Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện hoành bồ, tỉnh quảng ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

NGUYỄN THỊ DUNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HOÀNH BỒ, TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Hoàng Xuân Phương

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Dung

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc tới TS. Hoàng Xuân Phương, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học,
đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong
suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Ủy
ban nhân dân huyện Hoành Bồ, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hoành Bồ, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoành Bồ, Ủy ban nhân dân và công chức địa
chính xây dựng của các xã, thị trấn thuộc huyện Hoành Bồ đã giúp đỡ và tạo điều kiện
cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi

điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành
luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Dung

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ……………………………………………………………………………i Lời cảm
ơn……………………………………………………………………………….ii Mục
lục………………………………………………………………………………….iii Danh mục chữ viết tắt
…………………………………………………………………...v Danh mục
bảng……………………………………………………………………….....vi Danh mục
hình……………………………………………………………………….....vii Trích yếu luận
văn…………………………………………………………………….. Thesis
abstract…………………………………………………………………………...x Phần 1. Mở đầu
...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.3.1.

Phạm vi không gian .........................................................................................2

1.3.2.

Phạm vi thời gian.............................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tễn........................................3

1.4.1.

Những đóng góp mới .......................................................................................3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn..........................................................................3

Phần 2. Tổng quan tài liệu
..........................................................................................4

2.1.

Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ...........................................4

2.1.1.

Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ...................4

2.1.2.

Quyền đất đai tại một số nước trên thế giới ......................................................8

2.1.3.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ...................................14

2.2.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại việt nam ...............................................16

2.2.1.

Quyền sở hữu về đất đai tại Việt Nam............................................................16

2.2.2.

Quyền sử dụng đất tại Việt Nam ....................................................................18

2.2.3.

Khái quát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến việc thực
hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam .............................................................24

2.2.4.

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam......................................28

2.3.

Sơ lược tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh ...............36

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................39
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................39
3


3.2.

Thời gian nghiên cứu .....................................................................................39

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................39

4


3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................39

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................40

3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ
cấp...................................40
3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..............................................................40

3.5.3.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ...............................................................40

3.5.4.

Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích số liệu ..........................................41

3.5.5.

Phương pháp so sánh, đánh giá ......................................................................41

Phần 4. Kết quả và thảo
luận....................................................................................42
4.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hoành Bồ
....................................42

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .....................................................42

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .............................................................50

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ...................................56

4.2.

Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Hoành Bồ ....................................57

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015...................................................................57

4.2.2.

Tình hình quản lý đất đai của huyện Hoành Bồ ..............................................59

4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Hoành Bồ giai đoạn 2011- 2015.....................................................................63

4.3.1.

Đánh giá việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ .............................................64

4.3.2.

Đánh giá việc thực hiện cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ....................................67

4.3.3.

Đánh giá việc thực hiện tặng, cho quyền sử dụng đất .....................................69

4.3.4.

Đánh giá việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất ........................................71

4.3.5.

Đánh giá việc thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất ..............................73

4.3.6.

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện quyền sử dụng đất
và những đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất
.....................75

4.4.

Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Hoành Bồ ................................................................................78

4.4.1.

Giải pháp về chính sách .................................................................................78

4.4.2.

Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ............................................80

4.4.3.

Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất .......80

4.4.4.

Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ......................................81

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................82
5.1.

Kết luận .........................................................................................................82
4


5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................83

Tài liệu tham khảo.......................................................................................................84
Phụ lục ......................................................................................................................87

5


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

DT

Diện tch

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
Quyết định QSD

GCN

QĐ
Quyền sử dụng QSDĐ

Quyền sử dụng đất QSH
Quyền sở hữu
TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

5


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Số hộ cần điều tra tại 03 xã, thị trấn thuộc huyện Hoành Bồ ......................41
Bảng 4.1. Hiện trạng diện tích, dân số huyện Hoành Bồ năm 2015 ............................54
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Hoành Bồ ...................................58
Bảng 4.3. Hiện trạng trình độ công chức địa chính - xây dựng cấp xã huyện

Hoành Bồ ..................................................................................................60
Bảng 4.4. Tình hình đo đạc, thành lập bản đồ phục vụ công tác quản lý đất đai
trên địa bàn huyện Hoành Bồ ....................................................................61
Bảng 4.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận sau đăng ký biến động trên địa bàn
huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015.......................................................63
Bảng 4.6. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015...........................................64
Bảng 4.7. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Hoành Bồ giai đoạn
2011-2015 .................................................................................................65
Bảng 4.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 03 xã, thị trấn
điều tra ......................................................................................................66
Bảng 4.9. Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại 03 xã, thị trấn điều tra .............68
Bảng 4.10. Tình hình tặng, cho QSDĐ tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 .......69
Bảng 4.11. Tình hình tặng, cho QSDĐ tại 03 xã, thị trấn .............................................70
Bảng 4.12. Tình hình thừa kế QSDĐ tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 ..........71
Bảng 4.13. Tình hình thừa kế QSDĐ tại 03 xã, thị trấn giai đoạn 2011-2015 ...............72
Bảng 4.14. Tình hình thế chấp QSDĐ tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015........73
Bảng 4.15. Tình hình thế chấp QSDĐ tại 03 xã, thị trấn điều tra giai đoạn
2011-2015 .................................................................................................74
Bảng 4.16. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện QSDĐ tại các cơ
quan nhà nước...........................................................................................76


