Nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh đồng nai

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƯƠNG THỊ HỒNG NHUNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ
HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC
KINH TẾ TẠI TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

HUẾ - 2018


ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƯƠNG THỊ HỒNG NHUNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ
HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC
KINH TẾ TẠI TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS. TS. HUỲNH VĂN CHƯƠNG

HUẾ - 2018


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực
và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Huế, ngày… tháng… năm 2018
Tác giả luận văn

Trương Thị Hồng Nhung


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong q trình thực hiện Luận văn, tơi ln nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình,
đóng góp q báu của nhiều tập thể và cá nhân đã tạo mọi điều kiện thuận lợi để tơi
hồn thành Luận văn này. Tôi xin ghi nhận và trân trọng cảm ơn.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo PGS.TS. Huỳnh Văn Chương,
Phó Giám đốc - Đại học Huế đã trực tiếp hướng dẫn khoa học cho tôi trong suốt thời
gian nghiên cứu.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành và tạo điều kiện thuận lợi
của quý Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nơng nghiệp, Phịng Đào

tạo sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế; các cán bộ Văn phòng
Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai, Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng Nai, Sở Xây dựng
Đồng Nai, Cục Thống kê Đồng Nai, Cục thuế Đồng Nai và đồng nghiệp đã tận tình
giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực hiện luận văn này.
Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn!

Huế, ngày… tháng ... năm 2018
Tác giả luận văn

Trương Thị Hồng Nhung


iii

TÓM TẮT

Đề tài “Nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai” với mục tiêu đánh giá việc chứng nhận
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai, từ đó
đề xuất các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, bất cập, rút ngắn thời gian và đẩy nhanh
tiến độ thực hiện, mang lại hiệu quả thiết thực cho cả Nhà nước và các tổ chức kinh tế
trên địa bàn nghiên cứu. Sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp trong việc xử lý hồ
sơ đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu tài sản kết hợp với phương pháp điều tra bằng
phiếu lấy ý kiến của lãnh đạo, cán bộ chuyên môn và các tổ chức kinh tế trên địa bàn
tỉnh Đồng Nai.
Kết quả đạt được:
- Hệ thống chính sách pháp luật ngày càng được hồn thiện; quy trình, thủ tục
chứng nhận đã được ban hành. Tuy nhiên, việc chứng nhận quyền sở hữu rừng trồng,
cây lâu năm chưa được quy định cụ thể.
- Toàn tỉnh Đồng Nai, đến hết năm 2016 có 8.346 tổ chức kinh tế, sử dụng 86.407

ha đất. Đến 30/6/2017, toàn tỉnh chỉ chứng nhận tài sản được 1.036 trường hợp/14.613
GCN đã cấp cho tổ chức kinh tế, loại tài sản đã chứng nhận chủ yếu là cơng trình xây
dựng và nhà ở. Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hầu như không xuất
phát từ ý thức của tổ chức kinh tế, diễn ra rất nhỏ lẻ. Khi tổ chức kinh tế có nhu cầu vay
vốn ngân hàng bằng thế chấp tài sản gắn liền với đất thì mới thực hiện.
- Công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế
cịn gặp một số khó khăn như: Nhà nước chưa quy định cụ thể loại cây trồng, mật độ
cây trồng lâu năm hay rừng trồng như thế nào thì được chứng nhận; Nhà nước cũng
chưa có chế tài xử lý những trường hợp không đăng ký biến động đối với tài sản sau
đăng ký mà có biến động gây khó khăn cho cơng tác quản lý; hình thức đăng ký đất
đai điện tử đã được thực hiện nhưng số lượng cịn rất ít, mới chỉ tập trung vào hồ sơ
biến động với thủ tục đơn giản; việc ứng dụng phần mềm Quản lý đất đai để đăng ký,
thể hiện thông tin chủ sở hữu và cơng trình xây dựng cịn hạn chế đối với trường hợp
thửa đất nằm trên 2 thửa, 2 xã khác nhau và một số hình thức đăng ký biến động;
UBND tỉnh Đồng Nai chưa ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ khi chứng nhận
quyền sở hữu rừng trồng, cây lâu năm gây vướng mắc cho quá trình thực hiện; thời
gian chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế thường
kéo dài so với quy định với nguyên nhân cơ bản từ phía tổ chức kinh tế như tài sản
đăng ký chứng nhận quyền sở hữu xây dựng vượt so với giấy phép đã cấp, xây dựng
không phép, khơng có trong hợp đồng chuyển nhượng.
- Qua nghiên cứu đã đề xuất được 3 nhóm giải pháp (gồm các giải pháp hoàn
thiện pháp luật, tổ chức thực hiện và bổ trợ khác). Từ đó, góp phần nâng cao hiệu quả


iv
và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức
kinh tế tại tỉnh Đồng Nai.


