Đánh giá tình hình hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận thanh xuân thành phố hà nội giai đoạn 2012 2016 luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN SƠN TÙNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH
VĂN PHỊNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI QUẬN THANH XUÂN,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận
văn chưa được cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn
trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Sơn Tùng

i


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến
giảng viên, Tiến sỹ Đỗ Thị Đức Hạnh, người đã tận tình hướng dẫn tơi trong suốt q trình
thực hiện khóa luận tốt nghiệp.
Tơi xin cảm ơn sâu sắc đến các thầy, cô trong Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý
Đào tạo Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã đào tạo, giúp đỡ tôi trong thời gian học tập tại
Học viện.
Tôi xin cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh văn phòng đăng đất đai
quận Thanh Xuân đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu thực hiện đề
tài trên địa bàn địa phương.
Tơi xin cám ơn gia đình, bè bạn và đồng nghiệp đã động viên, tạo điều kiện giúp tơi
hồn thành Luận văn này.
Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Sơn Tùng

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt................................................................................................ vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4

2.1.

Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản. ...... 4

2.1.1.

Khái niệm về đất đai, đăng ký đất đai ................................................................ 4

2.1.2.

Khái niệm về đăng ký đất đai ............................................................................. 4

2.1.3.

Vai trị, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai ............................................... 7

2.1.4.

Cơ sở lý luận đăng ký đất đai, bất động sản ....................................................... 8

2.2.

Văn phòng đăng ký đất đai ............................................................................... 11

2.2.1.

Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam ............................................. 11

2.2.2.

Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng đất đai ............... 13

2.2.3.

Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng đất đai .............................. 16

2.2.4.

Mối quan hệ giữa Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan
đăng ký đất đai và chính quyền địa phương. .................................................... 19

2.3.

Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế
giới. ................................................................................................................... 20

2.3.1.

Mơ hình của Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) ................................ 20

2.3.2.

Mơ hình của Thụy Điển .................................................................................... 21

2.3.3.

Hệ thống Đăng ký đất đai của Pháp ................................................................. 22

iii

2.4.

Thực trạng của văn phòng đăng đất đai ở Việt Nam và ở thành phố Hà
Nội. ................................................................................................................... 24

2.4.1.

Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKĐĐ ............................ 24

2.4.2.

Thực trạng Văn phòng đăng đất đai ở thành phố Hà Nội ................................. 27

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 29
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 29

3.2.

Thời gian thực hiện đề tài ................................................................................. 29

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 29

3.4.

Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 29

3.4.1.

Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất
của quận Thanh Xuân ....................................................................................... 29

3.4.2.

Tình hình hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội
quận Thanh Xuân.............................................................................................. 30

3.4.3.

Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
Hà Nội quận Thanh Xuân ................................................................................. 30

3.4.4.

Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh
văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân...................................... 30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 30

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................... 30

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, đối tượng điều tra .................................. 30

3.5.3.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ................................................................. 31

3.5.4.

Phương pháp thống kê tổng hợp ....................................................................... 32

3.5.5.

Phương pháp so sánh, đánh giá ........................................................................ 32

3.5.6.

Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................ 32

3.5.7.

Phương pháp minh họa bằng hình ảnh ............................................................. 32

PHẦN 4. Kết quả nghiên cứu ...................................................................................... 33
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Thanh Xuân, thành phố Hà
Nội .................................................................................................................... 33

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 33

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 35

4.1.3.

Hiện trạng sử dụng đất của quận Thanh Xuân ................................................. 38

iv


4.2.

Hoạt động chi nhánh văn phòng đăng đất đai hà nội quận Thanh Xuân,
thành phố Hà Nội .............................................................................................. 42

4.2.1.

Cơ chế hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng đất đai Hà Nội quận
Thanh Xuân, thành phố Hà Nội ........................................................................ 42

4.2.2.

Kết quả hoạt động của chi nhánh VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân
giai đoạn 2012 - 2016 ....................................................................................... 46

4.3.

Đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng đất đai hà nội quận
Thanh Xuân ................................................................................................................ 56

4.3.1.

Mức độ công khai thủ tục hành chính .............................................................. 56

4.3.2.

