Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện kim sơn, tỉnh ninh bình

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BÙI THỊ HUYỀN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM SƠN,
TỈNH NINH BÌNH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học : TS. Trần Quốc Vinh

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Bùi Thị Huyền

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Trần Quốc Vinh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới thầy cô giáo trong Khoa Quản lý đất đai
- Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực
hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của Uỷ ban nhân dân huyện Kim
Sơn, phịng Tài ngun & Mơi trường, phịng Nơng nghiệp & Phát triển nơng thơn, Chi
cục Thống kê huyện Kim Sơn đã tạo điều kiện về thời gian và cung cấp số liệu cho đề
tài này.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn
thành luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Bùi Thị Huyền

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.3.1.

Phạm vi không gian. ........................................................................................... 2

1.3.2.

Phạm vi thời gian. ............................................................................................... 2

1.3.3.

Giới hạn nội dung nghiên cứu ............................................................................ 2

1.4.

Yêu cầu nghiên cứu ............................................................................................ 3

1.5.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 3

Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu .................................................................. 4
2.1.

Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất ........................................... 4

2.1.1.

Quyến sở hữu ...................................................................................................... 4

2.1.2.

Quyền sử dụng đất .............................................................................................. 6

2.1.3.

Nội dung các quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..................................................... 7

2.2.

Cơ sở thực tiễn .................................................................................................... 9

2.2.1.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới .......................... 9

2.2.2.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước .................................... 17

2.3.

Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................. 18

2.3.1.

Quá trình hình thành, phát triển các quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............... 18

2.3.2.

Hệ thống các văn bản pháp luật của Nhà nước liên quan đến quy định về
các quyền sử dụng đất từ năm 2012 đến nay .................................................... 23

2.3.3.

Các văn bản quy định về các quyền sử dụng đất của tỉnh Ninh Bình. ............. 23

2.4.

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........................................ 25

iii


Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ......................................................... 33
3.1.

Địa điểm nghiên cứu. ........................................................................................ 33

3.2.

Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 33

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 33

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 33

3.4.1.

Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Kim
Sơn, tỉnh Ninh Bình. ......................................................................................... 33

3.4.2.

Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình. ............ 33

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình trong phạm vi 2012 2016 .................................................................................................................. 33

3.4.4.

Đánh giá về việc thực hiện các quyền sử dụng đất của huyện Kim Sơn .......... 34

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp tăng cường việc thực hiện quyền sử dụng đất ở
huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình. ...................................................................... 34

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 34

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp.................................................. 34

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................... 34

3.5.3.

Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu ................................................ 35

3.5.4.

Phương pháp so sánh - tổng hợp....................................................................... 35

Phần 4. Kết quả nghiên cứu ......................................................................................... 36
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Kim Sơn .................................... 36

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 36

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên ....................................................................................... 39

4.1.3.

Tình hình tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ...................................... 41

4.1.4.

Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ........................................................... 42

4.1.5.

Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ........................................................... 45

4.1.6.

hực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn .................................. 45

4.1.7.

Thực trạng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật ..................................... 47

4.1.8.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................... 49

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ............................................................... 51

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai .................................................................................. 51

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất ...................................................................................... 53

iv


4.2.3.

Biến động đất đai .............................................................................................. 56

4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Kim Sơn ................................................................................................. 58

4.3.1.

Thực trạng hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim
Sơn giai đoạn 2012-2016 .................................................................................. 58

4.4.

Đánh gía thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Kim Sơn giai đoan 2012 – 2016 ..................................................... 59

4.4.1.

Đánh g á tình hình thực h ện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng dất ......... 59

4.4.2.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ....................................................... 62

4.4.3.

Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ..................................................... 64

4.4.4.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ .................................. 66

4.5.

Đánh giá về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ......................................... 68

4.5.1.

Đánh giá thông qua điều tra .............................................................................. 68

4.5.2.

Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại
huyện Kim Sơn ................................................................................................. 92

4.6.

Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các QSDĐ.................................. 94

4.6.1.

Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ............................................. 94

4.6.2.

Giải pháp về cán bộ ......................................................................................... 94

4.6.3.

Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ ...................................................................... 94

4.6.4.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ...................................................... 95

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 96
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 96

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 97

Tài liệu tham khảo ......................................................................................................... 98
Phụ lục ........................................................................................................................ 101

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CN-XD

Công nghiệp - Xây dựng

CNH, HĐH

Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

KTXH

Kinh tế xã hội

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

NXB

Nhà xuất bản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

SDĐ

Sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND

Uỷ ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Biểu cơ cấu GTSX năm 2012 - 2016 (%) .................................................. 42

Bảng 4.2.