v

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ii
TÓM TẮT ................................................................................................................ iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .....................................................................viii
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ ix
DANH MỤC CÁC HÌNH .......................................................................................... x
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................. 2
2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu .................................................................. 3
1.1.1. Đăng ký đất đai .................................................................................................. 3
1.1.2. Giấy chứng nhận ................................................................................................ 4
1.1.3. Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và vai trò của việc chứng nhận quyền ........... 5
1.1.4. Điều kiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất .............................. 6
1.1.5. Tổ chức kinh tế .................................................................................................. 8
1.2. Cơ sở thực tiễn các vấn đề nghiên cứu ............................................................. 10
1.2.1. Tổng hợp kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về đăng ký bất động
sản ............................................................................................................................. 10
1.2.2. Lược sử đăng ký đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ ban hành Luật Đất đai......... 14
1.2.3. Sự thay đổi các mẫu giấy chứng nhận .............................................................. 19

vi
1.2.4. Công tác đăng ký đất đai, chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ
chức kinh tế ở Đồng Nai ............................................................................................ 21
1.3. Những cơng trình nghiên cứu có liên quan .......................................................... 26
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG ............................................ 29
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................................... 29
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................... 29
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 29
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 29
2.2. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................... 29
2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 29
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ............................................................... 29
2.3.2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ............................................................. 31
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................. 32
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Đồng Nai .......................................... 32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 32
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ................................................................................. 35
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở tỉnh Đồng Nai ................................... 37
3.2.1. Tình hình thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai......................... 37
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai ..................................................... 42
3.2.3. Khái quát về tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai................................... 45
3.3. Thực trạng đăng ký đất đai, chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai ......................................................... 46
3.3.1. Kết quả chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ............................... 46
3.3.2. Phân loại tài sản và xử lý hồ sơ đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu tài sản của tổ
chức kinh tế ............................................................................................................... 49
3.3.3. Một số bất cập nhìn từ kết quả điều tra ............................................................. 59
3.3.4. Những thuận lợi và khó khăn của việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền

với đất cho các tổ chức kinh tế ................................................................................... 61
3.4. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả đăng ký,
chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế .......... 64
3.4.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật ......................................................................... 64


vii
3.4.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện................................................. 66
3.4.3. Giải pháp bổ trợ khác ....................................................................................... 67
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ...................................................................................... 69
1. Kết luận ................................................................................................................ 69
2. Đề nghị.................................................................................................................. 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................... 72
PHỤ LỤC ................................................................................................................. p1


viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

CLXD

Chất lượng xây dựng

DNTN

Doanh nghiệp tư nhân

DTTN

Diện tích tự nhiên

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

ĐKTK

Đăng ký thống kê

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

GCN

Giấy chứng nhận

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

PTĐT

Phát triển đô thị

QLĐĐ

Quản lý đất đai

UBND

Ủy ban nhân dân

XDCB

Xây dựng cơ bản


ix

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất toàn tỉnh năm 2016................................................ 42
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm 2016 .......................... 43
Bảng 3.3. Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất............................................. 44
Bảng 3.4. Biến động sử dụng đất của các tổ chức kinh tế .......................................... 44
Bảng 3.5. Thống kê các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai ........................... 45
Bảng 3.6. Kết quả cấp GCN thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh Đồng Nai ................ 46
Bảng 3.7. Thống kê kết quả chứng nhận tài sản cho tổ chức kinh tế .......................... 47
Bảng 3.8. Tỷ lệ chứng nhận quyền sở hữu trên GCN đã cấp cho tổ chức kinh tế ....... 48
Bảng 3.9. Thống kê loại tài sản gắn liền với đất đã chứng nhận quyền sở hữu ........... 49

(đến 30/6/2017) ......................................................................................................... 49
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả điều tra lãnh đạo và cán bộ chuyên môn về thời gian
thực hiện chứng nhận tài sản ...................................................................................... 59
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả điều tra các tổ chức kinh tế về thời gian thực hiện chứng
nhận tài sản so với quy định ....................................................................................... 60


x

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1. Lưu đồ quy trình đăng ký, cấp GCN lần đầu .............................................. 22
Hình 1.2. Lưu đồ quy trình đăng ký, cấp GCN lần đầu mà chủ sở hữu không đồng thời
là người sử dụng đất .................................................................................................. 23
Hình 1.3. Lưu đồ quy trình đăng ký bổ sung tài sản vào giấy chứng nhận đã cấp ...... 25
Hình 3.1. Bản đồ hành chính tỉnh Đồng Nai .............................................................. 32
Hình 3.2. Cơ cấu các ngành kinh tế qua các năm 2010 và 2015 ................................. 36
Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng đất tồn tỉnh năm 2016 ..................................................... 43
Hình 3.4. Cơ cấu loại hình tổ chức kinh tế qua các năm ............................................ 46
Hình 3.5. Chứng nhận sở hữu trên số GCN đã cấp cho tổ chức kinh tế...................... 48
Hình 3.6. Thơng tin chứng nhận quyền sở hữu cơng trình nằm trên 02 thửa, 02 xã.... 57
Hình 3.7. Giấy chứng nhận đối với thửa đất có nhiều loại cơng trình ........................ 58


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất

kinh doanh. Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng
không trực tiếp khai thác, sử dụng mà thông qua cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để trao quyền sử dụng cho các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Tổ chức kinh tế là một trong những người sử dụng đất thuộc nhóm đối tượng tổ
chức trong nước sử dụng đất được quy định tại Khoản 1, Điều 5, Luật đất đai 2013.
Trong quá trình sử dụng đất, các tổ chức kinh tế có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất theo quy định của pháp Luật đất đai, trong đó có quyền được chứng
nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất. Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở được thực hiện lần đầu tiên theo quy định của Nghị định số 60/1994/NĐCP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở tại đô thị. Đặc biệt Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009
của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất đã quy định chủ sử dụng đất được chứng nhận quyền sử dụng
đất và chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên cùng một loại giấy gọi là
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất”. Tuy nhiên giai đoạn này, các tổ chức kinh tế không chú trọng đến việc chứng
nhận tài sản gắn liền với đất do các tài sản gắn liền với đất chưa được chứng nhận
quyền sở hữu vẫn được các tổ chức tín dụng nhận thế chấp và cho vay vốn.
Ngày nay, khi nhu cầu thế chấp, vay vốn của các tổ chức kinh tế ngày càng tăng
cao, đồng thời ngày 18/11/2011 Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban
hành Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, theo quy định tại Thơng tư này thì các
tổ chức kinh tế chỉ được đăng ký thế chấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi tài
sản đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu các tổ chức kinh tế có nhu cầu vay vốn để đầu tư sản xuất, kinh
doanh đồng loạt thực hiện thủ tục để được chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất đã tạo ra áp lực không nhỏ cho các cơ quan chức năng.
Riêng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, tính đến năm 2017 có đến 8.346 tổ chức kinh
tế đang hoạt động trên các lĩnh vực khác nhau. Thực tế qua hơn 7 năm thực hiện chứng
nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh

Đồng Nai, cho thấy còn tồn tại một số bất cập, chưa hợp lý, gây khó khăn khơng nhỏ
cho các tổ chức kinh tế khi thực hiện thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền


2
với đất, làm ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các tổ chức kinh tế và
hiệu quả công việc cho cơ quan Nhà nước. Điều này cũng làm giảm khả năng giải
ngân của các tổ chức tín dụng, ảnh hưởng đến công tác quản lý của cơ quan Nhà nước
có liên quan, kìm hãm phát triển sản xuất và gây ảnh hưởng không nhỏ đến phát triển
kinh tế của địa phương địi hỏi q trình giải quyết trình tự, thủ tục chứng nhận quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế phải được đổi mới hoàn thiện,
giảm bớt thủ tục hành chính nhằm mang lại hiệu quả cao đáp ứng nhu cầu thực tiễn.
Nhằm đánh giá đúng thực trạng và đề xuất được các giải pháp để thực hiện tốt
quy trình chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tác tổ chức kinh tế trên
địa bàn tỉnh Đồng Nai, mang lại hiệu quả cho công tác chứng nhận quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế thời gian tới, tôi lựa chọn đề tài: “Nghiên
cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức
kinh tế tại tỉnh Đồng Nai” làm đề tài nghiên cứu.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Nghiên cứu được thực trạng việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm tháo
gỡ khó khăn, bất cập, rút ngắn thời gian và đẩy nhanh tiến độ thực hiện, mang lại hiệu
quả thiết thực cho cả Nhà nước và các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát được tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở tỉnh Đồng Nai.
- Đánh giá được thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
- Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ chứng
nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai.

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần hồn thiện cơ sở pháp lý và đề xuất được các phương
án tối ưu trong quá trình thực hiện việc chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Góp phần giúp các nhà quản lý và hoạch định chính sách ở tỉnh Đồng Nai nắm
được thực trạng và những bất cập để điều chỉnh các quy định liên quan phù hợp.
Kết quả nghiên cứu của đề tài còn là tài liệu tham khảo cho sinh viên và bạn đọc
quan tâm đến lĩnh vực quản lý đất đai.


3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Đăng ký đất đai
- Thuật ngữ đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai là một cách gọi của hệ thống đăng ký đất đai và theo định nghĩa
của UN-ECE, nó là một q trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi
đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại
văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất, hoặc là
dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của quá trình đăng ký được thể hiện
trong một sổ đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật số hóa thành hồ sơ
điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền, hoặc những thay đổi
về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định. Theo đó, đăng ký đất đai
trên thế giới được biết đến với 2 thuật ngữ “đăng ký đất đai” và “địa chính” [5].
Đăng ký đất đai bao gồm 2 hình thức:
+ Đăng ký văn tự giao dịch:
Là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng được đăng ký chính là các văn tự giao

dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung của các giao dịch đó. Việc đăng ký
chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia
với những điều khoản đã được thỏa thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp
lý để khẳng định chủ quyền đối với đất đai có hợp pháp hay khơng. Do vậy, để đảm
bảo an tồn cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy
tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua.
+ Đăng ký chủ quyền:
Khác với đăng ký văn tự giao dịch, đối tượng đăng ký trong đăng ký chủ quyền
là những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng đất; các quyền, lợi ích và cả những hạn chế
về quyền của họ đối với đất; những thông tin về thửa đất, nghĩa là mối quan hệ pháp lý
giữa đất đai với người có chủ quyền đất. Nói một cách khác, nếu đăng ký văn tự giao
dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký chủ quyền chính là đăng ký
hệ quả pháp lý của sự kiện đó.
Cũng xác lập và lưu trữ thơng tin về đất, bên cạnh đăng ký đất đai và sổ đăng ký,
ở nhiều nước tồn tại một khái niệm khác về hệ thống đăng ký đất đai, đó là “địa
chính”. Theo diễn đạt của Liên đoàn Chuyên viên Đo đạc Quốc tế, địa chính là một
dạng của hệ thống thơng tin đất đai, chứa đựng những hồ sơ về các lợi ích trên đất
(như quyền, hạn chế về quyền và trách nhiệm) được xây dựng trên cơ sở đơn vị đất đai


