Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất trên địa bàn quận hoàng mai, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
----------

----------

NGUYỄN THỊ THANH HƯƠNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ
ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
----------

----------

NGUYỄN THỊ THANH HƯƠNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ
ĐẤT, THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ

: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI, NĂM 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được
ai công bố, sử dụng trong bất kỳ công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Hương

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý của tập thể
và cá nhân các Thầy, cô giáo tại Học viện nông nghiệp Việt Nam.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Học viện nông
nghiệp Việt Nam, Khoa Quản lý đất đai đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn
này. Đặc biệt là tôi đã nhận được sự hướng dẫn trực tiếp, tận tình của PGS.
TS. Nguyễn Thanh Trà trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận
văn. Kính chúc các thầy, cô sức khỏe, hành phúc và thành đạt.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND Quận Hoàng Mai, phòng Tài nguyên
và Môi trường, Chi cục Thuế quận, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng
quận, Trung tâm Phát triển quỹ đất, duy tu và hạ tầng đô thị quận, UBND các
phường và cán bộ Địa chính, các đơn vi, cơ quan, tổ chức thuộc địa bàn
nghiên cứu đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Hương

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii
MỤC LỤC ....................................................................................................iii
DANH MỤC BẢNG ..................................................................................... vi
DANH MỤC HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ .........................................................viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................ ix
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài. .......................................................................... 1
1.2. Mục đích nghiên cứu. .............................................................................. 2
1.3. Yêu cầu của đề tài. .................................................................................. 3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................... 4
1.1. Một số vấn đề lý luận liên quan đến công tác quản lý, sử dụng đất. ......... 4
1.1.1. Đất đai, sử dụng đất đai và quản lý đất đai............................................ 4
1.1.2. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất ........................................................ 8
1.1.3. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai .......................... 15
1.1.4. Cá nhân, tổ chức sử dụng đất .............................................................. 16
1.2. Thực tiễn, quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế giới ................ 19
1.2.1. Thái Lan ............................................................................................. 19
1.2.2. Hàn Quốc ........................................................................................... 19
1.2.3 Pháp .................................................................................................... 20
1.2.4. Singapore ........................................................................................... 23
1.2.5. Thụy Điển .......................................................................................... 24
1.3. Cơ sở pháp lý hiện hành trong công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ
chức hộ gia đình, cá nhân ............................................................................. 24
1.3.1. Các văn bản luật ................................................................................. 25
1.3.2. Các văn bản dưới luật ......................................................................... 26
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


1.4. Thực trạng quản lý đất đai ở Việt Nam và tại Thành phố Hà Nội .......... 27
1.4.1. Thực trạng quản lý sử dụng đất ở Việt Nam ...................................... 27
1.4.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội ........................ 36
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 39
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................... 39
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 39
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu ............................................................................. 39
2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 39
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn quận Hoàng Mai........ 39
2.2.2. Tình hình quản lý sử dụng đất quận Hoàng Mai. ............................... 39
2.2.3. Tình hình thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, hiện trạng
quản lý sử dụng đất của tổ chức, cá nhân trên địa bàn quận Hoàng Mai. .............. 39
2.2.4. Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường, hoàn thiện công tác giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, trong thời gian tới trên địa bàn quận Hoàng Mai. ........... 39
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 39
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ................................................ 39
2.3.2. Phương pháp tổng hợp, thống kê phân tích số liệu ............................. 40
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................... 41
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hoàng Mai. ....... 41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 41
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 43
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hoàng Mai. ... 49
3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất của quận Hoàng Mai. ............................. 50
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai. ................................................................... 50
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ........................................................................ 54
3.2.3. Tình hình biến động các loại đất ........................................................ 56

