(Luận văn thạc sĩ) nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-------oo0oo------LƯU VIỆT LINH

NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-------oo0oo------LƯU VIỆT LINH

NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

Chuyên ngành: Kinh tế tài chính, ngân hàng
Mã số: 60 31 12
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.,TS. NGUYỄN THỊ NHUNG

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012


LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là: Lưu Việt Linh
n n

25 tháng 05 năm 1985 -

Qu qu n:
n

Bìn Địn .

n Bìn Địn

n

n t

t

n

n

ươn M

Cồ P ần

Gòn – Chi

nhánh Cốn Quỳn .
v n
M số

o

rư n Đ

X

n

n

P CM

v n: 20110080104

C m o n

t : “Nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản của các ngân

hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”.
Chuyên ngành: Kinh tế tài chính, ngân hàng

M số: 60 31 12
ư

ư n

u n văn ư
Đ t

n

l

n

o

t

: PGS.,TS. Nguyễn Thị Nhung
nt

rư n Đ

n trìn n

tín

ộ l pr n ,

n s o

nộ

un n

t í

n uồn ố rõ r n , m n b

bất ỳ ở

x n o n to n

u;

n ứu

ịu tr

n

n

r n t ,
n uồn trí

mv l

P

CM

ết quả n

ép bất ỳ t l u n o v
số l u,

Th

n

ư

ư

n ứu

n bố to n bộ

n tron lu n văn ư

m o n

n

…..
Tác giả

Lưu Việt Linh

ú

t
….. ăm 2012


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng nước ngoài

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BXD

Bộ xây dựng

BCTC

Báo cáo tài chính

CBTD

Cán bộ tín dụng

CP

Chính phủ

DN

Doanh nghiệp

KCN

Khu cơng nghiệp

KCX

Khu chế xuất

NHTM

Ngân hàng thương mại

NHĐT

Ngân hàng đầu tư

NĐ

Nghị định

NHNN

Ngân hàng nhà nước

NN

Nhà nước

QĐ

Quyết định

QH

Quốc hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

VND

Đồng Việt Nam

VCSH

Vốn chủ sở hữu

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TCTD

Tổ chức tín dụng

TTCK

Thị trường chứng khốn

TT

Thơng tư

CIC

Credit Information Center

Trung tâm thơng tin tín dụng (ngân
hàng nhà nước)