4
(thường là thửa đất). Nó bao gồm một sự mơ tả hình học các thửa đất trong mối liên
kết với các thông tin khác mô tả bản chất của các lợi ích, của quyền sở hữu và sự kiểm
sốt các quyền này, cũng như mô tả giá trị đất đai và sự thay đổi, gia tăng của nó.
- Liên hệ với nước ta:
Quy định về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam và cách tổ chức đăng ký thể
hiện rõ sự tiếp nối này. Ở đây khơng có sự phân biệt hai tên gọi là “đăng ký đất đai” và
“địa chính” mà chỉ có hai giai đoạn đăng ký đất đai được quy định là “đăng ký lần
đầu” và “đăng ký biến động”.
Theo pháp luật đất đai hiện hành, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với

đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ
sơ địa chính. Trong đó, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (đăng ký lần
đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một
thửa đất vào hồ sơ địa chính và đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
(đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một
số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.
Với khái niệm này có thể thấy đối tượng của đăng ký đất đai là đăng ký vật
quyền. Trong đó, vật chính là thửa đất gồm đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm
nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm) và quyền
được chứng nhận bao gồm quyền sử dụng đối với đất và quyền sở hữu đối với tài sản
gắn liền với đất. Kết quả của quá trình xác nhận các quyền này là Nhà nước tiến hành
cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
1.1.2. Giấy chứng nhận
Chế định về sở hữu đất đai theo Luật Đất đai hiện hành tiếp tục khẳng định chế
độ sở hữu toàn dân nhưng theo hướng ngày càng hồn thiện và làm rõ hơn, đó là: “đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Là
chủ sở hữu đại diện nên Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng là chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt đối với đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp khai thác,
sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Giấy
chứng nhận được coi là một trong những công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước
thực hiện quyền quản lý, kiểm soát các quan hệ đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với
các chủ thể khai thác và sử dụng các tài sản đó.
Luật Đất đai năm 2013 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý để
Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với


5

đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất [22, Điều 3].
Với quy định nêu trên cho thấy, giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để xác lập
mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với các chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp về
đất, quyền sở hữu hợp pháp về nhà và các tài sản khác trên đất. Vì vậy, theo quy định
của pháp luật đất đai, cấp giấy chứng nhận là một trong những nội dung quan trọng
của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà
người sử dụng đất hợp pháp được hưởng.
1.1.3. Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và vai trò của việc chứng nhận quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất
- Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:
Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vơ cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã
hội cũng như trong pháp luật dân sự. Theo từ điển Tiếng Việt, quyền sở hữu được hiểu
là “Quyền chiếm giữ, sử dụng và định đoạt đối với tài sản của mình” [27]. Cùng với
đó, Luật Dân sự cũng quy định quyền của chủ sở hữu bao gồm ba nhóm quyền chiếm
hữu, sử dụng và định đoạt đối với đối tượng sở hữu [19], trong đó:
+ Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản.
+ Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
+ Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền
sở hữu đó.
- Vai trị của việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:
Chế độ sở hữu tài sản là một chế định quan trọng nhất trong hệ thống pháp luật ở
tất cả các quốc gia. Việc bảo vệ quyền sở hữu tài sản là một vấn đề luôn được Nhà
nước quan tâm và thường được chia thành hai loại tài sản là bất động sản và động sản.
Đăng ký tài sản gắn liền với đất (bất động sản) là việc cơ quan có thẩm quyền ghi
vào sổ đăng ký tài sản gắn liền với đất về hiện trạng, việc xác lập, thay đổi, hạn chế
hoặc chấm dứt quyền đối với tài sản gắn liền với đất (bất động sản) nhằm mục đích
cơng nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức đăng ký sở hữu tài
sản gắn liền với đất (bất động sản).
Đăng ký để được chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có vai trò hết

sức quan trọng, vai trò này được thể hiện trên các mặt:
+ Đối với người đăng ký sở hữu:
Việc đăng ký chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chính là yếu tố
minh chứng cho việc xác định ai là chủ sở hữu của tài sản đó.


6
Tài sản gắn liền với đất được đăng ký giúp cho chủ sở hữu thuận tiện trong thế
chấp, vay được nhiều vốn, là cơ sở pháp lý để các cơ quan tín dụng tiếp nhận tài sản
đăng ký thế chấp cho các chủ sở hữu.
Đăng ký tài sản gắn liền với đất có ý nghĩa trong việc bảo vệ các quyền của cá
nhân, tổ chức đăng ký quyền sở hữu. Đăng ký nhằm xác lập các quyền của chủ sở hữu
và chủ thể liên quan đối với tài sản, trên cơ sở đó Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích
hợp pháp. Trong trường hợp có tranh chấp về tài sản hoặc các quyền về tài sản thì cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào nội dung đã đăng ký để bảo vệ quyền, lợi
ích hợp pháp của các chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
+ Đối với Nhà nước:
Đăng ký nhằm cơng khai hóa thơng tin về bất động sản trên thị trường, đảm bảo
quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu. Cung cấp thông tin về tài sản gắn liền với đất khi tài
sản đó tham gia vào các giao dịch.
Thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng, các cơ quan
Nhà nước có cơ sở để thực hiện thống kê, quy hoạch đô thị, khu công nghiệp... đáp
ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước, xây dựng mới các cơng trình phục
vụ dân sinh.
Thơng qua đăng ký tài sản gắn liền với đất Nhà nước sẽ thu được những khoản
tài chính từ thuế nhà đất, thuế chuyển nhượng bất động sản. Ngoài ra, Nhà nước sẽ
kiểm soát được các giao dịch hợp pháp và bất hợp pháp về bất động sản, từ đó có biện
pháp hạn chế mua bán bất động sản ngầm.
+ Đối với thị trường bất động sản:
Đăng ký tài sản gắn liền với đất nhằm cơng khai hóa các quyền liên quan đến bất