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


3.3. Tình hình thực hiện thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,
trên địa bàn quận Hoàng Mai ....................................................................... 59
3.3.1. Những căn cứ để quận Hoàng Mai thực hiện công tác giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất.............................................................................................. 59
3.3.2. Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất, trên địa bàn quận Hoàng Mai . 60
3.3.3. Tình hình thực hiện thu hồi đất. ......................................................... 86
3.3.4. Tác động của việc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất đến người sử
dụng đất ....................................................................................................... 93
3.3.5. Nhận xét chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân khi được giao đất, cho thuê đất và việc thực hiện công tác thu hồi đất. .... 96
3.4. Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất trên địa bàn quận Hoàng Mai ............................................. 102
3.4.1. Giải pháp về chính sách và thực hiện chính sách pháp luật ............... 102
3.4.2. Giải pháp về kinh tế.......................................................................... 103
3.4.3. Giải pháp về khoa học công nghệ ..................................................... 103
3.4.4. Các giải pháp khác............................................................................ 104
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 106
1. Kết luận .................................................................................................. 106
2. Kiến nghị................................................................................................ 108
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 110

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Hiện trạng diện tích đất đai cả nước năm 2013 .............................. 28
Bảng 1.2. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình,cá nhân trên cả
nước năm 2013 ................................................................................................ 28
Bảng 1.3. Tình hình giao đất, cho thuê đất của các tổ chức trên cả nước ...... 30
Bảng 1.4. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng của Thành phố Hà Nội 36
Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân qua các năm quận Hoàng Mai...... 43
Bảng 3.2: Cơ cấu kinh tế qua các năm quận Hoàng Mai ................................ 44
Bảng 3.3: Tình hình phát triển dân số quận Hoàng Mai ................................. 46
Bảng 3.4. Các khoản thu từ đất ....................................................................... 53
Bảng 3.5 Hiện trạng SDĐ quận Hoàng Mai – TP Hà Nội năm 2013 ............. 55
Bảng 3.6. Hiện trạng diện tích tự nhiên theo các đơn vị hành chính trong
quận Hoàng Mai .............................................................................................. 56
Bảng 3.7. Biến động đất đai quận Hoàng Mai năm 2013 ............................... 57
Bảng 3.8: Bảng hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
theo mục đích sử dụng đất .............................................................................. 61
Bảng 3.9: Bảng hiện trạng sử dụng đất của các loại hình sử dụng ................. 64
Bảng 3.10: Tình hình giao đất của các tổ chức hộ gia đình, cá nhân. ............ 66
Bảng 3.11. Tình hình thuê đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. ........... 67
Bảng 3.12. Kết quả cấp GCNQSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. . 68
Bảng 3.13 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
nhà nước giao đất cho thuê đất........................................................................ 71
Bảng 3.14. Tình hình sử dụng đất vào các mục đích khác của các tổ chức ... 73
Bảng 3.15. Diện tích đất đã giao, cho thuê nhưng chưa thực hiện ................ 74
Bảng 3.16. Các dự án đã được giao cho tổ chức sử dụng nhưng chậm triển khai
đề nghị thành phố thu hồi giao cho UBND quận làm chủ đầu tư ...................... 78
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi

Bảng 3.17. Các dự án chậm thực hiện đề nghị đẩy nhanh tiến độ .................. 79
Bảng 3.18. Tình hình giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân không
đúng thẩm quyền trên địa bàn các phường thuộc quận Hoàng Mai. .................. 81
Bảng 3.19. Các tổ chức ký hợp đồng thuê đất trái quy định của pháp luật theo
đơn vị hành chính. ........................................................................................... 84
Bảng 3.20. Biểu thể hiện số dự án theo đơn vị hành chính. ........................... 87
Bảng 3.21: Quan điểm của người sử dụng đất khi được giao đất, cho thuê đất . 95
Bảng 3.22: Đánh giá mức độ hợp lý của việc bồi thường hỗ trợ và TĐC .......... 95

