Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai hà nội chi nhánh huyện phúc thọ thành phố hà nội luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN VĂN HÙNG

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG
KÝ ĐẤT ĐAI HÀ NỘI, CHI NHÁNH HUYỆN
PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Trần Văn Chính

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong
Luận văn chưa được cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và
trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Hà Nội, ngày

tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hùng

i


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc
đến PGS.TS Trần Văn Chính, người đã tận tình hướng dẫn tơi trong suốt q trình thực
hiện Luận văn tốt nghiệp.
Tơi xin cảm ơn sâu sắc đến các thầy, cô trong Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản
lý Đào tạo Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã đào tạo, giúp đỡ tôi trong thời gian học
tập tại Học viện.
Tôi xin cảm ơn Sở Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng Đăng ký đất đai Hà
Nội đã tạo điều kiện và giúp đỡ tơi trong q trình nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa
bàn địa phương.
Tơi xin cảm ơn gia đình, bè bạn và đồng nghiệp đã động viên, tạo điều kiện giúp
tơi hồn thành Luận văn này.
Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hùng

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ........................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 3
2.1.

Đất đai, bất động sản ....................................................................................... 3

2.1.1.

Đất đai ............................................................................................................. 3

2.1.2.

Bất động sản .................................................................................................... 3

2.1.3.

Thị trường bất động sản ................................................................................... 4

2.2.

Đăng ký đất đai, bất động sản .......................................................................... 5

2.2.1.

Khái quát về đăng ký đất đai ............................................................................ 5

2.2.2.

Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản ................................................................. 6

2.2.3.

Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản .............................................................. 8

2.3.

Văn phòng đăng ký đất đai............................................................................. 10

2.3.1.

Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam ........................................... 10

2.3.2.

Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai ........... 13

2.3.3.

Chức năng, nhiệm vụ của văn phịng đăng ký đất đai ..................................... 18

2.4.

Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế
giới. ............................................................................................................... 21

2.4.1.

Mơ hình của Australia.................................................................................... 21

2.4.2.

Mơ hình của Thụy Điển ................................................................................. 22

iii

2.5.

Thực trạng của văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam .................................. 23

2.5.1.

Tình hình thành lập ........................................................................................ 23

2.5.2.

Nguồn nhân lực của văn phòng đăng ký đất đai ............................................. 24

2.5.3.

Cơ cấu tổ chức của văn phòng đăng ký đất đai ............................................... 25

2.5.4.

Đánh giá về tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai..................... 26

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 28
3.1.

Địa đıểm nghıên cứu ...................................................................................... 28

3.2.

Thờı gıan nghıên cứu ..................................................................................... 28

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 28

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 28

3.4.1.

Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất
của huyện Phúc Thọ....................................................................................... 28

3.4.2.

Đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hà nội
huyện Phúc Thọ ............................................................................................. 28

3.4.3.

Đánh giá thực trạng hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
Hà Nội huyện Phúc Thọ ................................................................................. 29

3.4.4.

Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh
văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Phúc Thọ ....................................... 29

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 29

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................. 29

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, đối tượng điều tra ................................. 29

3.5.3.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ............................................................... 30

3.5.4.

Phương pháp so sánh, đánh giá ...................................................................... 30

3.5.5.

Phương pháp xử lý số liệu.............................................................................. 30

Phần 4. Kết quả nghiên cứu ...................................................................................... 31
4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện huyện Phúc Thọ,
thành phố Hà Nội........................................................................................... 31

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 31

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 35

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện
Phúc Thọ, thành phố Hà Nội .......................................................................... 38

iv


4.2.

Đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội
huyện Phúc Thọ. ............................................................................................ 39

4.2.1.

Cơ sở pháp lý................................................................................................. 39

4.2.2.

Cơ cấu tổ chức của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi
nhánh huyện Phúc Thọ .................................................................................. 41

4.2.3.

Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chi nhánh văn phòng đăng ký đất
đai Hà Nội huyện Phúc Thọ ........................................................................... 42

4.2.4.

Đánh giá kết quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà
Nội huyện Phúc Thọ ...................................................................................... 45

4.3.

Đánh giá của người dân về hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký
đất đai Hà Nội huyện Phúc Thọ ..................................................................... 62

4.3.1.

Về mức độ công khai thủ tục hành chính........................................................ 62

4.3.2.

Đánh giá của ngừoi dân về thời gian thực hiện các thủ tục ............................. 63

4.3.3.

Đánh giá của người dân về thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ chi
nhánh VPĐK ĐĐ ........................................................................................... 64

4.3.4.

Đánh giá của người dân về các khoản lệ phí phải đóng .................................. 66

4.4.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký
đất đai ............................................................................................................ 67

4.4.1.

Giải pháp về chính sách pháp luật .................................................................. 68

4.4.2.

Giải pháp về tổ chức và cơ chế ...................................................................... 68

4.4.3.

Giải pháp về nhân lực .................................................................................... 69

4.4.4.

Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ .................................................................... 69

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 70
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 70

5.2.

Kiến nghị ..................................................................................................... 71

5.2.1.

Đối với ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ................................................... 71

5.2.2.

Đối với ủy ban nhân dân huyện Phúc Thọ ...................................................... 71

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 72
Phụ lục ...................................................................................................................... 74

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản.

CN

Chi nhánh.

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.

HSĐC

Hồ sơ địa chính.

HĐND

Hội đồng nhân dân.

STNMT

Sở Tài nguyên và Môi trường.

UBND

Uỷ ban nhân dân.

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai.

vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1.

Tình hình thành lập VPĐK các cấp tính đến 31/12/2017.......................... 26

Bảng 2.2.

Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ của cả nước tính đến 31/12/2017 ............ 27

Bảng 4.1.

Quy mơ và tốc độ tăng giá trị sản xuất các ngành kinh tế huyện Phúc
Thọ giai đoạn 2013 - 2017....................................................................... 37

Bảng 4.2.

Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Phúc Thọ giai đoạn 2013 – 2017 ............................................................. 49

Bảng 4.3.

Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Phúc Thọ năm 2013 ................................................................................ 50

Bảng 4.4.

Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Phúc Thọ năm 2014 ................................................................................ 51

Bảng 4.5.

Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Phúc Thọ năm 2015 ................................................................................ 52

Bảng 4.6.

Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Phúc Thọ năm 2016 ................................................................................ 53

Bảng 4.7.

Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Phúc Thọ năm 2017 ................................................................................ 54

Bảng 4.8.

Kết quả cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại GCN quyền sử dụng
đất ở trên địa bàn huyện Phúc Thọ giai đoạn 2013 - 2017 ........................ 56

Bảng 4.9.

Kết quả cấp đổi GCN sau đo đạc bản đồ địa chính ở 4 xã ........................ 57

Bảng 4.10. Ý kiến của người dân về mức độ cơng khai thủ tục hành chính tại CN
VPĐKĐĐ HN huyện Phúc Thọ ............................................................... 59
Bảng 4.11. Ý kiến đánh giá của người dân về tiến độ giải quyết hồ sơ của CN
VPĐKĐĐ HN huyện Phúc Thọ ............................................................ 61
Bảng 4.12. Ý kiến của người dân về đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ của cán bộ
tại CN VPĐKĐĐ Hà Nội huyện Phúc Thọ ................................................. 62
Bảng 4.13. Ý kiến của người dân về đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ tại

CN VPĐKĐĐ Hà Nội huyện Phúc Thọ ...................................................... 63
Bảng 4.14. Đánh giá các khoản chi phí phải đóng tại CN VPĐKĐĐ HN huyện
Phúc Thọ ................................................................................................. 64

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý đất đai ở
Việt Nam ...................................................................................................22
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội ................................33
Hình 4.3. Sơ đồ tổ chức Chi nhánh VPĐKĐĐ HN huyện Phúc Thọ - TP. Hà Nội .....44

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Họ và tên: Nguyễn Văn Hùng.
Tên đề tài: “Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội, Chi nhánh
huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội”
Ngành: Quản lý đất đai.