Cơ sở sản xuất công nghiệp phân theo thành phần kinh tế giai đoạn
2012 – 2016 ............................................................................................... 43

Bảng 4.3.

Dân số trung bình 5 năm huyện Kim Sơn (2012 - 2016) phân theo
giới tính và địa bàn cư trú .......................................................................... 45

Bảng 4.4.

Hiện trạng sử dụng các loại đất chính năm 2016 ....................................... 54

Bảng 4.5.

Bảng biến động các loại đất chính năm 2016 ............................................ 57

Bảng 4.6.

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn huyện Kim Sơn giai đoạn 2012 - 2016 .................................. 58

Bảng 4.7.

Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Huyện Kim Sơn .......... 60

Bảng 4.8.

Tình hình thừa kế QSDĐ ở tại Kim Sơn giai đoạn 2012-2016 ................. 63

Bảng 4.9.

Tình hình tặng, cho QSDĐ ở tại Kim Sơn giai đoạn 2012-2016............... 65

Bảng 4.10. Tình hình thế chấp bằng giá trị QSDĐ ở tại huyện Kim Sơn giai
đoạn 2012 – 2016 ....................................................................................... 67
Bảng 4.11. Đánh giá của người dân về việc thực hiện cho tặng QSDĐ trên địa
bàn huyện Kim Sơn ................................................................................... 69
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở huyện Kim Sơn
giai đoạn 2012 – 2016 ............................................................................... 73
Bảng 4.13. Đánh giá của người dân về việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ
trên địa bàn huyện Kim Sơn ...................................................................... 75
Bảng 4.14. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ huyện Kim Sơn giai đoạn

2012 – 2016 ............................................................................................... 78
Bảng 4.15. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ huyện Kim
Sơn qua điều tra giai đoạn 2012 – 2016 ................................................... 81
Bảng 4.16. Đánh giá của người dân về việc thực hiện thế chấp QSDĐ trên địa
bàn huyện Kim Sơn ................................................................................... 82
Bảng 4.17. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền của
người sử dụng ............................................................................................ 85
Bảng 4.18. Ý kiến của cán bộ trực tiếp tham gia về việc thực hiện quyền của
người sử dụng ............................................................................................ 90

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Kim Sơn ............................................................... 36
Hình 4.2. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của huyện ......................................................... 41
Hình 4.3. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 của huyện Kim Sơn ..................................... 55

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Bùi Thị Huyền
Tên Luận văn: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.

Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn,
tỉnh Ninh Bình.
- Đề xuất một số chính sách, giải pháp giúp người sử dụng thuận lợi hơn trong quá
trình thực thi quyền sử dụng đất.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau:
phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp; phương pháp điều tra phỏng vấn, phương
pháp thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp phân tích thống kê, sử lý các số liệu; phương
pháp so sánh tổng hợp.
Kết quả nghiên cứu chính của đề tài
1. Kim Sơn là huyện ven biển thuộc vùng đồng bằng Bắc Bộ, nằm ở Đông Nam
của tỉnh Ninh Bình cách thành phố Ninh Bình 28 km, có tọa độ địa lý 19056’00” đến
20009’ vĩ độ Bắc và từ 106002’05” đến 106019’20” kinh độ Đơng, diện tích tự nhiên
214,23 km2, bao gồm 25 xã và 02 thị trấn. Trong những năm gần đây, huyện Kim Sơn
có tốc độ phát triển đơ thị hóa và hiện đại hóa vơ cùng mạnh mẽ. Tuy nhiên, trong
những năm qua huyện Kim Sơn vẫn cịn gặp nhiều khó khăn về cơ sở hạ tầng, đội ngũ
cán bộ thiếu và ít kinh nghiệm, cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai cịn tồn tại những
vấn đề khó khăn, phức tạp.
2. Trong giai đoạn 2012 – 2016 các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Kim Sơn diễn ra thường xuyên, trong đó có: 4250 giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ; 440 giao dịch thừa kế QSDĐ; 1754 giao dịch tặng cho QSDĐ; 5618 giao dịch
thế chấp QSDĐ; đặc biệt là năm về sau số lượng các giao dịch về quyền tăng lên đáng
kể. Bên cạnh những trường hợp chuyển quyền SDĐ đã đăng ký với VP ĐKQSDĐ còn
tồn tại một số giao dịch chuyển quyền không thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước,
đặc biệt là quyền thừa kế.
3.Qua kết quả điều tra, phỏng vấn một số hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền
cho thấy, người được hỏi đánh giá về các văn bản hướng dẫn ở mức dễ hiểu là 20,00 %

