Pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI
-------------------------

LÊ THỊ THANH TUYỀN

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN
BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Chuyên ngành Luật Thƣơng mại

TP. HỒ CHÍ MINH – 7/2011


TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI
----------------------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN BẢO ĐẢM
TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI

SVTH : LÊ THỊ THANH TUYỀN
KHÓA: 32
MSSV : 3220215
GVHD: ThS. NGUYỄN THỊ THU HIỀN

TP. HỒ CHÍ MINH - 7/2011

LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan bài khóa luận là cơng trình nghiên cứu do chính tơi thực
hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Th.S Nguyễn Thị Thu Hiền. Tồn bộ nội
dung, thơng tin trình bày trong khóa luận là trung thực.
Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm với lời cam đoan.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 29 tháng 7 năm 2011
Tác giả

Lê Thị Thanh Tuyền


DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT

1.
2.
3.
4.

Tổ chức tín dụng – TCTD
Ngân hàng thương mại – NHTM
Bộ luật dân sự 2005 – BLDS 2005
Tài sản hình thành trong tương lai – TSHTTTL


MỤC LỤC

Lời mở đầu.................................................................................................... trang 01
Chƣơng 1: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP

TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1. Khái quát chung về hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại NHTM
1.1.1.Khái niệm ............................................................................................ trang 04
1.1.2. Đặc điểm ............................................................................................ trang 05
1.1.3. Vai trò ................................................................................................. trang 07
1.2. Một số quy định pháp luật cụ thể về hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay
tại NHTM ..................................................................................................... trang 09
1.2.1. Giao kết hợp đồng thế chấp ................................................................ trang 09
1.2.2. Chủ thể hợp đồng thế chấp ................................................................. trang 10
1.2.3. Hình thức hợp đồng thế chấp ............................................................ trang 16
1.2.4. Đăng ký, công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp ....................... trang 17
1.2.5. Nội dung cơ bản của hợp đồng thế chấp ............................................ trang 21
1.2.5.1. Điều khoản về tài sản thế chấp ........................................................ trang 21
1.2.5.2. Điều khoản về phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp
...................................................................................................................... trang 28
1.2.5.3. Điều khoản về quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng thế chấp ............
trang
2
9
....................................................................................................................................
1.2.5.4. Điều khoản về thời hạn thế chấp ..................................................... trang 33
1.2.5.5. Điều khoản về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp ................ trang 33
1.2.6. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp ......................................................... trang 34
1.2.7. Thay đổi, đình chỉ, chấp dứt hợp đồng thế chấp ................................ trang 35
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ
CHẤP TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
2.1. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại
NHTM .......................................................................................................... trang 38
2.1.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan đến vấn đề xác định chủ thể trong hợp

đồng thế chấp ................................................................................................ trang 38
2.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan đến việc đăng ký, công chứng, chứng thực
hợp đồng thế chấp ......................................................................................... trang 40
2.1.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan đến tài sản thế chấp ................ trang 44


2.1.4. Thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan đến quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp
đồng thế chấp ............................................................................................ …trang 49
2.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản đảm bảo
tiền vay tại NHTM ........................................................................................ trang 49
2.2.1. Những kiến nghị liên quan đến quy định pháp luật về việc xác định chủ thể hợp
đồng thế chấp ................................................................................................ trang 50
2.2.2. Những kiến nghị liên quan đến quy định pháp luật về việc đăng ký, công chứng,
chứng thực hợp đồng thế chấp ...................................................................... trang 50
2.2.3. Những kiến nghị liên quan đến quy định pháp luật về tài sản thế chấp ...........
...................................................................................................................... trang 53
2.2.4. Những kiến nghị liên quan đến quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ các bên
trong hợp đồng thế chấp ............................................................................... trang 55
2.2.5. Một số kiến nghị đối với NHTM ........................................................ trang 56
2.2.6. Một số kiến nghị đối với Chính phủ, cơ quan Nhà nước và Bộ, ngành ...........
...................................................................................................................... trang 56
Kết luận ......................................................................................................... trang 58


LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, hệ thống tổ chức tín dụng (TCTD) nói chung, ngân hàng thương mại
(NHTM) nói riêng ngày càng đóng vai trị quan trọng trong nền kinh tế thị trường.
Việc huy động vốn đầu tư từ xã hội và đưa nguồn vốn vào phục vụ nền kinh tế thực
hiện chủ yếu qua hoạt động cho vay – hình thức cấp tín dụng phổ biến của TCTD hay

các NHTM. Cơ sở pháp lý của việc cho vay chính là hợp đồng tín dụng được ký kết
giữa NHTM và bên vay là các tổ chức, cá nhân khác nhau trong xã hội Tuy nhiên, hoạt
động kinh doanh tiền tệ nói chung, tín dụng nói riêng luôn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nên
kèm theo hợp đồng tín dụng, ngân hàng phải có các biện pháp bảo đảm bằng tài sản
cho việc thu hồi khoản tiền đã cho vay của mình. Trong số những biện pháp đảm bảo
tiền vay được các NHTM áp dụng từ trước đến nay thì biện pháp phổ biến nhất chính
là bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp. Theo đó, với biện pháp thế chấp tài sản bảo
đảm, NHTM phịng ngừa được rủi ro tín dụng, người đi vay có được vốn nhanh chóng
hơn nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh và tiêu dùng xã
hội.
Xuất phát từ vai trò quan trọng của việc thế chấp tài sản, pháp luật về giao dịch
bảo đảm nói chung và bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp nói riêng được nhà nước
quan tâm xây dựng thông qua các quy định cụ thể của pháp luật dân sự, pháp luật ngân
hàng...Những quy định này về cơ bản đã tạo cơ sở pháp lý tương đối đầy đủ cho các
giao kết thế chấp tài sản, qua đó, giúp NHTM giảm thiểu rủi ro, đảm bảo khả năng thu
hồi vốn vay, đồng thời thúc đẩy hoạt động tín dụng ngày càng phổ biến, mang lại lợi
ích cao nhất cho cả NHTM và người đi vay trong quá trình kinh doanh, sản xuất. Tuy
nhiên, những quy định pháp luật cụ thể về giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay
nhất là vấn đề về hợp đồng thế chấp – hình thức pháp lý của giao dịch cịn nhiều bất
cập địi hỏi phải có sự điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với nhu cầu của các tổ chức, cá
nhân trong nền kinh tế thị trường thời kì hội nhập. Cụ thể, nhiều quy định pháp luật
liên quan đến hợp đồng thế chấp tài sản còn chồng chéo, gây lúng túng cho các cơ
quan chức năng và tổ chức, cá nhân khi áp dụng như vấn đề xác định chủ thể trong hợp
đồng thế chấp, vấn đề xử lý tài sản thế chấp...
Từ thực trạng và yêu cầu hoàn thiện pháp luật đối với vấn đề giao kết, thực hiện
hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm, em đã chọn đề tài: “Pháp luật về hợp đồng thế
chấp tài sản đảm bảo tiền vay tại Ngân hàng thƣơng mại” làm khóa luận tốt
nghiệp. Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích những quy định pháp luật về hợp đồng
thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay và thực trạng áp dụng tại NHTM, từ đó đưa ra một
số kiến nghị nhằm hoàn thiện chế định pháp luật liên quan đến hoạt động này tạo điều