Thời gian thực hiện các thủ tục ........................................................................ 56

4.3.3.

Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ ........................................................ 57

4.3.4.

Các khoản lệ phí phải đóng .............................................................................. 59

4.3.5.

Đánh giá của cán bộ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận
Thanh Xuân về điều kiện hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký ........ 60

4.3.6.

So sánh hoạt động của CN VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xn giữa
mơ hình một cấp với mơ hình hai cấp .............................................................. 61

4.3.7.

Đánh giá chung về hoạt động của CN VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh
Xuân.................................................................................................................. 63

4.4.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng đất
đai ..................................................................................................................... 66

4.4.1.

Giải pháp về chính sách pháp luật .................................................................... 66

4.4.2.

Giải pháp về tổ chức và cơ chế ......................................................................... 67

4.4.3.

Giải pháp về nhân lực ....................................................................................... 68

4.4.4.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ...................................................... 68

4.4.5.

Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ ...................................................................... 69

Phần 5 . Kết luận và kiến nghị ..................................................................................... 71
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 71

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 72

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 73

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BĐS
BTNMT
BNV
BTC
BTP
CHXHCN
CNH - HĐH
CNTT
CP
ĐKĐĐ
ĐKTK
ĐKQSDĐ
GCN
GCNQSD

GPMB
HSĐC
KHKT
NĐ
QSD
QĐ
TDTT
TN&MT
TT
TTBĐS
TTCN
TTg
TTHC
TTLT
TW
UBND
VPĐK
VPĐKĐĐ

Nghĩa tiếng Việt
Bất động sản
Bộ Tài nguyên và Môi trường
Bộ Nội vụ
Bộ Tài chính
Bộ Tư pháp
Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa
Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa
Cơng nghệ thơng tin
Chính phủ
Đăng ký đất đai

Đăng ký thống kê
Đăng ký quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giải phóng mặt bằng
Hồ sơ địa chính
Khoa học kỹ thuật
Nghị định
Quyền sử dụng
Quyết định
Thể dục thể thao
Tài nguyên và Môi trường
Thông tư
Thị trường bất động sản
Tiểu thủ cơng nghiệp
Thủ tướng Chính phủ
Thủ tục hành chính
Thơng tư liên tịch
Trung ương
Ủy ban nhân dân
Văn phòng đăng ký
Văn phòng đăng ký đất đai

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Tình hình thành lập VPĐK các cấp năm 2016 ............................................ 24
Bảng 4.1. Giá trị, cơ cấu kinh tế quận Thanh Xuân qua một số năm .......................... 36
Bảng 4.2. Tổng diện tích đất tự nhiên phân theo ĐVHC phường ................................ 39

Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất quận Thanh Xuân năm 2016 ................................. 40
Bảng 4.4. Cơ cấu nhân lực chi nhánh VPĐK đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân
năm 2016 ...................................................................................................... 43
Bảng 4.5. Kết quả lập hồ sơ địa chính quận Thanh Xuân ........................................... 49
Bảng 4.6. Kết quả cập nhật chỉnh lý biến động ............................................................ 51
Bảng 4.7. Kết quả thực hiện công tác cấp GCN QSDĐ ở quận Thanh Xuân từ
năm 2012 - 2016 ......................................................................................... 52
Bảng 4.8. Kết quả cấp GCN theo nghị định 61/CP quận Thanh Xuân giai đoạn
2012 - 2016 .................................................................................................. 53
Bảng 4.9. Kết quả kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ theo Nghị định 61/CP trên
địa bàn quận Thanh Xuân (đến tháng 12/2016) ........................................... 53
Bảng 4.10. Tổng hợp ý kiến đánh giá mức độ công khai khi thực hiện các thủ tục
tại chi nhánh VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân ..................................... 56
Bảng 4.11. Tổng hợp ý kiến đánh giá thời gian thực hiện các thủ tục tại chi nhánh
VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân........................................................... 57
Bảng 4.12. Tổng hợp ý kiến đánh giá Thái độ tiếp nhận hồ sơ của cán bộ tại chi
nhánh VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân ................................................ 58
Bảng 4.13. Tổng hợp ý kiến đánh giá Mức độ hướng dẫn của cán bộ tại chi nhánh
VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân........................................................... 58
Bảng 4.14. Tổng hợp ý kiến đánh giá các khoản chi phí phải đóng tại chi nhánh
VPĐKĐĐ Hà Nội quận Thanh Xuân........................................................... 59
Bảng 4.15. Tổng hợp ý kiến của cán bộ biên chế tại CN VPĐKĐĐ Hà Nội quận
Thanh Xuân về cơ sở vật chất ...................................................................... 60

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội ..................................... 33
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất quận Thanh Xuân năm 2016 ....................................... 41

Hình 4.3. Vị trí của chi nhánh VPĐK Hà Nội trong hệ thống quản lý đất đai ........... 45
Hình 4.4. Một số hình ảnh về Chi nhánh VPĐKĐĐ Hà Nội Quận Thanh Xuân ....... 46

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Họ và tên: Nguyễn Sơn Tùng.
Tên đề tài: “Đánh giá tình hình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Hà Nội Quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2016”.
Ngành: Quản lý đất đai.

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà
Nội quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội trong hoạt động quản lý tài nguyên đất đai
của quận.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng
đăng đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập số liệu thứ cấp tại UBND quận Thanh Xuân, chi nhánh văn phòng đăng
đất đai Hà Nội quận Thanh Xn, phịng Tài ngun và Mơi trường quận Thanh Xuân.
- Điều tra số liệu sơ cấp: Điều tra 90 hộ tại 3 phường thuộc quận Thanh Xuân.
Kết quả nghiên cứu
- Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của VPĐKQSDĐ từ khi thành lập đến năm
2016 đã có những kết quả đáng ghi nhận. Giai đoạn 2012 - 2016, cấp được 4408 GCN.
- Thống kê kết quả điều tra, phỏng vấn có 94,44% ý kiến của người dân cho rằng
thủ tục tiếp nhận hồ sơ tại VPĐK được giải quyết đầy đủ công khai; 68% số ý kiến cho

biết được trả kết quả đúng thời gian theo phiếu hẹn; 92,22% ý kiến đánh giá là thái độ
của cán bộ phục vụ nhiệt tình, hướng dẫn đầy đủ, dễ thực hiện; 95,56% ý kiến cho rằng
khơng phải đóng chi phí gì khác ngồi các khoản lệ phí quy định. Như vậy, đa phần
người dân đều ủng hộ mô hình hoạt động của VPĐK xong cũng cịn tồn tại những ý
kiến chưa hài lòng của người dân đòi hỏi VPĐKQSDĐ quận Thanh Xuân cần có nhiều
cố gắng trong việc khắc phục những tồn tại, yếu kém.
Kết luận của luận văn
- Hoạt động của VPĐK là kết hợp giữa Nhà nước và dịch vụ trong đó gắn chặt với
nhiệm vụ cải cách thủ tục hành chính ở địa phương.Kết quả hoạt động của VPĐK đã tạo
ra sự chuyển biến mạnh mẽ việc cải cách thủ tục hành chính đối với công tác đăng ký
đất đai đặc biệt là công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.

ix


- Việc thực hiện mơ hình VPĐK một cấp đã thể hiện ưu điểm nổi bật đó là: Thống
nhất một đầu mối chỉ đạo về chuyên môn, nghiệp vụ trong quản lý đất đai. VPĐK tỉnh
là trung tâm chỉ đạo, điều hành, hướng dẫn thực hiện thống nhất đối với toàn bộ nội
dung hoạt động về tổ chức bộ máy, nhân sự, tài chính, thực hiện nhiệm vụ chun
mơn...; các chi nhánh chịu sự quản lý, chỉ đạo trực tiếp, tồn diện của VPĐK cấp tỉnh.
Do đó, bước đầu khắc phục được hạn chế trước đây so với mơ hình VPĐK hai cấp đó là
sự phối kết hợp trong cơng tác chuyên môn.
- Để khắc phục những tồn tại trong hoạt động của VPĐKĐĐ, cần thực hiện các
nhóm giải pháp như: Kiện tồn cơng tác tổ chức của VPĐKĐĐ và các Chi nhánh; nâng
cao hiểu biết về chính sách pháp luật đất đai, tăng cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán
bộ làm việc tại VPĐK; tăng cường công tác quản lý nhà nước, thanh tra, kiểm tra đối
với nội dung cập nhật, chỉnh lý HSĐC; hoàn thiện về cơ chế tài chính cho hoạt động của
VPĐK nhất là việc thu, chi có liên quan đến phí và lệ phí thu được từ thủ tục hành chính
về đất đai.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Son Tung.
Name of thesis: "Evaluation of the activities of the Office for Registration of Land
Use Right of Thanh Xuan District, Hanoi”.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture.
Objectives of the study
- Assess the operational status of the Office for Registration of Land Use Right of
Thanh Xuan District, Hanoi in the general management of land resources of the district.
- Propose some solutions to improve operational efficiency of the Office for
Registration of Land Use Rights of Thanh Xuan District, Hanoi.
Research Methods
- Collect secondary data in Thanh Xuan District People’s Committee, the Office
for Registration of Land Use Right of Thanh Xuan District, Department of Natural
Resources and Environment of Thanh Xuan district.
- Investigate primary data: Survey of 90 households in 3 communes in Thanh
Xuan District.
Research results
- The work of land registration, grant of license the Registration Office since its
establishment until 2016 has remarkable results. The period 2012 - 2016, 4408 licenses
were granted.
- Statistics of interview and survey resulted in 94,44% of people’s opinion that the
procedure of receiving documents at the Registration Office are sufficiently addressed

to the public; 68% of people said the results are returned on time as appointed; 92,22%
of people rated the attitude of the staff is enthusiastic with complete instructions;
95,56% of people said that they do not have to pay extra fees other than the prescribed
fee. Thus, most people were supportive of the operational model of the Registration
Office, however, there also exists the unsatisfied opinion of that needs the Office for
Registration of Land Use Right of Thanh Xuan District to require a lot of effort to
overcome these problems, weakness.
Conclusion
- Activities of the Land Registration Office is a combination of state and services
including tasks tied to reform local administration. Results activity of the Land

xi


Registration Office has created a powerful movement to reform administrative
procedures for the registration of land especially in the issuance of certificates of land
use rights, rights owned houses and other assets attached to the land.
- The implementation of the model Land Registration Office a grant made
outstanding advantages are: Unify a clue directing expertise and professional in land
management. Land Registration Office is the central province directing and operating
instructions for the uniform implementation of the entire contents of activities on the
organization, personnel, finance, implement professional duties …; branches under the
management, direction, comprehensive Land Registration Office of the province.
Therefore, the first step to overcome previous limitations compared to model Land
Registration Office that the two levels of coordination in professional work.
- To overcome the shortcomings in the operation of the Land Registration Office,
to implement solutions such as: Strengthening the organization of the Land Registration
Office and the branches; raise awareness about land law policy, strengthen the training
and retraining of staff working at the Land Registry Office; strengthening State
management, inspection, checking for updates, revising cadastral records; improvement

of financial mechanisms for the operation of the Land Registration Office is the revenue
and expenditure relating to fees and charges collected from administrative procedures
on land.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Ngày nay con người đang cố gắng tạo ra, tìm ra các nguồn năng lượng mới,
sẵn có hơn, rẻ tiền hơn nhằm làm giảm áp lực lên các nguồn tài nguyên truyền
thống, nhưng đối với đất đai thì khơng thực hiện được bởi lẽ đất đai là nguồn tư
liệu sản xuất khơng gì thay thế được.
Cơng tác đăng ký đất đai là một trong những nội dung trong công tác quản
lý Nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng
đất đối với Nhà nước, là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai
theo quy định của pháp luật.
Sau khi thực hiện đề án thí điểm kiện tồn hệ thống Văn phòng đăng ký
một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường trên 4 tỉnh: Đồng Nai, Đà Nẵng,
Hà Nam và Hải Phòng. Luật Đất đai 2013 ra đời quy định cả nước tiến hành
thành lập Văn phòng đăng đất đai một cấp nhằm cải cách thủ tục hành chính.
Thơng tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTP-BTNMT ngày 4 tháng 4 năm 2015
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tổ chức, cơ chế hoạt động
thay thế cho Thơng tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTP-BTNMT thành lập Văn
phịng đăng đất đai trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng đất đai trực thuộc Sở Tài
nguyên Môi trường và các Văn phịng đăng đất đai trực thuộc phịng Tài ngun
Mơi trường hiện có tại địa phương.
Thực hiện chủ trương trên, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành
Quyết định số 1358/QĐ-UBND về việc thành lập Văn phòng đăng đất đai Hà
Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội.

Quận Thanh Xuân là một quận thuộc thủ đô Hà Nộ được thành lập theo
Nghị định số 74/CP CP ngày 22/11/1996 của Chính phủ, quận gồm 11 đơn vị
hành chính cấp phường là: Thanh Xuân Bắc, Thanh Xn Nam, Thanh Xn
Trung, Khương Đình, Nhân Chính, Phương Liệt, Hạ Đình, Kim Giang, Khương
Mai, Khương Trung, Thượng Đình (có 3 phường được thành lập từ các xã ngoại
thành của 2 huyện Từ Liêm và Thanh Trì, cịn lại là các phường cũ của quận
Đống Đa chuyển sang).
Thi hành Luật Đất đai, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận
Thanh Xuân đã được thành lập để giúp cho UBND quận quản lý Nhà nước về đất

1


đai tại địa phương có hiệu quả cao hơn. Hoạt động của chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân đã góp phần khắc phục những hạn chế trước
đây của thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký, cấp GCNQSDĐ cũng như
giảm thiểu những thủ tục hành chính gây phiền hà cho người sử dụng đất. Đồng
thời giúp cho UBND Quận lưu trữ một khối lượng lớn về giấy tờ, hồ sơ liên quan
đến quá trình cấp GCNQSDĐ. Bên cạnh đó, cịn giải quyết các thủ tục hành chính
về nhà đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo
quy định của pháp luật như nộp thuế, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế
chấp...Tuy nhiên, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân
là một tổ chức mới, đối tượng phục vụ rộng, nhiệm vụ phức tạp không tránh
khỏi những tồn tại, khiếm khuyết trong q trình hoạt động. Từ tình hình trên, tơi
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình hoạt động của Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội Quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội giai
đoạn 2012 - 2016 ”, nhằm đánh giá thực trạng, đề xuất giải pháp góp phần để chi
nhánh Văn phịng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân hoạt động tốt hơn.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội

quận Thanh Xuân giai đoạn 2012 - 2016;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Thanh Xuân trong giai đoạn tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về khơng gian: Nghiên cứu tổng hợp trên tồn quận Thanh Xuân, các
nghiên cứu sâu được thực hiện với các nhóm đối tượng đến giao dịch tại bộ
phận một cửa có liên quan đến hoạt động của chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai Hà Nội.
- Về thời gian: nghiên cứu về chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội
và các hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận
Thanh Xuân từ năm 2012 đến 2016
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
* Đóng góp mới
Bổ sung thêm cơ sở thực tiễn cho quận Tây Hồ trong việc đánh giá tình
hình hoạt động của Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai Hà Nội quận
Thanh Xuân trong giai đoạn 2012 - 2016.

2


* Ý nghĩa khoa học
- Giúp cho việc vận dụng được những kiến thức khoa học vào thực tế.
- Từ kết quả nghiên cứu đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra
những đánh giá khách quan về q trình hoạt động của Chi nhánh Văn phịng
đăng ký đất đai Hà Nội hiện nay.
* Ý nghĩa thực tiễn
- Q trình nghiên cứu đề tài góp phần giúp người dân trên địa bàn nghiên
cứu hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình trong cơng tác đăng ký đất đai.
- Việc đánh giá tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai sẽ giúp
cho học viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương,

từ đó đưa ra được những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hồn
thiện cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tới.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1 Khái niệm về đất đai, đăng ký đất đai
- Khái niệm về đất
Đất là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là
thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó. Đất được
coi là khác biệt với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu
tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi. Đất có thể
được gọi là các tầng trên nhất của đá không phụ thuộc vào dạng; chúng bị thay
đổi một cách tự nhiên bởi các tác động phổ biến của nước, khơng khí và một
loạt các dạng hình của các sinh vật sống hay chết. (theo Dokuchaev, 1879).
Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì nhiêu. Về mặt
thổ nhưỡng, xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi
sinh vật, nấm, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống,
đó là: phát sinh, phát triển, thối hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con
người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng
cao hơn hoặc ngược lại (theo Winkler, 1968).
- Khái niệm về đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề
mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sơng, nước ngầm, tập đoàn thực
vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động
của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (sân nền, hồ chứa nước hay hệ

thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa... (theo Hội nghị quốc tế về Môi trường
ở Rio de Janerio, Brazil, 1993).
2.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai
a) Đăng ký đất đai
- Theo UN-ECE (Ủy ban kinh tế về Châu Âu của Liên Hợp quốc), là một
q trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai
dưới hình thức là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó
có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất hoặc là dưới hình
thức đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của quá trình đăng ký đất đai thể hiện trong

4


một sổ đăng ký (cụ thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật hóa thành hồ sơ điện
tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền hoặc những thay đổi
về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định.
Bằng những thông tin đó, hệ thống đăng ký đất đai có chức năng cung cấp
sự an toàn và tạo nền tảng vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng dụng và định
đoạt đất đai. Nó đảm bảo cho quyền sở hữu và những quyền lợi khác trên một
diện tích đất cũng như hỗ trợ cho sự năng động của thị trường đất đai và thị
trường tín dụng. Với thơng tin rõ ràng về chủ quyền đất, các nhà đầu tư có thể
yên tâm về nguồn vốn đầu tư đã bỏ ra trong giao dịch và nguồn vốn cho vay;
đồng thời, những rủi ro về mâu thuẫn, tranh chấp quyền lợi cũng được giảm
thiểu. Hơn nữa thơng tin đất đai đăng ký cịn đem lại cho ngân sách nhà nước
một nguồn thu lớn thông qua việc thu phí từ việc cung cấp thơng tin và thu thuế
chuyển quyền bất động sản. Vì vậy, mặc dù đăng ký đất đai trực tiếp hướng tới
bảo vệ lợi ích của người sở hữu đất đai, nhưng nó cũng là một trong những công
cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế. Đo đó, theo FIG, mặc
dù các nước trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác nhau, nhưng
hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký đất đai của mình nhằm

đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao dịch và giảm thiểu
chi phí (Đặng Anh Quân, 2011).
- Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực
hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Theo
Điều 4 của Luật Đất đai 2003: "Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính
nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất" (Quốc hội Nước
CHXHCNVN, 2013).
- Ngày nay ta sử dụng thuật ngữ Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác
định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính
thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất. Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: "Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính".

5


Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng có
những đặc điểm chung như các loại hình đăng ký khác; song đăng ký quyền sử
dụng đất có một số đặc điểm khác biệt:
Một là: Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước quy
định, tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất; đăng
ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng có tính bắt buộc mà do nhu cầu
của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Hai là: Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt:
+ Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị; giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử

dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống cịn với mọi tổ chức, cá nhân, nhưng chí
có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng; giá
trị đặc biệt của đất đai còn được thể hiện ở giá đất và ln có xu hướng tăng lên.
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân; người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử
dụng đất; trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại khơng
đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ
chức, cá nhân) khác nhau sử dụng.
+ Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, cơng trình xây dựng,
cây rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa
đất tại vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản
gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.
Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
phải thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan
Nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý Nhà nước đối với đất đai theo quy
hoạch và theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất yên tâm
đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử
dụng đất theo pháp luật.
b) Đăng ký Nhà nước về đất đai
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này
ghi rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;

6


- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
2.1.3. Vai trị, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Theo Đỗ Đức Đôi (2001) và Lê Đình Thắng (2005), đăng ký Nhà nước về
đất đai có một số vai trò cụ thể như sau:
- Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân.
Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ
sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi
ích chung của tồn xã hội trong sử dụng đất.
Thơng qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về
quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ
sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ
nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất
được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà
người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử
dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,...
- Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý,
tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là tồn bộ diện tích các loại đất
trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý
chặt chẽ tồn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu
của quản lý đất đai. Tất cả các thơng tin đó phải được thể hiện chi tiết tới từng

thửa đất. Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên,

7


kinh tế, xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai. Trên
cơ sở đó, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong tồn bộ
phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động
đất đai theo đúng pháp luật.
- Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của
từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực
hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác. Do vậy, để đảm bảo thực hiện
đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp
lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi
phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về
chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng
và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,...
2.1.4. Cơ sở lý luận đăng ký đất đai, bất động sản
a) Hồ sơ đất đai, bất động sản
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) hồ sơ đất đai và BĐS là
tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của
Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh

chóng, an tồn và với một chi phí thấp.
b) Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), đăng ký đất đai, bất
động sản dựa trên những nguyên tắc sau:
- Đăng nhập hồ sơ;
- Đồng thuận;
- Công khai;

8


- Chuyên biệt hoá.
Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai
thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt
những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai.
c) Đơn vị đăng ký (đại lượng đăng ký là thửa đất)
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), thửa đất được hiểu là
một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc khơng liền mảnh, được coi là một
thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối
tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng
đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định, các
thơng tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội dung
mơ tả thửa đất, khơng chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng

ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mơ thửa đất có thể từ hàng
chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản
đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc.
d) Đăng ký pháp lý đất đai - bất động sản
Theo Nguyễn Văn Chiến (2006), đăng ký pháp lý về đất đai - bất động sản
có 02 nội dung chính, cụ thể:
* Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch

9


thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thơng nhất là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã
được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp
pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể
khơng có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại
diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng
pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và
đất đem ra mua bán.

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an tồn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua.
* Đăng ký quyền
Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động
sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín
và bảo hiểm.

10


2.2. VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
2.2.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
a. Giai Đoạn trước khi có Luật Đất đai
* Trước khi có Luật Đất đai 1987
Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo
đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho tồn
bộ đất nơng nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nơng thơn.

* Từ khi có Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực đến ngày 15/10/1993
Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang
sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà
nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã
thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình
đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, 1987).
Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra
một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức và với phương thức quản
lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
b. Giai Đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
Luật Đất đai năm 1993 quy định
“Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại
xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ
địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử
dụng đất” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993).
Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được

11


pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều
biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường

xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán,
chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền.
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định
về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh
và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được
vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với cơng tác
quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
c. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đến đai năm 2003 nay
Năm 2003, để đáp ứng được yêu cầu của điều kiện thực tế, Luật đất đai
2003 đã được Quốc hội nước CHXHCNVN thơng qua ngày 26/11/2003 và có
hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004. Giai đoạn 2004-2009, việc đăng ký
quyền sử dụng đất được thực hiện chủ yếu đối với quyền sử dụng đất theo quy
định của Luật đất đai 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ. Đến
giai đoạn từ năm 2009 - 2013, việc đăng ký cấp GCN được thực hiện với các đối
tượng là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu đối với các tài sản
khác gắn liền với đất theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ, Thơng
tư số 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Luật Đất đai dành một chương gồm 7 Điều quy định về cấp giấy và dành
riêng một chương gồm 10 Điều quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và
sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử
dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
Điểm đổi mới lớn nhất của Luật Đất đai 2003 so với các văn bản giai đoạn trước
đó chính là tạo hành lang pháp lý cho sự ra đời của VPĐKQSDĐ với vai trị là cơ
quan dịch vụ cơng thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai cùng với những
quy định mới về cấp GCN (tất cả các trường hợp sử dụng đất trước ngày
15/10/1993, giấy tờ mua bán không đảm bảo theo quy định, … đều được cấp
Giấy chứng nhận QSD đất, không phải nộp tiền) đã đẩy mạnh tiến độ cấp Giấy
chứng nhận trên phạm vi cả nước.
* Từ khi có Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay

Kế thừa thành tựu đã đạt được của Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013
tiếp tục dành một chương gồm 12 Điều, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính

12