Đánh giá việc thực hiện bồi thường, hổ trợ và giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn huyện hòa vang, thành phố đà nẵng

i

ÂẢI HC HÚ
TRỈÅÌNG ÂẢI HC NÄNG LÁM

NGUÙN HI CỈÅÌNG

ÂẠNH GIẠ VIÃÛC THỈÛC HIÃÛN BÄƯI
THỈÅÌNG, HÄÙ TRÅÜ
V GII PHỌNG MÀÛT BÀỊNG CA MÄÜT
SÄÚ DỈÛ ẠN TRÃN ÂËA BN HUÛN HA
VANG, THNH PHÄÚ Â NÀƠNG
LÛN VÀN THẢC SÉ KIÃØM SOẠT V BO V MI
TRặèNG
CHUYN NGAèNH: QUAN LYẽ T AI
MAẻ S: 60.85.01.03

NGặèI HặẽNG DÁÙN KHOA HC
TS. TRÁƯN THANH ÂỈÏC

CH TËCH HÄÜI ÂÄƯNG CHÁÚM KHỌA LÛN
TS. LÃ THANH BÄƯN

HUẾ - 2016


ii
LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu thu thập và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Nguyễn Hải Cường


iii

Låìi Cm Ån
Để hồn thành luận văn tốt nghiệp này, ngồi sự cố gắng của bản thân tơi cịn
được sự giúp đỡ rất nhiệt tình của các thầy cơ giáo trong Khoa Tài ngun đất và Mơi
trường nơng nghiệp, Phịng Sau đại học, đặc biệt là TS Trần Thanh Đức đã tận tình
giúp đỡ, tạo điều kiện cho tơi trong q trình tìm hiểu và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Tài ngun đất và Mơi
trường nơng nghiệp, Phịng Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Huế.
Tôi xin chân thành cảm ơn TS Trần Thanh Đức.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các đồng nghiệp trong UBND huyện
Hòa Vang, các Ban ngành của Thành phố Đà Nẵng đã giúp đỡ tơi hồn thành
Luận văn tốt nghiệp này.
Cuối cùng tơi xin cảm ơn gia đình, bố mẹ, anh chị em và vợ con tôi đã động
viên, tạo điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt q trình tơi thực hiện
đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Huế, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Hải Cường


iv
TĨM TẮT
Đề tài thực hiện tại huyện Hịa Vang, thành phố Đà Nẵng trong năm 2015 với
mục đích đánh giá các chính sách bồi thường, hỗ trợ áp dụng tại một số dự án trên địa
bàn huyện Hòa Vang khi Nhà nước thu hồi đất, từ đó đưa ra các giải pháp toàn diện,
đáp ứng được yêu cầu đặt ra nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai,
củng cố lòng tin của người dân vào chủ trương, đường lối, chính sách của Nhà nước,
đẩy nhanh cơng tác giải phóng mặt bằng thực hiện dự án, góp phần hồn thành cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa và đơ thị hóa tại địa phương. Đề tài đã sử dụng các phương
pháp thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp, phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu, khảo
sát thực tế tập trung vào 2 dự án nghiên cứu bao gồm Dự án Đường Hòa Phước – Hòa
Khương và dự án Đường Cao tốc Đà Nẵng - Quảng Ngãi.
Qua nghiên cứu, Chúng ta có thể nhận thấy rằng một số thành cơng trong cơng
tác thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng như:
Trong công tác thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, các ngành, các cấp
đã thực hiện tốt cơng tác tun truyền giải thích các chế độ chính sách, chủ trương
đường lối của Đảng, Nhà nước để mọi người dân thấy rõ quyền lợi và nghĩa vụ của
mình đối với sự phát triển kinh tế xã hội của thành phố.
Các chính sách của Nhà nước đã được cơ quan chuyên môn tham mưu kịp thời
như: giá đất trên địa bàn thành phố, giá bồi thường và các chính sách bồi thường, hỗ
trợ khác,…
Hai dự án tuy sử dụng nguồn vốn và chính sách có những điểm khác nhau
nhưng đều áp dụng chung khung giá bồi thường đất ở và vật kiến trúc, nhà cửa trên
đất theo khung giá quy định của UBND thành phố nên phù hợp và thống nhất trong

cơng tác quản lý chính sách bồi thường giải tỏa, đảm bảo tính cơng bằng cho các dự
án triển khai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng nói chung và huyện Hịa Vang nói riêng,
góp phần đẩy nhanh cơng tác giải phóng mặt bằng, sớm triển khai thi công dự án.
Tái định cư giúp cho những hộ dân có nhà cửa khang trang hơn, có khoản tiền
để tiết kiệm, gửi ngân hàng, đời sống nhân dân được cải thiện, tài sản mua sắm nhiều
hơn từ nguồn vốn bồi thường, hỗ trợ nên được người dân nhiệt tình ủng hộ.
Riêng đối với dự án đường Cao tốc Đà Nẵng-Quảng Ngãi sử dụng nguồn vốn
vay của ngân hàng thế giới, chính sách bồi thường đất ở tuy theo khung giá của UBND
thành phố ban hành nhưng có chính sách hỗ trợ thêm nhiều cho người dân để ổn định
cuộc sống và áp dụng khung giá đất thay thế đối với thu hồi đất nơng nghiệp nên được
người dân đồng tình ủng hộ cao hơn dự án đường Hòa Phước-Hòa Khương.
Bên cạnh những mặt tích cực, chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư vẫn còn nhiều mặt hạn chế nhất định:


v
Thực tế giá đất bồi thường vẫn còn thấp so với giá đất trên thị trường; Khu tái
định cư chưa có mặt bằng hồn thiện để bố trí kịp thời cho người dân bị thu hồi đất và
cách xa nơi ở cũ.
Các hạng mục bồi thường về vật kiến trúc, nhà cửa áp dụng theo Quyết định
63/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 của UBND thành phố Đà Nẵng quy định về bồi
thường hỗ trợ và tái định cư, chưa sát với giá thị trường, chưa tính hệ số trượt giá dẫn
đến người dân khi nhận tiền bồi thường nhà ở, cơng trình thì không đủ để mua nguyên
vật liệu, nhân công để làm lại cơng trình, nhà ở tương tự.
Chính sách chuyển đổi ngành nghề chưa được thực hiện tốt tại dự án, chủ yếu
được quy ra tiền nên chưa giải quyết được việc làm của người bị thu hồi đất; Hệ số
chuyển đổi ngành nghề áp dụng tại thành phố Đà Nẵng với mức thấp nhất K=1,5,
trong khi Chính phủ quy định mức áp dụng từ K=1,5 đến 5 lần giá đất bồi thường đất
nông nghiệp.
Trước những mặt đạt được và những mặt hạn chế trong cơng tác giải phóng mặt

bằng đề tài đã nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp như:
Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát trong việc thực hiện cơng tác bồi thường
giải phóng mặt bằng nhằm kịp thời phát hiện, bổ sung và điều chỉnh các cơ chế chính
sách cịn bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn.
Định kỳ xây dựng khung giá đất bồi thường bảo đảm nguyên tắc sát với giá thị
trường và xây dựng mới bộ đơn giá bồi thường, hỗ trợ về nhà cửa, vật kiến trúc, cây
cối, hoa màu, con vật ni bảo đảm đầy đủ tiêu chí về danh mục, đơn giá hiện hành dễ
áp dụng.
Đề nghị đẩy nhanh tiến độ xây dựng hạ tầng cho các khu tái định cư để tạo động
lực thuyết phục các hộ dân thuộc diện di dời chấp hành bàn giao mặt bằng, nhận đất tái
định cư và có đất sạch để sớm làm nhà ổn định cuộc sống.
Đề nghị có chính sách cụ thể hơn về giải quyết việc làm, hỗ trợ vốn kịp thời cho
hộ chuyển dịch từ hoạt động nông nghiệp sang phi nông nghiệp.
Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, kiện toàn bộ máy tổ chức phát triển quỹ đất
vững mạnh, thường xun bồi dưỡng trình độ chun mơn của cán bộ thực hiện công
tác bồi thường, giải tỏa thu hồi đất để nâng cao chất lượng thu thập hồ sơ, xây dựng
phương án, giải quyết đơn thư của dự án để đáp ứng nhu cầu trong giai đoạn hiện nay.


vi
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮC .................................................ix
DANH MỤC BẢNG .......................................................................................................x
DANH MỤC HÌNH ..................................................................................................... xii
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ...............................................................................1
2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI ..........................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .....................................................................................2

3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................2
4. NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA ĐỀ TÀI ...........................................................................2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU .................................................................3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN ....................................................................................................3
1.1.1. Một số vấn đề cơ bản về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, giải phóng mặt bằng. ........3
1.1.2. Giá quyền sử dụng đất và định giá quyền sử dụng đất trong bồi thường thiệt hại
về đất................................................................................................................................ 5
1.1.3. Các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất. .......................................................................................................................7
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN ................................................................................................ 8
1.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ ở một số nước và Việt Nam ..................................8
1.2.2. Khái quát thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng của thành
phố Đà Nẵng ..................................................................................................................16
1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN. ......................................23
CHƯƠNG 2. MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ .................................................................26
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................................26
2.1. MỤC TIÊU .............................................................................................................26
2.2. PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ............................................................. 26
2.2.1. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 26


vii
2.2.2. Đối tượng nghiên cứu ..........................................................................................26
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..................................................................................26
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................................................................27
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu .................................................................27
2.4.2. Phương pháp khảo sát thực tế ..............................................................................28
2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu ...................................................................................28
2.4.4. Phương pháp minh họa bằng biểu đồ, bản đồ, hình ảnh.. ...................................28