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội
huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội trong hoạt động quản lý tài nguyên đất đai của huyện.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng
Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Phúc Thọ.

Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập số liệu thứ cấp tại UBND huyện Phúc Thọ, Chi nhánh Văn phòng Đăng
ký đất đai Hà Nội huyện Phúc Thọ, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phúc Thọ.
- Điều tra số liệu sơ cấp: Điều tra 90 người dân tại 3 xã thuộc huyện Phúc Thọ lên
CN VPĐKĐĐ HN huyện Phúc Thọ làm các giao dịch, thủ tục liên quan đến đất đai.
Kết quả nghiên cứu
- Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của CN VPĐKĐĐ từ khi thành lập đến năm
2017 đã có những kết quả đáng ghi nhận. Giai đoạn 2015 - 2017, cấp được 1928 GCN.
- Thống kê kết quả điều tra, phỏng vấn có 92,22% ý kiến của người dân cho rằng
thủ tục tiếp nhận hồ sơ tại CN VPĐKĐĐ được giải quyết đầy đủ công khai; 77,78% số
ý kiến cho biết được trả kết quả đúng thời gian theo phiếu hẹn; 94,44% ý kiến đánh giá
là thái độ của cán bộ phục vụ nhiệt tình, hướng dẫn đầy đủ, dễ thực hiện; 91,11% ý kiến
cho rằng không phải đóng chi phí gì khác ngồi các khoản lệ phí quy định. Như vậy, đa
phần người dân đều ủng hộ mơ hình hoạt động của CN VPĐKĐĐ xong cũng còn tồn tại
những ý kiến chưa hài lòng của người dân địi hỏi CN VPĐKĐĐ HN huyện Phúc Thọ
cần có nhiều cố gắng trong việc khắc phục những tồn tại, yếu kém.
Kết luận
- Huyện Phúc Thọ là quận có nhiều tiềm năng và lợi thế phát triển kinh tế - xã hội;
có nhiều biến động trong sử dụng đất đai. Việc sử dụng đất của huyện Phúc Thọ đã và
đang đi đúng hướng theo xu thế CNH - HĐH đất nước giảm dần diện tích đất nơng
nghiệp, tăng diện tích đất phi nông nghiệp phát triển công nghiệp và dịch vụ.

ix


- Thực hiện Quyết định số 1358/QĐ-UBND ngày 31/3/2015 của UBND thành phố
Hà Nội về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài ngun
và Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phúc Thọ đổi tên thành
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Phúc Thọ trực thuộc sở Tài
Nguyên và Môi Trường.

- Công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận những năm qua đã có nhiều cố gắng
và đạt những kết quả đáng kể. Tiến hành đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy cho 22
xã và 01 thị trấn; lập xong quy hoạch sử dụng đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm
2018; hoàn thành kiểm kê đất đai năm 2015, xây dựng bản đồ hiện trạng cho toàn huyện
và các xã, thị trấn; … Bên cạnh đó, vẫn cịn tồn tại những vi phạm, bất cập trong quá
trình sử dụng đất và hoạt động của CN VPĐKĐĐ.
- Việc thực hiện mơ hình VPĐKĐĐ một cấp đã thể hiện ưu điểm nổi bật đó là:
Thống nhất một đầu mối chỉ đạo về chuyên môn, nghiệp vụ trong quản lý đất đai.
VPĐK tỉnh là trung tâm chỉ đạo, điều hành, hướng dẫn thực hiện thống nhất đối với
toàn bộ nội dung hoạt động về tổ chức bộ máy, nhân sự, tài chính, thực hiện nhiệm vụ
chuyên môn...; các chi nhánh chịu sự quản lý, chỉ đạo trực tiếp, toàn diện của VPĐKĐĐ
cấp tỉnh. Do đó, bước đầu khắc phục được hạn chế trước đây so với mơ hình VPĐKĐĐ
hai cấp đó là sự phối kết hợp trong công tác chuyên môn.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Van Hung
Name of thesis: "Evaluation of the activities of Ha Noi Branch of Land Registration
Office Phuc Tho District, Ha Noi city".
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives.
- Assess the operational status of Branch of Land Registration Office in Phuc Tho
District, Ha Noi city in the general management of land resources of the district.
- Propose some solutions to improve operational efficiency of Ha Noi Branch of

