Đánh giá thực trạng công tác giao đất cho thuê đất đối với hộ gia đình cá nhân trên địa bàn thành phố vinh tỉnh nghệ an giai đoạn 2012 2016 luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN TRỌNG ĐỨC

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Đức

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc PGS. TS. Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức, công chức Sở tài
chính, Cục thuế tỉnh, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh, Trung tâm phát triển quỹ đất
thành phố, Sở Tài ngun và Mơi trường, Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố
Vinh - tỉnh Nghệ An đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện
đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Đức

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình, biểu đồ ................................................................................................... ix
Trích yếu luận văn ............................................................................................................ x
Thesis abstract................................................................................................................. xii
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ........... 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận của công tác giao đất, cho thuê đất .............................................. 4

2.1.1.

Đất đai và địa tô .................................................................................................. 4

2.1.2.

Chính sách đất đai và bất động sản..................................................................... 5

2.1.3.

Giao đất, cho thuê đất ......................................................................................... 6

2.2.

Kinh nghiệm thực hiện giao đất, cho thuê đất của một số quốc gia trên
thế giới ................................................................................................................ 7

2.2.1.

Trung Quốc ......................................................................................................... 7

2.2.2.

Đài Loan ............................................................................................................. 8

2.2.3.

Australia.............................................................................................................. 9

2.3.

Công tác giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam ............................................................. 9

2.3.1.

Khái quát tình hình giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam qua các thời kỳ ........... 9

2.3.2.

Căn cứ pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất hiện nay ........................... 14

2.3.3.

Tình hình giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam hiện nay ................................... 28

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 31

3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 31

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 31

iii


3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 31

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An .......... 31

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh
Nghệ An ............................................................................................................ 31

3.4.3.

Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016 ......................................... 31

3.4.4.

Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016................................................. 31

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác giao đất, cho thuê đất
đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh ................................ 32

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 32

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 32

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .................................................. 32

3.5.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu.......................................... 34

3.5.4.

Phương pháp so sánh ........................................................................................ 34

3.5.5.

Phương pháp đánh giá ...................................................................................... 34

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................... 35
4.1.

Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Vinh, tỉnh
Nghệ An ............................................................................................................ 35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 35

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................... 39

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ............................................................... 52

4.2.1.

Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố ........................ 52

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vinh năm 2016 ........................................... 60

4.2.3.

Tình hình biến động đất đai Thành phố giai đoạn 2012 - 2016........................ 61

4.3.

Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 - 2016.................. 62

4.3.1.

Thực trạng công tác giao đất ............................................................................ 62

4.3.2.

Thực trạng công tác cho thuê đất..................................................................... 66

4.4.

Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân tại
thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016 ............................................................. 68

4.4.1.

Đánh giá của người dân về công tác giao đất, cho thuê đất .................................... 68

iv

4.4.2.

Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức khi thực hiện công tác giao
đất, cho thuê đất ................................................................................................ 72

4.4.3.

Đánh giá chung về công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016................................. 76

4.5.

Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất đối
với hộ gia đình, cá nhân .................................................................................... 78

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 80
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 81

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 82

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 83

v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CN

Cơng nghiệp

CP

Chính phủ

DV

Dịch vụ

ĐVT

Đơn vị tính

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KT - XH

Kinh tế - xã hội

LĐ

Lao động

NĐ

Nghị định

NTTS

Nuôi trồng thủy sản

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QSDĐ

quyền sử dụng đất

SXKD

Sản xuất kinh doanh

STT

Số thứ tự

TH

Trường hợp

TM

Thương mại

TT

Thị trấn

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký

XD

Xây dựng

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.

Số lượng phiếu điều tra người liên quan đến giao đất, cho thuê đất ........... 33

Bảng 4.1.

Các chỉ tiêu kinh tế khu vực nông - lâm - ngư nghiệp giai đoạn 2012
- 2016 ................................................................................................................... 40

Bảng 4.2.

Các chỉ tiêu kinh tế khu vực công nghiệp - xây dựng giai đoạn 2012 2016 ..................................................................................................................... 40

Bảng 4.3.

Các chỉ tiêu kinh tế khu vực dịch vụ - thương mại giai đoạn 2012 2016 ..................................................................................................................... 41

Bảng 4.4.

Một số chỉ tiêu dân số, lao động Thành phố giai đoạn 2012 - 2016 ........... 42

Bảng 4.5.

Biến động sử dụng đất Thành phố giai đoạn 2012 - 2016............................ 61

Bảng 4.6.

Kết quả giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016............................................................ 62

Bảng 4.7.

Kết quả giao đất cho cán bộ công chức, viên chức và lực lượng vũ
trang trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016 ............................ 63

Bảng 4.8.

Kết quả giao đất tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016............................................................ 64

Bảng 4.9.