động sản, trên cơ sở đó phục vụ cho việc phát triển thị trường bất động sản minh bạch.
Thông qua đăng ký, thông tin về tài sản được cung cấp cho các bên tham gia giao dịch,
giúp cho người mua nhà ở, bên nhận thế chấp, cầm cố tài sản xác định được quyền sở
hữu của bên bán, bên thế chấp, cầm cố và các tình trạng pháp lý của tài sản, từ đó
quyết định tham gia giao dịch, làm cho các hoạt động của thị trường bất động sản vận
hành an toàn, minh bạch.
1.1.4. Điều kiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Để có được quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất phải có đủ
điều kiện pháp lý về chứng nhận quyền.
Thời kỳ đầu, mới chỉ có các quy định về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được đề
cập ở Luật Nhà ở năm 2005; Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều
121 của Luật Đất đai; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về


7
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Tuy nhiên, các văn bản này chủ
yếu quy định trình tự, thủ tục và điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối
với nhà ở. Cho đến khi Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP thì nội dung
mới được chi tiết, cụ thể cho việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
cùng với việc công nhận quyền sử dụng đất theo các điều 4, 8, 9 và 10 song chưa có
quy định về chứng nhận quyền sở hữu tài sản là cây lâu năm [16].
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được ban hành đã
thay thế cho Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, theo đó nội dung chứng nhận quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất được quy định tại các điều 31, 32, 33 và 34 đã có những
điểm mới bổ sung, cụ thể như sau [17]:
- Bổ sung điều kiện cấp GCN đối với nhà ở, cơng trình xây dựng:
+ Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ quy định mà hiện trạng nhà ở, cơng trình khơng
phù hợp với giấy tờ thì phần khơng phù hợp với giấy tờ phải được UBND cấp xã xác
nhận như quy định trường hợp khơng có giấy tờ;
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xây dựng khơng đúg với giấy phép thì phải có ý

kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận khơng ảnh
hưởng đến an tồn cơng trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được duyệt;
+ Trường hợp khơng có giấy tờ: bỏ quy định xác nhận không tranh chấp.
- Bổ sung trường hợp cấp GCN đối với rừng sản xuất là rừng trồng:
+ Có GCN hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, Điều
18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP và sử
dụng đất đúng mục đích được giao;
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư khơng có giấy tờ thì phải
được Văn phịng đăng ký đất đai xác nhận có đủ điều kiện được công nhận quyền sử
dụng đất (bỏ quy định xã xác nhận không tranh chấp rừng).
- Điều kiện cấp GCN đối với cây lâu năm được quy định bổ sung giống như với
trường hợp rừng sản xuất là rừng trồng.
- Trường hợp không cấp GCN đối với tài sản, có quy định bổ sung làm rõ các
trường hợp:
+ Cơng trình xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng cơng trình chính hoặc
xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; cơng trình phụ trợ nằm ngồi phạm vi
cơng trình chính và để quản lý, sử dụng, vận hành cơng trình chính;
+ Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước (trừ trường hợp tài sản đã được xác định là
phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp);


8
+ Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.
1.1.5. Tổ chức kinh tế
- Phân loại các tổ chức kinh tế:
Tổ chức kinh tế là tổ chức được có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn
định, được đăng ký kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật nhằm thực hiện các
hoạt động kinh doanh với mục đích thu lợi nhuận. Theo Luật Doanh nghiệp năm 2005,
tổ chức kinh tế bao gồm Doanh nghiệp tư nhân, Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm
hữu hạn, Công ty hợp danh; Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo

Luật Hợp tác xã và các tổ chức kinh tế thành lập theo Luật Đầu tư [24].
+ Doanh nghiệp tư nhân:
Là doanh nghiệp do một cá nhân làm chủ và tự chịu trách nhiệm bằng tồn bộ tài
sản của mình về mọi hoạt động của doanh nghiệp. Chủ sở hữu duy nhất của doanh
nghiệp tư nhân là một cá nhân. Doanh nghiệp tư nhân thường làm việc theo nghề
nghiệp của chủ doanh nghiệp. Chủ sở hữu doanh nghiệp đồng thời là nhà quản lý các
hoạt động hằng ngày của doanh nghiệp. Doanh nghiệp tư nhân khơng có tư cách pháp
nhân. Chủ doanh nghiệp tư nhân là đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp.
+ Công ty cổ phần:
Là một dạng pháp nhân có trách nhiệm hữu hạn, được thành lập và tồn tại độc
lập đối với những chủ thể sở hữu nó. Vốn của công ty được chia nhỏ thành những
phần bằng nhau gọi là cổ phần và được phát hành huy động vốn tham gia của các nhà
đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế. Công ty cổ phần là một thể chế kinh doanh, một
loại hình doanh nghiệp hình thành, tồn tại và phát triển bởi sự góp vốn của nhiều cổ
đông. Các cá nhân hay tổ chức sở hữu cổ phần được gọi là cổ đông. Cổ đông được cấp
một giấy chứng nhận sở hữu cổ phần gọi là cổ phiếu. Những người nắm giữ cổ phiếu
gọi là cổ đơng; cổ đơng có thể là tổ chức, cá nhân, số lượng cổ đông tối thiểu là ba và
không hạn chế số lượng tối đa; cổ đông chỉ chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa
vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh nghiệp. Cổ
đơng có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho người khác, có quyền phát
hành chứng khốn ra cơng chúng theo qui định của pháp luật về chứng khốn, có tư
cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Đối với
công ty cổ phần, chủ sở hữu tức là các cổ đông không quản lý các hoạt động hàng
ngày của công ty. Họ bầu ra hội đồng quản trị và hội đồng quản trị sẽ thuê giám đốc để
quản lý. Một điều thuận lợi cơ bản của loại hình cơng ty này là ở chỗ cổ phiếu có thể
dễ dàng được mua bán trên thị trường chứng khoán, dễ tăng vốn chủ sở hữu vì ln có
những cổ đơng tiềm tàng và nó có thể tồn tại lâu dài vì ngay cả khi cổ phiếu của cơng
ty được chuyển từ tay người này sang tay người khác, có nghĩa là thay đổi chủ sở hữu,

