Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất cho thuê đất trên địa bàn thành phố bắc ninh tỉnh bắc ninh luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ MINH TÂM

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO
ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong báo cáo này là
trung thực.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện báo cáo này đã được
cảm ơn đầy đủ và các thơng tin trích dẫn trong báo cáo này đã được ghi rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày ..... tháng ...... năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Minh Tâm

i


LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập và nghiên cứu, đến nay tác giả đã hoàn thành luận văn
thạc sĩ Quản lý đất đai với đề tài: “Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Bắc
Ninh, tỉnh Bắc Ninh”.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời đã tận tình
giúp đỡ, hướng dẫn tơi trong suốt thời gian thực hiện đề tài, cũng như trong quá trình
hồn chỉnh luận văn tốt nghiệp.
Tơi xin trân thành cảm ơn tới tất cả các thầy cô giáo Bộ môn Trắc địa bản đồ
- Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý Đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Các phịng, đơn vị: Phịng Tài ngun và Mơi trường, Phòng Kinh tế, Phòng Thống
kê thành phố Bắc Ninh, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh, Cục thuế tỉnh
Bắc Ninh, Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Bắc Ninh. Trân trọng cảm ơn các
cán bộ, doanh nghiệp, trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, địa phương nơi tơi tiến hành
điều tra nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ để tơi hồn thành luận văn.
Trân trọng cảm ơn đối với tất cả các tập thể, cá nhân trong cơ quan nơi tôi công
tác, cảm ơn bạn bè và người thân trong gia đình đã ln ln khích lệ, giúp đỡ và tạo
điều kiện về mọi mặt về thời gian, công việc, động viên tôi trong cuộc sống, học tập,
thực hiện và hồn chỉnh luận văn này. Tơi xin trân trọng cảm ơn./.
Hà Nội, ngày ..... tháng ...... năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Minh Tâm

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu .............................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................ 2

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài ......................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài ............................................................................... 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ............................................................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 3
2.1.

Cơ sở lý luận về quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ...................................... 3

2.1.1.

Một số khái niệm ............................................................................................... 3

2.1.2.

Tầm quan trọng của công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức .................. 7

2.2.

Quản lý, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới ............................................ 7

2.2.1.

Thụy Điển .......................................................................................................... 7

2.2.2.

Úc (Australia) .................................................................................................... 9

2.2.3.

Trung Quốc ........................................................................................................ 9

2.3.

Quản lý, sử dụng đất đối với các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất
ở Việt Nam ....................................................................................................... 10

2.3.1.

Quản lý, sử dụng đất đối với các tổ chức ở Việt Nam qua các thời kỳ ............ 10

2.3.2.

Một số quy định liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất ............................................................................... 16

2.3.3.

Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam và tỉnh Bắc Ninh 23

iii

Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu .......................................................... 32
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................... 32

3.2.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 32

3.3.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 32

3.4.

Nội dung nghiên cứu ......................................................................................... 32

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh ........................... 32

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh .............................. 32

3.4.3.

Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất tại thành phố Bắc Ninh ......................................... 33

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế tại thành phố Bắc Ninh ............................................................ 33

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 33

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu................................................................. 33

3.5.2.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .................................................. 33

3.5.3.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ................................................... 33

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu ............................ 34

3.5.5.

Phương pháp so sánh ........................................................................................ 34

Phần 4. Kết luận và thảo luận ..................................................................................... 35
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh ................................. 35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 35

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội.................................................................................. 38

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Bắc Ninh ..... 41

4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất thành phố Bắc Ninh ........................................ 41

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai giai đoạn 2012 - 2016 .............................................. 41

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 ..................................................................... 49

4.3.

Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh ........................................................................................................... 52

4.3.1.

Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố

Bắc

Ninh .................................................................................................................. 52
4.3.2.

Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn
thành phố Bắc Ninh .......................................................................................... 55

4.4.

Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn thành phố Bắc Ninh ............................................................................. 66

iv


4.4.1.

Những tồn tại trong quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà
nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh .......................... 66

4.4.2.

Những nguyên nhân chính của những tồn tại trong quản lý, sử dụng đất của các
tổ chức kinh được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Bắc
Ninh như sau ..................................................................................................... 67

4.5.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế tại thành phố Bắc Ninh ............................................................ 68

4.5.1.

Giải pháp về chính sách pháp luật .................................................................... 68

4.5.2.

Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch .................................................................... 69

4.5.3.

Giải pháp về kinh tế .......................................................................................... 69

4.5.4.

Giải pháp về tăng cường quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong thời gian
tới ...................................................................................................................... 70

Phần 5. Kết luận và kiến nghị...................................................................................... 72
5.1.

Kết luận ............................................................................................................ 72

5.2.

Kiến nghị.......................................................................................................... 73

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 74
Phụ lục .......................................................................................................................... 74

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CCN

Cụm cơng nghiệp

CHXHCN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa

CNH và HĐH

Cơng nghiệp hóa và hiện đại hóa

ĐVT

Đơn vị tính

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HTX

Hợp tác xã

KCN

Khu công nghiệp

KT - XH

Kinh tế - xã hội

NSNN

Ngân sách nhà nước

TN và MT

Tài nguyên và môi trường

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TT

Thứ tự

UBND

Uỷ ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất của tỉnh Bắc Ninh năm 2016 .................................. 29
Bảng 4.1. So sánh một số chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Bắc Ninh năm ........... 39
2015 và 2016 ................................................................................................ 39
Bảng 4.2. Dân số và lao động thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2012 – 2016 ................. 40
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Ninh năm 2016 ............................... 51
Bảng 4.4. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ............................. 54
tại thành phố Bắc Ninh ................................................................................ 54
Bảng 4.5. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị hành chính
trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.................................................................. 54
Bảng 4.6. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.................................................................. 56
Bảng 4.7. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc các dự án phát triển
nhà ở của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Bắc Ninh .................. 57

Bảng 4.8. Diện tích đất để hoang hóa, chậm đưa vào sử dụng của các tổ chức kinh tế
tại thành phố Bắc Ninh ................................................................................ 60
Bảng 4.9. Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng đất trái phép của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Bắc Ninh...................................................... 63
Bảng 4.10. Tình hình lấn chiếm đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Bắc
Ninh.............................................................................................................. 64
Bảng 4.11. Các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh năm
2016.............................................................................................................. 66

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1.

Sơ đồ vị trí thành phố Bắc Ninh .................................................................. 35

Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế thành phố Bắc Ninh năm 2016 ............................................ 38
Hình 4.3.

Cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
năm 2016.................................................................................................... 50

Hình 4.4. Hiện trạng khu đất của cơng ty giấy và bao bì Phú Giang........................... 62

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Minh Tâm

Tên Luận văn: "Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được
nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý, sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
Phƣơng pháp nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu
Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh.
Nội dung nghiên cứu
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh
Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh
Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất tại thành phố Bắc Ninh
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế tại thành phố Bắc Ninh
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung nghiên cứu, đề tài sử dụng 5 phương pháp nghiên cứu
sau: phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp;
phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và
phân tích số liệu; phương pháp so sánh.

Kết quả chính và kết luận
Thành phố Bắc Ninh có tổng diện tích tự nhiên là 8.264,06 ha, được phân bố
trên 19 đơn vị hành chính, chiếm 10,0% tổng diện tích tự nhiên của tỉnh Bắc Ninh.

ix


Trong đó: đất nơng nghiệp có diện tích là 4.023,18 ha, chiếm 48,68% tổng diện tích tự
nhiên; đất phi nơng nghiệp có diện tích là 4.199,53 ha, chiếm 50,82% tổng diện tích tự
nhiên; đất chưa sử dụng có diện tích là 41,34 ha chiếm 0,50% tổng diện tích tự nhiên.
Trên tồn thành phố có 315 tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất với tổng diện tích là 438,39 ha, chiếm 5,3% tổng diện tích tự nhiên tồn thành phố.
Trong đó: diện tích đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là 52,14 ha,
chiếm 11,89% tổng diện tích đất các tổ chức kinh tế đang quản lý, sử dụng; diện tích đất
được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần là 15,75 ha, chiếm tỷ lệ nhỏ
3,60%; diện tích đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm là 370,50
ha, chiếm tỷ lệ cao nhất là 84,51% tổng diện tích đất của các tổ chức kinh tế đang quản
lý, sử dụng. Trong tổng số 315 tổ chức thì đã có 304 tổ chức được cấp GCN với tổng số
2684 GCN, tổng diện tích đã cấp giấy chứng nhận là 409,91 ha. Tỷ lệ các tổ chức đã
được cấp GCN QSDĐ đạt rất cao 96.5% tổng số tổ chức.
Việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức dần đi vào nề nếp nhằm khai khác
hiệu quả quỹ đất được giao, được thuê, đã thu và nộp tiền vào Ngân sách nhà nước từ
các nguồn thu tài chính về đất đai là 360.549 triệu đồng. Tuy nhiên, vẫn cịn tồn tại tình
trạng để đất hoang hóa, chậm đưa vào sử dụng (18,08 ha); sử dụng đất sai mục đích đất
được thuê (0,48ha); để đất bị lấn, bị chiếm (0,38 ha); đất cho thuê lại, tự ý chuyển
nhượng không đúng quy định (2,14 ha).
Để khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý sử dụng đất và nâng cao hiệu
quả trong quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê
đất tại thành phố Bắc Ninh, cần thực hiện đồng bộ nhóm các giải pháp sau: Giải pháp về
chính sách pháp luật; giải pháp về quy hoạch, kế hoạch; giải pháp về kinh tế; giải pháp

về về tăng cường quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong thời gian tới nhằm đảm bảo
các quyền của người sử dụng đất, sử dụng có hiệu quả, tiết kiệm, bền vững, bảo vệ môi
trường và đúng quy định của pháp luật đất đai.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Minh Tam
Thesis title: Assessment the current situation of land management and use by economic
organizations assigned or leased land by the State in Bac Ninh city, Bac Ninh province
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
To assess the current status of land management and use by economic
organizations assigned or leased land by the State in Bac Ninh city, Bac Ninh province.
To propose some solutions to improve the effectiveness of land management and
use of economic organizations in Bac Ninh city, Bac Ninh province.
Materials and Methods
Research objects:
The situation of land management and use of economic organizations assigned
or leased land by the State in Bac Ninh city, Bac Ninh province.
Economic organizations assigned or leased land by the State in Bac Ninh city.
Research contents:
Natural and socio-economic conditions of Bac Ninh city.
Situation of land management and use of Bac Ninh city.
Assessment the current status of land management and use of economic

organizations that were allocated or leased land by the State in Bac Ninh city.
Propose some solutions to improve the efficiency of land management and use
by economic organizations in Bac Ninh city.
Research methods:
To carry out the research contents, the following 5 research methods were used:
method of selecting study sites; method of collecting secondary documents and data;
method of primary data collection; method for data statistical, aggregation, processing
and analysis; comparative method.
Main findings and conclusions
Bac Ninh city has a total natural area of 8,264.06 ha, distributed over 19
administrative units, accounting for 10.0% of total natural area of Bac Ninh province.

xi


Of which: agricultural land covers an area of 4,023.18 ha, accounting for 48.68% of the
total area; Non-agricultural land covers an area of 4,199.53 ha, accounting for 50.82%
of the total area; Unused land covers an area of 41.34 ha, accounting for 0.50% of the
total natural area.
In the city, there are 315 economic organizations allocated or leased land by the
State with a total area of 438.39 ha, accounting for 5.3% of the total natural area of the
city. Of which: land area allocated by the State with collection of land use fees is 52.14
ha, accounting for 11.89% of the total land area of economic organizations being
managed and used; The area of land leased by the State with land rent paid in lump sum
is 15.75 ha, accounting for 3.60%; The land area rented by the State with land rent paid
annualy is 370.50 ha, accounting for the highest rate of 84.51% of the total land area of
economic organizations which are being managed and used. Out of 315 organizations,
304 organizations were issued land use right (LUR) certificates with a total of 2684
LUR certificates, with a total area of 409.91 ha. The percentage of organizations that
have been granted LURCs is very high, at 96.5% of the total number of organizations.

The management and use of land by organizations has been gradually introduced
in order to exploit efficiently the allocated, leased land, already collected land fee and
remit money into the state budget from financial sources of land, with the amount of
VND 360,549 million. However, there is still fallow land or slowly to be put to use
(18.08 hectares); use the rent land for wrong purpose (0.48 ha); land to be encroached,
occupied (0.38 ha); land for re-lease, transferring unfollow regulations (2.14 ha).
In order to overcome the shortcomings in land management and use and to
improve the efficiency in land management and use by economic organizations assigned
or leased land by the State in Bac Ninh city, the group of solutions need to be
implemented at the same time as follows: Legal policy solution; solution on planning;
economic solution; solution to improve the management and use of land by
organizations in the coming time in order to ensure the rights of land users, to use land
effectively, economically and sustainably, to protect the environment and comply with
regulations and land law.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Kinh tế nước ta đang dần hình thành và phát triển theo cơ chế thị trường,
các thành phần kinh tế đang cùng nhau phát triển mạnh mẽ, các nguồn lực đầu vào
và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa và đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Để tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, trong nhiều năm qua, từ khi
thực hiện Luật Đất đai 2003 đến Luật Đất đai 2013, nhà nước ta đã đề ra nhiều chủ
trương chính sách, đổi mới phương thức quản lý đất đai, trong đó cơng tác giao
đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế là một nội dung quan trọng góp phần
tăng cường cơng tác quản lý nhà nước về đất đai. Tại điều 4 Luật Đất đai năm
2013 quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý”. Các quyền đối với đất đai bao gồm quyền sở hữu, quyền

định đoạt và quyền sử dụng đất đai, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các tổ
chức thơng qua một số hình thức như giao đất, cho thuê đất. Như vậy, bản chất của
việc giao đất và cho thuê đất chính là trao quyền sử dụng đất. Đối tượng được giao
đất, cho th đất khơng có quyền định đối với mảnh đất được giao, cho thuê mà
chỉ được quyền sử dụng, khai thác cơng năng, tính dụng và các nguồn lợi từ mảnh
đất được giao hay cho thuê. Để tạo căn cứ pháp lý cho việc giao và cho thuê này,
Nhà nước quy định các quyền cụ thể của quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho
người sử dụng đất khai thác đầy đủ các lợi ích từ đất đai và cũng là căn cứ để
người sử dụng thực hiện các nghĩa vụ của mình đối với việc được giao đất, cho
thuê đất. Ngoài các quyền chung của người sử dụng đất, người được giao đất, cho
th đất cịn có các quyền năng sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thành phố Bắc Ninh là trung tâm kinh tế - chính trị, văn hóa, thể thao,
khoa học cơng nghệ và đào tạo chất lượng cao của tỉnh Bắc Ninh và cũng là một
trong những đô thị trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, tiếp giáp với
thủ đô Hà Nội, đây là yếu tố thuận lợi để thành phố Bắc Ninh phát triển; là điều
kiện quan trọng tạo lợi thế cho Bắc Ninh trong việc mở rộng hợp tác, giao lưu
kinh tế với các địa phương khác, nhất là lợi thế trong việc khai thác tiềm năng đất
đai. Công tác giao đất, cho thuê đất ở thành phố Bắc Ninh, đặc biệt là công tác
giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế nhìn chung đã được các cấp, các
nghành quan tâm và thực hiện theo đúng quy định của Luật pháp, tuy nhiên trong

1


quá trình thực hiện cụ thể theo từng dự án vẫn còn tồn tại những bất cập nhất
định, ảnh hưởng đến sự phát triển chung của tồn thành phố. Vì vậy, để nâng cao
hiệu quả của công tác quản lý đất đai nhất là trong công tác giao đất, cho thuê đất
cần phải đánh giá được thực trạng sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất nói
chung và của các tổ chức kinh tế nói riêng trên địa bàn thành phố; chính vì vậy

việc nghiên cứu đề tài: "Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Bắc
Ninh - tỉnh Bắc Ninh" là rất cần thiết và có ý nghĩa khoa học, thực tiễn cao.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quản lý, sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn thành phố Bắc Ninh,
tỉnh Bắc Ninh.
- Phạm vi thời gian: Các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất giai đoạn 2012 - 2016.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
Trên cơ sở xác định được những vấn đề tồn tại trong công tác quản lý, sử
dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, đề xuất được
các giải pháp hợp lý để quản lý, sử dụng đối với quỹ đất này.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về công tác quản lý, sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở giúp cho địa phương có những
biện pháp quản lý, sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh một cách hiệu quả.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các sinh viên,
học viên tại các trường Cao đẳng, Đại học đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai.

2

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC
2.1.1. Một số khái niệm
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng (Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Đất đai là thành quả lao động của nhiều thế hệ, là
di sản của nhân loại. Đất đai là nhân tố ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống xã hội, kinh
tế, văn hóa và chính trị của con người (Nguyễn Văn Sửu, 2010).
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp
ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có
khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham
gia vào giao lưu dân sự)... Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý
giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong
phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời, đất đai còn được coi
là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó khơng do lao động làm ra, mà lao động tác
động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hố trở thành sử dụng vào đa mục
đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về khơng gian và vơ hạn về thời gian
sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh lợi vì trong q trình sử dụng,
nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác
sử dụng) khơng những khơng mất đi mà có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà
và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Ngày nay quản lý, sử dụng đất trên thế giới được quán triệt thực hiện theo
quan điểm phát triển bền vững. Xóa bỏ nghèo khó, thay đổi các mẫu hình sản
xuất và tiêu thụ, bảo vệ và quản lý tài nguyên thiên nhiên phục vụ phát triển kinh
tế, xã hội là những mục đích có tính bao qt và là những yêu cầu thiết yếu để
phát triển bền vững (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012).
2.1.1.2. Giao đất, cho thuê đất

* Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành
chính cho người có nhu cầu sử dụng đất. Việc giao đất dựa vào các căn cứ được
quy định tại theo Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013 như sau: kế hoạch sử dụng

3


đất hàng năm của cấp thành phố đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất
khơng thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Và một trong các
đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ
chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội
- nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.
Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích
chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, ... nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường
của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích cơng cộng,
... thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu ngân
sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 2013).
Thời hạn giao đất: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì thời hạn
giao đất được chia theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và
đất sử dụng có thời hạn.
* Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng
cho thuê cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Việc cho thuê đất dựa vào các
căn cứ được quy định tại Điều 52 Luật đất đai năm 2013 như sau: kế hoạch sử
dụng đất hàng năm của thành phố đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê

đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức: cho thuê trả tiền thuê đất hàng
năm hoặc cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Một trong đối
tượng được cho thuê đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ
chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hội
nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao
(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Khác với Luật đất đai năm 2003 thì theo Luật đất đai năm 2013 việc thuê
đất của các tổ chức kinh tế được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, cụ thể tại
Điều 56 quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất.

4


2.1.1.3. Quản lý, sử dụng đất đai
Quản lý, sử dụng đất là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ thuật được
sử dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát triển.
Quản lý, sử dụng đất tập trung vào đất và cách đất được sử dụng cho mục đích
sản xuất, bảo tồn và thẩm mỹ. Quản lý, sử dụng đất yêu cầu ra quyết định và
được xác định bởi mục đích sử dụng nó ví dụ cho sản xuất lương thực, nhà ở, giải
trí, khai khống… và được xác định bởi bản chất và giá trị của đất. Trước đây
quản lý, sử dụng đất tập trung chủ yếu vào đất nông nghiệp. Ngày nay, quản lý
đất đai còn phải đối mặt với các vấn đề về cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa, bảo tồn,
khai khống… (dẫn theo Bùi Tuấn Anh, 2015).
Hệ thống quản lý, sử dụng đất đề cập đến tất cả các hoạt động mà chính
quyền địa phương yêu cầu để quản lý đất. Hệ thống quản lý, sử dụng đất sẽ xác
định quyền sử dụng cho phép hoặc thừa nhận có tương quan đến vùng (dẫn theo
Bùi Tuấn Anh, 2015).
2.1.1.4. Quản lý đất đai

Quản lý đất đai là các hoạt động quản lý gắn liền đối với đất đai mà đất
được coi như một nguồn tài nguyên cả về ý nghĩa môi trường và kinh tế. Quản lý
đất đai là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay càng có vai
trị quan trọng, mang tính liên tục theo thời gian và không gian. Quản lý đất đai
bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các
quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận
thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh
chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.
Quản lý đất đai là một khái niệm đa nghĩa. Theo nghĩa rộng, quản lý đất
đai bao hàm cả việc bảo vệ lẫn việc kiểm soát sử dụng đất đai sao cho đất đai
phục vụ con người tốt nhất trong hiện tại và tương lai. Theo nghĩa này, quản lý
đất đai bao gồm nhiều việc như bảo vệ lãnh thổ chủ quyền quốc gia, chống lại
mọi sự xâm phạm; kiểm kê, đo vẽ, lập bản đồ địa chính; phân bổ đất đai cho các
ngành, nghề, lĩnh vực khác nhau; sử dụng bền vững; tổ chức không gian trên đất
một cách hợp lý, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với
phong tục, tập quán từng vùng, miền; khuyến khích đầu tư vào đất và bảo vệ
đất… Quản lý đất đai theo nghĩa hẹp là công việc của ngành quản lý đất đai trong
phân hệ quản lý Nhà nước. Theo nghĩa này, quản lý đất đai là q trình thu thập,
điều tra mơ tả những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các

5


quyền và các thuộc tính khác của đất; lưu giữ, cập nhật và cung cấp những thông
tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất cũng như các nguồn thông tin khác liên quan
đến thị trường bất động sản và giao dịch có tính thị trường về đất đai (thế chấp
đất, chuyển đổi đất…) (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012).
2.1.1.5. Tổ chức sử dụng đất
- Tổ chức sử dụng đất (còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận

quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng.
- Tổ chức kinh tế: Theo điều 3, Luật Đầu tư năm 2014, tổ chức kinh tế là
tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm
doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt
động đầu tư kinh doanh (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2014). Tổ chức
kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định
của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi là tổ
chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngồi là thành viên hoặc cổ đông (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 2014).
Theo Thông tư số 28/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất, tổ chức sử dụng bao gồm (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014).
- Tổ chức trong nước gồm: (1) Tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và
các hợp tác xã; (2) Cơ quan, đơn vị của Nhà nước gồm cơ quan nhà nước (kể cả
Ủy ban nhân dân cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc
phòng, an ninh; (3) Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị sự nghiệp do cơ
quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội
thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của
pháp luật; (4) Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ
chức khác (không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công
lập, tổ chức kinh tế).
- Tổ chức nước ngoài gồm: (1) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh
nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo
quy định của pháp luật về đầu tư; (2) Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại
giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác

6

của nước ngồi có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ
quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính
phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.
2.1.2. Tầm quan trọng của cơng tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con
người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên của
một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển, dân
số tăng, q trình đơ thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người
đối với đất đai ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì ln có xu
hướng tăng lên. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử
dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy, để sử dụng đất có
hiệu quả và bền vững thì việc quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp
bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong
cả nước.
Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều
kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác,
quản lý đất đai cịn có vai trị quan trọng trong việc kết hợp hài hịa các nhóm lợi
ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển.
Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng
tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong
những hoạt động quan trọng nhất của cơng tác quản lý hành chính Nhà nước nói
chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng.
2.2. QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Thụy Điển
Việc quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử
dụng đất và từ việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền sử dụng đất và thực hiện
những giao dịch hợp pháp ln có tầm quan trọng đối với người dân. Trước đây,
các tòa án địa phương là thể chế chính thực hiện những cơng việc quản lý đó.

Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi nhà nước chính là việc bảo đảm
quyền sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên đất cũng như việc tài trợ cho
các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất và thuế. Hệ thống
địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương nước này nhằm

7


thu thuế từ người sử dụng đất. Từ hệ thống đó, việc quản lý đất đai đã phát triển
thành cở sở hạ tầng chung của cả nước cung cấp thông tin về đất đai (Tổng cục
Quản lý đất đai, 2011).
Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm
1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất
động sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất là
các quyền đối với các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng
không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không (Lê Gia Chinh và cs., 2014).
Phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất
là mối quan tâm chung của toàn xã hội. Các hoạt động cụ thể về quản lý, sử dụng
đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa
chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa. Pháp
luật và chính sách quản lý đất đai của Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở
hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, được sự giám sát chung của xã hội.
Từ năm 1970 đến nay, pháp luật và chính sách đất đai của Thụy Điển gắn liền
với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân bao
gồm: quy định các tài sản cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua
bán đất đai và thế chấp, quy định về hoa lợi, quyền thông hành địa dịch và các
hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng
ký quyền sở hữu đất và hệ thống đăng ký (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
Một khía cạnh quan trọng khác của quá trình lập kế hoạch sử dụng đất là
việc độc quyền lập quy hoạch đô thị tồn tại trong các thành phố ở Thụy Điển.

Điều này có nghĩa là phát triển đơ thị khơng thể diễn ra mà khơng có kế hoạch đô
thị được phê duyệt. Một chủ sở hữu đất khơng có quyền lập một kế hoạch như
vậy mà khơng có sự đồng ý của chính quyền thành phố. Nếu chủ đất muốn phát
triển mảnh đất của mình nhưng từ chối lập kế hoạch phát triển theo chính quyền
thành phố quy định thì chủ đất khơng có quyền được bồi thường cho các giá trị
phát triển có thể mất do từ chối lập kế hoạch. Một chủ đất có quyền phát triển tài
sản của mình như đầu tư vào cải tạo miễn là tiếp tục sử dụng đất hiện có. Nếu
một số quy định trong quy hoạch hoặc quy định về sử dụng đất khác buộc các
chủ đất dừng các hoạt động đang diễn ra của họ hoặc phải trả lại đất thì chủ đất
có quyền được bồi thường cho những thiệt hại liên quan đến việc sử dụng đất
đang diễn ra. Giá trị liên quan đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ khơng
được bồi thường. Thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ phải xin phép, thường ở dạng

8


một quyết định quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng. Nếu không được cho phép,
các chủ sở hữu đất không có quyền được bồi thường cho bất kỳ tổn thất về giá
nào do từ chối thay đổi mục đích sử dụng (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
2.2.2. Úc (Australia)
Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng
nhìn chung, Pháp luật đất đai/bất động sản Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ
thống pháp luật Anh quốc (Common Law).
Liên bang Úc thực hiện việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai trên cơ
sở quy hoạch. Quy hoạch thể hiện như là sự hướng dẫn việc thực thi quyết định
cho thuê đất thông qua cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ từng Bang. Đối
với những khu vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ Bang thành lập Cơng ty
đất đai, đây là cơng ty thuộc sở hữu nhà nước có chức năng kinh doanh đất đai
qua các phương thức: phát triển đất (cải tạo, san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật) rồi bán cho người có nhu cầu; giao cho các công ty phát triển đất (Land

Developer) để họ phát triển rồi bán; hợp tác với các công ty phát triển xây dựng
nhà rồi bán. Dù qua hình thức nào thì đây đều là việc bán quyền sở hữu nhà nước
đối với đất đai cho các đối tượng có nhu cầu. Bên cạnh đó, quyền sở hữu đất đai
cũng được mua bán giữa những người có nhu cầu sở hữu đất. Để đảm bảo an
toàn, thuận lợi cho các giao dịch về đất đai, Liên bang Úc có một hệ thống thiết
chế hỗ trợ gồm hệ thống đăng ký cung cấp đầy đủ các thơng tin chính thống về
đất đai, thị trường đất đai minh bạch và hệ thống các công ty cung cấp dịch vụ tư
vấn và môi giới. Hệ thống đăng ký đất đai Torrens chứng nhận quyền và được
Nhà nước đảm bảo về tính chính xác của việc đăng ký. Với hệ thống này, các
giao dịch về đất đai được thực hiện thuận lợi, an tồn và chi phí giao dịch thấp.
Như vậy, các tổ chức sử dụng đất của Úc, nhất là doanh nghiệp tiếp cận đất đai
chủ yếu thông qua thị trường, kể cả trong trường hợp mua bán đất của Nhà nước.
Vai trị cơng quyền của Nhà nước là quản lý về mặt thủ tục pháp lý và cung cấp
các dịch vụ liên quan.
2.2.3. Trung Quốc
Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975,
1978 và năm 1982. Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất.
Từ năm 1982, Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm
1988, 1993, 1999 và năm 2004). Trong Luật Đất đai của Trung Quốc và quy định

9


của Chính phủ Trung Quốc về quản lý đất đai có quy định rõ, tách bạch nội dung
giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với các quy định về
chế tài xử lý. Điều này đã bảo đảm việc quản lý được tăng cường trách nhiệm và
hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai trong các cơ quan nhà nước,
đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các trường hợp quản lý sai quy định
hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật. Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức
đầu tư kinh doanh nhà ở và khơng giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng

tại đô thị giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất nhưng chưa tạo điều kiện thuận
lợi về chỗ ở cho các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều
thế hệ sinh sống. Chính sách và cơ chế về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
chưa được quy định rõ và đầy đủ. Giữa các địa phương cịn có sự khác nhau
trong việc thực hiện.
Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà
nước và sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai hình thức
là giao đất khơng thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Để
sử dụng đất hiệu quả và tiết kiệm, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện các
chính sách như (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014):
- Khơng giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự
án phát triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo
quy định.
- Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư
và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án.
- Nhà nước chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu
công nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản
xuất hay tổ chức cá nhân riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các cơng trình kết cấu hạ
tầng. Trong trường hợp đặc biệt khơng thể bố trí trong khu, cụm cơng nghiệp thì
mới giao đất cho dự án có vị trí ngồi khu công nghiệp.
2.3. QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ
NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM
2.3.1. Quản lý, sử dụng đất đối với các tổ chức ở Việt Nam qua các thời kỳ
2.3.1.1. Thời kỳ từ năm 1987 đến trước Luật Đất đai năm 1993
Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Tháng 12/1986, Đại hội VI của Đảng với đường lối đổi mới toàn diện đã trở

10

thành bước ngoặt đối với nền kinh tế nước ta, khẳng định việc chuyển sang nền
kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Luật Đất
đai được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 là một đạo luật quan trọng trong
bước khởi đầu đổi mới nền kinh tế, xã hội đất nước đã thể chế hoá một phần quan
trọng về chính sách đất đai đối với các thành phần và tổ chức kinh tế, một số nội
dung quan trọng: Quy định về thẩm quyền giao đất cho tổ chức kinh tế; Quy định
về các đảm bảo của Nhà nước đối với quyền của người sử dụng đất; Quy định
nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất. Tiếp đó, Nghị quyết số 10 của Bộ chính
trị (05/4/1988) cũng nêu lên một số giải pháp trong quá trình sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế (Đảng Cộng sản Việt Nam, 1988).
Có thể khẳng định, Luật Đất đai năm 1987 cùng các Nghị quyết số 10, đã
tạo ra những cơ sở pháp lý đầu tiên cho hoạt động khai thác, sử dụng đất của các
doanh nghiệp quốc doanh và ngồi quốc doanh, góp phần quan trọng thực hiện
đường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần đã đề ra tại Đại hội Đảng toàn quốc
lần thứ VI. Các văn bản này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, góp phần tạo điều
kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận với quyền sử dụng đất, khai thác và
phát huy được giá trị của đất phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.
2.3.1.2. Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003
Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn
duy trì quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu. Trước yêu cầu của nền kinh tế, xã hội cùng với sự phát triển mạnh
mẽ của các loại hình doanh nghiệp, đặt ra u cầu về việc hồn thiện các chính
sách pháp luật đất đai. Trên cơ sở của Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm
1993 được ban hành đã đưa ra một số quy định mới tạo điều kiện thuận lợi cho
quá trình sử dụng đất của các tổ chức như: Luật tập trung chủ yếu vào điều chỉnh
quan hệ đất đai qua các quyền của người sử dụng đất, trong đó tại Khoản 3 Điều
73 quy định người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam, 1993). Đây là chế định mới có tính chất quyết định đối với
quan hệ giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản cho đến nay, đồng thời xác
lập bước đầu cơ chế Nhà nước cho tổ chức thuê đất vào mục đích nơng nghiệp.

Xuất phát từ u cầu thực tiễn đối với chủ trương phát triển kinh tế đất
nước và sử dụng có hiệu quả quỹ đất, ngày 14/10/1994 Ủy ban Thường vụ Quốc
hội đã ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được

11


Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trong đó có quy định một số nội dung sau (Ủy
ban Thường vụ Quốc hội, 1994a).
- Doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội,
doanh nghiệp quốc phịng, an ninh, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu
hạn, tổ chức kinh tế tập thể được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích
nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thuỷ sản, làm muối có quyền: Góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, với tổ
chức, cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuất nơng
nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thuỷ sản, làm muối, mở rộng công nghiệp chế
biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ; Thế chấp
giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã xây dựng
trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy
định của pháp luật.
- Tổ chức kinh tế tập thể được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục
đích khơng phải sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thuỷ sản, làm
muối có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở
hữu của mình đã xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản
xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm phát triển sản xuất theo hướng
cơng nghiệp hố, hiện đại hố, khơng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
th quyền sử dụng đất đó.
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có quyền thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã xây dựng trên
đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất trong thời hạn thuê đất

theo quy định của pháp luật. Việc tính giá trị quyền sử dụng đất do Chính phủ
quy định.
- Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu cơng nghiệp, có quyền cho các chủ đầu
tư thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng.
Ngày 14/10/1994, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá
nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam cũng đã được Ủy ban Thường vụ Quốc
hội ban hành là căn cứ pháp lý quan trọng cho các đối tác nước ngoài đến hợp tác
đầu tư vào Việt Nam. Pháp lệnh quy định các quyền của tổ chức nước ngoài
được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của

12