FDI

Foreign Direct Investment

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài


GDP

Gross Domestic Product

Tổng sản phẩm quốc dân

VNBA

Vietnam Banks Association

Hiệp hội ngân hàng thương mại Việt
Nam

WTO

World Trade Organization

Tổ chức thương mại thế giới


DANH MỤC BẢNG, BIỂU, HÌNH
STT Thứ tự bảng

Tên bảng

Trang

1

Hình 2.1

Bản đồ địa lý TP.HCM

20

2

Biểu đồ 2.1

Giá trị GDP của TP.HCM theo giá thực tế

21

3

Biểu đồ 2.2

Tỷ trọng GDP TP.HCM đóng góp vào cả nước

21

4

Biểu đồ 2.3

Cơ cấu GDP TP.HCM năm 2011

22

5

Biểu đồ 2.4

Tăng trưởng GDP TP.HCM theo ngành nghề kinh tế

22

6

Biểu đồ 2.5

Tốc độ tăng trưởng dân số TP.HCM

23

7

Biểu đồ 2.6

Cơ cấu dân số TP.HCM theo khu vực

24

8

Biểu đồ 2.7

Vốn FDI đăng ký vào TP.HCM qua từng thời kỳ

29

9

Biểu đồ 2.8

Dư nợ cho vay trên địa bàn TP.HCM

32

10

Hình 2.2

Mơ hình sơ đồ cấu trúc vốn đầu tư BĐS 1

36

11

Bảng 2.1

Tỷ trọng vốn vay trên VCSH của các DN kinh doanh
BĐS

37

12

Biểu đồ 2.9

Dư nợ cho vay BĐS tại TP.HCM

38

13

Biểu đồ 2.10

Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS tại TP.HCM

40

14

Biểu đồ 2.11

Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS tại TP.HCM

42

15

Biểu đồ 2.12

Tỷ trọng mục đích cho vay BĐS tháng 10/2011

43

16

Bảng 2.2

Dư nợ vay của một số DN kinh doanh BĐS

44

17

Biểu đồ 2.13

Tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn

46

18

Biểu đồ 2.14

Cơ cấu dư nợ BĐS tại TP.HCM

48

19

Biểu đồ 2.15

Nguồn vốn huy động trên địa bàn TP.HCM

48

20

Biểu đồ 2.16

Cơ cấu tiền gửi của các NHTM tại 30/09/2011

49

21

Biểu đồ 2.17

Nhu cầu vay vốn BĐS của khách hàng

53

22

Biểu đồ 2.18

Tốc độ tăng trưởng ngành xây dựng

54

23

Hình 2.3

Mơ hình sơ đồ cấu trúc vốn đầu tư BĐS 2

73

MỤC LỤC
Trang
PHẦN MỞ ĐẦU
CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .................................................................... 1
1.1.1. Khái niệm hàng hóa bất động sản ................................................................. 1
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản ................................................................................ 1
1.1.1.2. Khái niệm hàng hóa bất động sản ................................................................ 2
1.1.2. Thuộc tính của hàng hóa bất động sản ......................................................... 4
1.1.2.1. Thuộc tính duy nhất, độc đáo, cá biệt của hàng hóa BĐS .......................... 4
1.1.2.2. Thuộc tính tồn tại lâu dài ............................................................................. 4
1.1.2.3. Thuộc tính hỗ tương với xung quanh .......................................................... 5
1.1.2.4. Thuộc tính mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội ............. 5
1.1.3. Khái niệm thị trƣờng bất động sản ............................................................... 5
1.1.3.1. Đặc điểm của thị trường bất động sản ......................................................... 6
1.1.3.2. Phân loại thị trường bất động sản................................................................ 8
1.1.4. Vai trò của thị trƣờng bất động sản trong nền kinh tế ................................ 9
1.1.4.1. Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường sản xuất khác phát
triển ............................................................................................................................. 9
1.1.4.2. Thị trường bất động sản huy động vốn cho đầu tư phát triển .................. 10
1.1.4.3. Phát triển thị trường bất động sản là một giải pháp để tăng nguồn thu
ngân sách nhà nước ................................................................................................. 10
1.2. CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN .......................................................................... 10
1.2.1. Khái niệm cho vay bất động sản .................................................................. 10
1.2.2. Đặc điểm cho vay bất động sản .................................................................... 12
1.2.2.1. Cho vay bất động sản thường là loại hình cho vay trung dài hạn............ 12
1.2.2.2. Cho vay bất động sản là loại hình cho vay có độ rủi ro cao ..................... 12

1.2.2.3. Nguyên tắc cho vay bất động sản ............................................................... 12


1.2.3. Phân loại cho vay bất động sản .................................................................... 12
1.2.4. Quan điểm về hiệu quả cho vay bất động sản ........................................... 14
1.2.5. Cho vay bất động sản tại Mỹ, Singapore và bài học kinh nghiệm cho Việt
Nam........................................................................................................................... 15
1.2.5.1. Cho vay bất động sản tại Mỹ....................................................................... 15
1.2.5.2. Cho vay bất động sản tại Singapore ........................................................... 17
1.2.5.3. Các bài học kinh nghiệm ............................................................................ 18
Kết luận chƣơng 1 ................................................................................................... 19
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI TẠI TP.HCM .............................................................................. 20
2.1. TỔNG QUAN KINH TẾ, XÃ HỘI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........... 20
2.2. KHÁI QUÁT CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ................................................ 24
2.2.1. Thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trƣớc khi có luật đất
đai năm 1993 ............................................................................................................ 24
2.2.2. Thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh sau khi có Luật đất
đai năm 1993 ............................................................................................................ 25
2.2.2.1. Cơn sốt của thị trường bất động sản lần thứ nhất 1993 – 1994 ............... 25
2.2.2.2. Đợt đóng băng thị trường bất động sản lần thứ nhất 1995 – 2000 .......... 26
2.2.2.3. Cơn sốt thị trường bất động sản lần thứ hai 2001 – 2002 ........................ 27
2.2.2.4. Đợt đóng băng thị trường bất động sản lần thứ hai 2003 – 2006............. 28
2.2.2.5. Cơn sốt thị trường bất động sản lần thứ ba 2007 – 2008 .......................... 28
2.2.2.6. Đợt đóng băng thị trường bất động sản tiếp theo ...................................... 30
2.2.3. Đánh giá tổng quan thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh .. 30
2.3. THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .................... 32