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................29
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hòa Vang ....................29
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội ...................................................................32
3.2. GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT CÁC DỰ ÁN NGHIÊN CỨU VÀ CÁC CHÍNH
SÁCH LIÊN QUAN ĐẾN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ...............................................................................34
3.2.1. Giới thiệu về 02 dự án nghiên cứu .....................................................................34
3.2.2. Các văn bản pháp lý liên quan đến dự án ............................................................ 38
3.3. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ,
GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TẠI 02 DỰ ÁN NGHIÊN CỨU .....................................39
3.3.1. Đối tượng và điều kiện bồi thường, hỗ trợ .........................................................39
3.3.2. Kết quả bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự án ............................................................. 43
3.3.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ .......................................57
3.4. NHỮNG TỒN TẠI ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG ...................................................................................................73
3.5. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ Ở HUYỆN HÒA VANG ....................................................75
3.5.1. Đổi mới và tăng cường công tác tuyên truyền và phổ biến, giáo dục về chính
sách, pháp luật đất đai, cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng ................................ 75
3.5.2. Tăng cường cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai .............................................76
3.5.3. Lấy ý kiến các cấp, các ngành và người dân để tiếp tục xây dựng và hồn thiện
các cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đảm bảo đúng pháp luật và phù
hợp với tình hình thực tế................................................................................................ 76
3.5.4.Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát ............................................................... 77


viii
3.5.5 Chính sách hỗ trợ và ổn định cuộc sống ............................................................... 77
CHƯƠNG 4. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................ 79
4.1. KẾT LUẬN ............................................................................................................79

4.2. KIẾN NGHỊ ............................................................................................................81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 82
PHỤ LỤC ......................................................................................................................85


ix
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮC

Chữ viết tắt

Giải nghĩa

BQL

Ban quản lý

BGMB

Bang giao mặt bằng

DC

Dân cư

ĐT

Đường tỉnh

ĐT - XD

Đầu tư – xây dựng

GPMP

Giải phóng mặt bằng

MC

Mặt cắt

NN

Nơng nghiệp

QL

Quản lý

QL1A

Quốc lộ 1A

QL14B

Quốc lộ 14B

TĐC

Tái định cư

UBND

Ủy ban nhân dân


x
DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1.

Cơ cấu tài nguyên đất chia theo mục đích sử dụng của huyện Hịa Vang
năm 2014 ............................................................................................... 31

Bảng 3.2.

Diện tích đất chia theo mục đích sử dụng đối với các xã liên quan đến
02 dự án nghiên cứu năm 2014 ............................................................. 32

Bảng 3.3.

Mật độ dân số huyện Hịa Vang năm 2014 ...........................................32

Bảng 3.4.

Diện tích, dân số, mật độ dân số các xã liên quan đến 02 dự án nghiên
cứu (số liệu năm 2014) ..........................................................................33

Bảng 3.5.

Lực lượng lao động trên địa bàn phân theo ngành kinh tế giai đoạn 20112014........................................................................................................33

Bảng 3.6.

Thu nhập bình quân đầu người của người dân huyện Hòa Vang giai
đoạn 2011-2014 .....................................................................................34

Bảng 3.7.

Tỉ lệ hộ nghèo của người dân huyện Hòa Vang giai đoạn 2011-2014 ..34

Bảng 3.8.

Giá đất ở nông thôn tại dự án đường Hịa Phước-Hịa Khương ............43

Bảng 3.9.

Giá đất nơng nghiệp tại dự án đường Hòa Phước-Hòa Khương ...........44

Bảng 3.10.

Tổng hợp giá trị bồi thường, hỗ trợ tại dự án đường Hòa Phước-Hòa
Khương ..................................................................................................45

Bảng 3.11.

Giá đất tái định cư tại dự án đường Hịa Phước-Hịa Khương ..............46

Bảng 3.12.

Giá đất ở nơng thơn tại dự án đường Cao tốc Đà Nẵng- Quảng Ngãi ..49

Bảng 3.13.

Giá đất nông nghiệp bồi thườngtại dự án đường Cao tốc Đà Nẵng- Quảng
Ngãi ........................................................................................................50

Bảng 3.14.

Giá đất nông nghiệp bồi thường căn cứ theo quy định hiện hành .........51

Bảng 3.15.

So sánh đơn giá bồi thường lúa và rau muống chuyên canh khi áp dụng
bồi thường theo Quyết định số 63/2012/QĐ-UBND và giá thay thế ....52

Bảng 3.16.

Tổng hợp giá trị bồi thường, hỗ trợ tại dự án đường Cao tốc Đà NẵngQuảng Ngãi ............................................................................................ 53

Bảng 3.17.

Giá đất tái định cư tại dự án đường Cao tốc Đà Nẵng-Quảng Ngãi......54

Bảng 3.18.

Tổng hợp diện tích đất bị thu hồi và số tiền đền bù của 2 dự án nghiên
cứu .........................................................................................................57

Bảng 3.19.

Tổng hợp diện tích đất bị thu hồi và số tiền đền bù theo loại đất của 2
dự án nghiên cứu ...................................................................................58


xi
Bảng 3.20.

Khảo sát ý kiến của người dân trong 02 dự án nghiên cứu đối với quá
trình làm việc của Hội đồng GPMB ......................................................59

Bảng 3.21.

Kết quả khảo sát ý kiến của người dân trong 02 dự án nghiên cứu về
tiến độ giải phóng mặt bằng ..................................................................60

Bảng 3.22.

Kết quả khảo sát ý kiến của người dân trong 02 dự án nghiên cứu về
mức giá bồi thường về đất .....................................................................62

Bảng 3.23.

Kết quả khảo sát ý kiến của người dân trong 02 dự án nghiên cứu về
mức giá bồi thường về tài sản trên đất ..................................................64

Bảng 3.24.

Kết quả khảo sát ý kiến của người dân trong 02 dự án nghiên cứu về
cuộc sống sau khi bị thu hồi đất và nhận tiền bồi thường .....................66

Bảng 3.25.

Kết quả khảo sát ý kiến của người dân trong 02 dự án nghiên cứu về
thu nhập của gia đình sau khi bị thu hồi đất ..........................................67

Bảng 3.26.

Kết quả khảo sát ý kiến của người dân trong 02 dự án nghiên cứu về
nghề nghiệp sau khi bị thu hồi đất .........................................................68

Bảng 3.27.

Tổng hợp các kiến nghị của người dân tại 2 dự án nghiên cứu............72


xii
DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1.

Bản đồ hành chính huyện Hịa Vang .....................................................29

Hình 3.2.

Bản đồ quy hoạch 02 tuyến đường: Cao tốc Đà Nẵng-Quảng Ngãi và
Hòa Phước-Hòa Khương. ......................................................................37


xiii

1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Với định hướng cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào
năm 2020, đòi hỏi phải nâng cấp hệ thống hạ tầng giao thơng đơ thị, hình thành các
khu cơng nghiệp, khu công nghệ cao, khu du lịch sinh thái, khu tái định cư,…Nghĩa
là nhiều dự án được hình thành, đồng nghĩa với việc thu hồi đất và thực hiện bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư, đã kéo theo nhiều người dân bị mất tư liệu sản xuất
cơ bản, mất nguồn thu nhập ổn định hàng năm từ sản xuất nông nghiệp, mất kế sinh
nhai, tạo áp lực lớn cho xã hội về giải quyết công ăn việc làm cho người dân sản
xuất nông nghiệp bị Nhà nước thu hồi đất.
Thực tế hiện nay cho thấy công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi
đất là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới nhiều mặt của đời sống
kinh tế -xã hội do chính sách bồi thường, hỗ trợ đối với người bị thu hồi đất chưa thỏa
đáng, chưa đáp ứng được nguyện vọng và nhu cầu ổn định đời sống, sản xuất của họ
sau khi di dời. Ngồi ra, cơng tác giải phóng mặt bằng một khâu quan trọng và có tính
đặc thù, khơng những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn
định tình hình kinh tế, chính trị- xã hội của đất nước, là điều kiện tiên quyết triển khai
thực hiện dự án.
Huyện Hòa Vang là một trong những nơi đang phải đối mặt với những tồn tại,
thách thức nói trên, do đang triển khai thực hiện khoảng 200 đồ án quy hoạch để phát
triển kết cấu hạ tầng đô thị, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu công nghệ thông
tin, khu du lịch sinh thái và khu tái định cư. Việc thực hiện bồi thường thiệt hai, hỗ trợ
và giải phóng mặt bằng về cơ bản đã đáp ứng được nhu cầu đề ra, đẩy nhanh tiến độ
thực hiện dự án, tuy nhiên vẫn còn nẩy sinh nhiều vấn đề bất cập, một bộ phần người
dân bị thu hồi đất chưa thỏa mãn với chính sách bồi thường hiện tại.
Để góp phần hồn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ đối với người dân bị thu
hồi đất nói chung và ở huyện Hịa Vang nói riêng trong việc triển khai thực hiện các
dự án, đang đặt ra nhiều vấn đề phải nghiên cứu nghiêm túc, từ đó đưa ra các giải pháp

toàn diện, đáp ứng được yêu cầu đặt ra nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về
đất đai, củng cố lòng tin của người dân vào chủ trương, đường lối, chính sách của Nhà
nước, đẩy nhanh cơng tác giải phóng mặt bằng thực hiện dự án, góp phần hồn thành
cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa và đơ thị hóa tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên, Chúng tôi lựa chọn đề tài “Đánh giá việc thực hiện
bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng của một số dự án tại huyện Hòa Vang,
thành phố Đà Nẵng”.


2
2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI
Đánh giá các chính sách bồi thường, hỗ trợ áp dụng tại một số dự án trên địa
bàn huyện Hòa Vang khi Nhà nước thu hồi đất, từ đó đề xuất giải pháp góp phần khắc
phục những tồn tại, bất cập chưa được giải quyết trong việc thực hiện dự án.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu một cách tồn diện và có hệ thống về
các chính sách bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn huyện Hịa Vang và góp phần tạo cơ sở lý luận, khoa học để các cơ quan
chức năng hạch định chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng hợp lý.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Thấy rõ thực trạng bồi thường, hỗ trợ tại một số dự án lựa chọn nghiên cứu.
- Đề xuất những giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ trên địa bàn
huyện Hịa Vang, thành phố Đà Nẵng.
- Góp phần hạn chế, giải tỏa những bức xúc của người dân bị thu hồi đất về
chính sách bồi thường, hỗ trợ tại dự án.
- Góp phần đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa và đơ thi hóa tại
địa phương.
4. NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA ĐỀ TÀI
Đánh giá những thành công và hạn chế về chính sách bồi thường, hỗ trợ áp

dụng tại một số dự án nghiên cứu. Từ đó đề xuất giải pháp hồn thiện chính sách trên
cơ sở phù hợp với Hiến pháp và các quy định khác của pháp luật hiện hành.


3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.1. Một số vấn đề cơ bản về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, giải phóng mặt bằng.
1.1.1.1. Định nghĩa
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai [18].
Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật [18].
Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi
thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời
điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao
đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh
lệch đó được thanh tốn bằng tiền theo quy định sau:
- Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua
nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch;
- Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua
nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch [20].
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện
tích đất thu hồi cho người sử dụng đất [18].
Chi phí đầu tư vào đất cịn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác
liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà
nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được [18].

Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp
luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi
thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước. [20].
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu
hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [18].
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo
quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;


4
Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng
quy định của pháp luật.
Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: Hỗ trợ ổn định đời sống
và sản xuất; Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp
thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp; thu
hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ
ở; Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở; Hỗ trợ khác [18].
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài
sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu
nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó. Tái định cư tại khu vực bị giải tỏa là tái định cư
tại chỗ. Việc bố trí tái định cư tại nơi ở mới phải có điều kiện sinh hoạt tốt hơn hoặc
bằng nơi ở cũ.
Nguyên tắc bố trí tái định cư: Hộ thuộc diện giải tỏa bị thu hồi hết đất ở, hoặc
diện tích đất ở thu hồi từ 1/4 (một phần tư) hạn mức công nhận hoặc 1/2 (một phần
hai) hạn mức giao đất ở trở lên và có nhu cầu đất tái định cư [20].
Đối với những hộ bị thu hồi hết đất ở mà không có nhu cầu đất tái định cư thì
Hội đồng bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng báo cáo đề xuất UBND thành phố
xem xét giải quyết hỗ trợ bằng tiền [20].

Giải phóng mặt bằng (GPMB) là q trình thực hiện các công việc liên quan đến
di dời tài sản (nhà cửa, cây cối và các cơng trình đã có trên một diện tích đất nhất định)
được quy hoạch vào việc làm xây dựng một cơng trình khác trên diện tích đó.
1.1.1.2. Bản chất của bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, giải phóng mặt bằng
Bồi thường thiệt hại trong GPMB thường xãy ra khi Nhà nước thu hồi một diện
tích đất nào đó để chuyển sang một mục đích sử dụng khác. Thực chất là giải quyết
mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với người được giao đất, thuê đất khi họ bị thu hồi
đất. Bồi thường thiệt hại về đất thường được thực hiện theo quy định của Nhà nước về
giá đất, về phương thức bồi thường. Tuy nhiên việc bồi thường thiệt hại về đất không
giống với việc trao đổi, mua bán hàng hóa, tài sản trên thị trường. Nó vừa phải đảm
bảo tái hồi lợi ích bị thiệt hại của người thu hồi đất, nhưng đồng thời phải đảm bảo lợi
ích của Nhà nước, của xã hội và của người nhận lại quyền sử dụng đất đã thu hồi, có
nghĩa là phải giải quyết một cách hài hịa lợi ích, tinh thần giữa các đối tượng tham gia.
Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thực chất là trả lại mặt bằng để thi
công xây dựng các cơng trình mới nhằm phát triển cơ sở hạ tầng đơ thị, sắp xếp, bố trí
lại các cơng trình, nhà ở, khu dân cư còn nhếch nhác, chưa đồng bộ về thiết kế, góp
phần tạo mỹ quan đơ thị, đảm bảo lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế -xã hội.


5
Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là u cầu tất yếu, khách quan của q
trình đổi mới góp phần cho sự thành công của dự án, là điều kiện tiên quyết để thực
hiện dự án vì nếu khơng có mặt bằng để xây dựng các cơng trình phục vụ cho nhu cầu
phát triển kinh tế, văn hóa xã hội và cơ sở hạ tầng đô thị.
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng góp phần thực hiện quy hoạch sử dụng
đất nhằm sử dụng đất đai hiệu quả hơn.
1.1.1.3. Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, giải phóng mặt bằng
Cơng tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hai và giải phóng mặt bằng là một q trình
phức tạp và đa dạng vì nó liên quan đến lợi ích của các bên liên quan và toàn xã hội.
Từ đó ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.

Tính phức tạp thể hiện ở yếu tố: Việc thực hiện dự án phải phải áp dụng nhiều
văn bản pháp luật, phải có sự phối hợp của nhiều cấp, ngành để thực hiện; Nguồn gốc
các thửa đất khác nhau nên phải xây dựng nhiều phương án về đối tượng, điều kiện bồi
thường, hỗ trợ cho phù hợp; Giiấy tờ pháp lý về đất đai liên quan đến thửa đất bị giải
tỏa cịn thiếu, chưa chính xác; Giá cả trên thị trường không ngừng biến động và giá
đền bù ở mỗi thời điểm là khác nhau. Ngồi ra, tính phức tạp cịn thể hiện qua trình độ
dân trí tại khu vực dự án giải tỏa, dẫn đến yếu tố chấp hành pháp luật, sự đồng thuận
của người dân về các chính sách bồi thường, hỗ trợ.
Tính đa dạng thể hiện ở các yếu tố: Mỗi vùng, miền khác nhau tương ứng với
điều kiện tự nhiên - kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định mà phương án bồi
thường, hỗ trợ thiệt hai, giải phóng mặt bằng, tái định cư và khung giá do Nhà nước
ban hành phục vụ cho cơng tác giải phóng mặt bằng cũng khác nhau.
Cơng tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hai và giải phóng mặt bằng phải đảm bảo tiến
độ nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhằm đảm bảo tiến độ thực hiện dự án đã đề ra,
giúp đưa dự án vào khai thác sử dụng đúng kế hoạch, tiết kiệm được chi phí cho Nhà
nước, góp phần đảm bảo vấn đề an ninh, chính trị, xã hội.
Công tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hai và giải phóng mặt bằng phải đảm bảo tính
cơng khai dân chủ và công bằng xã hội nhằm tạo niềm tin cho nhân dân vào chế độ,
vào Nhà nước, tạo sự đồng thuận trong vấn đề chấp hành bàn giao mặt bằng, tránh
khiếu nại, khiếu kiện, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
1.1.2. Giá quyền sử dụng đất và định giá quyền sử dụng đất trong bồi thường
thiệt hại về đất.
1.1.2.1. Giá quyền sử dụng đất (giá đất)
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất [18].
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [18].


6
Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất,

theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị
trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối
thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp [18].
Giá bồi thường từng loại đất do UBND thành phố Quyết định ban hành hàng
năm. Trường hợp đặc biệt, UBND thành phố sẽ quyết định giá đất cho từng dự án trên
cơ sở đề nghị của Sở Tài chính và có sự tham gia của các ngành và địa phương có liên
quan. (Điều 22 tại Quyết định số: 63/2012/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2012 của
UBND thành phố Đà Nẵng) [20].
1.1.2.2. Định giá quyền sử dụng đất và định giá bất động sản
Định giá là sự ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích đã được xác định. Thơng qua các giao dịch, trao đổi giữa các tác
nhân bên giao và nhận trên thị trường.
Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử
dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng
sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau [18].
Về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản thông
thường. Nhưng mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về
không gian, thời gian, quy luật kinh tế, pháp luật chi phối, nó cịn bị tác động bởi các
yếu tố tâm lý xã hội. Do tính đa dạng về mục đích sử dụng của đất nên giá quyền sử
dụng ddất chỉ có thể là ước tính về mặt giá trị mà khó tính đúng, tính đủ như các tài
sản thông thường. Với các đặc điểm như trên khái niệm định giá quyền sử dụng đất
được hiểu như sau:
Định giá quyền sử dụng đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
một diện tích đất tại vị trí, địa lý cụ thể, tình trạng về chất lượng nhất định bằng đơn vị
tiền vào một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định.

Bất động sản trước hết là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản khác là
khơng thể di dời, các loại bất động sản bao gồm: Đất đai, Nhà ở, cơng trình gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, Các tài sản
gắn liền với đất đai và Các tài sản khác do pháp luật quy định [12].


7
Từ các khái niệm trên cho thấy bất động sản có thể là đất đai, cũng có thể là đất
đai và các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, định giá bất động sản thực chất là định giá
đất và định giá các tài sản gắn liền với đất.
1.1.3. Các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định 181/2004/NĐ-CP);
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi là Nghị định
197/2004/NĐ-CP);
Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất (sau đây gọi là Nghị định 198/2004/NĐ-CP);
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và
Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ
phần (sau đây gọi là Nghị định 17/2006/NĐ-CP);
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (sau đây gọi là Nghị định 84/2007/NĐ-CP);
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư (sau đây gọi là Nghị định 69/2009/NĐ-CP);

Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ
tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất (sau đây gọi là Thông tư 14/2009/TT-BTNMT);
Quyết định số 62/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 của UBND thành phố Đà
Nẵng về việc ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng;
Quyết định số 63/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 của UBND thành phố Đà
Nẵng về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng;
Quyết định số 28/2013/QĐ-UBND ngày 26/8/2013 và Quyết định số
38/2013/QĐ-UBND ngày 06/12/2013 của UBND thành phố Đà Nẵng về việc ban hành
và sửa đổi, bổ sung quy định về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu
hồi đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng;


8
Luật Đất đai ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai;
Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phục
vụ nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội của địa phương trên địa bàn huyện có liên quan đến
sử dụng đất.
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN
1.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ ở một số nước và Việt Nam
1.2.1.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ ở một số nước
a) Trung Quốc
Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là
hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị
ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như việc thu hồi đất là
khơng thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính

tốn đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu
hồi đất có thể khơi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người
nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được thanh
toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi
thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư
căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với
hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả
hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo
cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng mặt
bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm. Tổ
chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng
giải tỏa mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ
yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả
xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu
chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở
nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn.


9
Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với
mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá,
xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất
linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi
thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những
thành cơng nhất định trong cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do thứ nhất, đã

xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái
định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các
nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư. Thứ hai, năng lực thể chế của các
chính quyền địa phương khá mạnh. Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn
trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư. Thứ ba, quyền sở hữu
đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc
biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà
được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng
sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thơn, xã chịu trách nhiệm
phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng.
Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm;
tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây
xong nhà tái định cư... [11].
Theo pháp luật đất đai của Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền
cấp tỉnh mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện (Chính phủ) quyết định thu
hồi đất nông nghiệp từ 35ha trở lên, đối với loại đất khác là 70ha trở lên.. Dưới hạn
mức đất này, chính quyền cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau
khi thu hồi sẽ chuyển từ chế độ sở hữu tập thể thành chế độ sở hữu nhà nước. Trách
nhiệm bồi thường thuộc về người sử dụng đất sau khi thu hồi [14].
Theo pháp luật Trung Quốc, khoản tiền bồi thường cho giải tỏa mặt bằng phải
đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ.
Việc giải quyết vấn đề nhà được thực hiện thơng qua hình thức trả tiền bồi thường về
nhà ở. Số tiền này được xác định bao gồm: (i) Giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch
giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; (ii) Giá đất tiêu chuẩn; (iii) Trợ cấp về giá cả.
Giá xây lại nhà ở mới được xác định là khoản chênh lệch giữa giá trị cịn lại của nhà
cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới. Giá đất tiêu chuẩn do nhà nước xác định căn cứ
theo giá đất của những nhà thương phẩm trong cùng một khu vực, rồi quyết định. Việc
trợ cấp về giá cả do chính quyền xác định.

10
Đối với nhà tập thể, nhà khơng có người ở, nhà ở của tập thể hoặc của thôn, xã
nhưng không thuộc sở hữu của cá nhân thì số tiền bồi thường được sử dụng để xây dựng
xí nghiệp hương, trấn (thôn). Khoản tiền này được xác định là phần vốn góp cổ phần của
thơn trong xí nghiệp. Người đầu tư xây dựng xí nghiệp trên mảnh đất giải tỏa nhà phải trả
tiền bồi thường cho thơn có mảnh đất đó.
Những đối tượng trong diện giải tỏa mặt bằng được hưởng chính sách mua nhà
ưu đãi của nhà nước. Trường hợp nhà nước có diện tích nhà ở tái định cư thì nếu người
được bồi thường có nhu cầu sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã
được nhận bồi thường. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, sau khi nhận tiền bồi thường,
người dân thường mua nhà bên ngồi thị trường. Người dân thuộc khu vực nơng thơn
có thể dùng khoản tiền bồi thường này mua được 2 căn hộ ở cùng một nơi. Ở Bắc
Kinh, phần lớn các gia đình sử dụng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết
kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới. Tuy nhiên, cá biệt cũng có một số gia đình ở
thành thị, tiền bồi thường không đủ mua căn hộ để ở [14].
b) Thái Lan
Cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, q trình đơ thị hố
diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết. Tuy
nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình
tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính
chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn
chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với
mức cao hơn giá thị trường [11].
c) Hàn Quốc
Vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng
nơng thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư
trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành
phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc đền bù được thực hiện

thơng qua các cơng cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành
phố quản lý và chính sách tái định cư.
Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý,
được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km. Vào những
năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có quyền
mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so với
giá gốc [11].


11
Theo pháp luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc, nhà nước có quyền thu
hồi đất (có bồi thường) của người dân để sử dụng vào các mục đích sau đây: Các dự án
phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh; Dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước
thủy điện, thủy lợi; Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện
nghiên cứu v.v; Dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; Dự án xây dựng nhà,
xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển
nhượng [14].
Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc có
những điểm đáng lưu ý sau đây:
- Việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức
tham vấn và cưỡng chế với các bước cụ thể sau: Thu thập, chuẩn bị các quy định về tài
sản và đất đai có liên quan đến việc thu hồi đất; Xây dựng và công bố phương án bồi
thường; Thành lập Hội đồng bồi thường; Đánh giá và tính tốn tổng số tiền bồi
thường; u cầu tham vấn bồi thường; Hoàn tất hợp đồng bồi thường. Các cơ quan
công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi thường.
Nếu quá trình tham vấn bị thất bại thì nhà nước phải sử dụng biện pháp cưỡng chế. Theo
ông Kim Jaejeong, Cục trưởng Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, thì ở Hàn Quốc có
85% tổng số các trường hợp nhà nước thu hồi đất thực hiện thành cơng theo quy trình
tham vấn, chỉ có 15% các trường hợp phải sử dụng phương thức cưỡng chế [14].
- Nguyên tắc bồi thường, được ghi nhận trong các đạo luật về bồi thường khi

thu hồi đất. Những nguyên tắc cơ bản bao gồm: Chủ dự án bồi thường cho chủ đất và
cá nhân có liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi đất hoặc sử dụng đất … cho
các cơng trình cơng cộng; Việc bồi thường được thực hiện trước khi triển khai dự án;
Bồi thường cho chủ đất bằng tiền mặt hoặc trái phiếu do chủ thực hiện dự án phát
hành; Tiền bồi thường được chi trả cho từng cá nhân; Thực hiện bồi thường trọn gói,
một lần [14].
- Về thời điểm xác định giá bồi thường, trường hợp thu hồi đất thơng qua hình
thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được
thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường. Đối với trường hợp thu hồi đất thơng
qua hình thức cưỡng chế thì xác định giá tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ra quyết định cưỡng chế [14].
- Về xác định giá bồi thường, chủ thực hiện dự án khơng được tự định giá mà
do ít nhất hai cơ quan định giá thực hiện. Đây là các tổ chức tư vấn về giá đất hoạt
động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc cơng ty cổ phần có chức năng tư vấn
về giá đất. Trong trường hợp chủ đất có yêu cầu về việc xác định giá bồi thường thì
chủ đầu tư thực hiện dự án có thể lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn về định giá đất thứ
ba. Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của


12
kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được thuê
định giá [14].
- Về bồi thường đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Bồi thường đối với đất được
thực hiện dựa trên giá đất ở từng khu vực do Chính phủ cơng bố hàng năm theo Luật
Cơng bố giá trị và Định giá bất động sản. Tổ chức định giá sẽ tiến hành so sánh các
yếu tố như vị trí, địa hình, mơi trường xung quanh… có ảnh hưởng đến giá trị của đất,
tham chiếu từ hơn 01 hoặc 02 mảnh đất tham khảo so với mảnh đất cần định giá. Quá
trình định giá cần đảm bảo sự hài hòa giữa giá đất do tổ chức định giá đưa ra và mức
giá theo khung giá đất công khai, chính thức của Chính phủ. Bồi thường đối với tài sản
trên đất bao gồm: nhà ở, cây trồng, cơng trình xây dựng, mồ mả... Đối với các tài sản

khác gắn liền với đất, việc bồi thường được xác định cụ thể như sau: Bồi thường các
quyền sử dụng đối với tài sản (quyền khai thác mỏ, quyền đánh bắt cá, quyền sử dụng
nguồn nước …) được thực hiện với mức giá phù hợp thơng qua định giá chi phí đầu
tư, mức lợi nhuận mong đợi; Bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất dẫn đến tạm
ngừng hoặc dừng công việc kinh doanh gây ra; Bồi thường thiệt hại về hoa màu trên
đất nông nghiệp dựa vào việc xác định doanh thu trên mỗi đơn vị diện tích đất nơng
nghiệp; Bồi thường thiệt hại về thu nhập cho người lao động bị mất việc hoặc tạm thời
nghỉ việc do thu hồi đất gây ra. Việc bồi thường được thực hiện dựa trên căn cứ xác
định mức lương trung bình của người lao động theo Luật liêu chuẩn lao động [14].
- Về tái định cư khi thu hồi đất ở. Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây dựng
khu tái định cư, trả tiền di dời hoặc trả tiền cho quỹ tái định cư. Khu tái định cư phải
có hệ thống cơ sở hạ tầng đảm bảo cuộc sống của người dân. Người bị thu hồi đất ở
được ưu tiên mua đất tái định cư với giá ưu đãi thấp hơn 80% so với chi phí phát triển.
Diện tích mỗi mảnh đất tái định cư rộng từ 165 m2 - 265 m2 …[14].
d) Singapore
Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và người
dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất. Việc thu hồi đất được thực hiện dựa
trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau
đây: Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích cơng cộng; Hạn chế việc thu
hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi trong các trường hợp cần thiết); Việc thu hồi
đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến của
cộng đồng; Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy
định. Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi
ra quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định
thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật
xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act) [14].