Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại huyện nho quan tỉnh ninh bìn

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐINH MẠNH CƯỜNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TẠI HUYỆN NHO QUAN, TỈNH NINH BÌNH
Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Nguyễn Tiến Sỹ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kì
cơng trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện báo cáo này đã được
cảm ơn đầy đủ và các thơng tin trích dẫn trong báo cáo này đã được ghi rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đinh Mạnh Cường

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và nghiên cứu tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tôi
xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi trong suốt q trình học tập và nghiên
cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và lời biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Nguyễn Tiến Sỹ là người đã trực tiếp giúp đỡ và chỉ bảo tận tình cho tơi trong suốt
thời gian thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân
huyện Nho Quan, Phòng Tài nguyên và Mơi trường huyện Nho Quan, Văn phịng đăng
ký quyền sử dụng đất huyện Nho Quan, Uỷ ban nhân dân các xã, thị trấn, các tổ
chức kinh tế sử dụng đất trên địa bàn huyện Nho Quan đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện
để tơi hồn thành luận văn này.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã tạo điều
kiện giúp đỡ và động viên tơi trong q trình học tập, nghiên cứu để hồn thành luận
văn này.
Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên tôi không tránh khỏi
những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn để luận văn
của tơi được hồn thiện hơn.
Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn !
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả Luận văn

Đinh Mạnh Cường

ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ................................................................................................ vi
Danh mục các bảng ......................................................................................................... vii
Trích yếu luận văn ......................................................................................................... viii
Thesis abstract................................................................................................................... x
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................................... 1
1.2.
Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................................... 2
1.3.
Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................................... 2
1.4.
Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................... 2

1.4.1. Đóng góp mới của đề tài ..................................................................................... 2
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài ............................................................................... 2
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ................................................................................ 2
Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 3
2.1.
Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức .................................................. 3
2.1.1.
2.1.2.
2.1.3.
2.1.4.

Đất đai
...................................................................................... 3
Giao đất, cho thuê đất ...................................................................................... 4
Quản lý sử dụng đất đai ...................................................................................... 4
Quản lý đất đai
...................................................................................... 5

2.1.5.
2.2.
2.2.1.
2.2.2.
2.2.3.
2.3.

Tổ chức sử dụng đất ...................................................................................... 6
Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất tại một số nước trên thế giới ................................... 7
Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đai tại Thụy Điển.......................................... 7
Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đai tại Ôxtrâylia ............................................ 9
Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đai tại Trung Quốc ..................................... 10

Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất
ở Việt Nam........................................................................................................................ 11
Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức ở Việt Nam qua các thời kỳ
11
Một số quy định liên quan đến quản lý sử dụng đất của các tổ chức được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất ....................................................................... 16
Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam và tỉnh
Ninh Bình
.................................................................................... 22

2.3.1.
2.3.2.
2.3.3.

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 29

iii


3.1.
3.2.
3.3.
3.4.

Địa điểm nghiên cứu ........................................................................................................ 29
Thời gian nghiên cứu ....................................................................................................... 29
Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................................... 29
Nội dung nghiên cứu........................................................................................................ 29

3.4.1.

3.4.2.
3.4.3.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nho Quan................ 29
Tình hình quản lý và sử dụng đất đai huyện Nho Quan ................................... 29
Thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn
huyện Nho Quan
.................................................................................... 29

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nho Quan ..................................... 30
Phương pháp nghiên cứu................................................................................................. 30
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 30
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .................................................. 30
Phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu ...................................... 31
Phương pháp so sánh .................................................................................... 31

3.5.
3.5.1.
3.5.2.
3.5.3.
3.5.4.

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 32
4.1.
Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nho Quan .......................... 32
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
.................................................................................... 32

4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 34
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện
Nho Quan
.................................................................................... 38
4.2.
Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện nho quan.......................................... 39
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Nho Quan giai đoạn 2011 - 2015 ........... 39
4.2.2. Tình hình sử dụng đất của huyện Nho Quan .................................................... 44
4.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện
Nho Quan
........................................................................................ 46
4.3.
Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nho Quan.................................................... 47
4.3.1. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ................................................ 47
4.3.2.
4.3.3.
4.3.4.
4.4.

Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh
tế trên địa bàn huyện Nho Quan ....................................................................... 52
Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất .................................................................................... 54
Đánh giá chung về tình hình quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế trên
địa bàn huyện Nho Quan .................................................................................. 60
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý,sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế tại huyện Nho Quan............................................................................... 62

iv

4.4.1.
4.4.2.
4.4.3.
4.4.4.

Giải pháp về chính sách .................................................................................... 62
Giải pháp kinh tế
.................................................................................... 64
Giải pháp về khoa học, công nghệ .................................................................... 65
Giải pháp về quy hoạch .................................................................................... 66

4.4.5.