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí quận Hoàng Mai – TP Hà Nội ..................................... 41
Hình 3.2: Sơ đồ Quy hoạch sử dụng đất quận Hoàng Mai ............................. 52
Hình 3.3. Biểu đồ thể hiện tỷ lệ diện tích được giao, cho thuê của các tổ chức,
hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận Hoàng Mai ......................................... 65
Hình 3.4. Biểu đồ so sánh các loại hình tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo
mục đích sử dụng ............................................................................................ 72
Hình 3.5. Biểu đồ cơ cấu thể hiện tình hình chậm triển khai sử dụng khi được
giao đất, cho thuê đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân .......................... 76
Hình 3.6. Biểu đồ so sánh thể hiện nguồn vốn sử dụng để thực hiện việc đền
bù, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất .......................................... 89
Hình 3.7. Biểu đồ thể hiện việc thu hồi đất để thực hiện dự án theo các nhóm
lĩnh vực khác nhau trên địa bàn quận Hoàng Mai. ......................................... 91
Hình 3.8. Biểu đồ thể hiện nhu cầu sử dụng quỹ tái định cư khi thực hiện các

dự án trên địa bàn quận. .................................................................................. 92

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa

1.

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

2.

CN

Công nghiệp

3.

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

4.

CP

Chính phủ

5.

CT

Chỉ thị

6.

DV

Dịch vụ

7.

GCN

Giấy chứng nhận

8.

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

9.

GPMB

Giải phóng mặt bằng

10.

HĐND

Hội đồng nhân dân

11.

KH

Kế hoạch

12.

NQ

Nghị quyết

13.

NN

Nhà nước

14.

QH

Quốc hội

15.

QĐ

Quyết định

16.

SDĐ

Sử dụng đất

17.

TC

Tổ chức

18.

TCKT

Tổ chức kinh tế

19.

TM

Thương mại

20.

TT

Thông tư

21.

UBND

Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ix


MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai ngoài chức năng vốn có của nó là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã

hội, an ninh và quốc phòng thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, đất đai
còn có thêm chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát triển mang ý
nghĩa rất quan trọng. Trên phương diện kinh tế, đất đai là nguồn tài nguyên
chính, là nguồn lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước và là nguồn thu cho
ngân sách nhà nước. Đất đai được coi là một loại bất động sản, là một loại
hàng hoá đặc biệt vì những tính chất của nó như cố định về vị trí, giới hạn về
không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử
dụng đất đai một các hợp lý thì giá trị của đất không những không mất đi mà
còn tăng lên.
Để tài nguyên đất được sử dụng một cách tiết kiệm đáp ứng nhu cầu
của công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phấn đấu đến năm 2020 Việt Nam căn bản
trở thành nước công nghiệp thì yêu cầu cấp bách đặt ra phải là tăng cường
công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Công tác giao đất, thu hồi đất, cho thuê
đất là một trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam được
quy định tại khoản 2.đ Điều 6 Luật đất đai 2003. Nhà nước với tư cách là chủ
sở hữu về đất đai sẽ tiến hành giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất cho tổ chức,
hộ gia đình cá nhân sử dụng. Đây là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu cho
người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Việc nhà nước giao
đất, thu hồi đất, cho thuê đất và giao các quyền cho người sử dụng đất nhằm
làm cho đất đai có chủ sử dụng cụ thể, người sử dụng đất chủ động và gắn bó
với đất đai, yên tâm đầu tư và phát triển hiệu quả nó.
Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc
kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất . Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường

vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất
đai nói chung và diện tích đất đã giao, cho thuê cho các cá nhân, tổ chức quản
lý sử dụng nói riêng (Phạm Phương Nam, Phạm Văn Quân, 2013).
Nhưng làm thế nào để phân bổ được quỹ đất một cách hợp lý, giao đất,
thu hồi đất, cho thuê đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi và lợi ích của
Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất đã và đang là một vấn đề rất được
quan tâm trong cả nước nói chung và quận Hoàng Mai – Thành phố Hà Nội
nói riêng. Đánh giá công tác này là rất cần thiết để nắm bắt được tình hình
giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại và đưa
ra các giải pháp khắc phục sao cho quản lý đất đai đạt hiệu quả tốt nhất.
Nhìn chung, việc giao đất, cho thuê đất , thu hồi đất, đã giải quyết được
nhu cầu về đất cho các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân trong sản xuất kinh
doanh. Song, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại không ít những thách thức và khó
khăn trong công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, mà trong thời gian tới
cần khắc phục kịp thời để đáp ứng nhu cầu sử dụng của các đối tượng sử dụng
đất, tránh lãng phí đất đai.
Xuất phát từ thực tế trên được sự phân công của khoa quản lý đất đai,
tôi tiến hành thực hiện đề tài: “ Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho
thuê đất và thu hồi đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội”.
1.2. Mục đích nghiên cứu.
- Đánh giá việc thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất,
tại quận Hoàng Mai – Thành phố Hà Nội, từ đó rút ra được những ưu điểm,
nhược điểm trong quá trình thực hiện.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện, khắc phục những tồn tại và nâng

cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, tại địa phương.
1.3. Yêu cầu của đề tài.
- Các số liệu phản ánh trung thực, khách quan về thực trạng công tác giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trên địa bàn quận Hoàng Mai.
- Giải pháp, đề xuất phải phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương
khi áp dụng phải có tính khả thi.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Một số vấn đề lý luận liên quan đến công tác quản lý, sử dụng đất.
1.1.1. Đất đai, sử dụng đất đai và quản lý đất đai.
1.1.1.1. Khái quát về đất đai.
Theo định nghĩa về đất đai của Luật đất đai 2003 thì: “ Đất là tài sản
quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là
sản phẩm lao động. Đất còn là vật mang của hệ sinh thái tự nhiên và hệ sinh
tái canh tác, đất là mặt bằng để phát triển nền kinh tế quốc dân” (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
Đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất
đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có
ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất đai bao
gồm: các yếu tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thủy văn,
thảm thực vật tự nhiên, động vật và những biến đổi của đất do các hoạt động
của con người (Trần Quang Huy và NNK, 2013).
Về mặt đời sống - xã hội, đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành sản xuất nông –
lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa

bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa và an ninh quốc
phòng. Nhưng đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí
cố định trong không gian
Về mặt địa lý, đất đai là một cùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái
đất có những đặc tính ổn định, hay có chu kỳ dự đoán trong khu vực sinh khí
quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: Không khí, đất
và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật và động vật và kết quả của những
hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


trong tương lai (Trần Quang Huy và NNK, 2013).
1.1.1.2. Sử dụng đất đai.
Sử dụng đất liên quan đến chức năng hoặc mục đích của loại đất được
sử dụng. Việc sử dụng đất có thể được định nghĩa là: những hoạt động của
con người có liên quan trực tiếp tới đất, sử dụng nguồn tài nguyên đất hoặc có
tác động lên chúng.
Phạm vi sử dụng đất, cơ cấu và phương thức sử dụng đất một mặt bị chi
phối bởi điều kiện và quy luật sinh thái tự nhiên, mặt khác bị kiềm chế bởi các
điều kiện, quy luật kinh tế - xã hội và các yếu tố kỹ thuật. Vì vậy, có thể khái
quát một số điều kiện và nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất như sau:
(Trần Quang Huy và NNK, 2013).
Điều kiện tự nhiên: Khi sử dụng đất đai,ngoài bề mặt không gian như
diện tích trồng trọt, mặt bằng xây dựng...., cần chú ý đến việc thích ứng với
điều kiện tự nhiên và quy luật sinh thái tự nhiên của đất cũng như các yếu tố
bao quanh mặt đất như: Yếu tố khí hậu, yếu tố địa hình, yếu tố thổ nhưỡng.
Điều kiện kinh tế - xã hội: Bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân
số, lao động, thông tin, các chính sách quản lý về môi trường, chính sách đất

