:

Một là, Người sử dụng đất khơng có đủ tất cả các quyền năng như Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu.
Thứ hai: Khơng phải bất kì người nào có QSDĐ hợp pháp cũng có quyền
chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp,
góp vốn bằng quyền SDĐ, mà phụ thuộc vào đối tượng và chính sách giao đất,
thuê đất hay cơng nhận quyền SDĐ; trong đó, chỉ có người được giao đất trả tiền
SDĐ, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mới được hưởng 8
quyền năng của người SDĐ;
Thứ ba: quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền
SDĐ lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền SDĐ thể hiện ở
chỗ người SDĐ không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá
trình SDĐ mà chỉ được quyết định theo quyền của mình đối với mục đích SDĐ
được giao hoặc cơng nhận.
2.1.3. Thị trường quyền sử dụng đất
- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất là thị
trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là
thị trường sơ cấp; Thứ hai là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những
người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường
người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.

6


Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành
chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất. Theo Luật Đất đai năm 2003, thị
trường sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá

quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất thay
mặt cho Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ
cấp phù hợp với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, khi thu hồi
đất Nhà nước bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá thị trường, mở
rộng diện nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua nhận chuyển
nhượng, thuê, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án...
Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt
động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước cịn có những can thiệp không
cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của
người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nay
theo Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị
trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan
trọng gồm đất nông nghiệp, đất chun trồng lúa, đất có rừng, đất phi nơng
nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử
dụng đất, đất ở.
- Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của
đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất
sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai là một
yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không
thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao
gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường
bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và cơng
trình công cộng; thị trường dịch vụ hỗ trợ. Xét về hình thức kinh doanh, có thị
trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh
doanh - chuyển giao. Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi
khu vực của thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động
sản.
- Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn 10 năm
1993 - 2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà
nước quy định chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông

nghiệp trên thị trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50
7


lần tới 100 lần. Cơ chế "xin - cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai
lúc này, từ đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ
tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm
2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xóa
bỏ cơ chế "xin - cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng
giảm. Từ đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về
đất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong bất động sản gần như khơng cịn.
Thị trường bất động sản đã " hiện ngun hình", cung thật và cầu thật đã nhìn
thấy nhau nhưng chưa gặp nhau vì giá cung cịn cao hơn khả năng thanh toán của
cầu (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).
- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý
luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay
"thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai cịn
có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều
tiết bằng cơng cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa
đổi mới đồng bộ với đối mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị
chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch.
Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng
chính vốn tiềm ẩn đất đai. Đến nay chưa có cơ chế tốt để huy động tiền tiết kiệm
của dân vào đầu tư bất động sản. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cịn
nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học cịn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ
thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị
trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ
tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai
(Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).

2.1.4. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.4.1. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ
và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều

8


chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá
thơng qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích
đất, thửa đất, hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác
định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn/1 năm (tính đến thời điểm
xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân
hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên
địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài
sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục

đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để
tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất
bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá
đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
2.1.4.2. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003 như sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức
đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau
đây:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
9


+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.
- Thực hiện đấu giá QSDĐ để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh bằng QSDĐ để thu hồi nợ.
- Giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất
khơng được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định.
- Việc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định tại
Khoản 1 và Khoản 2 điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu
giá, đấu thầu.
a. Các văn bản hướng dẫn thi hành theo luật Đất đai năm 2003

- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã
ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thơng
tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các
loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg
ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP,
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về
thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC về
hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số
24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006
hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn
về giá đất. Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5/01/2012 của Bộ Tài chính
10


hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia
đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản. Thông tư số
48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá
khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao
đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
b. Các văn bản hướng dẫn thi hành xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai

2013
Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban
hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường
ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài
nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Mơi trường, Bộ Tài chính đã ban
hành Thơng tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện
đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất. Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/01/2015 của
Bộ Tài chính về việc sử đổi, bổ sung một số điều thơng tư 48/2012/TT-BTC
ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ
tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất.
2.2. ĐẤU GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Đấu giá đất ở Trung Quốc
Để cơ sở pháp lý cho việc THPL về bán đấu giá tài sản, Trung Quốc đã
ban hành luật về bán đấu giá tài sản. Luật này được Uỷ ban Thường vụ Quốc hội
nước Cộng hồ nhân dân Trung Hoa thơng qua ngày 05/7/1996.
Đối với tài sản bán đấu giá, là những tài sản và quyền tài sản được phép
giao dịch theo quy định của pháp luật Trung Quốc. Chủ sở hữu hoặc người có
quyền xử lý tài sản hoặc quyền tài sản sẽ uỷ quyền cho doanh nghiệp bán đấu giá
thực hiện việc bán đấu giá. Bên cạnh đó, một số tài sản hoặc quyền tài sản pháp
luật cấm mua bán. Đối với những tài sản và quyền tài sản mà việc chuyển giao
11

quyền sở hữu phải được sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
theo quy định của pháp luật hoặc của Chính phủ thì việc bán đấu giá chỉ được
thực hiện sau khi có sự chấp thuận đó.
Đối với chủ thể bán đấu giá tài sản là các doanh nghiệp có tư cách pháp
nhân được thành lập để tiến hành hoạt động bán đấu giá tài sản theo quy định của
pháp luật bán đấu giá tài sản và pháp luật doanh nghiệp. Việc thành lập doanh
nghiệp bán đấu giá tài sản phải được sự chấp thuận của cơ quan quản lý bán đấu
giá theo uỷ quyền của UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và nơi tự
trị nơi doanh nghiệp có trụ sở.
Để được phép hoạt động trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp
phải đáp ứng đủ các tiêu chuẩn như: Có vốn đăng ký ít nhất là 1 triệu nhân dân
tệ; có tên, cơ cấu tổ chức, trụ sở và điều lệ riêng; có đấu giá viên và nhân viên đủ
tiêu chuẩn để tiến hành hoạt động bán đấu giá; có quy chế bán đấu giá phù hợp
với pháp luật về bán đấu giá tài sản và các quy định của pháp luật có liên quan;
có giấy phép hành nghề kinh doanh đặc biệt do cơ quan công an cấp.
Đối với đấu giá viên là những người trực tiếp chủ trì cuộc bán đấu giá tài
sản do doanh nghiệp bán đấu giá nhận uỷ quyền. Để trở thành Đấu giá viên cần
đáp ứng được những điều kiện sau: Có bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệm
chuyên môn về bán đấu giá; Đã làm việc cho doanh nghiệp bán đấu giá từ hai
năm trở lên; Có tư cách đạo đức tốt.
Để được cơng nhận chính thức là đấu giá viên, những người đáp ứng điều
kiện nêu trên và phải tham gia kỳ thi tuyển chọn đấu giá viên do Hiệp hội bán
đấu giá tổ chức (Hiệp hội bán đấu giá là một tổ chức xã hội có tư cách pháp
nhân, được thành lập theo quy định của pháp luật và là tổ chức tự quản trong lĩnh
vực bán đấu giá. Hiệp hội thực hiện chức năng giám sát các doanh nghiệp bán
đấu giá và đấu giá viên). Những người đạt yêu cầu sẽ được Hiệp hội bán đấu giá
cấp chứng chỉ đấu giá viên.
Để tiến hành bán đấu giá tài sản thì doanh nghiệp bán đấu giá tài sản ký
hợp đồng bán đấu giá tài sản với chủ sở hữu tài sản. Nội dung về các điều khoản
cần phải có, hợp đồng bán đấu giá tài sản được luật bán đấu giá tài sản quy định

cụ thể.
Việc xác định giá khởi điểm của tài sản đưa ra bán đấu giá là do sở hữu tài
sản đưa ra. Riêng đối với tài sản Nhà nước cần phải định giá trước khi bán đấu
giá theo quy định của pháp luật tiến hành định giá. (Trần Tiến Hải, 2015).
12