1


kiện thuận lợi cho các NHTM trong việc cho vay, giúp các tổ chức, cá nhân có thể
nhanh chóng tiếp cận với các nguồn vốn của ngân hàng để đáp ứng các nhu cầu vốn
cho sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng, đồng thời tạo cơ sở pháp lý đầy đủ cho hoạt động
quản lý nhà nước về tiền tệ và ngân hàng.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Do pháp luật về bảo đảm tiền vay nói chung và pháp luật về thế chấp tài sản nói
riêng có vai trị đặc biệt quan trọng đối với hoạt động cho vay, thu hồi vốn của các
NHTM và TCTD nói chung nên đây là vấn đề được các nhà nghiên cứu chú trọng
quan tâm. Nhiều cơng trình đã được cơng bố như “Các biện pháp bảo đảm thực hiện
hợp đồng tín dụng ngân hàng”, Luận văn thạc sĩ luật học của Lê Thu Hiền (2003);
“Pháp luật về bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng của ngân hàng thương mại
tại Việt Nam, thực trạng và hướng hoàn thiện”, Luận văn Thạc sĩ luật học của Tạ
Chương Lâm (2009); “Pháp luật về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay tại tổ chức tín
dụng, thực trạng và hướng hồn thiện”, Luận văn cử nhân luật của Huỳnh Thị Kim
Quý (2006); “Pháp luật về hợp đồng thế chấp trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng”,
Luận văn cử nhân luật của Nguyễn Thị Diệu Trinh (2009); Bài viết “Về các biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” của tác giả Nguyễn Văn Vân, tạp chí khoa học
pháp lý số 2/2005; “Một số vấn đề về pháp luật bảo đảm tiền vay của tổ chức tín
dụng”, bài viết của nguyễn Minh Hằng, tạp chí luật học số 12/2007 …
Những tài liệu nêu trên đều gián tiếp hoặc trực tiếp liên quan đến đề tài “Pháp
luật về hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại NHTM”. Tuy nhiên, chúng ta có
thể thấy là nhiều nghiên cứu được thực hiện vào khoảng thời gian từ 2005 trở về trước
đã khơng cịn nhiều giá trị khoa học do ít phù hợp với những thay đổi lớn về điều kiện
kinh tế, xã hội thực tiễn đặt ra trong giai đoạn hiện nay. Một số cơng trình nghiên cứu
khác tuy cũng đề cập đến đề tài nhưng chưa triệt để. Mặc dù vậy, những công trình
nghiên cứu này là nguồn tài liệu tham khảo quý báu cho cho tác giả trong q trình
thực hiện khóa luận tốt nghiệp của mình.

3. Mục đích, phạm vi, đối tƣợng nghiên cứu
Khóa luận đặt ra mục đích làm rõ cơ sở khoa học và thực tiễn của quan hệ thế
chấp tài sản bảo đảm tiền vay thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng, nêu ra những
bất cập của pháp luật hiện hành về việc xác lập, thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản
bảo đảm tiền vay tại NHTM.
Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là các quy phạm pháp luật, thực trạng áp
dụng pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản đảm bảo tại NHTM.
Từ mục đích và đối tượng nghiên cứu, tác giả có cơ sở đưa ra các kiến nghị góp
phần hồn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại NHTM.
4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu

2


Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài là chủ nghĩa duy vật biện
chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử Mác - Lênin, đường lối chính sách của Đảng và
Nhà nước về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa (XHCN), đặc biệt là đường lối, chính sách về phát triển hệ thống ngân hàng và
hoạt động ngân hàng trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế.
Tác giả đồng thời sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu chủ yếu và có
tính phổ biến như: Phương pháp tiếp cận lịch sử, phương pháp đối chiếu, phương pháp
luật học so sánh, phương pháp phân tích kết hợp giải thích và tổng hợp, khái qt
hóa...
5. Kết cấu đề tài:
Đề tài gồm các phần chủ yếu:
Lời nói đầu
Chương 1: Quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền
vay tại NHTM
Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền
vay tại NHTM và giải pháp hoàn thiện

Kết luận

3


CHƢƠNG 1: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG THẾ
CHẤP TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1. Khái quát chung về hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại ngân
hàng thƣơng mại
1.1.1. Khái niệm
Ngân hàng thƣơng mại là một loại hình doanh nghiệp đặc thù, hoạt động kinh
doanh trong lĩnh vực tiền tệ, tín dụng và giữ vai trị trọng yếu trong việc điều hòa vốn
của nền kinh tế giữa nơi thừa vốn với nơi thiếu vốn thông qua việc thu hút nguồn vốn
nhàn rỗi từ cá nhân, tổ chức kinh tế - xã hội, cung cấp vốn cho nền kinh tế thơng qua
việc cấp tín dụng, thực thi chính sách tiền tệ của Ngân hàng nhà nước (NHNN) cũng
như cung cấp các dịch vụ ngân hàng khác. Trong các hoạt động của ngân hàng thì cho
vay là hình thức cấp tín dụng chủ yếu và phổ biến nhất. Theo đó, hoạt động cho vay
của NHTM là việc bên cho vay (NHTM) cung cấp nguồn tài chính (cụ thể là tiền tệ)
cho đối tượng khác (bên đi vay) trong đó bên đi vay sẽ hồn trả tài chính cho NHTM
1

trong một thời hạn thỏa thuận và thường kèm theo lãi suất . Cơ sở pháp lý của việc
cho vay là hợp đồng tín dụng vay tài sản. Hợp đồng vay tài sản là hợp đồng trong đó
bên cho vay giao và chuyển quyền sở hữu tài sản vay là vật cùng loại cho bên vay. Còn
bên vay phải trả lại tài sản có giá trị tương đương cộng lãi suất nếu có thỏa thuận vào
cuối kỳ hạn vay (Điều 471 BLDS 2005). Như vậy, chúng ta có thể thấy bản chất của
việc cho vay là một bên sẽ giao tài sản của mình cho bên kia (bên vay) và bên vay phải
2

sử dụng tài sản vay đúng mục đích, trả lại tài sản tương đương khi hết thời hạn vay .

Việc làm này sẽ tồn tại rủi ro cho bên cho vay (NHTM) khi giả sử đến kỳ hạn thanh
toán mà bên vay khơng hồn trả đầy đủ và đúng hạn phần tài sản tương đương kể cả
khoản lãi cho NHTM nếu các bên có thỏa thuận. Chính vì vậy, để hạn chế rủi ro phát
sinh, các bên thường lựa chọn biện pháp bảo đảm nhằm giúp NHTM đảm bảo khả
năng thu hồi khoản nợ của mình.
Pháp luật đã có cơ chế điều chỉnh kịp thời thông qua các quy định về giao dịch
bảo đảm nhằm phục vụ nhu cầu thực tế phát sinh giữa các chủ thể. Theo Khoản 1 Điều
318 BLDS 2005, giao dịch bảo đảm gồm cầm cố, thế chấp tài sản, đặt cọc, kí cược, kí
quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Trong q trình sử dụng các biện pháp theo luật định nhằm
bảo đảm cho khoản tiền đã cho vay của NHTM, thế chấp tài sản bảo đảm là một trong
những biện pháp phổ biến nhất bởi tính chất dễ áp dụng đối với các bên, độ an toàn
cao cho bên cho vay từ trước đến nay. Theo đó, thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại
NHTM là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của
1Nguồn: Wikipedia
2ThS. Nguyễn Xuân Quang-TS. Lê Nết – Nguyễn Hồ Bích Hằng (2007), Luật Dân sự Việt Nam, NXB. Đại học
quốc gia TP. Hồ Chí Minh, tr.398

4


mình để bảo bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với NHTM (sau đây gọi là bên
3

nhận thế chấp) và khơng chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp . Biện pháp này
là phương thức để ràng buộc trách nhiệm giữa các bên nhất là bên đi vay nhằm cam
kết thực hiện nghĩa vụ của mình trước bên có quyền (NHTM). Như vậy, thế chấp tài
sản bảo đảm tiền vay tại NHTM là biện pháp quan trọng, phổ biến giúp NHTM hạn
chế rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay, ổn định quá trình kinh doanh tiền tệ của
mình.
Khi thực hiện giao dịch thế chấp tài sản, các bên không thể không thiết lập hợp

đồng thế chấp theo luật định bởi tính chất quan trọng của quan hệ này như đã phân
tích. Từ bản chất của việc thế chấp tài sản, chúng ta có thể suy ra hợp đồng thế chấp
tài sản bảo đảm tiền vay tại NHTM là thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế
chấp, theo đó bên thế chấp cam kết sẽ đem các tài sản của mình để bảo đảm thực hiện
một hay nhiều nghĩa vụ của chính mình hoặc của người thứ ba (bên có nghĩa vụ) đối
với bên nhận thế chấp (bên có quyền - NHTM) mà không cần phải chuyển giao tài sản
cho bên nhận thế chấp. Hợp đồng thế chấp chính là hình thức pháp lý của quan hệ thế
chấp tài sản, là cơ sở pháp lý cho các bên thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình, đảm
bảo tính khách quan khi giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp
đồng. Qua đó, NHTM có cơ sở pháp lý thu hồi lại nguồn vốn mà mình đã cho vay. Từ
đó có thể nhận thấy tầm quan trọng của hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại
NHTM. Đây được xem là biện pháp mang tính dự phịng và cơ sở thu hồi nợ, hỗ trợ
cho hoạt động cho vay – một hoạt động tín dụng hiệu quả của ngân hàng.
1.1.2. Đặc điểm về hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại ngân hàng
thƣơng mại
Hợp đồng thế chấp như đã nói là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó, một bên
(khách hàng) cam kết khả năng trả nợ với bên cho vay (NHTM) bằng tài sản thế chấp
của mình. Xuất phát từ bản chất là sự thỏa thuận nên ngồi những đặc điểm của hợp
đồng nói chung, hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của
NHTM cịn có những đặc trưng pháp lý sau đây:
Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại NHTM
ln có một bên là NHTM – với tư cách là bên nhận thế chấp (bên có quyền địi nợ
theo hợp đồng tín dụng). Chủ thể thứ hai là bên thế chấp và chủ thể này có thể chính là
bên vay hoặc người thứ ba có tài sản thế chấp cho NHTM. Theo đó, các chủ thể thực
hiện giao kết hợp đồng thế chấp trên cơ sở quan hệ vay vốn giữa khách hàng và
NHTM. Trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng, các bên phải tuân thủ quy định
pháp luật để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng, bảo vệ quyền lợi các bên chủ thể.
3Khoản 1 Điều 342 BLDS 2005 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng
tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên
nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.

