Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh

BỘ GIÁO DỤC ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI






PHẠM THỊ HỒNG KIÊN




“THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ðẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ðỊA BÀN
THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH”





LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2013
BỘ GIÁO DỤC ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI




PHẠM THỊ HỒNG KIÊN




“THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ðẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ðỊA BÀN
THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH”



CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60850103





NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS. NGUYỄN XUÂN THÀNH










HÀ NỘI, NĂM 2013
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

i



LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công
bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn


Phạm Thị Hồng Kiên

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

ii


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp
ñỡ tận tình, những ý kiến ñóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và
cá nhân trong và ngoài trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS. Nguyễn Xuân
Thành, là người trực tiếp hướng dẫn và giúp ñỡ tôi trong suốt thời gian nghiên
cứu ñề tài và viết luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự ñóng góp ý kiến chân thành của các thầy
giáo, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường - trường ðại học Nông nghiệp Hà
Nội.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp ñỡ nhiệt tình của Cục ðăng ký - Thống kê -
Tổng cục Quản lý ñất ñai, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh, Phòng
Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long, Phòng Quản lý ñào tạo sau ñại
học - trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu thực hiện ñề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia ñình, những người thân, ñồng nghiệp và bạn bè ñã
giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài.

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn


Phạm Thị Hồng Kiên

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

iii


MỤC LỤC

Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ viết tắt vi
Danh mục các bảng vii
Danh mục các hình viii
CHƯƠNG I MỞ ðẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2 Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 3
1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 3
CHƯƠNG II TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5
2.1 Cơ sở khoa học 5
2.1.1 ðất ñai ñối với sự phát triển các ngành kinh tế 5
2.1.2 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng ñến việc sử dụng ñất 5
2.1.3 Các khái niệm liên quan ñến quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức 6
2.1.4 Khái quát chung về quỹ ñất của các tổ chức: 8

2.2 Cơ sở pháp lý liên quan ñến việc quản lý, sử dụng ñất của các
tổ chức 9
2.3 Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng ñất liên quan ñến việc
quản lý sử dụng ñất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam 10
2.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng ñất của một số nước trên thế giới 10
2.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức ở Việt Nam 16
2.3.3 Tình hình quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế ở một
số thành phố Việt Nam 22
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

iv

2.3.4 Tình hình quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức trên ñịa bàn
tỉnh Quảng Ninh 24
CHƯƠNG III NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30
3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 30
3.2 ðịa ñiểm và thời gian nghiên cứu 30
3.3 Nội dung nghiên cứu 30
3.4 Phương pháp nghiên cứu 30
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 31
3.4.2 Phương pháp thống kê, so sánh 32
3.4.3 Phương pháp xử lý số liệu sử dụng phần mềm vi tính 32
3.4.4 Phương pháp ñánh giá nhanh 33
3.4.5 Phương pháp tổng hợp và trình bày kết quả 33
CHƯƠNG IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34
4.1 ðánh giá ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Hạ Long 34
4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 34
4.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 38
4.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên - kinh tế, xã hội ảnh
hưởng ñến việc sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế trên ñịa

bản thành phố Hạ Long 48
4.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng ñất ñai trên ñịa bàn thành phố Hạ
Long 50
4.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về ñất ñai 50
4.2.2 Hiện trạng sử dụng ñất ñai năm 2012 54
4.2.3 ðánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng ñất ñai 57
4.3 ðánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức kinh
tế trên ñịa bàn thành phố Hạ Long 58
4.3.1 Hiện trạng sử dụng ñất theo mục ñích sử dụng ñất của các tổ
chức kinh tế 58
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

v

4.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế 62
4.3.3 ðánh giá chung tình hình sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế 74
4.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng ñất
của các tổ chức kinh tế trên ñịa bàn thành phố Hạ Long 76
4.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 77
4.4.2 Giải pháp về kinh tế 77
4.4.3 Giải pháp về khoa học công nghệ 78
4.4.4 Giải pháp về tăng cường quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức
kinh tế trong thời gian tới 78
4.4.5 Các giải pháp khác 79
CHƯƠNG V KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 81
5.1 Kết luận: 81
5.2 ðề nghị: 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO 82
PHỤ LỤC 85

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


CN : Công nghiệp
CNH : Công nghiệp hoá
CSHT : Cơ sở hạ tầng
DV : Dịch vụ
ðTH : ðô thị hoá
GCNQSDð : Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
GPMB : Giải phóng mặt bằng
HðND : Hội ñồng Nhân dân
HTKT : Hạ tầng kỹ thuật
KDC : Khu dân cư
Qð : Quyết ñịnh
QLNN : Quản lý Nhà nước



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Nhóm ñất chính và sự phân bố các nhóm ñất chính 38
Bảng 4.2 Dân số của các phường, thành phố Hạ Long giai ñoạn 2008-2012 48
Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng ñất thành phố Hạ Long năm 2012 54
Bảng 4.5 Diện tích, cơ cấu sử dụng ñất phi nông nghiệp năm 2012 56
Bảng 4.6 Hiện trạng sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế theo mục ñích sử dụng ñất
2012 59
Bảng 4.7 Diện tích ñất sản xuất nông nghiệp của các tổ chức kinh tế theo ñịa giới
hành chính phường, năm 2012 60
Bảng 4.8 Diện tích ñất nuôi trồng thủy sản của các tổ chức kinh tế theo ñịa giới
hành chính phường, năm 2012. 61
Bảng 4.9 Tổng số tổ chức, khu ñất, diện tích sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế 62
Bảng 4.10 Diện tích ñất của các tổ chức kinh tế phân theo ñơn vị hành chính 63
Bảng 4.11 Tình hình giao sử dụng ñất và cho thuê ñất 64
Bảng 4.12 Tình hình quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế 66
Bảng 4.13 Những nguyên nhân chính của các tổ chức kinh tế sử dụng ñất không
ñúng mục ñích ñược giao, ñược thuê 70
Bảng 4.14 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế 72




Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

viii


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1: Cơ cấu kinh tế thành phố Hạ Long năm 2008 và 2012 39
Hình 2: Công trường khai thác than mỏ Núi Béo 42
Hình 3: Khu Du lịch và giải trí Quốc tế Tuần Châu – TP Hạ Long 44
Hình 4: Cảnh quan khu du lịch Tuần Châu TP Hạ Long 44
Hình 5: Khu Công nghiệp Cái Lân – TP Hạ Long 46



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

1

CHƯƠNG I. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
Theo kết quả tổng kiểm kê ñất ñai toàn quốc năm 2006 thì diện tích mà
các tổ chức ñang quản lý, sử dụng khoảng 3.700.000 ha, chiếm 11,16% diện tích
tự nhiên của cả nước, trong ñó diện tích ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất chỉ ñạt hơn 38% .
Quỹ ñất của các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất là rất lớn
nhưng việc quản lý và sử dụng nhìn chung còn chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn
ñể xảy ra nhiều tiêu cực như: sử dụng không ñúng diện tích, không ñúng mục
ñích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép… ðể từng bước khắc phục
những tồn tại trên, ñồng thời thực hiện Nghị quyết số 16/2008/NQ-CP ngày
27/02/2008 của Chính phủ về chương trình hành ñộng của Chính phủ thực hiện
Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban chấp hành Trung ương ðảng khóa X về một
số chủ trương, chính sách lớn ñể nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi
Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới, Thủ tướng Chính phủ
ñã ban hành Chỉ thị số 31/2008/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2008 về việc
kiểm kê quỹ ñất ñang quản lý, sử dụng của các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất,
cho thuê ñất ñến ngày 01 tháng 4 năm 2008. ðây là việc làm có ý nghĩa thiết

thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước ñối với nguồn tài nguyên
ñặc biệt quan trọng về ñất ñai nói chung và diện tích ñất ñang giao cho các tổ
chức quản lý sử dụng nói riêng.
Quảng Ninh là một tỉnh biên giới có nền kinh tế phát triển năng ñộng ña
ngành nghề, nằm trong tam giác phát triển khu vực phía Bắc (Hà Nội - Hải
Phòng - Quảng Ninh). Tỉnh Quảng Ninh chủ trương thực hiện phát triển nền kinh
tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, kết nối sự phát triển kinh tế của
tỉnh với sự phát triển của vùng kinh tế trọng ñiểm phía Bắc và toàn vùng Bắc Bộ,
phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội chung của ñất nước. Trong
những năm qua, nền kinh tế toàn tỉnh phát triển mạnh theo hướng công nghiệp
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

2

hoá - hiện ñại hoá, thu ñược nhiều thành quả to lớn. Tốc ñộ tăng trưởng kinh tế
năm 2011 ñạt 13,11%, tổng sản phẩm GDP ñạt 18 nghìn tỷ ñồng. Với thế mạnh
của tỉnh là vùng nguyên liệu than tốt nhất ðông Nam á, có các cửa khẩu thông
thương với Trung Quốc, di sản thiên nhiên thế giới vịnh Hạ Long ñã ñược
UNESSCO công nhận Quảng Ninh có tiềm năng phát triển kinh tế với tốc ñộ
cao ở tất cả các ngành nghề, ñặc biệt là công nghiệp, dịch vụ.
Với sự chuyển hướng sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà
nước, ñặc biệt với sự ra ñời và quá trình từng bước hoàn thiện của Luật ñất ñai
1993 ñến Luật ñất ñai 2003 ñã khơi thông cơ chế hàng hoá ñối với ñất ñai trong
những năm qua nhờ vào các chính sách vĩ mô và ñịnh hướng phát triển không
gian ñô thị, ngoài việc chỉnh trang và xây dựng các khu dân cư cũ trong nội thị,
tỉnh ñã quy hoạch và xây dựng nhiều các khu dân cư mới gắn liền với công
nghiệp, dịch vụ, vì vậy tốc ñộ ñô thị hoá trong tỉnh cao, ñặc biệt là thành phố Hạ
Long, thành phố Móng Cái, thành phố Cẩm Phả, Uông Bí với chủ trương ñầu tư
cơ sở hạ tầng ñể khai thác quỹ ñất, tạo ra nhiều nguồn thu từ ñất. Công tác quản
lý ñất ñai, ñặc biết tại các khu vực ñô thị ñã có những chuyển biến mạnh mẽ.

Thành phố Hạ Long là trung tâm văn hoá, kinh tế, chính trị của tỉnh
Quảng Ninh, kết quả kiểm kê ñất ñai của các tổ chức theo Chỉ thị 31/2008/CT-
TTg ngày 14 tháng 12 năm 2008 của Thủ tướng Chính phủ thì diện tích mà các
tổ chức ñang quản lý, sử dụng gần 4.500 ha chiếm 16,5 % diện tích tự nhiên toàn
thành phố. Thành phố Hạ Long là một cực phát triển quan trọng của cả Vùng
kinh tế trọng ñiểm Bắc Bộ, trong ñó vùng Hạ Long - Hà Nội, sẽ là ñộng lực kích
thích phát triển kinh tế ñối với chuỗi ñô thị Vùng Duyên Hải Bắc Bộ. Hạ Long
còn ñóng vai trò là ñiểm kết nối, mở ra vùng biển Vịnh Bắc Bộ của trục hành
lang kinh tế quốc tế Côn Minh - Lào Cai - Quảng Ninh. Tại ñây có cảng nước sâu
Cái Lân là cửa ngõ thông thương chiến lược của Vùng. Thành phố Hạ Long ñược
biết ñến với di sản thiên nhiên thế giới Vịnh Hạ Long có một nền tảng kinh tế
vững chắc trong sự phát triển của tỉnh Quảng Ninh. Thành phố Hạ Long nằm
trong dải hành lang ven biển của Vịnh Bắc Bộ, là một cực quan trọng trong tam
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

3

giác tăng trưởng Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, với lợi thế về phát triển cảng
nước sâu, du lịch, kinh tế biển, khoáng sản, hệ thống giao thông thuận lợi. Hạ
Long có nhiều ưu thế ñể có thế phát triển trong tương lai. Do vậy, việc thực hiện
ñề tài "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng ñất của
các tổ chức kinh tế trên ñịa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh" ñược
ñặt ra với mong muốn ñưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng
cường vai trò nắm chắc, quản chặt quỹ ñất của Nhà nước (ñại diện chủ sở hữu
ñối với ñất ñai) nói chung và diện tích ñất ñang giao cho các tổ chức quản lý sử
dụng nói riêng và ñặc biệt là diện tích ñang giao cho các tổ chức kinh tế quản lý
sử dụng trên ñịa bàn thành phố Hạ Long và góp phần thực hiện các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội của thành phố.
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
1.2.1 Mục ñích của ñề tài:

- ðánh giá thực trạng quản lý và sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế trên
ñịa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh;
- ðề xuất các giải pháp nhằm quản lý và sử dụng quỹ ñất của các tổ chức
kinh tế theo ñúng mục ñích ñược giao, hiệu quả và bền vững.
1.2.2 Yêu cầu của ñề tài:
Xác ñịnh ñược diện tích ñất mà các tổ chức kinh tế ñang quản lý, sử dụng;
chỉ ra ñược diện tích ñất sử dụng sai mục ñích, diện tích bị lấn chiếm, chuyển
nhượng, cho thê trái phép giữa thực trạng so với biên bản giao ñất cho các tổ
chức kinh tế trên ñịa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
1.3.1 Về khoa học:
Kết quả nghiên cứu của ñề tài góp phần vào cơ sở khoa học trong công tác
quản lý và sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế trên ñịa bàn thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

4

1.3.2 Về thực tiễn:
ðã ñánh giá ñược thực trạng quản lý, sử dụng quỹ ñất ñược giao và ñề
xuất ñược một số giải pháp nhằm quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế tốt
hơn, hiệu quả hơn trên ñịa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

5

CHƯƠNG II. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. ðất ñai ñối với sự phát triển các ngành kinh tế

ðất ñai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là
một tư liệu sản xuất ñặc biệt. Tuy nhiên ñối với từng ngành cụ thể trong nền kinh
tế quốc dân, ñất ñai cũng có những vị trí vai trò khác nhau.
Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), ñất ñai làm nền tảng,
làm cơ sở, làm ñịa ñiểm ñể tiến hành những thao tác, những hoạt ñộng sản xuất
kinh doanh.
Trong nông nghiệp ñất ñai có vị trí ñặc biệt quan trọng, là nguồn lực hàng
ñầu của ngành nông nghiệp. ðất ñai không chỉ là tư liệu sản xuất cho lao ñộng
mà còn là nguồn thức ăn cho cây trồng. Mọi tác ñộng của con người vào cây
trồng ñều ñược dựa vào ñất ñai và thông qua ñất ñai. ðất ñai sử dụng trong nông
nghiệp ñược gọi là ruộng ñất.
2.1.2. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng ñến việc sử dụng ñất
2.1.2.1. Nhân tố ñiều kiện tự nhiên
Trong nhân tố ñiều kiện tự nhiên, ñiều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế
hàng ñầu của việc sử dụng ñất ñai, sau ñó là ñiều kiện ñất ñai (chủ yếu là ñịa
hình, thổ nhưỡng) và các nhân tố khác.
- ðiều kiện tự nhiên khí hậu: Các yếu tố khí hậu, thủy văn ảnh hưởng rất lớn,
trực tiếp ñến sản xuất nông nghiệp và ñiều kiện tự nhiên sinh hoạt của con người.
- ðiều kiện ñất ñai (ñịa hình và thổ nhưỡng): ðịa hình, ñịa mạo và ñộ dốc
ảnh hưởng ñến phương thức sử dụng ñất nông nghiệp, ñặt ra yêu cầu quy hoạch,
xây dựng ñồng ruộng ñể thủy lợi hóa và cơ giới hóa. ðiều kiện thổ nhưỡng quyết
ñịnh rất lớn ñến hiệu quả sản xuất nông nghiệp.
ðối với ñất phi nông nghiệp, ñịa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá thành
xây dựng công trình và gây khó khăn cho việc ñưa ñất vào sử dụng.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

6

ðặc thù của nhân tố ñiều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí ñịa lý
của vùng với sự khác biệt về ñiều kiện tự nhiên ánh sáng, nhiệt ñộ nguồn nước và

các ñiều kiện tự nhiên khác sẽ quyết ñịnh khả năng, công dụng và hiện quả sử
dụng ñất ñai. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng ñất cần tuân thủ quy luật tự nhiên,
tận dụng các lợi thế nhằm ñạt ñược hiệu ích cao nhất về xã hội, môi trường và
kinh tế.
2.1.2.2. Nhân tố kinh tế-xã hội
Bao gồm các yếu tố như chế ñộ, dân số và lao ñộng, thông tin và quản lý,
chính sách môi trường và chính sách ñất ñai, yêu cầu quốc phòng, sức sản xuất
và trình ñộ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bố sản xuất,
các ñiều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải,
sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình ñộ quản lý, sử dụng lao ñộng, ñiều kiện
và trang thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, ñưa khoa học kỹ
thuận vào sản xuất
Nhân tố kinh tế-xã hội thường có ý nghĩa quyết ñịnh, chủ ñạo ñối với việc
sử dụng ñất ñai.
2.1.2.3. Nhân tố không gian
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất (như các ngành
nông nghiệp, công nghiệp, khai thác, xây dựng, mọi hoạt ñộng kinh tế và hoạt
ñộng xã hội) ñều cần ñến ñất ñai như ñiều kiện không gian ñể hoạt ñộng. Không
gian bao gồm cả vị trí mặt bằng. ðặc tính cung cấp không gian của ñất ñai là yếu
tố vĩnh hằng của tự nhiên ban phát cho xã hội loài người. Vì vậy, không gian trở
thành một trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng ñất.
ðối với ñất xây dựng ñô thị, ñất dùng cho công nghiệp, xây dựng công
trình, nhà xưởng, giao thông mặt bằng không gian và vị trí của ñất ñai có ý
nghĩa ñặc biệt quan trọng và ñem lại giá trị kinh tế.
2.1.3. Các khái niệm liên quan ñến quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức
Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 tại
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

7

Chương II ðiều 18 quy ñịnh "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo
quy hoạch và pháp luật, bảo ñảm sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả. Nhà
nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài".
Theo Luật ðất ñai năm 2003, một số khái niệm liên quan ñến các tổ chức
quản lý, sử dụng ñất ñược hiểu như sau:
Nhà nước giao ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất ñai bằng
quyết ñịnh hành chính cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất.
Nhà nước cho thuê ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng hợp
ñồng cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất ñối với người ñang sử dụng ổn ñịnh
là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu cho người ñó.
Nhận chuyển quyền sử dụng ñất là việc xác lập quyền sử dụng ñất do
ñược người khác chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật thông
qua các hình thức chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
ñất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng ñất mà hình thành pháp nhân mới.
Tranh chấp ñất ñai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
ñất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ ñất ñai.
Người sử dụng ñất quy ñịnh tại Luật ðất ñai năm 2003 liên quan ñến tổ
chức như sau:
Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã
hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công,
ñơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy ñịnh của Chính phủ (sau ñây
gọi chung là tổ chức) ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất hoặc công nhận quyền
sử dụng ñất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng ñất;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan ñại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan ñại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

8

giao ñược Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan ñại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan ñại diện của tổ
chức liên chính phủ ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất;
Tổ chức nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về ñầu tư ñược
Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất
Theo Nghị ñịnh 105/2009/Nð-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực ñất ñai, một số khái niệm liên quan ñến các tổ chức
quản lý, sử dụng ñất ñược hiểu như sau:
Sử dụng ñất không ñúng mục ñích là hành vi sử dụng ñất không ñúng với
mục ñích sử dụng, loại ñất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ñất ở hoặc giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất hoặc
quyết ñịnh giao ñất, quyết ñịnh cho thuê ñất, quyết ñịnh cho phép chuyển mục
ñích sử dụng ñất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản
1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai.
Lấn ñất là việc người ñang sử dụng ñất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh
giới thửa ñất ñể mở rộng diện tích ñất.
Chiếm ñất là việc sử dụng ñất mà không ñược cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép hoặc chủ sử dụng ñất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng ñất do
ñược Nhà nước tạm giao hoặc mượn ñất nhưng hết thời hạn tạm giao, mượn ñất
mà không trả lại ñất.
2.1.4. Khái quát chung về quỹ ñất của các tổ chức:
Quỹ ñất ñang quản lý, sử dụng của các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất,
cho thuê ñất ñược kiểm kê bao gồm quỹ ñất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ
chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã
hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ
chức nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

9

Theo Thông tư số 08/2008/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày 02 tháng 8 năm 2008 hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê ñất ñai và xây
dựng bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất, quỹ ñất của các tổ chức trên ñịa bàn toàn
quốc ñược thống kê phân theo các loại: giao ñất không thu tiền sử dụng ñất; giao
ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất.
2.2. Cơ sở pháp lý liên quan ñến việc quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức
- Luật ðất ñai năm 1993;
- Luật ðất ñai sửa ñổi bổ sung năm 1998;
- Luật ðất ñai năm 2003;
- Nghị ñịnh số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy
ñịnh việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước
ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4
năm 1996;
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
Luật ðất ñai năm 2003;
- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng ñất;
- Nghị ñịnh số 142/2006/Nð-CP ngày 14/11/2006 của Chính phủ về thu
tiền thuê ñất, thuê mặt nước;
- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy ñịnh việc
sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng
10 năm 2004 về thi hành Luật ðất ñai năm 2003;
- Nghị ñịnh số 84/2008/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2008 của Chính phủ
quy ñịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất,
thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi
Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai;
- Nghị ñịnh số 69/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

10

ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ tái
ñịnh cư;
- Nghị ñịnh số 88/2009/Nð-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với ñất;
- Nghị ñịnh số 120/2010/Nð-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa
ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12
năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất;
- Nghị ñịnh số 121/2010/Nð-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về về
sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 142/2006/Nð-CP ngày
14/11/2006 của Chính phủ về thu tiền thuê ñất, thuê mặt nước;
2.3. Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng ñất liên quan ñến việc quản lý
sử dụng ñất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam
2.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng ñất của một số nước trên thế giới
* Trung Quốc:
Theo khoản 4 ðiều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá
nhân nào ñược phép chiếm ñoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng ñất ñai
dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của
Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho
người SDð ñể họ có thể trao ñổi ñất ñai như một loại hàng hóa. Hậu quả là ñất
ñai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Quy ñịnh hạn chế nói trên rõ
ràng ñi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho
nên chỉ phát huy ñược hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDð trên thực tế
vẫn tiến hành trao ñổi ñất ñai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường ñất
ñai “không chính thức” – còn gọi là “chợ ñen” (black market) nhưng năng ñộng
ñã bắt ñầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở ñó, nhiều nông dân, hợp tác xã ñã lén lút

bán hoặc cho thuê ñất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. ðây chính là
nhân tố tạo ñà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách ñất ñai ở nước
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

11

này.Việc ñưa ñất ñai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong
hệ thống SDð cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê ñất ở Thượng Hải dưới sự
ñồng ý của Chính phủ và việc ñấu giá quyền sử dụng ñất (QSDð) ñầu tiên ở
Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa ñổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm
1988, hệ thống phân phối ñất ñai không thu tiền và không xác ñịnh thời hạn ñã bị
chấm dứt, ñất ñai chính thức ñược tham gia vào thị trường như một loại hàng
hóa. Luật Quản lý nhà nước về ñất ñai năm 1986 ñã quy ñịnh cơ cấu SDð thông
qua việc giao và cho thuê có ñền bù (allocation and lease with compensation), từ
ñây ñã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường ñất ñai. Vào tháng 11/1987,
Hội ñồng Nhà nước Trung Quốc ñã ban hành quyết ñịnh cải cách ñất ñai ở một
số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu ðặc khu Kinh tế
Thẩm Quyến là thành phố ñầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của
ñất ñai. Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến ñã bán ñấu giá QSDð 8.588 m2 với thời
hạn 50 năm. 44 doanh nghiệp ở ñây ñã cạnh tranh quyết liệt ñể có QSDð và
người chiến thắng ñã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ (NDT). Như vậy, tại Thẩm
Quyến, QSDð tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần ñầu tiên trong
lịch sử Trung Quốc và ñã khởi xướng cho việc chuyển giao QSDð của Nhà nước
bằng phương thức ñấu thầu và ñấu giá. Sau ñó, vào tháng 4/1988, Quốc hội nước
này ñã sửa ñổi Hiến pháp, trong ñó bổ sung quyền chuyển nhượng QSDð theo
quy ñịnh của pháp luật và hủy bỏ quy ñịnh cấm cho thuê ñất. Cùng với việc sửa
ñổi Hiến pháp, Hội ñồng nhà nước Trung quốc ñã ban hành Quy chế tạm thời về
việc giao và chuyển nhượng QSDð của Nhà nước tại ñô thị, trong ñó quy ñịnh rõ
rằng QSDð có thể chuyển nhượng bằng hợp ñồng, ñấu thầu và ñấu giá.
* Liên bang Nga:

Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành
công cuộc cải tổ sở hữu ñất ñai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về ñất ñai song
song với sở hữu Nhà nước. Giai ñoạn cải tổ ñất ñai hiện nay ở Liên bang Nga
gắn liền với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý ñất ñai bằng kinh tế. Với
tiêu chí quản chặt quỹ ñất của Nhà nước, chính sách ñất ñai của liên bang Nga
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

12

vẫn tồn tại việc giao ñất không thu tiền sử dụng ñất với thời hạn "lâu dài" cho các
Tổ chức dùng ñể xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình
công cộng, phúc lợi xã hội, (ðiều 20, 21, chương 4, Luật ñất ñai Liên bang
Nga năm 2001) tuy nhiên hình thức này hiện không ñược khuyến khích và gần
như không tiếp tục thực hiện. Nhà nước mở rộng cho thuê ñất như là một hình
thức sử dụng ñất ñặc biệt ñối với ñất ở ñô thị.
* Hàn Quốc
Hàn Quốc có diện tích ñất 99.392 Km
2
trong ñó rừng chiếm 66%, ñất nông
nghiệp 21,4%, 7% là các loại ñất khác và ñất ở ñô thị chỉ chiếm 4,8%. Quá trình
ñô thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 ñến 90 của thế kỷ
XX. Quá trình này có ñặc ñiểm nổi bật là tốc ñộ cao và tập trung về không gian.
ðô thị hóa tốc ñộ cao và sự tăng vọt dân số ñô thị ñã dẫn ñến những vấn
ñề khó khăn trong quản lý và sử dụng ñất ñô thị ở Hàn Quốc như hoạt ñộng ñầu
cơ ñất ñai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ ñất ñai chỉ dồn vào một
nhóm chủ ñất giầu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do ñầu cơ ñất ñai sẽ không
chỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị
xã hội của quốc gia. Tuy nhiên Hàn Quốc ñã vượt qua ñược các khó khăn này
một cách khá thành công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống
ñầu cơ ñất ñã ñược Chính phủ ban hành gồm:

- Hợp nhất tất cả các hệ thống ñịnh giá ñất của Chính phủ lại thành một hệ
thống duy nhất, hệ thống này phản ánh ñúng giá trị trên thị trường của lô ñất và
là cơ sở ñể tính thuế lô ñất ñó.
- Thuế ñược ñánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô ñất của chủ sở
hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau). Thuế này gọi là thuế nắm giữ ñất tổng hợp
nhằm nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm
giữ ñất (ñầu cơ ñất). Trên cơ sở ñó sẽ ñánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích
ñầu cơ và do ñó khuyến khích họ bán ñi các phần ñất này làm tăng nguồn cung
trên thị trường ñất ñai
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

13

- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:
+ Giới hạn về việc nắm giữ ñất dân cư ở ñô thị: ñây là giải pháp bổ sung
cho hệ thống ñánh thuế tổng hợp nhằm mục ñích cơ bản là ép buộc chủ ñất bán
số ñất thừa ra. Theo ñạo luật thì không có hộ gia ñình hay công ty nào ñược sở
hữu ñất dân cư vượt quá 200 py-ôm (660 m
2
). Phần sở hữu vượt quá giới hạn này
ñược ñề nghị bán ñi. Nếu chủ ñất không chịu bán thì phần ñất dư sẽ bị ñánh thuế
“nắm giữ ñất ñai quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 – 11 % trong giá trị
thị trường của diện tích ñất thừa ñó. Số thuế này sẽ ñược thu hàng năm cho ñến
khi chủ ñất bán ñi phần ñất thừa ñó.
+ Phí phát triển ñất ñai
Do phát triển ñô thị hóa, ñất nông nghiệp ở vùng ven ñô bị các nhà ñầu cơ
ñất mua những vùng rộng lớn ñể hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch. Vì
vậy nhà nước ban hành phí phát triển ñất. Phí này ñánh thuế lên những khu vực
ñất phát triển cho mục ñích cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi ñã ñược chính
quyền cho phép. Nghĩa là nó ñánh lên tất cả các ñề án phát triển (có diện tích lớn

hơn 660 m
2
) trừ ñề án của Chính phủ. Các ñề án do tập ñoàn nhà nước ñại diện
cho chính quyền trung ương hay ñịa phương ñược giảm 50 %.
+ Thuế lợi nhuận từ giá trị ñất (thuế lợi nhận từ ñất ñai thừa ngoài tiêu chuẩn)
ðây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ ñất nắm giữ ñất với mục ñích
ñầu cơ. Mặc dù có những tranh cãi về thuế này ñánh trên các lợi nhuận chưa
ñược thu vào, do ñó vi phạm nguyên tắc ñánh thuế 2 lần, tức ñánh lên lợi nhuận
thu ñược từ việc bán ñất nhưng ñây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm
ñánh vào việc tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giầu có do
ñầu cơ ñất ñai buộc họ bán ra, ñiều tiết lại nguồn cung ñể giảm giá ñất ñai, thúc
ñẩy thị trường bất ñộng sản phát triển.
* Hungary
Kể từ năm 1988, Chính phủ Hungary công bố một số luật mới liên quan
ñến tổ chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

14

Luật VI năm 1998 mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh
nghiệp và mở của cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tư nhân.
Luật ðầu tư nước ngoài XXIV/1988 tạo ñiều kiện thu hút ñầu tư nước
ngoài thông qua việc miễn giảm thuế.
Luật V/1990 quy ñịnh tự do hóa doanh nghiệp tư nhân. ðể tách biệt quyền
lực quản lý và quyền sở hữu nhà nước.
- Các hình thức sở hữu ñất:
ðất ñai ñược phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn
hợp. Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về ñất ñai dùng cho mục ñích công
cộng, xã hội và những vùng quan trọng. Quyền sở hữu ñất công cộng ñược thực
hiện trên các vùng ñất ñược sử dụng hoặc dự ñịnh ñược sử dụng phục vụ lợi ích

của toàn xã hội hoặc cộng ñồng ñịa phương. Một số loại ñất ñược xác ñịnh rõ
quyền sở hữu nhà nước như rừng, vùng lãnh thổ ñược bảo vệ, bảo tồn thiên
nhiên, vườn quốc gia, khu vực bờ sông, ñất ngập nước, sông, hồ, suối, ñường
giao thông, các toà nhà công cộng Tư nhân chủ yếu nắm giữ quyền sở hữu ñất
cho sản xuất, ñặc biệt là ñất nông nghiệp.
- Thời hạn sử dụng ñất:
Thời hạn sử dụng ñất cũng ñược phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu:
ñất thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; ñất thuê của nhà nước có
thời hạn sử dụng tối ña là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy nhiên, từng ñối tượng
ñất cụ thể sẽ có thời hạn thuê khác nhau. Nhà nước cũng có quy ñinh cụ thể về
quyền và nghĩa vụ của những sở hữu tư nhân khi cho thuê ñất.
- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng ñất
Nhà nước quy ñịnh ñất phải sử dụng ñúng mục ñích, ñặc biệt là ñất nông
nghiệp. ðất nông nghiệp chỉ có thể ñược sử dụng cho mục ñích phi nông nghiệp
sau khi ñược phòng ñăng ký ñất ñai ñịa phương thông qua.
Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình muốn,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

15

tuy nhiên phải phù hợp với pháp luật và các quy ñịnh của nhà nước, không gây
tổn hại hoặc ảnh hưởng ñến quyền và lợi ích của các bên khác.
Công dân Hungary có thể ñược góp vốn bằng quyền sử dụng ñất ñể thành
lập doanh nghiệp
- Các phương thức bán ñất, cho thuê ñất
+ Phương thức bán ñất của nhà nước: thực hiện theo phương thức bán ñấu
giá công khai, mọi ñối tượng ñiều có quyền tham gia ñấu giá hoặc thông qua mua
cổ phiếu.
+ Phương thức cho thuê ñất: thực hiện theo giá thị trường. ðối tượng cho
thuê là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nước,

cá nhân và tổ chức nước ngoài.
Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng ñất nói chung và ñất của các tổ chức
kinh tế nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự ñiều
tiết vĩ mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng ñất,
quyền sở hữu ñất thông qua bán ñấu giá ñất và cho thuê ñất theo giá thị trường.
Nhờ có giá ñất sát giá thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài chính ñúng
liên quan ñến ñất ñai và qua ñó dùng công cụ tài chính (ñánh thuế) ñể ñiều khiển
sự vận ñộng lưu thông ñất ñai theo kế hoạch vĩ mô của mình, người sử dụng ñất có
cơ sở ñể tính toán những bài toán kinh tế của mình trên giá cả ñất ñai sát với giá thị
trường. Nhờ ñó ñất ñai ñược vận ñộng, tự ñộng phân phối vào các quy trình khai
thác hợp lý, có hiệu quả, sự vận ñộng này là sự vận ñộng tự giác ñiều tiết qua cơ
chế thị trường nhưng có sự ñiều khiển quản lý vĩ mô của nhà nước.
Bài học của Hàn Quốc về ñánh thuế lũy tiến lên ñất ñai ñầu cơ cho thấy
chính quyền phải có một lập trường kiên ñịnh, dám thực hiện các biện pháp cứng
rắn với các ñối tượng cần thiết ñể ñiều chỉnh cho ñược sự phân phối ñất ñai trên
thị trường, ñể thực hiện ñược cơ chế thị trường thì cần cải tiến và phát triển các
yếu tố hỗ trợ như: phát triển hệ thống ñăng ký ñất ñai; các giải pháp ñổi mới của
chính phủ Hàn Quốc sẽ không bao giờ thực hiện thành công ñược nếu không có