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Lễ khai trương Trung tâm phục vụ hành chính công tỉnh Quảng Ninh ..........37
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí các xã, thị trấn thuộc huyện Hoành Bồ .......................................42

vii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Dung.
Tên Luận văn: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
1. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành
Bồ, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh thực hiện thuận lợi, đầy đủ, hợp pháp các
quyền theo quy định của pháp luật.
2. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp điều tra, thu
thập tài liệu, số liệu thứ cấp; Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; Phương pháp điều
tra số liệu sơ cấp; Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích số liệu; Phương pháp
so sánh, đánh giá.
Trong đó: Số liệu thứ cấp được thu thập tại UBND huyện Hoành Bồ; Số liệu sơ
cấp thu thập bằng việc điều tra 255 hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị trấn Trới,
xã Tân Dân, xã Hòa Bình thuộc huyện Hoành Bồ.
3. Kết quả chính và kết luận
- Luận văn đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hoành Bồ,
tỉnh Quảng Ninh: là huyện đang phát triển, nằm ở phía Bắc của tỉnh Quảng Ninh với đa
dạng thành phần dân tộc, hơn 3/4 diện tích là đồi núi, địa hình phức tạp ảnh
hưởng nhiều tới việc đi lại, phát triển kinh tế và thực hiện quyền của người sử dụng
đất.
- Luận văn đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Hoành Bồ: Tổng

diện tch tự nhiên toàn huyện là 84.354,54 ha, trong đó: diện tch đất nông nghiệp
là
72.861,08 ha, diện tch đất phi nông nghiệp là 6.439,18 ha, còn lại 5.054,08 ha là
diện tích đất chưa sử dụng. Huyện đã cơ bản hoàn thành việc cấp GCN lần đầu tạo điều
kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện quyền của mình.
- Luận văn đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015, bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
8


lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp QSDĐ qua số liệu thứ cấp và quá trình điều tra sơ cấp
255 hộ dân trên địa bàn 03 xã, thị trấn là Trới, Tân Dân, Hòa Bình. Từ đó thấy được: số
liệu thứ cấp được tổng hợp tại cơ quan nhà nước chưa phản ánh đúng tình hình
thực hiện

9


QSDĐ thực tế của huyện Hoành Bồ. Tình trạng người dân thực hiện quyền SDĐ không
khai báo hoặc không làm thủ tục đầy đủ qua cơ quan nhà nước vẫn còn xảy ra
(55/255 hộ, chiếm 21,57% tổng số hộ điều tra) do tâm lý e ngại về chính sách, TTHC
phiền hà, về giá, về phí,... và một phần để né tránh thực hiện nghĩa vụ tài chính với
nhà nước khi thực hiện QSDĐ gây thất thoát ngân sách nhà nước và khó khăn cho
công tác quản lý đất đai.
- Luận văn tìm ra những vướng mắc, tồn tại trong việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ. Từ đó, đưa ra 04 giải pháp để
khắc phục nhằm khuyến khích người sử dụng đất thực hiện quyền theo đúng quy
định pháp luật, bao gồm: Giải pháp về cơ chế chính sách; Giải pháp về tuyên
truyền, phổ biến pháp luật; Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các
QSDĐ; Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất.

Qua kết quả nghiên cứu nhận thấy: từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực và
những văn bản hướng dẫn thi hành ra đời đã tạo hành lang pháp lý quan trọng giúp việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện ngày càng chặt chẽ, dần
đi vào nề nếp và hiệu quả hơn. Tỷ lệ người dân thực hiện QSDĐ giai đoạn 2011-2015
đến đăng ký làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có xu hướng tăng dần, TTHC diễn ra
đơn giản, nhanh gọn và đúng quy định. Đây là những kết quả tích cực mà huyện
Hoành Bồ đã đạt được trong công tác quản lý đất đai. Song bên cạnh đó, tình
trạng thực hiện QSDĐ mang tnh tự phát, không khai báo vẫn còn xảy ra gây khó
khăn cho công tác quản lý đất đai. Vì vậy, để khắc phục những tồn tại, hạn chế cần thiết
phải tch cực thực hiện đồng bộ các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất
đai và khuyến khích người dân thực hiện quyền SDĐ đúng và đầy đủ theo quy định
pháp luật.