9
thì đời sống của cơng ty vẫn tiếp diễn. Cơng ty có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần
của mình cho người khác và có quyền phát hành chứng khốn các loại để huy động
vốn. Tuy nhiên, có một bất lợi, đó là cơng ty phải trả thuế thu nhập doanh nghiệp,
đồng thời các cổ đông phải trả thuế thu nhập cá nhân trên phần cổ tức nhận được.
+ Công ty trách nhiệm hữu hạn:
Bao gồm, Công ty trách nhiệm hữu hạn có hai thành viên trở lên và Cơng ty trách
nhiệm hữu hạn có một thành viên. Ý nghĩa của từ hữu hạn ở đây là hữu hạn về trách
nhiệm nợ của chủ sở hữu trong loại hình cơng ty này. Cơng ty trách nhiệm hữu hạn có
hai thành viên trở lên là một doanh nghiệp trong đó các thành viên chịu trách nhiệm về
các khoản nợ và các nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã
cam kết góp vào doanh nghiệp. Thành viên có thể là tổ chức, cá nhân, số lượng thành
viên không vượt quá 50. Công ty TNHH loại này khơng được phát hành cổ phiếu, có
tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
Công ty TNHH một thành viên là doanh nghiệp do một tổ chức làm chủ sở hữu,
gọi tắt là chủ sở hữu công ty. Chủ sở hữu công ty chịu trách nhiệm về các khoản nợ và
các nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn điều lệ của doanh
nghiệp. Chủ sở hữu công ty có quyền chuyển nhượng tồn bộ hoặc một phần vốn điều
lệ của công ty cho tổ chức, cho các cá nhân khác, khơng được quyền phát hành cổ
phiếu, có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
Đối với công ty TNHH, chủ sở hữu thường đồng thời là nhà quản lý các hoạt động
thường ngày của công ty.
+ Công ty hợp danh:
Là doanh nghiệp trong đó phải có ít nhất hai thành viên hợp danh, ngồi các
thành viên hợp danh có thể có thành viên góp vốn. Thành viên hợp danh phải là cá
nhân có trình độ chun mơn, uy tín nghề nghiệp và phải chịu trách nhiệm bằng toàn
bộ tài sản của mình về các nghĩa vụ của cơng ty. Thành viên góp vốn chỉ chịu trách
nhiệm về các khoản nợ của cơng ty trong phạm vi số vốn đã góp vào công ty. Trong
công ty hợp danh, những người đồng sở hữu thường cũng đồng thời là những nhà quản
lý các hoạt động hàng ngày của công ty. Công ty hợp danh khơng có tư cách pháp

nhân và khơng được phát hành bất kỳ loại chứng khoán nào để huy động vốn. Trên
thực tế loại hình doanh nghiệp này có số lượng chưa nhiều do mức độ rủi ro cao.
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế:
Pháp luật đất đai hiện hành về cơ bản kế thừa các quyền và nghĩa vụ của tổ chức
kinh tế theo quy định trước đây, trong đó có một số nội dung mới như sau [22]:
+ Điều 174 của Luật Đất đai quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được
nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả


10
thời gian thuê được quy định theo hướng bỏ quy định về bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, mở rộng mục đích của việc thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ để vay vốn sản
suất kinh doanh như quy định hiện hành.
+ Điều 175 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế đã bãi bỏ biện
pháp bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê, bổ sung quyền được bán tài sản gắn
liền với đất theo quy định của pháp luật.
+ Luật hóa các quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản tại
Điều 107 và Điều 109 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ (Điều 177 Luật
Đất đai).
+ Bổ sung quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được th đất để xây dựng cơng
trình ngầm (Điều 178 Luật Đất đai). Tổ chức kinh tế được nhà nước cho th đất để
đầu tư xây dựng cơng trình ngầm thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: trường hợp
thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian th thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức
kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì có quyền và
nghĩa vụ như trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
1.2. Cơ sở thực tiễn các vấn đề nghiên cứu
1.2.1. Tổng hợp kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về đăng ký bất
động sản

1.2.1.1. Một số đặc điểm trong hệ thống đăng ký bất động sản của Nhật Bản,
Hàn Quốc, Pháp, Cộng hòa liên bang Đức và Cộng hòa liên bang Nga
Đa số các quốc gia nêu trên đều có hệ thống đăng ký bất động sản hình thành sớm
và đã trải qua một quá trình phát triển lâu dài. Nhật Bản ban hành Luật Đăng ký bất
động sản năm 1899 (Luật số 24 ngày 24/02/1899); Hàn Quốc ban hành Luật Đăng ký
bất động sản năm 1960 (Luật số 536 ngày 01/01/1960). Hai văn bản này đều đã được
sửa đổi, bổ sung nhiều lần. Pháp ban hành Nghị định về cơ chế công bố các giao dịch
về bất động sản năm 1955 (Nghị định ngày 04/01/1955). Cộng hòa Liên bang Đức ban
hành Luật về Đăng ký bất động sản năm 1897 (ngày 24/3/1897) và sửa đổi, bổ sung
năm 2004 (ngày 09/12/2004) [10].
Riêng đối với Cộng hòa Liên bang Nga, hệ thống đăng ký bất động sản mới
được hình thành và bắt đầu phát triển. Luật về Đăng ký nhà nước các quyền đối với
bất động sản và các giao dịch về bất động sản được Viện Đuma thông qua ngày
17/6/1996 và được Thượng viện Liên bang phê chuẩn ngày 3/6/1997 (Luật số 122FZ). Văn bản này cũng đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần.