Kết quả giao đất cho hộ gia đình, cá nhân thơng qua hình thức đấu
giá tại thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016 ................................................ 65

Bảng 4.10. Kết quả cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố
Vinh giai đoạn 2012 - 2016 .............................................................................. 66
Bảng 4.11. Kết quả cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân theo đơn vị hành chính
trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016 ...................................... 67
Bảng 4.12. Đánh giá của người dân về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất ............. 69
Bảng 4.13. Đánh giá sự hài lòng của người dân về cơ sở vật chất liên quan và
những cán bộ, công chức, viên chức thực hiện thủ tục giao đất, cho
thuê đất ................................................................................................................ 69
Bảng 4.14. Đánh giá của người dân về việc tiếp cận thông tin và trình tự, thủ tục
tham gia đấu giá khi giao đất, cho thuê đất .................................................... 70
Bảng 4.15. Đánh giá của người dân về tiền sử dụng đất khi giao đất và đơn giá
khi cho thuê đất .................................................................................................. 70
Bảng 4.16. Đánh giá của người dân về thời gian thực hiện thủ tục hành chính
liên quan đến cấp giấy chứng nhận QSDĐ khi giao đất, cho thuê đất ....... 71

vii


Bảng 4.17. Đánh giá của người dân về diện tích đất được giao, cho thuê ..................... 72

Bảng 4.18. Ý kiến của cán bộ, cơng chức, viên chức về trình tự, thủ tục và kinh
phí hỗ trợ người thực hiện cơng tác giao đất, cho thuê đất .......................... 72
Bảng 4.19. Ý kiến của cán bộ, công chức, viên chức về thời gian thực hiện công
tác giao đất, cho thuê đất .................................................................................. 73
Bảng 4.20. Ý kiến của cán bộ, công chức, viên chức về áp lực của cấp trên đối
với tiến độ thực hiện và sự phản hồi của người dân khi thực hiện
công tác giao đất, cho thuê đất ......................................................................... 74
Bảng 4.21. Ý kiến của cán bộ, công chức, viên chức để nâng cao hiệu quả thực
hiện công tác giao đất, cho thuê đất ................................................................ 75

viii


DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ
Hình 4.1.

Sơ đồ hành chính thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An ............................................. 35

Biểu đồ 4.1. Cơ cấu kinh tế Thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016 ............................. 39
Biểu đồ 4.2. Cơ cấu đất đai năm 2016 của thành phố Vinh ........................................... 60

ix


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Trọng Đức
Tên Luận văn: Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 – 2016.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 - 2016.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác giao đất, cho th đất đối với
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh thời gian tới.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, các chỉ tiêu kinh tế - xã hội; Tình hình
quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất năm 2016, biến động sử dụng đất của thành phố
giai đoạn 2012 - 2016; kết quả giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn thành phố Vinh.
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
Sử dụng phiếu điều tra có sẵn thu thập các thơng tin, số liệu đánh giá, ý kiến của
hộ gia đình, cá nhân về công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố.
- Phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích dữ liệu
Từ các số liệu, tài liệu đã thu thập được tiến hành thống kê, tổng hợp và phân
tích các số liệu theo các chỉ tiêu nhất định trên phần mềm Exel để khái quát kết quả
giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh.
- Phương pháp so sánh
Tiến hành so sánh việc giao đất và cho thuê đất qua các năm, đối với các đối
tượng sử dụng đất khác nhau, nhằm chỉ ra những mặt được và những mặt cịn hạn chế
về chính sách, pháp luật và thực hiện chính sách, pháp luật trong việc giao đất, cho
thuê đất.
- Phương pháp đánh giá
Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân
theo các tiêu chí chính như: các đối tượng, diện tích, số hộ, tổng diện tích giao đất, cho
thuê đất, giá đất giao đất, cho thuê đất....

x


Kết quả chính và kết luận
1. Vinh là thành phố lớn thuộc phía Bắc Trung bộ, là đơ thị loại I trực thuộc tỉnh
Nghệ An với tổng diện tích tự nhiên là 10.499,96 ha. Thành phố bao gồm 315,8 nghìn
người được phân bố trên địa bàn 25 đơn vị phường, xã. Với vị trí nằm trên trục quốc lộ
1A, cầu nối giao thông trung chuyển Nam - Bắc, thành phố Vinh có lợi thế cả về kinh
tế, văn hóa, xã hội và an ninh, quốc phòng.
2. Giai đoạn 2012 - 2016, thành phố Vinh thực hiện tốt quản lý đất đai trên địa
bàn theo 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định trong Luật Đất đai
2013. Cơng tác thành lập bản đồ địa chính đã được hồn thiện; cơng tác thống kê, kiểm
kê được thực hiện đúng quy định; việc giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và giải quyết khiếu nại, tố cáo cũng được thành phố giám sát chặt
chẽ thông qua việc thanh tra, kiểm tra,...
3. Trong giai đoạn 2012 - 2016, thành phố Vinh đã giao đất cho 4641 hộ gia
đình, cá nhân với diện tích là 50,54 ha. Trong đó, giao đất cho cán bộ cơng chức, viên
chức, lực lượng vũ trang là 2137 hộ với 20,82 ha; giao đất nông nghiệp là 10,84 ha
với 401 hộ; giao đất ở mới là 18,88 ha với 2103 hộ. Thành phố cũng đã tiến hành cho
264 trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất với tổng diện tích là 4,87 ha.
4. Qua một số khó khăn, bất cập được rút ra từ tổng hợp phiếu điều tra, các giải
pháp đề xuất nâng cao hiệu quả công tác giao đất và cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố Vinh bao gồm: xây dựng và hồn thiện các chính sách pháp
luật; đẩy mạnh công tác giao đất, cho thuê đất theo giá thị trường thông qua đấu giá đất;
tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai; đầu tư đúng mức cho công tác thẩm
định nhu cầu sử dụng đất; xây dựng khung giá đất, bảng giá đất sát với giá thị trường;
thường xuyên kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất; bồi dưỡng nâng
cao chuyên môn, kiến thức pháp luật cho cán bộ địa chính.