Land Registration Office in Phuc Tho District.
Research Methods.
- Collect secondary data in Phuc Tho District People's Committee, of Ha Noi
Branch of Land Registration Office in Phuc Tho District, Department of Natural
Resources and Environment of Phuc Tho district.
- Investigate primary data: Survey of 90 households in 3 communes in Phuc
Tho District.
Research results.
- The work of land registration, grant of license the Registration Office since its
establishment until 2017 has remarkable results. The period 2015 - 2017, 1928 licenses
were granted.
- Statistics of interview and survey resulted in 92.22% of people's opinion that the
procedure of receiving documents at the Registration Office are sufficiently addressed
to the public; 77.78% of people said the results are returned on time as appointed;
92.22% of people rated the attitude of the staff is enthusiastic with complete
instructions; 91.11% of people said that they do not have to pay extra fees other than the
prescribed fee. Thus, most people were supportive of the operational model of the
Registration Office, however, there also exists the unsatisfied opinion of that needs of
Branch of Land Registration Office in Phuc Tho District to require a lot of effort to
overcome these problems, weakness.

xi


Conclusions.
Phuc Tho is a district with a lot of potentials and advantages of social-economy;
fluctuations in the use of land, is the gateway to the capital. The use of land in Phuc tho
district has been the in the right direction according to the industrialization modernization of the country in decreasing agricultural land area, increasing the area of
non-agricultural land for industry and services development.
- Implementing Decision No. 1358/QĐ-UBND dated 31/03/2015 of the Hanoi

People's Committee on the establishment of land registry offices in Hanoi under the
Department of Natural Resources and Environment, Office for Registration of Land Use
Right of Phuc Tho District was renamed to Office for Land Registration Hanoi with
Phuc Tho district branch under the Department of Natural Resources and Environment.
- The management of land in the district over the years has made many efforts and
achieved remarkable results. Perform measuring and officially cadastral mapping for 8
communes ; plan land use up to 2020, the land use plan in 2018; complete inventory of land
in 2015, build maps of the entire district of all communes .However, there exists the
violations and shortcomings in the process of land use and operation of Registration Office.
- The implementation of the model Land Registration Office a grant made
outstanding advantages are: Unify a clue directing expertise and professional in land
management. Land Registration Office is the central province directing and operating
instructions for the uniform implementation of the entire contents of activities on the
organization, personnel, finance, implement professional duties …; branches under the
management, direction, comprehensive Land Registration Office of the province.
Therefore, the first step to overcome previous limitations compared to model Land
Registration Office that the two levels of coordination in professional work.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Ngày nay con người đang cố gắng tạo ra, tìm ra các nguồn năng lượng
mới, sẵn có hơn, rẻ tiền hơn nhằm làm giảm áp lực lên các nguồn tài nguyên
truyền thống, nhưng đối với đất đai thì khơng thực hiện được bởi lẽ đất đai là
nguồn tư liệu sản xuất khơng gì thay thế được.
Cơng tác đăng ký đất đai là một trong những nội dung trong công tác quản
lý Nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng
đất đối với Nhà nước, là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai

theo quy định của pháp luật.
Sau khi thực hiện đề án thí điểm kiện tồn hệ thống Văn phòng đăng ký
một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường trên 4 tỉnh: Đồng Nai, Đà Nẵng,
Hà Nam và Hải Phòng. Luật Đất đai 2013 ra đời quy định cả nước tiến hành
thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp nhằm cải cách thủ tục hành chính.
Thơng tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04 tháng 4 năm 2015
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tổ chức, cơ chế hoạt động
thay thế cho Thơng tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTP-BTNMT thành lập Văn
phịng đăng ký đất đai trên cơ sở hợp nhất văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
trực thuộc Sở Tài ngun Mơi trường và các văn phịng đăng ký quyền sử dụng
đất trực thuộc phịng Tài ngun Mơi trường hiện có ở địa phương.
Thực hiện chủ trương trên, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban
hành Quyết định số 1358/QĐ-UBND về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất
đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội.
Huyện Phúc Thọ là một trong 30 đơn vị hành chính cấp huyện của thành phố
Hà Nội, có 22 xã và 01 thị trấn.Trong những năm qua, quá trình đơ thị hóa diễn ra
mạnh mẽ ở huyện Phúc Thọ đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Nhu cầu
đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản gắn
liền với đất của nhân dân trên địa bàn là rất lớn. Tuy nhiên, việc giải quyết các yêu
cầu về quyền của người sử dụng đất vẫn chưa được đáp ứng thỏa đáng.
Từ khi được thành lập và đi vào hoạt động đến nay, huyện Phúc Thọ đã có
những thành tựu to lớn về mặt kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng được củng cố

1


giữ vững, đời sống nhân dân ngày càng được cải thiện về chất và lượng, các thủ
tục hành chính dần được cải cách để đáp ứng nhu cầu của nhân dân.
Trước tình hình kinh tế - xã hội phát triển, việc sử dụng đất có nhiều biến
động địi hỏi nhiệm vụ quản lý phải được coi trọng hơn bao giờ hết. Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phúc Thọ được thành lập theo nghị quyết số
351/2005/QĐ – UBND ngày 21/04/2005 của UBND huyện Phúc Thọ và chính
thức đi vào hoạt động ngày 20/7/2005. Tuy nhiên bắt đầu từ thời điểm ngày
10/04/2014 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phúc thọ chính thức
đổi tên thành “Văn phịng đăng ký đất đai Hà Nội, chi nhánh huyện Phúc Thọ”
nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và đảm bảo quyền lợi của người dân về thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, đặc biệt là vấn đề đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận, các hoạt động liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất, công tác
giao dịch đảm bảo... Xuất phát từ các yêu cầu thực tiễn ấy tôi chọn thực hiện đề
tài “Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội, Chi nhánh
huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội ”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội
huyện Phúc Thọ;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Phúc Thọ trong giai đoạn tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về không gian: Nghiên cứu thực hiện trên phạm vi khơng gian hành
chính huyện Phúc Thọ, các nghiên cứu sâu được thực hiện với các nhóm đối
tượng đến giao dịch tại bộ phận một cửa có liên quan đến hoạt động của Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Phúc Thọ.
- Về thời gian: Số liệu có liên quan tới đề tài từ năm 2015 đến năm 2017.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Bổ sung cơ sở khoa học cho việc đánh giá hoạt động của Văn phịng
Đăng ký Đất đai mơ hình một cấp.
- Bổ sung cơ sở thực tiễn cho việc đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn
phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Phúc Thọ.