9


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Dung.
Thesis title: “Evaluates the land user rights implementaton in Hoanh
Bo district, Quang Ninh province”.
Major: Faculty of Land Management

Code: 60 85 01 03

Educatonal organizaton: Vietnam Natonal University of Agriculture (VNUA)
1. Research Objectves
- Evaluates the land user rights implementation in Hoanh Bo district, Quang
Ninh province.
- Propose some solutions to encourage land users in Hoanh Bo district, Quang
Ninh province to go smoothly, the full, legitimate rights in accordance with

law.
2. Materials and Methods
Research used the following methods: Method of secondary data collecton;
Study of point selecton method; Method of primary data collection; Method of
processing, synthesis and analysis of data; Method of comparison, reviews.
In there: Secondary data was collected at the People's Committee Hoanh Bo;
Primary data collected by the survey of 255 households and individuals at Troi town,
Tan Dan commune, Hoa Binh commune in Hoanh Bo district.
3. Main findings and conclusions
- Thesis evaluates the natural, economic and social conditons of Hoanh Bo
district, Quang Ninh province: Hoanh Bo is developing district, in northern Quang Ninh
province with ethnic diversity, more than 3/4 of the area is hilly, the complex
terrain afect to traveling, economic development and the land user rights
implementation.
- Thesis evaluates the actual situation of land use and management in Hoanh Bo
district: Total natural area is 84354.54 hectares, includes: agricultural land area
is
72861.08 hectares, non-agricultural land area is 6439.18 hectares, unused land
area
5054.08 hectares. This district has basically completed the frst certficaton. It
creates favorable conditions for the land user rights implementation.
- Thesis evaluates the land user rights implementation in Hoanh Bo district
period
2011-2015, includes: transfer, lease, sub-lease, donaton, inheritance, mortgage of
land use rights through secondary data and primary investigation process 255
households in
1


03 communes in the province, the town (Troi, Tan Dan, Hoa Binh). From there found:

Secondary data is aggregated at state agencies did not accurately reflect the
implementation of land use practice in Hoanh Bo district. Bad people exercise
their right to land use or do not declare the full procedure through the state agency is
still happening (55/255 households, accounting for 21.57% of all households surveyed)
by afraid psychology about policies, troublesome administratve procedures, the price,
charges... and partly to avoid the implementation of financial obligatons to the
state

1


when making land use rights. Those caused state budget losses and difficultes for
the land management.
- Thesis find obstacles and problems in the implementation of the rights of
land users Hoanh Bo district. From there, ofering 04 solutons to overcome,
including: Policy mechanisms solutons; Propagatve and disseminated law solutions;
Management organizaton the rights of land users implementation solutions; Investng
for people and infrastructure solutons.
Research results found: since 2013 Land Law takes effect and the documents
guiding the implementation of laws was introduced, creatng an important legal
framework to help the implementaton of the land use rights of the districts increasingly
close, gradually in discipline and more efficient. The proportion of people exercise their
right to land use in 2011-2015 to the registration procedures at state agencies have
gradually increased, place the administrative procedures simple, fast and
prescribed. This is one of the positve results achieved Hoanh Bo district in land
management actvites. However, the status of implementaton of land use
spontaneous, undeclared stll occurs in all communes and towns due to psychological
fears of policy, troublesome administrative procedures, pricing, the cost,... making it
difficult for land management.
To remedy the existence, limiting the need to actvely perform synchronous

solutions in order to improve the efficiency of land management and encourage
people to make the land user rights right and full with law.

1


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài sản lớn và quan trọng nhất
của mỗi quốc gia. Ở Việt Nam hiện nay, công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại
hóa đất nước đã và đang đặt ra yêu cầu đối với công tác quản lý Nhà nước về đất
đai, đặc biệt là việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ phát
sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng, đòi hỏi phải có sự giải
quyết kịp thời nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa
phương vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định
pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện các quyền sử
dụng đất nhưng không làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau; Công
tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào
khung giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm còn nhiều bất cập, gây bức xúc
cho người dân... Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối
tượng sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy
định đối với hộ gia đình, cá nhân còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi
phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã

hội, đặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng
quyền sử dụng đất.
Hoành Bồ là một huyện miền núi nằm ở phía bắc tỉnh Quảng Ninh, cách
trung tâm thành phố Hạ Long khoảng 10 km về phía Nam. Với tổng diện tch tự
nhiên là 84.354,34 ha chiếm 13,82% diện tch tự nhiên của tỉnh. Đơn vị hành
chính của huyện gồm 12 xã, 1 thị trấn, trong đó có 5 xã thuộc vùng cao với tổng
diện tích tự nhiên 43.244,97 ha chiếm 51,27% diện tích tự nhiên của toàn
huyện, có vị trí thuận lợi cho việc phát triển và giao lưu kinh tế - văn hóa - xã hội.
1


Trong những năm gần đây, huyện Hoành Bồ có tốc độ đô thị hóa nhanh dẫn đến
giá đất

2


trên thị trường tăng cao và diễn biến phức tạp, vì vậy việc thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn diễn ra khó lường và tồn tại nhiều bất cập. Do nhu cầu về
quyền sử dụng đất phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt
động thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng.
Số liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất đã thực hiện đăng ký biến
động đất đai qua cơ quan nhà nước trên địa bàn huyện Hoành Bồ chưa phản ánh
đúng thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất hiện nay. Để có cái nhìn chính
xác và mang tnh thực tế về quyền của người sử dụng đất, cần trả lời câu hỏi:
thực trạng thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay như thế nào?
Người dân và cơ quan quản lý nhà nước đã thực hiện đúng theo quy định của
pháp luật trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất chưa? Nguyên nhân
tại sao? Giải pháp để giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải đáp đầy
đủ và chính xác các câu hỏi này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong

giai đoạn tếp theo.
Xuất phát từ những lý do trên, cần thiết phải thực hiện đề tài: “Đánh giá
việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh
Quảng Ninh”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá được tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh.
- Từ đó, đề xuất một số giải pháp phù hợp nhằm khuyến khích người
sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh thực hiện đầy đủ,
hợp pháp các quyền theo quy định của pháp luật.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Phạm vi không gian
Đề tài nghiên cứu trên phạm vi không gian toàn huyện Hoành Bồ, tỉnh
Quảng Ninh, bao gồm 13 đơn vị hành chính cấp xã.
1.3.2. Phạm vi thời gian
Đề tài đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011 - 2015 theo quy định tại Luật Đất đai
năm

3


2003 và Luật Đất đai năm 2013 gồm các quyền: chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Thời gian thực hiện đề tài từ
tháng
01 năm 2015 đến tháng 04 năm
2016.

4

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
- Quá trình thực hiện đề tài mang lại cách nhìn mới, khách quan hơn trong
đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Hoành Bồ nói riêng và công tác quản lý đất đai nói chung tại các địa phương hiện
nay.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Từ kết quả nghiên cứu đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những
đánh giá khách quan về quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện
nay.
Quá trình nghiên cứu đề tài giúp học viên hiểu rõ hơn về công tác quản
lý Nhà nước về đất đai và thực tễn việc thực hiện quyền của người sử dụng
đất tại địa phương, góp phần giúp người sử dụng đất cũng như cơ quan
quản lý nhà nước trên địa bàn huyện Hoành Bồ thấy được thực tế những hạn
chế, tồn tại qua những phản ánh, đánh giá của người dân. Từ đó, đưa ra
những giải pháp đúng đắn, khoa học, hiệu quả, phù hợp hơn với thực tễn để
giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai
trong thời gian tếp theo.

5


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Khái niệm về quyền sở hữu
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ
thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra

và phân phối các thành quả vật chất. Tại Điều 164, của Bộ Luật dân sự
2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Quốc hội
nước CHXHCNVN, 2005). Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể,
chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu là quyền được pháp luật ghi nhận và bảo vệ đối với một
chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, trong đó: quyền chiếm hữu
là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất động sản;
quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tnh
hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là thu
nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác; quyền định đoạt là quyền
được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản.
Các hình thức sở hữu về đất đai bao gồm:
- Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước)
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng)
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân) (Nguyễn Đình Bồng và cộng sự,
2014).
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có
thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là
chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có
thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức
phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định. Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước
tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan hệ chính trị của nước đó trong từng thời
6


kỳ lịch sử. Khi phân tích tổng quát về quan hệ đất đai, Các Mác cho rằng: trong
chế độ tư hữu về tư

7


liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất; Các Mác viết: “Quốc
hữu hóa đất đai làm hoàn toàn thay đổi quan hệ giữa lao động và tư bản,
cuối cùng phá huỷ hoàn toàn phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa
trong công nghiệp cũng như trong nông nghiệp”. Biến đất đai thành sở hữu
toàn dân, đó là quy luật khách quan tạo nên sự phát triển của xã hội loài
người. Sức sản xuất ngày càng phát triển đòi hỏi tập trung hóa tư liệu sản
xuất. Các Mác nhận xét: “Sự phát triển kinh tế xã hội, mức độ phát triển và tập
trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác
làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu. Tất
cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này”.
2.1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn
dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất
đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Thông
qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như
Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã
xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách
khác là QSDĐ của người sử dụng (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1993).
Tại Điều 1, Luật Đất đai 1993: “.... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh
tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi
chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng
đất” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
Như vậy, “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tnh sáng tạo đặc

biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu
toàn dân và không thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được
quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp
ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa
tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện
chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng
8


đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm
hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.

9