2.3.1. Hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản tại Thành
phố Hồ Chí Minh .................................................................................................... 33
2.3.1.1. Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản đã và đang được
minh bạch hoá .......................................................................................................... 33
2.3.1.2. Hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản đang từng
bước được hoàn thiện .............................................................................................. 34
2.3.2. Vốn vay của ngân hàng thƣơng mại đóng vai trị lớn trong cơ cấu vốn thị
trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh .................................................... 36
2.3.3. Diễn biến thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh gắn chặt với
tăng trƣởng dƣ nợ bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại ....................... 38
2.3.4. Mục đích cho vay bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại .............. 42
2.3.5. Vốn cho vay bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại chủ yếu là
nguồn vốn trung dài hạn......................................................................................... 43
2.4. NHỮNG ĐIỂM CÒN TỒN TẠI ẢNH HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ CHO
VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TẠI ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ..................................................................... 45
2.4.1. Các ngân hàng thƣơng mại gặp nguy cơ mất thanh khỏan khi tập trung
cho vay bất động sản ............................................................................................... 45
2.4.2. Cho vay bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng thƣơng mại .. 47
2.4.2.1. Rủi ro chênh lệch kỳ hạn cho vay và huy động ......................................... 47
2.4.2.2. Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay .............................. 49
2.4.2.3. Rủi ro từ năng lực cạnh tranh của các ngân hàng thương mại............... 50
2.4.2.4. Rủi ro từ sự bất cân xứng thơng tin tín dụng ............................................ 50
2.4.2.5. Rủi ro từ tính chu kỳ của nền kinh tế ........................................................ 51
2.4.3. Cho vay bất động sản của ngân hàng thƣơng mại tập trung vào nhu cầu
đầu tƣ thay vì để ở hay sản xuất kinh doanh........................................................ 52
2.4.4. Thị trƣờng bất động sản phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn cho vay của các
ngân hàng thƣơng mại ............................................................................................ 54

Kết luận chƣơng 2 ................................................................................................... 55


CHƢƠNG 3
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG
SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH........................................................................................................................ 56
3.1. NHĨM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÁC CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC
................................................................................................................................... 56
3.1.1. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
................................................................................................................................... 56
3.1.2. Các giải pháp về phía Nhà nƣớc để phát triển thị trƣờng bất động sản
theo định hƣớng ....................................................................................................... 57
3.1.2.1. Tạo hành lang pháp lý cho hàng hóa bất động sản .................................. 57
3.1.2.2. Hoàn thiện hệ thống thuế liên quan đến giao dịch và sở hữu bất động sản
................................................................................................................................... 58
3.1.2.3. Tạo môi trường và điều kiện nhằm thu hút đầu tư trên thị trường bất
động sản .................................................................................................................... 58
3.2. NHÓM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ........ 59
3.2.1. Định vị lại hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thƣơng
mại ............................................................................................................................ 59
3.2.2. Tăng cƣờng các biện pháp huy động vốn trung dài hạn trong nền kinh tế
................................................................................................................................... 60
3.2.2.1. Xây dựng chiến lược lãi suất và chiến lược khách hàng mục tiêu .......... 60
3.2.2.2. Phát hành trái phiếu ................................................................................... 61
3.2.2.3. Quản lý nguồn vốn huy động hiệu quả ...................................................... 62
3.2.2.4. Chứng khốn hóa bất động sản ................................................................. 63
3.2.2.5. Thực hiện liên kết giữa ngân hàng thương mại với các tổ chức kinh tế
khác ........................................................................................................................... 64
3.2.2.6. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát .................................................... 65

3.2.2.7. Nâng cao năng lực quản trị rủi ro ............................................................. 66
3.3. NHÓM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC ....................... 66


3.3.1. Cho phép hình thành thị trƣờng thế chấp cầm cố thứ cấp ....................... 66
3.3.2. Cho phép hoạt động chứng khoán hoá bất động sản ................................. 68
3.3.3. Cho phép chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản .................. 69
3.4. NHÓM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN .............................................................................................................. 71
3.4.1. Doanh nghiệp cơ cấu lại hàng hóa bất động sản ........................................ 71
3.4.2. Tái cấu trúc lại doanh nghiệp ...................................................................... 72
3.5. NHÓM GIẢI PHÁP KHÁC NHẰM BỔ SUNG VỐN CHO THỊ TRƢỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN..................................................................................................... 73
3.5.1. Sự tham gia của quỹ đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản ......................... 73
3.5.2. Cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu cơng trình ......................... 74
3.5.3. Cho phép doanh nghiệp phát hành chứng chỉ bất động sản ..................... 75
3.5.4. Cho phép doanh nghiệp phát hành quyền chọn mua đối với kênh huy
động truyền thống từ ngƣời mua và nhà đầu tƣ ................................................. 77
Kết luận chƣơng 3 ................................................................................................... 79
PHẦN KẾT LUẬN .................................................................................................. 80


MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết và ý nghĩa lý thuyết thực tiễn của đề tài
Cuộc khủng hoảng cho vay bất động sản dưới tiêu chuẩn của Mỹ đã làm chao
đảo thị trường tài chính thế giới và tạo nên nguy cơ rất lớn cho sự ổn định và phát triển
của ngân hàng thương mại. Qua cuộc khủng hoảng này, đã cho thấy vai trò của thị
trường bất động sản ảnh hưởng hoạt động ngân hàng là rất lớn.
Vai trò của thị trường bất động sản là hết sức quan trọng, thị trường BĐS là thị
trường nền tảng, là đầu kéo cho các thị trường khác cùng phát triển. Khi thị trường