2

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Đất theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập lâu
đời, hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá gốc, động thực vật, khí hậu, địa
hình và thời gian. Thành phần cấu tạo của đất gồm các hạt khoáng chiếm 40%,
hợp chất humic 5%, khơng khí 20% và nước 35%.
Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích (ha, km2) và độ phì
(độ mầu mỡ thích hợp cho trồng cây cơng nghiệp và lương thực).… do đó cũng
cần thuân thủ nhưng quy định sống đó là: phát sinh, phát triển, thối hóa và già
cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì
nhiêu hơn, cho năng suất cao hơn hoặc ngược lại.
Các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” của tất cả các hệ
sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, các hệ sinh thái có bền vững khi “vật
mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ
sinh thái mà đất mang trên mình nó.
Đất sẽ được định nghĩa đầy đủ như sau:
“Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm cả các đặc tính
sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu, các dạng thổ
nhưỡng, địa hình và thủy văn bề mặt; lớp trần tích và kho dự trữ nước ngầm sát
bề mặt đất; tập đoàn động thực vật; trạng thái định cư của con người và những
thành quả do hoạt động của con ngươi trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.
2.1.2. Bất động sản
a. Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc
từ Luật La Mã cổ, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lịng

đất mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên
mảnh đất. Bất động sản (BĐS) bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây

3


trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những
vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm
đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Điều 107, Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước ta quy định: “Bất động sản
là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài
sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản khác theo quy
định của pháp luật”.
b. Đặc điểm của bất động sản
- Tính cá biệt và khan hiếm;
- Tính bền lâu;
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau;
- Các tính chất khác: tính thích ứng; tính phụ thuộc vào năng lực quản lý;
mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội (Cục Quản lý nhà, Bộ Xây
dựng, 2008).
2.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng
của nền kinh tế thị trường. TTBĐS được hiểu theo ngĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt
động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua, bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp
BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến
giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS với
những đặc điểm cơ bản sau:
- TTBĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá
trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranhl;

- TTBĐS theo mơ hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu tố xác
định: sản phẩm, số lượng, giá cả;
- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên
cũng không đồng nhất.
Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, mang tính khu vực
và biến động theo thời gian. Vì vậy, thị trường BĐS là tổng hịa các giao dịch về
BĐS đạt được tại những khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định.
Khi nghiên cứu thị trường bất động sản, có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa

4


các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với những
quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị
trường giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hoá lưu thông trên
thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác và
được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng
dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai). Đối với những quốc
gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất (khoản 4 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013), đồng thời quy định quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì vậy, thị trường đất đai về ý nghĩa chung được
hiểu là thị trường quyền sử dụng đất; thị trường giữa những người được Nhà nước
trao quyền sử dụng đất với nhau và với người khác theo quy định của pháp luật. Đối
tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai thương phẩm là quyền sử dụng đất .
Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán; thị
trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. Căn cứ vào thứ tự
thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp, gồm: thị trường
cấp 1 (thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, còn gọi

là thị trường BĐS sơ cấp); thị trường cấp 2 (thị trường xây dựng cơng trình để
bán hoặc cho thuê); thị trường cấp 3 (thị trường bán hoặc cho th lại các cơng
trình đã được mua hoặc thuê).
2.2. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN
2.2.1. Khái quát về đăng ký đất đai
2.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Theo luật đất đai năm 2013 đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do
cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và
cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản
đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
trong quá trình sản xuất và đời sống.
Đăng ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước
(gồm cả đất chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử
dụng đất phải thực hiện trong mọi trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng
ký, mới được Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép

5


thay đổi mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội
dung chuyển quyền sử dụng đất đã đăng ký khác.
Việc đăng ký đất thực chất là q trình thực hiện các cơng việc nhằm
thiết lập HSĐC đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã,
phường, thị trấn trong cả nước và cấp GCN QSDĐ cho những người sử dụng
đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo
đúng pháp luật.
2.2.1.2. Ý nghĩa của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng, 2005 cho biết):

- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với cơng dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội;
+ Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản;
+ Giảm tranh chấp đất đai;
2.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
2.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục
vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.