xi


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Trong Duc
Thesis title: Assessment of current situation of land allocation and land lease for
households and individuals in Vinh city, Nghe An province for the period of
2012-2016.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives
- Assessment of current situation of land allocation and land lease for households
and individuals in Vinh city, Nghe An province for the period of 2012-2016.
- Proposing some solutions to improve land assignment and land lease for
households and individuals in Vinh city in the coming time.
Materials and Methods
- Method of investigation and collection of secondary data
Collect data on natural conditions, socio-economic indicators; Land management
status, land use status in 2016, urban land use changes in 2012 - 2016 period; Results of
land allocation, land lease for households and individuals in Vinh city.
- Method of investigation and collection of primary data
Use available questionnaires to collect information, assessment data and opinions
of households and individuals about land allocation and lease in the city.
- Statistical, synthesis and data analysis methods
The collected data from questionnaires are gathered, aggregated and analyzed
based on certain criteria of Excel software to generalize the result of land allocation and
land lease to households and individuals in the Vinh city.

- Comparative methods
Comparison of land allocation and land lease over the years, for different land
users, is conducted in order to identify the aspects and constraints of policies, laws and
implement policies, laws on land allocation and land lease.
- Evaluation methods
To assess the actual status of land allocation and lease to households and
individuals according to main criteria such as: objects, area, number of households, total
area of land allocation, land lease, land price, land lease, etc.

xii


Main findings and conclusions
1. Vinh is a major city in the North of Central Vietnam, which is a grade I city in
Nghe An province with a total natural area of 10,499.96 ha. The city consists of 315.8
thousand people distributed in 25 ward and commune units. With its location on the
National Highway 1A, is the north-south transit, Vinh city has advantages in terms of
economy, culture, society, security, and defense.
2. In the period 2012 - 2016, Vinh city performed good land management in
accordance with the 15 contents of state management of land stipulated in Land Law
2013. The cadastral maps are completed; statistical and inventory work are carried out
in accordance with regulations; land allocation, land lease, issuance of land use
certificates and settlement of complaints and denunciations are also strictly monitored
through city control and inspections, etc.
3. In the period 2012 - 2016, Vinh city has allocated land to 4,641 households and
individuals with an area of 50.54 hectares. In particular, the allocation of land to cadres,
civil servants and armed forces is 2,137 households with 20.82 hectares; agricultural
land allocation is 10.84 hectares with 401 households; new land allocation is 18.88
hectares with 2,103 households. The city also conducted for 264 cases of households
and individuals leased land with a total area of 4.87 hectares.

4. Through some difficulties, inadequacies are drawn from the aggregate
questionnaire, solutions proposed to improve the efficiency of land allocation and lease
for households and individuals in Vinh city include: the development and improvement
of legal policies; acceleration land allocation and land lease at market prices through
land auctions; strengthening the state management of land; sufficient investment for the
appraisal of land use needs; building land price list, land price lists which close to
market prices; regularly inspecting and handling violations after land allocation, land
lease; fostering professional knowledge, legal knowledge for cadastral officers.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho
con người. Đất đai là nền tảng để con người định cư và tổ chức các hoạt động
kinh tế xã hội, là tư liệu sản xuất không thể thay thế được. Với mỗi quốc gia, đất
đai là nguồn lực quan trọng hàng đầu cho sự phát triển kinh tế, kỹ thuật, cơ sở hạ
tầng xã hội. Đất đai ln cố định về diện tích, vị trí khơng gian và vơ hạn về thời
gian sử dụng.
Trong giai đoạn hiện nay, nước ta đang trong quá trình đổi mới, thực hiện
cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa nên vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai
ngày càng được nhìn nhận đầy đủ hơn, tồn diện hơn và khoa học hơn. Nhằm
phát huy nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai thì
việc quản lý của Nhà nước đối với đất đai là việc làm hết sức cần thiết. Là đại
diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước có đầy đủ các
quyền năng của chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt đất đai. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước khơng trực tiếp khai thác lợi
ích trên từng mảnh đất mà việc làm này thuộc về các chủ thể được Nhà nước giao

quyền sử dụng đất. Việc tiến hành thu hồi hay trao quyền sử dụng đất cho các đối
tượng sử dụng đất thông qua công tác giao đất và cho th đất. Chính vì vậy mà
cơng tác giao đất và cho thuê đất không chỉ mang ý nghĩa quan trọng trong quản
lý đất đai của Nhà nước mà nó cịn có ý nghĩa, ảnh hưởng tới đời sống của các
chủ thể sử dụng đất được giao, cho thuê.
Luật Đất đai 2013 ra đời đã làm rõ vai trò của Nhà nước là người đại diện
chủ sở hữu về đất đai, phân định rõ ranh giới giữa quyền của chủ sở hữu đất đai
với quyền của người sử dụng đất, nâng cao nhận thức của người sử dụng đất về
nghĩa vụ của họ đối với chủ sở hữu đất đai. Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục đổi
mới quy định về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân. Việc ban hành
các chính sách, pháp luật đất đai với sự thay đổi một cách căn bản, đặc biệt là
trong công tác giao đất sử dụng lâu dài đến người lao động. Chính sách đất đai đã
được điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu thực tiễn và khơng ngừng cải cách thủ
tục hành chính trong việc giao đất, cho thuê đất.

1


Vinh là đô thị loại 1 thuộc tỉnh Nghệ An, là trung tâm kinh tế, chính trị của
tỉnh nói riêng và của vùng Bắc Trung bộ nói chung. Nhằm thực hiện Quyết định
số52/QĐ-TTg ngày 14/01/2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt
"Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An đến năm 2030, tầm
nhìn 2050", từ nay đến năm 2030, thành phố Vinh sẽ mở rộng địa giới hành
chính để có diện tích 250 km² với dân số dự kiến là 900.000 người. Tuy nhiên,
quy hoạch sử dụng đất mới chỉ dừng lại ở việc giải quyết, sắp xếp quỹ đất theo
mục đích sử dụng, chưa căn cứ vào tiềm năng đất, chưa thực sự tính toán đầy đủ
tới mục tiêu đạt hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường. Vấn đề này dẫn đến thực
trạng đất sản xuất nơng nghiệp cịn manh mún, đất sử dụng tại các khu cơng
nghiệp, doanh nghiệp, cơng trình hạ tầng ở tình trạng vừa thừa, vừa thiếu quỹ
đất, những nhà đầu tư được giao, cho thuê đất nhưng không sử dụng hoặc sử

dụng không hiệu quả gây lãng phí quỹ đất,...
Nền k nh tế - xã hộ thành phố đang trên đà phát tr ển, kéo theo sự phát
tr ển của cơ sở hạ tầng, sản xuất, k nh doanh, dịch vụ, nhà ở… làm g a tăng nhu
cầu sử dụng đất. Vì vậy cơng tác g ao đất và cho thuê đất, đặc biệt là nhóm đối
tượng hộ gia đình, cá nhân ngày càng được quan tâm khơng chỉ trong lĩnh vực
quản lý đất đai mà cịn trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.
Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực
trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 - 2016”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất đối với hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 - 2016.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác giao đất và cho thuê
đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An thời
gian tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về không gian: Nghiên cứu thực hiện trong phạm vi ranh giới hành chính
thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
- Về thời gian: Nghiên cứu công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia
đình, cá nhân giai đoạn 2012 - 2016.

2


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA
THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
- Những đóng góp mới từ đề tài: xác định những nguyên nhân, hạn chế,
thuận lợi, khó khăn trong cơng tác giao đất, cho th đất đối với hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An;
- Ý nghĩa khoa học của đề tài: bổ sung cơ sở khoa học để thực hiện có hiệu

quả các thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất đối
với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh;
- Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả thực hiện thủ tục hành chính về cơng tác giao đất, cho th đất nói chung và
cơng tác giao đất, cho th đất đối với hộ gia đình, cá nhân nói riêng.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
2.1.1. Đất đai và địa tơ
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên
cho khơng con người” (Các Mác) mà cịn là thành quả lao động của nhiều thế hệ
trước ta để lại. “Cố cơng sống lấy nghìn năm, để xem thửa ruộng mấy trăm người
cày” (ca dao Việt Nam); và đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống
này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - điều này là khơng
có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó khơng phải là cổ vật và cũng không phải
là tài sản cùa bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng
“Đất đai là tài sản vay mượn của con cháu” (Tơn gia Hun, 2008).
Mác đã viết: “...Tồn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã
hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất
đai. Họ chỉ là người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải
truyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi đã làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như
những người cha hiền vậy...”; Mác dự báo rằng “...Vận động xã hội sẽ quyết định
là ruộng đất chi có thể là sở hữu của nhà nước... Sự tập trung toàn quốc những tư
liệu sản xuất sẽ trờ thành cơ sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên
hợp của những nguồn sản xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội theo
một kế hoạch chung và hợp lý. Đó là các mục tiêu nhân đạo của sự vận động

