Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh bình sơn, tỉnh quảng ngãi

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của riêng bản thân tôi. Tất cả các số
liệu trong đề tài nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này và tơi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc.

Học viên

Đỗ Quang Thảo


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài này, ngoài sự cố gắng hết mình trong quá trình học tập và
nghiên cứu, tôi luôn nhận được sự quan tâm quý báu của gia đình, thầy cơ và bạn bè.
Trước hết, tơi xin gởi lời cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Huế,
Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp và các thầy cô giáo đã truyền đạt
những kinh nghiệm, kiến thức vô cùng quý báu cho tôi.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo TS. Trần Thanh Đức,
người đã trực tiếp tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và ln tạo điều kiện để cho tơi hồn
thành được luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và tập thể cán bộ: Sở Tài ngun và Mơi trường
tỉnh Quảng Ngãi, UBND huyện Bình Sơn, Chi cục thống kê huyện Bình Sơn, phịng
Tài ngun và Mơi trường huyện Bình Sơn, Văn phịng đăng ký đất đai tỉnh Quảng
Ngãi, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Bình Sơn đã ln tạo điều kiện thuận lợi
để cho tôi trong việc thu thập số liệu phục vụ cho đề tài và đã luôn tạo điều kiện tốt

nhất cho tơi trong suốt q trình học tập cũng như thực hiện luận văn.
Do thời gian và kinh nghiệm cịn hạn chế nên nội dung đề tài khơng tránh khỏi
những sai sót và khiếm khuyết, kính mong nhận được sự giúp đỡ, góp ý, chỉ dẫn của
các thầy cơ giáo và các bạn để luận văn của tôi được hoàn thiện hơn.

Huế, ngày

tháng

năm 2017

Học viên

Đỗ Quang Thảo


iii

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii
MỤC LỤC .....................................................................................................................iii
BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẲT...................................................... vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU .......................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ẢNH ............................................................................................. ix
MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1
1. Đặt vấn đề ................................................................................................................... 1
2. Mục đích, mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2
2.1. Mục đích của đề tài.................................................................................................. 2

2.2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn: ................................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học: .................................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn: .................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ....................................................................... 4
1.1.1. Quản lý Nhà nước về đất đai ................................................................................ 4
1.1.2. Đăng ký đất đai ..................................................................................................... 8
1.1.3. Hồ sơ địa chính ..................................................................................................... 8
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................................. 11
1.2. Cơ sở thực tiễn ....................................................................................................... 14
1.2.1. Tình hình đăng ký đất đai và cấp GCN của Thụy Điển ..................................... 14
1.2.2. Tình hình đăng ký đất đai, cấp GCN tại Việt Nam ............................................ 15
1.2.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở tỉnh Quảng Ngãi ........................................................................................................ 19
1.3. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan ................................................................ 21


iv
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU.............................................................................................................................. 24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 24
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 24
2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................. 24
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 24
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ............................................................... 24
2.3.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu ............................................. 25
2.3.3. Phương pháp biểu đồ, bản đồ ............................................................................. 25
2.4. Quy trình thực hiện ................................................................................................ 25

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................... 26
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội.......................................................... 26
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................................. 26
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội..................................................................................... 31
3.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội........................................... 38
3.2. Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về đất đai và tình hình sử dụng đất trên địa
bàn huyện Bình Sơn ..................................................................................................... 39
3.2.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai .............................................................. 39
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Sơn............................................................. 42
3.2.3. Đánh giá chung công tác quản lý Nhà nước về đất đai và thực trạng sử dụng đất
tại huyện Bình Sơn ....................................................................................................... 44
3.3. Cơng tác đăng ký đất đai và cấp GCN giai đoạn năm 2011 -2016 ....................... 44
3.3.1. Tình hình đăng ký đất đai và cấp GCN giai đoạn từ năm 2011 -2016 ............... 44
3.3.2. So sánh công tác đăng ký đất đai, cấp GCN giữa hai giai đoạn nghiên cứu ...... 82
3.3.3. Kết quả phỏng vấn, điều tra thực tế .................................................................... 88
3.3.4. Đánh giá chung công tác đăng ký đất đai, cấp GCN qua các giai đoạn và đề xuất
giải pháp ....................................................................................................................... 94
3.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp CGN: ....... 95


v
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................................... 98
1. KẾT LUẬN .............................................................................................................. 98
2. KIẾN NGHỊ .............................................................................................................. 99
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 101
PHỤ LỤC ................................................................................................................... 103


vi

BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẲT
BĐĐC

:

Bản đồ địa chính

CCN

:

Cụm cơng nghiệp

ĐKĐĐ

:

Đăng ký đất đai

ĐKSQDĐ

:

Đăng ký quyền sử dụng đất

FAO

:

Tổ chức Lương Nông Liên hợp quốc

GCN

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HTXDV

:

Hợp tác xã dịch vụ

HGĐ-CN

:

Hộ gia đình, cá nhân

HSĐC

:

Hồ sơ địa chính

KKT

:

Khu kinh tế

KKNV

:

Kỹ thuật nghiệp vụ

NĐ-CP

:

Nghị định Chính Phủ

QLĐĐ

:

Quản lý đất đai

QSHNƠ

:

Quyền sở hữu nhà ở

TSGL

:

Tài sản gắn liền

TTHC

:

Thủ tục hành chính

TN&MT

:

Tài ngun và Mơi trường

UBND

:

Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ

:

Văn phòng đăng ký đất đai


vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 1.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi ......................................................................20
Bảng 3.1. Các nhóm đất chính trên địa bàn huyện Bình Sơn ......................................29
Bảng 3.2: Đặc điểm tài nguyên đá trên địa bàn huyện Bình Sơn................................ 30
Bảng 3.3. Kết quả giải quyết tranh chấp tại huyện Bình Sơn .....................................42
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Sơn năm 2016 ....................................42
Bảng 3.5. Giải thích quy trình cấp GCN cho tổ chức tại huyện Bình Sơn giai đoạn
2011 – 30/6/2014 ........................................................................................ 51
Bảng 3.6. Giải thích quy trình cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Bình Sơn
giai đoạn 2011 – 30/6/2014 ........................................................................53
Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận đối với tổ chức
tại huyện Bình Sơn từ năm 2011 đến 01/7/2014 ........................................57
Bảng 3.8. Tổng hợp kết quả đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia
đình và cá nhân tại huyện Bình Sơn từ năm 2011 đến 01/7/2014 ..............58
Bảng 3.9. Kết quả cấp GCN cho HGĐ-CN trên địa bàn huyện Bình Sơn năm 2011 .59
Bảng 3.10. Kết quả cấp GCN cho HGĐ-CN trên địa bàn huyện Bình Sơn năm 2012 .60
Bảng 3.11. Kết quả cấp GCN cho HGĐ-CN trên địa bàn huyện Bình Sơn năm 2013 .62
Bảng 3.12. Kết quả cấp GCN cho HGĐ-CN huyện Bình Sơn 6 tháng đầu năm 2014 .63
Bảng 3.13. Giải thích quy trình cấp GCN cho tổ chức tại huyện Bình Sơn giai đoạn
01/7/2014 - 2016 ......................................................................................... 69
Bảng 3.14. Giải thích quy trình cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Bình Sơn
giai đoạn 01/7/2014 - 2016 .........................................................................71
Bảng 3.15. Tổng hợp kết quả ĐKĐĐ và cấp GCN cho các tổ chức trên địa bàn huyện

Bình Sơn giai đoạn từ ngày 01/7/2014 đến năm 2016 ............................... 75
Bảng 3.16. Tổng hợp kết quả ĐKĐĐ và cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Bình Sơn giai đoạn từ ngày 01/7/2014 đến năm 2016 ..............76
Bảng 3.17. Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bình Sơn 6
tháng cuối năm 2014 ...................................................................................77
Bảng 3.18. Kết quả cấp GCN cho HGĐ-CN trên địa bàn huyện Bình Sơn năm 2015 .79


viii
Bảng 3.19. Kết quả cấp GCN cho HGĐ-CN trên địa bàn huyện Bình Sơn năm 2016 .81
Bảng 3.20. Một số thay đổi trong thời hạn giải quyết hồ sơ cấp GCN của Luật đất đai
2003 và Luật đất đai 2013 ..........................................................................83
Bảng 3.21: Một số quy định bổ sung về thời hạn giải quyết hồ sơ cấp GCN của Luật
đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 ............................................................... 84
Bảng 3.22. Tổng hợp kết quả đăng ký, cấp GCN lần đầu và Đăng ký biến động của tổ
chức tại địa bàn huyện Bình Sơn giai đoạn từ năm 2011 - 2016 ................84
Bảng 3.23. Tổng hợp kết quả đăng ký, cấp GCN lần đầu và Đăng ký biến động của
HGĐ-CN tại địa bàn huyện Bình Sơn giai đoạn từ năm 2011 - 2016 ........86
Bảng 3.24. Phân loại phiếu điều tra theo đơn vị công tác để phỏng vấn chuyên gia ....89
Bảng 3.25. Kết quả phỏng vấn chuyên gia về khối lượng công việc ............................ 89
Bảng 3.26. Kết quả phỏng vấn chuyên gia về mức độ khó khăn, vướng mắc ..............90
Bảng 3.27. Kết quả phỏng vấn chuyên gia về mức độ ứng dụng công nghệ thông tin .90
Bảng 3.28. Kết quả phỏng vấn chuyên gia về mức độ phối hợp giải quyết công
việc giữa Hệ thống văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan khác có liên quan ............91
Bảng 3.29. Thống kê số lượng tổ chức được điều tra, phỏng vấn.................................91
Bảng 3.30. Thống kê số lượng hộ gia đình, cá nhân được điều tra, phỏng vấn ............93


ix

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Trang
Hình 1.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP ...................................12
Hình 2.1. Quy trình thực hiện đề tài nghiên cứu ........................................................... 25
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Bình Sơn ................................................................ 26
Hình 3.2. Quy trình giải quyết hồ sơ đăng ký đất đai, cấp GCN tại huyện Bình Sơn giai
đoạn 2011 – 30/6/2014 ..................................................................................50
Hình 3.3. Quy trình giải quyết hồ sơ cấp GCN tại huyện Bình Sơn giai đoạn từ ngày
01/7/2014 - 2016 ........................................................................................... 68


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần
quan trọng của môi trường sống và là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng
các cơng trình kinh tế - văn hóa - xã hội và an ninh quốc phịng. Đất đai có những tính
chất đặc trưng khiến nó khơng giống bất kỳ một tư liệu sản xuất nào. Đất đai có giới
hạn về số lượng và có vị trí cố định trong khơng gian, không thể thay đổi được theo ý
chủ quan của con người. Đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp đất đai là tư liệu không
thể thay thế được.
Hiện nay nền kinh tế nước ta đang chuyển sang nền kinh tế thị trường theo định
hướng xã hội chủ nghĩa, sản xuất nơng nghiệp, gắn liền với sản xuất hàng hóa. Điều
này làm nảy sinh ra một vấn đề là con người đang sử dụng đất bất hợp lý, không tuân
thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm ảnh hưởng đến nguồn tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá này, ảnh hưởng đến môi trường sinh thái. Theo Điều 4 Luật đất đai năm
2013, “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất
đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối

với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam” [15].
Theo Điều 22 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước quy định 15 nội dung quản lý
Nhà nước về đất đai nhằm mục đích đảm bảo cho việc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm,
đạt hiệu quả bảo vệ đất, bảo vệ môi trường. Để thực hiện tốt công tác quản lý Nhà
nước về đất đai, một vấn đề khơng thể thiếu được đó là đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Làm tốt công tác này sẽ giúp cho Nhà nước có cơ sở
quản lý chặt chẽ tồn bộ đất đai theo pháp luật, xác định mối quan hệ pháp lý đầy đủ
giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai một cách
đầy đủ và hợp lý, đạt hiệu quả cao nhất [15].
Với những thông tin được thể hiện trên giấy (như tên người sử dụng đất, số hiệu,
diện tích, mục đích sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy, v.v), GCNQSDĐ giữ
một vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất.
Về phía Nhà nước, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho
người sử dụng đất chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai
thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nước kiểm sốt tình hình đất đai một cách thuận tiện.
Về phía người sử dụng đất, GCNQSDĐ là cơ sở để họ được Nhà nước bảo hộ quyền
và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao
cho người sử dụng đất, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với quyền
sử dụng đất.Trong những năm qua Nhà nước ta luôn chú trọng, quan tâm đến hoạt


2
động cấp GCNQSDĐ và đã ban hành rất nhiều quy định về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức sử dụng đất, các quy định đó đã góp phần
rất lớn trong việc ổn định quản lý và sử dụng đất đai của Nhà nước và nhân dân. Tuy
nhiên với thực trạng sử dụng đất hiện nay những quy định đó vẫn phần nào chưa đáp
ứng được như cầu thực tiễn đặt ra. Huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi là một trong
những huyện có diện tích rộng lớn, địa hình phức tạp. Mặc dù việc tổ chức triển khai
thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản thi hành Luật liên quan trong công tác
đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện đang từng bước

đi vào nề nếp, bước đầu đạt được một số kết quả tích cực, giúp người dân thực hiện
đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình, hạn chế tình trạng tranh chấp, khiếu nại về đất
đai. Tuy nhiên, công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
huyện vẫn chưa đạt mục tiêu đề ra; giải quyết cịn chậm, chất lượng thấp; tình trạng
lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà trái phép chưa được ngăn chặn kịp thời, cơng tác quản
lý đất đai cịn bng lỏng ở một số địa phương.
Từ thực tế đang diễn ra và tầm quan trọng của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, tôi tiến hành nghiên cứu thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Bình Sơn, tỉnh
Quảng Ngãi”.
2. Mục đích, mục tiêu của đề tài
2.1. Mục đích của đề tài
Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn 2011 – 2016, trên
cơ sở đó đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện trong thời gian sắp tới.

2.2. Mục tiêu của đề tài
- Tìm hiểu đúng thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn 2011 – 2016
- Phân tích những ưu điểm, hạn chế trong công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận, nguyên nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn:


3
3.1. Ý nghĩa khoa học:
Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở khoa học để cơ bản hoàn thiện công tác
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng

Ngãi.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn:
Kết quả nghiên cứu đề tài giúp chính quyền các cấp cũng như các ban ngành
liên quan của huyện Bình Sơn nắm bắt thơng tin liên quan đến hiệu quả cơng tác của
văn phịng đăng ký đất đai, từ đó cùng nhau tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, giúp
công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng hoàn
thiện hơn.


4

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Quản lý Nhà nước về đất đai
1.1.1.1. Khái niệm quản lý Nhà nước về đất đai
- Khái niệm:
Quản lý là sự tác động chỉ huy, điều khiển các quá trình xã hội và hành vi hoạt
động của con người để chúng phát triển phù hợp với quy luật, đạt được mục tiêu đề ra,
đúng ý chí của con người quản lý và bao gồm 5 yếu tố quản lý: xã hội, chính trị, tổ
chức, quyền uy và thông tin.
Quản lý Nhà nước về đất đai: là một dạng quản lý cụ thể của quản lý Nhà nước
đối với lĩnh vực của xã hội là đất đai. Đó là nghiên cứu tồn bộ những đặc trưng của
đất đai nhằm nắm bắt về số lượng, chất lượng từng loại đất của từng vùng, từng địa
phương theo đơn vị hành chính ở mỗi cấp. Từ đó thống nhất về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng, khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai trong cả nước, từ Trung ương
đến địa phương thành một hệ thống quản lý đồng bộ, thống nhất, tránh tình trạng phân
tán đất, sử dụng đất khơng đúng mục đích hoặc bỏ hoang làm cho đất bị thối hóa.
- Nội dung Quản lý Nhà nước về đất đai
Điều 22, Luật đất đai năm 2013 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai bao gồm:

+ Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó.
+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
+ Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
+ Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
+ Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
+ Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


5
+ Thống kê, kiểm kê đất đai.
+ Xây dựng hệ thống thơng tin đất đai.
+ Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
+ Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định
của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
+ Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
+ Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý
và sử dụng đất đai.
+ Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai [15].
- Trách nhiệm quản lý Nhà nước về đất đai
Điều 23, Luật đất đai năm 2013 quy định trách nhiệm quản lý Nhà nước về
đất đai
+ Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc
thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm

vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà
nước về đất đai.
+ Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa
phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này [15].
1.1.1.2. Đối tượng, mục đích, u cầu, vai trị của quản lý Nhà nước về đất đai
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là vốn đất của Nhà nước, đó là tồn
bộ đất đai trong phạm vi ranh giới quốc gia từ biên giới đến hải đảo, vùng trời, vùng
biển đến từng chủ sử dụng đất.
Quản lý Nhà nước về đất đai phải đảm bảo 4 mục đích sau:
- Bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng.
- Bảo đảm sử dụng hợp lý vốn đất của nhà nước.
- Tăng cường hiệu quả kinh tế sử dụng đất.
- Bảo vệ đất, cải tạo đất và bảo vệ môi trường sống.


6
Yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai: Phải đăng ký thống kê đất đai để nhà
nước nắm chắt được tồn bộ diện tích, chất lượng đất đai ở mỗi đơn vị hành chính từ
cơ sở đến trung ương.
Quản lý nhà nước về đất đai có vai trị rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế,
xã hội và đời sống nhân dân. Thông qua hoạch định chiến lược quy hoạch, lập kế
hoạch phân bố đất đai có cơ sở khoa học nhằm mục đích phục vụ cho mục đích kinh
tế, xã hội của đất nước; đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao;
giúp cho nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp chủ sử dụng đất có biện pháp hữu
hiệu để bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả.
1.1.1.3. Vai trị của đất đai.
Đất đai là tài ngun vơ cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và
phát triển của con người và sinh vật khác trên trái đất. Theo quan điểm của C.Mác: đất
là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất cơ bản

trong nông lâm nghiệp.
Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế,
xã hội và đời sống nhân dân. Thông qua hoạch định chiến lược quy hoạch, lập kế
hoạch phân bố đất đai có cơ sở khoa học nhằm mục đích phục vụ cho mục đích kinh
tế, xã hội của đất nước; đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao;
giúp cho nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có biện pháp
hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả.
Sự hình thành về đất là một quá trình biến đổi rất phức tạp của vật chất diễn ra
ở lớp ngoài cùng của vỏ trái đất, dưới tác động của nhiều yếu tố khác nhau. Có 5 yếu
tố hình thành đất bao gồm: Sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình và thời gian (tuổi). Trong
tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ
với nhau. Khi xã hội loài người chưa phát triển, đất đai đã là một kho của cải có sẵn và
con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm ni sống mình. Khi xã hội phát triển con
người tiếp tục dựa vào đất đai để khai thác các điều kiện đất đai, ít nhất là coi đất đai là
một địa bàn để tiếp tục phát triển. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu
của mơi trường sống. Nếu khơng có đất đai thì rõ ràng khơng có bất kỳ một ngành sản
xuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào, cũng như khơng thể nào khơng có sự
can thiệp của con người.
Luật đất đai năm 2003 nêu rõ: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng” [14]. Trải qua nhiều thế hệ, nhân
dân ta đã tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.


7
Con người khai thác sử dụng đất đai để trồng trọt chăn nuôi, tạo ra nhiều sản
phẩm thoả mãn nhu cầu lương thực, thực phẩm của mỗi người. Trình độ khai thác đất
đai gắn liền với sự tiến hoá của xã hội làm cho con người và đất đai ngày càng gắn
chặt hơn. Quan hệ giữa con người và đất đai càng phát triển và chặt chẽ hơn. Mặt khác
con người càng ngày nhận thức và hiểu biết hơn về khoa học kỹ thuật, khám phá và

khai thác “kho báu” trong lịng đất phục vụ cho mục đích của mình.
Đất đai gắn liền với khí hậu, trải qua lịch sử hàng triệu năm của trái đất, khí hậu
cũng trải qua nhiều biến động do những nguyên nhân tự nhiên hoặc do những tác động
của con người. Trong quá trình cải tạo và chinh phục thiên nhiên, con người càng can
thiệp vào quá trình biến đổi của tự nhiên. Biến đổi khí hậu có tác động mạnh mẽ đến
các hệ sinh thái trên đất liền, đặc biệt là đối với cây trồng. Như vậy, việc sử dụng hợp
lý đất đai ngoài ý nghĩa về kinh tế cịn có ý nghĩa về cải tạo, bảo vệ và biến đổi mơi
trường. Vì vậy sử dụng tài nguyên đất không thể tách rời với việc bảo vệ và cải tạo
môi trường .
- Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy nhiên
đối với từng ngành cụ thể thì đất đai có vị trí, vai trị khác nhau.
Trong ngành cơng nghiệp (trừ ngành khai khống), đất đai làm nền tảng, làm
địa điểm, làm cơ sở để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh
doanh. Muốn xây dựng một nhà máy, trước hết phải có địa điểm, diện tích đất đai trên
cơ sở đó mới xây dựng được các nhà xưởng để máy móc, bến bãi, kho tàng, nhà làm
việc, làm cơ sở, đường sá đi lại trong nội bộ…Tất cả những việc đó là cần thiết trước
tiên để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh. Sự phát triển nhanh chóng của cơng
nghiệp địi hỏi mở rộng qui mô xây dựng, các nhà máy tăng lên làm tăng số lượng diện
tích đất đai cho u cầu này.
Đối với ngành nơng nghiệp, đất đai có vị trí đặc biệt. Nó khơng những là chỗ
đứng, chỗ tựa để lao động, mà nó cịn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và
thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho gia súc, là nơi
chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng. Đất đai sử dụng trong nông
nghiệp được gọi là ruộng đất và ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu, không thể thay
thế được. Ruộng đất vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động.
Trong nông nghiệp, con người cùng với những kinh nghiệm và khả năng lao
động với những phương pháp khác nhau tác động, làm thay đổi chất lượng đất đai, tạo
điều kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và pháp triển. Do đó, đất đai đóng vai trị
vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động.

8
1.1.2. Đăng ký đất đai
1.1.2.1 Khái niệm
Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp
giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý
đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ
đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Theo quy
mô và mức độ phức tạp của công việc để đăng ký đất trong từng thời kỳ, được chia
thành hai giai đoạn:
1.1.2.1 Các giai đoạn của đăng ký đất đai
Giai đoạn 1: Đăng ký đất đai ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm
vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho tồn bộ đất đai và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
Giai đoạn 2: Đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn
thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ
địa chính đã thiết lập.
Để đảm bảo đăng ký đất đai đạt chất lượng cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ
thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước
tiên đòi hỏi phải triển khai đồng bộ hệ thống chính sách pháp luật đất đai, đo đạc thành
lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng và định giá đất, thanh tra xử lý
vi phạm và giải quyết tranh chấp.
1.1.3. Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách,…chứa đựng những
thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được thiết
lập trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu, đăng ký biến động
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 4 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, thành phần hồ sơ
địa chính gồm có: tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê

đất đai, sổ địa chính, bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ theo dõi biến
động đất đai [3].
1.1.3.1. Bản đồ địa chính.
Theo mục 13, điều 4, Luật đất đai năm 2003: Bản đồ địa chính là bản đồ thể
hiện các thửa đất và các yếu tố liên quan, lập theo đơn vị hành chính cấp xã, phường,
thị trấn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận [14].
Theo Nguyễn Văn Bình và Hồ Kiệt (2014), nội dung trên bản đồ địa chính gồm:
(1) Điểm khống chế tọa độ, độ cao nhà nước các hạng, điểm địa chính, điểm độ cao kỹ


9
thuật và các điểm khống chế đo vẽ, các điểm chi tiết; (2) Địa giới hành chính các cấp;
(3) Mốc quy hoạch, chỉ giới quy hoạch, mốc giới, chỉ giới hành lang an tồn giao
thơng, thủy lợi, điện và các cơng trình khác có hành lang an tồn; (4) Yếu tố thửa đất;
(5) Dáng đất và (6) Các ghi chú thuyết minh.
Trường hợp thửa đất quá nhỏ hoặc cần xác định rõ ranh giới thửa đất thì lập sơ
đồ thửa đất kèm theo bản đồ địa chính để thể hiện chính xác hơn về ranh giới thửa đất,
hình dạng, kích thước, chiều dài cạnh thửa, toạ độ đỉnh thửa, diện tích chiếm đất của
tài sản gắn liền với đất, địa giới hành chính, chỉ giới quy hoạch, ranh giới hành lang
bảo vệ an tồn cơng trình.
1.1.3.2. Sổ địa chính
Sổ địa chính là sổ ghi về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử
dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử
dụng đất của người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng
người sử dụng đất [3].
Nội dung sổ địa chính bao gồm:
a) Người sử dụng đất gồm tên, địa chỉ và thông tin về chứng minh nhân dân, hộ
chiếu, hộ khẩu, quyết định thành lập tổ chức, giấy đăng ký kinh doanh của tổ chức
kinh tế, giấy phép đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài;
b) Các thửa đất mà người sử dụng đất sử dụng gồm nhãn thửa, diện tích, hình

thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung), mục đích sử dụng, thời hạn sử
dụng, nguồn gốc sử dụng, số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
c) Ghi chú về thửa đất và quyền sử dụng đất gồm giá đất, tài sản gắn liền với
đất (nhà ở, cơng trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây), nghĩa vụ tài chính chưa
thực hiện, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính, những hạn chế về quyền sử dụng đất
(thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có quyết định thu
hồi, thuộc hành lang bảo vệ an tồn cơng trình, thuộc địa bàn có quy định hạn chế diện
tích xây dựng);
d) Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất gồm những thay
đổi về thửa đất, về người sử dụng, về chế độ sử dụng đất, về quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất, về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [3].
1.1.3.3. Sổ mục kê đất đai
Sổ mục kê đất đai là sổ ghi về thửa đất, về đối tượng chiếm đất nhưng khơng có
ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thơng tin có liên quan đến quá trình sử dụng
đất. Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và
phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai. Nội dung sổ mục kê đất đai bao gồm:


10
a) Thửa đất gồm số thứ tự thửa, tên người sử dụng đất hoặc người được giao đất
để quản lý, diện tích, mục đích sử dụng đất và những ghi chú về thửa đất (khi thửa đất
thay đổi, giao để quản lý, chưa giao, chưa cho th, đất cơng ích, v.v.);
b) Đối tượng có chiếm đất nhưng khơng tạo thành thửa đất hoặc có hành lang
bảo vệ an tồn như đường giao thông; hệ thống thủy lợi (dẫn nước phục vụ cấp nước,
thoát nước, tưới nước, tiêu nước, đê, đập); cơng trình khác theo tuyến; sơng, ngịi,
kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến; khu vực đất chưa sử dụng
khơng có ranh giới thửa khép kín trên bản đồ gồm tên đối tượng, diện tích trên tờ bản
đồ; trường hợp đối tượng khơng có tên thì phải đặt tên hoặc ghi ký hiệu trong quá trình
đo đạc lập bản đồ địa chính [3].
1.1.3.4. Sổ theo dõi biến động đất đai

Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ để ghi những biến động về sử dụng đất trong
quá trình sử dụng đất. Nội dung sổ theo dõi biến động đất đai gồm tên và địa chỉ của
người đăng ký biến động, thời điểm đăng ký biến động, số thứ tự thửa đất có biến
động, nội dung biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng (thay đổi về thửa đất,
về người sử dụng, về chế độ sử dụng đất, về quyền của người sử dụng đất, về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất) [3].
1.1.3.5. Bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bản lưu GCNQSDĐ được lập theo quy định về quyền sử dụng đất ban hành
kèm theo quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004, quyết định số
08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp mà khơng có bản lưu thì
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất phải sao y bản chính giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất khi thực hiện đăng ký biến động về sử dụng đất; bản sao giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất này được coi là bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sử
dụng trong quản lý.
1.1.3.6. Bản sao giấy chứng nhận
Bản sao giấy chứng nhận thực hiện theo thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày
21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất [1].
a) Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm sao giấy chứng nhận
(kể cả trường hợp xác nhận thay đổi) trước khi trao cho người được cấp giấy chứng
nhận để lưu một bản trong hồ sơ và gửi cho cơ quan liên quan theo quy định tại khoản
5 Điều 11 của nghị định số 88/2009/NĐ-CP [8].


11
b) Đối với những địa phương có điều kiện thì ngồi việc sao giấy chứng nhận
theo quy định, thì được thực hiện việc quét để lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính dạng
số đối với giấy chứng nhận đã cấp, giấy chứng nhận đã xác nhận thay đổi.
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Khái niệm: Theo Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt
là GCN) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi
tắt là QSDĐ), quyền sở hữu nhà ở (sau đây gọi tắt là QSHNO), tài sản khác gắn liền
với đất (sau đây gọi tắt là TSGL) hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” [11]
- Mẫu GCN: Theo Điều 3, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014
của Bộ Tài nguyên và Môi trường [2].
+ Mẫu thông tin thể hiện trên trang 1, 4 của GCN


12
+ Mẫu thông tin thể hiện trên trang 2,3 của GCN

Hình 1.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP [9]
(Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi,, 2017)
- Nguyên tắc cấp GCN: Theo quy định tại Điều 98, Luật đất đai năm 2013
+ GCN được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử
dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u cầu thì
được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.
+ Thửa đất có nhiều người chung QSDĐ, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những người có chung
QSDĐ, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người
01 GCN; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một GCN
và trao cho người đại diện.
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trường
hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối
tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài

chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCN ngay sau
khi cơ quan có thẩm quyền cấp.


13
+ Trường hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất hoặc
QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi
tên một người. Trường hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, QSHNO và tài sản khác gắn liền với
đất hoặc QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà
GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN để ghi cả
họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
+ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc GCN đã cấp mà ranh giới
thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ
về QSDĐ, khơng có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc
cấp đổi GCN diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng
đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu
có. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất
tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích
ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem
xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai năm 2013 [15].
- Thẩm quyền cấp GCN: Theo quy định tại Điều 105, Luật đất đai năm 2013
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được
ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp GCN.
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại
Việt Nam.

+ Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, giấy chứng nhận QSHNO, giấy
chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu TSGL hoặc cấp đổi, cấp lại GCN, giấy chứng nhận QSHNO,
giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài ngun và mơi
trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
- Sự cần thiết phải cấp GCN: Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký đất đai.
Thực hiện việc đăng ký đất đai và cấp GCN bởi vì:


14
+ GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
+ GCN là điều kiện đảm bảo Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong
phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả cao nhất.
+ GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp phần
hình thành và mở rộng thị trường bất động sản.
+ Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai [15].
1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.1. Tình hình đăng ký đất đai và cấp GCN của Thụy Điển
Thụy Điển là quốc gia có chế độ quân chủ lập hiến với diện tích khoảng
450.000 km2 và dân số khoảng 9 triệu người. Mật độ dân số thấp với xấp xỉ 22
người/km2 và khoảng 80% dân số sống ở khu vực đô thị. Trong bộ máy nhà nước, vua
khơng có quyền lực chính trị.
Trong suốt hai cuộc chiến tranh thế giới, Thụy Điển duy trì vị trí trung lập, cung
cấp cho nhu cầu của cả hai bên tham chiến về thép, giấy, ổ đạn và ngịi nổ. Với nền cơng
nghiệp ổn định, Thụy Điển tiếp tục hỗ trợ các nước Châu Âu khắc phục hệ quả của
chiến tranh trong những thập kỷ tiếp theo, đưa kinh tế Thụy Điển phát triển mạnh mẽ

trong những năm 50 và 60 của thế kỷ XX. Sự thịnh vượng này là nền tảng để Thụy Điển
thực hiện những chính sách phúc lợi xã hội cao, tạo nên một trong những đặc điểm chủ
yếu được nhắc đến của quốc gia Thụy Điển ngày nay là Nhà nước phúc lợi.
Về phương diện quản lý hành chính, Thụy Điển được chia thành 21 tỉnh
(county) và 280 huyện (municipality). Tỉnh là đơn vị hành chính và chính trị ở địa
phương. Trong mỗi tỉnh có một Ủy ban hành chính cấp tỉnh (A County Administrative
Board) do Chính phủ bổ nhiệm, kết hợp thực hiện quản lý với những mục tiêu chính trị
tại địa phương. Bên cạnh Ủy ban hành chính là một Hội đồng cấp tỉnh (a County
Council) được cử tri bầu cử trực tiếp, có quyền thu thuế và chịu trách nhiệm chủ yếu
về y tế và sức khỏe. Ngoài ra, cịn có một số cơ quan nhà nước khác được thành lập ở
cấp tỉnh, quản lý các lĩnh vực về an ninh, lao động, bảo hiểm xã hội…v.v.
Đơn vị hành chính dưới tỉnh là huyện, được tổ chức theo mơ hình thống nhất,
chịu trách nhiệm chủ yếu đối với các vấn đề phúc lợi xã hội và quy hoạch sử dụng đất.
Theo Bộ luật Đất đai 1970 của Thụy Điển, đất đai Thụy Điển được chia thành
từng đơn vị bất động sản. Hiện có khoảng 3,2 triệu bất động sản được đăng ký với
tổng giá trị khoảng 3600 tỉ SEK52. Mỗi đơn vị bất động sản có thể bao gồm một hoặc


15
nhiều thửa đất (kể cả đất có mặt nước – water parcels). Tất cả các thửa đất (khoảng 8
triệu thửa đất) đều đã được đo đạc và đăng ký hợp pháp. Khái niệm bất động sản được
hiểu là đất đai, có thể là những đơn vị đất đai hoặc là sự kết hợp giữa một đơn vị đất
đai với các cơng trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng gắn liền giữa nó với ranh giới được
xác định theo cả chiều ngang và chiều thẳng đứng.
Với mục đích khuyến khích và kiểm soát việc sử dụng đất hiệu quả, bền vững lâu
dài, cũng như quản lý và cung cấp đầy đủ thơng tin đất đai cho mục đích quy hoạch, bảo
vệ quyền sở hữu đất đai, hỗ trợ hệ thống thuế, kiểm sốt mơi trường và phát triển kinh
tế, một hệ thống đăng ký đất đai với lịch sử lâu đời đã được thiết lập ở Thụy Điển, chịu
sự điều chỉnh của nhiều quy định liên quan như Bộ luật Đất đai 1970 (Land Code), Luật
hình thành bất động sản 1970 (Real Property Formation Act), Luật đăng ký bất động sản

2000 (Real Property Register Act), Luật đăng ký đất đai 1973 (Land Register Act) và
các quy định về quy trình đo đạc địa chính (cadastral survey process).
Bộ luật Đất đai và Luật hình thành bất động sản hiện hành dù đã được ban hành
từ năm 1970 nhưng đến nay cấu trúc và nội dung của chúng vẫn phù hợp với các quan
hệ trong xã hội hiện đại (chỉ sửa đổi, bổ sung một số điều), đặt ra hành lang pháp lý
cho hoạt động của cán bộ đăng ký đất đai. Cùng với Luật quy hoạch và xây dựng 1987
(Planning and Building Act), Luật môi trường 1998 (Act of Environment), chúng là
những cơng cụ pháp lý hữu hiệu để Chính phủ thực hiện các chính sách đất đai của
Nhà nước [12].
1.2.2. Tình hình đăng ký đất đai, cấp GCN tại Việt Nam
1.2.2.1. Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1979.
Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đặc biệt là sau cải cách ruộng đất năm 1957,
Nhà nước đã tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo. Đến năm 1960 hưởng
ứng phong trào hợp tác hố sản xuất đại bộ phận nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác
xã làm cho hiện trạng sử dụng đất có nhiều biến động. Thêm vào đó là điều kiện đất
nước khó khăn có nhiều hệ thống hồ sơ địa chính giai đoạn đó chưa được hồn chỉnh
cũng như độ chính xác thấp do vậy khơng thể sử dụng được vào những năm tiếp theo.
Trước tình hình đó ngày 03/07/1958, Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 344/TTg cho
tái lập hệ thống địa chính trong Bộ Tài chính. Ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban
hành Nghị định 404-CP về việc thành lập tổ chức quản lý ruộng đất trực thuộc Hội
đồng Bộ trưởng thống nhất quản lý Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên toàn bộ
lãnh thổ.
Nhà nước chưa có một văn bản pháp lý nào để làm cơ sở nên công tác đăng ký
đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa được


16
triển khai, hoạt động của ngành trong thời điểm này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh
về đất để giúp nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích phục vụ yêu cầu xây dựng phát
triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn sản xuất. Hệ thống tài

liệu đất đai chủ yếu gồm có 2 loại: bản đồ giải thửa (đo đạc bằng thước dây các loại,
bằng bàn đạc cải tiến hoặc chỉnh lý trên các bản đồ củ), sổ mục kê kiêm thống kê
ruộng đất.
1.2.2.2. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1988.
Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý”. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, nhà nước mới chỉ quan tâm
đến việc quản lý đất nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đất
tuỳ tiện đối với các loại đất khác.
Ngày 1/7/1980, Hội đồng Chính phủ ra Quyết định số 201-CP về việc thống
nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.
Ngày 10/11/1980, Thủ tướng chính phủ ra Chỉ thị 299/TTg, trên cơ sở đó Tổng
cục quản lý ruộng đất đã ban hành văn bản đầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê
ruộng đất theo Quyết định số 56/ĐKTK ngày 5/11/1981. Theo quyết định này viêc
đăng ký đất có một trình tự khá chặt chẽ. Việc xét duyệt đăng ký đất đai phải do một
hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất của xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã phãi
được UBND huyện duyệt mới được đăng ký và cấp GCNQSDĐ, hệ thống hồ sơ đăng
ký đất đai quy in khá đầy đủ và chi tiết (gồm 14 mẫu)
Việc triển khai Chỉ thị 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm 1988 mới
thực hiện được khoảng 6500 xã, kết quả đạt được còn khá nhiều hạn chế. Các khu dân
cư hầu hết còn đo bao và để người dân tự kê khai, khơng xác định được vị trí sử dụng
cụ thể trên bản đồ. Việc xét duyệt xác định quyền sử dụng hợp pháp của người kê khai
đăng ký gần như khơng được thực hiện. Vì vậy hệ thống sổ sách đăng ký đất đai thiết
lập ở giai đoạn nay mang tính chất điều tra, phản ánh nguyên hiện trạng sử dụng đất.
Việc cấp GCNQSDĐ chưa được thực hiện.
1.2.2.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến nay
Năm 1988, Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành nhằm đưa công tác quản lý
đất đai vào nề nếp. Tiếp đó Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số
201/ĐKTK kèm theo đó là Thơng tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn
thi hành Quyết định số 201. Chính việc ban hành các văn bản này mà cơng tác quản lý
đất đai đã có bước phát triển mới, cơng tác ĐKĐĐ có thay đổi mạnh mẽ và chúng

được thực hiện đồng loạt vào những năm tiếp theo trên phạm vi cả nước.