6


- Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an tồn và với một chi phí thấp.
2.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản

Theo Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005 thì đăng ký đất đai,
bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
cơng khai, thơng tin chính xác và tính pháp lý của thơng tin được pháp luật bảo
vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về
pháp lý (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
khơng liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký, có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định, các
thơng tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội dung
mơ tả thửa đất, khơng chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất khơng trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mơ thửa đất có thể từ

7

hàng chục mét vuông cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính,
hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi
toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
2.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch
* Khái niệm
Văn tự giao dịch là văn bản viết, mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này khơng phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Thí dụ một văn tự bán nhà đất là bằng
chứng về việc bên bán đã tự nguyện bán, bên mua đã tự nguyện mua, giá cả và
phương thức thanh toán, phương thức bàn giao tài sản được thoả thuận thống
nhất… các bên không thể phủ nhận các điều khoản ghi trong văn tự mua bán
trên. Vãn tự mua bán có thể khơng có người làm chứng, có thể có người làm
chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên
không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng
hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng đăng
ký là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung của
giao dịch đó.
* Bộ Tài nguyên và Mơi trường, 2012 có nêu các đặc điểm đăng ký:
- Ưu điểm
Đăng ký văn tự giao dịch được tiến hành nhanh chóng với chi phí thấp do
khơng phải mất nhiều thời gian và chi phí cho việc thành lập và điều hành hoạt
động của văn phòng đăng ký như trong đăng ký chủ quyền.
- Nhược điểm
Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp
pháp đối với đất đai;

Thông tin từ đăng ký văn tự giao dịch khơng có sự đảm bảo chắc chắn về
quyền sở hữu, tính chính xác và rõ ràng nên có thể phát sinh chi phí để xác minh
nguồn gốc chủ quyền; khơng khuyến khích đầu tư vào đất đai và hạn chế sự phát

8


triển của thị trường vốn tín dụng; khơng hỗ trợ chính quyền trong việc giải quyết
tranh chấp đất đai, lập quy hoạch sử dụng đất và xác định thu thuế đất
* Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012 cho biết hệ thống đăng ký văn tự giao dịch
đơn giản
- Mảnh đất đem giao dịch thường được mô tả bằng lời, có thể kèm theo sơ
đồ đơn giản;
- Nhân viên đăng ký lập danh sách tra cứu theo tên các bên tham gia giao
dịch chứ không theo danh sách các thửa đất trên địa bàn;
- Hệ thống sổ đăng ký là loại thụ động, có nghĩa là chỉ thụ động nhập thông
tin theo các văn tự mà không tiến hành kiểm tra sự nhất quán với những thông tin đã
được đăng ký trong các vụ giao dịch trước đây đối với cùng một tài sản.
* Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012 cho biết hệ thống đăng ký văn tự giao dịch
nâng cao
- Mảnh đất đưa ra giao dịch được xác định theo bản đồ hoặc bình đồ với
chất lượng được chuẩn hoá, được gán mã số nhận diện duy nhất;
- Nhân viên đăng ký phải kiểm tra mọi văn tự giao dịch khi đăng ký để đảm
bảo sự nhất quán với thông tin đã đăng ký trong các văn tự giao dịch trước đây;
- Hệ thống sổ đăng ký có hệ thống chỉ số theo tên các bên giao dịch và
theo mã số nhận biết duy nhất của các thửa đất;
- Vãn tự giao dịch phải do luật sư hoặc công chứng viên lập và xác nhận;
- Địa vị pháp lý của việc đăng ký văn tự giao dị được bảo vệ bằng Luật
Dân sự hoặc Luật Đất đai. Các bên thứ ba khi tham khảo thông tin đăng ký để
thực hiện giao dịch sẽ được pháp luật bảo hộ một phần trong trường hợp thơng

tin đăng ký khơng chính xác, không đầy đủ.
* Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012 cho biết hệ thống đăng ký nghĩa vụ
- Bổ sung thông tin cần thiết cho đăng ký văn tự giao dịch;
- Các nghĩa vụ thường được đãng ký theo một hệ thống hồ sơ riêng, do đó
khi mua bán hoặc thực hiện các giao dịch khác về đất dai, người mua vừa phải
điều tra thông tin về tài sản định mua theo hệ thống hồ sơ đăng ký giao dịch, vừa
phải điều tra theo hệ thống hồ sơ đăng ký nghĩa vụ.
2.2.3.2. Đăng ký quyền
* Khái niệm

9


- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách
khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện
hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký
quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
* theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012 cho biết đặc điểm của đăng ký quyền:
- Ưu điểm
Đất đai được chia thành những đơn vị đất đai (có thể là thửa đất) được xác
định rõ trên bản đồ địa chính.
Chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền của họ (quyền, lợi ích, nghĩa vụ, những
hạn chế về quyền) đối với thửa đất được ghi nhận trong sổ đăng ký.
Tên của chủ sở hữu/sử dụng đất được đăng ký thay đổi, cịn quyền lợi đối
với đất vẫn duy trì tồn bộ thửa đất được chuyển giao. Trưởng hợp chỉ chuyển
giao một phần thửa đất thì cần có sự tách thửa, đăng ký và lập hồ sơ địa chính
với sự thay đổi quyền lợi trên thửa đất mới.

Tất cả các thủ tục này chỉ được xem là hợp pháp khi do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền tiến hành. Do đó, thông tin chủ quyền lưu trữ được đảm bảo bởi
nhà nước, được sử dụng chính thức mà khơng cần thiết có sự điều tra nguồn gốc
chủ quyền đất đai.
- Nhược điểm
Cần thời gian và chi phí cho việc thành lập, điều hành hệ thống văn phịng
đăng ký.
2.3. VĂN PHỊNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
2.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
2.3.1.1. Giai Đoạn trước khi có Luật Đất đai
* Trước khi có Luật Đất đai 1987
Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo
đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho tồn
bộ đất nơng nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.

10


* Từ khi có Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực đến ngày 15/10/1993
Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử
dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước
- Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc
huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký
đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1987).
Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra
một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản

lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
2.3.1.2. Giai Đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
Luật Đất đai năm 1993 quy định
“Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại
xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ
địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử
dụng đất” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993).
Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được
pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến
động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc
biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng
bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận
thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với
cơng tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.

11


2.3.1.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đến đai năm 2003 đến trước khi có Luật
đất đai năm 2013
Năm 2003, để đáp ứng được yêu cầu của điều kiện thực tế, Luật đất đai
2003 đã được Quốc hội nước CHXHCNVN thơng qua ngày 26/11/2003 và có
hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004. Giai đoạn 2004-2009, việc đăng ký
quyền sử dụng đất được thực hiện chủ yếu đối với quyền sử dụng đất theo quy

định của Luật đất đai 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ. Đến
giai đoạn từ năm 2009 - 2013, việc đăng ký cấp GCN được thực hiện với các đối
tượng là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu đối với các tài sản
khác gắn liền với đất theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ, Thơng
tư số 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Luật Đất đai dành một chương gồm 7 Điều quy định về cấp giấy và dành
riêng một chương gồm 10 Điều quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và
sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử
dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
Điểm đổi mới lớn nhất của Luật Đất đai 2003 so với các văn bản giai đoạn trước
đó chính là tạo hành lang pháp lý cho sự ra đời của VPĐKĐĐ với vai trò là cơ
quan dịch vụ công thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai cùng với những
quy định mới về cấp GCN (tất cả các trường hợp sử dụng đất trước ngày
15/10/1993, giấy tờ mua bán không đảm bảo theo quy định, … đều được cấp
Giấy chứng nhận QSD đất, không phải nộp tiền) đã đẩy mạnh tiến độ cấp Giấy
chứng nhận trên phạm vi cả nước.
Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại: đăng ký ban đầu, đăng ký biến động.
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân; đăng ký quyền sở hữu tài sản
hợp pháp.
+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng đất do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp …), do thay đổi
mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về QSDĐ.
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có
VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc,
chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và
nghĩa vụ (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).

12