Giải pháp về tuyên truyền ................................................................................. 67

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 68
5.1.
Kết luận ............................................................................................................................. 68
5.2.
Kiến nghị ........................................................................................................................... 69
Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 70
Phụ lục .......................................................................................................................... 72

v


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

QLĐĐ

Quản lý đất đai

TDTT

Thể dục thể thao

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

CP

Cổ phần

MTV

Một thành viên

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1. Tăng trưởng kinh tế huyện Nho Quan giai đoạn 2011 - 2015 ..................... 34
Bảng 4.2. Hiện trạng dân số và lao động huyện Nho Quan năm 2015 ........................ 36
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Nho Quan năm 2015 .................................... 45
Bảng 4.4. Phân loại các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nho Quan ....................... 48
Bảng 4.5. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo mục đích sử dụng
đất huyện Nho Quan .................................................................................... 49
Bảng 4.6. Phân bổ quỹ đất của các tổ chức kinh tế theo đơn vị hành chính huyện
Nho Quan ..................................................................................................... 50
Bảng 4.7. Kết quả cấp GCNQSDĐ của các tổ chức kinh tế ........................................ 53
Bảng 4.8. Thống kê các tổ chức kinh tế chưa được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Nho Quan ................................................... 53
Bảng 4.9. Tình hình sử dụng đất khơng đúng mục đích của các tổ chức kinh tế
tại huyện Nho Quan ..................................................................................... 55
Bảng 4.10. Thực trạng việc cho thuê lại, cho mượn đất của các tổ chức kinh tế tại
huyện Nho Quan .......................................................................................... 57

Bảng 4.11. Thực trạng chưa đưa đất vào sử dụng của các tổ chức kinh tế tại huyện
Nho Quan ..................................................................................................... 58

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đinh Mạnh Cường
Tên Luận văn: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế tại huyện Nho Quan, tỉnh Ninh Bình”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nho Quan.
- Trên cơ sở đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong việc quản lý sử dụng
đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất, đề xuất một số giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện
Nho Quan, tỉnh Ninh Bình.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp nghiên
cứu sau: phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập
số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; phương pháp so
sánh; phương pháp chuyên khảo.
Kết quả chính và kết luận
- Huyện Nho Quan có tổng diện tích tự nhiên là 45.052,52 ha, trong đó đất nơng
nghiệp có diện tích là 35.604,98 ha, chiếm 79,03 % diện tích tự nhiên; đất phi nơng

nghiệp có diện tích 7.110,70 ha, chiếm 15,78 % diện tích tự nhiên; đất chưa sử dụng có
diện tích 2.336,84 ha, chiếm 5,19 % diện tích tự nhiên.
- Trên địa bàn huyện Nho Quan có 50 tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất với diện tích là 666,98 ha, chiếm 1,48 % tổng diện tích tự nhiên tồn
huyện. Trong đó, có 2 tổ chức kinh tế vừa được Nhà nước giao đất, vừa được Nhà nước
cho thuê đất với diện tích 44,01 ha, chiếm 6,60% tổng diện tích đất các tổ chức kinh tế;
có 48 tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất với diện tích 666,98 ha, chiếm
93,4%. Số tổ chức kinh tế được cấp GCNQSDĐ tại huyện Nho Quan là 43 tổ chức với
diện tích 441,83 ha.
- Việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong những năm gần đây dần
đi vào nề nếp nhằm khai khác hiệu quả quỹ đất được giao, được thuê. Tuy nhiên, vẫn

viii


cịn tồn tại tình trạng sử dụng đất khơng đúng mục đích với diện tích 49,68 ha; cho thuê,
cho mượn với diện tích 9,91 ha; để đất hoang hóa, chậm đưa vào sử dụng với diện tích
263,97 ha. Để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa
bàn huyện Nho Quan cần thực hiện đồng bộ 5 nhóm giải pháp sau: nhóm giải pháp về
chính sách, nhóm giải pháp về kinh tế, nhóm giải pháp về khoa học, cơng nghệ, nhóm
giải pháp về quy hoạch và nhóm giải pháp về tuyên truyền.

ix


THESIS ABSTRACT

Master candidate: Dinh Manh Cuong
Thesis title: "The situation and solutions to improve the efficiency of land use
management of economic organizations in Nho Quan district, Ninh Binh province".

Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
Research Objectives
- Assessment of the status of land use management of economic organizations
which allocated or leased land by the State in Nho Quan district.
- On the basis of an assessment of the advantages and difficulties in the land use
managemen, proposed solutions to improve the efficiency of land use management of
the economic organizations in Nho Quan district, Ninh Binh province.
Materials and Methods
In order to implement the thesis’s contens, the following methods are to be used:
inspection and collection of secondary data; inspection and collection of primary data;
statistics, summarization and analysis of data; comparisons; monogaphy.
Main findings and conclusions
- Nho Quan district has a total natural area of 45.052,52 ha, therein: agricultural
land has an area of 35.604,98 ha, takes up 79,03% of the natural area; non-agricultural
land has an area of 7.110,70 ha, takes up 15,78% of the natural area; unused land has an
area of 2.336,84 ha, takes up 5,19% of the natural area.
- Nho Quan district has 50 economic organizations allocated or leased land by
the State with an area of 666.98 hectares, accounting for 1.48% of the total natural area
of the district. There are two economic organizations both allocated and leased land
with an area of 44.01 hectares, accounting for 6.60% of the total land area of economic
organization; there 48 economic organizations leased land with an area of 666.98
hectares, accounting for 93.4%. There were 43 Economic organizations in Nho Quan
district were granted the certificate with an area 441.83 hectares.
- The land use management of economic organizations is regulation. However,
there are many problems are found such as: improper land use with the area of 49,68
hectares; leasing, lending with the area of 9.91 hectares; falowing and slowly investing

x


with the area of 263.97 hectares. To improve the efficiency of land use management of
economic organizations Nho Quan district, it is nessessary to conduct the 5 following
solution groups: policy solution, economy solutions, science and technology solutions,
plan solutions and propaganda solutions.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia. Sử dụng đất đai
có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển
xã hội của cả trước mắt và lâu dài. Ở Việt Nam Nhà nước là đại diện cho nhân
dân thực hiện quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt
toàn bộ đất đai trên lãnh thổ. Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định cụ thể để quản lý việc sử dụng đất
của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Đỗ Thị Tám và Phạm Minh Giáp, 2015).
Trong quá trình đổi mới từ năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước ta đã
ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm bảo đảm sự quản lý tập trung thống nhất
của Nhà nước, đồng thời khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai đúng
mục đích, hiệu quả cao và tuân thủ theo pháp luật. Từ Luật Đất đai năm 1987,
Luật đất đai năm 1993; Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật Đất đai
1993, 1998, 2003, đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi
hành Luật đất đai đã tạo hành lang pháp lý đưa công tác quản lý đất đai dần dần
đi vào nề nếp, việc sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn. Tuy nhiên, hiện
nay việc quản lý sử dụng đất vẫn còn một số nơi chưa chặt chẽ, sử dụng chưa

hiệu quả, trong việc quản lý vẫn còn để xảy ra nhiều tồn tại, đó là bỏ hoang
khơng sử dụng trong thời gian dài, sử dụng khơng đúng mục đích, bị lấn, bị
chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép,...
Huyện Nho Quan là cửa ngõ quan trọng trong việc giao lưu phát triển kinh
tế - xã hội của tỉnh Ninh Bình với các tỉnh vùng Tây Bắc. Huyện Nho Quan có
diện tích tự nhiên là 45.052,52 ha với 27 đơn vị hành chính gồm 26 xã và 1 thị
trấn. Trong những năm gần đây, các cấp Đảng, chính quyền địa phương ln
quan tâm đến vấn đề quản lý và sử dụng đất, đặc biệt là tình hình quản lý của các
tổ chức sử dụng đất. Tuy nhiên, trong công tác quản lý sử dụng đất còn tồn tại
một số bất cập như: cho thuê trái mục đích được giao, cho thuê để hưởng chênh
lệch; không thực hiện dự án đúng tiến độ của dự án; tự ý chuyển đổi mục đích sử
dụng; để dân lấn chiếm đất đai; sử dụng lãng phí, khơng hiệu quả,...
Do đó, để khắc phục những bất cập nêu trên thì việc xem xét đánh giá
thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho

1


thuê đất trên địa bàn huyện Nho Quan là việc làm cần thiết trong giai đoạn hiện
nay. Xuất phát từ lý do trên, em đã chọn nghiên cứu đề tài “Thực trạng và giải
pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại
huyện Nho Quan, tỉnh Ninh Bình”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nho Quan.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nho Quan, tỉnh Ninh Bình.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu về tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được tính đến ngày 31/12/2015 trên địa

bàn huyện Nho Quan.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới của đề tài
Đánh giá được thực trạng, những mặt tồn tại và những mặt tích cực của
cơng tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất trên địa bàn huyện Nho Quan - tỉnh Ninh Bình.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Đề tài góp phần hồn thiện những vấn đề lý luận và cơ sở khoa học về các
quy định liên quan đến công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Đề tài góp phần quan trọng trong việc khắc phục những hạn chế trong
quản lý sử dụng đất trên phạm vi huyện Nho Quan nói chung và đất của các tổ
chức kinh tế đang sử dụng nói riêng. Đây là cơ sở để xác định tính minh bạch
trong quản lý và sử dụng đất, đồng thời góp phần nâng cao vai trò quản lý nhà
nước về đất đai, thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC
2.1.1. Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì
đất đai khơng chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và
tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lịng đất khơng do lao động và con
người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật
và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng
ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá...

Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài
sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về
mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh và quốc phịng
(Quốc hội, 1993).
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp
ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có
khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham
gia vào giao lưu dân sự)... Đất đai cịn được coi là tài sản quốc gia vơ cùng quý
giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong
phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời, đất đai cịn được coi
là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó khơng do lao động làm ra, mà lao động tác
động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục
đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian
sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng,
nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác
sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà
và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Ngày nay, quản lý sử dụng đất trên thế giới được quán triệt thực hiện theo
quan điểm phát triển bền vững. Xóa bỏ nghèo khó, thay đổi các mẫu hình sản

3


xuất và tiêu thụ, bảo vệ và quản lý tài nguyên thiên nhiên phục vụ phát triển kinh
tế, xã hội là những mục đích có tính bao qt và là những yêu cầu thiết yếu để
phát triển bền vững (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012).
2.1.2. Giao đất, cho thuê đất

2.1.2.1. Giao đất
Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao
quyền sử dụng đất (Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định
giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Quốc
hội, 2013b).
Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập
quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ của các bên. Quyết định giao đất là quyết định hành chính của
cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh.
2.1.2.2. Cho thuê đất
Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước cho thuê quyền sử
dụng đất (Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử
dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng qua hợp đồng cho thuê
quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013b).
Hình thức cho thuê đất chỉ bắt đầu xuất hiện và được thực hiện kể từ khi
Luật Đất đai năm 1993 ra đời. Kinh nghiệm trong nước và quốc tế cho thấy, thực
hiện chế độ thuê đất phải trả tiền đã tạo cho người sử dụng đất có động lực để
đầu tư có hiệu quả vào đất đai, khắc phục tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả,
lãng phí. Đồng thời, thể hiện việc đổi mới quan điểm quản lý đất đai, phù hợp với
cơ chế thị trường, tạo nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được nguồn vốn để
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước (Phan Thị Thanh Huyền và cs., 2014).
2.1.3. Quản lý sử dụng đất đai
Quản lý sử dụng đất là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ thuật được
sử dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát triển.
Quản lý sử dụng đất tập trung vào đất và cách đất được sử dụng cho mục đích
sản xuất, bảo tồn và thẩm mỹ. Quản lý sử dụng đất yêu cầu ra quyết định và được
xác định bởi mục đích sử dụng nó ví dụ cho sản xuất lương thực, nhà ở, giải trí,
khai khống… và được xác định bởi bản chất và giá trị của đất. Trước đây quản

4


lý sử dụng đất tập trung chủ yếu vào đất nơng nghiệp. Ngày nay, quản lý đất đai
cịn phải đối mặt với các vấn đề về cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa, bảo tồn, khai
khống … (dẫn theo Bùi Tuấn Anh, 2015).
Hệ thống quản lý sử dụng đất đề cập đến tất cả các hoạt động mà chính
quyền địa phương yêu cầu để quản lý đất. Hệ thống quản lý sử dụng đất sẽ xác
định quyền sử dụng cho phép hoặc thừa nhận có tương quan đến vùng (dẫn theo
Bùi Tuấn Anh, 2015).
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con
người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên của
một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển, dân
số tăng, q trình đơ thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người
đối với đất đai ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì ln có xu
hướng tăng lên. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử
dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy, để sử dụng đất có
hiệu quả và bền vững thì việc quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách
và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước.
Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều
kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác,
quản lý đất đai còn có vai trị quan trọng trong việc kết hợp hài hịa các nhóm lợi
ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển.
Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng
tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong
những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói
chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng.
2.1.4. Quản lý đất đai
Quản lý đất đai là quá trình lưu trữ và cập nhật những thông tin về sở hữu,

giá trị, sử dụng đất và những thông tin khác liên quan đến đất. Đó là q trình
đảm bảo theo luật pháp cho việc sử dụng, phát triển quỹ đất, khai thác lợi nhuận
thu được từ đất (thông qua thuế, cho thuê, bán) và giải quyết các tranh chấp liên
quan đến đất đai. Quản lý đất đai còn được định nghĩa là q trình phát triển và
thực hiện các chính sách đất đai đối với các loại hình sử dụng đất và quản lý các
tổ chức quản lý đất đai, liên quan đến việc xây dựng cơ chế quản lý quyền đối