BĐS phát triển, sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vật liệu xây dựng, thị trường
dịch vụ tài chính – ngân hàng và giải quyết một lượng lớn cơng ăn việc làm.
Tại Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng, hiện nay, vốn vay từ ngân hàng
thương mại là một trong những nguồn vốn rất quan trọng đối với thị trường BĐS. Hoạt
động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM liên
tục tăng trưởng trong các năm qua. Vốn vay BĐS của các ngân hàng thương mại không
chỉ mang lại hiệu quả đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà cịn cả
những khách hàng có nhu cầu mua và sử dụng bất động sản. Ngân hàng thương mại
thông qua hoạt động cho vay vốn bất động sản để mở rộng kinh doanh, gia tăng lợi
nhuận và hiệu quả kinh doanh.
Tuy nhiên, từ năm 2008 tới nay, thị trường bất động sản TP.HCM bước bào giai
đoạn đóng băng, các giao dịch bất động sản trầm lắng, giá cả bất động sản có xu hướng
giảm. Theo nhiều chuyên gia, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là
do hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại cịn nhiều tồn tại,
gây khó khăn cho bản thân các ngân hàng thương mại, các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản và tác động xấu đến thị trường bất động sản.
Với những đánh giá mang tính tổng quan như trên, người viết quyết định chọn
đề tài “Nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại


trên địa bàn TP.HCM” để nghiên cứu các đặc trưng nhu cầu vốn đầu tư cho thị
trường BĐS, vai trò của nguồn vốn cho vay của ngân hàng thương mại, đánh giá thực
trạng và những điểm còn hạn chế cần khắc phục để nâng cao hiệu quả cho vay BĐS
của các ngân hàng thương mại tại TP.HCM, từ đó đề xuất những giải pháp để nâng cao
hiệu quả cho vay ngân hàng đối với sự phát triển của thị trường BĐS TP.HCM, đối với
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và đối với ngân hàng thương mại trong hiện tại
và tương lai.
2. Tổng quan các cơng trình nghiên cứu có liên quan
Vấn đề về tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh đã có một số đề tài nghiên cứu, hai cơng trình tiêu biểu có

liên quan gần nhất đến đề tài là:
-

Nguyễn Ngọc Bình (2008), “Tín dụng bất động sản của các ngân hàng

thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh – Thực trạng và giải pháp”, Luận
văn thạc sỹ kinh tế. Nội dung chủ yếu là nghiên cứu thực trạng tín dụng bất động sản
của ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng thời
gian từ năm 2004 đến tháng 07/2008. Các giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng bất
động sản đối với ngân hàng thương mại
-

GS.TS Dương Thị Bình Minh và các cộng sự (2011), “Tín dụng bất động

sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, Tạp chí Phát
triển kinh tế số 250. Đây là một bài viết khái quát chung về tình hình tín dụng bất động
sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, số liệu nghiên
cứu từ năm 2005 đến năm 2010.
Tuy nhiên, đề tài “Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản của
các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” đi sâu vào
nghiên cứu tình hình cho vay BĐS của các ngân hàng thương mại trên địa bàn
TP.HCM với phạm vi nghiên cứu cập nhật hơn, số liệu nghiên cứu từ năm 2005 đến
tháng 07/2010. Tính hiệu quả của vốn vay bất động sản ngân hàng thương mại được


nghiên cứu trên 03 đối tượng: đối với thị trường BĐS TP.HCM, đối với doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản và đối với ngân hàng thương mại. Các giải pháp nâng cao
hiệu quả cho vay BĐS của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM hướng đến
cả ba đối tượng trên là những nội dung chưa từng được nghiên cứu một cách cụ thể
trước đó.

3. Mục tiêu, mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và vướng
mắc của hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại trên địa bàn
TP.HCM nhằm đưa ra các giải pháp, kiến nghị các biện pháp khắc phục các yếu điểm
hiện có và nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng
thương mại trong thời gian lâu dài.
Mục đích cuối cùng là nâng cao hiệu quả cho vay BĐS trên địa bàn TP.HCM,
theo đó có 3 vấn đề chính đề tài quan tâm làm rõ:
-

Nâng cao hoạt động cho vay BĐS đối với thị trường bất động sản, ngành

xây dựng và kinh tế TP.HCM nói chung.
-

Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay BĐS đối với bản thân các ngân hàng

thương mại gắn với việc xác định lại vai trò vốn vay của ngân hàng trong cơ cấu vốn
của thị trường bất động sản và việc hạn chế và phòng ngừa rủi ro hoạt động cho vay bất
động sản.
-

Nâng cao hiệu quả cho vay BĐS đối với khách hàng vay vốn là doanh

nghiệp kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức có nhu cầu mua và sử dụng hàng hóa
bất động sản.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
-

Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động cho vay BĐS trên của các ngân hàng

thương mại trên địa bàn TP.HCM.
-

Phạm vi: Hoạt động cho vay BĐS trên của các ngân hàng thương mại trên

địa bàn TP.HCM từ năm 2005 đến 07/2011.


5. Phương pháp luận, phương pháp nghiên cứu
Áp dụng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương pháp phân tích - tổng hợp,
phương pháp nghiên cứu định lượng – định tính và phương pháp nghiên cứu tham khảo
ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực tài chính ngân hàng. Ngồi ra, đề tài còn áp dụng các
phương pháp nghiên cứu bổ sung như sau:
-

Phương pháp nghiên cứu tài liệu.

-

Phương pháp quan sát.

-

Phương pháp thống kê toán học.

-

Phương pháp chuyên gia.

6. Những kết quả đạt được trong nghiên cứu
-

Hệ thống hóa tổng quan lý luận về BĐS, hàng hóa BĐS, thị trường BĐS,

cho vay BĐS của ngân hàng thương mại, quan điểm về hiệu quả hoạt động cho vay bất
động sản của ngân hàng thương mại.
-

Đúc kết nhìn nhận lại quá trình phát triển của thị trường BĐS TP.HCM theo

từng giai đoạn phát triển. Đánh giá vai trò của vốn vay ngân hàng trong sự phát triển
của thị trường BĐS TP.HCM trong giai đoạn 2005 - 07/2011, những tồn tại cần tháo
gỡ để nâng cao hơn nữa hiệu quả cho vay bất động sản.
-

Đưa ra hệ thống các giải pháp đồng bộ để nâng cao hơn nữa hiệu quả cho

vay BĐS của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM. Các giải pháp chủ yếu
hướng vào 03 đối tượng chính: Thị trường bất động sản TP.HCM, Doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản và ngân hàng thương mại. Giải pháp từ phía cơ quan nhà nước,
ngân hàng nhà nước, các ngân hàng thương mại, các đối tượng tham gia thị trường
BĐS có nhu cầu cấp cho vay…. Hệ thống các giải pháp có tính thực tiễn va khả thi
trong việc áp dụng vào thực tế.
7. Những hạn chế của đề tài


Mặc dù người viết đã rất nỗ lực nghiên cứu đầy đủ các nội dung của đề tài; Tuy
nhiên, do hạn chế về mặt thời gian, nguồn số liệu và khả năng nghiên cứu nên luận văn
còn một số hạn chế như sau:

-

Chưa thu thập được đầy đủ các số liệu để tính tốn cụ thể các chỉ tiêu định

lượng đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương
mại.
-

Chưa thu thập được số liệu về nợ xấu cho vay BĐS trên của các ngân hàng

thương mại trên địa bàn TP.HCM.
8. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mục lục, danh mục các từ viết tắt, danh mục các bảng số liệu, phụ
lục, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có 85 trang được trình bày như sau:
Mở đầu
Chương 1: Tổng quan lý luận về thị trường BĐS và cho vay BĐS của NHTM.
Chương 2: Thực trạng cho vay BĐS của các NHTM trên địa bàn TP.HCM.
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả cho vay BĐS của các NHTM trên địa bàn
TP.HCM.
Kết luận


1

CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1.

THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1. Khái niệm hàng hóa bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành BĐS và động sản có nguồn gốc từ luật cổ La Mã,
theo đó BĐS khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà cịn là tất cả những gì
được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các cơng
trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay
gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh
thổ.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Cộng hòa Liên bang Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất”
chứ khơng phải là đất đai nói chung. [6]
Theo điều 174 Bộ Luật dân sự Việt Nam [29]”BĐS là các tài sản bao gồm:
-

Đất đai.

-

Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, cơng trình xây dựng đó.

-

Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

-

Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất không di dời được,
tồn tại ổn định và lâu dài. BĐS có những đặc tính sau:
-

Là yếu tố vật chất có ích cho con người.

-

Được chiếm hữu bởi cá nhân và cộng đồng người.

-

Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.


2

-

Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái
của nó khơng thay đổi.
Khái niệm hàng hóa bất động sản

1.1.1.2.

Hàng hóa BĐS là BĐS được đem ra trao đổi, mua bán trên thị trường trong
khn khổ pháp luật cho phép. Hàng hóa BĐS có thể xác định gồm 02 loại chủ yếu:

đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất.
Cũng giống như những hàng hóa khác, hàng hóa BĐS cũng có hai thuộc tính
giá trị và giá trị sử dụng.
Giá trị của hàng hố BĐS là hao phí sức lao động của con người kết tinh vào
BĐS. Một miếng đất, một cơng trình xây dựng trên đất nếu đều là kết tinh của quá
trình lao động, khai phá và xây dựng nên. Giá trị sức lao động kết tinh vào hàng hóa
BĐS sẽ quyết định đến giá trị trao đổi của hàng hố BĐS đó.
Giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS là cơng dụng của hàng hố để thoả mãn nhu
cầu của con người.
Giá trị sử dụng là giá trị sử dụng xã hội. Nó khơng phải là giá trị sử dụng cho
người trực tiếp sản xuất mà là cho xã hội thông qua trao đổi mua bán. Do đó, người
sản xuất phải ln quan tâm đến như cầu của xã hội, làm cho sản phẩm của họ phù
hợp với nhu cầu xã hội.
-

Giá trị sử dụng mang trên mình giá trị trao đổi. Để hiểu giá trị của

hàng hoá, trước hết, ta phải hiểu giá trị trao đổi. Giá trị trao đổi là một quan hệ về số
lượng, là tỷ lệ theo đó một giá trị sử dụng loại này được trao đổi với những giá trị
sử dụng loại khác. Ví dụ như: 1m vải có giá trị trao đổi bằng 5 kg thóc.
-

Hai hàng hố khác nhau như vậy có thể trao đổi với nhau thì giữa

chúng phải có một cơ sở chung. Lao động hao phí tạo ra hàng hố chính là cơ sở
chung cho việc trao đổi đó và tạo ra giá trị của hàng hoá. Vậy giá trị của hàng hoá là
lao động xã hội của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong sản phẩm. Giá trị trao đổi
là biểu hiện bên ngoài của giá trị, giá trị là nội dung bên trong, là cơ sở của giá trị
trao đổi. Giá trị biểu hiện mối quan hệ giữa những người sản xuất hàng hố. Vì vậy,
giá trị là một phạm trù lịch sử, chỉ tồn tại trong nền kinh tế hàng hoá. Hai thuộc tính

3

đó của hàng hố vừa mâu thuẫn, vừa thống nhất. Chúng thống nhất ở chỗ: chúng
cùng tồn tại trong hàng hố, một hàng hố phải có hai thuộc tính này, thiếu một
trong hai thuộc tính thì khơng phải là hàng hoá. Tuy nhiên, chúng mâu thuẫn ở hai
điểm: thứ nhất, về một giá trị sử dụng thì hàng hố khác nhau về chất cịn về mặt
giá trị thì hàng hố lại giống nhau về chất; Thứ hai, giá trị được sử dụng trong q
trình lưu thơng cịn giá trị sử dụng được thực hiện trong quá trình tiêu dùng.
-

Hai thuộc tính của hàng hố này khơng phải là do có hai thứ lao động

khác nhau kết tinh trong hàng hoá mà là do lao động sản xuất hàng hố có tính chất
hai mặt, vừa có tính trừu tượng (lao động trừu tượng), vừa có tính cụ thể (lao động
cụ thể). Lao động cụ thể là lao động có ích dưới một hình thức cụ thể của những
nghề nghiệp chun mơn nhất định. Mỗi một lao động cụ thể có mục đích, phương
pháp, cơng cụ lao động, đối tượng lao động và kết quả lao động riêng. Do đó, lao
động cụ thể tạo ra giá trị sử dụng của hàng hoá. Nếu phân cơng lao động xã hội càng
phát triển thì càng có nhiều giá trị sử dụng khác nhau để đáp ứng nhu cầu của xã hội.
Lao động trừu tượng chính là sự tiêu hao sức lao động (tiêu hao sức bắp thịt, thần
kinh) của người sản xuất hàng hoá nói chung. Chính lao động trừu tượng của người
sản xuất hàng hoá tạo ra giá trị của hàng hoá. Ta có thể nói, giá trị của hàng hố là
lao động trừu tượng kết tinh trong hàng hố. Đây chính là mặt chất của giá trị hàng
hoá.
Do đặc điểm riêng mà BĐS được xem là hàng hóa đặc biệt. Hàng hóa BĐS có
những đặc trưng sau:
-

Tổng cung hàng hóa BĐS có tính ổn định cao và việc cung ứng BĐS

phù hợp cho từng mục đích riêng, bị hạn chế về mặt quy hoạch nhà nước. Do đó,
trong dài hạn giá cả BĐS ln có xu hướng tăng lên và cung hàng hóa BĐS hầu như
khơng co giãn so với giá.
-

Thời gian giao dịch hàng hóa BĐS dài hơn so với các giao dịch hàng

hóa thơng thường, bởi vì giao dịch BĐS khơng chỉ giao dịch bản thân BĐS mà cịn
bao gồm cả hồ sơ pháp lý của BĐS đó nữa. Do đó chi phí giao dịch BĐS thường
khá cao.


4

-

Tính thanh khoản hàng hóa BĐS kém do hàng hóa BĐS thường có giá

trị cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển nhượng thành tiền thấp.
-

Hàng hóa BĐS được sự quản lý chặt chẽ của nhà nước và chịu ảnh

hưởng của các yếu tố xã hội như: tập quán, tâm lý, thị hiếu và tính cộng đồng.
1.1.2. Thuộc tính của hàng hóa bất động sản
1.1.2.1. Thuộc tính duy nhất, độc đáo, cá biệt của hàng hóa BĐS
Một mảnh đất, một cơng trình xây dựng trên đất, về mặt địa thế, gần như
không thể lặp lại một cái thứ hai tương tự. Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính

cá biệt và khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt
trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai
của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan
hiếm, tính cố định và khơng di dời được của đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá
biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố
khơng giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hồn tồn giống nhau
vì chúng có vị trí khơng gian khác nhau kể cả hai cơng trình cạnh nhau và cùng xây
theo một thiết kế. Ngay trong một tồ cao ốc thì các căn phịng cũng có hướng và
cấu tạo nhà khác nhau. Ngồi ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm
đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích
cá nhân v.v..
1.1.2.2. Thuộc tính tồn tại lâu dài
Hàng hố gì cũng hư hỏng và có lúc hết giá trị sử dụng riêng BĐS thì khơng.
Việc sinh lãi của BĐS có thể thay đổi theo từng giai đoạn, nhưng bản thân đất đai
thì tồn tại vĩnh viễn. Các cơng trình xây dựng trên nó, như nhà ở, cửa hàng…, nếu
bảo trì tốt có thể sử dụng hàng trăm năm, thậm chí có căn nhà tồn tại vài thế kỷ. Do
đó, trừ nhà ở, cịn các BĐS sinh lợi (nhà cho thuê, cửa hàng…) thì gần như có thể
tiếp tục sinh lợi lâu dài. Khơng có một tư liệu hay cơng cụ sản xuất nào có thể sinh
lợi lâu dài như vậy.
Do đất đai là tài sản được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai,
xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và cơng trình xây dựng trên đất sau khi


5

xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng
trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật
kiến trúc và công trình xây dựng.
1.1.2.3. Thuộc tính hỗ tương với xung quanh
Điều này được tất cả mọi người biết rõ, bởi ai cũng hiểu rằng giá trị của một

miếng đất hay căn nhà bị ảnh hưởng rất nhiều từ những miếng đất hay căn nhà xung
quanh. Một khu nhà đẹp nằm gần một mảnh đất sắp xây dựng nhà máy xem như bị
giảm giá trị. Một cao ốc đẹp với nhà áp mái lộng lẫy nhưng nhìn xuống một khu ổ
chuột lụp sụp thì cũng chẳng cịn được đánh giá cao. Cho nên, cảnh quan và cơ sở
hạ tầng kết nối xung quanh một BĐS tạo ra giá trị cho nó lớn hơn bản thân nó được
tạo ra.
1.1.2.4. Thuộc tính mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hố
thơng thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là
rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu
tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh v.v.. chi phối
nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.3. Khái niệm thị trƣờng bất động sản
Khái niệm thị trường BĐS được xuất hiện cùng với các thị trường khác. Quá
trình hình thành và phát triển thị trường BĐS là quá trình tất yếu khách quan gắn
liền với sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa và sự đồng bộ của các thị trường
khác trong nền kinh tế. Vì BĐS là yếu tố đầu vào quan trọng của quá trình sản xuất,
khi sản xuất kinh tế phát triển thì thị trường BĐS cũng phải phát triển theo. Bên
cạnh đó, q trình phát triển của nền sản xuất hàng hóa làm cho mức sống con
người ngày càng tăng lên, q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ hơn dẫn đến nhu
cầu giao dịch BĐS cũng phải tăng lên.
Thị trường BĐS là thị trường trong hệ thống các thị trường gắn liền với quá
trình sản xuất kinh doanh, các thị trường trong hệ thống tác động qua lại lẫn nhau,
tương tác nhau nhằm tạo hiệu quả cho quá trình sản xuất kinh doanh ngày càng phát


6

triển mạnh. Do đó, cũng như các thị trường khác, có thể hiểu thị trường BĐS là nơi
diễn ra các hoạt động mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố, môi giới… BĐS theo

quy luật thị trường và sự quản lý của nhà nước.
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hố BĐS giữa các bên có liên
quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp
và các giao dịch có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS
như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị
quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm
hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
Tổng quát hơn, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS
diễn ra tại một khu vực địa lý xác định, trong một thời gian xác định tuân theo quy
luật thị trường.
Hầu hết các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành
và phát triển qua 04 cấp độ: Sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa.
Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, q trình vận động của thị
trường đều có chu kỳ dao động như những thị trường khác. Chu kỳ dao động của thị
trường BĐS gồm 04 giai đoạn: phồn vinh, suy thoái, tiêu điều và phục hồi. Thị
trường BĐS Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870 – 1973) trải qua 06 chu kỳ dao động,
bình quân mỗi chu kỳ kéo dài 18 năm. Thị trường BĐS Nhật Bản từ năm 1956 đến
nay trải qua 04 chu kỳ, bình quân mỗi chu kỳ kéo dài 10 năm. Thị trường BĐS
Trung Quốc, tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu
kỳ dao động.
1.1.3.1. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trƣờng BĐS khơng tập trung và mang tính khu vực sâu sắc
BĐS là một hàng hóa cố định và khơng thể di dời về mặt vị trí và chịu ảnh
hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong đó tập quán, tâm lý, thị hiếu
ở mỗi vùng là khác nhau. Chính vì vậy, thị trường BĐS mang tính địa phương sâu
sắc.


7

Mặt khác thị trường BĐS mang tính khơng tập trung và trải rộng trên khắp các
địa phương. Sản phẩm hàng hóa BĐS có dư thừa ở nơi này thì cũng khơng thể tiêu
thụ ở thị trường khác. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với
quy mơ và trình độ phát triển khác nhau, do sự phát triển khơng đồng đều giữa các
vùng miền, trình độ tự nhiên và trình độ phát triển văn hóa – xã hội – kinh tế khác
nhau. Thị trường BĐS ở các đơ thị có trình độ phát triển cao thì hoạt động sôi nổi
hơn thị trường nông thôn, miền núi.
Thị trƣờng BĐS chịu sự chi phối lớn của yếu tố pháp luật
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về
BĐS tác động mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế xã hội. Do đó, các vấn đề về
BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của các văn bản pháp luật. Chính
phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS nhằm huy
động các nguồn lực BĐS phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Thị trƣờng BĐS là thị trƣờng không hoàn hảo
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của điều kiện tự nhiên cũng như tập quán và truyền thống tập quán, thị hiếu,
tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS.
Ngay trong bản thân thị trường các địa phương, thông tin về giao dịch BĐS
cũng không thông suốt, người bán và người mua thường thiếu thông tin liên quan
đến các giao dịch trước đó.
Sự tác động của nhà nước là một trong những yếu tố tạo nên sự không hoàn
hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ nhà nước nào cũng có sự can thiệp vào thị trường
BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để phục vụ các mục tiêu
chung. BĐS thường có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường
sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường
cạnh tranh khơng hồn hảo. Mặt khác, thị trường BĐS khơng hồn hảo cịn do tính
chất khơng tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ
nhiều hơn các thị trường hàng hóa khác.
Thị trƣờng BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với thị trƣờng tài chính

8

Đầu tư tạo lập BĐS thường phải sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình
thành BĐS cũng như thời gian thu hồi vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị
trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán,
kinh doanh…giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn và mang lại lợi nhuận
cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của
thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài
chính lớn cho phát triển kinh tế thơng qua thế chấp và giải ngân.
Ngồi ra, thị trường BĐS cịn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng,
thơng qua đó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường
lao động….. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự ổn định của
các ngành kinh tế quốc dân.
1.1.3.2. Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo từng tiêu chí phân loại, thị trường BĐS có thể phân thành các loại
như sau:
Căn cứ vào tính chất pháp lý của giao dịch BĐS, gồm:
-

Thị trường BĐS chính thức: là thị trường mà ở đó các giao dịch về

BĐS được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

-

Thị trường BĐS phi chính thức: là thị trường mà ở đó các giao dịch về

BĐS không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật (còn được gọi là thị trường

ngầm).
Căn cứ vào thời gian tạo ra hàng hóa BĐS, gồm:
-

Thị trường sơ cấp: là thị trường nhà nước giao hay cho thuê quyền sử

dụng đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc thành phần kinh tế và cá nhân sử dụng
hoặc xây dựng các cơng trình để bán hay cho thuê trong một thời hạn nhất định.
-

Thị trường thứ cấp: là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại BĐS

đã hình thành và giao dịch trên thị trường sơ cấp.
Căn cứ vào khu vực có BĐS, gồm:


9

Khu vực đô thị: là thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị

-

trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS
công cộng v.v..
Khu vực nông thôn: là thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông

-

nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi
nơng nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phịng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..),

thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v..
Khu vực giáp ranh: là thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông

-

nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường
BĐS công cộng v.v..
Căn cứ vào công dụng của BĐS:
-

Thị trường Đất đai (nơng nghiệp và phi nơng nghiệp)

-

Thị trường cơng trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn,

trung tâm thương mại, cửa hàng...) và cơng trình cơng cộng (giao thơng, thuỷ lợi, y
tế, văn hố...)
-

Thị trường cơng trình cơng nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất,

khu công nghiệp, khu chế xuất...)
-

Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn)

-

Thị trường công trình đặc biệt có hàng hố BĐS là các BĐS phi vật

thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản
văn hoá, di tích lịch sử, v.v..
1.1.4. Vai trị của thị trƣờng bất động sản trong nền kinh tế
1.1.4.1. Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường sản xuất khác
phát triển
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị
trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn về quy mơ,
tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã
hội ở các nước khác nhau nhưng thường chiếm khoảng trên dưới 40% lượng của cải