đai, yêu cầu về quốc phòng, sức sản xuất, các điều kiện về công nghiệp, nông
nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát triển của khoa học kỹ
thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang thiết bị vật chất
cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuật vào sản xuất.
Yếu tố không gian: Đây là một tính chất “đặc biệt” khi sử dụng đất do
đất đi là sản phẩm của tự nhiên, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con
người. Đất đai hạn chế về số lượng, có vị trí cố định và là tư liệu sản xuất
không thể thay thế được khi tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội
(Nguyễn Quang Huy và NNK, 2013)
Việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực
của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội
theo hướng CNH- HĐH.
1.1.1.3. Quản lý đất đai.
Quản lý đất đai là quá trình điều tra mô tả những tài liệu chi tiết về thửa
đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu
giữ, cập nhật và cung cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trịnh, sử
dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản.
Quản lý đất đai liên quan đến đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm
các hoạt động đo đạc, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát và quản lý sử
dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý (Nguyễn Quang Tuyến,
2004).
Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến
việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất
đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua việc bán, cho thuê

hoặc thu thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và
quyền sử dụng đất (Đặng Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả, 2007).
Quản lý nhà nước về đất đai đó là nhiệm vụ xác định, thu nhận và phổ
biến về chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng (gắn với quyền và nghĩa vụ) của đất đai,
giá trị của đất đai và tài sản gắn liền với đất, việc sử dụng đất đai trong quá
trình thực hiện các chính sách. Do vậy, quản lý nhà nước về đất đai là quá
trình công nhận tính pháp lý của đất đai và chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đất,
công nhận giá trị kinh tế của đất đai và tài sản gắn liền với đất, công nhận
mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đai của cả nước. Nội dung
như vậy là quản lý nhà nước về đất đai bằng pháp luật, bằng kinh tế, bằng quy
hoạch (Đặng Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả, 2007).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


* Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai:
- Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi toàn quốc.
- Các cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền
hạn của mình có trách nhiệm thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai.
- UBND các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa
phương theo thẩm quyền quy định.
- Công chức địa chính ở cơ sở có trách nhiệm giúp UBND cấp xã trong
việc quản lý đất đai tại địa phương.
* Nội dung quản lý nhà nước về đất đai:
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó;
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính;

- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất;
- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Thống kê, kiểm kê đất đai;
- Quản lý tài chính về đất đai;
- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản;
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam, 2003).
Theo Luật đất đai 2013, thì ngoài 13 nội dung kể trên còn có thêm 02
nội dung mới là “ Xây dựng hệ thống thông tin đất đai và phổ biến, giáo dục
pháp luật về đất đai” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
1.1.2. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
1.1.2.1. Giao đất
* Khái niệm: Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng

quyết định hành chính cho người có nhu cầu sử dụng đất.
* Căn cứ giao đất: Việc giao đất dựa vào các căn cứ theo Điều 31 của
Luật Đất đai năm 2003 như sau:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị,
quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt;
+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất.
* Đối tượng giao đất: Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới
hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử
dụng đất, một trong các đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã,
cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ
chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ
chức ngoại giao.
Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm
bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,... Nhằm bảo đảm cho hoạt
động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích
chung, lợi ích công cộng,... thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
là đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức;
+ Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực
nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với
nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;
+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các
dự án của Nhà nước;
+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở
hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng
trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn
hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và
các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm
nghĩa trang, nghĩa địa;
+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng
đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 99 của Luật này.
Theo Điều 34 của Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước giao đất có thu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở
để bán hoặc cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây
dựng cơ sở sản xuất kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công
trình công cộng có mục đích kinh doanh;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các
dự án đầu tư.
* Thời hạn giao đất:
Theo Điều 66 Luật Đất đai năm 2003, người được sử dụng đất ổn định
lâu dài trong các trường hợp sau đây:
+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;
+ Đất ở;
+ Đất làm trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
+ Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;
+ Đất có công trình là đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
……..
Theo Điều 67 của Luật Đất đai năm 2003 quy định người sử dụng đất
có thời hạn trong các trường hợp sau:
+ Thời hạn giao: Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


làm muối cho hộ gia đình, cá nhân là 20 năm; Thời hạn giao đất trồng cây lâu
năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 50 năm;
+ Thời hạn sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức
do Nhà nước giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 đối với đất nông nghiệp,
đất làm muối là 10 năm, đối với đất trồng cây lâu năm là 25 năm;
+ Thời hạn giao đất đối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục đích nông

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia
đình cá nhân sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ
chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài để
thực hiện các dự án đầu tư ở Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở
dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất nhưng không quá 50 năm;
++ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu
tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện KT
- XH đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất là không
quá 70 năm.
++ Đối với các dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với
cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác
định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
được sử dụng đất ổn định, lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có
nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất
nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
* Thẩm quyền giao đất
Theo Luật Đất đai năm 2003 xác định thẩm quyền giao đất là theo đối
tượng sử dụng đất chứ không dựa vào mục đích sử dụng đất như theo Luật
Đất đai năm 1993. Thẩm quyền giao đất được quy định như sau:
+ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định
giao đất đối với tổ chức, giao đất đối với cơ sở tôn giáo, giao đất đối với
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
+ Ủy ban nhân dân thị xã, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định
giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
Cơ quan có thẩm quyền giao đất không được ủy quyền.

1.1.2.2. Cho thuê đất
* Khái niệm: Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất
bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
* Căn cứ cho thuê đất: Việc cho thuê đất dựa vào các căn cứ theo Điều
31 của Luật Đất đai năm 2003 như sau:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị,
quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt;
+ Nhu cầu sử dụng đất thực hiện trong các dự án đầu tư, đơn xin thuê đất.
* Đối tượng cho thuê đất : Cơ quan nhà nước, UBND cấp xax các tổ
chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp, tổ chức sự nghiệp xã hội và các tổ chức khác.
* Thời hạn cho thuê đất: Theo Điều 67 của Luật Đất đai năm 2003
quy định người sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau:
- Thời gian cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất làm muối cho hộ gia
đình, cá nhân sử dụng là không quá 20 năm, thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu
năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá 50 năm;
- Thời gian cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định cho thuê đất của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất được giao trước ngày 15 tháng
10 năm 1990 thì hạn cho thuê đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục đích
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh;
tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


tổ chức cá nhân nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư ở Việt Nam được xem
xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin cho thuê đất nhưng

không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm,
dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có
điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời
hạn cho thuê đất là không quá 70 năm; Khi hết thời hạn, người sử dụng đất
được NN xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp
hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó
phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt;
- Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của các tổ chức
nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá 99 năm; Khi hết hạn, tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được NN Việt Nam xem xét gia
hạn hoặc cho thuê đất khác nếu có nhu cầu sử dụng đất;
- Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn
là không quá 05 năm; trường hợp cho thuê đất trước ngày 01 tháng 01 năm
1999 thì thời hạn thuê đất xác định theo hợp đồng thuê đất.
* Thẩm quyền cho thuê đất: Theo Điều 37 Luật đất đai 2003 thì:
+ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định
cho thuê đất đối với tổ chức, cho thuê đất đối với người Việt Nam đinh cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài;
+ Ủy ban nhân dân thị xã, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định
cho thuê đất đối với hộ gia đình cá nhân.
Cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất không được ủy quyền.
1.1.2.3. Thu hồi đất.
* Khái niệm: Thu hồi đất là việc NN quyết định thu lại quyền sử dụng
đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của
người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13

* Các trường hợp thu hồi đất. Theo Điều 38 Luật đất đai 2003 thì:
- Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.
- Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng dụng đất có nguồn gốc
từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải
thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất.
- Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả.
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất.
- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
- Đất bị lấn, chiếm.
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.
- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ với nhà nước.
- Đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn mà không được
gia hạn khi hết thời hạn.
- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai
(12) tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn
mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai
mươi bốn tháng liền.
- Đất được nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không
được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất
chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi
nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.
* Thẩm quyền thu hồi đất. Theo Điều 44 Luật đất đai 2003 quy định:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14