5


với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và giá trị của đất đai thuộc thẩm
quyền của Chính phủ để thúc đẩy quản lý đất đai đạt hiệu quả, bền vững và bảo
đảm quyền về tài sản.
Quản lý đất đai là một khái niệm đa nghĩa. Theo nghĩa rộng, quản lý đất
đai bao hàm cả việc bảo vệ lẫn việc kiểm soát sử dụng đất đai sao cho đất đai
phục vụ con người tốt nhất trong hiện tại và tương lai. Theo nghĩa này, quản lý
đất đai bao gồm nhiều việc như bảo vệ lãnh thổ chủ quyền quốc gia, chống lại
mọi sự xâm phạm; kiểm kê, đo vẽ, lập bản đồ địa chính; phân bổ đất đai cho các
ngành, nghề, lĩnh vực khác nhau; sử dụng bền vững; tổ chức không gian trên đất
một cách hợp lý, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với
phong tục, tập quán từng vùng, miền; khuyến khích đầu tư vào đất và bảo vệ
đất… Quản lý đất đai theo nghĩa hẹp là công việc của ngành quản lý đất đai trong
phân hệ quản lý Nhà nước. Theo nghĩa này, quản lý đất đai là q trình thu thập,
điều tra mơ tả những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các
quyền và các thuộc tính khác của đất; lưu giữ, cập nhật và cung cấp những thông
tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất cũng như các nguồn thông tin khác liên quan
đến thị trường bất động sản và giao dịch có tính thị trường về đất đai (thế chấp
đất, chuyển đổi đất…) (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012).
2.1.5. Tổ chức sử dụng đất
- Tổ chức sử dụng đất (còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức được

Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng.
- Tổ chức kinh tế: Theo điều 3, Luật Đầu tư năm 2014, “tổ chức kinh tế là
tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm
doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt
động đầu tư kinh doanh. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi là tổ chức
kinh tế có nhà đầu tư nước ngồi là thành viên hoặc cổ đông” (Quốc hội, 2014).
Theo Khoản 27 Luật Đất đai 2013, “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh
nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự,
trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi” (Quốc hội, 2013b).
Theo Thông tư số 28/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất, tổ chức sử dụng bao gồm (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2014):

6


- Tổ chức trong nước gồm: (1) Tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và
các hợp tác xã; (2) Cơ quan, đơn vị của Nhà nước gồm cơ quan nhà nước (kể cả
Ủy ban nhân dân cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc
phòng, an ninh; (3) Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị sự nghiệp do
cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã
hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy
định của pháp luật; (4) Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức khác (không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự
nghiệp công lập, tổ chức kinh tế).
- Tổ chức nước ngồi gồm: (1) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh
nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo

quy định của pháp luật về đầu tư; (2) Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại
giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác
của nước ngồi có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ
quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính
phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.
2.2. KINH NGHIỆM QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC
TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đai tại Thụy Điển
Thụy Điển là một vương quốc ở Bắc Âu, giáp Na Uy ở phía Tây và Phần
Lan ở phía Đơng Bắc, nối với Đan Mạch bằng cầu Ưresund ở phía Nam, phần
biên giới còn lại giáp Biển Baltic và Biển Kattegat. Thụy Điển có diện tích tự
nhiên là 449.964 km², là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số
khoảng 9,4 triệu người. Thuỵ Điển có mật độ dân số thấp với 21 người/ km²
nhưng lại tập trung cao ở nửa phía Nam của đất nước, trong đó có khoảng 85%
dân số sống ở thành thị.
Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử
dụng đất và việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện
những giao dịch hợp pháp ln có tầm quan trọng đối với người dân. Trước đây,
nhiệm vụ này do các tòa án địa phương thực hiện (Lê Gia Chinh và cs., 2014).
Phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất
là mối quan tâm chung của toàn xã hội. Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng
đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa

7


chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa. Pháp
luật và chính sách quản lý đất đai của Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở
hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, được sự giám sát chung của xã hội.
Từ năm 1970 đến nay, pháp luật và chính sách đất đai của Thụy Điển gắn liền

với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân bao
gồm: quy định các tài sản cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua
bán đất đai và thế chấp, quy định về hoa lợi, quyền thông hành địa dịch và các
hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng
ký quyền sở hữu đất và hệ thống đăng ký (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
Hệ thống quản lý đất đai của Thụy Điển bao hàm trách nhiệm của cơ quan
Đo đạc bản đồ, cơ quan Đăng ký đất đai và cơ quan Địa chính (Lantmateriet). Cơ
quan Đăng ký có nhiệm vụ nạp các thơng tin vào hệ thống; cơ quan Địa chính
(đo đạc) có nhiệm vụ xác định ranh giới, chia tách, đo đạc, xác định tính pháp lí
của thửa đất, chủ sở hữu; cơ quan Thơng tin (nằm tại Gavle) có nhiệm vụ cung
cấp thông tin đất đai cho người sử dụng. Quản lý hành chính đất đai của Thụy
Điển được thực hiện theo 3 cấp gồm: cấp Trung ương; cấp vùng (có 21 bang,
giống như tỉnh); cấp quản lý hành chính địa phương (có 290 đơn vị cấp huyện
(hạt), mỗi hạt đều có một văn phịng địa chính) (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011).
Một khía cạnh quan trọng khác của quá trình lập kế hoạch sử dụng đất là
việc độc quyền lập quy hoạch đô thị tồn tại trong các thành phố ở Thụy Điển.
Điều này có nghĩa là phát triển đơ thị khơng thể diễn ra mà khơng có kế hoạch đô
thị được phê duyệt. Một chủ sở hữu đất khơng có quyền lập một kế hoạch như
vậy mà khơng có sự đồng ý của chính quyền thành phố. Nếu chủ đất muốn phát
triển mảnh đất của mình nhưng từ chối lập kế hoạch phát triển theo chính quyền
thành phố quy định thì chủ đất khơng có quyền được bồi thường cho các giá trị
phát triển có thể mất do từ chối lập kế hoạch. Một chủ đất có quyền phát triển tài
sản của mình như đầu tư vào cải tạo miễn là tiếp tục sử dụng đất hiện có. Nếu
một số quy định trong quy hoạch hoặc quy định về sử dụng đất khác buộc các
chủ đất dừng các hoạt động đang diễn ra của họ hoặc phải trả lại đất thì chủ đất
có quyền được bồi thường cho những thiệt hại liên quan đến việc sử dụng đất
đang diễn ra. Giá trị liên quan đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ khơng
được bồi thường. Thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ phải xin phép, thường ở dạng
một quyết định quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng. Nếu không được cho phép,
các chủ sở hữu đất khơng có quyền được bồi thường cho bất kỳ tổn thất về giá

nào do từ chối thay đổi mục đích sử dụng (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).

8


2.2.2. Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đai tại Ôxtrâylia
Liên bang Ôxtrâylia (Commonwealth of Australia) là một quốc gia nằm ở
Nam bán cầu với diện tích tự nhiên là 7.692.024 km2 (đứng thứ sáu trên thế giới).
Ôxtrâylia là nước duy nhất chiếm toàn bộ một lục địa và cũng là nước lớn nhất
trong khu vực châu Ôxtrâylia - châu Á - châu Đại Dương. Ơxtrâylia có sáu tiểu
bang và hai vùng lãnh thổ chính nằm trên đại lục. Ngồi ra, cịn có một vài lãnh
thổ phụ khác nằm dưới sự quản lý của chính phủ liên bang. Các tiểu bang của
Ôxtrâylia bao gồm New South Wales (NSW), Queensland, Nam Ôxtrâylia,
Tasmania, Victoria và Tây Ôxtrâylia. Pháp luật đất đai của Úc chịu ảnh hưởng
sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh (theo Luật Chung).
Chính quyền liên bang Ơxtrâylia phân cấp nhiệm vụ quản lý đất đai cho
chính quyền các bang. Hệ thống quản lý đất đai nói chung, đặc biệt là của các
bang NSW, Victoria và Tây Ôxtrâylia đã đạt được những thành tựu góp phần để
Ơxtrâylia được ghi nhận là một trong những quốc gia đi đầu trên thế giới về công
tác quản lý đất đai và khả năng cung cấp các dịch vụ có liên quan đến đất đai cho
xã hội. Công tác đăng ký đất, lập bản đồ địa chính đã được hồn thiện từ rất sớm,
vì vậy rất thuận lợi cho việc ứng dụng công nghệ thông tin để xây dựng và phát
triển cơ sở dữ liệu địa chính số, từ đó làm nền tảng cho việc hồn thiện hệ thống
thơng tin đất đai, cơ sở dữ liệu về đất đai tại từng bang. Vì vậy, ngày nay, việc
cung cấp các dịch vụ có liên quan đến đất đai và bất động sản, như các giao dịch
về quyền sở hữu, định giá, tính thuế, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát
triển nói chung và sử dụng thông tin cho các ngành và lĩnh vực có liên quan đã
trở thành một bộ phận khơng thể thiếu về lớp thông tin cơ bản cho công tác quản
lý nhà nước cũng như cung cấp dịch vụ, tiện ích cho xã hội (Tổng cục Quản lý
đất đai, 2010).

Liên bang Ôxtrâylia thực hiện việc quản lý sử dụng và phát triển đất đai
trên cơ sở quy hoạch. Quy hoạch thể hiện như là sự hướng dẫn việc thực thi
quyết định cho thuê đất thông qua cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ từng
Bang. Đối với những khu vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ Bang thành
lập Công ty đất đai, đây là công ty thuộc sở hữu nhà nước có chức năng kinh
doanh đất đai qua các phương thức: phát triển đất (cải tạo, san lấp, xây dựng cơ
sở hạ tầng kỹ thuật) rồi bán cho người có nhu cầu; giao cho các cơng ty phát triển
đất (Land Developer) để họ phát triển rồi bán; hợp tác với các công ty phát triển
xây dựng nhà rồi bán. Dù qua hình thức nào thì đây đều là việc bán quyền sở hữu

9


nhà nước đối với đất đai cho các đối tượng có nhu cầu. Bên cạnh đó, quyền sở
hữu đất đai cũng được mua bán giữa những người có nhu cầu sở hữu đất. Để đảm
bảo an toàn, thuận lợi cho các giao dịch về đất đai, Liên bang Úc có một hệ thống
thiết chế hỗ trợ gồm hệ thống đăng ký cung cấp đầy đủ các thơng tin chính thống
về đất đai, thị trường đất đai minh bạch và hệ thống các công ty cung cấp dịch vụ
tư vấn và môi giới. Hệ thống đăng ký đất đai Torrens chứng nhận quyền và được
Nhà nước đảm bảo về tính chính xác của việc đăng ký. Với hệ thống này, các
giao dịch về đất đai được thực hiện thuận lợi, an tồn và chi phí giao dịch thấp.
Như vậy, các tổ chức sử dụng đất của Úc, nhất là doanh nghiệp tiếp cận đất đai
chủ yếu thông qua thị trường, kể cả trong trường hợp mua bán đất của Nhà nước.
Vai trị cơng quyền của Nhà nước là quản lý về mặt thủ tục pháp lý và cung cấp
các dịch vụ liên quan (Tổng cục Quản lý đất đai, 2010).
2.2.3. Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đai tại Trung Quốc
Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975,
1978 và năm 1982. Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh
nhất. Từ năm 1982, Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các
năm 1988, 1993, 1999 và năm 2004). Trong Luật Đất đai của Trung Quốc và

quy định của Chính phủ Trung Quốc về quản lý đất đai có quy định rõ, tách
bạch nội dung giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với các
quy định về chế tài xử lý. Điều này đã bảo đảm việc quản lý được tăng cường
trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai trong các
cơ quan nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các trường hợp
quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật. Quy định chỉ giao đất
ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và khơng giao đất ở cho hộ gia đình
cá nhân sử dụng tại đô thị giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất nhưng chưa tạo
điều kiện thuận lợi về chỗ ở cho các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia
đình có nhiều thế hệ sinh sống. Chính sách và cơ chế về thu tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất chưa được quy định rõ và đầy đủ. Giữa các địa phương cịn có sự
khác nhau trong việc thực hiện.
Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước
và sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai hình thức là giao
đất khơng thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Để sử dụng đất
hiệu quả và tiết kiệm, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện các chính sách như
(Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).

10


- Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự
án phát triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo
quy định.
- Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư
và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án.
- Nhà nước chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu
cơng nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản
xuất hay tổ chức cá nhân riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các cơng trình kết cấu hạ
tầng. Trong trường hợp đặc biệt khơng thể bố trí trong khu, cụm cơng nghiệp

(CCN) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngồi khu cơng nghiệp.
2.3. QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ
NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM
2.3.1. Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức ở Việt Nam qua các thời kỳ
2.3.1.1. Thời kỳ từ năm 1987 đến trước Luật Đất đai năm 1993
Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Tháng 12/1986, Đại hội VI của Đảng với đường lối đổi mới toàn diện đã trở
thành bước ngoặt đối với nền kinh tế nước ta, khẳng định việc chuyển sang nền
kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Luật Đất
đai được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 là một đạo luật quan trọng trong
bước khởi đầu đổi mới nền kinh tế, xã hội đất nước đã thể chế hố một phần quan
trọng về chính sách đất đai đối với các thành phần và tổ chức kinh tế, một số nội
dung quan trọng: Quy định về thẩm quyền giao đất cho tổ chức kinh tế; Quy định
về các đảm bảo của Nhà nước đối với quyền của người sử dụng đất; Quy định
nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất. Tiếp đó, Nghị quyết số 10 của Bộ chính
trị (05/4/1988) cũng nêu lên một số giải pháp trong quá trình sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế (Đảng Cộng sản Việt Nam, 1988).
Có thể khẳng định, Luật Đất đai năm 1987 cùng các Nghị quyết số 10, đã
tạo ra những cơ sở pháp lý đầu tiên cho hoạt động khai thác, sử dụng đất của các
doanh nghiệp quốc doanh và ngoài quốc doanh, góp phần quan trọng thực hiện
đường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần đã đề ra tại Đại hội Đảng toàn quốc
lần thứ VI. Các văn bản này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, góp phần tạo điều
kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận với quyền sử dụng đất, khai thác và
phát huy được giá trị của đất phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.