11
- Đối tượng đăng ký:
Đối tượng đăng ký quy định trong các hệ thống đăng ký bất động sản của các
quốc gia nói trên có nhiều điểm khác biệt cơ bản.
Trong hệ thống đăng ký bất động sản của Hàn Quốc và Nhật Bản đối tượng đăng
ký là các quyền đối với bất động sản. Pháp luật về đăng ký bất động sản của Nhật Bản
và Hàn Quốc chỉ tập trung điều chỉnh việc đăng ký các quyền liên quan đến đất và
cơng trình xây dựng là các loại bất động sản quan trọng, tương đối ổn định, có giá trị
cao và là đối tượng chủ yếu tham gia vào các giao dịch trên thị trường bất động sản.
Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy định đối tượng đăng ký là
quyền sở hữu, các vật quyền và các giao dịch về bất động sản. Bên cạnh đó, đối tượng
đăng ký cịn bao gồm cả một số hạn chế quyền đối với bất động sản.
- Việc đăng ký hiện trạng bất động sản:
Đa số các hệ thống đăng ký bất động sản của các quốc gia nói trên không thực

hiện việc đăng ký hiện trạng vật lý của bất động sản. Hệ thống cơ quan đăng ký bất
động sản của Hàn Quốc, Pháp, Cộng hòa liên bang Đức và Nga tách biệt với hệ thống
cơ quan địa chính chuyên thực hiện hoạt động mang tính kỹ thuật như: đo đạc, phân
thửa đất, lập bản đồ... để quản lý đất và hệ thống cơ quan quản lý công trình xây dựng.
Cơ quan đăng ký bất động sản chỉ thực hiện đăng ký các quyền liên quan đến bất động
sản nhằm cơng khai hóa các quyền này.
Tuy nhiên, việc đăng ký bất động sản chỉ có thể thực hiện hiệu quả khi cơ quan
đăng ký bất động sản nắm vững thông tin về hiện trạng bất động sản, để qua đó xác
định chính xác tài sản là đối tượng của các quyền được đăng ký. Do đó, cơ quan đăng
ký bất động sản thường thực hiện ghi nhận thông tin về hiện trạng của bất động sản.
Luật Đăng ký bất động sản của các quốc gia nói trên đều quy định phải ghi nhận hiện
trạng của bất động sản khi thực hiện đăng ký.
- Nguyên tắc đăng ký:
+ Đăng ký bắt buộc:
Trong hệ thống đăng ký bất động sản của Liên bang Nga, việc đăng ký được thực
hiện bắt buộc, không quy định các trường hợp đăng ký tự nguyện. Nếu không thực
hiện đăng ký, các giao dịch bảo đảm bằng bất động sản sẽ không được Nhà nước cơng
nhận và bảo vệ, từ đó khơng xác lập quyền của các bên tham gia giao dịch.
+ Đăng ký tự nguyện:
Luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc và Nhật Bản không quy định cụ thể về
nguyên tắc đăng ký. Tuy nhiên, có thể xác định việc đăng ký được thực hiện theo
nguyên tắc tự nguyện, căn cứ vào quy định về giá trị pháp lý của việc đăng ký. Tuy


12
nhiên, nếu người có quyền với bất động sản khơng thực hiện việc đăng ký, thì khơng
được hưởng quyền đối kháng với bên thứ ba.
- Cơ chế đăng ký:
Trong hệ thống đăng ký của các quốc gia nói trên, việc đăng ký được thực hiện
theo cơ chế đăng ký xác minh tài liệu (document filling), theo đó cơ quan đăng ký