kinh tế vĩ đại của thế kỷ XIX đang dẫn đến” (Tôn gia Huyên, 2008).
2.1.1.2. Địa tô
- Các nghiên cứu về Địa tô ở nước ta chủ yếu tiếp thu lý luận kinh điển về
địa tô của Mac, Ricacdo, và dừng lại ở các khái niệm chủ yếu về địa tô, địa tô
chênh lệch (địa tô sai ngạch) 1, 2; địa tô tuyệt đối. Lý luận về địa tơ được vận
dụng trong việc xây dựng chính sách, pháp luật đất đai (sở hữu đất đai) và thuế
sử dụng đất nơng nghiệp (trước khi có Luật Đất đai 1993) cũng như giá đất và
định giá đất (từ khi có Luật Đất đai 1993) (Tôn gia Huyên, 2008).
- Ngày nay các cơng trình nghiên cứu địa tơ của xã hội tư bản chủ nghĩa
hiện đại, trên cơ sở kế thừa và phát triển lý luận kinh điển về địa tô của Mác,
Ricacdo, các nhà khoa học như Lý Thừa Gia (Đại học Trung Hưng Đài Loan) đã
xác định: “Địa tô sai ngạch trong xã hội tư bản chủ nghĩa ngày càng trở nên quan

4


trọng: tương ứng như vậy, sự hình thành địa tơ mà đại bộ phận là do sự độc
chiếm vị trí tạo ra... vấn đề đất đai cơ bản mà xã hội tư bản hiện đại gặp phải,
không phải là thị trường đất đai thiếu vốn; trái lại là ở chỗ vốn đã tập trung quá
nhiều vào thị trường đất đai” (Tơn gia Hun, 2008).
2.1.2. Chính sách đất đai và bất động sản
2.1.2.1. Chính sách đất đai
Dù theo cơ chế kinh tế thị trường hay thị trường định hướng XHCN. Chính
phủ đều phải giảm các hạn chế đối với việc tiếp cận sử dụng đất. Cơ chế sở hữu
bất động sản cần có khả năng tạo ra nhiều năng lực linh hoạt; Chính phủ cần lập
chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản đối với các đối tượng Nhà nước cần
quản lý (bất động sản công, bất động sản chung, bất động sản tư) và những đối
tượng không cần quản lý (tiếp cận mở) để cho phép thị trường tạo ra và mua bán
hàng hóa liên quan đến đất đai, sở hữu và các cơ hội khác. Cơ chế này cần xác
định về mặt không gian đất và các tài nguyên tại một trong 4 cơ chế về bất động

sản, trong đó mỗi cơ chế đều dựa vào những loại hình sử dụng đất đặc trưng (Tơn
gia Hun, 2008).
2.1.2.2. Bất động sản
- Bất động sản ở các nước phương Tây.
Ở các nước phương tây, nơi áp dụng Luật Chung (Comon Law) sử dụng đất
dưới 2 hình thức “khơng phải trả tiền’’ (Free hold) và “thuê” (Leasehold), “Nếu
ở bên ngoài hệ thống Luật Chung (Comon Law), các thuật ngữ này hồn tồn vơ
nghĩa. Trái lại, phần lớn mọi người đều hiểu ngay, khái niệm “sở hữu đất” và “sử
dụng đất”, hiểu rằng, các chức năng này có thể được tách rời và rằng việc sử
dụng đất có thể bao hàm cả các giao dịch về đất” (Tôn gia Huyên, 2008).
Phần lớn các nước có thị trường đất đai hoạt động thành cơng áp dụng hình
thức “th” hoặc các lợi ích tương tự. Một số nước hình thức sử dụng đất phổ biến
là "thuê” chứ không phải “sở hữu”; ở khu vực Belgravia và Mayfair của Greater
London, nơi có giá bất động sản vào loại cao nhất thế giới hình thức sử dụng ở đây
cũng là “thuê”; ở Hồng Kông (Trung Quốc), Canbera (Australia) hay Israel (Trung
Đông) cũng áp dụng hình thức sử dụng là “th” (Tơn gia Hun, 2008).
- Bất động sản ở các nước Đơng Á.
Vì các lý do về chính sách mang ý thức hộ tư tưởng, Chính phủ các nước
Châu Á sử dụng các quyền yếu hơn về bất động sản (hạn chế về thời gian, hạn chế

5


về chức năng và theo mơ hình th đất so với phần lớn các nền kinh tế thị trường
thành công), mà ở đó “quyền sở hữu” được phép; Sự lựa chọn này khơng phải để
tránh hình thành thị trường, các thị trường có thể phát triển nhanh ngay cả khi
quyền cơ bản về bất động sản khơng được chính thức hóa hoặc các cá nhân tham
gia thị trường khơng quan tâm đến quy định này của Nhà nước (Viện nghiên cứu
quản lý kinh tế trung ương CIEM và tổ chức phát triển Australia - AusAID, 2006).
2.1.3. Giao đất, cho thuê đất