ix

và hiểu được: 61,3%. Đánh giá về thủ tục thực hiện cho là bình thường có thể thực hiện
được là 48,1% số hộ. Đánh giá về khả năng thực hiện các quy định ở mức thực hiện
được là 63,7%, khi được hỏi có lo ngại về chính sách hay khơng thì có tới 68,8% trả lời
là có Điều này chứng tỏ công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Kim Sơn tỉnh Ninh
Bình ngày càng chặt chẽ và tạo được niềm tin cho người sử dụng đất là các hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất.
Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Kim Sơn như sau: chặt chẽ
và tạo được niềm tin cho người sử dụng đất là các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất thì vẫn gặp phải những
khó khăn nhất định:
Có trường hợp né tránh khơng đăng ký (chuyển nhượng đất nơng nghiệp, quyền
cho th QSDĐ), có trường hợp khơng hiểu hết nên chưa thực hiện.
Tình hình thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất diễn ra ở các xã, thị trấn
có sự khác nhau: tùy thuộc vào điều kiện tự nhiên-xã hội và trình độ dân trí nhận thức
pháp luật.
Các văn bản quy định về thực hiện quyền của người sử dụng đất vẫn còn chồng
chéo với các văn bản quy định pháp luật khác.
4. Các giải pháp đề xuất để thực hiện tốt công tác chuyển quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Kim Sơn bao gồm:
Đẩy mạnh tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai liên quan đến công tác
chuyển quyền sử dụng đất tới người dân; Tổ chức quản lý hoạt động thực hiện quyền sử
dụng đất; giải pháp về chính sách và giải pháp về thủ tục hành chính về đất đai.
Nâng cao trình độ chuyện mơn cho các cán bộ cơng chức tiếp nhận và giải quyết
các hồ sơ về đất đai.
Kết luận
Việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình
đã đạt được những thành tựu nhất định. Song vẫn tồn tại những vướng mắc cần phải giải
quyết để nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại địa bàn trong

thời gian tới.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Bui Thi Huyen
Thesis title: Evaluate the implementation of the rights of land users in Kim Son, Ninh
Binh Province.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives
- Assess the implementation of land use rights in Kim Son district, Ninh Binh province.
- Propose policies and solutions to help users more convenient in the process of
implementation of land use rights.
Research Methods
To implement the contents of the topic, we use the following methods: method of
data collection, secondary material; Method of interview survey, method of primary
data collection; Methods of statistical analysis, data processing; Comprehensive
comparison method.
Main results and conclusions
1. Kim Son is a coastal district in the Northern Delta, located in the southeast of
Ninh Binh Province, 28 km from Ninh Binh city, with latitude 19056’00”'to 20009’north
latitude and106002’05”to 106019’20”East longitude, natural area 214.23 km2, including
25 communes and 02 towns. In recent years, Kim Son district has a rapid urbanization
and modernization development. However, over the past years Gia Vien district still
faces many difficulties in infrastructure, staff shortage and lack of experience, the State

management of land still exist problems, complex.
2. In the period 2012 - 2016, land use rights transfer transactions in Kim Son
district take place regularly, including: 4250 land use rights transfer transactions; 440
land use right inheritance transactions; 1754 donation transactions for land use right
(LUR); 5618 mortgage LUR transactions; Especially the next five years the number of
rights transactions increased significantly. In addition to the cases of transfer of LUR
registered with the Office of the land use right registration office, there are some
transference of rights not registered with the State agencies, especially the right to
inheritance.
3.Based on the results of the survey, interviews of some households and
individuals who exercised their right to show, the respondents assessed the guiding

xi


documents at a comprehensible level of 20,00% and understood: 61,3%. An estimate of
48,1% The assessment of the feasibility of implementing the regulations was 63.7%,
when asked whether the policy is concerned or not. Up to 68,8% answered yes This
proves that the management of land in Kim Son district, Ninh Binh province is
becoming more and more reliable and creates trust for land users being households and
individuals using land. Land.
The implementation of land use rights in Kim Son district is as follows:
It is close and reliable for land users being households and individuals using land.
In the process of exercising the rights of land users, they still encounter certain
difficulties:
There is a case of avoidance of registration (transfer of agricultural land, the right
to lease the LUR), there are cases that do not understand all so not implemented.
The implementation of land use rights of land users takes place in different
communes and towns: depending on the natural-social conditions and intellectual level
of knowledge of law.

