(Luận văn thạc sĩ) đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đại huyện nghĩa hưng, tỉnh nam định

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------

NGUYỄN QUỐC TRƯỜNG

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN
PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HUYỆN NGHĨA HƯNG,
TỈNH NAM ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------

NGUYỄN QUỐC TRƯỜNG

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN
PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HUYỆN NGHĨA HƯNG,
TỈNH NAM ĐỊNH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Chí Hiểu

Thái Nguyên - 2020

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Trường


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm
giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp q báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tơi hồn thành Luận văn Thạc Sỹ này.
Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc tới thầy giáo TS.
Nguyễn Chí Hiểu là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong
suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo khoa Quản lý Tài Nguyên,
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các Phịng ban chức năng của
huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những
thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này.
Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và giúp đỡ

tơi hồn thành luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Trường


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... 1
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................vii
DANH MỤC BẢNG .............................................................................................. viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề ............................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ....................................... 3
1.1. Khái quát về đăng ký tài sản và đăng ký đất đai .................................................. 3
1.1.1. Một số khái niệm liên quan ............................................................................... 3
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai ...................................................................................... 3
1.1.2. Các quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất ................................. 4
1.1.3. Các loại hình đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất .................................. 7
1.1.4. Quy trình đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất ........................................ 8
1.2. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở nước ta ................................................. 8
1.2.1. Đăng ký đất đai ở nước ta trước khi thực hiện Luật Đất đai 1987 ................... 8
1.2.2. Đăng ký đất đai ở nước ta trước khi thực hiện Luật Đất đai 1993 ................... 9
1.2.3. Đăng ký đất đai ở nước ta trước khi thực hiện Luật Đất đai 2003 ................... 9

1.2.4. Đăng ký đất đai ở nước ta khi thực hiện Luật Đất đai 2013 ........................... 10
1.2.5. Từ khi có Luật đất đai năm 2013 đến nay ....................................................... 11
1.3. Những nghiên cứu và kết quả về đăng ký đất đai và hoạt động của văn phòng
đăng ký đất đai .......................................................................................................... 13
1.3.1. Những nghiên cứu và kết quả về đăng ký đất đai và hoạt động của Văn phòng
đăng ký đất đai trên thế giới ...................................................................................... 13
1.3.2. Những nghiên cứu và kết quả về đăng ký đất đai và hoạt động của văn phòng
đăng ký đất đai trong cả nước Việt Nam .................................................................. 15


iv

1.3.3. Những nghiên cứu và kết quả về đăng ký đất đai và hoạt động của văn phòng
đăng ký đất đai ở tỉnh Nam Định .............................................................................. 22
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ......................................................................................................... 25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 25
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ...................................................................... 25
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ...................................................................................... 25
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ....................................................................................... 25
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 25
2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 28
2.4.1. Thu thập số liệu thứ cấp .................................................................................. 28
2.4.2. Thu thập số liệu sơ cấp .................................................................................... 28
2.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu .............................................................. 29
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 30
3.1. Khái quát về Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh
Nam Định. ................................................................................................................. 30

3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Nghĩa Hưng . ............ 30
3.1.2. Thực trạng bộ máy quản lý đất đai của huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định. 31
3.1.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định . 32
3.2. Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện
Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định theo nhiệm vụ được giao giai đoạn 2016 - 2019 (quy
định tại Điều 2, Thông tư số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 04 năm
2015). ......................................................................................................................... 33
3.2.1. Đánh giá hoạt động “Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất” của Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định .................. 34
3.2.2. Đánh giá hoạt động “Cấp Giấy chứng nhận” của Chi nhánh văn phòng Đăng
ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định ......................................................... 35


v

3.2.3. Đánh giá hoạt động “Đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất”
của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định ...... 40
3.2.4. Đánh giá hoạt động “Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa
chính; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phơi Giấy chứng nhận” của Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định ..................................... 42
3.2.5. Đánh giá hoạt động “Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất
đai; xây dựng, quản lý hệ thống thơng tin đất đai” của Chi nhánh Văn phịng đăng
ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định ......................................................... 47
3.2.6. Đánh giá hoạt động “Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính” của Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định ..................................... 48
3.2.7. Đánh giá hoạt động “Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác
nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” của Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định ......................................................... 49
3.2.8. Đánh giá hoạt động “Đăng ký giao dịch bảo đảm” của Chi nhánh Văn phòng

đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định. ............................................... 50
3.2.9. Đánh giá hoạt động “Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất” của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện
Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định ..................................................................................... 51
3.2.10. Đánh giá hoạt động “Thu phí, lệ phí” của Chi nhánh văn phịng Đăng ký đất
đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định .................................................................... 52
3.2.11. Đánh giá hoạt động “Thực hiện các dịch vụ” của Chi nhánh văn phòng Đăng
ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định ......................................................... 53
3.2.12. Đánh giá hoạt động “Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản” của
Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định .................. 53
3.3. Đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện
Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định theo nhận xét của các đối tượng điều tra .................... 53
3.3.1. Đánh giá mức độ công khai, minh bạch trong các thủ tục hành chính ........... 53
3.3.2. Đánh giá về thời gian tiếp nhận và giải quyết các thủ tục hành chính tại Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định ................... 56


vi

3.3.3. Đánh giá về kết quả thực hiện các thủ tục hành chính tại Chi nhánh văn
phịng Đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định..................................... 58
3.3.4. Đánh giá về thái độ phục vụ của đội ngũ cán bộ, viên chức thực thi cơng vụ
tại Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định ....... 61
3.4. So sánh hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện
Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định theo cơ chế “một cấp” với Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất huyện theo cơ chế “hai cấp” ................................................................. 63
3.4.1. Về mức độ công khai minh bạch trong các thủ tục hành chính ...................... 63
3.4.2. Thời gian tiếp nhận và giải quyết các thủ tục hành chính ............................... 65
3.4.3. Về kết quả thực hiện các thủ tục hành chính tại Chi nhánh văn phịng Đăng
ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định ......................................................... 67

3.4.4. Về thái độ phục vụ của đội ngũ cán bộ, viên chức thực thi cơng vụ tại Chi
nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định ................... 70
3.4.5. Đánh giá chung ............................................................................................... 72
3.5. Khó khăn, tồn tại và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi
nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định ................... 73
3.5.1. Khó khăn, tồn tại về hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai
huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định .......................................................................... 73
3.5.2. Giải pháp hoàn thiện hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai
huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định .......................................................................... 75
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 78
1. Kết luận ................................................................................................................. 78
2. Đề nghị .................................................................................................................. 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 81


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BTNMT

: Bộ Tài Nguyên Môi Trường

BĐĐC

: Bản đồ địa chính

CBQL

: Cán bộ quản lý

GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TSGL

: Tài sản gắn liền với đất

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

NSDĐ

: Người sử dụng đất

QSDĐ

: Quyển sử dụng đất

UBND

: Uỷ ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng Đăng ký

VPĐKQSDĐ : Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất


viii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Tổng số cán bộ, viên chức, người lao động tại Văn phòng đăng ký đất đai
và các Chi nhánh của tỉnh Nam Định ....................................................................... 24
Bảng 3.1. Tiến độ cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng
từ 2016 - 2019 .......................................................................................................... 36
Bảng 3.2. Số hồ sơ biến động được cập nhật trên hồ sơ địa chính của huyện Nghĩa
Hưng, tỉnh Nam Định từ 2016 – 2019 ...................................................................... 40
Bảng 3.3. Công tác cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính huyện Nghĩa Hưng từ năm
2016 đến hết năm 2019 ............................................................................................. 43
Bảng 3.4. Tình hình lưu trữ hồ sơ địa chính huyện Nghĩa Hưng ............................. 46
Bảng 3.5. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Nghĩa Hưng ....................... 48
Bảng 3.6. Kết quả kiểm tra trích đo địa chính thửa đất và xác nhận sơ đồ nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn 2016-2019 ................................................... 49
Bảng 3.7. Tổng hợp số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn huyện
Nghĩa Hưng từ 2016 - 2019 ..................................................................................... 50
Bảng 3.8. Kết quả cung cấp thơng tin địa chính của Chi nhánh Văn phịng đăng ký
đất đai huyện Nghĩa Hưng giai đoạn 2016-2019 ...................................................... 51
Bảng 3.9. Đánh giá mức độ công khai, minh bạch trong tiếp nhận, giải quyết thủ
tục hành chính tại Chi nhánh văn phòng ................................................................... 55
Đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định ................................................ 55
Bảng 3.10. Đánh giá thời gian giải quyết thủ tục hành chính tại Chi nhánh văn
phòng Đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định..................................... 57
Bảng 3.11. Đánh giá kết quả thực hiện thủ tục hành chính tại Chi nhánh văn phịng

Đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định ................................................ 59
Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả giao, trả hồ sơ sau khi thực hiện các thủ tục hành
chính tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng,
tỉnh Nam Định ........................................................................................................... 61


ix

Bảng 3.13. Đánh giá mức độ hài lòng của người dân với thái độ phục vụ của đội
ngũ cán bộ khi thực hiện các thủ tục tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai
huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định .......................................................................... 62
Bảng 3.14. Tổng hợp ý kiến điều tra về tính minh bạch trong các thủ tục hành chính
của 2 mơ hình Văn phịng “2 cấp” và “1 cấp” tại huyện Nghĩa Hưng,
tỉnh Nam Định ........................................................................................................... 64
Bảng 3.15. Tổng hợp ý kiến điều tra về thời gian thực hiện các thủ tục hành chính
của 2 mơ hình Văn phịng “2 cấp” và “1 cấp” tại huyện Nghĩa Hưng,
tỉnh Nam Định ........................................................................................................... 66
Bảng 3.16. Tổng hợp kết quả thực hiện các thủ tục hành chính của 2 mơ hình Văn
phịng “2 cấp” và “1 cấp” tại huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định ........................... 67
Bảng 3.17. Tổng hợp kết quả thực hiện các thủ tục hành chính của 2 mơ hình Văn
phịng “2 cấp” và “1 cấp” tại huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định. .......................... 69
Bảng 3.18. Tổng hợp ý kiến dánh giá mức độ hài lòng của người dân về thái độ
phục vụ của 2 mơ hình Văn phịng “2 cấp” và “1 cấp” tại huyện Nghĩa Hưng,
tỉnh Nam Định ........................................................................................................... 70


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn
tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phịng.
Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện
tích, ranh giới, vị trí… Việc sử dụng và quản lý quỹ đất này được thực hiện theo
quy định của Nhà nước, tuân thủ Luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên
quan. Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý”. Vì vậy việc quản lý đất đai nhằm đảm bảo sử dụng đất
một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả là một công việc mà các cơ quan quản lý
Nhà nước phải chú trọng, đưa ra những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách
linh hoạt vào điều kiện cụ thể trong từng giai đoạn khác nhau nhằm quản lý một
cách tốt nhất. Một trong những cơ quan thực hiện việc quản lý những vấn đề cơ bản
về đất đai là Văn phòng Đăng ký đất đai (tiền thân là Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất).
Hệ thống đăng ký đất đai tại Việt Nam hiện nay đang chịu một sức ép khá
lớn bởi nhu cầu về sử dụng đất ngày càng tăng theo sự phát triển của xã hội. Trong
đó thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ đặt ra cho văn phòng đăng ký sự hỗ
trợ cho sự phát triển cho thị trường này. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng
ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, độ tin cậy, sự nhất quán tập trung, thống nhất dữ
liệu địa chính. Tuy nhiên, hồ sơ quản lý đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, do
đó mà địi hỏi sự thống nhất quản lý từ trên xuống trong khuôn khổ pháp lý.
Với sự quản lý chặt chẽ, việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được
thực hiện công khai minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, cơng dân
có nhu cầu giao dịch. Đồng thời cũng giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc
thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước. Cơng nghệ thơng tin và
trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước
nâng cao, đã phát huy được thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này.

2

Nghĩa Hưng là một huyện nằm ở phía Nam của tỉnh Nam Định, một nơi với
nhiều tiềm năng phát triển kinh tế, xã hội trong những năm qua huyện Nghĩa Hưng
đã có nhiều thay đổi, nhu cầu sử dụng đất cho các lĩnh vực kinh tế đặc biệt xây
dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở tăng lên nhanh chóng. Việc quản lý và sử dụng hợp lý
có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai theo quy hoạch và pháp luật đang trở thành
một vấn đề cấp bách trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội hiện nay. Trong đó
tính minh bạch của đất đai đóng vai trị quan trọng mà một trong những vấn đề đó
có liên quan đến việc đăng ký biến động sau cấp giấy chứng nhận và đăng ký cấp
Giấy chứng nhận.
Với mong muốn góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của công tác đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính của huyện nhà, tơi tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký
đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định giai đoạn 2016 – 2019”.
2. Mục tiêu của đề tài
1- Đánh giá được kết quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai
huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định theo nhiệm vụ được giao giai đoạn 2016 - 2019.
2- Đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai
huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định theo nhận xét của cán bộ và người dân
3- So sánh được hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất
đai huyện Nghĩa Hưng theo cơ chế “một cấp” với Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Nghĩa Hưng theo cơ chế “hai cấp”. Chỉ ra được các khó khăn, tồn
tại và đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn
phòng Đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Góp phần hồn thiện cơ sở lý luận về công tác đăng ký
đất đai cũng như hoạt động của mơ hình VPĐKĐĐ một cấp.
- Ý nghĩa thực tiễn: Góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phịng đăng
ký chi nhánh huyện Nghĩa Hưng nói riêng và VPĐKĐĐ tỉnh Nam Định nói chung.

3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái quát về đăng ký tài sản và đăng ký đất đai
1.1.1. Một số khái niệm liên quan
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất là một phần cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh
quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó, gồm có: Yếu tố khí hậu nằm ngay gần bề mặt
trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn trên bề mặt (gồm: hồ, sơng, suối
và đầm lầy nước cạn): lớp trầm tích và kho chứa nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập
đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật
chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra. (Theo Quốc
hội nước CHXHCNVN (2013), Luật đất đai năm 2013)
1.1.1.2. Khái niệm về đăng ký tài sản và đăng ký đất đai
* Đăng ký tài sản: Là việc một chủ thể tới các cơ quan có thẩm quyền đăng
ký quyền được sở hữu, quyền khai thác sử dụng một hoặc một nhóm tài sản nào đó.
* Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
* Đăng ký Nhà nước về đất đai
Các quyền về đất đai được Nhà nước bảo đảm, liên quan đến tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai.
- Nhà nước có trách nhiệm xây dựng hệ thống hồ sơ Địa chính và hồ sơ

địa chính là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
việc đăng ký đất đai (Theo Quốc hội nước CHXHCNVN (2013), Luật đất đai
năm 2013).


4

* Vai trị, lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một phương thức để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích của
người sử dụng đất.
- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu tài chính về đất; giám sát
giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; cung cấp thông tin đất đai; đảm bảo an
ninh kinh tế, trật tự xã hội.
- Lợi ích đối với người sử dụng đất: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối
với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn xã hội;
giảm tranh chấp đất đai; hỗ trợ các giao dịch về bất động sản, (Theo Quốc hội nước
CHXHCNVN (2013), Luật đất đai năm 2013).
1.1.2. Các quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
Theo Bộ Luật dân sự năm 2015 tài sản là bất động sản phải được đăng ký
theo quy định; việc đăng ký tài sản phải được công khai.
Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 12 quy định: Nhà nước nghiêm cấm sử dụng
đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà
nước có thẩm quyền. Điều 95 quy định: trong thời hạn khơng q 30 ngày, kể từ
ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động;
trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ
ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế; Việc đăng ký đất đai, tài
sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày

06/1/2017 sửa đổi bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai
năm 2013 quy định việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất do Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện theo thẩm quyền.
Như vậy có thể nói việc đăng ký đất đai và tài tài sản trên đất được quy định
rất rõ trong các văn bản pháp luật và có tính chất bắt buộc đối với các đối tượng sử
dụng đất. Việc đăng ký đất đai được xác lập trên hồ sơ đất đai và bất động sản được
gọi chung là Hồ sơ địa chính.


5

1.1.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ địa chính là tài liệu chứa đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính,
chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai,
bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi
của công dân.
- Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu tài chính về đất cũng như đảm
bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và
hiệu quả.
- Đối với người sử dụng đất: Đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có
các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
tồn và với một chi phí thấp nhất. (Theo Quốc hội nước CHXHCNVN (2013), Luật
đất đai năm 2013).
1.1.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
- Quá trình thực hiện đăng ký phải đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý. Đây là
yêu cầu hết sức quan trọng trong quá trình thực hiện đăng ký. Cụ thể:
- Quá trình thực hiện đăng ký phải đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy
định của ngành: về các thơng tin diện tích, hình thể, vị trí, kích thước, loại hạng…
- Kết quả đăng ký phải phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất và các quyền
của người sử dụng đất (những thay đổi với thửa đất trong quá trình quản lý và sử

dụng); tài sản trên đất và các quyền của người sở hữu tài sản, (Theo Quốc hội nước
CHXHCNVN (2013), Luật đất đai năm 2013).
1.1.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc khơng
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký, có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký. (Theo Nguyễn Văn Chiến (2006), Nghiên cứu các mơ hình và
phương thức hoạt động của tổ chức đăng ký đất đai của một số nước trong khu vực
và một số nước phát triển)
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất


6

không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định, các
thơng tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc khơng.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
1.1.2.4. Đối tượng đăng ký đất đai
- Đối tượng đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là người sử dụng đất.
Theo Luật Đất đai năm 2013 có 7 đối tượng sử dụng đất gồm: Tổ chức trong nước;
hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư; cơ sở tơn giáo; tổ chức nước
ngồi; người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc
tịch; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Theo Quốc hội nước CHXHCNVN
(2013), Luật đất đai năm 2013).
1.1.2.5. Đăng ký pháp lý đất đai và tài sản gắn liền với đất

Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện trên cơ sở đăng
ký văn tự giao dịch hoặc đăng ký quyền.
* Đăng ký văn tự giao dịch: Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một
vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên
đất hoặc liên quan tới đất.
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký, văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua
phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất


7

mà mình mua.
* Đăng ký quyền: Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà
người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng
ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm (
Theo Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình quản lý thị trường
bất động sản, Nxb Nơng nghiệp).
1.1.3. Các loại hình đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động. Đăng ký đất đai được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất
đai (một cấp) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hai cấp), bằng hình thức
đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
* Đăng ký lần đầu
Được thực hiện trong các trường hợp: Thửa đất được giao, cho thuê để sử
dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà
chưa đăng ký; Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
* Đăng ký biến động:
Được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hoặc đã đăng ký mà có thay đổi nội dung đăng ký có thể chia thành 4
nhóm chính bao gồm:
- Thay đổi về quyền sử dụng đất;
- Thay đổi về chủ sử dụng đất, thông tin về pháp nhân, nhân thân, địa chỉ chủ
sử dụng đất;
- Thay đổi về ranh giới, diện tích thửa đất, loại đất hoặc mục đích sử dụng
đất, thời hạn sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Thay đổi số hiệu thửa đất (Theo Quốc hội nước CHXHCNVN (2013), Luật
đất đai năm 2013).


8

1.1.4. Quy trình đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối
với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được thể hiện trên hồ sơ địa
chính và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Đơn vị thực hiện là
Văn phòng đăng ký đất đai (một cấp) hoặc Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất

(hai cấp).
* Quy trình đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất:
Trên cơ sở khai báo của người sử dụng đất hoặc cán bộ Địa chính xã,
phường, thị trấn, cơ quan có thẩm quyền đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có
trách nhiệm thẩm tra việc sử dụng đất, hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện cơng
tác chỉnh lý hồ sơ địa chính vào sổ Địa chính.
Đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, sau khi cấp Giấy
chứng nhận QSD đất thì sao lưu Giấy chứng nhận và trả hồ sơ cho người sử dụng
đất. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì cập nhật, chỉnh lý hồ
sơ địa chính sau khi nhận được ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền về
trường hợp khơng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Nếu người sử dụng đất khơng
có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận, đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý thì cập nhật,
chỉnh lý hồ sơ địa chính sau khi hồn thành việc kiểm tra hồ sơ theo thẩm quyền.
1.2. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở nước ta
1.2.1. Đăng ký đất đai ở nước ta trước khi thực hiện Luật Đất đai 1987
Hiến pháp năm 1980 quy định hình thức sở hữu tồn dân về đất đai. Cơng tác
đăng ký đất đai được nhà nước quan tâm nhưng chủ yếu vẫn là đất nơng nghiệp.
Ngày 01/7/1980 Chính phủ có quyết định 201/CP về việc thống nhất quản lý theo quy
hoạch và kế hoạch chung trong cả nước, Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Hội
đồng Bộ trưởng về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất.
Thực hiện yêu cầu này Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành văn bản đầu tiên
quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định 56/ĐKTK ngày
05/11/1981.


9

1.2.2. Đăng ký đất đai ở nước ta trước khi thực hiện Luật Đất đai 1993
- Luật đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc

đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan
Nhà nước - Ủy ban nhân dân huyện, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND
xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính cho người sử dụng đất và tự mình đăng ký đất
chưa sử dụng vào sổ địa chính”
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/QĐ – ĐKTK
ngày 14/7/1989 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302/TT
– ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định số 201/QĐ – ĐKTK đã
tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.
Tuy nhiên, việc triển khai cấp giấy chứng nhận giai đoạn này được rất ít, phần lớn
các địa phương dừng lại ở bước làm điểm. Khó khăn chủ yếu trong triển khai ở giai
đoạn này là thiếu kinh phí, lực lượng chun mơn nghiệp vụ yếu, hệ thống hồ sơ
địa chính thiếu và có độ chính xác thấp, tình hình sử dụng ruộng đất sau khốn hộ
chưa ổn định.
Thời kỳ này đất đai ít biến động do Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn
chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất
đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai không quá phức tạp (Theo
Quốc hội nước CHXHCNVN (1993), Luật đất đai năm 1993).
1.2.3. Đăng ký đất đai ở nước ta trước khi thực hiện Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Người đang sử dụng đất tại xã, phường,
thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử
dụng và sự biến động về việc sử dụng đất”.
- Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối mới của Đảng. Đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa
nhận là loại hàng hóa nhưng trên thực tế thị trường này có nhiều biến động. Việc
chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán chuyển nhượng đất đai bất hợp


10

pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền diễn ra
khá phổ biến.
- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 1993 (vào năm 1998 và năm 2001)
tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác
đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các
cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của
nhiệm vụ đăng ký đất đai với cơng tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục,
chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này (Theo Quốc hội nước CHXHCNVN (2003), Luật đất
đai năm 2003).
1.2.4. Đăng ký đất đai ở nước ta khi thực hiện Luật Đất đai 2013
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với
một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất”.
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý
và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất
hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
- Hệ thống đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động.
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình.
+ Đăng ký biến động – đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi đắp…), do thay đổi mục
đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn
phịng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ cơng thực hiện chức năng
quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử
dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Quốc hội nước CHXHCNVN (2013).

11

1.2.5. Từ khi có Luật đất đai năm 2013 đến nay
- Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương bao gồm: Cơ quan quản lý đất đai ở
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là Sở Tài nguyên và Môi trường; cơ quan
quản lý đất đai ở huyện, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là Phịng Tài ngun và
Mơi trường.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xây
dựng tổ chức bộ máy quản lý đất đai tại địa phương; Ủy ban nhân dân cấp huyện
bố trí cơng chức địa chính xã, phường, thị trấn bảo đảm thực hiện nhiệm vụ.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Nội vụ quy định cụ
thể về chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa
phương và nhiệm vụ của cơng chức địa chính xã, phường, thị trấn.
Luật đất đai năm 2013 quy định rõ:
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để
quản lí,đăng ký quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu
của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm:
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp: Thửa đất được giao,
cho thuê để sử dụng; đang sử dụng mà chưa đăng ký; được giao để quản lý mà chưa
đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy
chứng nhận hoặc đã có đăng ký mà có thay đổi gồm:
+ Có biến động do người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất; chia tách quyền sử dụng đất.
+ Do người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên.
+ Có biến động về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiện, địa chỉ thửa đất; tài
sản gắn liền với đất theo nội dung đã đăng ký; mục đích sử dụng đất; thời hạn sử
dụng đất; hình thức sử dụng đất.

+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, văn bản công nhận kết


12

quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; thỏa thuận trong hợp đồng
thế chấp để xử lí nợ
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất kè liền; thay
đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký
vào Sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của luật này và
các quy định khác của pháp luật có liên quan. Trường hợp đăng ký biến động đất
đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy
chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người
đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi nhà nước có quyết định xử
lý theo quy định của Chính phủ.
- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào Sổ địa chính.
- Việc đăng ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn
phòng đăng ký đất đai.
+ Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở tài nguyên
môi trường, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp
nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở tài nguyên và mơi trường
và các Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phịng tài ngun và mơi
trường hiện có ở địa phương,có tư cách pháp nhân, có trụ sở,con dấu riêng và được

mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.
+ Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài
sản khác gắn liền với đất, xây dựng, quản lý,cập nhật, chỉnh lý,thống nhất hồ sơ địa
chính và cơ sở dữ liệu đất đai, thống kê,kiểm kê đất đai ,cung cấp thông tin đất đai
theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu.


13

+ Văn phịng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các huyện, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh. Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai được thực hiện chức năng, nhiệm
vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân
dân tỉnh (Theo Quốc hội nước CHXHCNVN (2013), Luật đất đai năm 2013).
1.3. Những nghiên cứu và kết quả về đăng ký đất đai và hoạt động của văn
phòng đăng ký đất đai
1.3.1. Những nghiên cứu và kết quả về đăng ký đất đai và hoạt động của Văn
phòng đăng ký đất đai trên thế giới
1.3.1.1. Tại Pháp
Đất đai phần lớn thuộc sở hữu tư nhân, Nhà nước quản lý đất đai và bất động
sản rất chặt chẽ thông qua việc xây dựng hệ thống địa chính. Cơng tác địa chính tại
Pháp rất phát triển, quy củ và chặt chẽ; địa chính là một hệ thống chính quy, thời sự
hóa để quản lý những tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ. Đơn vị cơ sở của địa
chính là thửa đất được mơ tả đầy đủ vị trí địa lý, kích thước hình học với những tư
liệu về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất. Hệ thống địa chính ở Pháp bao
gồm: một bộ bản đồ để mơ tả thực trạng của thửa đất (bản đồ địa chính) và bất động
sản, một sổ địa chính và bản kê khai các quyền và thực trạng pháp lý của chủ sở
hữu; một hệ thống nghiệp vụ hành chính để quản lý và lưu trữ thơng tin đất đai; địa
chính xác định đầy đủ cơ sở pháp lý khi ghi rõ các quyền cụ thể. Hệ thống bản đồ
địa chính được cập nhật thường xuyên bằng các văn bản đo đạc trong trường hợp có
thay đổi ranh giới thửa đất và cập nhật hàng năm thông qua các bản vẽ để lưu.

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào
Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định ngun tắc về tính khơng có hiệu lực
của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được
cơng bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa cơng bố thì chỉ là cơ sở để xác lập
quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật quy định một cách có hệ thống
việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể
thế chấp và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản. Luật này cũng quy


14

định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn
sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản
Luật pháp yêu cầu mọi thay đổi ranh giới đất sở hữu do phân chia giữa các
chủ sở hữu phải được xác nhận bằng văn bản đo đất. Văn bản này phải được thành
lập theo đề nghị của các bên và được các bên xác nhận.
Sổ địa chính là tài liệu có tính chất riêng trong đó tổng hợp theo từng người
chịu thuế nhà đất và những chỉ dẫn liên quan đến các bất động sản xây dựng và
khơng xây dựng.
Mục đích của hệ thống địa chính nhằm đảm bảo quyền sở hữu; đảm bảo quyền
chuyển nhượng đất đai với đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất;
phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất co hiệu quả đáp ứng nhu cầu
cộng đồng; đảm bảo thuận tiện cho hoạt động ngân hàng thông qua việc thế chấp đất
đai và tạo cơ sở xây dựng một hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng. Ngành
địa chính Pháp, trực thuộc tổng cục thuế và có khoảng 9.000 nhân viên. Tư liệu địa
chính của Pháp là các tư liệu bằng văn bản về địa chính (Theo Bộ Tài nguyên và Môi
trường (2012). Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp Luật Đất đai).
1.3.1.2. Tại Thụy Điển

Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thụy Điển từ thế kỷ 16 và đã trở thành
một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống
đăng ký đất đai ở Thụy Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng
vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hóa. Đăng ký đất đai do các cơ quan khác
nhau thực hiện.
Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc tòa án trung ương trong cơ cấu của Bộ
Tư pháp. Cơ quan đăng ký đất đai có 93 Văn phịng ĐKĐĐ, mỗi Văn phòng ĐKĐĐ
trực thuộc Tòa án cấp huyện. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản
trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất
động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển. Cơ quan này chịu
trách nhiệm xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ
liệu này quản lý tồn bộ thơng tin đăng ký đất đai.