5


Thứ hai, hợp đồng thế chấp được hình thành nhằm đảm bảo khả năng trả nợ
của khách hàng và khi có sự vi phạm nghĩa vụ trả nợ, các bên sẽ thực hiện theo thỏa
thuận trong hợp đồng thế chấp. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp
thường là nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo hợp đồng tín dụng giữa NHTM với khách
hàng vay vốn. Tuy nhiên, ngoài việc bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tiền vay phát sinh từ
hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài sản cịn có thể được sử dụng để bảo đảm cho
nghĩa vụ hoàn trả tiền cho NHTM trong trường hợp hợp đồng tín dụng bị vơ hiệu
nhưng NHTM đã thực hiện giải ngân cho khách hàng. Nghĩa vụ này phát sinh từ hợp
đồng tín dụng, bao gồm nợ gốc, nợ lãi, các khoản phí, tiền phạt và tiền bồi thường thiệt
hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Phạm
vi bảo đảm quy định trong hợp đồng không vượt quá nghĩa vụ đã được xác định trong
nội dung quan hệ tín dụng. Ngồi ra, các bên có thể thỏa thuận sử dụng tài sản có giá
trị nhỏ hơn để bảo đảm nghĩa vụ thanh toán. Điều này thể hiện quyền tự do ý chí các
chủ thể trong quan hệ thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay.
Thứ ba, hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm ln có mối quan hệ chặt chẽ với
hợp đồng tín dụng vay vốn giữa NHTM và khách hàng đi vay. Việc thỏa thuận về vấn
đề thế chấp được lập thành văn bản hợp đồng riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính
(hợp đồng tín dụng). Thông thường, do tầm quan trọng của biện pháp bảo đảm tiền vay
nên hợp đồng bảo đảm nói chung và hợp đồng thế chấp nói riêng thường được các bên
giao kết thành một hợp đồng riêng, tách khỏi hợp đồng tín dụng, với nhiều điều khoản
chi tiết và rất cụ thể. Điều này là cần thiết, vì việc giao kết một hợp đồng thế chấp
riêng rẽ với hợp đồng tín dụng sẽ tạo điều kiện cho các bên có cơ hội thỏa thuận chi
tiết, cụ thể và đầy đủ hơn về các điều khoản của hợp đồng bảo đảm tiền vay. Trên cơ
sở đó, giúp cho việc thực hiện hợp đồng bảo đảm và giải quyết các tranh chấp phát
sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay cũng dễ dàng, thuận lợi hơn. Mặt khác, do tài sản
thế chấp thường có giá trị lớn, lại khơng có sự chuyển giao cho bên nhận thế chấp

(NHTM) nên việc thiết lập hợp đồng thế chấp riêng rẽ với hợp đồng tín dụng sẽ giúp
hạn chế rủi ro cho NHTM và như thế sẽ đảm bảo an toàn cho hoạt động ngân hàng nói
chung. Chính mối quan hệ này chúng ta có thể nhận thấy thế chấp là biện pháp bảo
đảm mang tính chất là nghĩa vụ phụ cho nghĩa vụ chính. Thế chấp tài sản không tồn tại
một cách độc lập mà luôn gắn liền với nghĩa vụ trả nợ của khách hàng (được gọi là
nghĩa vụ chính). Nghĩa vụ thế chấp tài sản phát sinh, tồn tại khi và chỉ khi nghĩa vụ
chính tồn tại. Hợp đồng thế chấp tài sản chỉ được áp dụng để đảm bảo nghĩa vụ chính
khi hợp đồng thực hiện nghĩa vụ chính (hợp đồng tín dụng) có hiệu lực. Hợp đồng thế
chấp khơng cần phải đưa ra thực hiện nếu nghĩa vụ trả nợ của khách hàng đã được
hồn thành một cách đầy đủ. Thơng thường, đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên
thế chấp tự giác thực hiện nghĩa vụ đối với NHTM thì biện pháp thế chấp được coi
như chấm dứt. Chỉ khi đến hạn trả nợ mà bên đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ
6


hoặc thực hiện khơng đúng thì hợp đồng thế chấp mới làm cơ sở để xử lý tài sản thế
chấp để bảo vệ quyền lợi cho NHTM. Qua đó thể hiện chức năng dự phịng của biện
pháp bảo đảm nói chung và biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của
NHTM nói riêng.
Thứ tư, trong hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp tài sản, bên thế chấp
không phải chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp là NHTM. Đặc điểm
này giúp phân biệt hợp đồng cầm cố và thế chấp, tạo sự phong phú, tự do lựa chọn
biện pháp bảo đảm giữa các bên trong quan hệ vay tiền. Đồng thời bên khách hàng
cũng được quản lý tài sản, tiếp tục quá trình sản xuất, kinh doanh, thu lợi nhuận từ tài
sản thế chấp. Điều này lại có thể gây rủi ro cho NHTM trong trường hợp người đi vay
không trả được tiền vay, các bên đem tài sản thế chấp ra xử lý và khi đó giá trị tài sản
bị mất hoặc giảm sút vì lý do chủ quan, khách quan tác động. Chính vì lẽ đó, mặc dù
khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp (NHTM), song bên đi vay phải
chuyển giao giấy tờ, chứng từ liên quan đến tài sản thế chấp nhằm cam kết thực hiện
nghĩa vụ trả nợ cho NHTM. Nhờ đó, NHTM kiểm soát được thực trạng pháp lý của tài

sản thế chấp, đảm bảo việc thu hồi nợ trong trường hợp khách hàng đi vay khơng
thanh tốn khi đến hạn, hạn chế rủi ro tín dụng phát sinh.
1.1.3. Vai trị của hợp đồng thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của các
NHTM
Như đã phân tích ở trên, hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại NHTM
là một bộ phận gắn liền với hợp đồng tín dụng được ký kết giữa NHTM và người đi
vay. Theo đó, vai trò của hợp đồng thế chấp tài sản được thể hiện cụ thể thơng qua các
khía cạnh sau đây:
Thứ nhất, hợp đồng thế chấp tài sản là hình thức pháp lý của quan hệ thế chấp
tài sản, công cụ hỗ trợ giúp bảo tồn nguồn vốn của NHTM, từ đó bảo vệ an toàn và
ổn định cho hoạt động của NHTM. Có nhiều nguyên nhân trực tiếp hay gián tiếp, chủ
quan hay khách quan dẫn tới tình trạng người đi vay khơng có khả năng hồn trả được
lãi, gốc đầy đủ, đúng thời hạn như đã cam kết trong hợp đồng tín dụng hoặc có đủ khả
năng trả nợ nhưng họ cố ý khơng trả hoặc tìm cách lừa đảo chiếm đoạt tài sản dẫn tới
việc NHTM gặp phải khó khăn, khó tránh nợ xấu, thậm chí lâm vào con đường phá
sản. Khi NHTM phá sản thì khơng chỉ ảnh hưởng đến tổ chức tín dụng đó mà ảnh
hưởng đến hoạt động của các ngân hàng, các TCTD khác theo hiệu ứng “domino”, tác
động không tốt cho hệ thống tài chính – tiền tệ, an ninh kinh tế của cả quốc gia. Vì vậy
để bảo đảm an tồn cho hoạt động tín dụng, kiểm sốt được tài sản bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ, hợp đồng thế chấp tài sản ra đời nhằm đóng vai trị là nghĩa vụ phụ cho việc
thực hiện nghĩa vụ chính là trả nợ. Như vậy, hợp đồng thế chấp tài sản thiết lập cơ sở
pháp lý để hình thành nguồn thu nợ thứ hai bổ sung cho nguồn thu nợ thứ nhất nếu
không thể thanh toán được.
7