The legal documents regulating the exercise of land users rights overlap with
other legal documents.
4. Suggested solutions for good implementation of land use right transfer in Kim
Son district include:
Promote dissemination of land legislation related to the transfer of land use rights
to the people; Organizing the management of activities of exercising land use rights;
Solutions on policies and solutions on administrative procedures on land.
Improve the subject level for civil servants to receive and handle land records.
Conclusions
The implementation of the rights of land users in Kim Son district, Ninh Binh
province has achieved certain achievements. However, still has problems to be solved to
improve the effective implementation of the rights of land users in the area in the
coming time.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là điều kiện tồn tại và phát
triển của con người và các loài sinh vật trên trái đất. Đối với mỗi quốc gia, đất
đai là cơ sở không gian của mọi q trình sản xuất, là thành phần quan trọng của
mơi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các khu kinh tế,
văn hóa, xã hội, quốc phịng. Song đất đai khơng phải là vơ hạn vì vậy việc quản
lý sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất là rất cần thiết.
Trước đây, ở nước ta “xã hội hóa” đất đai một cách tuyệt đối, pháp luật
“đóng khung” quan hệ đất đai thơng qua hành vi Nhà nước cấp đất (không thu
tiền sử dụng đất) cho người dân và thu hồi đất khi họ khơng cịn nhu cầu sử
dụng, các giao dịch về đất đai bị pháp luật nghiêm cấm. Chỉ đến khi Luật đất đai
1993 được ban hành thì quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ

thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện.
Hiện nay, đất nước ta đang hướng tới phát triển kinh tế thị trường theo định
hướng xã hội chủ nghĩa, nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, cùng với đó q
trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa diễn ra ngày càng mạnh mẽ tạo nên áp lực
lớn đối với đất đai. Thị trường bất động sản trong những năm vừa qua diễn ra rất
phức tạp. Chính vì những điều này mà quản lý về đất đai ngày càng trở nên khó
khăn, nhu cầu thay đổi trong q trình sử dụng đất ngày càng nhều. Do vậy,
quyền của người sử dụng đất ngày càng được Nhà nước ta quan tâm hơn. Luật
Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 ra đời với xu thế ngày càng mở rộng quyền
của người sử dụng đất. Theo Luật Đất đai năm 2013 người sử dụng đất có 8
quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Kim Sơn là huyện ven biển thuộc vùng đồng bằng Bắc Bộ, nằm ở Đơng
Nam của tỉnh Ninh Bình cách thành phố Ninh Bình 28 km, có tọa độ địa lý
19056’00” đến 20009’ vĩ độ Bắc và từ 106002’05” đến 106019’20” kinh độ Đông,
diện tích tự nhiên 214,23 km2, bao gồm 25 xã và 02 thị trấn. Trong những năm
gần đây, huyện Kim Sơn có tốc độ phát triển đơ thị hóa và hiện đại hóa vơ cùng
mạnh mẽ. Ngồi ra, các chương trình của Nhà nước như chương trình dồn điền
đổi thửa đã và đang được áp dụng tại huyện Kim Sơn dẫn đến hoạt động thực

1


hiện quyền sử dụng đất của người dân cũng có xu hướng gia tăng. Để có cái nhìn
chính xác và mang tính thực tế về quyền của người sử dụng đất, cần trả lời ba câu
hỏi: thực trạng thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay như thế nào?
Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc
giải đáp đầy đủ và chính xác ba câu hỏi này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích
hợp trong giai đoạn tiếp theo. Xuất phát từ những lý do trên, tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa

bàn huyện Kim Sơn – tỉnh Ninh Bình”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn huyện Kim Sơn , tỉnh Ninh Bình. Giai đoạn 2012-2016.
- Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường trách nhiệm và hiệu quả trong quá
trình thực thi quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Phạm vi không gian
Nghiên cứu được giới hạn trong khơng gian hành chính huyện Kim Sơn,
tỉnh Ninh Bình.
1.3.2. Phạm vi thời gian
Nghiên cứu thực hiện với các quyền của người sử dụng đất trong 5 năm, từ
2012-2016.
1.3.3. Giới hạn nội dung nghiên cứu
Theo Luật Đất đai năm 2013 người sử dụng đất có 8 quyền sau: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất. do huyện Kim Sơn các hộ gia đình, cá nhân, cán bộ tham gia
giải quyết hồ sơ chủ yếu thực hiện và thực hiện đăng ký các quyền: Chuyển
nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế QSDĐ và thế chấp bằng QSDĐ, Các quyền:
Cho thuê lại QSDĐ và góp vốn bằng giá trị QSDĐ chưa thực hiện nên tôi giới
hạn nội dung nghiên cứu ở 4 quyền sau:
1. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất.
3. Quyền tặng, cho quyền sử dụng đất.
4. Quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất.

2


1.4. YÊU CẦU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá đúng, khách quan, tồn diện tình hình thực hiện một số quyền
của người sử dụng đất ở Việt Nam và trong tỉnh Ninh Bình.
- Nắm vững chủ trương chính sách pháp luật về đất đai liên quan tới quyền
của người sử dụng đất.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phải có tính pháp lý, tin cậy và
đánh giá đúng tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Đề xuất những giải pháp mang tính khả thi, có ý nghĩa thực tiễn, góp phần
thúc đẩy việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở huyện Kim Sơn, tỉnh
Ninh Bình.
1.5. NHỮNG ĐĨNG GĨP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Những đóng góp mới:
- Qua đề tài đã chỉ ra được những vấn đề tồn tai, vướng mắc trong quá trình
thực hiện quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền thế chấp bằng quyền sử
dụng đất tại huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình. Từ đó, tơi có thể đề xuất được các
giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện cơng tác này các cơ quan ban ngành có thể
tham khảo để giúp cho việc quản lí dễ dàng hơn.
- Góp phần cải thiện được việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở
địa phương.
Ý nghĩa khoa học:
- Qua đề tài nghiên cứu góp phần bổ sung, hồn thiện các chính sách để về
thực hiện các quyền sử dụng đất được thuận tiện nhanh chóng.
- Giúp loại bỏ được những thủ tục hành chính khơng cần thiết gây phiền hà
cho người dân.
- Giúp cơ quan nhà nước quản lý tốt hơn về quyền sử dụng đất.
Ý nghĩa thực tiễn
- Qua đề tài nghiên cứu đã chỉ ra được những tồn đọng,hạn chế trong việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn qua các
năm từ đó đưa ra được các giải pháp để khắc phục những tồn đọng và hạn chế
trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyến sở hữu
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động
thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ của người với người trong quá
trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là
một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia
đình, cộng đồng...).
Quyền sở hữu là quyền được pháp luật ghi nhận và bảo vệ đối với một chủ
thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu; trong đó: quyền
chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất
động sản; quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc
tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là
thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác; quyền định đoạt là quyền
được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản.
Các hình thức sở hữu về đất đai:
- Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước).
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng).
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân) (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “sở hữu đất đai” (Điều
4), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13). Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống
nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử
dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước
cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở

hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong
mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ
tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong
một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở
hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan

4


xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một
chế độ sở hữu nhất định.
Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan hệ
chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử.
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ
thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu
toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp năm 1959 và được khẳng
định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp năm 1980, sau đó được tiếp tục
được khẳng định và củng cố trong Hiến pháp năm 1992 (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Điều 17, Hiến pháp năm 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời
mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. “Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật” (Điều 18, Hiến pháp năm
1992). Luật đất đai năm 1993 (Luật đất đai sửa đổi năm 1998, năm 2001) cũng đã
thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định về đất đai của
Hiến pháp. Luật đất đai (năm 1993, năm 1998, năm 2001) quy định các nguyên tắc

quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất
quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả và tiết
kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và QSD đất được biểu hiện trên các
đặc điểm chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước
ta nên QSD đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Điều này có nghĩa là tổ chức, cá nhân có QSD đất khi được nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cơng nhận QSD đất, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và
theo mục đích được giao đất, được công nhận và người sử dụng đất được chuyển
QSD đất (bao gồm các quyền năng: chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế; thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSD đất) nên
QSD đất trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu.

5


Thứ hai, mặc dù QSD đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng
trên thị trường nhưng giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và QSD đất vẫn có
sự khác nhau và khơng thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng
có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) cịn QSD đất là quyền
phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay
công nhận QSD đất;
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSD đất là
một loại quyền khơng trọn vẹn, khơng đầy đủ;
Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của QSD đất thể hiện ở các khía cạnh
sau đây:
Một là, người sử dụng đất khơng có đầy đủ các quyền năng như nhà nước
với tính cách là đại diện chủ sở hữu tồn dân về đất đai; Hai là, không phải bất cứ

người nào có QSD đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD
đất, mà phụ thuộc vào đối tượng và chính sách giao đất, th đất hay cơng nhận
QSD đất; trong đó, chỉ có người được giao đất trả tiền sử dụng đất, thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th mà tiền trả khơng có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước; mới được hưởng 9 quyền năng của chuyển QSD đất; Ba là,
quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn QSD đất lại là một loại
quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của QSD đất thể hiện ở chỗ người sử dụng đất
không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất
mà chỉ được quyết định theo quyền của mình đối với mục đích sử dụng đất được
giao hoặc cơng nhận. (Hồ Thị Lam Trà và Hồng Xuân Phương, 2014).
2.1.2. Quyền sử dụng đất
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân và
khơng thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của
tính tồn dân, khơng mất đi vai trị quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của
Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hịa được các
lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.

6


Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về
đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các
quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai
mà chỉ là đại diện cho tồn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở

hữu đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện
quyền của mình như thế nào? “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng
tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Để người dân có thể khai thác, sử
dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại
không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn dân, khơng mất đi vai trị quản lý
với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước, khái niệm “quyền sử dụng đất” của
“người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói
trên và làm hài hịa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng
luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử
dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy
theo vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung quyền sử
dụng đất được thể hiện có khác nhau tùy thuộc người sử dụng là ai, sử dụng loại
đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
2.1.3. Nội dung các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng
(thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết
quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung quyền sử dụng
đất được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại
đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?
Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện
các quyền: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất”.

7


Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương
(cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển
đổi QSDĐ là khơng có mục đích thương mại.
Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả năng
sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong
trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư
làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai
vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của
thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua
việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có
thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển
nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy đủ) trong quan
hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành
trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được
chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một
giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế
chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp
đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp

8


bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp
người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh
để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của
họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình. (Trần Tú Cường, 2012).
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương
thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều
chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất
nông nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hố nông
nghiệp và nông thôn.
Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất : Khi nhà nước thu hồi
đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phịng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi
đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng
giá trị quyền sử dụng đất.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN
2.2.1. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

- Ở một số nước phát triển
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có
một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản
xuất khác.
*Ơxtrâylia
Ơxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở
hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất
Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời gian
sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa

9


nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Tồn bộ khống sản có trong lịng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất. Quyền lợi và nghĩa vụ,
luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử
dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển
quyền theo di chúc mà khơng có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng
trình cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo

quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị
Minh Hà, 2000).
* Thụy Điển
Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền
kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều
lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là
một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống
pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.
Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký
đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được
luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vịng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà
án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành
đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp

10


đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà
án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các
chuyển nhượng đều được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu
đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn
được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu
một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế
chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện
sau khi đăng ký. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên
cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu
đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng
bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu
đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay
cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực
hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các
yêu cầu này thì thế chấp sẽ khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy
định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và
các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp
đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và
một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu
tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại
được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân
hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tồ án mới chuyển tiền cho người
đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế
chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế
chấp bị vi phạm. Khi khơng được thanh tốn theo đúng hợp đồng, bên cho vay
sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm
quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không
được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh
toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng.

11


Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá
(Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa
trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ
đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài
sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải
nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy
nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục
đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất
được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị
Thu Hồng, 2000).
* Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước
và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất
đai. Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại
giấy chứng nhận có quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với
chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
+ Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của
chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế
chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất khơng sử dụng, tịa án có quyền
hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại
loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vịng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng,
nếu được cấp mà khơng có giấy tờ pháp lý thì trong vịng 10 năm khơng được
chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (khơng

phải sở hữu). Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tùy thuộc vào việc sử dụng
phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất.
. Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắm. Loại giấy
này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất
không được sử dụng, tịa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu
12