Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện tân yên, tỉnh bắc giang, giai đoạn từ năm 2010 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN HƯNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TÂN YÊN, TỈNH BẮC GIANG,
GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2010-2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN HƯNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TÂN YÊN, TỈNH BẮC GIANG,
GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2010-2014
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Đặng Văn Minh

THÁI NGUYÊN - 2015

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng bảo vệ
một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được
chỉ rõ nguồn gốc và được cảm ơn đầy đủ.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hưng


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành bản luận văn này, bên cạnh sự nỗ lực cố gắng của bản
thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ quý báu tận tình của các cấp lãnh đạo, các
tập thể, cá nhân và gia đình.
Đầu tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến: PGS.TS. Đặng Văn
Minh đã trực tiếp hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn lãnh đạo trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, Phòng quản lý đào tạo Sau đại học, Khoa Tài nguyên, các Thầy Cô
giáo đã giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành
luận văn.
Cuối cùng tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến gia đình và bạn bè đã luôn
quan tâm, động viên khích lệ tôi.

Mặc dù bản thân đã cố gắng hoàn thành luận văn trong phạm vi và
khả năng cho phép nhưng chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót.
Kính mong nhận được sự cảm thông và tận tình chỉ bảo của quý Thầy Cô
và các bạn.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hưng


iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
2.1. Mục tiêu chung .....................................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2
Chương 1.TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................................3
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá QSDĐ .......................................................................3
1.1.1. Khái niệm về đất đai, quyền sử dụng đất đai và bất động sản ..........................3
1.1.2. Thị trường bất động sản ....................................................................................4
1.1.3. Thị trường bất động sản trên thế giới ................................................................4
1.1.4. Thị trường bất động sản tại Việt Nam ..............................................................5
1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ..........................................................9
1.2.1. Khái niệm về giá đất .........................................................................................9
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất .....................................................................10
1.2.3. Một số thuật ngữ liên quan..............................................................................14
1.2.4. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất.............15

1.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ .........................................16
1.4. Kinh nghiệm đấu giá ở một số nước trên thế giới và Việt Nam ........................18
1.4.1. Bán đấu giá tài sản ở Nhật Bản .......................................................................18
1.4.2. Pháp luật Trung Quốc về bán đấu giá .............................................................19
1.4.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..........................................................20
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................24
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................24


iv

2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................25
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ............................................................25
2.3.2. Điều tra phỏng vấn ..........................................................................................25
2.3.3. Xử lý số liệu điều tra .......................................................................................25
2.3.4. Phương pháp so sánh.......................................................................................26
2.3.5. Phương pháp thống kê và phân tích số liệu ....................................................26
2.3.6. Phương pháp minh họa bằng biểu đồ ..............................................................26
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................27
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội .......................................................27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................27
3.1.2. Thực trạng pháp triển các ngành và các lĩnh vực trên địa bàn
huyện Tân Yên ..........................................................................................................30
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................35
3.2. Tìm hiểu một số văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và
quy định, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang ..37

3.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất .....................................................37
3.2.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tân Yên ..................................41
3.3. Công tác đấu giá QSD đất tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
giai đoạn 2010 - 2014 ................................................................................................43
3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của một số khu đất trên địa bàn
huyện Tân Yên ..........................................................................................................47
3.4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu phía Nam Bệnh viện
Đa khoa, thị trấn Cao Thượng, huyện Tân Yên ........................................................47
3.4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu đất có vị trí
gần trung tâm huyện ..................................................................................................50
3.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất một số khu đất có vị trí
xa trung tâm huyện ....................................................................................................54
3.4.4. So sánh kết quả đấu giá QSD đất giữa một số khu đất trên địa bàn
huyện Tân Yên ..........................................................................................................57


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng bảo vệ
một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được
chỉ rõ nguồn gốc và được cảm ơn đầy đủ.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hưng

vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BĐS

Bất động sản

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐKQSD

Đăng ký quyền sử dụng

ĐGQSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

QSD

Quyền sử dụng

QPPL

Quy phạm pháp luật

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Tân Yên năm 2014 ...................................29
Bảng 3.2. Tổng số tiền thu ngân sách trên địa bàn
huyện Tân Yên giai đoạn 2010-2014 ........................................................................44
Bảng 3.3. Tổng hợp các trường hợp không nộp tiền bị hủy kết quả trúng
đấu giá QSD đất địa bàn huyện Tân Yên giai đoạn 2010-2014................................46
Bảng 3.4. Kết quả đấu giá QSD đất tại làn 1 khu Phía Nam Bệnh viên
đa khoa, thị trấn Cao Thượng năm 2014 ...................................................................47
Bảng 3.5. Kết quả đấu giá QSD đất tại làn 2 khu Phía Nam Bệnh viên