Thứ hai, hợp đồng thế chấp tài sản góp phần hỗ trợ kích thích hoạt động cho
vay của các ngân hàng thương mại.
NHTM hoạt động trên cơ sở nguồn vốn huy động là chủ yếu, có nghĩa là
NHTM đi vay để cho vay lại. Do đó, để bảo đảm khả năng thu hồi vốn NHTM xem thế

chấp tài sản là một trong những tiêu chuẩn phân tích, xét duyệt trước khi cho vay. Nó
khơng phải là tiêu chuẩn tiên quyết, bắt buộc phải có thì NHTM mới cho khách hàng
vay song nó cho phép NHTM tin tưởng rằng khách hàng đi vay hồn tồn có khả năng
trả nợ, có thiện chí trong việc sử dụng vốn vay. Từ đó, NHTM yên tâm về khả năng
thu hồi nguồn vốn của mình và trên cơ sở đó mở rộng đối tượng cho vay giúp tổ chức,
cá nhân trong xã hội đáp ứng nhu cầu vốn phục vụ sản xuất, kinh doanh hay tiêu dùng.
Thứ ba, hợp đồng thế chấp tài sản là căn cứ pháp lý giúp nâng cao trách nhiệm
trả nợ và đồng thời bảo vệ quyền lợi của khách hàng vay. Trong số các nguồn vốn huy
động được của NHTM thì tiền gửi chiếm tỉ lệ đáng kể. Hoạt động tín dụng là một hoạt
động tiềm ẩn rủi ro lớn, bao gồm cả rủi ro khả kháng và những rủi ro bất khả kháng.
Vì vậy, sự an tồn trong hoạt động tín dụng là cần thiết và rất quan trọng. NHTM
thường xem xét kỹ lưỡng trước khi quyết định cho vay. Hợp đồng thế chấp tài sản bảo
đảm đáp ứng được nhu cầu này của NHTM và là căn cứ pháp lý giúp nâng cao trách
nhiệm trả nợ, đồng thời gián tiếp bảo vệ quyền lợi của khách hàng. Nhờ sự tồn tại của
hợp đồng thế chấp mà khách hàng ý thức được trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ hoàn trả
vốn vay và phần lãi tương đương cho NHTM khi đến hạn, tránh những sai sót, chậm
trễ...nhằm bảo vệ tốt nhất quyền lợi cho mình, đảm bảo tài sản thế chấp khơng bị xử lý
do vi phạm hợp đồng tín dụng. Bên cạnh đó, khách hàng cũng được lợi ích khi NHTM
tin tưởng khả năng trả nợ, từ đó người đi vay có thể được vay với số vốn nhiều hơn
trong khoảng thời gian dài hơn, đảm bảo quá trình kinh doanh, sản xuất của mình
khơng bị gián đoạn do không huy động được vốn. Như vậy, hợp đồng thế chấp là công
cụ bảo đảm cho việc thực thi giao dịch tín dụng một cách thiện chí, trung thực và
nghiêm túc.
Thứ tư, hợp đồng thế chấp góp phần ổn định thị trường tài chính, phát triển
kinh tế xã hội, ổn định đời sống nhân dân. Hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay
là một bộ phận không thể tách rời khỏi hợp đồng tín dụng. Khi hợp đồng thế chấp thể
hiện vai trò hỗ trợ cho hợp đồng tín dụng thì nó cũng đồng thời giúp cho quan hệ tín
dụng được phát sinh, thực hiện nghiêm túc, đảm bảo quyền lợi đơi bên giao dịch, tác
động tích cực cho nền kinh tế. Quan hệ tín dụng nói riêng, quan hệ kinh tế nói chung
phát triển, hoạt động tài chính tiền tệ ổn định góp phần giúp cho các quan hệ thương

mại, lao động…trong xã hội hình thành, tạo thêm công ăn việc làm cho người lao
động, hạn chế thất nghiệp. Đồng thời hoạt động kinh doanh, sản xuất của các tổ chức,
cá nhân phát triển, lợi nhuận thu được gia tăng, từ đó khả năng thực hiện nghĩa vụ thuế
8


của người dân trong xã hội cũng được đảm bảo, tăng nguồn thu ngân sách giúp nhà
nước thực hiện các nhiệm vụ kinh tế - xã hội đặt ra từng thời kỳ. Từ đó, việc điều tiết
tiền tệ trong quan hệ tín dụng nói riêng, quan hệ tài chính nói chung của nhà nước
cũng được dễ dàng, thuận lợi hơn, an ninh kinh tế quốc gia được giữ vững.
Như vậy, chúng ta có thể nhận thấy vai trị quan trọng của hợp đồng thế chấp vì
nhờ sự hình thành của hợp đồng này mà quan hệ tín dụng mới được đảm bảo thực hiện
một cách an tồn, nhanh chóng nhất, mang lại hiệu quả cho hoạt động tín dụng của
ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay nói riêng trong nển kinh tế.
1.2. Một số quy định pháp luật cụ thể về hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền
vay tại NHTM
Kinh doanh ngân hàng là một một ngành kinh doanh nhạy cảm, tác động đến hệ
thống kinh tế - tài chính quốc gia. Nó thể hiện mối quan hệ giữa các cá nhân, tổ chức
trong quá trình giao kết, thực hiện các hoạt động liên quan đến tiền tệ - trung gian
không thể thiếu của nền kinh tế. Do đó, nó chịu sự giám sát chặt chẽ của nhà nước
bằng công cụ pháp luật thông qua các quy định của mình ở từng thời kỳ. Các quy định
pháp luật của nhà nước đều ít nhiều ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng ngân hàng nói
chung và giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay nói riêng thể hiện qua hình thức
pháp lý là hợp đồng thế chấp. Thông qua cơ chế điều tiết bằng pháp luật, nhà nước tạo
điều kiện thuận lợi nhất cho các chủ thể (NHTM và người đi vay) trong quá trình giao
kết, thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại NHTM.
1.2.1. Giao kết hợp đồng
Hợp đồng dân sự (bao gồm cả hợp đồng thế chấp) là sự thỏa thuận giữa các bên
về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự (Điều 388 BLDS
2005). Theo đó, chúng ta có thể nhận thấy giao kết hợp đồng thế chấp là việc các bên

bày tỏ ý chí với nhau theo những nguyên tắc và trình tự nhất định để qua đó xác lập
với nhau các quyền và nghĩa vụ dân sự trong quan hệ thế chấp tài sản. Giao kết hợp
đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại NHTM là một q trình mang tính chất kỹ
thuật nghiệp vụ – pháp lý do các bên thực hiện theo một trình tự luật định. Việc giao
kết hợp đồng thế chấp được thực hiện dựa trên quan hệ tín dụng xác lập giữa bên nhận
thế chấp (NHTM) và bên thế chấp (người đi vay hoặc bên thứ ba có tài sản) dựa trên
những nguyên tắc nhất định. Theo Điều 389 BLDS 2005 thì việc giao kết hợp đồng
(trong đó có hợp đồng thế chấp) phải tuân theo các nguyên tắc:
Thứ nhất là tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức
xã hội. Nguyên tắc này nhằm đảm bảo giá trị pháp lý cho hợp đồng thế chấp, theo đó
các bên trong hợp đồng được giao kết tự do, khơng bị ràng buộc bởi ý chí của một bên
khơng liên quan khác. Song nguyên tắc đòi hỏi các bên phải tuân theo quy định pháp
luật, đạo đức, truyền thống xã hội, tránh gây ảnh hưởng không tốt đến lợi ích của cá

9


nhân, tổ chức khác và toàn xã hội, đồng thời nguyên tắc cũng giúp nhà nước quản lý
các giao dịch trong đời sống xã hội trong đó có hoạt động thế chấp tài sản.
Thứ hai là tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.
Nguyên tắc này thể hiện bản chất của hợp đồng là sự tự nguyện, bình đẳng của các bên
ký kết, thể hiện ý chí tích cực mong muốn giao kết hợp đồng mà không chịu sự ép
buộc, lừa dối của bất cứ tổ chức, cá nhân nào, không bên nào là bên có quyền nhiều
hơn nếu khơng có sự thỏa thuận hợp pháp. Từ đó hợp đồng thế chấp được hình thành
một cách tự nhiên, đảm bảo giá trị pháp lý. Đồng thời, nguyên tắc cũng đòi hỏi các bên
trong hợp đồng thế chấp có trách nhiệm đối với bên kia, thực hiện nghiêm túc hợp
đồng đã ký kết bằng sự thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Nhờ đó quyền lợi
các bên được đảm bảo, tránh tiêu cực phát sinh gây thiệt hại cho các bên, xa hơn nữa là
ảnh hưởng không tốt đến sự ổn định của đời sống kinh tế - xã hội.
NHTM thực hiện giao kết hợp đồng thế chấp nhằm có cơ sở pháp lý đảm bảo

khả năng thu hồi nợ vay của mình. Ngược lại, người đi vay giao kết hợp đồng thế chấp
nhằm làm căn cứ thực hiện trách nhiệm trả nợ vay, đồng thời một phần chứng minh
khả năng trả nợ vay của mình trước NHTM. Việc giao kết hợp đồng tạo niềm tin giữa
hai bên chủ thể để đi đến quan hệ hợp tác lâu dài, mở rộng khoản vay hơn.
1.2.2. Chủ thể hợp đồng
Hợp đồng thế chấp được thiết lập giữa NHTM và bên thế chấp. Mỗi bên tùy
theo đặc điểm và vai trò, vị thế thể hiện trong hợp đồng mà pháp luật có những quy
định khác nhau điều chỉnh.
1.2.2.1. Bên thế chấp
Thông thường, chủ thể của hợp đồng thế chấp chính là chủ thể của hợp đồng tín
dụng. Theo đó, bên thế chấp thường là khách hàng đi vay mang tài sản đi thế chấp tại
NHTM nhằm đảm bảo cho khả năng trả nợ của mình. Tuy nhiên, trong một số trường
hợp cụ thể, bên thế chấp cũng có thể là người thứ ba dùng tài sản thuộc sở hữu của
mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng của người đi vay.
Khách hàng là đối tượng hướng tới của NHTM khi xác lập các quan hệ nhằm
thực hiện các hoạt động kinh doanh của mình trong đó có hoạt động tín dụng. Trong
quan hệ thế chấp tài sản, ngoài khách hàng ra, người thứ ba có tài sản cũng được dùng
tài sản đó thế chấp tại NHTM nhằm bảo lãnh cho việc thực hiện nghĩa vụ của người đi
vay. Bởi lẽ, mục đích của NHTM khi giao kết hợp đồng thế chấp là nhằm bảo đảm khả
năng thu hồi nợ vay của mình thơng qua giá trị tài sản thế chấp, cịn việc tài sản đó là
của khách hàng đi vay hay của người thứ ba là việc không ảnh hưởng đến quan hệ tín
dụng miễn rằng tài sản đem thế chấp đáp ứng điều kiện luật định. Theo Điều 7 Quy

10


chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành kèm Quyết định
1627/2001/QĐ – NHNN của Thống đốc Ngân hàng nhà nước ngày 31/12/2001 quy
định các tổ chức hoặc cá nhân khi tham gia quan hệ thế chấp tài sản thì phải đáp ứng
các điều kiện chung của chủ thể khi tham gia giao dịch dân sự trong mọi hợp đồng tín

dụng, đó cũng chính là điều kiện chung của chủ thể thế chấp tài sản trong hoạt động tín
dụng bao gồm hoạt động cho vay của NHTM. Cụ thể:
Thứ nhất, bên thế chấp phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi
dân sự. Riêng đối với tổ chức cịn phải có đại diện hợp pháp có đủ năng lực và thẩm
quyền đại diện cho tổ chức đó khi kí kết hợp đồng tín dụng cũng như hợp đồng thế
4

chấp tài sản theo quy định ở Điều 84 BLDS 2005 . Mở rộng ra, quy định pháp luật đối
với hộ gia đình cũng cần xem xét. Theo đó, hộ gia đình gồm nhiều thành viên và thực
hiện việc định đoạt (trong đó có việc thế chấp) tài sản theo phương thức thỏa thuận
5

dựa trên quy định pháp luật tại Khoản 1 Điều 109 BLDS 2005 nhưng thực tế, chủ yếu
các giao dịch được xác lập thông qua người đại diện hộ gia đình (thường là chủ hộ).
Nếu người đại diện hợp pháp khơng trực tiếp kí kết hợp đồng thì có thể ủy quyền cho
người khác qua hợp đồng ủy quyền bằng văn bản, có cơng chứng, chứng thực trong
trường hợp pháp luật có quy định. Việc ủy quyền có thể theo vụ việc hoặc thường
xuyên. Người được ủy quyền chỉ được giao kết hợp đồng trong phạm vi ủy quyền và
không được ủy quyền cho người thứ ba. Đây là điều kiện xác định tư cách chủ thể của
cá nhân và tổ chức trong quan hệ dân sự. Quy định pháp luật chặt chẽ về vấn đề này
nhằm đảm bảo khả năng chủ thể có quyền, nghĩa vụ dân sự theo quy định pháp luật và
bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện các quyền, nghĩa vụ dân sự đó bao gồm cả
giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm.
Thứ hai, bên thế chấp cần thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy
định của Chính phủ và hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Đây có thể xem
như một quy định đặc thù cho quan hệ bảo đảm nói chung, bảo đảm bằng tài sản thế
chấp nói riêng. Điều kiện này dẫn chiếu đến các quy định về giao dịch bảo đảm ở pháp
luật dân sự và pháp luật chuyên ngành nhằm đảm bảo tính pháp lý cao nhất cho giao
dịch.
Thứ ba, bên thế chấp (bên đi vay hoặc người thứ ba có tài sản) phải là chủ sở hữu

hợp pháp của tài sản thế chấp và dùng tài sản này bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho bên đi
vay trong hợp đồng tín dụng với NHTM. Khoản 1 Điều 342 BLDS 2005 quy định bên
thế chấp phải là chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp. Ngoài ra, Khoản 1 Điều 4 Nghị
định 163/2006/NĐ-CP cũng quy định tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc
4Điều 84 BLDS 2005 quy định: “Một tổ chức được công nhận là pháp nhân khi có đủ các điều kiện sau đây:(i)
Được thành lập hợp pháp;(ii) Có cơ cấu tổ chức chặt chẽ;(iii) Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự
chịu trách nhiệm bằng tài sản đó;(iv) Nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập”.
5Khoản 1 Điều 109 BLDS 2005 quy định: “Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản
chung của hộ theo phương thức thỏa thuận”.

11


sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết
dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có
quyền. Đây là một điều kiện quan trọng vì nó bảo đảm giá trị pháp lý của tài sản thế
chấp, thể hiện khả năng quyết định đối với tài sản của chủ sở hữu mà không bị bất kỳ
rắc rối nào do vướng mắc hoặc tranh chấp phát sinh. Theo quy định pháp luật thì tài
sản thuộc sở hữu của bên thế chấp nghĩa là bên thế chấp được quyền chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt hợp pháp với tài sản của mình bao gồm cả giao dịch thế chấp tài sản
bảo đảm tiền vay tại NHTM mà không chịu sự giới hạn nào. Cụ thể, chủ sở hữu được
nắm giữ, quản lý, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, chuyển giao
6
quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó . Từ khả năng thực hiện những
quyền này, bên thế chấp mới có đầy đủ tiêu chuẩn để thực hiện giao kết hợp đồng thế
chấp tài sản với NHTM. Khi đó, các ngân hàng sẽ yên tâm về tài sản mà mình nhận
thế chấp thuộc sở hữu hợp pháp của bên thế chấp, đảm bảo tính tồn vẹn về giá trị
pháp lý của tài sản giao dịch, tránh tình trạng vơ hiệu của hợp đồng hay tranh chấp
khác phát sinh do việc sở hữu tài sản khơng theo luật định. Nhà nước đã có quy định
phù hợp nhằm bảo vệ quyền lợi cho các bên nhất là NHTM, bảo đảm hiệu lực của hợp

đồng thế chấp.
Như đã nói ở trên thì bên thế chấp phải là chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp.
Tuy nhiên chúng ta cần phải xem xét, mở rộng ra một số trường hợp theo quy định
pháp luật dân sự và chuyên ngành. Chẳng hạn:
Đầu tiên là quy định pháp luật về việc thế chấp tài sản của người chưa thành
niên thì theo Điều 20 BLDS 2005: “Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi
khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
Trong trường hợp người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản
riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân
sự mà khơng cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác”. Như vậy, đối với việc định đoạt tài sản của người dưới
mười tám tuổi, pháp luật có những điều chỉnh riêng nhằm bảo vệ quyền lợi cho họ bởi
đây là đối tượng chưa có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Vì vậy, trong các giao dịch
bao gồm cả giao dịch thế chấp, họ được thực hiện nhưng phải theo luật định là cần có
người đại diện hay khơng nhằm bảo đảm quyền lợi của họ không bị ảnh hưởng bởi sự
giới hạn về độ tuổi. Bên cạnh vấn đề này, pháp luật còn quy định việc định đoạt tài sản
chung có giá trị lớn trong gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở
6Điều 182 BLDS 2005 quy định: “Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản”;
Điều 192 BLDS 2005 quy định: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ
tài sản”;
Điều 195 BLDS 2005 quy định: “Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền
sở hữu đó”.

12


lên đồng ý, đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười
lăm tuổi trở lên đồng ý (Khoản 2 Điều 109 BLDS 2005). Quy định này cũng góp phần
khẳng định khả năng định đoạt tài sản (trong đó có giao dịch thế chấp) của những chủ
thể từ đủ mười lăm tuổi trở lên. Theo đó, họ được pháp luật cho phép thực hiện giao

dịch miễn rằng phù hợp luật định. Pháp luật đã có cơ chế phù hợp bảo vệ quyền lợi
cho loại chủ thể này nhằm tránh trường hợp vì mục đích khơng tốt của người khác mà
những đối tượng này bị lợi dụng, ép buộc hoặc lừa dối…trong diệc định đoạt tài sản,
gây thiệt hại quyền lợi cho họ về sau.
Thứ nữa là đối với tài sản chung theo phần thì một trong các chủ sở hữu có thể
đem thế chấp phần của mình theo thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật, tuy nhiên
pháp luật không cho phép đồng sở hữu đem tài sản chưa phân chia đi thế chấp (Khoản
1 Điều 223, Khoản 1 Điều 224 BLDS 2005). Còn đối với tài sản thuộc sở hữu chung
hợp nhất thì theo Khoản 2 Điều 223, Khoản 1 Điều 224 BLDS 2005 thì việc thế chấp
của một trong các bên phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu. Quy định trên
nhằm bảo đảm tốt nhất quyền lợi cho các bên, tôn trọng sự thỏa thuận tự nguyện, bình
đẳng của các bên. Đồng thời, qua đó, nhà làm luật đã góp phần hạn chế tranh chấp
phát sinh về sau giữa các bên giao dịch bởi tài sản bị đem đi thế chấp mà chưa được
phân chia, thông nhất thỏa thuận làm ảnh hưởng quyền lợi của đồng sở hữu khác.
Pháp luật còn quy định người quản lý tài sản của người vắng mặt, mất tích
khơng có quyền thế chấp tài sản của người vắng mặt, thế chấp khi khơng được sự đồng
ý của người đó (Điều 77, 352 BLDS 2005). Quy định này cũng nhằm bảo vệ quyền lợi
tốt nhất cho chủ sở hữu thực sự của tài sản, tránh trường hợp do sự vắng mặt mà họ bị
thiệt hại, mất mát tài sản do người quản lý.
Như vậy, pháp luật quy định chi tiết cho từng trường hợp tùy vào đặc điểm loại
chủ thể, loại tài sản thế chấp nhằm khơng gây thiệt hại, thiếu sót cho chủ thể nào trong
giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm.
1.2.2.2. Bên nhận thế chấp:
Từ bản chất của giao dịch thế chấp, ta có thể hiểu bên nhận thế chấp là bên
chấp nhận tài sản trong hợp đồng thế chấp dựa trên u cầu của chính mình và phù
hợp những điều kiện luật định nhằm đảm bảo khả năng thu hồi nợ. Như đã nói, chủ thể
của hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại NHTM thường chính là chủ thể của
hợp đồng tín dụng. Theo đó, bên nhận thế chấp là NHTM – chủ thể cho vay trong hợp
đồng tín dụng giao kết giữa NHTM và người đi vay. Pháp luật hiện hành quy định
ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng có thể được thực hiện tất cả các hoạt động

7

ngân hàng (bao gồm hoạt động tín dụng, nhận thế chấp tài sản bảo đảm…). Trong các
7Khoản 2 điều 4 Luật các TCTD 2010 quy định: “Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng có thể được thực hiện
tất cả các hoạt động ngân hàng theo quy định của Luật này”.

13


loại hình ngân hàng được phép hoạt động thì khơng thể khơng kể đến NHTM bởi sự
phổ biến của nó trên thị trường tài chính hiện nay. Từ đó có thể khẳng định NHTM là
một trong các chủ thể được thực hiện hoạt động ngân hàng theo quy định pháp luật
trong đó có hoạt động nhận thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, một TCTD nói chung, NHTM nói riêng
muốn trở thành chủ thể cho vay trong hợp đồng tín dụng đồng thời cũng là bên nhận
thế chấp tài sản phải thoả mãn các điều kiện sau:
Thứ nhất, NHTM phải có tư cách chủ thể hợp pháp. Tư cách chủ thể của
NHTM thể hiện qua năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. Đó là khả
năng chủ thể NHTM có quyền, nghĩa vụ dân sự theo quy định pháp luật và bằng hành
vi của mình xác lập, thực hiện các quyền, nghĩa vụ dân sự đó bao gồm cả giao dịch thế
chấp tài sản bảo đảm. Ngoài ra, NHTM là tổ chức nên cịn phải có người đại diện hợp
pháp đủ năng lực và thẩm quyền đại diện cho ngân hàng khi ký kết hợp đồng tín dụng
8

cũng như hợp đồng thế chấp tài sản theo quy định ở Điều 84 BLDS 2005 . Quy định
pháp luật về tư cách chủ thể của NHTM nhằm xác định NHTM có đủ tư cách hợp
pháp tham gia vào giao dịch dân sự bao gồm giao dịch tín dụng cho vay và nhận thế
chấp tài sản, đảm bảo tính hiệu lực về chủ thể của hợp đồng.
Thứ hai, NHTM nhận thế chấp tài sản bảo đảm phải có giấy phép thành lập và
hoạt động do Ngân hàng nhà nước cấp. Đây là cơ sở pháp lý chứng minh tư cách hợp

pháp trong mọi hoạt động kinh doanh nói chung và trong hoạt động cho vay, nhận thế
chấp tài sản bảo đảm tiền vay nói riêng của NHTM. Căn cứ vào giấy chứng nhận đăng
ký kinh doanh, NHTM có đầy đủ tư cách thực hiện hoạt động của mình trên thị trường,
người dân có cơ sở an tồn khi thiết lập giao dịch với NHTM – tổ chức được sự cấp
phép của cơ quan có thẩm quyền. Ngồi ra qua giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh,
nhà nước quản lý được sự hình thành, hoạt động và chấm dứt hoạt động của các
NHTM. Để thuộc trường hợp được cấp giấy phép thành lập và hoạt động, NHTM phải
đáp ứng điều kiện luật định chặt chẽ. Cụ thể, đó là:
(i) Phải có vốn điều lệ theo quy định. Quy định này nhằm khẳng định khả năng hoạt
động của NHTM, đảm bảo ngân hàng đáp ứng kịp thời nhu cầu vốn của khách hàng và
giải quyết linh hoạt những khó khăn đột xuất phát sinh;
(ii) NHTM phải là pháp nhân có năng lực tài chính, có đề án thành lập, phương án
kinh doanh khả thi góp phần ổn định, phát triển thị trường tài chính. Điều kiện này một
8Điều 84 BLDS 2005 quy định: “Một tổ chức được công nhận là pháp nhân khi có đủ các điều kiện sau đây:(i)
Được thành lập hợp pháp;(ii) Có cơ cấu tổ chức chặt chẽ;(iii) Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự
chịu trách nhiệm bằng tài sản đó;(iv) Nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập”.

14


lần nữa khẳng định về khả năng hoạt động của NHTM, đáp ứng nhu cầu tài chính một
cách linh động, nhanh chóng;
(iii) Chủ sở hữu, người sáng lập, quản lý, điều hành của NHTM phải đáp ứng điều
kiện pháp luật. Như đã nói ở trên, NHTM là tổ chức nên phải có người đại diện hợp
pháp đứng ra thực hiện các giao dịch với khách hàng trong đó có việc giao kết, thực
hiện hợp đồng thế chấp, đồng thời họ cũng là người chịu trách nhiệm trước cơ quan có
thẩm quyền về hoạt động của NHTM. Theo quy định pháp luật, người đại diện sẽ nhân
danh và vì lợi ích NHTM xác lập, thực hiện giao dịch dân sự (trong đó có giao dịch thế
9

chấp tài sản bảo đảm tiền vay) trong phạm vi đại diện của mình . Nhờ cơ chế chịu
trách nhiệm của cá nhân mà các hợp đồng giao kết sẽ nhanh chóng, thuận lợi hơn và
cũng đảm bảo an toàn hơn, hạn chế được rủi ro phát sinh do không xác định cụ thể
người ký kết.

10

(iv) NHTM phải có điều lệ phù hợp theo quy định . Điều kiện này đảm bảo hoạt
động NHTM thực hiện theo những quy định riêng do chính NHTM đặt ra (dựa trên
quy định pháp luật và đảm bảo đặc thù kinh doanh của mình). Các cán bộ, nhân viên
NHTM và cả khách hàng khi tham gia giao dịch sẽ dựa vào Điều lệ NHTM mà thực
hiện đúng, đủ quyền, nghĩa vụ của mình, đảm bảo quyền lợi các bên trong quá trình
xác lập, thực hiện giao dịch tại NHTM.
Như vậy, NHTM phải đáp ứng điều kiện luật định một cách nghiêm túc, đầy đủ
thì mới được cấp giấy phép thành lập, thực hiện các hoạt động kinh doanh của mình.

9 Khoản 1 Điều 139 BLDS 2005 quy định: “Đại diện là việc một người (sau đây gọi là người đại diện) xác lập,
thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện”.

10Khoản 1 Điều 20 Luật TCTD 2010 quy định: “Tổ chức tín dụng được cấp Giấy phép khi có đủ các điều kiện sau đây:
(i)Có vốn điều lệ, vốn được cấp tối thiểu bằng mức vốn pháp định;(ii) Chủ sở hữu của tổ chức tín dụng là cơng ty trách
nhiệm hữu hạn một thành viên, cổ đông sáng lập, thành viên sáng lập là pháp nhân đang hoạt động hợp pháp và có đủ năng
lực tài chính để tham gia góp vốn; cổ đơng sáng lập hoặc thành viên sáng lập là cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ
và có đủ khả năng tài chính để góp vốn. Điều kiện đối với chủ sở hữu của tổ chức tín dụng là cơng ty trách nhiệm hữu hạn
một thành viên, cổ đông sáng lập, thành viên sáng lập do Ngân hàng Nhà nước quy định;(iii) Người quản lý, người điều
hành, thành viên Ban kiểm soát có đủ các tiêu chuẩn, điều kiện theo quy định tại Điều 50 của Luật này;(iv) Có Điều lệ phù
hợp với quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan; (v) Có đề án thành lập, phương án kinh
doanh khả thi, không gây ảnh hưởng đến sự an toàn, ổn định của hệ thống tổ chức tín dụng; khơng tạo ra sự độc quyền hoặc
hạn chế cạnh tranh hoặc cạnh tranh không lành mạnh trong hệ thống tổ chức tín dụng”.

15


Bởi lẽ, thông qua những quy định này, nhà nước đảm bảo tư cách pháp lý, năng lực tài
chính cũng như các khả năng hoạt động khác của ngân hàng bao gồm điều kiện thực
hiện giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay. Nếu một TCTD không đáp ứng yêu
cầu luật định về điều kiện mà vẫn thực hiện nghiệp vụ cho vay và nhận tài sản thế chấp
thì sẽ khơng đảm bảo tính an tồn về tài sản cho khách hàng giao dịch, đặc biệt đương
nhiên rằng hợp đồng giao dịch đó sẽ bị vơ hiệu, thiệt hại phát sinh cho các bên là điều
không thể tránh khỏi. Như vậy, qua các quy định về điều kiện trên, pháp luật góp phần
bảo vệ quyền lợi các thể nhân, pháp nhân trong xã hội khi giao dịch với NHTM, đồng
thời đây cũng là biện pháp để nhà nước quản lý hoạt động của các NHTM – chủ thể
đặc biệt được phép kinh doanh tiền tệ của nền kinh tế.
1.2.3. Hình thức hợp đồng thế chấp
Hình thức hợp đồng là phương tiện ghi lại nội dung mà các bên tham gia quan
hệ thế chấp tài sản bảo đảm đã cam kết, thỏa thuận. Điều 401 BLDS 2005 quy định
hình thức hợp đồng tín dụng phải lập thành văn bản hoặc các hình thức có giá trị pháp
lý tương đương. Theo đó thì hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm do có mối liên quan
mật thiết với hợp đồng tín dụng nên cũng cần được quy định chặt chẽ về hình thức để
đảm bảo giá trị pháp lí. Tùy thuộc vào nhiều yếu tố như quy định pháp luật, nội dung
hợp đồng, sự tin tưởng giữa các bên mà người đi vay (bên thế chấp) và NHTM (bên
nhận thế chấp) có thể lựa chọn hình thức hợp đồng nhất định nhưng phải đáp ứng yêu
11

cầu luật định, đảm bảo hiệu lức, giá trị pháp lý của hợp đồng . Điều 343 BLDS 2005
quy định việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản
riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Theo quy định hiện hành, văn bản hợp đồng tín
dụng và hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm là văn bản viết hoặc văn bản điện tử. Hợp
đồng được xác lập thơng qua phương tiện điện tử dưới hình thức thơng điệp dữ liệu
được coi là giao dịch bằng văn bản. Các hợp đồng điện tử được coi là có giá trị pháp lý

như văn bản hợp đồng viết và có giá trị chứng cứ trong quá trình giao dịch. Hợp đồng
thế chấp do bản chất đặc thù đã phân tích ở trên nên có thể lập riêng hoặc ghi trong
hợp đồng chính, tuy nhiên do tính quan trọng, giá trị tài sản thế chấp lớn,…nên thông
thường hợp đồng thế chấp được lập riêng rẽ với hợp đồng chính. Ngồi ra, trong q
trình thực hiện hợp đồng nếu có sự thay đổi quan hệ thế chấp hay tài sản thế chấp,…
các bên có thể lập thành phụ lục hợp đồng nhằm phát huy tính liên tục của việc thực
hiện giao dịch thế chấp và phù hợp quy định pháp luật, đảm bảo giá trị pháp lý cao
nhất của hợp đồng.
Như vậy nhằm đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng, bảo vệ quyền lợi các bên
trong quan hệ, tránh tranh chấp về sau, pháp luật đã có những quy định phù hợp về
hình thức hợp đồng, tạo điều kiện cho sự tự do thỏa thuận, lựa chọn của các bên, phù
11

Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), giáo trình luật dân sự Việt Nam, NXB. Công an nhân dân, tr.95

16


hợp tiến bộ khoa học kĩ thuật song vẫn hợp pháp. Đồng thời việc quy định này còn
giúp nhà nước dễ dàng trong công tác quản lý hồ sơ giao dịch.
1.2.4. Đăng ký, công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp
Theo Điều 343 BLDS 2005 thì trong trường hợp pháp luật có quy định, văn bản
thế chấp phải được cơng chứng, chứng thực hoặc đăng ký. Đây là những công việc cần
thiết nhằm thể hiện giá trị pháp lý cho hợp đồng thế chấp, khẳng định việc giao dịch có
sự chứng nhận, chứng kiến…của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, từ đó giá trị hợp
đồng sẽ đảm bảo hơn bởi có sự tồn tại của thiết chế quyền lực nhà nước. Theo đó, quy
định về cơng chứng, chứng thực và đăng ký hợp đồng giúp nhà nước quản lý được các
giao dịch dân sự trong xã hội bao gồm giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay.
Đồng thời, cơ quan có thẩm quyền cũng có chế tài phù hợp nhờ thiết chế quyền lực
của mình nếu các bên không thực hiện theo quy định pháp luật, gây ảnh hưởng quyền

lợi cá nhân, tổ chức khi giao dịch. Do những yếu tố quan trọng của hợp đồng này như
tài sản thế chấp trong giao dịch thường lớn, người đi vay mong được bảo tồn tài sản
không bị xử lý, ngược lại NHTM cũng muốn đảm bảo khả năng thu hồi nợ, tránh được
rủi ro trong trường hợp tài sản thế chấp bị mất, giảm giá trị dưới sự kiểm sốt của bên
thế chấp…nên việc cơng chứng, đăng ký hợp đồng thế chấp càng mang nhiều ý nghĩa
tích cực hơn.
1.2.4.1. Đăng ký hợp đồng thế chấp
Pháp luật hiện hành đã có quy định cụ thể về việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Theo đó thì đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi
vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm
việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận
bảo đảm (Khoản 1 Điều 2 Nghị định 83/2010/NĐ-CP).Theo quy định của Khoản 2
Điều 323 BLDS 2005 thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp tài sản
nói riêng được tiến hành theo thỏa thuận của các bên hoặc pháp luật có quy định.
Trong trường hợp pháp luật có quy định bắt buộc phải đăng ký thì đó được coi là một
một điều kiện để giao dịch thế chấp có hiệu lực, và giao dịch này có hiệu lực pháp lý
đối với bên thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Đây là một công việc quan trọng trong quá
trình thực hiện hợp đồng thế chấp nên nó được pháp luật quy định chặt chẽ và đề cập
cụ thể trong hợp đồng. Nhờ đó, các bên sẽ tránh gặp khó khăn về sau nhất là khâu xử
lý tài sản thế chấp. Dựa trên tình hình thực tiễn, pháp luật quy định việc đăng ký thế
chấp là vô cùng cần thiết. Cụ thể:
Thứ nhất là về đối tượng đăng ký. Theo Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP,
Khoản 1 Điều 3 Nghị định 83/2010/NĐ-CP thì các trường hợp đăng ký bắt buộc là thế
chấp quyền sử dụng đất; thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng; thế chấp tàu bay; thế
chấp tàu biển; các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định. Bên cạnh đó, một số
giao dịch bảo đảm mà không thuộc các trường hợp trên đây vẫn được đăng ký thế chấp
17


khi cá nhân, tổ chức yêu cầu quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định 83/2010/NĐ12

CP .Ngoài ra pháp luật cịn quy định văn bản thơng báo về việc xử lý tài sản bảo đảm
cũng phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc hệ thống hóa các trường hợp phải đăng ký
của pháp luật được dựa trên cơ sở quy định của pháp luật dân sự, đất đai, hàng hải…do
đó bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ của pháp luật hiện hành.
Thứ hai là về chủ thể yêu cầu đăng ký. Theo Khoản 1 Điều 5 Nghị định
83/2010/NĐ- CP thì chủ thể yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm thế chấp tài sản là bên
bảo đảm (khách hàng vay hoặc bên thứ ba có tài sản thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ trả
nợ của chủ thể đi vay), bên nhận bảo đảm (bên nhận thế chấp - NHTM) hoặc người
13

được ủy quyền . Riêng thế chấp quyền sử dụng đất thì bên thế chấp có nghĩa vụ đăng
ký thế chấp theo quy định của khoản 2 Điều 717 BLDS 2005 và khoản 1 Điều 719
BLDS 2005. Như vậy theo quy định pháp luật hiện hành thì các chủ thể tùy theo vai
trò, quyền, nghĩa vụ của mình hay tùy thuộc loại tài sản thế chấp mà có trách nhiệm
đăng ký thế chấp hay khơng. Điều này phù hợp, linh hoạt với thực tiễn.
Thứ ba là về các cơ quan đăng ký. Theo quy định tại Điều 12 Nghị định
14

163/2006/NĐ-CP, Điều 47 Nghị định 83/2010/NĐ-CP thì tùy thuộc loại, vị trí…của
tài sản thế chấp mà các bên tiến hành đăng ký thế chấp tại một trong các cơ quan như:
Chi cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng hải thuộc Cục Hàng hải Việt Nam; Cục Hàng
không Việt Nam; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cơ quan Tài nguyên và
Môi trường; Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch
bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.Việc pháp luật quy định như trên phù hợp tình hình thực tế,
hạn chế sự chồng chéo về thẩm quyền giữa các cơ quan, đơn giản hóa thủ tục cho
người dân khi thực hiện đăng ký thế chấp…
Thứ tư là vấn đề thời điểm đăng ký. Việc xác định thời điểm đăng ký giao dịch
bảo đảm có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh tốn. Chính
12 Khoản 2 Điều 3 Nghị định 83/2010/NĐ-CP quy định: “Các giao dịch bảo đảm bằng tài sản không thuộc

các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu”.
13 Khoản 1 Điều 5 Nghị định 83/2010/NĐ- CP quy định: “Người yêu cầu đăng ký là bên bảo đảm, bên nhận
bảo đảm hoặc Tổ trưởng tổ quản lý, thanh lý tài sản của bên nhận bảo đảm là doanh nghiệp, hợp tác xã bị lâm
vào tình trạng phá sản hoặc người được một trong các chủ thể này ủy quyền. Trong trường hợp thay đổi bên bảo
đảm, bên nhận bảo đảm, thì bên bảo đảm mới, bên nhận bảo đảm mới cũng có thể là người yêu cầu đăng ký thay
đổi đó”.
14 Điều 47 Nghị định 83/2010/NĐ-CP quy định: “Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và thẩm quyền đăng
ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm: (i) Cục Hàng không Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải
thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay; (ii) Chi cục hàng hải hoặc Cảng vụ
hàng hải thuộc Cục Hàng hải Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin
về thế chấp tàu biển; (iii) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài ngun và Mơi trường và Văn
phịng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
(iv) Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp thực
hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản, trừ tàu bay, tàu biển và các tài sản khác không thuộc thẩm quyền
đăng ký của các cơ quan quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều này”.

18


vì thế pháp luật quy định thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm cơ quan
đăng ký nhận đơn hợp lệ theo quy định (Khoản 1, Điều 21, Nghị định 08/2000/NĐCP). Tuy nhiên, Điều 7 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP đã có sửa đổi quy định thời điểm
đăng ký giao dịch bảo đảm chẳng hạn như: Trong trường hợp tài sản bảo đảm là quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời
điểm nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; trong trường hợp tài sản bảo đảm là tàu bay, tàu biển
thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm thông tin về giao dịch bảo đảm
được ghi vào trong Sổ đăng bạ tàu bay, Sổ đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam;…
Thời điểm đăng ký thế chấp có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá trị
pháp lý của nó nên pháp luật đã có những quy định phù hợp, tránh gây lúng túng cho
các bên nếu phát sinh tranh chấp về hiệu lực hợp đồng, hoặc trong trường hợp xác định

thứ tự ưu tiên thanh toán…
Thứ năm là quy định về việc xóa đăng ký. Trước ngày thời hạn đăng ký chấm
dứt, bên thế chấp hoặc NHTM đề nghị xóa đăng ký trong các trường hợp luật định.
Theo Khoản 1 Điều 13 Nghị định 83/2010/NĐ-CP thì người yêu cầu đăng ký nộp hồ
sơ xóa đăng ký khi có một trong các căn cứ như: chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm,
hủy bỏ hoặc thay thế giao dịch được bảo đảm, xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm,
theo thỏa thuận giữa các bên… Ngồi ra, pháp luật cịn quy định trong trường hợp một
tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì khi yêu cầu đăng ký giao
dịch bảo đảm tiếp theo, người yêu cầu đăng ký khơng phải xóa đăng ký đối với giao
dịch bảo đảm đã đăng ký trước đó (Khoản 2 Điều 13 Nghị định 83/2010/NĐ-CP). Quy
định mới này của Nghị định 83/2010/NĐ-CP đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các
bên khi giao dịch, tránh được sự rườm rà, rắc rối trong các thủ tục liên quan đến việc
đăng ký và xóa đăng ký hợp đồng thế chấp tài sản trong trường hợp một tài sản bảo
đảm cho nhiều nghĩa vụ. Xóa đăng ký là cơng việc quan trọng nhằm thể hiện sự chấm
dứt hiệu lực của việc đăng ký, điều này có ý nghĩa quan trọng bởi lẽ đây là căn cứ giúp
cho việc thực hiện thứ tự ưu tiên thanh tốn của cơ quan có thẩm quyền trong trường
hợp xử lý tài sản bảo đảm và thậm chí là việc mở thủ tục phá sản đối với doanh nghiệp
có tài sản thế chấp nếu lâm vào tình trạng phá sản. Vì lẽ đó, pháp luật đã có những quy
định phù hợp với việc đăng ký xóa thế chấp, tạo điều kiện cho các bên linh hoạt trong
quá trình thực hiện mà vẫn đảm bảo có cơ sở pháp lý chặt chẽ.
Nhìn chung, chúng ta có thể thấy việc đăng kí giao dịch bảo đảm có một ý
nghĩa rất quan trọng vì trước hết nó loại trừ tranh chấp từ bên thứ ba, nó có tác dụng
bảo vệ bên nhận thế chấp là các NHTM chống lại những đòi hỏi của bên thứ ba đối với
tài sản thế chấp của khách hàng. Đăng kí giao dịch bảo đảm là một biện pháp hữu hiệu
để cơng khai hóa quyền lợi của các NHTM nhận thế chấp thông qua thứ tự ưu tiên
thanh tốn giữa các NHTM nói riêng và TCTD nói chung. Ngoài ra, đối với bên nhận
19