11


2.3.1.2. Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003
Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn

duy trì quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu. Trước yêu cầu của nền kinh tế, xã hội cùng với sự phát triển mạnh
mẽ của các loại hình doanh nghiệp, đặt ra yêu cầu về việc hồn thiện các chính
sách pháp luật đất đai (Quốc hội, 1992). Trên cơ sở của Hiến pháp năm 1992,
Luật Đất đai năm 1993 được ban hành đã đưa ra một số quy định mới tạo điều
kiện thuận lợi cho quá trình sử dụng đất của các tổ chức như: Luật tập trung chủ
yếu vào điều chỉnh quan hệ đất đai qua các quyền của người sử dụng đất, trong
đó tại Khoản 3 Điều 73 quy định người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng
đất (Quốc hội, 1993). Đây là chế định mới có tính chất quyết định đối với quan
hệ giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản cho đến nay, đồng thời xác lập
bước đầu cơ chế Nhà nước cho tổ chức thuê đất vào mục đích nơng nghiệp.
Xuất phát từ u cầu thực tiễn đối với chủ trương phát triển kinh tế đất
nước và sử dụng có hiệu quả quỹ đất, ngày 14/10/1994 Ủy ban Thường vụ Quốc
hội đã ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trong đó có quy định một số nội dung sau (Ủy
ban Thường vụ Quốc hội, 1994a):
- Doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội,
doanh nghiệp quốc phịng, an ninh, cơng ty cổ phần, cơng ty trách nhiệm hữu
hạn, tổ chức kinh tế tập thể được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích
nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thuỷ sản, làm muối có quyền: Góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, với tổ
chức, cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuất nơng
nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thuỷ sản, làm muối, mở rộng công nghiệp chế
biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ; Thế chấp
giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã xây dựng
trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy
định của pháp luật.
- Tổ chức kinh tế tập thể được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục
đích khơng phải sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thuỷ sản, làm
muối có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở

hữu của mình đã xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản
xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm phát triển sản xuất theo hướng

12


cơng nghiệp hố, hiện đại hố, khơng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê quyền sử dụng đất đó.
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có quyền thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã xây dựng trên
đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất trong thời hạn thuê đất
theo quy định của pháp luật. Việc tính giá trị quyền sử dụng đất do Chính phủ
quy định.
- Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu cơng nghiệp, có quyền cho các chủ đầu
tư th lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng.
Ngày 14/10/1994, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá
nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam cũng đã được Ủy ban Thường vụ Quốc
hội ban hành là căn cứ pháp lý quan trọng cho các đối tác nước ngoài đến hợp tác
đầu tư vào Việt Nam. Pháp lệnh quy định các quyền của tổ chức nước ngoài
được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của
mình đã đầu tư, xây dựng trên đất đó tại ngân hàng Việt Nam trong thời hạn thuê
đất, theo quy định của pháp luật Việt Nam; Trường hợp được phép đầu tư để xây
dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu cơng nghiệp thì có
quyền cho các chủ đầu tư thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng
theo quy định của Chính phủ Việt Nam (Ủy ban Thường vụ Quốc hội, 1994a).
Căn cứ quy định của Pháp lệnh, ngày 22 tháng 4 năm 1996 Chính phủ ban
hành Chỉ thị số 245/TTg về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý,
sử dụng đất của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
trong đó Chính phủ yêu cầu tất cả các tổ chức trong nước được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất nay thuộc đối tượng thuê đất được quy định trong Pháp lệnh đều
phải làm lại thủ tục thuê đất và nộp tiền thuê đất cho Nhà nước.
Ngày 27 tháng 08 năm 1996, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành pháp
lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ
chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trong đó, có quy định cụ
thể các trường hợp là tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất. Bên cạnh đó, pháp lệnh cũng quy định các tổ chức kinh tế có
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi bán nhà gắn liền với đất đó; chuyển
nhượng quyền sử dụng đất để làm nhà ở gắn liền với kết cấu hạ tầng đã được xây

13