đa khoa, thị trấn Cao Thượng năm 2014 ...................................................................49
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá QSD đất tại khu Đồng Thiếm, thôn Chiềng,
xã Liên Sơn năm 2012 ..............................................................................................51
Bảng 3.7 Kết quả đấu giá QSD đất tại khu cạnh hộ bà Tân, xã Cao Xá,
xã Liên Sơn năm 2012 ..............................................................................................53
Bảng 3.8. Kết quả đấu giá QSD đất tại khu Cây Đề, thôn Quang Lâm,
xã Đại Hóa năm 2011 ................................................................................................55
Bảng 3.9. So sánh giá đấu giá QSD đất giữa một số khu đất
trên địa bàn huyện Tân Yên ......................................................................................57
Bảng 3.10. Đánh giá của cán bộ quản lý về công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại huyện Tân Yên giai đoạn 2010-2014 ....................................59
Bảng 3.11. Đánh giá của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
tại huyện Tân Yên giai đoạn 2010-2014 ...................................................................61
Bảng 3.12. So sánh giữa giá trúng đấu giá QSD đất
và giá giao đất trên địa bàn huyện Tân Yên ..............................................................64


viii

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1: khu đất là cánh đồng lúa trước khi thu hồi,
lập hồ sơ đấu giá QSD đất .........................................................................................66
Hình 3.2: khu đất sau khi tổ chức đấu giá QSD đất ở ...............................................67


MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là
nguồn nội lực để xây dựng và phát triển đất nước. Trong quá trình đổi mới, từ

năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước đã đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản
lý đất đai, Luật đất đai 1988 là một trong những sắc luật đầu tiên được ban
hành trong thời kỳ đổi mới và không ngừng được hoàn thiện: Luật Đất đai
1993, 1998, 2001, 2003, 2013 đã đáp ứng yêu cầu chuyển đổi từ nền kinh tế
kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ
nghĩa, đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Chính sách pháp luật đất đai của chúng ta, đặc biệt là chính sách về
khung giá đất của Chính phủ ban hành chưa được điều chỉnh thường xuyên,
liên tục, kịp thời và đầy đủ làm cơ sở pháp lý cho UBND các tỉnh thực hiện.
Mặt khác, khung giá đất do Chính phủ ban hành thường không phù hợp với
giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường đã gây khó khăn cho UBND
các tỉnh trong việc áp giá đất để thực hiện công tác thu hồi đất.
Trong bối cảnh nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển
mạnh, hoạt động của thị trường bất động sản ngày càng trở nên sôi động và có
những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Các quan hệ
cung cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị
trường ngầm, phi chính thức. Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản
(đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và những “cơn sốt đất
đai”, cũng như tình trạng đóng băng của thị trường này cho đến nay vẫn chưa
có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất
động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước đối với sự phát triển
của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn trở ngại cho đầu
tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước.
Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền
sử dụng đất tại một số dự án ở huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang trong những


năm qua cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế.
Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hoà

lợi ích giữa Nhà nước, người SDĐ và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho
sự phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong
hệ thống chính sách pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay,
tôi xin chọn Đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang, giai đoạn từ năm 2010-2014".
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tân Yên, tỉnh
Bắc Giang nhằm đưa ra những ưu điểm, thuận lợi của công tác đấu giá QSD
đất từ đó đề xuất các giải pháp và kiến nghị góp phần phát triển thị trường đất
đai trên địa bàn huyện Tân Yên;
2.2. Mục tiêu cụ thể
Nghiên cứu điều kiện về kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện Tân Yên;
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Tân Yên
giai đoạn 2010-2014; Đánh giá ảnh hưởng của việc đấu giá QSD đất đến kinh
tế, xã hội trên địa bàn huyện Tân Yên;
3. Ý nghĩa của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần hoàn thiện quy trình tổ chức
ĐGQSDĐ trên địa bàn huyện Tân Yên nói riêng; góp phần hoàn thiện pháp luật
về ĐGQSDĐ nói chung;
- Luận văn còn có tác dụng giúp cho các cơ quan nhà nước, các cán bộ,
công chức trong việc quản lý, điều hành hoạt động ĐGQSDĐ ở địa phương đạt
hiệu quả cao hơn; Luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho
việc học tập, nghiên cứu, giảng dạy về ĐGQSDĐ


Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá QSDĐ
1.1.1. Khái niệm về đất đai, quyền sử dụng đất đai và bất động sản

+ Khái niệm về đất đai: Đất đai là một tài nguyên tự nhiên, một loại tài
nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo
Luật Đất đai 2003 quy định: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá,
là tư liệu sản xuất đặt biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa,
xã hội, an ninh và quốc phòng.
+ Khái nhiệm quyền sử dụng đất: Theo quy định của Bộ luật Dân sự
“Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản” [7]. Thông thường trong quan hệ dân sự, người chủ sở hữu tài sản có
quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức
khác nhau như bán, cho mượn, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản
phù hợp với các quy định của pháp luật. Đối với đất đai, QSDĐ là quyền mà
Nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây là một quyền đặc biệt, vì quyền
này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt so với các tài sản khác.
Việc khẳng định QSDĐ là một loại tài sản nó vừa mang tính hợp lý, vừa có
cơ sở pháp lý vững chắc. Bởi, khái niệm tài sản được quy định trong Bộ luật
Dân sự “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [7].
QSDĐ là một loại tài sản và tài sản này gắn liền với đất đai, cho nên nó là tài
sản đặc biệt.
+ Khái niệm về bất động sản: Điều 181 Bộ Luật Dân sự qui định: “Bất
động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, các công
trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp
luật qui định” [7].


Đất đai là BĐS nhưng không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử
dụng đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và
trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BĐS. Thực
chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị

quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền
sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn.
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng
hoá. Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp.
Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch
BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất
định, nó không chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản
xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển bất động sản. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS
là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch (mua bán,
chuyển nhượng ...) BĐS [24].
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá:
Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng
hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả
1.1.3. Thị trường bất động sản trên thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về
ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đạt tới đỉnh cao,
thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị
cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này thường áp dụng
luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành


chính đối với thị trường đất đai. Tại đây có các trang trại có quy mô hàng
ngàn hecta. Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng tưởng nhanh
hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các
vùng kinh tế phát triển và các đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh

hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ
có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai. Chức năng của
thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau, xác định
giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, phát
triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường [24].
1.1.4. Thị trường bất động sản tại Việt Nam
Các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch về bất động sản từng xuất
hiện ở Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng
xuất hiện và tồn tại từ thời phong kiến xa xưa cũng như thời kỳ pháp luật. Từ
sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, ở Việt Nam tồn tại chế độ đa
sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức và
sở hữu Nhà nước. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa
các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng
vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham
gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật
quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ
tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký
quyền sở hữu nhà đất [23].
Trước năm 1980, đất đai và bất động sản được tồn tại dưới 3 hình thức
sở hữu khác nhau là: sở hữu Nhà nước - toàn dân, sở hữu tập thể - hợp tác xã
và sở hữu tư nhân, kể cả các nhà tư sản dân tộc. Do tồn tại 3 hình thức sở hữu
khác nhau về bất động sản, nên bất động sản vẫn tham gia vào quá trình trao
đổi (mua bán) một cách bình thường.
Trong thực tế, người bán tài sản trên đất cho người mua đều tính cả tiền


đất và người mua tài sản cũng chấp nhận trả tiền đất cho người bán tài sản. Từ
đây, đã hình thành "thị trường ngầm" về đất đai - bất động sản và không ít tổ
chức, cá nhân đã lợi dụng việc Nhà nước cho phép bán tài sản trên đất để bán
đất kiếm lời bất chính Nhà nước không kiểm soát được.

Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và
khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá
tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố
cơ bản thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy định: "Tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo quy định pháp luật". Trên cơ sở đó, Nhà nước đã ban hành
nhiều văn bản, tạo khung pháp lý cho sự ra đời và phát triển của thị trường bất
động sản.
Luật Đất đai năm 1993, đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai
bằng biện pháp hành chính sang hình thức quản lý đất đai bằng biện pháp kinh
tế kết hợp với biện pháp hành chính. Theo Luật Đất đai năm 1993 và đã được
bổ sung năm 1998, năm 2001 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được
giao đất ổn định lâu dài được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật và đất có giá. Luật Đất đai đã tạo điều kiện cho
những người sở hữu tài sản trên đất bao gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình xây
dựng, vật kiến trúc trên đất có thể chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất cho các đối tượng trong nước;
Người có nhà ở được phép cho người nước ngoài thuê.
Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61 /CP ngày 5 -7-1994 về mua
bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 56/CP ngày 18-9-1995 Ban hành quy chế
cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê, đã cho phép.
+ Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cho người đang thuê; kinh doanh nhà ở; mua bán ở không nhằm mục đích
kinh doanh.


ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành bản luận văn này, bên cạnh sự nỗ lực cố gắng của bản
thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ quý báu tận tình của các cấp lãnh đạo, các
tập thể, cá nhân và gia đình.
Đầu tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến: PGS.TS. Đặng Văn
Minh đã trực tiếp hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn lãnh đạo trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, Phòng quản lý đào tạo Sau đại học, Khoa Tài nguyên, các Thầy Cô
giáo đã giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành
luận văn.
Cuối cùng tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến gia đình và bạn bè đã luôn
quan tâm, động viên khích lệ tôi.
Mặc dù bản thân đã cố gắng hoàn thành luận văn trong phạm vi và
khả năng cho phép nhưng chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót.
Kính mong nhận được sự cảm thông và tận tình chỉ bảo của quý Thầy Cô
và các bạn.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hưng


nước ngoài (bao gồm cả bên Việt Nam góp vốn liên doanh với nước ngoài) đã
và đang quản lý và sử dụng nhiều diện tích đất đai, bất động sản.
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân thuê đất trên đây là phản ánh quan hệ về đất đai giữa Nhà
nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất; Quan hệ
này có thể gọi là thị trường cấp I. Từ đây, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
thực hiện quyền của người sử dụng đất (quan hệ đất đai giữa người sử dụng
đất với nhau).
- Giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng

đất) thực hiện chuyển nhượng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Cho thuê lại đất đã xây dựng CSHT các Công ty phát triển hạ tầng
khu công nghiệp; cả nước đã hình thành nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao.
+ Góp vốn liên doanh bằng bất động sản với tổ chức, cá nhân trong
nước và tổ chức cá nhân nước ngoài để sản xuất kinh doanh. Nếu quy ra giá
trị, tổng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh của phía Việt Nam
không ngừng được tăng lên.
+ Bán nhà theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân; xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển nhượng sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế (trong quỹ nhà ở và đất ở này, có một bộ phận thường
được mua bán nhà và chuyển quyến đất ở nhất là ở đô thị, nhưng nhà nước
chưa quản lý được).
+ Trong quá trình đầu tư sản xuất kinh doanh, các nhà đầu tư có nhu
cầu vay vốn ngân hàng có thể chấp nhận bằng tài sản, trong đó thế chấp bằng
bất động sản chiếm một vị trí rất quan trọng trong các hoạt động cho vay có
thế chấp (bao gồm giá trị tài sản trên đất và giá trị quyền sử dụng đất có tài
sản đó).
Trên cơ sở ra đời của thị trường bất động sản, đội ngũ các tổ chức, cá


nhân tham gia vào thị trường bất động sản ra đời và ngày một đông thêm. Đi
đầu trong hệ thống các đơn vị tham gia kinh doanh bất động sản ở nước ta là
các doanh nghiệp Nhà nước được giao nhiệm vụ quản lý nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước và đầu tư hạ tầng phát triển các khu đông thị mới như:
+ Các doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ cao để cho thuê lại đất đã có kết cấu hạ tầng;
doanh nghiệp chuyên xây dựng CSHT đô thị và dân cư để chuyển nhượng hoặc
cho thuê quền sử dụng đất đã có CSHT. Ngoài ra có nhiều doanh nghiệp dầu tư
xây dựng khách sạn, văn phòng, căn hộ để cho thuê.

+ Các doanh nghiệp Nhà nước quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước
để bán cho người đang thuê và cho thuê nhà; các tổ chức, cá nhân chuyên
mua bất động sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xây dựng nhà
hoặc nâng cấp nhà để bán lại.
+ Nhiều tổ chức đã ra đời và phát triển như: các doanh nghiệp kinh
doanh "địa ốc"; các trung tâm dịch vụ bán đầu giá và các hoạt động định giá
bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan tài chính một số địa
phương; các tổ chức dịch vụ môi giới về nhà đất; các tổ chức tư vấn pháp luật
về đất đai, bất động sản; các tổ chức tư vấn và thông tin bất động sản…
+ Đã thành lập được nhiều quỹ phát triển nhà ở tại đô thị; Ngân hàng
nhà, ngân hàng phát triển nhà và các tổ chức tín dụng cho vay đầu tư phát triển
nhà hoặc nhận thế chấp bất động sản và cho vay vốn để sản xuất kinh doanh.
1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.1. Khái niệm về giá đất
Theo Điều 3, Luật Đất Đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền
sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá
trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong
thời hạn sử dụng đất xác định.
Giá đất chính là sự phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh


tế. Nó chính là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác, giá cả đất
đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng
thời gian nào đó.
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá

đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
+ Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự
ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Về thực chất, địa tô tư bản
chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân
và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ
nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông
nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các
loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ
nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của
địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối
và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó
thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới
Chủ nghĩa Tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu
mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có
hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản


xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có
thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả
sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa
chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô
chênh lệch. Như vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh
tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện
của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập
thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần
dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô

chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch
thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị
trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được
do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người
có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê
đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay
thâm canh trên thửa đất đó.
+ Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho
nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu
ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao
thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ
có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống
thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá
thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất
gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó


iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
2.1. Mục tiêu chung .....................................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2

Chương 1.TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................................3
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá QSDĐ .......................................................................3
1.1.1. Khái niệm về đất đai, quyền sử dụng đất đai và bất động sản ..........................3
1.1.2. Thị trường bất động sản ....................................................................................4
1.1.3. Thị trường bất động sản trên thế giới ................................................................4
1.1.4. Thị trường bất động sản tại Việt Nam ..............................................................5
1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ..........................................................9
1.2.1. Khái niệm về giá đất .........................................................................................9
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất .....................................................................10
1.2.3. Một số thuật ngữ liên quan..............................................................................14
1.2.4. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất.............15
1.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ .........................................16
1.4. Kinh nghiệm đấu giá ở một số nước trên thế giới và Việt Nam ........................18
1.4.1. Bán đấu giá tài sản ở Nhật Bản .......................................................................18
1.4.2. Pháp luật Trung Quốc về bán đấu giá .............................................................19
1.4.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..........................................................20
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................24
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................24


một huyện được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích
này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế
mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng
giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục
về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một
nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng

chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những
khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai luôn có
hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị
vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô
thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những
vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá trị
của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác [6].
Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng
thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là
đất đồi núi, đất các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới
đưa vào khai thác được, luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất
đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã
hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương
mại, du lịch,...cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực
nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng
2,5 - 3% năm, đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy
móc sẽ làm dư thừa lao động.
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất
đai, đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho
phép các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị


QSDĐ. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều
kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để
canh tác và có nhà để ở.
1.2.3. Một số thuật ngữ liên quan
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - ai
trả giá cao nhất thì được.

- Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá : là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm
xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một
thời điểm xác định.
- Giá cả được hình thành qua việc mua bán, chuyển dịch và thường
được dùng cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả
người mua và người bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao
dịch. Thông thường môi trường giao dịch phản ánh các điều kiện của một
hoặc một số thị trường đó là sự dàn xếp giữa người bán và người mua qua cơ
chế của giá cả. Thị trường có thể chịu ảnh hưởng của yếu tố địa lý, các yếu tố
sản xuất, số lượng người bán và người mua hoặc một số điều kiện vận hành
khác. Đặc tính của thị trường bất động sản là nó phụ thuộc vào chủng loại, vị
trí, khả năng sinh lợi, loại hình đầu tư, loại hình hưởng dụng hoặc những ý
muốn của những người tham gia giao dịch.
- Giá thành được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá
trình sản xuất, không phải để giao dịch mà để đánh giá hiện trạng - nên cần
phải phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây
dựng và giá thành phát triển.


Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành trở thành khái niệm
tổng hợp của giá trị nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý
nghĩa thực sự của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng. Trên
thị trường, giá trị thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong
tương lai. Vì giá trị xuất hiện tại một thời điểm cho trước thể hiện cho người
bán và người mua giá tiền của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ. Để tránh nhầm

lẫn, người định giá dùng các thuật ngữ “giá trị thị trường”, “giá trị sử dụng”,
“giá trị đầu tư”, “giá trị ước định” hoặc các loại giá trị đặc biệt khác. Giá trị
thị trường là tiêu điểm của hầu hết hoạt động định giá và cũng là mục đích
chính của nó.

1.2.4. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị
trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau
thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi
của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị
thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ
hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương
mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền)
hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc
hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì
vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các
nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong