Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện giao thủy tỉnh nam định luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN THỊ NGÁT

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN GIAO THỦY, TỈNH NAM ĐỊNH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số :

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Văn Quân

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu
được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy
bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn
và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Trần Thị Ngát

i

năm 2017


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được sự
hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng
nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn
sâu sắc tới TS. Nguyễn Văn Quân đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian
và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn
Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ
tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Giao Thủy, các phòng ban trong
huyện, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã, thị trấn điều tra đã giúp
đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn.

Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Trần Thị Ngát

ii

năm 2017


MỤC LỤC

Lời cam đoan .......................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ............................................................................................................................. ii
Mục lục ................................................................................................................................ iii
Danh mục chữ viết tắt ........................................................................................................... vi
Danh mục bảng .................................................................................................................... vii
Danh mục hình ................................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ............................................................................................................... ix
Thesis abstract ..................................................................................................................... xi
Phần 1. Mở đầu.................................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa thực tiễn .................................................................. 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu .................................................................................................. 3
2.1.

Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ........................................................................ 3

2.1.1.

Quyền sở hữu .......................................................................................................... 3

2.1.2.

Quyền sở hữu về đất đai .......................................................................................... 4

2.1.3.

Quyền sử dụng đất ................................................................................................... 6

2.2

Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới ............................................ 9

2.2.1.

Thụy Điển ................................................................................................................ 9

2.2.2.

Malaixia ................................................................................................................. 10

2.2.3.

Hàn Quốc ............................................................................................................... 12

2.2.4.

Ôxtrâylia ................................................................................................................ 12

2.2.5.

Trung Quốc............................................................................................................ 13

2.2.6.

Mỹ ......................................................................................................................... 15

2.2.7

Kinh nghiệm về thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với Việt Nam ............... 16

2.3.

Thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ...................... 16

2.3.1.

Quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam
qua các thời kỳ....................................................................................................... 16

iii


2.3.2.

Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ......................... 21

2.3.3.

Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của tỉnh Nam Định ............................... 26

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .............................................................. 28
3.1.

Đặc điểm địa bàn nghiên cứu ................................................................................ 28

3.2.

Thời gian nghiên cứu............................................................................................. 28

3.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 28

3.4.

Nội dung nghiên cứu ............................................................................................. 28

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Giao Thủy.................... 28

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Giao Thủy................................. 28

3.4.3.

Đánh giá tình hình việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở trên
địa bàn huyện Giao Thủy ...................................................................................... 28

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Giao Thủy ................................................................................................... 29

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 29

3.5.1

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ..................................................... 29

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ....................................................... 29

3.5.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ............................................................... 29

3.5.4.

Phương pháp phân tích và so sánh ........................................................................ 30

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ....................................................................... 31
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của huyện Giao Thủy ................................. 31

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ................................................................................................. 31

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................................... 35

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Giao Thủy ..... 40

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Giao Thủy................................. 41

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai cuả huyện Giao Thủy giai đoạn 2012 – 2016 .............. 41

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Giao Thủy năm 2016 ............................................ 44

4.3.

Đánh gıá vıệc thực hıện quyền của ngườı sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Gıao Thủy .............................................................................................................. 46

4.3.1

Tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện Giao Thủy ............................................................................................ 50

4.3.2.

Tình hình việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Giao Thủy ................................................................................................... 56

iv


4.3.3.

Tình hình việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao
Thủy ...................................................................................................................... 62

4.3.4.

Tình hình việc thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện Giao Thủy ............................................................................................ 67

4.3.5.

Đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục hành chính về quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy ........................................................... 72

4.3.6.

Đánh giá chung về tình hình việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ........... 74

4.4.

Đề xuất một số giải pháp việc thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Giao Thủy ................................................................................................... 75

4.4.1.

Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật ........................................ 75

4.4.2.

Giải pháp về tổ chức quản lý, tuyên truyền thực hiện các quyền sử dụng đất ............. 75

4.4.3.

Đẩy mạnh công tác cải cách các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.......... 76

Phần 5. Kết luận ................................................................................................................ 78
5.1.

Kết luận ................................................................................................................. 78

5.2.

Đề nghị .................................................................................................................. 79

Tài liệu tham khảo ............................................................................................................. 80
Phụ lục ............................................................................................................................... 82

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTC

Bộ tài chính

CNH

Cơng nghiệp hóa

CN-TTCN

Cơng nghiệp - tiểu thủ cơng nghiệp

CP

Chính phủ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐH

Hiện đại hóa

HL

Huyện lộ

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QL

Quốc lộ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SD

Sử dụng

TL

Tỉnh lộ

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TT

Thông tư

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Đặc trưng các yếu tố khí tượng ở Nam Định .................................................... 33
Bảng 4.2. Chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện giai đoạn 2012 - 2016 ............................ 35
Bảng 4.3. Dân số và lao động huyện Giao Thủy giai đoạn 2012 - 2016 .......................... 36
Bảng 4.4.

Hệ thống giao thông đường bộ huyện Giao Thủy ........................................... 37

Bảng 4.5. Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất theo loại
quyền giai đoạn 2012 – 2016 ............................................................................ 47
Bảng 4.6. Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất theo từng
năm giai đoạn 2012 - 2016 ............................................................................... 48
Bảng 4.7. Tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn
huyện Giao Thủy từ năm 2012 – 2016 ............................................................. 50
Bảng 4.8. Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ từ hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Giao Thủy giai đoạn 2012 2016 .................................................................................................................. 53
Bảng 4.9. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên
địa bàn huyện Giao Thủy.................................................................................. 55
Bảng 4.10. Tình hình việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở trên địa bàn huyện
Giao Thủy giai đoạn 2012-2016 ....................................................................... 57
Bảng 4.11. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở tại huyện
Giao Thủy ......................................................................................................... 60
Bảng 4.12. Tình hình việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao
Thủy giai đoạn 2012 - 2016 .............................................................................. 63
Bảng 4.13. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn
huyện Giao Thủy .............................................................................................. 66
Bảng 4.14. Tình hình việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở trên địa bàn

huyện Giao Thủy giai đoạn 2012 – 2016.......................................................... 68
Bảng 4.15. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ở trên địa bàn
huyện Giao Thủy .............................................................................................. 71
Bảng 4.16. Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục hành
chính về quyền sử dụng đất .............................................................................. 73

vii


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1.

Sơ đồ hành chính huyện Giao Thủy ............................................................... 31

Biểu đồ 4.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Giao Thủy năm 2016 ..................................... 45
Hình 4.3

Kết quả việc thực quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn huyện
Giao Thủy giai đoạn 2012-2016..................................................................... 53

Hình 4.4. Kết quả việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao
Thùy giai đoạn 2012-2016 ............................................................................. 58
Hình 4.5 Kết quả việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao
Thùy giai đoạn 2012-2016 ............................................................................. 64
Hình 4.6 Kết quả việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao
Thủy giai đoạn 2012 - 2016 ........................................................................... 70

viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Trần Thị Ngát
Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện nông nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Giao Thủy,
tỉnh Nam Định nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện quyền của người sử
dụng đất. Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy.
Phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu quyền chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho, và thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Giao Thủy.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian: Đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành chính huyện
Giao Thủy.
+ Về thời gian: Số liệu thống kê về đất đai, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội lấy trong giai
đoạn 2012-2016; tình hình sử dụng đất được điều tra trong năm 2016.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp:
- Điều tra, thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản
lý và sử dụng đất, tình hình thu lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất tại Chi cục Thống kê, Phòng Tài ngun mơi trường, Chi nhánh
Văn phịng đăng ký đất đai và Chi cục thuế huyện Giao Thủy.
- Điều tra kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp

quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình cá nhân tại Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai và
Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Giao Thủy.
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Sử dụng phiếu điều tra có sẵn điều
tra ngẫu nhiên các hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất có đăng ký
biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Giao Thủy. Tổng số phiếu điều
tra là 120 phiếu (mỗi quyền điều tra 30 phiếu). Các tiêu chí điều tra bao gồm: thông tin
chung về hộ điều tra; thông tin đất đai của hộ điều tra; tình hình thực hiện quyền chuyển

ix


nhượng, tặng cho, thế chấp của hộ điều tra; đánh giá về thủ tục hành chính khi thực hiện
thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ở, thời gian hoàn thành thủ tục ...
Đối với cán bộ thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của người sử dụng
đất, số phiếu điều tra 30 phiếu (22 phiếu điều tra cơng chức địa chính, 8 phiếu điều tra viên
chức chi nhánh Văn phòng đăng ký huyện Giao Thủy).
Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu;
Phương pháp phân tích và so sánh;
Phương pháp minh họa bằng biểu đồ, sơ đồ
Kết quả chính và kết luận
Huyện Giao Thủy là một trong 3 huyện ven biển của tỉnh Nam Định, có đường
Tỉnh lộ 489, đường quốc lộ 37B chạy qua cùng với hệ thống Sơng Hồng đi qua địa bàn
huyện, ngồi ra huyện Giao Thủy còn nằm trong hành lang trọng điểm của vùng đồng bằng
châu thổ sơng Hồng. Với vị trí địa lý khá thuận lợi đó là điều kiện quan trọng để Giao
Thủy phát triển kinh tế năng động, đa dạng và hòa nhập với việc phát triển kinh tế - xã hội.
khoa học kỹ thuật. Đứng trước những thay đổi của tốc độ đơ thị hóa và lượng dân số ngày
càng tăng... đã kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng.
Trong giai đoạn 2012 - 2016, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất ở tại huyện
Giao Thủy diễn ra thường xuyên, trong đó có 2022 giao dịch chuyển nhượng, 2610 giao
dịch tặng cho, 205 giao dịch thừa kế và 13.516 giao dịch thế chấp. Số lượng các giao dịch

đều tăng từ 2012 đến năm 2013, giai đoạn 2013-2014 số lượng giao dịch ở tất cả các quyền
đều giảm. Năm 2015 số lượng giao dịch ở tất cả các quyền đều tăng. Năm 2016 số lượng
giao dịch giảm. Bên cạnh những trường hợp chuyển quyền đã được đăng ký với cơ quan
Nhà nước thì trên địa bàn huyện Giao Thủy còn tồn tại nhiều trường hợp giao dịch chuyển
quyền chưa thực hiện đăng ký.
- Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng người sử dụng đất khơng thực hiện khai
báo khi thực hiện các QSDĐ: Ý thức của người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy
định của pháp luật đất đai cịn nhiều hạn chế; Cơng tác tổ chức quản lý, giám sát việc thực
hiện các QSDĐ cịn yếu kém; Các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện các QSDĐ còn
rườm rà, phức tạp và thay đổi ln tục khiến người dân gặp khó khăn trong việc cập nhật
và thực hiện.
- Từ kết quả nghiên cứu, đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác chuyển
quyền sử dụng đất tại huyện Giao Thủy bao gồm 03 nhóm giải pháp bao gồm: Giải pháp
tuyên truyền và phổ biến pháp luật; Giải pháp về tổ chức quản lý, tuyên truyền thực hiện
các quyền sử dụng đất; Đẩy mạnh công tác cải cách các thủ tục hành chính trong lĩnh vực
đất đai.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Tran Thi Ngat
Thesis title: Evaluating the implementation of the rights of land users in Giao Thuy
district, Nam Dinh province.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Education oganization: Vietnam National University of Agricultural
Research objectives:

Assessment of the implementation of land use rights in Giao Thuy district, Nam
Dinh province to identify shortcomings in the process of exercising the rights of land users.
From this, we propose solutions to contribute to the proper implementation of land use
rights in Giao Thuy district.
Research scope
- Research subjects: The research focuses on the right to transfer, inherit, donate, and
mortgage residential land use rights of households and individuals in Giao Thuy district.
- Research scope:
+ Regarding space: Research topics within the administrative boundaries of Giao
Thuy district.
+ On time: Statistics on land, natural conditions, socio-economy taken in 20122016 period; Land use surveyed in 2016.
Research Methods
Method of investigation and collection of secondary data:
- Investigating and gathering data on natural and socio-economic conditions; The
management and use of land, the registration fee and the personal income tax from land
use right transfer at the General Statistics Office, Division of Natural Resources and
Environment, Branch Office of Land Registration and Giao Thuy district tax department.
- Investigate the results of exercising the right to transfer, donate, inherit and
mortgage the right to use residential land of individual and households at the Office of
Land Registration and the Office of Natural Resources and Environment of Giao Thuy
district.
Method of investigation and collection of primary data: Using the questionnaires,
there are available random surveys of households and individuals that transfer the land use
right registered for change at the registered office of land use rights, in Giao Thuy district.
The total number of questionnaires was 120 (30 inquiries per survey). Survey criteria

xi


include: general information about the household; Land information of surveyed

households; The situation of exercising the rights to transfer, donate or mortgage the
investigated households; Assessment of administrative procedures when carrying out
procedures for the transfer of residential land use rights, completion time of procedures ...
For cadres who carry out administrative procedures related to the rights of land
users, 30 questionnaires (22 questionnaires for cadastral officials, 8 questionnaires for
officers of branches of Giao Thuy district registry offices).
Statistical methods, data aggregation
Methods of analysis and comparison
Method of illustration by diagram
Main results and conclusions
Giao Thuy is one of the three coastal districts of Nam Dinh province, Provincial
Road 489 and National Highway 37B run along with the Red River system through the
district, in addition Giao Thuy is in the corridor key Points of the Red River Delta. With a
favorable geographic location, it is an important condition for Giao Thuy to develop its
dynamic and diversified economy and integrate into the socio-economic science
technology development. Facing changes in the pace of urbanization and increasing
population ... has led to increasing demand for land.
In the period 2012 - 2016, the transfer of land use rights in Giao Thuy district takes
place regularly, including 2022 transactions, 2610 donation, 205 inheritance transactions and
13,516 mortgage transactions. The number of transactions increased from 2012 to 2013, the
number of transactions in all rights fall between 2013 and 2014. By 2015 the number of
transactions in all rights increase. In 2016 the number of transactions decreased. Besides the
cases of transfer of rights have been registered with the State agencies, in the area of Giao
Thuy still exist many cases of transfer rights have not registered.
- The main reason for the failure of land users to make land use declarations: Lack of
awareness of land users in complying with the provisions of land legislation; Organizing the
management and monitoring of implementing of LURs is weak; Regulations on the order and
procedures for implementing LURs are cumbersome, complex and constantly changing,
making it difficult for people to update and implement.
- Based on the research results, solutions to improve the efficiency of land use right

transfer in Giao Thuy district include 3 groups of solutions including: Legal dissemination
and propaganda; Solutions on organizational management, propaganda and
implementation of land use rights; Promote the reform of administrative procedures in land
management.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, kinh tế, xã hội, quốc
phịng, an ninh. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có
nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có
Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn
dân. Đến Hiến pháp 1992( tại Điều 18) và Hiến pháp 2013 (tại điều 54) đã quy
định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
(QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một
số điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đã từng
bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các
quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất
và đất thuê. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét
và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ mà họ thực hiện đối với
Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường
khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ
trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai 2013 có những quy định về
giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để
các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay

tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải
quyết như:
- Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo
quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định.
- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh
hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Giao Thủy là huyện ven biển nằm ở phía Đơng Nam của tỉnh Nam Định,
cách thành phố Nam Định 45 km, có vị trí liền kề giáp các huyện Hải Hậu, Xuân
Trường; liền kề với tỉnh Thái Bình và biển Đơng.
Giao Thủy có vị trí tự nhiên khá thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế -

1


văn hoá - xã hội. Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện CNH-HĐH
kéo theo nhu cầu về sử dụng đất đai ngày càng tăng nên các hoạt động thực hiện các
quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng tăng lên, trong khi đó việc
thực hiện đăng ký các quyền của người sử dụng đất còn nhiều bất cập, một số quyền
chưa thực hiện hay thực hiện chưa đúng theo quy định.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh
Nam Định”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực
hiện quyền của người sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đề tài tập trung nghiên cứu quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, và thế

chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Giao Thủy.
- Về không gian: Đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành chính huyện
Giao Thủy.
- Về thời gian: Số liệu thống kê về đất đai, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội lấy
trong giai đoạn 2012-2016; tình hình sử dụng đất được điều tra trong năm 2016.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA THỰC TIỄN
- Trên cơ sở kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đưa ra được các giải pháp đồng
bộ, thiết thực và phù hợp với thực tiễn, nhằm tăng cường, nâng cao hiệu quả thực
hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy trong những năm tiếp theo,
qua đó nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp cơ sở cho các nhà hoạch định
chính sách trong việc ban hành quyết định thực hiện quyền sử dụng đất hiệu quả,
góp phần phát triển kinh tế xã hội của huyện.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai,
tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử sự (quyền
năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất định (như
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ quan).
Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong những quyền năng cơ bản nhất
mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản (bên cạnh các quyền khác đối với tài
sản như quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền dụng ích cá nhân …).
Điều 158 Bộ luật dân sự (2015) quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của luật”.

Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vơ cùng quan trọng trong đời sống kinh tế
xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật chất cho
sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép
một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài
sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong quá
trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh doanh… Điều
đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền
kinh tế.
Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, Bộ
luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở
hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự. Vì
thế, quyền sở hữu cịn là tiền đề, là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của các quan
hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân sự là
nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158
Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu là cá
nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng,
quyền định đoạt tài sản”.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:

3


- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc

sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa

lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy
rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Nguyễn
Đình Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản

của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn trong
thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật
cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt
trong những điều kiện nhất định. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền năng dân sự
của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung qui
định của qui phạm pháp luật khách quan.
2.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở chỗ, có
một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định đoạt. Tại Điều
4 Luật Đất đai (2013) quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến
pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp
tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp (1992)
khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,
nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà

4


nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 2013 cũng đã thể chế
hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp.
Luật Đất đai (2013) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý;
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích sử
dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm
tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm
hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân khơng thể tự mình thực
hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định “đất đai thuộc sở
hữu tồn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước ta. Đất đai nước
ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu
mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Như vậy nhân dân
đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở
hữu toàn dân quản lý đất đai.
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện chủ
sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai”
(Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách là đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về
đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của
người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và khơng điều kiện, khơng giới hạn. Nhà

nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa
đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức
giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường
hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSD đất đai của Nhà nước và

5


QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều
thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về
nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để
phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia,
lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi
ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài
sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà
nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn
xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như
vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường
hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi
tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định
đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua
việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ;

những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và
đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thế
chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thế là một, đó là tồn dân, nhưng mỗi người người sử
dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, khơng phải là các
đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức và cá nhân,
hộ gia đình) có QSDĐ. Thơng qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở
hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được
Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai
năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất" và “người sử dụng đất", hay
nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng. Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993 : “Nhà
nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước,

6


tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn
định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là
người sử dụng đất”
Quyền sử dụng đất: Là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của cac nhà
luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân và khơng
thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người
dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản
xuất và đời sống mà lại khơng làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn dân, khơng
mất đi vai trị quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm
“quyền sử dụng đất" của “người sử dụng đất’ chính là sự sáng tạo pháp luật, giải
quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hịa được các lợi ích của quốc gia, Nhà
nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác
lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được
giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng
loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc
vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho
thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Theo điều 167 Luật đất đai năm (2013) quy định người sử dụng đất là cá nhân
hộ gia đình có các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Đây không phải là
quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì khơng
khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước
giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước
chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết
thời hạn giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục
giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao
đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường”
(Luật Đất đai 2003, 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các
loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối tồn diện, cịn
quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên

7


phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền
định đoạt. Các quyền cụ thể của người sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 gồm:
- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp,

lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh
hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng bằng theo kiểu “có tốt, có
xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã,
phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là
không có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng, 2006), (Nguyễn Thanh Trà và
Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển
QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm
nghề khác, khơng có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà
pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người
chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển
nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền
chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết
phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và
tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp khơng được chuyển
QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu
không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp
người có QSDĐ khơng sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất
đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản
tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và
bên thuê QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường
hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng
khu cơng nghiệp, khu thương mại, văn phịng... cho các tổ chức cá nhân thuê lại
QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê phải
trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê
theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2010).

8


- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi người
có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo di chúc
hoăc theo quy định của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ
trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải
nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã
hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát
triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm
một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Nguyễn
Đình Bồng, 2010).
- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ
(khơng đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm
vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật
thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và
dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả
nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán
để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất
động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị
QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể
dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ
chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình
(Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có
thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều
chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông

nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn
đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù
hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hố nơng nghiệp và nơng thơn
(Nguyễn Đình Bồng, 2010).
2.2 QUYỀN SỞ HỮU VỀ ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Quyền sở hữu về đất đai tại Thụy Điển
Thụy Điển là một vương quốc ở Bắc Âu, giáp Na Uy ở phía Tây và Phần

9


Lan ở phía Đơng Bắc, nối với Đan Mạch bằng cầu Ưresund ở phía Nam, phần biên
giới cịn lại giáp Biển Baltic và Biển Kattegat. Thụy Điển có diện tích tự nhiên là
449.964 km², là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số 9,4 triệu
người. Thuỵ Điển có mật độ dân số thấp với 21 người/ km² nhưng lại tập trung cao
ở nửa phía Nam của đất nước, trong đó có khoảng 85% dân số sống ở thành thị
(Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Hệ thống quản lý đất đai ở Thuỵ điển chia thành 3 cấp: Trung ương, khu vực
và địa phương. Cơ quan quản lý đất đai Trung ương là Cục Điều tra Đất đai Quốc gia
(National Land Survey- NLS ) trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển bền vững. Cục
Điều tra Đất đai Quốc gia có các đơn vị chủ yếu: Dịch vụ Địa chính, Dịch vụ Thông
tin (GIS và LIS ); Dịch vụ Đo đạc bản đồ. Các chi nhánh tại địa phương gồm 21 Cơ
quan địa chính nơng thơn; 39 Cơ quan địa chính đơ thị; 91 Cơ quan đăng ký đất đai
địa phương. Nhiệm vụ của Cục Điều tra Đất đai Quốc gia là: Dịch vụ Địa chính, dịch
vụ thơng tin địa lý và thông tin đất đai; dịch vụ thương mại Metria (Nguyễn Đình
Bồng, 2014).
Quyền sở hữu đất đai của Thụy Điển được quy định tại Bộ luật đất đai từ năm
1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất
động sản và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất bao gồm
quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với thửa đất với không gian ba chiều (3D)

trên mặt đất và trên khơng. Các hình thức sở hữu gồm có: sở hữu nhà nước, sở hữu
chính quyền tự trị và sở hữu tư nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Quyền sử dụng đất tại Thụy Điển gồm có các hình thức sau: (1) Quyền cho
th; (2) th khơng gian của tịa nhà; (3) quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền
hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lơ đất có quyền
sở hữu; (4) quyền thế chấp, quyền sử dụng lơ đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu
hồi nếu khơng có khả năng thanh tốn. Đối tượng của những quyền hạn trên thửa
đất có thể bị thay đổi trong q trình hình thành địa chính theo luật định như việc
chia nhỏ hay biến đổi. Các quyền đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng,
cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp). Quyền
sử dụng đất có thể bị thu hồi cho những mục đích cơng (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
2.2.2. Quyền sở hữu về đất đai tại Malaixia
Malaixia là một quốc gia quân chủ lập hiến liên bang. Quốc gia này bao
gồm 13 bang và ba lãnh thổ liên bang với tổng diện tích đất là 329.847 km2. Năm

10


1957 Malaixia giành được độc lập và từ đó đạt mức tăng trưởng GDP trung bình
6,5% trong gần 50 năm. Ngày nay, Malaixia có một nền kinh tế thị trường cơng
nghiệp mới, có GDP danh nghĩa thứ ba tại Đơng Nam Á và xếp thứ 29 trên thế
giới (Trần Tú Cường và cs., 2012).
Hình thức sở hữu đất đai ở Malaixia chủ yếu gồm hai dạng thức là sở hữu tư
nhân và sở hữu nhà nước, trong đó quyền sở hữu tư nhân được Hiến pháp, pháp luật
Malaixia tôn trọng, bảo vệ và coi đó như là một quyền thiêng liêng bất khả xâm
phạm của cơng dân. Chính vì vậy, nhân tố xuyên suốt trong các đạo luật về đất đai
của Malaixia đều đảm bảo tính khơng thể hủy bỏ về quyền sở hữu tư nhân đất đai
(Trần Tú Cường và cs., 2012).
Về cơ bản, chế định pháp luật về các quyền của chủ sở hữu đất đai của
Malaixia được quy định bởi Hiến pháp Liên bang và các Luật về đất đai của Liên

bang, cũng như của riêng từng bang như Luật Đất đai Quốc gia 1965 (có hiệu lực
đối với các bang ở bán đảo Malaixia), Luật Đất đai Sabah (Chương 68), Luật Đất
đai Sarawk (Chương 81), Luật Đất đai Quốc gia (giành cho Penang và Malacca)
năm 1963 (Trần Tú Cường và cs., 2012).
Luật Đất đai Quốc gia năm 1965 đã đưa ra quy định về quyền sở hữu đất đai
ở bán đảo Malaixia dựa trên hệ thống Torrens (mọi thứ đều phải đăng ký). Quyền
sở hữu đất đai có thể có được thơng qua ba phương thức: thông qua giao dịch như
mua bán, chuyển nhượng; thông qua thừa kế từ cha mẹ, tổ tiên và thông qua chuyển
giao từ cơ quan quyền lực nhà nước. Trong số các bang ở Bán đảo Malaixia, bang
Penang và Malacca lại có nét đặc thù riêng trong quản lý và sử dụng đất đai. Một
trong số đó là việc giới hạn sở hữu đối với người không phải gốc Mã Lai (người bản
địa). Chính sách này được đưa ra để đảm bảo rằng, đất đai vẫn nằm trong tay của
người Mã Lai (Trần Tú Cường và cs., 2012).
Việc quản lý và sử dụng đất đai ở Malaixia gắn liền với tính chất đặc thù của
thể chế nhà nước liên bang. Đất đai hầu hết nằm dưới sự kiểm sốt của chính quyền
Trung ương nhưng việc trao quyền sử dụng đất và khai thác sử dụng đất chi tiết lại
nằm trong phạm vi kiểm sốt của chính quyền địa phương. Chính phủ can thiệp vào
việc phát triển đất đai thông qua việc kiểm sốt quy hoạch và đất đai, kiểm sốt tồn
bộ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phân chia đất, khơng ai có thể tiến hành
bất kỳ hình thức phát triển đất đai nào nếu không được sự cho phép của chính quyền
địa phương (Trần Tú Cường và cs., 2012).

11


2.2.3. Quyền sở hữu về đất đai tại Hàn Quốc
Hàn Quốc nằm trên Bán đảo Triều Tiên, một bán đảo trải dài 1.000 km từ
Bắc tới Nam, ở phần Đông Bắc của lục địa châu Á. Phía Bắc bán đảo tiếp giáp với
Trung Quốc và Nga. Phía Đơng của bán đảo là Biển Đông, xa hơn nữa là nước láng
giềng Nhật Bản. Ngồi bán đảo chính cịn có hơn 3.200 đảo nhỏ. Với dân số 48

triệu người, Hàn Quốc là nước đứng thứ ba trên thế giới có mật độ dân số đơng nhất
trong khi diện tích của nước này chỉ đứng thứ 109 của thế giới (Diệu Linh, 2011).
Hàn Quốc thực hiện chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai. Điều 23, Hiến
pháp 1987 của Hàn Quốc quy định: “Quyền sở hữu của mọi công dân được bảo
đảm và phải phù hợp với lợi ích cơng cộng. Việc sung công, trưng dụng hoặc
hạn chế sở hữu tư nhân và nhu cầu công cộng, việc bồi thường do các hành vi
này được thực hiện theo luật định, tuy nhiên phải có sự bồi thường thỏa đáng”
(Diệu Linh, 2011).
Đối với đất nông nghiệp, để đảm bảo vấn đề an ninh lương thực quốc gia,
Hàn Quốc đã đưa ra biện pháp quy hoạch “diện tích đất trồng trọt tuyệt đối” và
“diện tích đất trồng trọt tương đối”, chính phủ Hàn Quốc ngăn cấm việc biến đất
trồng trọt thành đất phi nông nghiệp hay được sử dụng xây dựng các khu đô thị.
Nghiêm cấm sử dụng những cánh đồng lúa thuộc phạm vi diện tích đất trồng trọt
tuyệt đối cho mục đích phi nơng nghiệp. Cịn đối với diện tích đất trồng trọt tương
đối có thể được dùng cho các mục đích khác tùy thuộc vào chính quyền địa phương
song được quy định rất chặt (Diệu Linh, 2011).
Đối với quyền sử dụng đất của người nước ngoài, từ năm 2009, pháp luật
Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở các
điều ước quốc tế tương hỗ. Hàn Quốc có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai
của người nước ngồi, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với cơng dân các
nước có trao quyền tương tự cho cơng dân Hàn Quốc. Người nước ngồi có thể mua
bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá… (đối với các nước cho phép công dân
Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự). Các loại đất liên quan đến an ninh quốc
phịng, cơ sở văn hóa, khu bảo tồn… cịn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo
luật về: bảo vệ cơ sở quân sự, bảo tồn di sản văn hóa, luật bảo tồn mơi trường…
(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
2.2.4. Quyền sở hữu về đất đai tại Ôxtrâylia
Ôtxtrâylia là nước nằm ở châu Đại Dương, có diện tích tự nhiên khoảng 7,74
triệu km2, dân số hơn 21 triệu người. Ôtxtrâylia là quốc gia độc lập nhưng vẫn duy

12