2.1.3.1. Khái niệm giao đất, cho thuê đất
- Khái niệm giao đất.
Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao quyền
sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết
định giaođất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất
(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
- Khái niệm cho thuê đất.
Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước cho thuê quyền sử
dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao
quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho
thuê quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
2.1.3.2. Nguyên tắc giao đất và cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước về
đất đai. Nhà nước chiếm hữu tồn bộ đất đai nhưng lại khơng trực tiếp sản xuất mà
giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Để Nhà nước thực hiện tốt
chức năng quản lý đối với đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất
phải đảm bảo những nguyên tắc sau (Phan Thị Thanh Huyền và cs., 2016):
Thứ nhất, giao đất, cho thuê đất phải đúng kế hoạch sử dụng đất. Kế hoạch
sử dụng đất là quá trình phân phối tài nguyên đất đai với mục tiêu phát huy hiệu
quả cao nhất về kinh tế và môi trường gắn liền với nhiệm vụ chính trị - xã hội
của từng thời kì, từng vùng. Kế hoạch sử dụng đất với mục đích là hoạch định
các quỹ đất làm cơ sở cho việc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất
đai. Điều đó cho thấy việc giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ theo đúng kế
hoạch sử dụng đất để đạt được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Thứ hai, giao đất, cho thuê đất đúng thẩm quyền, đúng đối tượng. Đây là
một trong những nguyên tắc quan trọng đảm bảo cho việc phân phối và tái phân

6

phối đất đai đúng pháp luật tạo sự công bằng giữa người sử dụng đất. Thực tế
cho thấy việc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất sai thẩm quyền, sai đối tượng
là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai gây mất ổn định
chính trị, xã hội, làm giảm hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Do vậy, cần thiết
phải thực hiện nguyên tắc này trong giao đất, cho thuê đất.
Thứ ba, giao đất, cho thuê đất đúng trình tự, thủ tục. Đây là một trong
những nguyên tắc đẩm bảo cho hoạt động giao đất, cho thuê đất được thực hiện
thống nhất, đồng bộ tại các địa phương. Thực hiện tốt nguyên tắc này sẽ góp
phần tiết kiệm thời gian, nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất.
2.1.3.3. Ý nghĩa của công tác giao đất, cho thuê đất
Với tư cách là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai, giao đất cho
thuê đất nói chung, đối tượng hộ gia đình, cá nhân nói riêng có ý nghĩa vơ cùng
quan trọng không chỉ với bản thân chế độ quản lý Nhà nước đối với đất đai mà
với cả xã hội và với từng người dân (Phan Thị Thanh Huyền và cs., 2016):
- Xác lập mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất hoặc người sử dụng
đất với người sử dụng đất làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng
pháp luật; làm cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất theo pháp
luật phù hợp với sự vận động vốn có của quan hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống.
- Thông qua giao đất, cho thuê đất, quyền sử dụng đất của người sử dụng
đất được cơng nhận. Tính hợp pháp của quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho chủ
sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn, công sức nhằm khai thác tốt tiềm năng đất đai,
cải tạo bồi bổ đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất như tài sản của mình,
khơng ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
- Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng đặc biệt là cá nhân, tổ
chức người nước ngoài. Đồng thời thu hút mạnh vốn đầu tư nước ngoài để xây
dựng các cơ sở hạ tầng, các cơ sở kinh tế; thúc đẩy nền kinh tế phát triển; góp
phần thực hiện CNH - HĐH đất nước.
2.2. KINH NGHIỆM THỰC HIỆN GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CỦA
MỘT SỐ QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Trung Quốc

Theo Báo cáo của Đoàn nghiên cứu khảo sát về chính sách, pháp luật đất
đai của Trung Quốc phục vụ sửa đổi Luật đất đai 1993 (2002) thì kinh nghiệm
của Trung Quốc trong cơng tác giao đất, cho thuê đất cụ thể như sau:

7


- QSDĐ được cấp: nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do khơng
cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký
tại cơ quan quản lý đất đai. Đơn xin gia hạn cấp QSDĐ phải được nộp ít nhất
trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp.
- QSDĐ được được giao: là hình thức QSDĐ được nhà nước giao khơng
thu tiền cho một giai đoạn nhất định. Luật pháp không cấm các cơng ty và cá
nhân nước ngồi xin giao QSDĐ. Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và
chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngồi thường khơng sử dụng các
quyền này.
- Th cơng trình và QSDĐ: Các cơng ty nước ngồi thơng thường hay thuê
trụ sở hơn là mua quyền thanh toán một lần. Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và có
thể được gia hạn khi hết hạn. Th QSDĐ khơng có cơng trình thường rất hiếm
vì ít giá trị sử dụng.
2.2.2. Đài Loan
Theo Báo cáo của Đoàn nghiên cứu khảo sát về chính sách, pháp luật đất
đai của Đài Loan phục vụ sửa đổi Luật đất đai 1993 (2002), chính phủ Đài Loan
tiến hành cải cách ruộng đất với khẩu hiệu "người cày có ruộng" từng bước theo
phương thức thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Q trình cải cách ruộng đất
của Đài Loan được thực hiện theo từng giai đoạn phát triển của từng thời kỳ mà
họ có những chính sách điều chỉnh cụ thể cho phù hợp vói từng thời kỳ đó:
- Bắt đầu từ 1949 và đến nay họ đã tiến hành giảm địa tô để giảm gánh
nặng về kinh tế cho nơng dân đó là: Giảm tơ 37,5%, thực hiện vói tính tốn rằng
25% sản lượng nơng nghiệp là dùng cho chi phí sản xuất, phần thặng dư (75%)

được chia đôi cho tá điền và địa chủ.
- Sau khi hồn thành việc giảm tơ, đến năm 1951 họ có chính sách bán đất
cơng cho nơng dân vói giá bằng 2,5 lần sản lượng hàng năm của thửa đất và
thanh tốn trong 10 năm. Nơng dân cũng có thể thanh tốn sớm hơn nếu muốn,
từ đó Nhà nước lập được quỹ cải cách ruộng đất.
- Đến năm 1953 họ tiếp tục cải cách ruộng đất đó là chính sách cho người
cày có ruộng. Địa chủ được giữ lại 3 ha lúa nước và 6 ha đất màu, cịn số diện
tích dư thừa cịn lại thì Nhà nước sẽ tiến hành trưng mua và bán lại cho nông dân.
Giá trưng mua và giá bán lại đều bằng 2,5 lẩn sản lượng hàng năm của thửa đất,
tính theo sản phẩm thu được sau sản xuất (bằng gạo) để khơng chịu ảnh hưởng
của lạm phát và được thanh tốn 20 lần trong 10 năm, giấy chứng nhận quyền sở

8


hữu ruộng đất được cấp ngay sau lần thanh toán đầu tiên. Địa chủ được nhận
70% bằng trái phiếu đất đai để lấy hiện vật (gạo hoặc khoai lang) vói lãi suất
4%/năm, 30% còn lại được chuyển thành cổ phân của doanh nghiệp Nhà nước
(công ty phát triển nông - lâm nghiệp, công ty giấy và bột giấy, công ty công
nghiệp mỏ và công ty xi măng).
Kết quả là 139.250 ha đã được bán cho 194.820 hộ nông dân và 4 công ty
của Nhà nước đã được bán cho các địa chủ.
Trong nông nghiệp, ngay những năm 50, kinh tế trang trại được hình thành
và được Nhà nước tạo điều kiện cho mơ hình kinh tế trang trại ở nơng thơn được
phát triển, thơng qua các biện pháp tích cực để hiện đại hố nơng nghiệp. Ở các
làng xã, các ngành nghề tiểu thủ công nghiệp được mở mang.
Trong quá trình cơng nghiệp hố nơng thơn, cơng nghiệp chế biến nông sản,
thực phẩm vừa đáp ứng nhu cầu phục vụ nông nghiệp tại chỗ, vừa thu hút lao
động địa phương, tạo nhiều việc làm mói. Cơng nghiệp hố nơng thơn ở Đài
Loan đã thúc đẩy sự chuyển dịch cơ cấu lao động (ví dụ năm 1952, lao động

nơng nghiệp chiếm 56,1%, lao động công nghiệp chiếm 16,9%, lao động dịch vụ
chiếm 27%. Đến năm 1992, các chỉ số đó là 12,9%; 40,2% và 46,9%).
2.2.3. Australia
Đối với những khu vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ thành lập cơng
ty đất đai thuộc sở hữu nhà nước có chức năng kinh doanh đất đai qua các
phương thức: (1) Phát triển đất rồi bán cho người có nhu cầu; (2) Giao cho các
công ty phát triển đất để họ phát triển rồi bán nền; (3) Hợp tác với các công ty
phát triển đất xây dựng nhà rồi bán. Dù qua hình thức nào thì đây đều là việc bán
quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai cho các đối tượng có nhu cầu. Quyền sở
hữu đất đai cũng được mua bán giữa những người có nhu cầu sở hữu đất. Các tổ
chức sử dụng đất của Úc, nhất là doanh nghiệp tiếp cận đất đai chủ yếu thông qua
thị trường. Tóm lại, chính sách đất đai của Australia chịu ảnh hưởng sâu sắc của
Luật Anh quốc, đất đai được phân bổ để sử dụng theo hai phương thức là đất cấp
và đất thuê (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2010).
2.3. CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI VIỆT NAM
2.3.1. Khái quát tình hình giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam qua các thời kỳ
2.3.1.1. Thời kì từ năm 1945 - 1959
Sau cách mạng tháng 8 thành công năm 1945, sự thành lập Nhà nước công
nông đã đặt nền tảng cho sự ra đời của quan hệ sản xuất mới. Trên cơ sở đó

9


những quan hệ xã hội mới trong đó có các quan hệ ruộng đất được hình thành và
phát triển trên nền tảng vững chắc là sự quản lý thống nhất tồn bộ ruộng đất của
Nhà nước và các hình thức sở hữu xã hội chủ nghĩa đối với ruộng đất đã chiếm
ưu thế tuyệt đối. Các quan hệ về ruộng đất ngày càng được đổi mới, củng cố và
phát triển theo đà phát triển chung của toàn xã hội. Những tàn dư của quan hệ
bóc lột đã bị xố bỏ do tính chất hàng hóa của đất đai đã bị hạn chế tới mức tối
đa. Chính những quan hệ ruộng đất ngày càng đổi mới này, sự đòi hỏi tất yếu này

sẽ ra đời một điều chỉnh mới, đó là phương pháp điều chỉnh của ngành ruộng đất
nói chung, trong đó có mục tiêu đảm bảo cho đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý,
có hiệu quả kinh tế cao bằng hình thức khuyến khích sử dụng đất nơng nghiệp
trên cơ sở thâm canh, cải tạo đất... Nhà nước tuyên bố ổn định nghĩạ vụ thuế
nông nghiệp, nghĩa vụ lương thực trong một thời gian nhất định hoặc quy định
miễn thuế nông nghiệp, lương thực trong một số năm đầu của đất khai hoang,
phục hoá.
Quy định cho việc mượn đất, sản phẩm làm ra được hưởng khơng tính vào
phương án ăn chia, quy định việc cho vay và xoá nợ trong việc giao đất, giao
rừng. Vì vậy đờị sống nhân dân đã có sự cải thiện nhất định (Nguyễn Đình Bồng
và cs., 2014).
2.3.1.2. Thời kỳ từ năm 1959 - 1986
Sau đó Đảng và Nhà nước ta tiếp tục thực hiện chính sách quản lý nền kinh
tế đất nước theo cơ chế tập trung bao cấp, khuyến khích vận động nhân dân góp
đất để xây dựng hợp tác xã lớn, nhằm có bước nhảy vọt về hình thái xã hội.
Nhưng chủ trương này không phát huy được hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất
dẫn đến việc sử dụng đất bị lãng phí và hiệu quả thấp, nền kinh tế đất nước ta
lâm vào tình trạng lạc hậu kém phát triển, đời sống nhân dân vơ cùng khó khăn.
Bởi vậy Đảng và Nhà nước cần có sự thay đổi về chính sách quản lý sử dụng đất
đai (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
2.3.1.3. Thời kỳ từ năm 1987 - 1993
Năm 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đã bầu đồng chí Nguyễn
Văn Linh làm Tổng Bí thư Đảng cộng sản Việt Nam với khẩu hiệu “nói và làm”,
Đảng và Nhà nước ta đã có chủ trương xây dựng nền kinh tế đất nước phát triển
theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, công nhận trong xã hội có 5
thành phần kinh tế cùng tồn tại và phát triển bình đẳng. Lúc này nước ta bắt đầu
có sự mở cửa giao lưu kinh tế với nhiều nước trên thế giới, hình ảnh đất nước và

10

con người Việt Nam được các nhà đầu tư quốc tế chú ý. Thành phần kinh tế tư
nhân trong nước được tạo điều kiện phát triển. Đi kèm theo đó là chính sách quản
lý và sử dụng đất đui được cụ thể hoá thành luật Luật Đất đai năm 1987 (Nguyễn
Đình Bồng và cs., 2014).
2.3.1.4. Thời kỳ từ năm 1994 - 2003
Luật Đất đai 1993 ra đời là công cụ để Nhà nước quản lý toàn bộ đất đai
theo pháp luật, đáp ứng cơ bản mục tiêu đẩy manh công tác quản lý đất đai ở các
địa phương đi vào nề nếp. Đối với cơng tác giao đất đã có những quy định cụ thể
về thời hạn, định mức giao các loại đất, đối tượng giao để sử dụng, cơ quan có
thẩm quyền được giao đất. Ngồi ra Nhà nước còn ban hành các văn bản dưới
luật như Nghị định, Thông tư... quy định cụ thể về giao đất nông nghiệp, lâm
nghiệp (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
Với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý, Nhà nước giao đất cho các tổ chức cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, có thời
hạn thông qua quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước đã giao đất nông
nghiệp cho nhân dân theo mục đích sử dụng đối với đất nơng nghiệp trồng cây
hàng năm là 20 năm, đất trồng cầy lâu năm và đất lâm nghiệp là 50 năm. Đất phi
nông nghiệp cho các hộ gia đình cá nhân là 30 năm, cho các tổ chức là 50 năm,
đã tạo điều kiện và khuyến khích người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất nhằm
nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Ngồi ra cịn có chính sách khuyến khích nhân
dân đầu tư công sức đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng thông qua việc đưa dân đi
xây dựng vùng kinh tế mới (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
Nhằm đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và người sử dụng đất, Nhà nước đã
ban hành giá cho từng loại đất để các cơ quan chức năng có thể xác định được số
tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp (đối với trường hợp Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất), xác định được mức tiền thuê đất (đối với trường
hợp Nhà nước cho thuê đất), xác định được mức thuế chuyển QSDĐ, xác định
được giá trị tài sản được Nhà nước giao đất (đối với các tổ chức được Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất) và xác định được khoản tiền mà người sử

dụng đất được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích cơng cộng, mục đích quốc phịng - an ninh và lợi ích quốc gia (Nguyễn
Đình Bồng và cs., 2014).
Luật Đất đai 1993 ra đời đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có cơ hội được
thuê đất thực hiện các dự án đầu tư cụ thể, góp phần đẩy mạnh công cuộc đổi

11