kiểm tra điều kiện thực hiện đăng ký của người yêu cầu đăng ký căn cứ vào những tài
liệu có trong hồ sơ đăng ký. Riêng trong hệ thống đăng ký bất động sản của Nhật Bản,
đối với trường hợp đăng ký liên quan đến hiện trạng của bất động sản thì ngồi việc
xác minh tài liệu, đăng ký viên cịn có thể thực hiện việc xác minh trên thực địa nếu
xét thấy cần thiết.
- Giá trị pháp lý của việc đăng ký:
Tùy thuộc từng hệ thống đăng ký bất động sản, việc đăng ký bất động sản có giá trị
pháp lý khác nhau. Tuy nhiên, về cơ bản, có thể phân ra hai loại giá trị pháp lý của việc
đăng ký bất động sản là: Việc đăng ký tạo hiệu lực đối kháng đối với người thứ ba (các
quyền được đăng ký có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba) và việc đăng ký có giá trị pháp
lý giữa các bên (việc đăng ký là điều kiện làm phát sinh quyền đối với bất động sản).
- Cơ quan đăng ký bất động sản:
Tại Hàn Quốc, Nhật Bản, Cộng hòa Liên bang Đức và Liên bang Nga, hệ thống cơ
quan đăng ký bất động sản được tổ chức theo mơ hình tập trung và thuộc bộ máy tư pháp.
Riêng tại Pháp, hệ thống các cơ quan đăng ký bất động sản cũng được tổ chức
theo mơ hình tập trung nhưng trực thuộc Tổng Cục thuế thuộc Bộ Kinh tế, Tài chính
và Cơng nghiệp, do cơ quan đăng ký bất động sản thực hiện cả chức năng thu thuế đối
với bất động sản. Hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản của Pháp khơng có cơ quan
đăng ký ở Trung ương. Tại địa phương, các phịng đăng ký khơng được tổ chức theo
đơn vị hành chính mà theo khu vực, tập trung tại những nơi có nhiều giao dịch.
- Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản:
Trong hệ thống đăng ký bất động sản của Liên bang Nga, cơ quan đăng ký bất
động sản cấp Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản trong trường hợp đăng ký các
quyền liên quan đến bất động sản. Trong trường hợp đăng ký các hợp đồng hoặc giao
dịch khác, cơ quan đăng ký chỉ chứng nhận việc đăng ký bằng cách chứng thực lên
giấy tờ thể hiện nội dung giao dịch. Tuy nhiên, giấy chứng nhận đăng ký không phải là
chứng thư pháp lý về quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản, do việc đăng ký
được thực hiện thông qua việc ghi nhận vào sổ đăng ký. Thời điểm đăng ký cũng được
xác định là thời điểm ghi thông tin vào sổ đăng ký.

13
Trong hệ thống đăng ký bất động sản của Hàn Quốc, cơ quan đăng ký không
thực hiện cấp Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản. Tuy nhiên, sau khi thực hiện
đăng ký, cơ quan đăng ký bất động sản của Hàn Quốc cấp cho người yêu cầu đăng ký
“Giấy chứng nhận thực hiện đăng ký”.
Cơ quan đăng ký bất động sản của Nhật Bản thì khơng cấp giấy chứng nhận thực
hiện việc đăng ký như Hàn Quốc, mà chỉ xác nhận việc đã thực hiện đăng ký vào bản
sao đơn yêu cầu đăng ký hoặc tài liệu chứng minh căn cứ đăng ký (như hợp đồng, văn
bản ghi nhận việc tặng, cho tài sản, di chúc...).
Có thể thấy những loại giấy tờ chỉ có nội dung xác nhận việc cơ quan đăng ký đã
hoàn tất việc đăng ký theo yêu cầu của người yêu cầu đăng ký mà không phải là chứng
thư pháp lý để tổ chức, cá nhân thực hiện quyền liên quan đến bất động sản; nói cách
khác, những loại giấy tờ này khơng có giá trị chứng cứ chứng minh quyền liên quan
đến bất động sản. Các thông tin về việc đăng ký quyền liên quan đến bất động sản chỉ
được lưu giữ trong Sổ Đăng ký bất động sản, và Sổ Đăng ký bất động sản có giá trị
chứng cứ cao nhất trong việc chứng minh việc đăng ký quyền liên quan đến bất động
sản. Cách làm này có một số ưu điểm là: Tạo điều kiện thuận tiện cho cơ quan đăng
ký, do cơ quan đăng ký không phải thực hiện việc cấp và chỉnh lý giấy chứng nhận
đăng ký, đồng thời việc quản lý Sổ Đăng ký đơn giản hơn so với việc quản lý các loại
giấy chứng nhận đăng ký; giảm thiểu các trường hợp lừa đảo bằng cách giả mạo, sửa
chữa giấy chứng nhận đăng ký; khuyến khích những người tham gia vào giao dịch liên
quan đến bất động sản thực hiện tìm hiểu thơng tin tại cơ quan đăng ký.
1.2.1.2. Một số đặc điểm trong hệ thống đăng ký bất động sản của một số quốc
gia trong khu vực
Hệ thống đăng ký bất động sản của các quốc gia trong khu vực: Trung Quốc, Campu-chia, In-đơ-nê-xi-a, Xinh-ga-po, Ma-lai-xi-a, Phi-lip-pin có sự khác biệt lớn về thời
điểm thành lập. Một số quốc gia đã hình thành hệ thống đăng ký bất động sản từ khá
sớm. Phi-lip-pin ban hành Luật Đăng ký đất đai, còn gọi là Luật Đăng ký Torrens năm
1903 (Luật số 496 ngày 01/02/1903) và khôi phục hiệu lực của Luật này vào năm 1974.
Ma-lai-xi-a ban hành Quy định Đăng ký quyền sở hữu Selangor năm 1891 và tổng hợp

thành Bộ luật Đất đai Quốc gia năm 1966. Xinh-ga-po ban hành Sắc lệnh về đăng ký
quyền sở hữu đất đai năm 1956. Trong khi đó, một số quốc gia mới bước đầu xây dựng
hệ thống đăng ký bất động sản trong thời gian gần đây. Ví dụ Cam-pu-chia thơng qua
Luật Đất đai năm 2001 (ngày 13/8/2001); In-đô-nê-xi-a ban hành Quy định của Chính
phủ về đăng ký đất năm 1997. Trung Quốc mới ban hành Luật về quyền sở hữu tài sản
của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa ngày 16 tháng 3 năm 2007 [10].
Đa số hệ thống đăng ký bất động sản của các quốc gia nói trên đều được xây dựng
theo hệ thống đăng ký Torrens. Do đó, có chung một số đặc điểm cơ bản sau đây: