Đánh giá thực trạng quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố nha trang, tỉnh khánh hòa

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG

LÊ MỘNG ĐIỆP

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA TRANG, TỈNH KHÁNH HÒA

LUẬN VĂN THẠC SĨ

KHÁNH HÒA – 2016


BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG

LÊ MỘNG ĐIỆP

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA TRANG, TỈNH KHÁNH HÒA
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Ngành:

Kinh tế phát triển

Mã số:

60 31 01 05

Quyết định giao đề tài:

678 /QĐ-ĐHNT ngày 30/8/2016

Quyết định thành lập hội đồng:

1163/QĐ-ĐHNT ngày 29/12/2016

Ngày bảo vệ:

14/01/2017

Người hướng dẫn khoa học:
TS. TRẦN ĐÌNH CHẤT
Chủ tịch Hội Đồng
TS. PHẠM THÀNH THÁI
Khoa sau đại học

KHÁNH HÒA - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “Đánh giá thực trạng quy hoạch sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa’’ là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu trong đề tài này được thu thập và sử dụng một cách trung thực. Kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn không sao chép của bất cứ luận văn nào và cũng
chưa được trình bày hay công bố ở bất cứ công trình nghiên cứu trước đây.
Nha Trang, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Lê Mộng Điệp

iii


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của quý phòng,
ban Trường Đại học Nha Trang, quý Thầy, Cô Khoa Kinh tế, đặc biệt là sự hướng dẫn
tận tình của thầy TS. Trần Đình Chất.
Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy TS. Trần Đình Chất, người hướng dẫn khoa học
chính của luận văn này đã tận tình giúp đỡ tôi rất nhiều về mọi mặt nhằm thực hiện
thành công đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn quý Thầy, Cô Khoa Kinh tế, Phòng Sau Đại học
Trường Đại học Nha Trang đã giảng dạy và tạo điều kiện tốt nhất giúp đỡ cho tôi trong
quá trình hoàn thành được đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn lãnh đạo Ủy ban nhân dân thành phố Nha Trang, lãnh
đạo các phòng, ban chuyên môn đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho việc thu thập
thông tin và các tài liệu tham khảo giúp tôi thực hiện thành công đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn quý Thầy, Cô trong hội đồng bảo vệ luận văn đã góp ý
cho đề tài này.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình và tất cả các bạn bè đã
giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Nha Trang, ngày tháng năm 2016
Tác giảluận văn

Lê Mộng Điệp

iv


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................... iii
LỜI CẢM ƠN.................................................................................................................iv
MỤC LỤC .......................................................................................................................v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................... vii
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................... viii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN .............................................................................................ix
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ...................12
1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất .....................................................................12
1.2. Những chức năng chủ yếu của đất đai....................................................................13
1.3. Quan điểm sử dụng đất...........................................................................................14
1.4. Tính chất của quy hoạch sử dụng đất .....................................................................15
1.5. Những nguyên tắc cơ bản của quy hoạch sử dụng đất ...........................................16
1.6. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất......................................................................18
1.7. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các loại hình quy hoạch khác ...............19
1.8. Bản chất và phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất ..............................23
1.9. Nội dung và nhiệm vụ lập quy hoạch sử dụng đất .................................................23
1.10. Tầm quan trọng của quy hoạch sử dụng đất.........................................................25
1.11. Khung phân tích nghiên cứu.................................................................................26
1.12. Những kinh nghiệm trong và ngoài nước về quy hoạch sử dụng đất...................27
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ
NHA TRANG, TỈNH KHÁNH HÒA................................................................................31
2.1. Thực trạng công tác quy hoạch đất đai tại thành phố Nha Trang ..........................31
2.1.1. Các căn cứ chủ yếu thực hiện quy hoạch đất đai tại thành phố Nha Trang ........31
2.1.2. Công tác thực hiện quy hoạch .............................................................................37
2.1.3. Công tác chỉ đạo, kiểm tra, giám sát thực hiện quy hoạch..................................37
2.1.4. Đánh giá phương án được lựa chọn về phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu
phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch............................38
v

2.1.5. Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của phương án lựa chọn về phân
bổ quỹ đất ......................................................................................................................41
2.1.6. Đánh giá tổng quan về thực trạng công tác quy hoạch đã thực hiện...................42
2.2. Thực trạng việc sử dụng đất đai theo quy hoạch đã được phê duyệt .....................43
2.2.1. Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất đai so với quy hoạch..................43
2.2.2. Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của QHSDĐ so với tiềm năng đất đai
và xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học – công nghệ ....................................48
2.2.3. Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu QHSDĐ đã được phê duyệt .................51
2.2.4. Đánh giá chung về việc sử dụng đất đai theo quy hoạch đã được phê duyệt......56
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM GÓP PHẦN HOÀN THIỆN CÔNG
TÁC QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ NHA TRANG.........59
3.1. Chiến lược phát triển kinh tế, xã hội thành phố Nha Trang ...................................59
3.1.1. Khái quát phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội cho giai đoạn 20
năm tới và giai đoạn tiếp theo .......................................................................................59
3.1.2. Quan điểm sử dụng đất........................................................................................62
3.1.3. Định hướng phát triển không gian kiến trúc thành phố đến năm 2030...............62
3.2. Một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng đất đai
tại thành phố Nha Trang ................................................................................................65
3.2.1. Giải pháp về chính sách.......................................................................................65
3.2.2. Giải pháp về nguồn lực và vốn đầu tư.................................................................65
3.2.3. Giải pháp bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường ............................................66
3.2.4. Giải pháp về tổ chức thực hiện............................................................................67
3.3. Một số kiến nghị đối với cơ quan quản lý hữu quan về quy hoạch sử dụng đất ....69
3.3.1. Kiến nghị đối với Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa ..........................................69
3.3.2. Kiến nghị đối với Bộ, Ngành Trung ương ..........................................................69
KẾT LUẬN ...................................................................................................................70
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................75
PHỤ LỤC

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
ANQP
CNH – HĐH

Ý nghĩa
An ninh quốc phòng
Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

CTSN

Công trình sự nghiệp

DNTN

Doanh nghiệp tư nhân

DTTN

Diện tích tự nhiên

ĐKTKĐĐ
GCN
GCNQSDĐ
GPMB
KCN

Đăng ký thống kê đất đai
Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giải phóng mặt bằng
Khu công nghiệp

KĐTM

Khu đô thị mới

KHSD

Kế hoạch sử dụng

KKT

Khu kinh tế

KTXH

Kinh tế - xã hội

MNCD

Mặt nước chuyên dùng

NTTS

Nuôi trồng thuỷ sản

PCCC-CHCN
PNN

Phòng cháy chữa cháy - cứu hộ cứu nạn
Phi nông nghiệp

QHSD

Quy hoạch sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SD

Sử dụng

SXKD

Sản xuất kinh doanh

SXNN

Sản xuất nông nghiệp

TĐC

Tái định cư

TP.

Thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân

VLXD

Vật liệu xây dựng

XD

Xây dựng
vii


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng của TP Nha Tranggiai đoạn
2005 – 2010....................................................................................................................44
Bảng 2: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng tại TP Nha Tranggiai đoạn 2010 – 2015...46
Bảng 3: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng tại Nha Tranggiai đoạn 2005 – 2015 ...47
Bảng 4: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu QHSDĐ, giai đoạn 2005 – 2010 .....................51
Bảng 5: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của TP Nha Trang, giai
đoạn 2010 - 2015 ............................................................................................................54

viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Đề tài" Đánh giá thực trạng quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa"được thực hiện nhằm đánh giá quy hoạch sử dụng đất
của thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2005 - 2015; trên cơ sở đó, đề ra
các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn Thành phố.
- Phương pháp nghiên cứu:
+ Phương pháp thu thập số liệu.
+ Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.
+ Phương pháp thống kê xử lý số liệu, so sánh và phân tích.
- Kết quả nghiên cứu cho thấy:
+ Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng giai đoạn 2005 - 2010:So với năm
2005, giữa các loại đất có sự biến động như sau: Nhóm đất nông nghiệp tăng 510,31 ha;
Nhóm đất phi nông nghiệp tăng 200,45 ha; Nhóm đất chưa sử dụng giảm 626,70 ha.
+ Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng giai đoạn 2010 - 2015:So với năm
2010, giữa các loại đất có sự biến động như sau: Nhóm đất nông nghiệp tăng 1.576,99 ha;
Nhóm đất phi nông nghiệp tăng 51,22 ha; Nhóm đất chưa sử dụng giảm 1.459,36 ha.
+ Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng giai đoạn 2005 - 2015: So với năm
2005, giữa các loại đất có sự biến động như sau: Nhóm đất nông nghiệp tăng 2.087,30 ha;
Nhóm đất phi nông nghiệp tăng 251,67 ha; Nhóm đất chưa sử dụng giảm 2.086,06 ha.
Thực tế quá trình tổ chức triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
trong những năm qua, trên địa bàn thành phố đã đạt được những thành quả nhất định.
Tuy nhiên, qua phân tích kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch cho thấy một số chỉ
tiêu sử dụng đất phi nông nghiệp còn đạt tỷ lệ thấp, chưa đáp ứng được mục tiêu đề ra.
* Nguyên nhân khách quan
- Một số chỉ tiêu dự báo trong điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đưa ra khá cao,
đặc biệt đối với việc phát triển các khu đô thị mới, khu du lịch mới.
- Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng mang tính biệt lập chưa đánh giá hết sự cần
thiết, dẫn đến hiệu quả sử dụng đất còn thấp.
ix

* Nguyên nhân chủ quan
- Do thời gian việc thực hiện lập quy hoạch và điều chỉnh kéo dài nhiều năm dẫn
đến tình trạng một số chỉ tiêu quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch đất giữa cấp trên và
cấp dưới chưa có sự thống nhất.
- Chưa xây dựng định mức sử dụng đất của từng ngành, lĩnh vực; chưa có khung
khống chế các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất giữa cấp trên với cấp dưới cho phù hợp.
- Quy hoạch Tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của thành phố đến nay chưa
được lập; Quy hoạch xây dựng đô thị nhiều nơi tính khả thi còn thấp, khó thực hiện,
chưa có tính ổn định lâu dài cần phải được điều chỉnh.
Để góp phần khắc phục những hạn chế tồn tại, cần tiến hành đồng bộ các giải
pháp như sau:
- Giải pháp về chính sách
- Giải pháp về nguồn lực và vốn đầu tư
- Giải pháp bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường
- Giải pháp về tổ chức thực hiện
Qua đó, kiến nghị đối với cơ quan quản lý hữu quan về quy hoạch sử dụng đất:
- UBND tỉnh Khánh Hòa cần sớm ban hành cơ chế phối hợp triển khai thực hiện
quy hoạch giữa các Sở, Ban, Ngành của Tỉnh với chính quyền Thành phố để công tác
quản lý, tổ chức thực hiện quy hoạch được chặt chẽ, thống nhất và hiệu quả;
- Các bộ, ngành Trung ương cần sớm triển khai thi công các công trình cấp Quốc
gia trên địa bàn thành phố để tỉnh xây dựng các công trình khác có tính kết nối liên
vùng, liên khu vực nhằm khai thác, sử dụng các nguồn tài nguyên vào phát triển kinh
tế - xã hội của tỉnh Khánh Hoà nói chung và thành phố Nha Trang nói riêng có hiệu
quả ngày càng cao hơn.
Từ khóa: sử dụng đất; quy hoạch sử dụng đất; thành phố Nha Trang

x

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc phòng an ninh. Hiến pháp nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, tại Chương II, Điều 17, 18 và nay là
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013, tại tại Chương III,
Điều 53, 54 đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật; đảm bảo sử dụng đất đúng
mục đích và có hiệu quả; Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn
định, lâu dài.
Trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, Việt Nam đang trên đà phát
triển công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Việc xây dựng các công trình nhà ở,
khu đô thị để phục vụ lợi ích cộng đồng ngày càng trở thành một vấn đề hết sức cấp
thiết. Mạng lưới điểm đô thị là một yếu tố lãnh thổ rất quan trọng, có ảnh hưởng quyết
định đến việc bố trí cơ sở hạ tầng cho cả vùng. Việc bố trí hợp lý các điểm đô thị tạo
điều kiện để tổ chức tốt công tác quản lý hành chính, điều hành kinh tế và phục vụ các
nhu cầu văn hóa, xã hội cho người dân. Xây dựng các khu đô thị, các nhà cao tầng để
phục vụ nhu cầu của người dân đã và đang được Đảng, Nhà nước dành những khoản
đầu tư thích đáng. Trên khắp các vùng, miền của đất nước, nhiều khu công nghiệp, khu
đô thị mới được xây dựng, hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội được nâng cấp,
xây mới ngày càng đồng bộ và hiện đại góp phần thay đổi diện mạo của đất nước.
Tuy nhiên, với tốc độ gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa hiện nay của nước ta
thì “cung” về nhà ở tại các đô thị tăng nhiều, nhưng vẫn không đủ so với “cầu” về nhà
ở, không đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của người dân. Việc xây dựng các khu
công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, các công trình công cộng,
phục vụ lợi ích quốc gia đã làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng giảm diện tích
sử dụng đất cho mục đích nông nghiệp, tăng diện tích đất phi nông nghiệp dẫn đến đất
cho sản xuất, kinh doanh của người dân bị thu hẹp, trong đó một số trường hợp phải
thay đổi chỗ ở và cả điều kiện sinh sống.

Từ nhiều năm nay, các dự án khu đô thị đã trở thành một ngành kinh tế quan
trọng và đang tiếp tục phát triển nhanh, mạnh, nhu cầu nhà ở của người dân ngày trở
1


nên cấp bách và cần thiết. Để đáp ứng với tốc độ phát triển nhanh và mạnh nhu cầu ở
của người dân việc xây dựng các khu đô thị tại địa bàn thành phố Nha Trang mang tầm
quốc gia và quốc tế là rất cấp thiết. Hoà cùng một nhịp với sự phát triển chung của đất
nước, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa đã có những bước phát triển mạnh mẽ về
cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, mở rộng và hoàn thiện hơn không gian đô thị.
Vì vậy, việc sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội càng được
quan tâm, đặc biệt là việc phát triển các khu đô thị mới nhằm tăng cường công tác
quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Nha Trang.
Quy hoạch sử dụng đất đã phục vụ tốt cho công tác giao đất sản xuất nông
nghiệp; giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân; giao đất
ở cho các hộ gia đình, cá nhân; giao đất cho các tổ chức, các ngành,... thực hiện các dự
án đầu tư, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội toàn tỉnh. Tuy nhiên, từ khi
được Chính phủ phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất của tỉnh Khánh Hòa đến nay thì
việc tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất ra sao? Kết quả thế nào? Còn những tồn
tại gì? Nguyên nhân do đâu? Cần có những giải pháp gì để khắc phục?… Cho đến nay
vẫn chưa có những nghiên cứu, đánh giá để rút kinh nghiệm toàn diện và đầy đủ.
Nhằm đánh giá những kết quả đã đạt được và những tồn tại trong quá trình thực
hiện quy hoạch dử dụng đất; đồng thời, đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo việc thực
hiện quy hoạch sử dụng đất theo đúng mục tiêu xác định thì việc thực hiện đề tài:
“Đánh giá thực trạng quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nha Trang,
tỉnh Khánh Hòa” là rất cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu
 Mục tiêu chung
Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất trong giai đoạn 2005 - 2015;
trên cơ sở đó, đề ra các giải pháp thực hiện nhằm góp phần hoàn thiện quy hoạch sử

dụng đất trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.
 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất trong giai đoạn 2005 - 2015
trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm góp phần nâng cao chất lượng công
tác lập quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất để bảo đảm thực hiện có hiệu quả và bền
vững quỹ đất trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.
2


3. Câu hỏi nghiên cứu
Từ những mục tiêu nghiên cứu nêu trên, đề tài nghiên cứu này cần trả lời các
câu hỏi sau đây:
- Thực trạng quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nha Trang hiện nay
như thế nào?
- Tác động của việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến sự chuyển dịch cơ cấu
một số ngành kinh tế trên địa bàn ra sao?
- Những giải pháp cơ bản và cần thiết nào để nâng cao chất lượng cũng như
đảm bảo việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh
Khánh Hòa trong thời gian tới?
4. Đối tượng, nội dung và phạm vi nghiên cứu
 Đối tượng nghiên cứu:
Quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.
 Nội dung nghiên cứu:
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội;
- Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa;
- Những nguyên nhân tác động đến kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất
thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2005 – 2015;
- Sự thay đổi các ngành kinh tế trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh

Hòa do tác động của việc thực hiện quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất.
 Phạm vi nghiên cứu:
- Không gian: toàn bộ địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.
- Thời gian: giai đoạn từ năm 2005 - 2015.
5. Phương pháp nghiên cứu
5.1. Cách tiếp cận nghiên cứu
Luận văn được thực hiện bằng phương pháp tiếp cận các khung lý thuyết và các
mô hình quy hoạch sử dụng đất từ đó đánh giá, phân tích thực trạng quy hoạch sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa một cách khoa học nhất.
3


5.2. Phương pháp thu thập số liệu
+ Các số liệu, tài liệu tại các Sở, ban, ngành, phòng, ban của thành phố Nha
Trang và tỉnh Khánh Hòa.
+ Các số liệu, tài liệu tại các cơ quan Nhà nước khác có liên quan từ Trung
ương và địa phương.
+ Những công trình nghiên cứu đã được công bố, những bài báo, báo cáo, tài
liệu hội thảo, thu thập thông tin từ Internet qua địa chỉ các website…
5.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Chọn một số dự án lớn nằm trên địa bàn thành phố Nha Trang đã được phê
duyệt để điều tra chi tiết về kết quả thực hiện thế nào, hoặc tại sao chưa được thực hiện
để rút ra các nguyên nhân làm tốt hoặc làm chậm tiến độ thực hiện quy hoạch và giải
pháp khắc phục.
5.4. Phương pháp thống kê xử lý số liệu, so sánh và phân tích
Các số liệu, tài liệu thu thập được phân tích, xử lý bằng phần mềm Excel. Các
số liệu được tính toán, phân tích theo các bảng, biểu kết hợp với phần thuyết minh.
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập đượctiến hành phân nhóm, thống kê diện tích
các công trình, dự án đã thực hiện theo quy hoạch hoặc chưa thực hiện theo quy hoạch;
tổng hợp, so sánh và phân tích các yếu tố tác động đến việc thực hiện.

6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu liên quan đến đề tài
6.1. Tình hình thực hiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Việt Nam
a. Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 1993
Trước đây, quy hoạch sử dụng đất đai chưa được coi là công tác của ngành
Quản lý đất đai, mà chỉ được thực hiện như một phần của quy hoạch phát triển ngành
nông - lâm nghiệp. Các phương án phân vùng thực hiện theo Chỉ thị số 122/CT-TTg,
ngày 13/7/1970 của Thủ tướng Chính phủ về “phân vùng và quy hoạch vùng nông lâm
nghiệp”. Sau ngày thống nhất đất nước, dựa trên cơ sở của Chỉ thị số 122/CT-TTg
trước đây, Hội đồng Chính phủ đã thành lập Ban chỉ đạo phân vùng quy hoạch nông
lâm nghiệp Trung ương để triển khai công tác này trong cả nước (giai đoạn năm 1975 1978). Kết quả phân vùng nông lâm nghiệp trong cả nước đã được Chính phủ phê
duyệt năm 1978 là cơ sở để triển khai công tác quy hoạch sử dụng đất đai.
4


Đến đầu những năm 1980, Đảng và Nhà nước đã có chủ trương mới trong công
tác quản lý đất đai, quy hoạch sử dụng đất đã trở thành một trong những nội dung
chính của công tác quản lý Nhà nước đối với ruộng đất.
Nội dung quy hoạch sử dụng đất được Nhà nước quan tâm ở mức cao nhất,
được khẳng định trong Hiến pháp của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
1980: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo đảm đất
đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm…” (Điều 20).
Quyết định của Hội đồng Chính phủ số 201/QĐ-CP, ngày 01/7/1980 về việc
thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước
nêu rõ: “Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo
quy hoạch và kế hoạch chung nhằm bảo đảm ruộng đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm
và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa”. Đồng thời quy định quy
hoạch sử dụng đất là một trong 7 nội dung của công tác quản lý Nhà nước đối với
ruộng đất.
Từ năm 1981 đến năm 1986 thực hiện Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ V
của Đảng (năm 1981), hầu hết các quận huyện trong cả nước đã xây dựng quy hoạch

tổng thể cấp huyện. Tuy nhiên, do nguồn nhân lực hạn chế, các tài liệu điều tra cơ bản
chưa đầy đủ, nhận thức của nhiều ngành, nhiều cấp còn khác nhau nên chất lượng quy
hoạch còn nhiều hạn chế.
Sau Đại hội lần thứ VII của Đảng (năm 1992), Nhà nước ta triển khai công tác
nghiên cứu chiến lược phát triển, quy hoạch tổng thể kinh tế, xã hội ở hầu hết 53 tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương, các vùng kinh tế. Đây là điểm mốc bắt đầu của thời
kỳ đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp.
Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Điều 18,
Chương II khẳng định lại một lần nữa: “Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân”,
“Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng
đúng mục đích và có hiệu quả”.
Luật Đất đai đầu tiên được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 và công bố
ngày 08/01/1988. Tại Khoản 2, Điều 9 của Luật này quy định: “Quy hoạch và kế
hoạch hoá việc sử dụng đất đai” là một trong bảy nội dung quản lý Nhà nước đối với
đất đai. Tại Điều 11 quy định cụ thể về thẩm quyền lập quy hoạch sử dụng đất: “… Uỷ
5


ban nhân dân các cấp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong địa phương
mình…” cũng như thẩm quyền phê chuẩn, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của các cấp.
Luật Đất đai năm 1988 ra đời đã đặt nền tảng cơ sở pháp lý cho công tác quản
lý đất đai nói chung cũng như quy hoạch sử dụng đất nói riêng.
b. Giai đoạn từ năm 1993 – 2003
Trong giai đoạn này, được sự quan tâm sâu sắc của Đảng và Nhà nước, công tác
quy hoạch sử dụng đất ngày càng được đẩy mạnh và hoàn thiện cho phù hợp với giai
đoạn phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Điều đó được
thể hiện rõ nét qua các lần sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 đã
ban hành qua các năm 1998 và 2001, trong đó đã có các quy định bổ sung về công tác
quy hoạch sử dụng đất các cấp. Để đưa công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai

hàng năm vào nề nếp, Công văn số 1814/CV-TCĐC, ngày 12/10/1998 của Tổng cục
Địa chính hướng dẫn việc triển khai thực hiện các công việc sau: Công tác quản lý nhà
nước về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; trình tự và nội dung các bước xây dựng
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ hành chính các cấp (cấp tỉnh,
huyện, xã…); quản lý cấp phát, thanh quyết toán vốn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đai; việc lập kế hoạch chuyển đất nông lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích
khác hàng năm.
Để đáp ứng yêu cầu chất lượng ngày càng cao của thực tiễn đối với quy hoach
sử dụng đất đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện các quy định đối với quy hoạch sử dụng
đất. Trên cơ sở Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật
Đất đai 1998 và Luật Đất đai 2001; ngày 01/10/2001 Chính Phủ đã ban hành Nghị
định số 68/2001/NĐ-CP về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. Đây là lần đầu tiên
có một Nghị định riêng của Chính phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp.
Để cụ thể hoá Nghị định 68/2001/NĐ-CP, ngày 01/11/2001 Tổng cục Địa
Chính đã ban hành Thông tư số 1842/2001/TT-TCĐC về hướng dẫn chi tiết đối với
công tác quy hoạch sử dụng đất các cấp và điều chỉnh, bổ sung quy hoạch sử dụng đất
các cấp.
Năm 1994, Chính phủ cho triển khai xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đai cả nước đến năm 2000 và đã được Quốc hội khoá IX thông qua tại kỳ họp thứ 11,
6


tại Nghị quyết số 01/1997/QH9 về kế hoạch sử dụng đất đai trong cả nước 05 năm từ
năm 1996 đến năm 2000.
Theo TS.Nguyễn Quang Học: “Quy hoạch sử dụng đất đã góp phần tăng cường
hiệu lực và ngày càng có hiệu quả cao trong quản lý và sử dụng đất, đã phục vụ cho
phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng trong quá trình phát triển của đất nước
theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hoá... đã góp phần thay đổi diện mạo vùng nông
nghiệp nông thôn, đất đai được sử dụng phát triển sản xuất nông nghiệp theo hướng
hàng hoá. Đất ở nông thôn được cải tạo, chỉnh trang phát triển theo hướng đô thị hoá.

Đất có mục đích công cộng được quy hoạch đồng bộ với kết cấu hạ tầng phát triển đã
góp phần tăng khả năng phục vụ sản xuất và đời sống của Nhân dân”.
Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai 1993 - 2003 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã góp phần đảm bảo tính
thống nhất trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Thông qua quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất Nhà nước đã thực hiện quyền định đoạt về đất đai, nắm được quỹ
đất đai, đảm bảo cơ sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, gắn chuyển mục đích sử dụng đất với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội,
làm cơ sở để điều chỉnh chính sách đất đai tại mỗi địa phương, chủ động dành quỹ đất
hợp lý cho phát triển các ngành, các lĩnh vực, góp phần thúc đẩy quá trình chuyển dịch
cơ cấu kinh tế, vừa đảm bảo ổn định các mục tiêu xã hội vừa đáp ứng yêu cầu công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Từng bước chủ động dành quỹ đất hợp lý cho xây
dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kết cấu hạ tầng cho công nghiệp, dịch vụ, đô thị. Qua
công tác quy hoạch sử dụng đất đai, Ủy ban nhân dân các cấp nắm chắc được quỹ đất
đai của địa phương mình, có dự tính được nguồn thu từ đất đai cho ngân sách.
c. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Để đáp ứng nhu cầu đổi mới của đất nước nói chung và những yêu cầu cấp bách
về công tác quản lý đất đai trong tình hình mới, tại kỳ họp thứ 4 Khoá XI, Quốc hội đã
thông qua Luật Đất đai năm 2003. Trong đó đã dành 10 điều (từ Điều 21 đến Điều 30)
để quy định về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, thẩm quyền quyết định, xét duyệt, quy
hoạch, kế hoạch và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Tiếp đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ngày
29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003. Liên quan đến công tác quy hoạch, kế
7


hoạch sử dụng đất, Nghị định đã dành hẳn một chương (Chương III), từ Điều 12 đến
Điều 29 quy định rất cụ thể về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp.
Để hướng dẫn các địa phương thực hiện tốt Luật Đất đai năm 2003 và Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số

30/2004/TT-BTNMT, ngày 01/11/2004 về việc hướngdẫn lập, điều chỉnh và thẩm định
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quy trìnhlập và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế
hoạch sử dụng đất các cấp (banhành kèm theo Quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT, ngày
30/6/2005); ban hành Định mức sử dụng đất (Công văn số 5763/BTNMT-ĐKTKĐĐ,
ngày 25/12/2006 về việc hướng dẫn định mức sử dụng đất áp dụng trong công tác lập,
điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất..); Định mức, đơn giá điều tra, lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp (Quyết định số 10/2005/QĐ-BTNMT, ngày
24/10/2005 về việc ban hành Định mức kinh tế - kỹ thuật lập và điều chỉnh quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất).
Có thể nói, trong giai đoạn này, hệ thống các văn bản pháp luật, pháp quy liên
quan đến công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của nước ta là khá đầy đủ, đồng
bộ và toàn diện nhất từ trước tới nay. Điều đó khẳng định sự quan tâm đặc biệt của
Đảng và Nhà nước đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng như công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp nói riêng.
Thực hiện quy định của Luật Đất đai, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đã được triển khai ở cả 4 cấp với kết quả đã thực hiện đến cuối năm 2009 trên toàn
quốc như sau:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước: Chính phủ đã lập quy hoạch sử
dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 của cả nước trình Quốc
hội Khóa XI, Kỳ họp thứ 5 và được thông qua tại Nghị quyết số 29/2004/QH11, ngày
15/6/2004; kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2006 - 2010 của cả nước đã được Quốc hội
Khóa XI, Kỳ họp thứ 9 thông qua tại Nghị quyết số 57/2006/QH11, ngày 29/6/2006.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh: Đến nay cả nước đã có 63/63 tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đến năm 2010 được Chính phủ xét duyệt.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện: Cả nước có 531/681 huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi chung là huyện) hoàn thành việc lập quy hoạch,
8

kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 (chiếm 77,97%); 98 huyện đang triển khai (chiếm
14,4%); còn lại 52 huyện chưa triển khai (chiếm 7,64%), phần lớn là các đô thị (quận,
thị xã, thành phố thuộc tỉnh).
Cả nước có 20 tỉnh đã hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp
huyện. Một số tỉnh triển khai chậm như Phú Thọ, Gia Lai, Bình Định, Đồng Tháp, An
Giang và thành phố Cần Thơ.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã: Cả nước có 7.576/11.074 xã,
phường, thị trấn (gọi chung là xã) đã lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm
2010 (đạt 68,41%); 1.507 xã đang triển khai (đạt 13,61%); còn lại 1.991 xã chưa triển
khai (chiếm 17,98%).
Cả nước chỉ có 7 tỉnh, thành phố cơ bản hoàn thành việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất ở 3 cấp xã, huyện, tỉnh; ngoài ra còn có 13 tỉnh đang hoàn thành
việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở 2 cấp xã, huyện. Có 16 tỉnh đã triển khai
lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã nhưng kết quả đạt được còn thấp (dưới
50% số xã) gồm Lai Châu, Yên Bái, Cao Bằng, Hà Nội, Hà Nam, Nghệ An, Thừa
Thiên Huế, Đà Nẵng, Bình Định, Phú Yên, Gia Lai, thành phố Hồ Chí Minh, Bến Tre,
Cần Thơ, Hậu Giang, Sóc Trăng.
Tồn tại chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất ở nước ta là mới thực hiện chủ yếu
ở mức độ khái quát, mang tính định hướng, còn thiếu quy hoạch chi tiết; về phương
pháp và quy trình thực hiện còn nhiều bất cập chưa có quy trình quy hoạch sử dụng đất
mang tính đặc thù đối với đô thị; sự phối hợp giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội các cấp (nhiều địa phương lập quy hoạch sử
dụng đất mà chưa lập quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội), quy hoạch các
ngành chưa đồng bộ, đặc biệt là quy hoạch đô thị chi tiết chưa thực hiện trên nền bản
đồ địa chính. Do những nguyên nhân trên nên chất lượng và tính hiệu quả quy hoạch
sử dụng đất được đánh giá thấp, các dự án “treo” còn tồn tại phổ biến.
6.2. Tình hình thực hiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh Khánh Hòa
- Lập bản đồ Quy hoạch sử dụng đất toàn tỉnh, thời kỳ 2001 - 2010.
- Lập bản đồ Quy hoạch sử dụng đất cho thành phố Nha Trang, thị xã Cam

Ranh (nay là thành phố Cam Ranh) và các huyện Vạn Ninh, Ninh Hoà (nay là thị xã
Ninh Hòa), Diên Khánh, Khánh Sơn và Khánh Vĩnh, thời kỳ 1998 - 2010.
9


- Lập bản đồ Quy hoạch sử dụng đất chi tiết cho 118 xã, phường, thị trấn đến
năm 2010 (có 19 phường thuộc thành phố Nha Trang chưa được lập quy hoạch sử
dụng đất).
- Lập bản đồ Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 cho toàn tỉnh,
thành phố Nha Trang, thị xã Cam Ranh, huyện Ninh Hoà, Cam Lâm và cho 13 xã
thuộc huyện Khánh Vĩnh; 8 xã, thị trấn thuộc huyện Khánh Sơn; 15 xã, phường thuộc
TP Nha Trang; 18 xã thuộc huyện Ninh Hoà.
Trong thời kỳ 2001 - 2010, tỉnh Khánh Hoà đã hoàn thành công tác lập Quy
hoạch sử dụng đất ở cả 3 cấp tỉnh, huyện, xã và Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp
tỉnh, các huyện, thành phố, thị xã và các xã, phường, thị trấn có biến động lớn về nhu
cầu sử dụng đất đến năm 2010.
Như vậy tỉnh Khánh Hoà là một trong số ít các tỉnh trong cả nước đã hoàn
thành công tác lập QHSD đất ở cả 3 cấp tỉnh, huyện, xã đến năm 2010 và Điều chỉnh
QHSD đất kịp thời cho các xã, huyện có biến động lớn về nhu cầu sử dụng đất để việc
giao đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất đúng theo quy hoạch và pháp luật.
Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cơ quan cấp tỉnh, cấp
huyện khá tốt; còn tại cấp xã chưa được tốt do tình trạng nhân dân tự ý chuyển mục
đích sử dụng đất, làm nhà trái phép, sang nhượng đất trái pháp luật vẫn còn thường
xuyên xảy ra. Trên địa bàn một số địa phương, hàng năm các ngành chức năng đã phát
hiện và tháo dỡ các công trình xây dựng trái phép trên đất quy hoạch, trên đất sản xuất
nông nghiệp gây rất nhiều khó khăn khi thực hiện các dự án đã quy hoạch.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tỉnh Khánh Hòa được Chính phủ phê duyệt
tại Nghị quyết số 52/NQ-CP, ngày 10/4/2013 của Chính phủ về Quy hoạch sử dụng
đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011 - 2015). Quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cấp huyện được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt cuối năm 2013.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các phường, thị trấn, xã được Ủy ban nhân dân tỉnh,
Ủy ban nhân dân cấp huyện đã được phê duyệt.
Sau khi tài liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp được phê duyệt đều tổ
chức công bố công khai theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 2013.
- Năm 2014, 2015 cấp huyện đều tổ chức lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm
làm căn cứ pháp lý giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
theo quy định. Các công trình, dự án triển khai thực hiện đều có trong kế hoạch sử
dụng đất hàng năm cấp huyện được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt.
10


- Hàng năm cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng các đơn vị có liên quan theo dõi,
tổng hợp kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để báo cáo Ủy ban nhân
dân các cấp.
6.3. Tình hình tham gia thực hiện công tác quản lý nhà nước liên quan đến quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa của tác giả luận văn
- Xây dựng Đề cương chi tiết về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất giai đoạn
2001 – 2010 và kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 – 2010 của tỉnh Khánh Hòa đã
được Chính phủ phê duyệt tại Nghị quyết số 46/NQ-CP, ngày 15/8/2007.
- Xây dựng Đề cương chi tiết về quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020
và kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2015 của tỉnh Khánh Hòa đã được Chính
phủ phê duyệt tại Nghị quyết số 52/NQ-CP, ngày 10/4/2013.
- Xây dựng Đề cương chi tiết về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất giai đoạn
2011 - 2020 chờ Chính phủ phê duyệt.
- Góp ý dự thảo Luật Đất đai năm 2013: đề nghị bổ sung vào Luật Đất đai các
quy định về quản lý, sử dụng đất cảng hàng không, sân bay để đảm bảo tính đầy đủ
của Luật. Văn bản pháp luật đất đai hiện hành chưa có quy định về quản lý, sử dụng
đất cảng, sân bay, nhưng trong Luật Hàng không dân dụng Việt Nam (Điều 57); Nghị
định số 83/2007/NĐ-CP, ngày 25/5/2007 của Chính phủ về quản lý, khai thác cảng
hàng không, sân bay (Chương 5) đã có các quy định về vấn đề này. Đề nghị bổ sung

nội dung này vào Luật Đất đai và bãi bỏ các quy định về quản lý đất đai trong Luật
Hàng không dân dụng Việt Nam để đảm bảo tính đầy đủ của Luật Đất đai (theo Công
văn số 598/STNMT-CCQLĐĐ, ngày 02/4/2014 của Sở Tài nguyên và Môi trường
Khánh Hòa). Các nội dung góp ý nêu trên đã được Ban soạn thảo đồng ý, tiếp thu trình
Chính phủ và Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2013, cụ thể: nội dung Đất cảng hàng
không, sân bay dân dụng đã được quy định tại Điều 156 Luật Đất đai 2013.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận …luận văn được chia làm 03 chương bao gồm:
Chương 1: Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nha
Trang, tỉnh Khánh Hòa.
Chương 3: Một số giải pháp thực hiện nhằm góp phần nâng cao chất lượng
công tác quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.
11


CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất được xác định theo những quan điểm sau:
- Xét trên quan điểm đất đai là địa điểm của một quá trình sản xuất, là tư liệu
sản xuất gắn với quy hoạch sản xuất về sở hữu và sử dụng, với lực lượng sản xuất và
tổ chức sản xuất xã hội thì quy hoạch sử dụng đất nằm trong phạm trù kinh tế - xã hội;
có thể xác định khái niệm quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp của
Nhà nước về quản lý và tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, hiệu quả thông qua việc
phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng và định hướng tổ chức sử dụng đất trong các
cấp lãnh thổ, các ngành, tổ chức đơn vị và người sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả
sản xuất xã hội, thực hiện đường lối kinh tế của Nhà nước trên cơ sở dự báo theo quan
điểm sinh thái, bền vững.
- Xét trên quan điểm đất đai là tài nguyên quốc gia, một yếu tố cơ bản của sản

xuất xã hội, là nguồn lực quan trọng của sự phát triển kinh tế - xã hội thì quy hoạch sử
dụng đất là một hệ thống đánh giá tiềm năng đất đai, những loại hình sử dụng đất và
những dữ kiện kinh tế - xã hội nhằm lựa chọn các giải pháp sử dụng đất tối ưu, đáp
ứng với nhu cầu của con người trên cơ sở bảo vệ các nguồn tài nguyên lâu dài.
- Xét trên quan điểm chức năng quản lý kinh tế của Nhà nước, đất đai là tài sản
quốc gia được sử dụng trong sự điều khiển và kiểm soát của Nhà nước thì quy hoạch
sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp bố trí và sử dụng đất, thực hiện chiến lược
phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia theo lãnh thổ các cấp và theo các ngành kinh tế
- xã hội.
Về mặt bản chất: đất đai là đối tượng của các mối quan hệ sản xuất trong lĩnh
vực sử dụng đất (gọi là các mối quan hệ đất đai) và việc tổ chức sử dụng đất như “tư
liệu sản xuất đặc biệt” gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội.
Từ đó, có thể đưa ra định nghĩa: “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện
pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức, sử dụng và quản lý đất
đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất
đai (khoanh định cho các mục đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất như tư liệu
12


sản xuất (các giải pháp sử dụng đất cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã
hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường”.
Tính đầy đủ: Mọi loại đất đều được đưa vào sử dụng theo các mục đích nhất định.
Tính hợp lý: Đặc điểm tính chất tự nhiên, vị trí, diện tích phù hợp với yêu cầu
và mục đích sử dụng.
Tính khoa học: Áp dụng thành tựu khoa học - kỹ thuật và các biện pháp tiên tiến.
Tính hiệu quả: Đáp ứng đồng bộ lợi ích kinh tế - xã hội - môi trường.
Như vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất là quá trình hình thành các quyết
định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao
nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ
chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả sản

xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường.
Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến
hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch và kế hoạch
sử dụng đất chi tiết của mình; xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý
Nhà nước về đất đai; làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển sản
xuất, đảm bảo an ninh lương thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hoá - xã hội và
quốc phòng - an ninh.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước
nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng chéo gây
lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tùy tiện, làm giảm sút nghiêm trọng
quỹ đất nông, lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa và đất lâm nghiệp có rừng);
ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ cân
bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản
xuất, phát triển kinh tế - xã hội và các hậu quả khó lường về những tình hình bất ổn
định chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương.
1.2. Những chức năng chủ yếu của đất đai
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự nhiên.
Sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian. Trong vòng 30 năm trở lại đây,
13


trên nhiều diễn đàn người ta đã thừa nhận, đối với con người đất đai có những chức
năng chủ yếu sau đây:
- Chức năng môi trường sống: Đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật sống
trên lục địa thông qua việc cung cấp các môi trường sống cho sinh vật và gien di
truyền để bảo tồn cho thực vật, động vật và các cơ thể sống cả trên và dưới mặt đất.
- Chức năng sản xuất: Đất đai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống phục vụ cuộc
sống con người qua quá trình sản xuất, cung cấp lương thực, thực phẩm và rất nhiều
sản phẩm sinh vật khác cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp qua chăn nuôi

gia súc, gia cầm và các loại thuỷ hải sản.
- Chức năng cân bằng sinh thái: Đất đai và việc sử dụng nó là nguồn và là tấm
thảm xanh, hình thành một thể cân bằng năng lượng trái đất, sự phản xạ, hấp thụ và
chuyển đổi năng lượng phóng xạ từ mặt trời và của tuần hoàn khí quyển địa cầu.
- Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước: Đất đai là kho tàng lưu trữ
nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác động mạnh tới chu trình tuần hoàn nước trong
tự nhiên và có vai trò điều tiết nước rất to lớn.
- Chức năng dự trữ: Đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi
nhu cầu sử dụng của con người.
- Chức năng không gian sự sống: Đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là môi
trường đệm và làm thay đổi hình thái, tính chất của các chất thải độc hại.
- Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử: Đất đai là trung gian để bảo vệ, bảo tồn
các chứng cứ lịch sử, văn hoá của loài người, là nguồn thông tin về các điều kiện khí
hậu, thời tiết trong quá khứ và cả về việc sử dụng đất đai trong quá khứ.
- Chức năng vật mang sự sống: Đất đai là không gian cho sự chuyển vận của
con người, cho đầu tư, sản xuất và cho sự dịch chuyển của động vật, thực vật giữa các
vùng khác nhau của hệ sinh thái tự nhiên.
1.3. Quan điểm sử dụng đất
- Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều
kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển, vì vậy việc sử dụng hiệu quả
và bền vững tài nguyên quốc gia này không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế
đất nước, mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Xã
14


hội càng phát triển thì giá trị của đất đai sẽ càng cao và yêu cầu về sử dụng đất càng
phải tốt hơn với hiệu quả kinh tế xã hội cao hơn.
- Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp quản lý không thể thiếu trong việc tổ
chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương. Phương án quy
hoạch sử dụng đất là kết quả hoạt động thực tiễn của bộ máy quản lý Nhà nước kết

hợp với những dự báo có cơ sở khoa học cho tương lai. Quản lý đất đai thông qua quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất vừa đảm bảo tính thống nhất của quản lý Nhà nước về
đất đai, vừa tạo điều kiện để phát huy quyền làm chủ của nhân dân trong việc sử dụng
đất để đạt đến mục tiêu dân giàu nước mạnh, xã hội công bằng, văn minh.
- Về kinh tế: quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo ưu tiên đất đai cho nhiệm vụ
phát triển sản xuất nông nghiệp, vừa đảm bảo an toàn lương thực quốc gia, vừa thỏa
mãn nhu cầu nông sản phẩm cho toàn xã hội và nguyên liệu cho công nghiệp; đồng
thời phải cân đối quỹ đất thích hợp với nhiệm vụ công nghiệp hoá đất nước, nâng cao
độ phì nhiêu và hệ số sử dụng đất, vừa mở rộng diện tích để đạt ít nhất 10 triệu hecta
đất sản xuất nông nghiệp và 40 triệu tấn lương thực. Đối với đất công nghiệp, phải vừa
sắp xếp lại các cơ sở hiện có, vừa nhanh chóng hình thành các khu công nghiệp mới
phù hợp với nhịp độ phát triển.
- Về mặt xã hội và môi trường: quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo độ che phủ
thực vật của các hệ sinh thái bền vững, phải đáp ứng được nhu cầu tăng lên về đất ở và
chất lượng của môi trường sống, đặc biệt chú ý đến tác động của môi trường của quá
trình sử dụng đất để công nghiệp hoá và đô thị hoá, nhất là ở các khu vực mới phát
triển. Quy hoạch sử dụng đất đai phải phản ánh được xu hướng cân đối giữa các vùng
phát triển và phần còn lại của lãnh thổ để không phát sinh nhiều chênh lệch lớn trên
cùng một địa bàn.
- Quy hoạch sử dụng đất để phát triển hệ thống đường sá, sân bay, bến cảng,
các công trình năng lượng, cấp thoát nước, dịch vụ công cộng…sẽ làm cho giá trị đất
tăng lên và tạo thêm giá trị mới về sử dụng đất, đồng thời còn nâng cao hiệu quả sử
dụng đất. Do đó, các phương án quy hoạch sử dụng đất đều phải cân đối quỹ đất cho
nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng.
1.4. Tính chất của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất bao gồm các tính chất sau:
- Tính kinh tế - xã hội thể hiện ở 3 mặt : kinh tế, kỹ thuật, pháp chế.
15